2020年3⽉期（ 第36期 ）
決算説明資料
（証券コード︓8961）
https://www.mt-reit.jp/
（資産運⽤会社）
MEMO
⽬次
1. 決算概要と業績予想について 3 5. 参考資料 28
2020年3⽉期決算ハイライト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
2020年3⽉期決算概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5 損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 30
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2020年3⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 6 ⾦銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・ 31
2020年9⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 財務指標の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2020年9⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 8 資産規模、LTV及び1⼝当たり分配⾦の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33
2021年3⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 期末ポートフォリオ⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34
1⼝当たり分配⾦の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10 物件別期末算定価額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35
2. 運⽤状況 11 稼働率の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36
内部成⻑（環境認識及び今後の⽅針）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12 期末稼働率及び賃貸借契約の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
内部成⻑（賃料改定の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13 ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収⽀・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38
内部成⻑（テナント⼊替状況）及び個別物件の主な運⽤状況・・・ 14 有利⼦負債⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 41
外部成⻑（環境認識及び今後の⽅針）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15 投資主の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 42
財務の状況（当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について) 16 投資⼝価格の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 43
財務の状況（有利⼦負債及び格付の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17 主要都市の空室率及び賃料単価の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 44
3. ESGに関する取組みについて 18 資産運⽤会社に対する運⽤報酬について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 45
ESGに関する取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19
4. 本投資法⼈の特徴 24 注意事項 ／ ご連絡先
本投資法⼈の特徴・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
森トラストグループについて・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
本資料は情報提供を⽬的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を⽬的としたものではありません。投資⼝のご購⼊にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。
本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は将来の業績を保証するものではありません。本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、
その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更または廃⽌される場合がございますので、あらかじめご了承ください。
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1. 決算概要と業績予想について
3
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
2020年3⽉期決算ハイライト 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦
3,785円 （前期実績⽐+76円、予想⽐+63円）
フロー収益の積み上げにより1⼝当たり分配⾦は着実に成⻑
2020年3⽉期末現在（括弧内は前期⽐増減）
Asset Debt
物件数 ︓15物件 (ー) 有利⼦負債残⾼ ︓1,550億円 (ー)
期中平均⾦利 ︓ 0.51% (▲0.05%)
資産規模 ︓3,240億円 (ー) (注1)
LTV ︓ 47.1% (▲0.1%)
稼働率 ︓ 99.9% (▲0.0%)
※サブリースベース ︓ 99.8% (+0.2%) (注2) ⻑期発⾏体格付 ︓AA 安定的 / ⽇本格付研究所 JCR
期末算定価額︓3,637億円 (+9億円)
Equity
含み益 ︓ 564億円 (＋16億円) (注3)
発⾏済⼝数 ︓1,320,000⼝ (ー)
投資⽐率 ︓[エリア別] 東京都⼼部 80.2% (ー)
[⽤途別] オフィスビル 71.2% (ー) 1⼝当たりNAV ︓164,003円 (+0.8%) (注4)
投資⼝価格 ︓130,600円 / 2020年3⽉31⽇終値
(注1) 資産規模は、取得価格合計を記載しています。
(注2) 賃料収⼊がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採⽤している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。
(注3) 含み益は、期末時点の算定価額合計と期末簿価合計の差額を記載しています。
(注4) 1⼝当たりNAV︓（期末純資産額＋含み損益）÷発⾏済投資⼝数
4
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
2020年3⽉期決算概要 1. 決算概要と業績予想について
賃料改定による収益増加が順調に進展し増収増益で着地。修繕費圧縮、⽀払利息の下振れ等により利益は予想を上回る
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2019/9期 2020/3期 2020/3期
実績 予想 実績 前期⽐ 予想⽐ 前期⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
営業収益 8,831 8,878 8,869 37 ▲8 営業収益
不動産賃貸事業収益 (a) 8,831 8,878 8,869 37 ▲8 ● 前期⼊居テナントの通期稼働、賃料改定による収益増 54百万円
営業費⽤ 3,489 3,539 3,471 ▲ 18 ▲ 68 加等
不動産賃貸事業費⽤ (b) 3,024 3,079 3,013 ▲ 10 ▲ 65 ● 季節要因による⽔道光熱収⼊の減少 ▲21百万円
公租公課 948 946 946 ▲2 － ● テナント解約違約⾦ 7百万円
諸経費 793 833 774 ▲ 18 ▲ 58 営業費⽤
減価償却費 (c) 1,282 1,298 1,292 9 ▲6
● 管理業務費の減少 ▲7百万円
販売費及び⼀般管理費 465 460 457 ▲7 ▲3 ● 季節要因による⽔道光熱費の減少 ▲32百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,807 5,799 5,855 48 56 ● 修繕費の増加 23百万円
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,089 7,098 7,148 58 50 ● 減価償却費の増加 9百万円
営業利益 5,341 5,338 5,398 56 59 ● 投資主総会関連費⽤の剥落 ▲11百万円
営業外収益 2 1 11 9 10 営業外収益
営業外費⽤ 446 426 413 ▲ 33 ▲ 12
● 受取保険⾦ 9百万円
経常利益 4,897 4,913 4,996 99 82
税引前当期純利益 4,897 4,913 4,996 99 82 営業外費⽤
法⼈税、住⺠税及び事業税 1 1 0 ▲0 ▲0 ● ⽀払利息の減少 ▲41百万円
法⼈税等調整額 ▲2 － 0 2 0 ● 保険対応⼯事 8百万円
当期純利益 4,898 4,912 4,995 97 83
予想⽐
分配⾦総額 4,895 4,913 4,996 100 83 営業収益
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,709 3,722 3,785 76 63
● ⽔道光熱収⼊の下振れ ▲6百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － －
営業費⽤
● 修繕費の下振れ ▲39百万円
● ⽔道光熱費の下振れ ▲17百万円
営業外収益
● 受取保険⾦ 10百万円
営業外費⽤
● ⽀払利息の下振れ ▲21百万円
● 保険対応⼯事 8百万円
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2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2020年3⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦は前期⽐+76円、予想⽐+63円
（単位︓円）
3,785
その他
保険対応⼯事
⽔道光熱収⽀ ⽀払利息の +63円
管理業務費の の変動等 減少
テナント解約
受取保険⾦ +76円
減少
違約⾦ 修繕費の 投資主総会
増加 関連費⽤の剥落
減価償却費
の増加 3,722
3,709
前期⼊居テナントの通期
稼働、賃料改定による
収益増加等
2019/9期 2020/3期 2020/3期
実績 実績 予想
2019/11公表
当期
6
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
2020年9⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
修繕費の再査定、⽀払利息の下振れ等により利益を上⽅修正
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2020/3期 2020/9期 2020/9期
実績 前回予想 今回予想 前期⽐ 前回予想⽐ 前期⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
営業収益 8,869 8,916 8,914 45 ▲1 営業収益
不動産賃貸事業収益 (a) 8,869 8,916 8,914 45 ▲1 ● 前期⼊居テナントの通期稼働及び賃料増額改定等による増 24百万円
営業費⽤ 3,471 3,568 3,518 47 ▲ 50 収
不動産賃貸事業費⽤ (b) 3,013 3,107 3,055 41 ▲ 52 ● 季節要因による⽔道光熱収⼊の増加 29百万円
公租公課 946 966 966 20 － ● テナント解約違約⾦剥落 ▲7百万円
諸経費 774 821 775 0 ▲ 46 営業費⽤
減価償却費 (c) 1,292 1,319 1,312 20 ▲6
● 固定資産税の増加（前回評価改定に伴う負担調整分） 18百万円
販売費及び⼀般管理費 457 460 463 5 2 ● 紀尾井町ビル共益費還元額減少による管理業務費の増加 13百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,855 5,808 5,859 3 51 ● 季節要因による⽔道光熱費の増加 46百万円
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,148 7,127 7,172 24 44 ● 修繕費の減少 ▲57百万円
営業利益 5,398 5,347 5,396 ▲1 48 ● 減価償却費の増加 20百万円
営業外収益 11 1 1 ▲ 10 － 営業外収益
営業外費⽤ 413 431 398 ▲ 15 ▲ 33
● 受取保険⾦の剥落 ▲10百万円
経常利益 4,996 4,917 4,999 3 82
税引前当期純利益 4,996 4,917 4,999 3 82 営業外費⽤
法⼈税、住⺠税及び事業税 0 1 1 0 － ● ⽀払利息の減少 ▲6百万円
法⼈税等調整額 0 － － ▲0 － ● 保険対応⼯事の剥落 ▲8百万円
当期純利益 4,995 4,916 4,998 2 82
分配⾦総額 4,996 4,915 4,997 1 81 前回予想⽐
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,785 3,724 3,786 1 62 営業費⽤
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － －
● 修繕費の下⽅修正 ▲28百万円
● ⽔道光熱費の下⽅修正 ▲11百万円
● 管理業務費の下⽅修正 ▲5百万円
営業外費⽤
● ⽀払利息の下⽅修正 ▲33百万円
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2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2020年9⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦予想
3,786円 （前期⽐+1円、前回予想⽐+62円）
テナント
解約違約⾦剥落
（単位︓円）
3,785 3,786
保険対応⼯事の
前期⼊居テナントの通 減価償却費の ⽀払利息の 剥落
期稼働及び賃料増額 ⽔道光熱収⽀の 増加 その他
改定等による増収 変動 受取保険⾦の 減少
剥落
固定資産税の増加
修繕費の減少 +62円
（前回評価改定に伴う
負担調整分） 紀尾井町ビル
共益費還元額減少
3,724
2020/3期 2020/9期 2020/9期
実績 予想 予想
今回予想 前回予想
当期
2019/11公表 8
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
2021年3⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦予想
3,822円 （2020年9⽉期予想⽐+36円）
⼀部テナントの退去及び賃料減額による減収を⾒込むも、減価償却費の減少等より増益となる⾒込み
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2020/9期予想 2021/3期予想 営業収益
(第37期) (第38期) 増減
● テナント解約及び賃料減額等による減少 ▲59百万円
(A) (B) (B-A)
● 季節要因による⽔道光熱収⼊の減少 ▲26百万円
営業収益 8,914 8,825 ▲ 88
営業利益 5,396 5,445 49 営業費⽤
経常利益 4,999 5,046 46 ● 減価償却費の減少（⼀部資産の償却期間終了） ▲171百万円
当期純利益 4,998 5,045 46 ● 季節要因による⽔道光熱費の減少 ▲39百万円
１⼝当たり分配⾦(円) 3,786 3,822 36 ● 修繕費の増加 78百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数(⼝) 1,320,000 1,320,000 －
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2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の推移 1. 決算概要と業績予想について
実質分配⾦︓1⼝当たり分配⾦額から内部留保からの充当額
フローベースの実質分配⾦の成⻑は継続 及び⼀時的要因に係る分配⾦額を控除した⾦額
⼀時的要因
（物件譲渡、固定資産受贈益関連）
内部留保からの充当額
4,964 （単位︓円）
4,530
3,954
3,921 当期 予想
3,822
246 3,785 3,786
3,709
625 1,550 3,666
3,650 3,650
1,172 12
3,675 3,603 35
3,566 3,557 3,570 3,638
37 3,615
3,520
3,566
128
3,446
198 3,442
3,414
3,358
3,329 3,322
2013/3期 2013/9期 2014/3期 2014/9期 2015/3期 2015/9期 2016/3期 2016/9期 2017/3期 2017/9期 2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期 2021/3期
(第22期) (第23期) (第24期) (第25期) (第26期) (第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第31期) (第32期) (第33期) (第34期) (第35期) (第36期) (第37期) (第38期)
予想 予想
(注)2014年4⽉1⽇を効⼒発⽣⽇として、投資⼝1⼝を5⼝に分割しました。分割前の分配⾦については1⼝当たり分配⾦を5で除して⼩数点以下を切り捨てた⾦額を記載しています。
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2. 運⽤状況
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2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
内部成⻑（環境認識及び今後の⽅針） 2. 運⽤状況
現状の環境認識
・ 賃料は、東京都⼼部及び地⽅主要都市において引き続き上昇傾向が続く
・ 空室率は、新築ビルの竣⼯に伴い上昇局⾯があるものの、東京都⼼部及び地⽅主要都市において引き続き低い⽔準が継続
・ ⼀⽅、新型コロナウイルス感染拡⼤の影響⻑期化による企業業績への波及、それに伴う賃貸需要の減少に留意が必要
今後の⽅針
・ 賃料の増額改定余地があるテナントに対しては引き続き賃料ギャップの是正を⽬指す
・ 賃料減額等の要請を受けた場合、社会情勢と投資主利益を勘案し総合的に判断
（具体的には、テナントの業績、賃料ギャップ、リーシングの難易度、ポートフォリオ収益への影響等を踏まえて個別に検討）
（業績予想への織込み）
・ 現時点で想定される退去、賃料減額は反映
・ 空室（予定を含む）区画については⼊居を⾒込まず
・ 賃料改定期を迎えるテナントは、従来より改定後の賃料想定レンジを保守的に設定（予想にはレンジ下限で織込み）
・ 売上歩合の変動賃料が含まれる契約については固定部分のみ織込み
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2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
内部成⻑（賃料改定の状況） 2. 運⽤状況
主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件における賃料改定の状況
・当期、賃料増額改定が順調に進捗、改定⽇を迎えたテナントのうち、85％（⾯積ベース）で増額改定を実現
（平均増額改定率 約12%）
▮ 改定実績及び改定予定契約の交渉⽅針
1% 4%
100%
8% 15%
＜凡例＞
80% 37%
58% 据置合意済
60%
73% 減額合意済
60%
15% 3% 92%
増額合意済
92% 4%
40% 85% 交渉⽅針（注3）
据置
増額または据置
20% 40% 42% 40%
27% 増額
4%
0%
2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期 2021/3期
※改定対象⾯積に占める⾯積割合
当期
改定対象⾯積（注2） 5,410㎡ 9,603㎡ 22,442㎡ 9,865㎡ 10,891㎡ 12,293㎡ 26,421㎡
平均増額改定率 約6% 約6% 約7% 約10% 約12% 約11% ー
（増額合意済）
（注1）主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件︓紀尾井町ビル、⼤崎MTビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、新横浜TECHビル
（注2）マスターリース契約を採⽤している物件についてはサブリースベースの賃貸⾯積を対象としています。但し、退去予定区画、住宅、倉庫を除きます。
（注3）新規テナント募集時における⽬標賃料と現況賃料とのギャップ等を考慮して決定している交渉⽅針
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2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
内部成⻑（テナント⼊替状況）及び個別物件の主な運⽤状況 2. 運⽤状況
主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件におけるテナント⼊替時の賃料増減 （⾯積ベース割合）
・当期、新規⼊居テナントの全てで増額を実現（平均賃料増加率14％）
100%
14%
80%
23%
60%
100% 100% ＜凡例＞
40%
63% 据置
20% 減額
増額
0%
2019/9期 2020/3期 2020/9期
当期
新規⼊居⾯積 （注2） 1,798㎡ 2,210㎡ 79㎡
平均賃料増加率（注3） 約7% 約14% 約10%
（注1）主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件︓紀尾井町ビル、⼤崎MTビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、新横浜TECHビル
（注2）当該期に新規契約が開始したテナントの貸室⾯積の合計。但し、住宅、倉庫を除きます。
（注3）平均賃料増加率︓（テナント⼊替後の賃料総額－テナント⼊替前の賃料総額）÷テナント⼊替前の賃料総額
＜ 個別物件の主な運⽤状況 ＞
東京汐留ビルディング
・ スポンサーとのマスターリース契約期間（〜2021年3⽉末）満了後の本物件の運⽤⽅針については、スポンサーとの再契約も含め現在検討中
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2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
外部成⻑（環境認識及び今後の⽅針） 2. 運⽤状況
現状の環境認識
・ 東京都⼼部、地⽅主要都市の取引利回りは⾮常に低い⽔準が継続
・ 不動産売買の取引件数・売買⾼は増加傾向も、本投資法⼈の投資基準に合致する優良物件の取得機会は限定的
・ 新型コロナウイルス感染拡⼤を受けた景気減速からくる投資家動向の変化には注意を要する
投資市場の状況
▮ 標準的なAクラスビルの取引利回りの推移 ▮ 不動産売買の件数と⾦額の推移 ▮ J-REITによるオフィスビル取得件数の推移
（東京都⼼部︓50億円以上、地⽅主要都市︓30億円以上）
4 4.2 4.2
⾦額（兆円） 3.6 3.6
3.2 3.3
7% 2,500 1.9 1.8 1.9
東京都⼼部
地⽅圏 東京圏 25
2,000 1,705
6% 1,602 1,635 1,599 1,665 20
1,505 1,506
1,500 1,205
1,169 1,117 15
5%
地⽅主要都市
1,000
10
4%
仙台 札幌 500 5
福岡 名古屋
⼤阪御堂筋 東京都⼼部
3% 0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019
出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成 出所︓⽇経BP「⽇経不動産マーケット情報 2020.2」を基に当社作成 出所︓Prop Tech plus(株) REITDB サービス
東京都⼼部︓同調査における丸の内・⼤⼿町、⽇本橋、⻁ノ⾨、⻄新宿、渋⾕、 ＊⽇経不動産マーケット情報掲載ベース 東京都⼼部（千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区、品川区）
⼤崎の単純平均値 地⽅主要都市（札幌市、仙台市、名古屋市、⼤阪市、福岡市）
今後の⽅針
・ 不動産価格の調整局⾯を視野に⼊れて投資環境の変化を注視
・ 規模拡⼤を急がず、ポートフォリオの中⻑期的価値に⼒点を置いた厳選投資のスタンスを継続
15
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
財務の状況（当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について） 2. 運⽤状況
当期の運営実績
（第12回投資法⼈債の発⾏） ●発⾏の概要
・ 10年連続となる3年ゾーンでの投資法⼈債の発⾏ 銘柄 期間 発⾏額 利率 発⾏⽇
・ ⾼い信⽤⼒を活かして、リピーター投資家を含む幅広い投資家層からの需要を 第12回無担保
3年 4,000百万円 0.100% 2020年2⽉20⽇
取り込み国内の⾼格付事業会社の社債とほぼ同⽔準の低利による調達を実 投資法⼈債
現
（借⼊実績） ●借⼊実績の推移
良好な資⾦調達環境を活かし資⾦調達コストを低減
1 5 0. 0%
8
0.72%
0.68%
1 3 0. 0%
7
0.65%
返済概要 借⼊概要 1 1 0. 0%
6
総額 21,000百万円 総額 21,000百万円 0.54%
0.47%
平均借⼊期間 5.1年 平均借⼊期間 5.1年
9 0. 0%
5
平均利率 0.68% 平均利率 0.37% 7
0.44% 0.44% 0.41% 0. 0%
4
0.30% 0.37% 各期返済分平均利率
（注）平均利率は、返済時または借⼊時における加重平均です。 5 0. 0%
3
各期返済分平均借⼊期間
（年）
3 0. 0%
2
4.6 4.5 5.0 4.5 5.1 5.1 各期借⼊分平均利率
4.1 3.6 4.2
2.9
各期借⼊分平均借⼊期間
1 0. 0%
1
（年）
2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期
返済期⽇の分散状況
- 1 0. 0%
0
（第32期） （第33期） （第34期） （第35期） （第36期）
（百万円）
投資法⼈債 ⻑期借⼊⾦ 短期借⼊⾦
30,000
（1年以内の返済予定の借⼊⾦について）
25,000 2020年9⽉期 2021年3⽉期
返済概要 返済概要
20,000
総額 17,000百万円 総額 16,500百万円
6,000
4,500 平均借⼊期間 4.7年 平均借⼊期間 3.7年
15,000
平均利率 0.72% 平均利率 0.45%
10,000 14,500
8,500
10,500 17,000
12,500 12,000 9,500
5,000 9,500 10,000
7,000 6,000 2,000 2,000 4,000
3,000 3,000 4,000 3,500 1,000 3,000 1,000
0 1,000
2020/9期 2021/3期 2021/9期 2022/3期 2022/9期 2023/3期 2023/9期 2024/3期 2024/9期 2025/3期 2025/9期 2026/3期 2026/9期 2027/3期 2027/9期 2028/3期 2028/9期 2037/3期
(第37期) (第38期) (第39期) (第40期) (第41期) (第42期) (第43期) (第44期) (第45期) (第46期) (第47期) (第48期) (第49期) (第50期) (第51期) (第52期) (第53期) (第70期)
16
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
財務の状況（有利⼦負債及び格付の状況） 2. 運⽤状況
▮ 有利⼦負債の状況 （単位︓百万円） ▮ 有利⼦負債残⾼の内訳（2020/3期末） （単位︓百万円）
2019/9期末 2020/3期末 区分 調達先 残⾼ 構成⽐
(第35期末) (第36期末) 前期⽐
借⼊⾦ みずほ銀⾏ 31,000 20.0%
有利⼦負債残⾼ 155,000 155,000 ー
三井住友銀⾏ 27,000 17.4%
短期借⼊⾦ 5,000 10,500 5,500 三菱ＵＦＪ銀⾏ 23,000 14.8%
⻑期借⼊⾦（1年内返済予定含む） 138,000 132,500 ▲ 5,500 三井住友信託銀⾏ 19,000 12.3%
⽇本政策投資銀⾏ 12,500 8.1%
投資法⼈債（1年内償還予定含む） 12,000 12,000 ー
福岡銀⾏ 5,500 3.5%
ＬＴＶ（期末総資産有利⼦負債⽐率） 47.2% 47.1% ▲0.1% りそな銀⾏ 5,500 3.5%
⻑期⽐率（1年内返済・償還予定含む） 96.8% 93.2% ▲3.5% 農林中央⾦庫 4,500 2.9%
固定⾦利⽐率 96.8% 93.2% ▲3.5% あおぞら銀⾏ 4,000 2.6%
⻄⽇本シティ銀⾏ 2,500 1.6%
期中平均利率 0.56% 0.51% ▲0.05%
信⾦中央⾦庫 2,000 1.3%
短期借⼊⾦ 0.20% 0.20% 0.01% ⽇本⽣命保険 1,500 1.0%
⻑期借⼊⾦・投資法⼈債 0.58% 0.53% ▲0.04% ⼋⼗⼆銀⾏ 1,000 0.6%
平均有利⼦負債残存期間 2.6年 2.8年 0.2年 みずほ信託銀⾏ 1,000 0.6%
⾜利銀⾏ 1,000 0.6%
住友⽣命保険 1,000 0.6%
▮ 格付の状況 第⼀⽣命保険 500 0.3%
七⼗七銀⾏ 500 0.3%
信⽤格付業者 株式会社⽇本格付研究所（ＪＣＲ）
⼩計 143,000 92.3%
格付対象 ⻑期発⾏体格付
投資法⼈債 12,000 7.7%
格付（⾒通し） ＡＡ （安定的） 合計 155,000 100.0%
▮ LTVの推移
LTV基準値︓50％
48.5% 48.4% 49.6%
48.6% 48.2% 48.0% 48.0% 47.2% 47.1% 47.2% 47.2% 47.1%
46.4%
2014/3期末 2014/9期末 2015/3期末 2015/9期末 2016/3期末 2016/9期末 2017/3期末 2017/9期末 2018/3期末 2018/9期末 2019/3期末 2019/9期末 2020/3期末
(第24期末) (第25期末) (第26期末) (第27期末) (第28期末) (第29期末) (第30期末) (第31期末) (第32期末) (第33期末) (第34期末) (第35期末) (第36期末)
17
3. ESGに関する取組みについて
18
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
ESGに関する取組み（サステナビリティ⽅針・推進体制／外部評価の取得等） 3. ESGに関する取組みについて
サステナビリティ⽅針・サステナビリティ推進体制 外部評価の取得
本投資法⼈の資産運⽤会社は、「サステナビリティ⽅針」を制定し、中⻑期的な投
▮ DBJ Green Building認証
資法⼈の投資主価値向上に向けて、資産運⽤業務における環境配慮、社会貢献
及び組織のガバナンス強化等のサステナビリティ向上への取組みを進めています。 東京汐留ビルディングにおいて「DBJ 極めて優れた
Green Building認証(2018)」を取 「環境・社会への配慮」
がなされたビル
▮ サステナビリティ⽅針 得しており、極めて優れた「環境・社会
1. 省エネルギーと温室効果ガス(GHG）排出削減の推進 への配慮」がなされたビル(評価ランク4)
運⽤不動産における効率的なエネルギー利⽤推進、省エネルギーや低炭素 と評価を受けています。
化に資する設備等の導⼊
2. 循環型社会への貢献
節⽔や廃棄物削減のための3R等、限りある資源の有効活⽤の取組み推進
3. 社内体制整備とコンプライアンス
本⽅針に基づく取組みを効果的に推進するための社内体制整備、法規制
遵守、従業員に対するESGに関する教育・啓蒙活動
４. 健康と快適性の増進 ▮ GRESBリアルエステイト評価
テナントや施設利⽤者の健康・安全と快適性の向上を⽬指した資産運⽤、
従業員に対する働きやすい職場環境作り 本投資法⼈は、2019年の本評価に
おいて環境配慮やサステナビリティに関す
5. 社外関係者との協働
テナントや取引先、地域コミュニティ等の社外関係者との良好な関係構築 る取組みに関して、「マネジメントと⽅
針」及び「実⾏と計測」の両⾯で優れて
6. 情報開⽰
いると⾼く評価され、3年連続で
本⽅針やサステナビリティに関する取組み状況等の情報について広く開⽰
「Green Star」を取得しました。
▮ サステナビリティ推進会議
ESGの取組みを組織的に推進するため、「サステナビリティ推進会議」を定期
的に開催しており、今後の具体的な⽬標設定や進捗状況確認、保有不動産
の継続的な環境モニタリング評価等を実施しています。 サステナビリティレポートの発⾏
▮ サステナビリティ従業員研修
サステナビリティに関する意識が従業員に浸透するように、環境教育・啓発活 本投資法⼈及び資産運⽤会社のESGに対する考え⽅や様々な取組み等をス
動の⼀環として、定期的に外部のコンサルティング会社を招いてサステナビリティに テークホルダーの皆様に対しご報告することを⽬的としたサステナビリティレポートを
関する従業員研修を実施しています。 発⾏し、本投資法⼈のホームページに掲載しています。
19
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境への取組み
▮ 設備改修による環境パフォーマンス向上の施策 ▮テナント・取引先との協働
＜LED照明等の導⼊＞ ＜グリーンリースの導⼊＞
保有不動産の貸室内や共⽤部等にLED照明や⼈感センサー付照明機器を ⼀部の保有不動産において、本投資法⼈とテナントとの間で環境負荷低減
順次導⼊し、環境負荷低減に向けた省エネ活動を推進しています。 を⽬的としたグリーンリースに関する覚書を締結し、電気・ガス・⽔使⽤量の情報
（主な導⼊事例） 共有や環境パフォーマンス向上に関する協議を定期的に⾏っています。
・ONビル ・天神プライム
・紀尾井町ビル ・新横浜TECHビル
＜廃棄物の削減＞
・⼤崎MTビル ・渋⾕フラッグ ⼯事の施⼯に際して、⼯事業者と協働して、廃棄物の削減に継続的に取組んで
・御堂筋MTRビル ・ホテルオークラ神⼾ います。
・広尾MTRビル ・パークレーンプラザ 他
＜サプライチェーンマネジメント＞
エントランスホールへのLED導⼊
(広尾MTRビル) PM会社の選定にあたっては、施設運営管理業務、賃貸運営管理業務、リーシング
＜⾼効率熱源機器導⼊・空調設備改修＞
業務等に加えて、サステナビリティに関する取組み状況等も評価しています。
エネルギー効率に優れた⾼効率熱源機器の導⼊や、空調設備更新に合わせ
て省エネ性能が⾼い⾼効率空調設備に改修することで、快適性の向上とCO２
削減に取組んでいます。 ▮⽣物多様性の保全
保有するONビル及び⼤崎MTビルは⼤規模再開発事業「⼤崎ビジネスガーデン」を
（主な導⼊事例）
・新横浜TECHビル
形成しています。敷地はガーデンの名にふさわしく緑あふれる公開空地を有しており、
・ホテルオークラ神⼾ ⾃然との共⽣・共存、⽣物多様性の保全に貢献しています。
・IY湘南台 他
⾼効率熱源機器の導⼊ ＯＮビル
＜⽔使⽤量削減・トイレ機器更新による節⽔＞ (新横浜TECHビル)
保有物件の共⽤部にて洗⾯⾃動⽔栓装置設置や節⽔性能の⾼い衛⽣機
器への更新等を通じて、節⽔に取組んでいます。
（主な導⼊事例）
・ONビル・⼤崎MTビル・新横浜TECHビル 他 ⼤崎MTビル
▮環境汚染等への適切な対応
不動産取得時において、PCB・アスベスト等の有害物質や⼟壌汚染の問題
がないか事前に確認することをプロセスに組込んでいます。
保有不動産に有害物質等が存在する場合は、法令に則って適切な対策・管
理・処理等の対応を⾏っています。
20
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境パフォーマンスデータ
▮ 環境マネジメントシステム(EMS) ▮ 環境パフォーマンス⽬標
本投資法⼈の資産運⽤会社は、省エネルギーと温室効果ガス(GHG)排出削 資産運⽤会社は、ポートフォリオ全体においてエネルギー消費量、温室効果ガ
減の推進、資源の有効利⽤を推進するため、環境マネジメントシステムを構築して ス排出量、⽔消費量の削減⽬標を以下のとおり設定しています。
います。
中⻑期
エネルギー使⽤量、 CO２排出量、⽔使⽤量を対象として、⽬標設定、実績 項⽬ 短期
(2016年から5年間)
把握、予実管理、対策実⾏を⾏い、環境負荷の低減を通じた持続可能な循環
型社会実現への貢献に努めています。 エネルギー 中⻑期⽬標の対象期間を通じて
原単位でベースライン⽐5%削減
温室効果ガス 原単位で年平均1%削減
⽔ 前年の⽔準を維持 現状維持
※ エネルギー︓電気・ガス・燃料・DHC等 ／⽔︓上⽔・再⽣⽔
※ ベースライン︓2014年及び2015年の実績の平均値
• 環境マネジメントシステムの • サステナビリティ⽅針・推進体制の策定 ※ 原単位は、床⾯積あたりの消費量、排出量をいいます。なお、各物件の保有期間、稼働率で補正のうえ
有効性の評価 • 各エネルギー指標の削減⽬標の設定 算出します。
• 次年度に向けた改善策の⽴案 • 各エネルギー指標の削減計画の策定
Act Plan
レビュー・改善 計画 ▮ 環境パフォーマンス実績
項⽬ ベースライン 2017年 2018年 増減
Check Do (ﾍﾞｰｽﾗｲﾝ⽐)
点検・予実分析 実施 消費量(MWh) 101,814 103,771 102,433 －
エネルギー
消費原単位(MWh/㎡) 0.246 0.239 0.236 ▲4.1%
• 各エネルギー指標の⽬標管理 各エネルギー指標の実績値の把握
• 排出量(t-CO2) 39,327 37,836 37,296 －
• 各エネルギー指標の削減計画 • 各エネルギー指標の削減計画の実⾏ 温室効果ガス
の進捗確認 排出原単位(t-CO2/㎡) 0.095 0.087 0.086 ▲9.7%
消費量(㎥) 546,827 527,347 526,507 －
⽔
消費原単位(㎥/㎡) 1.317 1.217 1.211 ▲8.0%
※本投資法⼈のベースライン設定時保有不動産全て（売却物件及び底地物件を除く）をデータの集計対象として
いますが、データ把握が困難な部分（住宅の専⽤部等）は除外しています。
※集計期間は毎年4⽉1⽇から翌年3⽉31⽇までの1年間としています。
21
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
ESGに関する取組み（社会） 3. ESGに関する取組みについて
社会への取組み
▮ 地域社会への貢献 (参考) 森トラスト㈱の⼈事制度
定期的な地域清掃活動への参加、街作りに関する各種協議会への参加、コ 資産運⽤会社のスポンサー企業である森トラスト㈱では、社員それぞれが持つ
ミュニティサイクルの設置、地域イベントへの参加協⼒等、地域社会の持続的な 能⼒を最⼤限に発揮できるようワークライフバランスに配慮し、働きやすい環境づ
発展への貢献に努めています。 くりに努めています。
(1)ワークライフバランス推進・⼥性活躍推進
育児休業をはじめとした仕事と育児を両⽴するために様々な制度を導⼊
しています。近年、出産した社員の育児休業率及び復職率は100％となっ
ています。
①⼥性採⽤⽐率 20.8%
コミュニティサイクルの設置(紀尾井町ビル) 御堂筋イルミネーション(御堂筋MTRビル) ②⼥性従業員⽐率 24.7%
▮ テナント満⾜度向上 ③⼥性管理職⽐率 7.8%
④有給休暇取得率 75.6%
＜テナント満⾜度調査＞
事務所や店舗等の⼊居テナントに対してアンケート調査を実施し、本調査の ⑤育児休業率及び復職率 100.0%
結果をビル管理会社等と共有し、物件の運営管理改善等に活かすことで、継 （注）項⽬①・④・⑤︓2019年度実績、項⽬②・③︓2020年3⽉末時点
続的なテナント満⾜度向上を図っています。
(2)⼦育てサポート企業認定/保育事業の開始
＜テナント快適性向上/テナントの安全・安⼼＞
厚⽣労働省より「⼦育てサポート企業」「⼥性活躍推進企業」として認定
⼊居テナントの快適性向上等を⽬的として、共⽤部のリニューアル⼯事やバリ
されており、「くるみん」「えるぼし(⼆つ星)」認証を取得しています。
アフリー改修⼯事を実施しています。
また、2019年11⽉に城⼭トラストタワー内に企業主導型保育園「ナーサ
リールーム ミライズ」を開業しており、⼊居テナントや社員も利⽤可能です。
エントランスリニューアル⼯事（新横浜TECHビル） バリアフリー改修⼯事（天神プライム）
▮ 資産運⽤会社の従業員教育 (3)働き⽅改⾰の実施
専⾨能⼒向上のための資格取得⽀援や業務上必要なスキル向上等に向け ・東京都が主催する「時差Biz」への参加
た研修・受験等に関する費⽤を負担しています。また、資産運⽤会社のスポン ・⽣産性向上を意識した朝⽅勤務促進のための朝⾷無料提供
サーである森トラスト㈱が⽤意する多彩な⼈材育成プログラム「MT TALK」 ・在宅ワーク、モバイルワークの活⽤
「MT ACADEMY」等に資産運⽤会社の従業員も参加しています。
22
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
ESGに関する取組み（ガバナンス） 3. ESGに関する取組みについて
ガバナンスへの取組み
▮ 森トラストグループによるセイムボート出資 ▮ 利害関係者との取引に係る⼿続のフロー
本投資法⼈は、投資主の利益とスポンサーの利益を⼀致させることで、 資産運⽤会社は、コンプライアンスを優先するガバナンス体制を構築し、利益
投資主価値向上を⽬指しています。 相反の防⽌、リスク管理及び法令遵守を徹底しています。
コンプライアンス委員会、投資委員会を設置して、双⽅に外部委員を選任し
森トラストグループの保有⽐率
ており、資産の取得等について利害関係⼈取引となる場合は、両委員会にお
26.5% （2020年3⽉末現在） ける外部委員の賛成及び投資法⼈役員会の承認を必要としています。
外
▮ 投資法⼈の運⽤体制 部
起案部署
本投資法⼈の資産運⽤は、資産運⽤会社である森トラスト・アセットマネ 委
員
ジメント㈱に委託しています。資産運⽤会社の組織体系は以下の通りです。 の
コンプライアンス・オフィサーによる審査 出
＜組織図＞ 席
中
⽌ 及
株主総会 ⼜ コンプライアンス委員会による決議 ◀ び
は 承
監査役 内 認
容 が
取締役会 変 総合リート運⽤本部 投資委員会による決議 ◀ 決
更 議
コンプライアンス委員会
の 成
指 取締役会による決議 ⽴
代表取締役社⻑ の
⽰
必
コンプライアンス・オフィサー
須
投資法⼈役員会の承認 条
総合リート運⽤本部 ホテルリート運⽤本部 件
総合ﾘｰﾄ運⽤本部 ﾎﾃﾙﾘｰﾄ運⽤本部
投資委員会 投資委員会
▮情報セキュリティ
企画財務部 運⽤戦略部 投資運⽤部 運⽤戦略部 投資運⽤部 資産運⽤会社は、会社情報の適正な活⽤並びに不正アクセス及び会社
情報の紛失・漏洩等の防⽌を図ることを⽬的として、情報管理規程を制定
しています。秘密情報の管理、部外者に対するアクセス制限・情報の漏洩
▮ 定期的なコンプライアンス研修の実施 防⽌・情報システムの保全、情報システム管理にかかる教育・監査等を定め、
従業員に対して、定期的に個⼈情報保護やコンプライアンス意識の啓発等を 情報管理の徹底を図っています。
⽬的とした研修を実施しています。
23
4. 本投資法⼈の特徴
24
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
本投資法⼈の特徴（1） 4. 本投資法⼈の特徴
基本⽅針 森トラスト総合リート投資法⼈の特徴
中⻑期的な安定運⽤を基本 東京都⼼部のオフィスビルをポートフォリオの中核とする「総合型ＲＥＩＴ」
ポートフォリオの着実な成⻑ 安定したインカムゲインの確保
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
「収益性」「安定性」「成⻑性」の最適バランスを念頭に運⽤を⾏います 「⽴地」 「グレード感」など「質」を重視した厳選投資
2 森トラストグループとの幅広い連携
安定した運⽤実績 不動産の取得・譲渡での連携、不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤
資産規模の ⾼稼働率の 安定した 3 堅実な財務戦略
着実な成⻑ 維持 分配⾦実績 信⽤⼒を活かした低⾦利での資⾦調達、メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーション
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
性急な資産規模の拡⼤を追求することなく、中⻑期的な安定運⽤に資する物件に厳選投資
「⽴地」 「グレード感」など「質」重視の投資戦略を推進
【地域別】 【⽤途別】 【取得価格別】
投資実績 （2020/3期末） その他 その他(住宅・ホテル)6.8% 100億円未満 10.7％
物件数 ︓15 物件 19.8%
商業施設
資産規模︓ 3,240
東京都⼼部 オフィスビル 100億円以上
億円 22.0%
（取得価格合計） 80.2％ 71.2％ 89.3％
⽬標ポートフォリオと実績
地域
合計
東京都⼼部 （注1） その他 （注2）
⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値
⽤ オフィスビル 60〜70% 63.8% 10〜20％ 7.4% 70〜90% 71.2%
途 商業施設・その他 (注3) 0〜10% 16.4% 10〜20% 12.4% 10〜30% 28.8%
合計 60〜80% 80.2% 20〜40％ 19.8% 100%
（注1）千代⽥区・中央区・港区･品川区・渋⾕区・新宿区の6区をいいます。
（注2）⾸都圏（東京都（東京都⼼部を除く）・神奈川県・千葉県・埼⽟県）及びその他主要都市をいいます。
（注3）当⾯の間、住宅及びホテルに限るものとします。
（注4）投資割合は、取得価格に基づく⽐率とします。 25
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
本投資法⼈の特徴（2） 4. 本投資法⼈の特徴
2 森トラストグループとの幅広い連携
森トラストグループによる投資⼝の保有 350,070⼝ （26.5%）保有（2020/3期末）
不動産取得及び譲渡に関するパイプライン
本投資法⼈及び森トラスト株式会社は、本投資法⼈と森トラストグループ3社との間における不動産等の情報提供に関する協定を締結しています。
取得実績（2020/3期末）
森トラストグループからの情報提供による取得 31.2% 独⾃の外部取得
23.3%
森トラストグループからの取得 45.5%
森トラストグループが
関連する取得
ONビル 紀尾井町ビル 新横浜TECHビル ホテルオークラ神⼾ 76.7％ 東京汐留ビルディング ⼤崎MTビル 新橋駅前MTRビル イトーヨーカドー
湘南台店
※取得価格に基づく⽐率
最近の譲渡実績
森トラストグループへの譲渡 : ⾚坂⾒附MTﾋﾞﾙ (2010年)、 三⽥MTﾋﾞﾙ (2014年)
森トラストグループからの情報提供による譲渡 : 銀座MTRﾋﾞﾙ (2014年・2015年)、 ⼤阪丸紅ﾋﾞﾙ (2015年)、イトーヨーカドー新浦安店（2017年）
森トラストグループの不動産賃貸・管理ノウハウの活⽤
本投資法⼈は、森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤することにより、ポートフォリオの収益性向上を図っています。
3 堅実な財務戦略
● 信⽤⼒を活かした低⾦利での資⾦調達
● メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーション
● 資⾦調達コストの低減及び⾦融環境の変化による影響の軽減に配慮し、短期借⼊⾦と⻑期借⼊⾦をバランス良く調達
格付の状況 AA（安定的） JCR / ⻑期発⾏体格付 （2020/3期末）
バンクフォーメーション メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーションを構築（計18社）
26
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
森トラストグループについて 4. 本投資法⼈の特徴
森トラストグループは、1951年のグループ創業以来、都⼼部を中⼼とした⼤型都市開発を⼿がけ、保有・賃貸・運営・管理の全てを⾏ってきました。都市
の未来像を描き、真に必要とされる機能を提供し続けてきた、このコアビジネスでの成功により、⾼い収益性と安定した収⼊を確保し、グループの強い財務
基盤を築いています。
第１ステージ 第2ステージ 第3ステージ 第4ステージ
1951 〜 1992年 1993 〜 2004年 2005 〜 2015年 2016年 〜
森トラストグループの創業 企業グループとしての競争⼒強化 不動産・ホテル&リゾート・投資事業の発展 グローバリズムへの対応とイノベーション
1990 2000 2005 2010 2015 2020
御殿⼭トラストタワー 城⼭トラストタワー 東京汐留ビルディング 丸の内トラストシティ 仙台トラストシティ 京橋トラストタワー 東京ワールドゲート （仮称）
1990年竣⼯ 1991年竣⼯ 2005年竣⼯ 2008年竣⼯ 2010年竣⼯ 2014年竣⼯ 2020年竣⼯ ⾚坂⼆丁⽬プロジェクト
2025年度竣⼯予定
▮ 森トラストグループ賃貸運営施設 ▮ 不動産開発体制
東京都⼼部をはじめ主要都市（仙台・⼤阪）の中⼼部に多数の物件を 営業・運営・管理の中で蓄積したノウハウを、建物の企画、設計に活⽤
保有・運営
総施設数︓ 99 施設 取扱⾯積︓約 185万 ㎡
賃貸ビル︓ 81 棟 ／ 約 142万 ㎡
（2019年6⽉30⽇現在)
27
5. 参考資料
28
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
貸借対照表 5. 参考資料
(単位︓千円)
2019年9⽉期 2020年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期
(2019年9⽉30⽇) (2020年3⽉31⽇) (2019年9⽉30⽇) (2020年3⽉31⽇)
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現⾦及び預⾦ 17,274,430 18,802,219 営業未払⾦ 189,811 247,690
信託現⾦及び信託預⾦ 2,972,707 2,977,817 短期借⼊⾦ 5,000,000 10,500,000
営業未収⼊⾦ 52,220 50,066 1年内償還予定の投資法⼈債 4,000,010 3,000,000
未収⼊⾦ ― 10,642 1年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 33,000,000 23,000,000
前払費⽤ 59,176 34,537 未払⾦ 121,763 550,927
その他 1,265 4,213 未払費⽤ 481,366 459,108
流動資産合計 20,359,800 21,879,495 未払配当⾦ 9,375 9,206
固定資産 未払法⼈税等 1,028 606
有形固定資産 未払消費税等 172,226 324,346
建物 22,699,904 22,033,867 前受⾦ 1,492,936 1,505,216
構築物 40,775 40,084 預り⾦ 1,548 1,619
機械及び装置 38,590 36,421 流動負債合計 44,470,066 39,598,721
⼯具、器具及び備品 31,210 29,207 固定負債
⼟地 136,672,529 136,672,529 投資法⼈債 8,000,000 9,000,000
信託建物 17,566,605 17,535,611 ⻑期借⼊⾦ 105,000,000 109,500,000
信託構築物 23,946 22,464 預り敷⾦及び保証⾦ 9,637,357 9,747,760
信託機械及び装置 4,917 4,673 信託預り敷⾦及び保証⾦ 899,903 902,342
信託⼯具、器具及び備品 29,829 31,602 繰延税⾦負債 493,152 493,173
信託⼟地 130,939,930 130,939,930 固定負債合計 124,030,413 129,643,276
有形固定資産合計 308,048,239 307,346,392 負債合計 168,500,480 169,241,998
無形固定資産
ソフトウエア 0 ―
その他 240 240 純資産の部
無形固定資産合計 240 240 投資主資本
投資その他の資産 出資総額 153,990,040 153,990,040
差⼊保証⾦ 10,000 10,000 剰余⾦
⻑期前払費⽤ 3,577 17,683 任意積⽴⾦
その他 3,602 3,602 圧縮積⽴⾦ 1,072,409 1,074,447
投資その他の資産合計 17,179 31,285 任意積⽴⾦合計 1,072,409 1,074,447
固定資産合計 308,065,659 307,377,918 当期未処分利益⼜は当期未処理損失（▲） 4,898,632 4,996,390
繰延資産 剰余⾦合計 5,971,042 6,070,837
投資法⼈債発⾏費 36,102 45,461 投資主資本合計 159,961,082 160,060,877
繰延資産合計 36,102 45,461 純資産合計 159,961,082 160,060,877
資産合計 328,461,562 329,302,876 負債純資産合計 328,461,562 329,302,876
※2020年3⽉末現在の内部留保残⾼は1,567百万円（繰延税⾦負債及び圧縮積⽴⾦の合計額） 29
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
損益計算書 5. 参考資料
▮ 損益計算書 (単位︓千円)
（不動産賃貸事業損益の内訳） (単位︓千円)
2019年9⽉期 2020年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期
(⾃ 2019年4⽉1⽇ (⾃ 2019年10⽉1⽇
(⾃ 2019年4⽉1⽇ (⾃ 2019年10⽉1⽇
⾄ 2019年9⽉30⽇) ⾄ 2020年3⽉31⽇)
⾄ 2019年9⽉30⽇) ⾄ 2020年3⽉31⽇)
営業収益
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収⼊ 8,520,574 8,574,620
賃貸事業収⼊
その他賃貸事業収⼊ 311,305 294,696
家 賃 8,154,060 8,208,106
営業収益合計 8,831,880 8,869,317
共 益 費 242,904 242,905
営業費⽤
⼟地賃貸収益 123,609 123,609
賃貸事業費⽤ 3,024,459 3,013,543
その他賃貸事業収⼊ 311,305 294,696
資産運⽤報酬 343,448 348,561
不動産賃貸事業収益合計 8,831,880 8,869,317
資産保管⼿数料 13,094 13,104
B．不動産賃貸事業費⽤
⼀般事務委託⼿数料 56,182 47,193
賃貸事業費⽤
役員報酬 4,800 3,600
管理業務費 396,861 389,626
その他営業費⽤ 47,975 45,256
⽔道光熱費 244,336 211,610
営業費⽤合計 3,489,960 3,471,259
公租公課 948,768 946,759
営業利益 5,341,919 5,398,058
損害保険料 19,240 19,258
営業外収益
修繕費 103,871 127,149
受取利息 92 97
減価償却費 1,282,392 1,292,269
未払分配⾦戻⼊ 1,037 961
その他費⽤ 28,988 26,869
受取保険⾦ 1,039 10,642
不動産賃貸事業費⽤合計 3,024,459 3,013,543
営業外収益合計 2,170 11,701
C．不動産賃貸事業損益 (A-B) 5,807,420 5,855,774
営業外費⽤
⽀払利息 425,825 383,678
投資法⼈債利息 12,038 12,405
投資法⼈債発⾏費償却 8,950 9,023
その他 ― 8,334
営業外費⽤合計 446,815 413,442
経常利益 4,897,275 4,996,317
税引前当期純利益 4,897,275 4,996,317
法⼈税、住⺠税及び事業税 1,042 620
法⼈税等調整額 ▲2,036 20
法⼈税等合計 ▲994 641
当期純利益 4,898,269 4,995,675
前期繰越利益 362 714
当期未処分利益⼜は当期未処理損失（▲） 4,898,632 4,996,390
30
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
⾦銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書 5. 参考資料
▮ ⾦銭の分配に係る計算書 (単位︓円)
▮ キャッシュ・フロー計算書 (単位︓千円)
2019年9⽉期 2020年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期
(⾃ 2019年4⽉1⽇ (⾃ 2019年10⽉1⽇ (⾃ 2019年4⽉1⽇ (⾃ 2019年10⽉1⽇
⾄ 2019年9⽉30⽇) ⾄ 2020年3⽉31⽇) ⾄ 2019年9⽉30⽇) ⾄ 2020年3⽉31⽇)
Ⅰ．当期未処分利益 4,898,632,198 4,996,390,036 営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ．分配⾦の額 4,895,880,000 4,996,200,000 税引前当期純利益 4,897,275 4,996,317
(投資⼝１⼝当たり分配⾦の額) (3,709) (3,785) 減価償却費 1,282,392 1,292,269
Ⅲ．任意積⽴⾦ 投資法⼈債発⾏費償却 8,950 9,023
圧縮積⽴⾦繰⼊額 2,037,908 ― 受取利息 ▲92 ▲97
Ⅳ．次期繰越利益 714,290 190,036 ⽀払利息 437,864 396,084
営業未収⼊⾦の増減額（▲は増加） ▲1,327 2,154
営業未払⾦の増減額（▲は減少） ▲47,784 19,413
未払消費税等の増減額（▲は減少） 17,313 152,119
前受⾦の増減額（▲は減少） 33,745 12,280
その他 ▲16,974 5,685
⼩計 6,611,363 6,885,250
利息の受取額 92 97
利息の⽀払額 ▲450,588 ▲427,023
法⼈税等の⽀払額 ▲1,067 ▲1,043
営業活動によるキャッシュ・フロー 6,159,799 6,457,281
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による⽀出 ▲306,121 ▲32,240
信託有形固定資産の取得による⽀出 ▲127,831 ▲129,018
預り敷⾦及び保証⾦の返還による⽀出 ▲99,710 ▲8,518
預り敷⾦及び保証⾦の受⼊による収⼊ 44,771 156,252
信託預り敷⾦及び保証⾦の返還による⽀出 ▲15,901 ▲14,961
信託預り敷⾦及び保証⾦の受⼊による収⼊ 22,514 18,536
投資活動によるキャッシュ・フロー ▲482,279 ▲9,951
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借⼊⾦の純増減額（▲は減少） ― 5,500,000
⻑期借⼊れによる収⼊ 12,500,000 15,000,000
⻑期借⼊⾦の返済による⽀出 ▲12,500,000 ▲20,500,000
投資法⼈債の発⾏による収⼊ ― 4,000,000
投資法⼈債の償還による⽀出 ― ▲4,000,000
投資法⼈債発⾏費の⽀出 ― ▲18,383
分配⾦の⽀払額 ▲4,838,420 ▲4,896,048
財務活動によるキャッシュ・フロー ▲4,838,420 ▲4,914,432
現⾦及び現⾦同等物の増減額（▲は減少） 839,100 1,532,898
現⾦及び現⾦同等物の期⾸残⾼ 19,408,037 20,247,138
現⾦及び現⾦同等物の期末残⾼ 20,247,138 21,780,036
31
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
財務指標の推移 5. 参考資料
（単位︓百万円）
2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期
算定式
(第32期) (第33期) (第34期) (第35期) (第36期)
営業収益 8,686 8,819 8,771 8,831 8,869
営業費⽤ 3,438 3,556 3,478 3,489 3,471
営業利益 5,248 5,263 5,293 5,341 5,398
経常利益 4,771 4,802 4,840 4,897 4,996
当期純利益 4,785 4,806 4,839 4,898 4,995
分配⾦総額 4,818 4,818 4,839 4,895 4,996
期末総資産額 328,079 328,770 328,557 328,461 329,302
期末有利⼦負債額 155,000 155,000 155,000 155,000 155,000
期末純資産額 159,891 159,880 159,901 159,961 160,060
含み損益 33,395 41,469 45,159 54,771 56,423
NAV 193,287 201,350 205,061 214,732 216,484 NAV = 期末純資産額＋含み損益
不動産賃貸事業損益 5,695 5,727 5,743 5,807 5,855
減価償却費 1,282 1,262 1,268 1,282 1,292
賃貸NOI 6,978 6,990 7,011 7,089 7,148 賃貸NOI = 不動産賃貸事業損益+減価償却費
FFO 6,068 6,069 6,107 6,180 6,287 FFO = 当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
資本的⽀出 237 253 408 330 590
NCF(ネット・キャッシュ・フロー） 6,740 6,736 6,603 6,759 6,557 NCF = 賃貸NOI－資本的⽀出
ROA（期末総資産経常利益率） 2.9% 2.9% 2.9% 3.0% 3.0% ROA = (経常利益÷期末総資産額)÷6×12 ※年換算値
ROE（期末⾃⼰資本利益率） 6.0% 6.0% 6.1% 6.1% 6.2% ROE = (当期純利益÷期末純資産額)÷6×12 ※年換算値
LTV（期末総資産有利⼦負債⽐率） 47.2% 47.1% 47.2% 47.2% 47.1% LTV = 期末有利⼦負債額÷期末総資産額
発⾏済投資⼝の総⼝数 1,320,000⼝ 1,320,000⼝ 1,320,000⼝ 1,320,000⼝ 1,320,000⼝
１⼝当たり分配⾦ 3,650円 3,650円 3,666円 3,709円 3,785円
１⼝当たり純資産額 121,130円 121,121円 121,137円 121,182円 121,258円
１⼝当たりNAV 146,429円 152,538円 155,349円 162,676円 164,003円
１⼝当たりFFO 4,597円 4,597円 4,627円 4,682円 4,763円
32
2020年3⽉期 (第36期)決算説明資料
資産規模、LTV及び1⼝当たり分配⾦の推移 5. 参考資料
2008/10 2010/5 2013/10
第三者割当増資実施 公募増資実施 公募増資実施
（単位︓円）
4,964
4,615 4,592 4,534 4,530
分 1⼝ 4,097
配 当 3,853 3,852 4,075 3,900 3,927 3,954 3,921
3,666 3,709
3,785
3,300 3,498 3,684 3,521 3,446 3,557 3,570 3,603
⾦ た 4,001 4,015
3,048 3,763
り 3,749 3,566 3,520 3,650 3,650
47.2%
53.7% 47.1% 47.1%
53.0%
48.8% 48.5% 48.4% 49.6%
（期末総資産有利⼦負債⽐率）
46.9% 46.1% 47.2% 48.6%48.2% 48.0% 46.4%
47.2%
43.5% 45.9% 46.2% 47.2%
42.4% 42.5% 43.6% 44.3% 48.0%
L 37.7% 37.9%
35.3%
T 33.0%
32.9%
V 28.1%
3,384
3,273 3,273 3,273 3,281 3,281 3,281 3,281 3,240 3,240 3,240 3,240 3,240
21.5% 3,159
2,952
2,829 2,829 2,829 2,808 2,878
（単位︓億円）
（期末保有物件の取得価格合計）
独⾃の外部取得
森トラストグループからの情報による外部取得 1,999 1,999 1,999 1,999
資 森トラストグループからの取得
1,600 1,600
産 1,420 1,420
1,304 1,304 1,360
規 1,072
1,193
模
'04/3期 '04/9期 '05/3期 '05/9期 '06/3期 '06/9期 '07/3期 '07/9期 '08/3期 '08/9期 '09/3期 '09/9期 '10/3期 '10/9期 '11/3期 '11/9期 '12/3期 '12/9期 '13/3期 '13/9期 '14/3期 '14/9期 '15/3期 '15/9期 '16/3期 '16/9期 '17/3期 '17/9期 '18/3期 '18/9期 '19/3期 '19/9期 '20/3期
(第4期) (第5期) (第6期) (第7期) (第8期) (第9期) (第10期) (第11期) (第12期) (第13期) (第14期) (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期) (第22期) (第23期) (第24期) (第25期) (第26期) (第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第31期) (第32期) (第33期) (第34期) (第35期) (第36期)
ﾊﾟｰｸﾚｰﾝﾌﾟﾗｻﾞ取得 渋⾕フラッグ 広尾MTR
⼤崎MTﾋﾞﾙ取得 取得 銀座MTRﾋﾞﾙ譲渡 ﾋﾞﾙ取得
⽇⽴本社ﾋﾞﾙ譲渡 （残りの共有持分50％）
⾚坂⾒附MTﾋﾞﾙ取得 フレスポ稲⽑ ｺｰﾅﾝ相模原 御堂筋MTRﾋﾞﾙ取得
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ ONビル取得
ﾎﾃﾙｵｰｸﾗ神⼾取得