8963 Ｒ－ＩＮＶ 2020-05-25 15:00:00
ポートフォリオの運用実績（2020年４月）に関するお知らせ [pdf]
2020 年５月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ポートフォリオの運用実績（2020 年４月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2020 年４月）のポートフォ
リオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ポートフォリオ運用実績
2020 年５月 11 日付「主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお
知らせ」にてお知らせしましたとおり、本投資法人は主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテ
ル・マネジメント及びその関連会社（以下「ＭＨＭグループ」といいます。 ）との間で、ＭＨＭグルー
プが運営する本投資法人保有国内ホテルに係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約の変更覚書（以下
「本覚書」といいます。 ）を締結しました。本覚書に基づき、本投資法人は 2020 年３月から同年６月に
かけての物件管理費を追加負担することやＭＨＭグループに対して支払う管理業務受託手数料の増額を
予定していますが、現時点において本投資法人の負担する金額が具体的に合意されていないため、ＭＨ
Ｍグループが運営する国内ホテルの当月のＮＯＩは確定しておらず、また前月（2020 年３月）のＮＯ
Ｉについても遡って修正される予定です。そのため、ポートフォリオ（注１）合計の 2020 年６月期累
計（2020 年１月から 2020 年４月）のＮＯＩも現時点においては未確定のため、開示を省略します。な
お、本覚書の詳細につきましては、上記プレスリリースをご参照ください。
各セグメント別の状況は以下のとおりです。
２． ホテル
（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（75 物件ベース） （注３）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比-
60.8 ポイント、ＡＤＲは同-46.2％、RevPAR は同-83.4％となりました。また、2020 年６月期累計のＮＯ
Ｉ（注２）は、前記のとおり未確定です。
当月は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の世界的な流行拡大に伴う訪日外客数の大幅な減少
（日本政府観光局推計値：前年同月比 99.9％減） 、政府の「緊急事態宣言」による出張・旅行等の全面的
な自粛の影響により、ホテル需要は大幅に低下しました。
このような大幅な需要の低下を受け、本投資法人の主なホテルオペレーターである株式会社マイステ
イズ・ホテル・マネジメントは、臨時閉館を含む営業形態の見直しや不急の工事案件の延期、外部委託
業務費用の低減、マーケティング費や光熱費等の大幅削減等により、ホテル運営費用の徹底的な削減に
努めています。また、帰国する従業員の隔離を支援する企業ニーズや個人帰国者の自己隔離ニーズ、テ
レワークスペースとしての日中利用ニーズの取り込み等を通じて、ホテル運営収益の向上にも鋭意取り
組んでいます。
なお、現時点における本投資法人保有物件におけるホテルの営業休止等の状況については別紙 １に記
1
載のとおりです。
全国を対象地域としていた政府による「緊急事態宣言」は、一部の特定警戒都道府県を除き解除され
ましたが、本投資法人の保有ホテルが多数所在する首都圏や北海道等の地域では解除されておらず、ま
た、都道府県をまたがる移動や不要不急の外出自粛は依然として継続する見通しであるため、ホテルの
需要低下は当面の間継続するものと考えられます。このため、本日現在、2020 年５月の国内ホテルポー
トフォリオ（75 物件ベース）（注３）の RevPAR は前年同月比-90％近くになることを見込んでいます。
国内ホテルポートフォリオの地域別の実績については、下表のとおりです。
国内ホテル 75 物件 （注３）
地域 客室稼働率（注４） ＡＤＲ（円）
（注５） RevPAR（円）
（注６）
東京 23 区 37.8% 5,837 2,204
首都圏（東京 23 区除く） 39.4% 7,482 2,946
中部 21.7% 5,310 1,154
関西 18.2% 4,570 831
九州 23.2% 4,873 1,133
北海道 8.0% 6,080 483
その他 19.4% 7,949 1,542
合計 27.0% 6,201 1,675
（２） 海外ホテル
海外ホテルについては、新型コロナウイルス感染症の世界的流行を受け、ケイマン諸島政府は 2020 年
３月 23 日からグランドケイマン島のオーウェンロバーツ国際空港を閉鎖しており、 「ウェスティン・グ
ランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の
ケイマン２物件は３月下旬より閉館しています。2020 年６月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比
48.1％の減少となりました。
当初４月 12 日までの３週間とされていた空港の閉鎖期間は、その後８月 31 日まで延長されており、
ケイマン２物件も当面の間は閉館を継続する予定です。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注７）の運用実績については、稼働率は当月末 96.2％と前年同月末比+0.4 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+0.2％となりました。また、当月のＮＯＩ（注８）は前年同月比+0.0％となり、2020 年６
月期累計のＮＯＩは、前年同期比+3.0％となりました。
2020 年６月期における新規契約賃料は従前賃料比で 0.6％、更新契約賃料は従前賃料比で 1.6％、そ
れぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 1.2％上昇しました。また、更新契約に
おける賃料上昇契約の割合は、2020 年６月期においては 47.3％となり、同期間で更新期日を迎えた既存
テナントの更新割合は 81.3％と引き続き高水準で推移しています。
４． 運用実績
（１）国内ホテル 75 物件（注３）
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注４） 27.0% 87.8% -60.8pt -69.2% 56.8% 86.5% -29.7pt -34.3%
ＡＤＲ（円）
（注５） 6,201 11,530 -5,330 -46.2% 7,806 10,118 -2,312 -22.9%
RevPAR（円）
（注６） 1,675 10,122 -8,446 -83.4% 4,433 8,747 -4,314 -49.3%
売上高（百万円）
（注９） 1,024 6,246 -5,221 -83.6% 11,793 22,255 -10,461 -47.0%
2
（２）ケイマン２物件
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注４） 0.0% 90.2% -90.2pt -100.0% 56.5% 91.3% -34.8pt -38.1%
ＡＤＲ（米ドル）
（注５） 0 430 -430 -100.0% 487 468 +19 +4.1%
RevPAR（米ドル）
（注６） 0 388 -388 -100.0% 275 427 -152 -35.5%
売上高（千米ドル） 124 9,688 -9,564 -98.7% 26,638 40,810 -14,171 -34.7%
（３）住居 60 物件（注７）
前年 前年同期
当月末 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
同月末 累計
稼働率 96.2% 95.8% +0.4pt +0.4% 96.5% 96.1% +0.4pt +0.4%
平均賃料坪単価（円） 9,140 9,120 +20 +0.2% 9,086 9,032 +54 +0.6%
５．ポートフォリオＮＯＩ
2019 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 10） （注１）
（注２）
前年同期
（百万円） 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
東京 23 区 5,980 19.4% - - - - - -
首都圏（東京23 区除く） 4,094 13.3% - - - - - -
首都圏（小計） 10,075 32.7% - - - - - -
中部 2,791 9.1% - - - - - -
関西 1,775 5.8% - - - - - -
九州 2,315 7.5% - - - - - -
北海道 3,442 11.2% - - - - - -
その他 2,700 8.8% - - - - - -
国内ホテル（小計） 23,100 75.0% - - - - - -
住居 3,281 10.6% 273 273 +0.0% 1,105 1,073 +3.0%
商業施設 368 1.2% 30 30 +0.5% 121 122 -0.6%
国内資産（小計） 26,750 86.8% - - - - - -
海外ホテル 4,070 13.2% -157 477 - 1,108 2,136 -48.1%
合計 30,820 100.0% - - - - - -
（注１） 本投資法人が 2020 年４月末時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに固定賃料９物件は含みま
せん。固定賃料９物件は、
「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテル富山駅前」「D36 スーパーホテ
、 、
ル東京・ＪＲ立川北口」「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」「D39 コンフォートホテル黒崎」「D40 コンフォートホテ
、 、 、
ル前橋」「D41 コンフォートホテル燕三条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となりま
、 、
す。なお、ＮＯＩには、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム特定目的
会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年
度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終
了後３か月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけ
ではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の
各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用
の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出し
た想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。なお、海外
3
資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度の額を対
象に為替オプション取引で固定化している為替レート）で円換算しています。また、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時
に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。なお、会
計上の取扱いの差異に基づく調整など算出時期によっては把握困難な場合があるため、当該調整に伴い実績値に
差異が生じる場合があります。
（注３） 本投資法人が 2020 年４月末時点で保有する国内ホテル 84 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏
付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件を除いた 75 物件の
データに基づき記載しています。なお、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについ
ては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前にあたる月
の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、「シェラ
トン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注４） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注５） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を
同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注６） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計
を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注７） 本投資法人が 2020 年４月末時点で保有する住居 60 物件のデータに基づき記載しています。
（注８） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。
（注９） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合
（49.0％）に拠らず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 10） 2020 年４月末時点において本投資法人が保有する全ての物件（148 物件）について、2019 年６月期の期初から保有して
いたと仮定した 2019 年通年のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
に係る特定目的会社優先出資証券にかかる配当収入については、2019 年６月期及び 2019 年 12 月期に通期寄与した場合
の想定値をＮＯＩに含めています。なお、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績
値を基に算出しています。また、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネット
キャッシュフローの 85％程度の額を対象に為替オプション取引で固定化している為替レート）で円換算しています。
（注 11） 客室稼働率、稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ、RevPAR 及び平均賃料坪単価は単位未満を四捨
五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。
（注 12） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 13） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
https://www.invincible-inv.co.jp/portfolio/hotel.html
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/
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（別紙１）
＜ホテルの営業休止状況＞
物件 休館終了
物件名 所在地 休館開始日 備考（運用状況）
番号 予定日（注）
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズ札幌
D53 北海道札幌市 ３月 18 日 ６月 12 日
札幌駅北口 アスペンに営業を集約
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズプレ
D68 石川県金沢市 ４月 13 日 ６月 14 日
金沢キャッスル ミア金沢に営業を集約
ホテルソニア小樽に営業
D71 ホテルノルド小樽 北海道小樽市 ３月 18 日 ６月 12 日
を集約
ホテルマイステイズ
D75 北海道札幌市 ３月 18 日 ６月 12 日
札幌すすきの
ホテルマイステイズプレ
ホテルマイステイズ
D76 北海道札幌市 ３月 18 日 ６月 12 日 ミア札幌パークに営業を
札幌中島公園
集約
ホテルマイステイズ
D77 北海道札幌市 ３月 6 日 ６月 12 日
札幌中島公園別館
ホテルマイステイズ
D3 京都府京都市 ５月 1 日 ６月 12 日
京都四条
D44 ホテルエピナール那須 栃木県那須郡 ４月 28 日 ５月 31 日
D48 高松東急 REI ホテル 香川県高松市 ４月 25 日 ５月 31 日
D65 アートホテル石垣島 沖縄県石垣市 ４月 20 日 ５月 31 日
ホテルマイステイズ 山梨県
D66 ５月１日 ６月 11 日
富士山 展望温泉 富士吉田市
MyCUBE by MYSTAYS
D79 東京都台東区 ３月８日 ６月 30 日 営業休止
浅草蔵前
シェラトン・グランデ・
- 千葉県浦安市 ４月 28 日 ５月 31 日
トーキョーベイ・ホテル
ウェスティン・グランドケイ
D200 マン・セブンマイルビーチ・ ケイマン諸島 ３月 22 日 ８月 31 日
リゾート＆スパ
サンシャイン・スイーツ・
D201 ケイマン諸島 ３月 22 日 ８月 31 日
リゾート
（注）本日現在の予定であり、今後の状況により変更される可能性があります。
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