8963 Ｒ－ＩＮＶ 2020-06-25 15:00:00
ポートフォリオの運用実績（2020年５月）に関するお知らせ [pdf]
2020 年６月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ポートフォリオの運用実績（2020 年５月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2020 年５月）のポートフォ
リオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ポートフォリオ運用実績
当月の国内外ホテルポートフォリオは先月に引き続き、経済や観光における新型コロナウイルス感染
症（COVID-19）の影響により甚大な悪影響を受けております。住居ポートフォリオは COVID-19 の影響
を受けておらず、堅調に推移しています。
ポートフォリオ（注１）合計の当月及び 2020 年６月期累計（2020 年１月から 2020 年５月）のＮО
Ｉ（注２）は未定（注３）としております。
各セグメント別の状況は以下のとおりです。
２． ホテル
（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（75 物件ベース） （注４）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比-
61.0 ポイント、ＡＤＲは同-53.0％、RevPAR は同-86.0％となりました。
昨 年 ５ 月 は 10 連 休 で ホ テ ル 需 要 が 高 水 準 で あ っ た の に 対 し 、 当 月 は 新 型 コ ロ ナ ウ イ ル ス 感 染 症
（COVID-19）の世界的な流行拡大に伴う訪日外客数の大幅な減少（日本政府観光局推計値：前年同月比
99.9％減） 、政府の「緊急事態宣言」 （４月 16 日発令、５月 25 日全面解除）による出張・旅行等の全面
的な自粛の影響により、ホテル需要は大幅に低下しました。
このような大幅な需要の低下を受け、本投資法人の主なホテルオペレーターである株式会社マイステ
イズ・ホテル・マネジメントは、臨時閉館を含む営業形態の見直しや不急の工事案件の延期、外部委託
業務費用の低減、マーケティング費や光熱費等の大幅削減等により、ホテル運営費用の徹底的な削減に
努めています。また、帰国する従業員の隔離を支援する企業ニーズや個人帰国者の自己隔離ニーズ、テ
レワークスペースとしての日中利用ニーズの取り込み等を通じて、ホテル運営収益の向上にも鋭意取り
組んでいます。
なお、現時点における本投資法人保有物件におけるホテルの営業休止等の状況については別紙 １に記
載のとおりです。
政府による「緊急事態宣言」が解除され、経済活動再開に向けて休業要請や自粛緩和の動きが見られ
るものの、本格的なホテル需要の回復には至っていないと考えられます。このため、本日現在、2020 年
６月の国内ホテルポートフォリオ（75 物件ベース） （注３）の RevPAR は前年同月比-80％近くになること
を見込んでいます。
国内ホテルポートフォリオの地域別の実績については、下表のとおりです。
1
国内ホテル 75 物件 （注４）
地域 客室稼働率（注５） ＡＤＲ（円）
（注６） RevPAR（円）
（注７）
東京 23 区 32.6% 5,278 1,723
首都圏（東京 23 区除く） 43.0% 5,240 2,251
中部 15.7% 4,656 733
関西 21.9% 4,197 918
九州 22.5% 4,263 961
北海道 8.7% 5,548 483
その他 19.0% 4,664 886
合計 25.9% 5,027 1,304
（２） 海外ホテル
海外ホテルについては、新型コロナウイルス感染症の世界的流行を受け、ケイマン諸島政府は 2020 年
３月 23 日からグランドケイマン島のオーウェンロバーツ国際空港を閉鎖しており、 「ウェスティン・グ
ランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の
ケイマン２物件は３月下旬より閉館しており、営業再開は早くても 10 月１日以降と見込まれています。
2020 年６月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比 62.2％の減少となりました。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注８）の運用実績については、稼働率は当月末 95.6％と前年同月末比+0.1 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+0.4％となりました。また、当月のＮＯＩ（注９）は前年同月比+0.0％となり、2020 年６
月期累計のＮＯＩは、前年同期比+2.4％となりました。
2020 年６月期における新規契約賃料は従前賃料比で 0.6％、更新契約賃料は従前賃料比で 1.6％、そ
れぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 1.2％上昇しました。また、更新契約に
おける賃料上昇契約の割合は、2020 年６月期においては 46.7％となり、同期間で更新期日を迎えた既存
テナントの更新割合は 81.4％と引き続き高水準で推移しています。
４． 運用実績
（１）国内ホテル 75 物件（注４）
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注５） 25.9% 86.9% -61.0pt -70.2% 50.5% 86.5% -36.0pt -41.7%
ＡＤＲ（円）
（注６） 5,027 10,704 -5,676 -53.0% 7,515 10,239 -2,724 -26.6%
RevPAR（円）
（注７） 1,304 9,301 -7,997 -86.0% 3,795 8,861 -5,066 -57.2%
売上高（百万円）
（注 10） 733 6,060 -5,327 -87.9% 12,526 28,316 -15,789 -55.8%
（２）ケイマン２物件
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注５） 0.0% 85.4% -85.4pt -100.0% 45.0% 90.0% -45.1pt -50.1%
ＡＤＲ（米ドル）
（注６） 0 308 -308 -100.0% 487 437 +50 +11.5%
RevPAR（米ドル）
（注７） -1 263 - - 219 394 -174 -44.3%
売上高（千米ドル） -21 7,991 - - 26,616 48,802 -22,185 -45.5%
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（３）住居 60 物件（注８）
前年 前年同期
当月末 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
同月末 累計
稼働率 95.6% 95.5% +0.1pt +0.1% 96.3% 96.0% +0.3pt +0.3%
平均賃料坪単価（円） 9,124 9,092 +32 +0.4% 9,093 9,044 +49 +0.5%
５．ポートフォリオＮＯＩ
2019 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 11） （注１）
（注２）
前年同期
（百万円） 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
東京 23 区 5,980 19.4% - - - - - -
首都圏（東京23 区除く） 4,094 13.3% - - - - - -
首都圏（小計） 10,075 32.7% - - - - - -
中部 2,791 9.1% - - - - - -
関西 1,775 5.8% - - - - - -
九州 2,315 7.5% - - - - - -
北海道 3,442 11.2% - - - - - -
その他 2,700 8.8% - - - - - -
国内ホテル（小計） 23,100 75.0% - - - - - -
住居 3,281 10.6% 277 277 +0.0% 1,383 1,351 +2.4%
商業施設 368 1.2% 30 31 -1.8% 152 153 -0.8%
国内資産（小計） 26,750 86.8% - - - - - -
海外ホテル 4,070 13.2% -170 345 - 937 2,481 -62.2%
合計 30,820 100.0% - - - - - -
（注１） 本投資法人が 2020 年５月末時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに固定賃料９物件は含みま
せん。固定賃料９物件は、
「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテル富山駅前」「D36 スーパーホテ
、 、
ル東京・ＪＲ立川北口」「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」「D39 コンフォートホテル黒崎」「D40 コンフォートホテ
、 、 、
ル前橋」「D41 コンフォートホテル燕三条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となりま
、 、
す。なお、ＮＯＩには、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム特定目的
会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年
度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終
了後３か月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけ
ではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の
各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用
の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出し
た想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。なお、海外
資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度の額を対
象に為替オプション取引で固定化している為替レート）で円換算しています。また、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時
に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。なお、会
計上の取扱いの差異に基づく調整など算出時期によっては把握困難な場合があるため、当該調整に伴い実績値に
差異が生じる場合があります。
（注３） 2020 年５月 11 日付「主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお知らせ」にて
お知らせしましたとおり、本投資法人は主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント及び
その関連会社（以下「ＭＨＭグループ」といいます。）との間で、ＭＨＭグループが運営する本投資法人保有国内
ホテルに係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約の変更覚書（以下「本覚書」といいます。）を締結しました。
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本覚書に基づき、本投資法人は 2020 年３月から同年６月にかけての物件管理費を追加負担することやＭＨＭグル
ープに対して支払う管理業務受託手数料の増額を予定していますが、現時点において本投資法人の負担する金額
が具体的に合意されていないため、ＭＨＭグループが運営する国内ホテルの当月のＮＯＩは確定していません。
そのため、ポートフォリオ（注１）合計の 2020 年６月期累計（2020 年１月から 2020 年５月）のＮＯＩも現時点
においては未確定のため、開示を省略します。なお、本覚書の詳細につきましては、上記プレスリリースをご参
照ください。
（注４） 本投資法人が 2020 年５月末時点で保有する国内ホテル 84 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏
付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件を除いた 75 物件の
データに基づき記載しています。なお、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについ
ては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前にあたる月
の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、「シェラ
トン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注５） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注６） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を
同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注７） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計
を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。なお当
月のケイマン２物件においては、３月下旬のホテル閉館による顧客への宿泊料の払い戻しが生じたため、RevPAR がマイ
ナスになっています。
（注８） 本投資法人が 2020 年５月末時点で保有する住居 60 物件のデータに基づき記載しています。
（注９） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。
（注 10） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合
（49.0％）に拠らず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 11） 2020 年５月末時点において本投資法人が保有する全ての物件（148 物件）について、2019 年６月期の期初から保有して
いたと仮定した 2019 年通年のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
に係る特定目的会社優先出資証券にかかる配当収入については、2019 年６月期及び 2019 年 12 月期に通期寄与した場合
の想定値をＮＯＩに含めています。なお、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値
を基に算出しています。また、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャ
ッシュフローの 85％程度の額を対象に為替オプション取引で固定化している為替レート）で円換算しています。
（注 12） 客室稼働率、稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ、RevPAR 及び平均賃料坪単価は単位未満を四捨
五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。
（注 13） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 14） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
https://www.invincible-inv.co.jp/portfolio/hotel.html
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/
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（別紙１）
＜ホテルの営業休止状況＞
物件 休館終了
物件名 所在地 休館開始日 備考（運用状況）
番号 予定日（注）
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズ札幌
D53 北海道札幌市 ３月 18 日 ７月 17 日
札幌駅北口 アスペンに営業を集約
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズプレ
D68 石川県金沢市 ４月 13 日 ６月 30 日
金沢キャッスル ミア金沢に営業を集約
ホテルソニア小樽に営業
D71 ホテルノルド小樽 北海道小樽市 ３月 18 日 ６月 30 日
を集約
ホテルマイステイズ
D75 北海道札幌市 ３月 18 日 ７月 17 日
札幌すすきの
ホテルマイステイズプレ
ホテルマイステイズ
D76 北海道札幌市 ３月 18 日 ７月 17 日 ミア札幌パークに営業を
札幌中島公園
集約
ホテルマイステイズ
D77 北海道札幌市 ３月６日 ７月 17 日
札幌中島公園別館
ホテルマイステイズ
D3 京都府京都市 ５月１日 ６月 30 日
京都四条
MyCUBE by MYSTAYS
D79 東京都台東区 ３月８日 ７月 15 日
浅草蔵前
シェラトン・グランデ・
- 千葉県浦安市 ４月 28 日 ６月 29 日
トーキョーベイ・ホテル 営業休止
ウェスティン・グランドケイ
D200 マン・セブンマイルビーチ・ ケイマン諸島 ３月 22 日 ９月 30 日
リゾート＆スパ
サンシャイン・スイーツ・
D201 ケイマン諸島 ３月 22 日 ９月 30 日
リゾート
（注）本日現在の予定であり、今後の状況により変更される可能性があります。
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