8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-01-24 15:30:00
ホテル及び住居ポートフォリオの運用実績（2018年12月）に関するお知らせ [pdf]
2019 年１月 24 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ホテル及び住居ポートフォリオの運用実績（2018 年 12 月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2018 年 12 月）のホテル及び
住居ポートフォリオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ホテル及び住居
ホテル及び住居ポートフォリオ（注１）合計の 2018 年 12 月期累計ＮＯＩは前年同期比+3.2％となり
ました。分散されたポートフォリオの力強い内部成長により、ホテル及び住居ポートフォリオ（注１）
の当月のＮＯＩは前年同月比+8.3％となりました。
2018 年 12 月期は、2018 年９月に関西地方や北海道において自然災害が発生し、その影響は翌月にも
及びましたが、関西地方及び北海道のホテル（注２）を除外した 2018 年 12 月期累計ＮＯＩは前年同期
比+6.9％でした。
２． ホテル
ホテルポートフォリオ（注３）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比+0.1 ポイント、ＡＤＲ
は同+3.4％、RevPAR は同+3.6％となりました。その結果、2018 年 12 月期累計では、客室稼働率は前年
同月比+0.0 ポイント、ＡＤＲは同+2.5％、RevPAR は同+2.6％となりました。
当月のホテルポートフォリオのＮＯＩ（注４）は前年同月比+10.5％、2018 年 12 月期累計では前年同
期比+2.7％となりました。なお、自然災害の影響のあった関西地方及び北海道のホテルを除外した 2018
年 12 月期累計のＮＯＩは前年同期比+7.5％でした。
本投資法人が首都圏に保有する 37 ホテルのＮＯＩ（注４）は、本投資法人のポートフォリオ全体のＮ
ＯＩの 37.5％（注５）を占め、これらの首都圏に所在するホテルのＮＯＩは当月において前年同月比
+16.9％となり、 2018 年 12 月期累計では前年同期比+11.2％となりました。 また、当該 37 ホテルのうち、
固定賃料３物件を除く 34 ホテルについては、 客室稼働率は前年同月比+2.7 ポイント、 ＡＤＲは同+5.5％、
RevPAR は同+8.8％となり、2018 年 12 月期累計では客室稼働率は前年同期比+2.4 ポイント、ＡＤＲは同
+5.8％、 RevPAR は同+8.6％となりました。 首都圏に所在するホテルは、 2018 年６月の住宅宿泊事業法 （民
泊法） の施行後の違法民泊の半減やインバウンド旅行客の継続的な増加を受け、 堅調に推移しています。
本投資法人は、過去２年にわたり公募増資による調達資金等を活用しながら、ホテルポートフォリオ
の質の改善を図り、首都圏においては８物件（東京ディズニーリゾートに近接する「シェラトン・グラ
ンデ・トーキョーベイ・ホテル」のほか、 「ホテルマイステイズプレミア赤坂」 「ホテルマイステイズプ
レミア浜松町」 「ホテルマイステイズプレミア大森」 「ホテルマイステイズ横浜関内」 「ホテルマイス
、 、 、
1
テイズ五反田」 、
「ホテルマイステイズ立川」 「ホテルマイステイズ上野イースト」 を取得しました。
及び ）
当該８物件は 2018 年 12 月期のＮＯＩの 16.8％を占め、当該８物件の 2018 年における加重平均 RevPAR
14,731 円は、当該８物件の取得以前から保有する他の 26 物件の 2018 年における加重平均 RevPAR 7,472
円の約２倍の水準であり、当該８物件のグレードの高さを示しています。当該８物件のＮＯＩは当月に
おいて前年同月比+25.1％、2018 年 12 月期累計では前年同期比+13.7％となりました。
他の地域については、関西地方のホテル（2018 年 12 月期におけるポートフォリオＮＯＩに占める比
率は 8.1％）は、2018 年９月における台風被害のほか、継続的なホテルの新規供給の影響を受け、客室
単価が低下しており、当月のＮＯＩは前年同月比 20.4％減少し、2018 年 12 月期累計でも前年同期比
19.4％減少しました。本年開催されるラグビーワールドカップや、今春ユニバーサル・スタジオ・ジャ
パンで導入される新アトラクションが宿泊需要を高めることが期待されます。
九州地方のホテル（2018 年 12 月期におけるポートフォリオＮＯＩに占める比率は 6.3％）は、インバ
ウンド旅行客からの高い人気を受け、当月のＮＯＩは前年同月比 4.4％増加し、2018 年 12 月期累計では
前年同期比 6.4％増加しました。2017 年 10 月の公募増資で取得した、九州地方で最大の保有物件である
「別府亀の井ホテル」のＮＯＩは、2018 年 12 月期において前年同期比 20.2％増加しました。当ホテル
は、有名な温泉地を背景に、 「湯～園地計画」をはじめとする別府市によるユニークで巧みなプロモーシ
ョン活動による観光客の増加の恩恵を受けました。
北海道のホテル（2018 年 12 月期におけるポートフォリオＮＯＩに占める比率は 6.1％）は 2018 年９
月に自然災害の影響を受け、当月のＮＯＩは前年同月比+25.0％と大きく回復していますが、2018 年 12
月期累計では前年同期比 5.4％減少する結果となりました。
その他の地方のホテル（2018 年 12 月期におけるポートフォリオＮＯＩに占める比率は 15.4％）は直
近において力強い成長を示し、当月のＮＯＩは前年同月比 15.5％増加しましたが、2018 年 12 月期にお
いては前年同期比 0.5％減少しました。
海外においては、 「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サ
ンシャイン・スイーツ・リゾート」のケイマン２物件（2018 年 12 月期平準化ベースのポートフォリオ
ＮＯＩに占める比率は 6.9％）は取得決定時の想定を上回るパフォーマンスを達成しており、2018 年７
月の公募増資の際に想定した 2018 年のＮＯＩ 31.3 百万米ドル（取得価格に対する利回り 9.2％）に対
して、34.0 百万米ドル（同 10.2％）の実績を残しています。ケイマン２物件の当月の客室稼働率は前年
同月比+0.9 ポイント、ＡＤＲは同+18.6％、RevPAR は同+19.7％を記録し、2018 年 12 月期累計では客室
稼働率は前年同期比+14.9 ポイント、ＡＤＲは同+12.7％、RevPAR は同+39.6％となりました。特に、 「ウ
ェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」においては、2018 年 12 月 23
日から 2018 年 12 月 29 日にかけての１週間におけるＡＤＲが過去最高の 1,055 米ドルを記録し、 昨年改
装が完了した当ホテルは世界有数のビーチに面したプライムな立地の高級リゾートに相応しい高水準の
客室単価を実現しました。
ケイマン２物件の好調な業績は、ケイマン諸島がリゾート地化を推進し、航空機による訪問者数を増
加させていることの証左であり、ケイマン諸島への航空機による訪問者数は直近１年間（注６）で前年
比 12.9％増加しており、グランドケイマン島における空港再整備は 2019 年３月の完工を目標に進めら
れています。かかる状況下、本投資法人はウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リ
ゾート＆スパについて、その 7.2 エーカーの土地と 200 メートル超のプライベートビーチを最大限活用
すべく、ホテルオペレーターとの間で将来的な拡張計画を構想しています。なお、上記のホテルポート
フォリオの運用状況には、ケイマン２物件を含めていませんが、これは、シェラトン・グランデ・トー
キョーベイ・ホテルと同様、特別目的会社を経由して保有しているためであり、ケイマン２物件につい
ては、2018 年９月下旬の取得から 2019 年３月末までの期間にかけて収益が特別目的会社の決算を経て
2019 年６月期の収益に寄与してきます。なお、ケイマン２物件に係る余剰資金の一部は、2018 年 12 月
に本投資法人が実施した自己投資口の取得に活用されました。
2
３． 住居
住居ポートフォリオ（注７）の運用実績については、稼働率は当月末 95.2％と前年同月末比-0.1 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+2.2％となりました。
当月のＮＯＩ（注８）は前年同月比+2.1％、2018 年 12 月期累計のＮＯＩ（注８）は前年同期比+5.0％
となりました。なお、住居 64 物件のＮＯＩが、本投資法人のポートフォリオ全体のＮＯＩに占める割合
は 18.4％です。
2018 年 12 月期における新規契約賃料は従前賃料比で 2.9％、更新契約賃料は従前賃料比で 4.6％、そ
れぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 3.8％上昇しました。また、更新契約
における賃料上昇契約の割合は、2018 年 12 月期においては 52.8％となり、前年年間の 54.2％を 1.4 ポ
イント下回りました。なお、同期間で更新期日を迎えた既存テナントの更新割合は 79.1％と引き続き高
水準で推移しています。
住居ポートフォリオの中で最も高い賃料増加率を記録したのはロイヤルパークスタワー南千住であり、
2018 年 12 月期においては従前賃料比 9.8％の増加を記録しました。当該物件は、当該物件に次いで２番
目に高い従前賃料比 5.5％の増加を記録した近傍のロイヤルパークスシーサー南千住とともに、2017 年
３月に実際した公募増資による取得物件です。
４． 運用実績
（１）ホテル 54 物件（注３）
2018 年 12 月 前年同月 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
客室稼働率（注９） 88.7% 88.5% +0.1pt +0.1%
ＡＤＲ（円） 10）
（注 11,129 10,761 +367 +3.4%
RevPAR（円） 11）
（注 9,867 9,528 +339 +3.6%
売上高（百万円） 12）
（注 4,734 4,649 +85 +1.8%
物件数 54 54 ― ―
2018 年 12 月期 前年同期累計
増減
累計（注 13） （注 14） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
客室稼働率（注９） 90.6% 90.6% +0.0pt +0.0%
ＡＤＲ（円） 10）
（注
11,260 10,980 +279 +2.5%
RevPAR（円） 11）
（注 10,207 9,953 +254 +2.6%
売上高（百万円） 12）
（注 28,937 28,186 +751 +2.7%
物件数 54 54 ― ―
（２）住居 64 物件（注７）
2018 年 12 月末 前年同月末 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
稼働率 95.2% 95.3% -0.1pt -0.1%
平均賃料坪単価（円） 9,897 9,689 +208 +2.2%
物件数 64 64 ― ―
3
2018 年 12 月期 前年同期累計
増減
累計（注 13） （注 14） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
稼働率（注 17） 95.4% 94.8% +0.6pt +0.7%
平均賃料坪単価（円）
9,832 9,622 +210 +2.2%
（注 17）
物件数 64 64 ― ―
（３）ホテル 45 物件（注 18）
2018 年 12 月 前年同月 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
客室稼働率（注９） 89.1% 89.0% +0.1pt +0.2%
ＡＤＲ（円） 10）
（注 11,362 11,060 +302 +2.7%
RevPAR（円） 11）
（注 10,127 9,841 +286 +2.9%
売上高（百万円） 12）
（注 4,040 3,967 +72 +1.8%
物件数 45 45 ― ―
2018 年 12 月期 前年同期累計
増減
累計（注 13） （注 14） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
客室稼働率（注９） 91.0% 90.8% +0.2pt +0.2%
ＡＤＲ（円） 10）
（注 11,421 11,168 +253 +2.3%
RevPAR（円） 11）
（注 10,389 10,135 +254 +2.5%
売上高（百万円） 12）
（注 24,743 24,128 +614 +2.5%
物件数 45 45 ― ―
（４）ケイマン２物件
2018 年 12 月 前年同月 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
客室稼働率（注９） 88.9% 88.0% +0.9pt +1.0%
ＡＤＲ（米ドル） 10）
（注 497 419 +78 +18.6%
RevPAR
（米ドル） 11）
（注 442 369 +73 +19.7%
売上高（米ドル） 10,021,750 8,720,012 +1,301,737 +14.9%
物件数 2 2 ― ―
2018 年 12 月期 前年同期累計
増減
累計（注 13） （注 14） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
客室稼働率（注９） 77.1% 62.3% +14.9pt +23.9%
ＡＤＲ（米ドル） 10）
（注 293 260 +33 +12.7%
RevPAR
（米ドル） 11）
（注 226 162 +64 +39.6%
売上高（米ドル） 35,610,250 25,791,215 +9,819,035 +38.1%
物件数 2 2 ― ―
4
（注１） 下記（注３）及び（注７）に記載のホテル 54 物件及び住居 64 物件のデータに基づいています。なお、ＮＯＩには、シェ
ラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といい
ます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月
30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３カ月以内に優先出資証券
に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけではないため、各月に係る想定配
当額は、裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの各月の３か月前にあたる月の業績をベ
ースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する
事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出
資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。また、本投資法人が 2018 年９月に取得したウェ
スティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートを裏
付資産とする海外不動産匿名組合出資持分からの想定配当額は含みません。なお、ＮＯＩは速報値であり、決算確定
時に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 下記（注３）に記載のホテル 54 物件のうち、北海道に所在する３物件及び関西地方に所在する６物件を指します。
（注３） 本投資法人が 2018 年 12 月末時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏
付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件及び 2017 年 12 月開
業のため前年実績のない「D63 ホテルマイステイズ御堂筋本町」を除いた 54 物件のデータに基づき記載しています。固定
賃料９物件は、
「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテル富山駅前」「D36 スーパーホテル東京・Ｊ
、 、
Ｒ立川北口」 D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」 D39 コンフォートホテル黒崎」 D40 コンフォートホテル前橋」 D41
、
「 、
「 、
「 、
「
コンフォートホテル燕三条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となります。なお、
、 「シェ
ラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受
領が各事業年度終了後３カ月遅れることから、各月の３カ月前にあたる月の想定数値に基づいていますが、上記の各指標
との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月
のデータに基づき記載しています。また、本投資法人が 2018 年９月に取得した海外不動産匿名組合出資持分の裏付資
産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイ
ーツ・リゾート」は含みません。
（注４） ＮＯＩのうち、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」のＮＯＩには、優先出資証券からの想定配当
額を含めています。当月の「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」ＮＯＩの取り扱いについては、前
記（注１）をご参照ください。なお、本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領し
た情報に基づいています。以下同じです。
（注５） 2018 年 12 月末日時点において本投資法人が保有する全ての物件について、2018 年 12 月期の期初から保有してい
たと仮定した 2018 年 12 月期のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・
ホテルに係る特定目的会社優先出資証券にかかる配当収入、及び、海外資産に対する匿名組合出資持分に係る配当
収入については、それぞれが、2018 年 12 月期に通期寄与した場合の想定値をＮＯＩに含めています。なお、本投
資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。また、海外資産
に対する匿名組合出資持分に係る配当収入は 1 米ドル＝110 円で円換算しています。
（注６） 2018 年 11 月までの直近 12 ヶ月間のデータによります。
（注７） 2018 年 12 月期の期初時点で保有の住居 64 物件のデータに基づき記載しています。
（注８） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用、信託分割費用を除いています。
（注９） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注 10） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。
）を同
期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注 11） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を
同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注 12） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合に拠ら
ず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 13） 2018 年７月から 2018 年 12 月までの累計の値を記載しています。
（注 14） 2017 年７月から 2017 年 12 月までの累計の値を記載しています。2017 年７月１日から 2017 年 12 月末日までに取得した物
件については、2017 年７月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の運用実績及び想定
配当額はそれぞれの売主から入手したデータを使用しています。以下、同じです。
（注 15） 客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切
り捨てて記載しています。
5
（注 16） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/review.html
（注 17） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 18） 前記（注３）に記載のホテル 54 物件から、2018 年１月から 2018 年８月までに取得した「D54 ホテルマイステイズ横浜関
内」「D55 アートホテル上越」「D56 アートホテル弘前シティ」「D57 ホテルマイステイズ大分」「D58 ホテルマイステイ
、 、 、 、
ズ五反田」「D59 ホテルマイステイズ立川」「D60
、 、 ホテルマイステイズプレミア赤坂」「D61 ホテルマイステイズプレミ
、
ア札幌パーク」及び「D62 ホテルマイステイズ上野イースト」の９物件を除いています。
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/
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