8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-05-17 17:00:00
2019年６月期（第32期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年５月 17 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
2019 年６月期（第 32 期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年２月 21 日付「2018 年 12 月期
決算短信（REIT）
」において公表しました 2019 年６月期（第 32 期：2019 年１月１日～2019 年６月 30 日）
の運用状況の予想の修正について、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 2019 年６月期（2019 年１月１日～2019 年６月 30 日）の運用状況の予想の修正
【2019 年６月期】
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金総額
前回発表予想（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
（2019 年２月21 日付） 14,923 9,804 8,890 8,889 8,964
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正予想（Ｂ）
21,514 16,233 15,318 15,318 8,964
増減額 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
（Ｂ）－（Ａ） 6,591 6,428 6,428 6,428 -
増減率 ％ ％ ％ ％ ％
（（Ｂ）（Ａ） / （Ａ）
- ） 44.2 65.6 72.3 72.3 -
１口当たり １口当たり １口当たり
１口当たり
分配金（利益超過 利益超過 分配金
当期純利益
分配金は含まない） 分配金 （利益超過分配金
（注）
（注） （注） を含む）（注）
前回発表予想（Ａ） 円 円 円 円
（2019 年２月21 日付） 1,568 1,568 14 1,582
円 円 円 円
今回修正予想（Ｂ）
2,703 1,582 - 1,582
増減額 円 円 円 円
（Ｂ）－（Ａ） 1,135 14 ▲14 -
増減率 ％ ％ ％ ％
（（Ｂ）（Ａ） / （Ａ）
- ） 72.4 0.9 ▲100.0 -
（注）期末発行済投資口の総口数：5,666,840 口
1
（ご参考）
2019 年６月期の運用状況及び分配金の予想に関する前提条件は、別紙１に記載のとおりです。
２. 修正の理由
本日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ」で公表しましたとおり、本投資法人は「ス
ペーシア恵比寿」の譲渡を決定しました。当該譲渡により、2019 年６月期に営業収益として 5,622 百万
円の譲渡益（注１）を計上する予定であり、2019 年２月 21 日付「2018 年 12 月期 決算短信（REIT）
」
で公表した直近の予想値を営業収益において 10％以上、当期純利益において 30％以上上回ることとなっ
たため、運用状況の予想の修正を行うものです。なお、当該譲渡による譲渡益は概ね全額を内部留保し
ますが、
「スペーシア恵比寿」の譲渡予定日である 2019 年６月 19 日から 2019 年６月期末までの収益相
当額については分配金として分配することを予定しています。
内部留保の実施により、本投資法人の 2019
年６月期における金銭の分配は投資法人に係る課税の特例（いわゆる導管性要件）
（注２）の一つである
「金銭の分配の額が配当可能額の 90％超であること」を満たさないこととなる予定ですが、主として
2010 年 12 月期の物件売却により生じた税務上の繰越欠損金 226 億円による控除等を利用することによ
り課税所得が発生しないことから、法人税等の発生はありません。
また、2019 年５月９日付「海外資産にかかる投資ストラクチャー変更に関するお知らせ」で公表した
とおり、英領ケイマン諸島に所在する海外不動産であるホテル２物件（以下「本海外ホテル」というこ
とがあります。）にかかる投資ストラクチャーを変更（以下「本ストラクチャー変更」といいます。）し
たことにより、本投資法人において本海外ホテルの収益・費用を認識する時期が変動しましたが、かか
る収益認識時期の変動による運用状況の変動も反映し、2019 年６月期においては 826 百万円（本海外ホ
テルに係る３ヶ月分の収益相当額）を追加で収益認識しています。但し、かかる運用状況の変動は、保
有形態の変更により本投資法人における本海外ホテルの収益・費用の帰属時期が変動するという一時的
な要因によるものであり、運用資産の状況に実質的な変動は生じないことを考慮し、本ストラクチャー
変更前に各期において計上することが見込まれていた本海外ホテルに係る６ヶ月間の収益相当額を分配
対象とすることを予定しています。
また、分配金については、上記の内部留保の実施及び分配対象額の調整により、2019 年２月 21 日付
「2018 年 12 月期 決算短信（REIT）
」で公表した予想値からの変更は生じません。
（注１） 譲渡損益は、譲渡関連費用等控除後の不動産等譲渡損益の本日時点における見積額であり、決算確定時に変動する可
能性があります。
（注２） 税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法
人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/
2
（別紙１）
＜2019年６月期の運用状況及び分配金の予想に関する前提条件＞
項目 前提条件
計算期間 2019年６月期：2019年１月１日～2019年６月30日（181日間）
本日現在の保有資産（131物件及び特定目的会社の優先出資証券１銘柄）につき、 「ス
運用資産 ペーシア恵比寿」を2019年６月19日に譲渡するほかは、2019年６月期末まで変動がな
いことを前提としています。
2019年６月期末発行済投資口の総口数：5,666,840口
発行済投資口の総口数 本日現在の発行済投資口の総口数5,666,840口につき、2019年６月期末まで異動がない
ことを前提としています。
2019年６月期末有利子負債残高：229,873百万円（借入金：225,873百万円、投資法人
債4,000百万円）
有利子負債 本日現在の有利子負債残高229,873百万円のうち、2019年６月期に返済期限を迎える借
入金については、同条件での借換えを行うことを前提としています。上記以外には、
2019年６月期末まで新規借入れ及び期限前弁済は行わないことを前提としています。
営業収益については、以下のとおり想定しています。
2019年６月期
・賃貸事業収入 12,234百万円
（うちホテル賃料） (8,497百万円)
（うちホテル固定賃料） (4,168百万円)
（うちホテル変動賃料） (4,329百万円)
・運営委託収入 550百万円
・受取配当金 892百万円
・受取分配金 2,215百万円
・不動産等譲渡益 5,622百万円
営業収益合計 21,514百万円
優先出資証券に係る受取配当金については、取得銘柄のキャッシュ・フローの裏付け
営業収益 となる裏付不動産の稼働状況予想及び特定目的会社で発生する費用の想定値を反映し
て予想値を算出しています。
本ストラクチャー変更により、 本投資法人は、 本海外ホテルを源泉とする収益を、2019
年５月９日までは本海外ホテルを裏付不動産とする匿名組合出資持分（持分100.0％）
に係る受取分配金として、2019年５月10日以降は本海外ホテルからの運営委託収入と
して、受け取ります。かかる受取分配金及び運営委託収入、本海外ホテルの稼働状況
予想及び匿名組合の営業者又は運営委託会社で発生する費用の想定値を反映して予想
値を算出しています。また、かかる受取分配金及び運営委託収益については、為替オ
プション取引により１米ドル＝110.00円で為替レートを固定しているため、当該為替
レートを前提としています。
本日現在の予想値に基づき算出しています。また、テナントによる賃料の滞納又は不
払いがないことを前提としています。
3
項目 前提条件
営業費用のうち賃貸事業費用及び運営委託費用（以下「賃貸事業費用等」といいます。）
については、以下のとおり想定しています。
2019年６月期
・維持管理費 652百万円
（うち修繕費） (27百万円)
・公租公課（注） 550百万円
・保険料 51百万円
・減価償却費 3,297百万円
・その他費用 205百万円
営業費用
賃貸事業費用等合計 4,756百万円
（注）取得した物件の固定資産税及び都市計画税等については、前所有者との間で期
間按分による計算を行い取得時に精算することとしており、当該精算金相当分
が取得原価に算入されるため取得年の12月期までは費用計上されず、取得翌年
の６月期から費用計上されます。
営業費用のうち、賃貸事業費用等以外については、以下のとおり想定しています。
2019年６月期
・賃貸事業費用等以外 525百万円
（うち資産運用報酬） (300百万円)
ＮＯＩについては、以下のとおり想定しています。
2019年６月期
・ＮＯＩ 14,433百万円
（うち国内ホテルＮＯＩ） (8,057百万円)
（うち海外ホテルＮＯＩ） (512百万円)
（うち住居ＮＯＩ） (2,571百万円)
（うち受取配当金） (892百万円)
（うち受取分配金） (2,215百万円)
ＮＯＩ
「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
2019年５月９日まで：
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の
受取配当金＋本海外不動産匿名組合出資持分の受取分配金
2019年５月10日以降：
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の
受取配当金＋運営委託収入－運営委託費用
営業外費用については、以下のとおり想定しています。
2019年６月期
・支払利息 600百万円
営業外費用 ・融資関連費用 298百万円
・投資法人債利息 11百万円
・投資法人債発行費償却 3百万円
営業外費用合計 914百万円
4
項目 前提条件
１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出
しています。
2019年６月期の分配金については、2019年６月期の当期純利益（15,318百万円）のう
ち、本ストラクチャー変更及び「スペーシア恵比寿」の譲渡による当期純利益の増加
額の一部である6,353百万円を内部留保した残額である8,964百万円を利益配当として
分配することを前提としており、分配金総額8,964百万円を分配（１口当たり分配金
１口当たり分配金 1,582円）する予定です。
2019年６月期における評価・換算差額等については、金利スワップ及び通貨オプショ
ンの繰延ヘッジ利益を2018年12月期と同額の108百万円と見込んでおり、金利スワップ
及び通貨オプションの時価の変動が１口当たり分配金に影響しない前提で算出してい
ます。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
本投資法人は、分配金の額を決定するに際し、中期的な分配金の安定性を維持するこ
とが最も重要な要素のひとつであると考えており、資産の取得や資金調達等に関連し
て、投資口の希薄化又は多額の費用を計上することにより、１口当たり分配金が一時
的に減少することが見込まれる場合に、当該資産の取得や資金調達等の効果が通期で
寄与したものと仮定した場合の１口当たり分配金額を基準として分配金を平準化する
ために利益超過分配を実施する方針を採用することとしています。
また、定期借地権償却、その他資産除去債務の償却など税務上と会計上の処理の差異
１口当たり
は、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、そのような場合には、当該課税
利益超過分配金
の軽減を目的として、利益超過分配の実施を検討する方針です。
2019年６月期は、当期純利益の一部について内部留保を行う予定であるため、 利益超
過分配は行わない予定です。
2019年６月期
・１口当たり利益超過分配金 －
法令、税制、会計基準等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われない
ことを前提としています。
なお、投資法人に係る課税の特例（いわゆる導管性要件）の一つである「他の法人の
株式又は出資の50％以上を有していないこと」との要件（いわゆる会社支配禁止要件）
について、匿名組合契約に基づく出資を含める旨の租税特別措置法の改正（以下「本
その他 改正」といいます。）が2019年４月１日に施行されましたが、本ストラクチャー変更の
実施により、本投資法人は本改正の施行日（2019年４月１日）以後に開始する本投資
法人の事業年度である第33期（2019年12月期）においても会社支配禁止要件を満たし、
導管性要件を維持することができる見通しです。
また、一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
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