8963 Ｒ－ＩＮＶ 2020-07-27 15:00:00
ポートフォリオの運用実績（2020年６月）に関するお知らせ [pdf]
2020 年７月 27 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ポートフォリオの運用実績（2020 年６月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2020 年６月）のポートフォ
リオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ポートフォリオ運用実績
当月の国内外ホテルポートフォリオは先月に引き続き、経済や観光における新型コロナウイルス感染
症（COVID-19）の影響により甚大な悪影響を受けております。住居ポートフォリオは COVID-19 の影響
を受けておらず、堅調に推移しています。
なお 2020 年５月 11 日付「主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関す
るお知らせ」にてお知らせしましたとおり、本投資法人は主要テナントである株式会社マイステイズ・
ホテル・マネジメント及びその関連会社（以下「ＭＨＭグループ」といいます。 ）との間で、ＭＨＭグ
ループが運営する本投資法人保有国内ホテルに係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約の変更覚書
（以下「本覚書」といいます。 ）を締結しました。本覚書に基づき、本投資法人は 2020 年３月から同年
６月にかけての物件管理費を追加負担することやＭＨＭグループに対して支払う管理業務受託手数料の
増額を予定していましたが、今般、本投資法人の負担する金額が具体的に合意され、ＭＨＭグループが
運営する国内ホテルのＮＯＩが確定しました。その結果、ポートフォリオ（注１）合計の当月のＮＯＩ
（注２） （注３）は前年同月比-97.9％、2020 年６月期累計（2020 年１月から 2020 年６月）のＮＯＩは
前年同期比-78.0％となりました。
各セグメント別の状況は以下のとおりです。
２． ホテル
（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（75 物件ベース） （注４）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比-
51.9 ポイント、ＡＤＲは同-45.1％、RevPAR は同-77.5％となりました。また、当月のＮＯＩ（注２）
（注
３）は大幅な減少となり、2020 年６月期累計のＮＯＩは、前年同期比-92.7％となりました。
当月は新型コロナウイルス感染症 （COVID-19）の世界的な流行拡大に伴う訪日外客数の大幅な減少（日
本政府観光局推計値：前年同月比 99.9％減）や、出張・旅行等を控える活動様式の定着等により、ホテ
ル需要は大幅に低下しました。
このような大幅な需要の低下を受け、本投資法人の主なホテルオペレーターである株式会社マイステ
イズ・ホテル・マネジメントは、ホテル運営費用の徹底的な削減を継続すると共に、コロナ禍の環境下
におけるオペレーション戦略の見直しに取り組んでいます。キャンセル・延期案件のフォローアップや
感染予防を徹底した各種プランの提供等による国内既存顧客の需要喚起を図ることに加え、テレワーク
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環境の提供や自主隔離客の受入れ等をはじめとする新たな需要獲得に注力しています。
なお、本投資法人の保有する国内ホテルの営業休止状況は、MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前以外の休館
していた国内ホテルは７月 18 日より全てが営業を再開しています。ホテルの営業休止状況については、
別紙１に記載のとおりです。
６月 19 日には県をまたぐ移動等の自粛要請が政府により解除されたことで、 社会経済の活動レベルが
引き上げられましたが、感染拡大第２波への警戒感が依然として強く残っています。旅行代金が補助さ
れる Go To トラベルキャンペーンが 7 月 22 日からスタートしたものの、感染者数が減らない東京を発着
する旅行は対象外となっています。こうしたことから、本格的なホテル需要の回復には至っていないと
考えられ、本日現在、2020 年７月の国内ホテルポートフォリオ（75 物件ベース） （注４）の RevPAR は前
年同月比-70％程度になることを見込んでいます。
国内ホテルポートフォリオの地域別の実績については、下表のとおりです。
国内ホテル 75 物件 （注４）
地域 客室稼働率（注５） ＡＤＲ（円）
（注６） RevPAR（円）
（注７）
東京 23 区 36.3% 5,195 1,886
首都圏（東京 23 区除く） 50.4% 4,636 2,339
中部 31.2% 4,865 1,518
関西 29.6% 4,586 1,360
九州 39.0% 4,900 1,911
北海道 19.7% 5,582 1,102
その他 42.8% 8,082 3,463
合計 36.0% 5,200 1,873
（２） 海外ホテル
海外ホテルについては、新型コロナウイルス感染症の世界的流行を受け、ケイマン諸島政府は 2020 年
３月 23 日からグランドケイマン島のオーウェンロバーツ国際空港を閉鎖しており、 「ウェスティン・グ
ランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の
ケイマン２物件は３月下旬より閉館しており、営業再開は早くても 10 月１日以降と見込まれています。
但し、レストランのうち、 「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」
の「Tortuga Beach Grill & Bar」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の「Sunshine Grill」に
ついては 6 月 19 日より地元のお客様を対象に営業を再開しております。
当月のＮＯＩ（注２）は大幅な減少となり、2020 年６月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比 72.2％
の減少となりました。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注８）の運用実績については、稼働率は当月末 95.6％と前年同月末比-0.5 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+0.7％となりました。また、当月のＮＯＩ（注９）は前年同月比+0.1％となり、2020 年６
月期累計のＮＯＩは、前年同期比+2.0％となりました。
2020 年６月期における新規契約賃料は従前賃料比で 0.7％、更新契約賃料は従前賃料比で 1.6％、そ
れぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 1.3％上昇しました。また、更新契約に
おける賃料上昇契約の割合は、2020 年６月期においては 46.6％となり、同期間で更新期日を迎えた既存
テナントの更新割合は 80.7％と引き続き高水準で推移しています。
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４． 運用実績
（１）国内ホテル 75 物件（注４）
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注５） 36.0% 87.9% -51.9pt -59.0% 48.1% 86.8% -38.7pt -44.6%
ＡＤＲ（円）
（注６） 5,200 9,468 -4,268 -45.1% 7,229 10,109 -2,880 -28.5%
RevPAR（円）
（注７） 1,873 8,323 -6,450 -77.5% 3,478 8,772 -5,294 -60.4%
売上高（百万円）
（注 10） 1,267 5,492 -4,225 -76.9% 14,205 33,809 -19,604 -58.0%
（２）ケイマン２物件
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注５） 0.0% 85.5% -85.5pt -100.0% 37.5% 89.3% -51.7pt -58.0%
ＡＤＲ（米ドル）
（注６） 0 303 -303 -100.0% 487 416 +72 +17.2%
RevPAR（米ドル）
（注７） 0 259 -259 -100.0% 183 371 -188 -50.7%
売上高（千米ドル） 50 7,248 -7,197 -99.3％ 26,666 56,050 -29,383 -52.4%
（３）住居 60 物件（注８）
前年 前年同期
当月末 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
同月末 累計
稼働率 95.6% 96.1% -0.5pt -0.5% 96.2% 96.0% +0.2pt +0.2%
平均賃料坪単価（円） 9,116 9,054 +62 +0.7% 9,097 9,045 +52 +0.6%
５．ポートフォリオＮＯＩ
2019 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 11） （注１）
（注２）
前年同期
（百万円） 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
東京 23 区 5,980 19.4% -9 429 - 579 3,025 -80.8%
首都圏（東京23 区除く） 4,094 13.3% 22 312 -92.7% 977 2,003 -51.2%
首都圏（小計） 10,075 32.7% 13 742 -98.1% 1,556 5,029 -69.1%
中部 2,791 9.1% -21 168 - -32 1,247 -
関西 1,775 5.8% -22 129 - -14 984 -
九州 2,315 7.5% 2 118 -97.8% -44 1,109 -
北海道 3,442 11.2% -128 418 - -345 1,537 -
その他 2,700 8.8% 68 158 -56.7% -332 937 -
国内ホテル（小計） 23,100 75.0% -86 1,736 - 787 10,846 -92.7%
住居 3,281 10.6% 274 273 +0.1% 1,657 1,625 +2.0%
商業施設 368 1.2% 28 30 -5.8% 180 183 -1.6%
国内資産（小計） 26,750 86.8% 215 2,039 -89.4% 2,626 12,655 -79.3%
海外ホテル 4,070 13.2% -165 291 - 771 2,772 -72.2%
合計 30,820 100.0% 49 2,331 -97.9% 3,397 15,428 -78.0%
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（注１） 本投資法人が 2020 年６月末時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに固定賃料９物件は含みま
せん。固定賃料９物件は、
「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテル富山駅前」「D36 スーパーホテ
、 、
ル東京・ＪＲ立川北口」「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」「D39 コンフォートホテル黒崎」「D40 コンフォートホテ
、 、 、
ル前橋」「D41 コンフォートホテル燕三条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となりま
、 、
す。なお、ＮＯＩには、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム特定目的
会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年
度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終
了後３か月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけ
ではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の
各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用
の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出し
た想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。なお、海外
資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度の額を対
象に為替オプション取引で固定化している為替レート）で円換算しています。また、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時
に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。なお、会
計上の取扱いの差異に基づく調整など算出時期によっては把握困難な場合があるため、当該調整に伴い実績値に
差異が生じる場合があります。
（注３） 本覚書に基づき、本投資法人が 2020 年３月から同年６月にかけて負担した物件管理費及び管理業務受託手数料の
増額分は総額 1,350 百万円、内訳は３月 362 百万円、４月 644 百万円、５月 343 百万円、６月０百万円です。そ
の結果、国内ホテルＮＯＩについては３月-252 百万円、４月-642 百万円、５月-416 百万円、６月-86 百万円とな
りました。
（注４） 本投資法人が 2020 年６月末時点で保有する国内ホテル 84 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏
付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件を除いた 75 物件の
データに基づき記載しています。なお、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについ
ては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前にあたる月
の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、「シェラ
トン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注５） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注６） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を
同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注７） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計
を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注８） 本投資法人が 2020 年６月末時点で保有する住居 60 物件のデータに基づき記載しています。
（注９） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。
（注 10） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合
（49.0％）に拠らず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 11） 2020 年６月末時点において本投資法人が保有する全ての物件（148 物件）について、2019 年６月期の期初から保有して
いたと仮定した 2019 年通年のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
に係る特定目的会社優先出資証券にかかる配当収入については、2019 年６月期及び 2019 年 12 月期に通期寄与した場合
の想定値をＮＯＩに含めています。なお、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値
を基に算出しています。また、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円で円換算しています。
（注 12） 客室稼働率、稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ、RevPAR 及び平均賃料坪単価は単位未満を四捨
五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。
（注 13） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 14） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
https://www.invincible-inv.co.jp/portfolio/hotel.html
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/
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（別紙１）
＜ホテルの営業休止状況＞
物件
物件名 所在地 休館開始日 休館終了日 休館時の営業集約先
番号
MyCUBE by MYSTAYS ７月 31 日
D79 東京都台東区 ３月８日
浅草蔵前 （予定）
ウェスティン・グランドケイ
９月 30 日
D200 マン・セブンマイルビーチ・ ケイマン諸島 ３月 22 日
（予定）
リゾート＆スパ
サンシャイン・スイーツ・ ９月 30 日
D201 ケイマン諸島 ３月 22 日
リゾート （予定） -
ホテルマイステイズ
D3 京都府京都市 ５月 1 日 ６月 30 日
京都四条
D44 ホテルエピナール那須 栃木県那須郡 ４月 28 日 ５月 31 日
D48 高松東急 REI ホテル 香川県高松市 ４月 25 日 ５月 31 日
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズ
D53 北海道札幌市 ３月 18 日 ７月 17 日
札幌駅北口 札幌アスペン
D65 アートホテル石垣島 沖縄県石垣市 ４月 20 日 ５月 31 日
-
ホテルマイステイズ 山梨県
D66 ５月１日 ６月 11 日
富士山 展望温泉 富士吉田市
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズ
D68 石川県金沢市 ４月 13 日 ６月 30 日
金沢キャッスル プレミア金沢
D71 ホテルノルド小樽 北海道小樽市 ３月 18 日 ６月 30 日 ホテルソニア小樽
ホテルマイステイズ
D75 北海道札幌市 ３月 18 日 ７月 17 日
札幌すすきの
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズ
D76 北海道札幌市 ３月 18 日 ７月 17 日
札幌中島公園 プレミア札幌パーク
ホテルマイステイズ
D77 北海道札幌市 ３月６日 ７月 17 日
札幌中島公園別館
シェラトン・グランデ・
- 千葉県浦安市 ４月 28 日 ６月 29 日 -
トーキョーベイ・ホテル
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