8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-03-25 16:00:00
ポートフォリオの運用実績（2019年２月）に関するお知らせ [pdf]
2019 年３月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ポートフォリオの運用実績（2019 年２月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2019 年２月）のポートフォ
リオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ポートフォリオ運用実績
ポートフォリオ（注１）合計の 2019 年６月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比-0.5％となりまし
た。当月の運用状況は一過性の要因の影響を受けているものの、概ね想定どおりに推移しており、2019
年６月期の運用状況の予想（注３）に変更はありません。なお、各セグメント別の状況は以下のとおり
です。
２． ホテル
（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（注４）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比-0.6 ポイント、Ａ
ＤＲは同-1.0％、RevPAR は同-1.6％となりました。
また、当月のＮＯＩは前年同月比-10.4％となり、2019 年６月期累計のＮＯＩは前年同期比-5.8％と
なりました。
当月は、主として国内の３連休（２月９日～11 日）と中国の春節（２月４日～10 日）とが重なったこ
とにより宿泊需要のピークが集中したため、３連休（２月 10 日～12 日）と中国の春節（２月 15 日～21
日）とが重ならなかった前年と比較して需要を取りきれなかったこと等により、RevPAR は前年実績を下
回りました。また、業績が好調であった前月（2019 年１月）の経費が当月に計上されたことに加え、 「シ
ェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」 「アートホテル上越」及び「ホテルエピナール那須」
、
における非宿泊売上が前年を下回ったこと等を受け、 ＮＯＩは RevPAR 以上に前年実績を下回る結果とな
りました。当月は主として一過性の要因で例年よりも弱含む結果となりましたが、今後数ヶ月において
は主要指標、ＮＯＩともに堅調な成長軌道に戻るものと考えています。
なお、国内ホテルポートフォリオ（注４）の地域別の実績ついては、下表のとおりです。
地域 客室稼働率（注８） ＡＤＲ（円）
（注９） RevPAR（円） 10）
（注
東京 23 区 92.4% 9,024 8,334
首都圏（東京 23 区除く） 91.6% 11,855 10,861
中部 81.5% 7,887 6,426
1
関西 89.5% 8,192 7,328
九州 90.7% 10,528 9,554
北海道 88.9% 13,570 12,068
その他 76.2% 12,920 9,850
合計 89.5% 10,073 9,014
（２） 海外ホテル
海外ホテル（注５）については、 「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート
＆スパ」 「サンシャイン・スイーツ・リゾート」
及び のケイマン２物件の当月のＡＤＲは前年同月比+25.9％、
客室稼働率は同-0.2 ポイント、RevPAR は同+25.6％を記録しました。
「ウェスティン・グランドケイマン・
セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」は、ケイマン諸島における宿泊需要の増加に加え、マリオット
のロイヤルティプログラムの恩恵を大きく受けており、当該ロイヤルティプログラムを利用した宿泊が
当月は前年同期比 97.7％増加したことに伴い、当月の売上及びＡＤＲは大きく上昇しました。なお、当
月のＮＯＩ（注５）については、同+53.0％となりましたが、これは前年実績の計算期間に「ウェスティ
ン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」における大規模改修期間が含まれてい
ることによりますが、当月のＮＯＩ（注５）は業績予想（注３）対比でも 18.0％上回って推移していま
す
３． 住居
住居ポートフォリオ（注６）の運用実績については、稼働率は当月末 96.2％と前年同月末比+0.8 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+1.5％となりました。また、当月のＮＯＩ（注７）は前年同月比+3.1％となりました。
2019 年６月期における新規契約賃料は従前賃料比で 2.3％、更新契約賃料は従前賃料比で 2.1％、そ
れぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 2.2％上昇しました。また、更新契約
における賃料上昇契約の割合は、2019 年６月期においては 42.7％となった一方、同期間で更新期日を迎
えた既存テナントの更新割合は 74.3％と引き続き高水準で推移しています。
４． 運用実績
（１）国内ホテル 55 物件（注４）
当月 前年同月 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
客室稼働率（注８） 89.5% 90.1% -0.6pt -0.7%
ＡＤＲ（円）
（注９） 10,073 10,172 -99 -1.0%
RevPAR（円） 10）
（注 9,014 9,164 -150 -1.6%
売上高（百万円） 11）
（注 3,831 3,863 -32 -0.8%
物件数 55 55 ― ―
2019 年６月期 前年同期累計
増減
累計（注 12） （注 13） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
客室稼働率（注８） 86.7% 86.9% -0.3pt -0.3%
ＡＤＲ（円）
（注９） 9,572 9,445 +127 +1.3%
RevPAR（円） 10）
（注 8,295 8,212 +83 +1.0%
売上高（百万円） 11）
（注 7,519 7,397 +122 +1.7%
物件数 55 55 ― ―
2
（２）ケイマン２物件（注５）
当月 前年同月 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
客室稼働率（注８） 92.9% 93.1% -0.2pt -0.2%
ＡＤＲ（米ドル）
（注９） 519 412 +107 +25.9%
RevPAR
（米ドル） 10）
（注 482 384 +98 +25.6%
売上高（米ドル） 10,592,515 8,872,109 +1,720,406 +19.4%
物件数 2 2 ― ―
2019 年６月期 前年同期累計
増減
累計（注 12） （注 13） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
客室稼働率（注８） 90.6% 90.4% +0.2pt +0.2%
ＡＤＲ（米ドル）
（注９） 482 387 +95 +24.5%
RevPAR
（米ドル） 10）
（注 437 350 +86 +24.7%
売上高（米ドル） 20,081,143 17,843,274 +2,237,869 +12.5%
物件数 2 2 ― ―
（３）住居 64 物件（注６）
当月末 前年同月末 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
稼働率 96.2% 95.5% +0.8pt +0.8%
平均賃料坪単価（円） 9,818 9,676 +142 +1.5%
物件数 64 64 ― ―
2019 年６月期 前年同期累計
増減
累計（注 12） （注 13） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
稼働率（注 14） 95.9% 95.1% +0.8pt +0.8%
平均賃料坪単価（円）
9,839 9,711 +128 +1.3%
（注 14）
物件数 64 64 ― ―
3
５． ポートフォリオＮＯＩ
2018 年平準化ＮＯＩ
ＮＯＩ (百万円) （注１）（注２）
地域区分 （注 15）
(百万円) 比率 当月 前年同月 増減率
東京 23 区 6,388 23.5% 408 449 -9.0%
首都圏(東京 23 区除く) 3,568 13.1% 273 296 -7.7%
首都圏（小計） 9,957 36.6% 682 745 -8.5%
中部 1,456 5.4% 56 82 -30.9%
国内ホテル
関西 2,227 8.2% 116 166 -29.8%
九州 1,649 6.1% 123 130 -5.4%
北海道 1,479 5.4% 168 158 +6.2%
その他 2,181 8.0% 56 60 -7.3%
国内ホテル（小計） 18,951 69.7% 1,203 1,343 -10.4%
住居 5,098 18.7% 424 411 +3.1%
商業施設 368 1.4% 31 31 +0.1%
国内資産（小計） 24,417 89.8% 1,658 1,786 -7.1%
海外ホテル 2,782 10.2% 190 124 +53.0%
合計 27,200 100.0% 1,849 1,910 -3.2%
2018 年平準化ＮＯＩ
ＮＯＩ (百万円) （注１）（注２）
（注 15）
地域区分
2019 年６月期 前年同期 増減率
(百万円) 比率
累計 累計
東京 23 区 6,388 23.5% 796 817 -2.5%
首都圏(東京 23 区除く) 3,568 13.1% 557 575 -3.2%
首都圏（小計） 9,957 36.6% 1,353 1,392 -2.8%
中部 1,456 5.4% 93 133 -30.0%
国内ホテル
関西 2,227 8.2% 216 289 -25.2%
九州 1,649 6.1% 232 228 +1.6%
北海道 1,479 5.4% 236 224 +5.2%
その他 2,181 8.0% 41 39 +4.1%
国内ホテル（小計） 18,951 69.7% 2,173 2,308 -5.8%
住居 5,098 18.7% 857 832 +3.0%
商業施設 368 1.4% 61 61 -0.2%
国内資産（小計） 24,417 89.8% 3,091 3,202 -3.4%
海外ホテル 2,782 10.2% 196 103 +90.1%
合計 27,200 100.0% 3,287 3,305 -0.5%
（注１） 「５．ポートフォリオＮＯＩ」に記載の本投資法人が 2019 年６月期の期初時点で保有する物件のデータに基づいています。
但し、国内ホテルに固定賃料９物件は含みません。固定賃料９物件については下記（注４）をご参照ください。なお、Ｎ
ＯＩには、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下
「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年度は、毎
年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３カ
月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけではない
4
ため、各月に係る想定配当額は、裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの各月の３か月
前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当
該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額
に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。また、ＮＯＩには、「ウ
ェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾー
ト」を裏付資産とする Seven Mile Resort Holdings Ltd.（以下「資産保有 SPC」といいます。）への匿名組合出資
からの想定配当額を含めています。但し、資産保有 SPC の事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月
１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３カ月以内に匿名組合出資に係る配当金を受
領することなっており資産保有 SPC から月次で配当を受領するわけではないため、各月に係る想定配当額は、裏付
資産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・ス
イーツ・リゾート」の各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の資産保有 SPC 自体の運営
管理の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における資産保有 SPC の予算を月次換算した金額）
を差し引いて算出した想定配当額です。なお、匿名組合出資持分に係る配当収入は 1 米ドル＝110 円で円換算して
います。なお、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。以下同じで
す。
（注３） 2019 年２月 21 日付「第 31 期（2018 年 12 月期）決算短信」で公表した運用状況の予想に基づきます。
（注４） 本投資法人が 2019 年６月期の期初時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証
券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件を除いた 55
物件のデータに基づき記載しています。固定賃料９物件は、
「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテ
、
ル富山駅前」「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」「D39 コンフォートホテ
、 、 、
ル黒崎」「D40 コンフォートホテル前橋」「D41 コンフォートホテル燕三条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48
、 、 、
高松 東急 REI ホテル」となります。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩにつ
いては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３カ月遅れることから、各月の３カ月前にあたる
月の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、
「シェラ
トン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。また、本投資法人が 2018 年９月に
取得した海外不動産匿名組合出資持分の裏付資産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・
リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」は含みません。本投資法人が 2019 年６月期の期初時
点で保有する海外不動産匿名組合出資持分の裏付資産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビ
ーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の２物件のデータに基づき記載しています。
なお、当該２物件については、ＮＯＩについては前記のとおり、匿名組合出資持分に係る配当受領が各事業年度終了後３
カ月遅れることから、各月の３カ月前にあたる月の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル
業績の季節性等を適切に反映するため、当該２物件の当月のデータに基づき記載しています。
（注５） 2019 年６月期の期初時点で保有の住居 64 物件のデータに基づき記載しています。
（注６） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。
（注７） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注９） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同
期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注 10） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を
同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注 11） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合に拠ら
ず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 12） 2019 年１月から 2019 年２月までの累計の値を記載しています。
（注 13） 2018 年１月から 2018 年２月までの累計の値を記載しています。2018 年１月１日から 2018 年 12 月末日までに取得した物
件については、2018 年１月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の運用実績及び想定
配当額はそれぞれの売主から入手したデータを使用しています。以下、同じです。
（注 14） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 15） 2019 年６月期の期初時点において本投資法人が保有する全ての物件について、2018 年６月期の期初から保有していたと仮
定した 2018 年通年のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特
定目的会社優先出資証券にかかる配当収入、及び、海外資産に対する匿名組合出資持分に係る配当収入については、それ
5
ぞれが、2018 年６月期及び 2018 年 12 月期に通期寄与した場合の想定値をＮＯＩに含めています。なお、本投資法人によ
る取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。また、海外資産に対する匿名組合
出資持分に係る配当収入は 1 米ドル＝110 円で円換算しています。
（注 16） 客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切
り捨てて記載しています。
（注 17） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/review.html
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/
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