8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-02-21 19:20:00
ホテル及び住居ポートフォリオの運用実績（2019年１月）に関するお知らせ [pdf]
2019 年２月 21 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ホテル及び住居ポートフォリオの運用実績（2019 年１月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2019 年１月）のホテル及び
住居ポートフォリオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． 国内ホテル及び住居
国内ホテル及び住居ポートフォリオ（注１）合計の当月のＮＯＩは、前年同月比+1.2％となりました。
２． ホテル
（１） 国内ホテル
ホテルポートフォリオ（注３）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比-0.0 ポイント、ＡＤＲ
は同+4.0％、RevPAR は同+4.0％となりました。
当月のホテルポートフォリオのＮＯＩ（注３）は前年同月比+0.5％となりました。
国内のホテルについて、本投資法人が首都圏に保有する 37 ホテルのＮＯＩ（注３）は、本投資法人の
ポートフォリオ全体の 2018 年平準化ベースＮＯＩの 36.6％ （注４）を占めます。 当該 37 ホテルのうち、
固定賃料３物件を除く 34 ホテルについては、 客室稼働率は前年同月比+2.2 ポイント、ＡＤＲは同+4.8％、
RevPAR は同+7.4％となりました。首都圏に所在するホテルは、2018 年６月の住宅宿泊事業法（民泊法）
の施行後の違法民泊の半減やインバウンド旅行客の継続的な増加を受け、堅調に推移しています。
なお、国内ホテルの地域別の実績ついては、下表のとおりです。
地域 客室稼働率（注８） ＡＤＲ（円）
（注９） RevPAR（円） 10）
（注
東京 23 区 87.2% 8,251 7,193
首都圏（東京 23 区除く） 86.4% 11,794 10,191
中部 74.2% 7,117 5,281
関西 81.8% 7,488 6,125
九州 89.7% 9,005 8,078
北海道 85.4% 8,153 6,963
その他 67.1% 15,163 10,175
合計 84.1% 9,091 7,645
1
（２） 海外ホテル
海外においては、 「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サ
ンシャイン・スイーツ・リゾート」のケイマン２物件（2018 年平準化ベースのポートフォリオＮＯＩに
占める比率は 10.2％）の当月の客室稼働率は前年同月比+0.5 ポイント、ＡＤＲは同+23.0％、RevPAR は
同+23.7％を記録しました。なお、当月のＮＯＩ（注５）については、同+129.2％となりましたが、これ
は前年実績の計算期間に「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」
における大規模改修期間が含まれていることによります。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注６）の運用実績については、稼働率は当月末 95.5％と前年同月末比+0.8 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+1.2％となりました。
当月のＮＯＩ（注７）は前年同月比+2.8％となりました。なお、住居 64 物件のＮＯＩが、本投資法人
のポートフォリオ全体のＮＯＩに占める割合は 18.7％です。
2019 年６月期における新規契約賃料は従前賃料比で 2.5％、更新契約賃料は従前賃料比で 1.9％、そ
れぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 2.2％上昇しました。また、更新契約
における賃料上昇契約の割合は、2019 年６月期においては 43.4％となり、前年年間の 53.8％を 10.4 ポ
イント下回りました。なお、同期間で更新期日を迎えた既存テナントの更新割合は 79.2％と引き続き高
水準で推移しています。
４． 運用実績
（１）国内ホテル 55 物件（注２）
2019 年１月 前年同月 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
客室稼働率（注８） 84.1% 84.1% -0.0pt -0.0%
ＡＤＲ（円）
（注９） 9,091 8,742 +350 +4.0%
RevPAR（円） 10）
（注 7,645 7,352 +294 +4.0%
売上高（百万円） 11）
（注 3,687 3,533 +154 +4.4%
物件数 55 55 ― ―
2019 年６月期 前年同期累計
増減
累計（注 12） （注 13） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
客室稼働率（注８） 84.1% 84.1% -0.0pt -0.0%
ＡＤＲ（円）
（注９） 9,091 8,742 +350 +4.0%
RevPAR（円） 10）
（注 7,645 7,352 +294 +4.0%
売上高（百万円） 11）
（注 3,687 3,533 +154 +4.4%
物件数 55 55 ― ―
2
（２）住居 64 物件（注６）
2019 年１月末 前年同月末 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
稼働率 95.5% 94.7% +0.8pt +0.8%
平均賃料坪単価（円） 9,861 9,746 +115 +1.2%
物件数 64 64 ― ―
2019 年６月期 前年同期累計
増減
累計（注 12） （注 13） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
稼働率（注 14） 95.5% 94.7% +0.8pt +0.8%
平均賃料坪単価（円）
9,861 9,746 +115 +1.2%
（注 14）
物件数 64 64 ― ―
（３）ケイマン２物件
2019 年１月 前年同月 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
客室稼働率（注８） 88.5% 88.0% 0.5pt +0.5%
ＡＤＲ（米ドル）
（注９） 447 364 84 +23.0%
RevPAR
（米ドル） 10）
（注 396 320 76 +23.7%
売上高（米ドル） 9,488,628 8,971,165 517,463 +5.8%
物件数 2 2 ― ―
2019 年６月期 前年同期累計
増減
累計（注 12） （注 13） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
客室稼働率（注８） 88.5% 88.0% 0.5pt +0.5%
ＡＤＲ（米ドル）
（注９） 447 364 84 +23.0%
RevPAR
（米ドル） 10）
（注 396 320 76 +23.7%
売上高（米ドル） 9,488,628 8,971,165 517,463 +5.8%
物件数 2 2 ― ―
3
５． ポートフォリオＮＯＩ
2018 年平準化ＮＯＩ（注 4） ＮＯＩ (百万円) （注 3） 5）
（注
地域区分
(百万円) 比率 2019 年 1 月 2018 年１月 増減率
東京 23 区 6,388 23.5% 387 367 5.4%
首都圏(東京 23 区除く) 3,568 13.1% 283 279 1.6%
首都圏（小計） 9,957 36.6% 671 647 3.8%
中部 1,456 5.4% 36 50 -28.7%
国内ホテル
関西 2,227 8.2% 99 123 -19.1%
九州 1,649 6.1% 109 98 10.7%
北海道 1,479 5.4% 68 66 2.7%
その他 2,181 8.0% -15 -21 28.6%
国内ホテル（小計） 18,951 69.7% 969 965 0.5%
住居 5,098 18.7% 432 420 2.8%
商業施設 368 1.4% 30 30 -0.5%
国内資産（小計） 24,417 89.8% 1,432 1,416 1.2%
海外ホテル 2,782 10.2% 5 -20 129.2%
合計 27,200 100.0% 1,438 1,395 3.1%
（注１） 下記（注２）及び（注５）に記載の国内ホテル 55 物件及び住居 64 物件のデータに基づいています。なお、ＮＯＩには、
シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」と
いいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から
９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３カ月以内に優先出
資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけではないため、各月に係る
想定配当額は、裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの各月の３か月前にあたる月の業
績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が
属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の
優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。また、本投資法人が 2018 年９月に取得し
たウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾー
トを裏付資産とする海外不動産匿名組合出資持分からの想定配当額は含みません。なお、ＮＯＩは速報値であり、決
算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人が 2018 年 12 月末時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏
付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件を除いた 55 物件の
データに基づき記載しています。固定賃料９物件は、
「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテル富山
、
駅前」
、「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、
「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、
「D39 コンフォートホテル黒崎」、
「D40 コンフォートホテル前橋」「D41 コンフォートホテル燕三条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急
、 、
REI ホテル」となります。なお、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについては前記
のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３カ月遅れることから、各月の３カ月前にあたる月の想定数
値に基づいていますが、上記の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、
「シェラトン・グラン
デ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。また、本投資法人が 2018 年９月に取得した海
外不動産匿名組合出資持分の裏付資産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート
＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」は含みません。
（注３） ＮＯＩのうち、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」のＮＯＩには、優先出資証券からの想定配当
額を含めています。当月の「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」ＮＯＩの取り扱いについては、前
記（注１）をご参照ください。なお、本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領し
た情報に基づいています。以下同じです。
（注４） 2019 年１月末日時点において本投資法人が保有する全ての物件について、2018 年 12 月期の期初から保有していた
と仮定した 2018 年通年のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテ
ルに係る特定目的会社優先出資証券にかかる配当収入、及び、海外資産に対する匿名組合出資持分に係る配当収入
については、それぞれが、2018 年６月期及び 2018 年 12 月期に通期寄与した場合の想定値をＮＯＩに含めています。
4
なお、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。また、
海外資産に対する匿名組合出資持分に係る配当収入は 1 米ドル＝110 円で円換算しています。
（注５） ＮＯＩには、「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・
スイーツ・リゾート」を裏付資産とする Seven Mile Resort Holdings Ltd.（以下「資産保有 SPC」といいます。）
への匿名組合出資からの想定配当額を含めています。但し、資産保有 SPC の事業年度は、毎年４月１日から９月 30
日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３カ月以内に匿名組合出資に
係る配当金を受領することなっており資産保有 SPC から月次で配当を受領するわけではないため、各月に係る想定
配当額は、裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの各月の３か月前にあたる月の業績を
ベースに、当該３か月前の月の資産保有 SPC 自体の運営管理の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業
年度における資産保有 SPC の予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額です。なお、匿名組合出
資持分に係る配当収入は 1 米ドル＝110 円で円換算しています。
（注６） 2018 年 12 月期の期初時点で保有の住居 64 物件のデータに基づき記載しています。
（注７） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。
（注８） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注９） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同
期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注 10） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を
同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注 11） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合に拠ら
ず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 12） 2019 年１月の値を記載しています。
（注 13） 2018 年１月の値を記載しています。2018 年１月１日から 2018 年 12 月末日までに取得した物件については、2018 年１月
１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の運用実績及び想定配当額はそれぞれの売主か
ら入手したデータを使用しています。以下、同じです。
（注 14） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 15） 客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切
り捨てて記載しています。
（注 16） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/review.html
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/
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