2020年３月期 決算短信(REIT)
2020年５月21日
不動産投資信託証券発行者名 森トラスト総合リート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8961 URL https://www.mt-reit.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 八木 政幸
資 産 運 用 会 社 名 森トラスト・アセットマネジメント株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 山本 道男
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 総合リート運用本部 運用戦略部長 (氏名) 内藤 宏史
(ＴＥＬ) (03)6435-7011
有価証券報告書提出予定日 2020年６月22日 分配金支払開始予定日 2020年６月12日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：無
(百万円未満切捨て)
１．2020年３月期の運用、資産の状況（2019年10月１日～2020年３月31日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年３月期 8,869 0.4 5,398 1.1 4,996 2.0 4,995 2.0
2019年９月期 8,831 0.7 5,341 0.9 4,897 1.2 4,898 1.2
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年３月期 3,784 3.1 1.5 56.3
2019年９月期 3,710 3.1 1.5 55.4
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年３月期 3,785 4,996 － － 100.0 3.1
2019年９月期 3,709 4,895 － － 99.9 3.1
(注)配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて表示しています。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年３月期 329,302 160,060 48.6 121,258
2019年９月期 328,461 159,961 48.7 121,182
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年３月期 6,457 △9 △4,914 21,780
2019年９月期 6,159 △482 △4,838 20,247
２．2020年９月期及び2021年３月期の運用状況の予想
（2020年４月１日～2020年９月30日、2020年10月１日～2021年３月31日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
は含まない）
利益超過分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年９月期 8,914 0.5 5,396 △0.0 4,999 0.1 4,998 0.1 3,786 0
2021年３月期 8,825 △1.0 5,445 0.9 5,046 0.9 5,045 0.9 3,822 0
(参考)１口当たり予想当期純利益(2020年９月期) 3,786円、(2021年３月期)3,822円
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年３月期 1,320,000 口 2019年９月期 1,320,000 口
② 期末自己投資口数 2020年３月期 0 口 2019年９月期 0 口
(注)１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」
をご参照ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については６
ページ「2020年９月期(2020年４月１日～2020年９月30日)及び2021年３月期(2020年10月１日～2021年３月31日)
運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… ２
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… ２
（２）投資リスク ……………………………………………………………………………………… ７
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… ８
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… ８
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 10
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 11
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 12
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 13
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 14
（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 15
（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 26
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 27
（１）本投資法人の資産の構成 ……………………………………………………………………… 27
（２）投資不動産物件 ………………………………………………………………………………… 28
（３）その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………………… 55
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
(a）当期の概況
① 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社
(2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更)を設立企画人として、2001年10月２日に設立され
ました。
2002年３月28日に事業用借地契約にかかる土地「フレスポ稲毛」(信託受益権)の取得を皮切りに、運用を開
始しました。
以降、着実に資産規模を拡大し、2004年２月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コー
ド8961)しました。
当期末現在の本投資法人の資産総額は329,302百万円となり、合計15物件の保有不動産を運用しています。
② 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、輸出の減速傾向がみられるものの、雇用・所得環境の改善が続く中で、緩やかな回復が
みられました。一方で、2019年10月の消費増税の影響に加え、新型コロナウイルス感染症の拡大により、世界
経済の停滞が懸念されています。
不動産流通市場は、良好な資金調達環境を背景に、投資家の投資需要は引き続き高いため、取引価格は高値
圏で推移しています。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、企業の賃貸需要が堅調に推移していることを背景に、引き
続き好調な市場が維持されています。特に東京都心部および全国主要都市においては、低い空室率を維持して
おり賃料の上昇も続きました。
商業施設については、消費増税の影響に加え、新型コロナウイルス感染症の拡大により、個人消費は減速傾
向がみられます。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給が限られる中、安定的な需要に支えられ、稼働率・賃料水準とも
に堅調に推移しました。
ホテルについては、2019年の訪日外国人旅行者数は過去最高を更新しましたが、新型コロナウイルス感染症
の拡大により国内外の旅行者数が大幅に減少し、ホテル業績に影響がみられます。
このような投資環境の中、当期の本投資法人は、運用資産における稼働率の維持向上、賃料の増額改定を推
進し、安定した収益の確保を図るべく運用を行ってまいりました。
当期末現在における本投資法人の保有不動産は15物件、帳簿価額の総額は307,346百万円となり、当期末時点
での保有不動産の稼働率は99.9％（99.8％（注））となりました。
（注）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スル
ー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した
場合の稼働率を記載しています。
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③ 資金調達の概要
当期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計21,000百万円の借入れを実施しまし
た。また、2020年２月に償還期限を迎えた第８回無担保投資法人債の償還資金に充当するため、以下のとおり
第12回無担保投資法人債を発行しました。
名称 ：森トラスト総合リート投資法人第12回無担保投資法人債
（特定投資法人債間限定同順位特約付）
発行価額 ：4,000百万円
利率 ：年0.100％
発行日 ：2020年２月20日
償還期限 ：2023年２月20日
担保及び保証：無担保・無保証
これらの結果、有利子負債残高は155,000百万円、うち長期借入金は132,500百万円(１年内返済予定の長期借
入金23,000百万円を含みます。)、投資法人債は12,000百万円(１年内償還予定の投資法人債3,000百万円を含み
ます。)となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.1％(前期末47.2％)となっています。
また、2020年３月31日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所(JCR)からAA(格付の見通し：安定的)の長
期発行体格付を取得しています。
④ 業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益8,869百万円、営業利益5,398百万円となり、そこから借入
金にかかる支払利息等を控除した経常利益は4,996百万円、当期純利益は4,995百万円となりました。
また、分配金については税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損
金算入されることを企図して、投資口１口当たり分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益全額
を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は3,785円となりました。
(b）次期の見通し
① 概況
日本経済の今後については、新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済全体への影響に伴い、国内外
の景気後退が懸念されており、引き続き経済動向に留意していく必要があると思量されます。
不動産流通市場は、当面の間は期待利回りが低水準で推移するものの、新型コロナウイルス感染症の影響に
よる企業業績の悪化により期待利回りの上昇が見込まれるため、投資家の動向を注視する必要があると考えて
います。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、引き続き低い空室率が持続するものの、新型コロナウイル
ス感染症の影響や働き方改革によるテレワークへの移行により、テナントの拡張需要が減速すると予想される
ため、企業の需要動向を注視する必要があると考えています。
商業施設およびホテルについては、新型コロナウイルス感染症の影響による訪日外国人客数の減少や、個人
消費の落ち込みにより厳しい状況が続くため、賃料減額や支払い猶予の要請が増えると予想されます。
東京の高級賃貸住宅については、安定した需給環境を背景とし、稼働率・賃料水準ともに底堅く推移するこ
とが見込まれるものの、今後の国内外の景気動向には注視していく必要があると考えています。
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② 保有不動産の運用戦略
本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動
産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重
を一定の割合で確保していきます。
但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特
徴を見極めたうえで、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。
また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、安定的な運用が可能となるよう、以
下の方針にて行います。
１．入居しているテナント満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理
の徹底及びテナントとのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率
の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森トラスト
グループ、不動産仲介会社及びプロパティ・マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。
２．新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契
約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めます。また、
安定的な内部成長が期待できる保有不動産については、インカムゲインの増加を取り込めるような契約も
取り入れます。
３．保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、競合物
件に引けをとらない市場競争力を高めるため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。
③ 新規投資不動産の投資戦略
本投資法人の資産規模の拡大及び新規投資不動産取得のため、物件情報ルートのさらなる開拓・深耕を図り、
質の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本としま
す。
１．本投資法人は、投資不動産の用途にかかわらず、「東京都心部」を中心に資産総額の60～80％を目途に投
資を行います。また、「その他」の地域に立地する投資不動産であっても、例えば、交通結節点等の利便
性が良いオフィス集積度の高い地域に立地しているオフィスビルや、商圏内で高い競争力を有する優良商
業施設等については、投資を行います。
２．本投資法人は、「オフィスビル」を用途とする投資不動産に対し、資産総額の70～90％を目途に投資を行
うとともに、「オフィスビル」以外の投資不動産として、「商業施設」（資産総額の10～30％）及び「そ
の他」（資産総額の0～10％）に対しても併せて投資を行うものとします。但し、「その他」の用途として
は、当面の間、住宅及びホテルに限るものとします。
３．本投資法人は、中長期の賃貸借契約を賃借人と締結することを基本とします。また、可能な限り、定期建
物賃貸借による契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう
に努めます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、投資不動産を直接テナントに賃貸す
る形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸
する形態（マスターリース契約）がありますが、マスターリース契約については、対象不動産の規模、用
途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には積極的に検討するものとし
ます。
④ 財務戦略等
金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額、借
入期間及び金利の固定化等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。また、投資法人債の発
行も検討します。
なお、資金調達先の選定に際しては、複数の適格機関投資家と交渉のうえ、諸条件を比較し決定します。
⑤ 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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⑥ 運用状況の見通し
2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
また、運用状況の予想の前提条件がそのまま推移したと想定した場合、2021年３月期（2020年10月１日～2021
年３月31日）の運用状況は以下のとおりとなります。
運用状況の予想の前提条件については、以下の「2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30日）及び
2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2020年９月期 2021年３月期
営業収益 8,914百万円 8,825百万円
営業利益 5,396百万円 5,445百万円
経常利益 4,999百万円 5,046百万円
当期純利益 4,998百万円 5,045百万円
１口当たり分配金 3,786円 3,822円
(注)上記運用状況は一定の前提条件に基づいて算出した現時点でのものであり、状況の変化により、実際
の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があり、これら
の額を保証するものではありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
[2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30日）及び2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月31日）運用状況の
予想の前提条件]
項目 前提条件
・2020年３月31日現在保有している15物件を前提としています。
運用資産
・実際には、その他の物件の取得、譲渡により変動する可能性があります。
発行済投資口の ・2020年３月31日現在の発行済投資口の総口数1,320,000口を前提としています。但し、期中に
総口数 投資口の発行等を行うことにより変動する可能性があります。
・2020年３月31日現在の有利子負債残高は155,000百万円となっています。
有利子負債及び ・2020年９月期中に期限を迎える借入金17,000百万円の返済については借換えによる充当を前
その借換え 提としています。2021年３月期中に期限を迎える借入金16,500百万円の返済及び投資法人債
3,000百万円の償還については借換え、投資法人債の発行による充当を前提としています。
・賃貸事業収入については、テナント動向等を勘案しています。
営業収益
・テナントによる賃料の滞納または不払いがないことを前提としています。
・保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定さ
れた税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。但し、不動
産等の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等相当
額については、当該不動産等の取得原価に算入されるため当該計算期間の費用として計上さ
れません。
・修繕費については、必要と想定される額を費用として計上しています。しかし、予想し難い
要因による建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額
の差異が大きくなること及び定期的に発生する費用でないこと等から、修繕費が予想金額と
営業費用
大きく異なる結果となる可能性があります。
・公租公課については、2020年９月期966百万円、2021年３月期964百万円を想定しています。
・管理業務費については、2020年９月期402百万円、2021年３月期400百万円を想定していま
す。
・減価償却費については、2020年９月期1,312百万円、2021年３月期1,141百万円を想定してい
ます。
・賃貸事業費用以外の営業費用(資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等)につ
いては、2020年９月期463百万円、2021年３月期461百万円を想定しています。
・営業外費用(借入金利息、投資法人債利息等)については、2020年９月期398百万円、2021年３
営業外費用 月期400百万円を想定しています。なお、融資関連費用は発生しないことを前提としていま
す。
・分配金(１口当たり分配金)については、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提と
して算出しています。
分配金の額 ・運用資産の異動及びテナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、発行済
投資口数の変動または資金調達等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可
能性があります。
１口当たり
・利益超過の分配(１口当たり利益超過分配金)については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
・その他の法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影
その他
響を与える改正が行われないことを前提としています。
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（２）投資リスク
新型コロナウイルス感染症拡大に伴い、最近の有価証券報告書（2019年12月26日提出）における「投資リス
ク」のうち「(ⅰ)投資口の性格に関するリスク／(ニ)投資口の価格変動に関するリスク」及び「(ⅲ)不動産
に関するリスク／(ソ)地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等に関するリスク」については、
本日現在、以下のとおりとなっています。変更となった箇所は下線で示しています。
(ⅰ)投資口の性格に関するリスク
(ニ)投資口の価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、東京証券取引所における需給関係や、不動産関係資産への投資の動向、他の資産へ
の投資との比較、証券市場の状況、金利情勢、経済情勢等様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災
その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般
の需給が崩れないとの保証はありません。加えて、世界的に拡大している新型コロナウイルス感染症の影響に
より、経済活動の停滞が生じ、不動産投資信託証券市場も悪影響を受けています。また、今後、感染症の影響
拡大や長期化により、本投資口の市場価格も更に大きな影響を受ける可能性があります。
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格及び不動産信託
受益権の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動産及び不動産信託
受益権の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で不動産及び不動産信託受益権を売却することがで
きない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因によ
り本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
しかも、本投資法人は、借入れや投資法人債により資金調達を図ることで、投資主からの出資額を相当上回る
額の投資を行うことが可能です。その結果、本投資口の市場価格には、不動産及び不動産信託受益権の価格変
動の影響が相当(場合によっては倍以上に)増幅されて現れることがあり得ます。
また、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法
制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅲ)不動産に関するリスク
(ソ)地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、感染症等に関するリスク
地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等の災害により、運用不動産が滅失、劣化または毀損し、その
価値が消滅、減少し、または、本投資法人の賃料収入が悪影響を受ける可能性があります。多くの場合、火災
保険約款では、地震による火災は保険金の支払対象外とされています。取得済物件のうち、ホテルオークラ神
戸には地震保険を付保していますが、その他の物件には付保していません。
近時、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大しつつあり、本投資法人の保有資産に対し、当該感染症の
拡大が直ちに悪影響を与えるかについて、今後も注視する必要があります。
感染症拡大による経済への影響が長期化した場合、本投資法人の保有資産において、企業業績の悪化や商業
施設等の売上の減少に伴い、テナントからの賃料減額請求又は賃料支払猶予の要請が行われる可能性があるほ
か、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する恐れがあります。また、本資産運用会社は、役職員の感染防
止対策として、テレワーキングシステムを活用することにより対処していますが、これに適さない業務も存在
すること、従前どおりの業務効率を維持できる保証もないことから、本資産運用会社の業務が滞り、結果とし
て、本投資法人の資産運用に悪影響が出る可能性があります。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2019年9月30日) (2020年3月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 17,274,430 18,802,219
信託現金及び信託預金 2,972,707 2,977,817
営業未収入金 52,220 50,066
未収入金 - 10,642
前払費用 59,176 34,537
その他 1,265 4,213
流動資産合計 20,359,800 21,879,495
固定資産
有形固定資産
建物 40,185,263 40,275,524
減価償却累計額 △17,485,358 △18,241,656
建物（純額） 22,699,904 22,033,867
構築物 571,395 571,395
減価償却累計額 △530,619 △531,310
構築物（純額） 40,775 40,084
機械及び装置 152,086 152,086
減価償却累計額 △113,495 △115,664
機械及び装置（純額） 38,590 36,421
工具、器具及び備品 102,756 103,633
減価償却累計額 △71,545 △74,426
工具、器具及び備品（純額） 31,210 29,207
土地 136,672,529 136,672,529
信託建物 ※1 27,509,701 ※1 28,002,980
減価償却累計額 △9,943,096 △10,467,369
信託建物（純額） 17,566,605 17,535,611
信託構築物 125,153 125,153
減価償却累計額 △101,206 △102,688
信託構築物（純額） 23,946 22,464
信託機械及び装置 7,693 7,693
減価償却累計額 △2,776 △3,020
信託機械及び装置（純額） 4,917 4,673
信託工具、器具及び備品 75,045 81,051
減価償却累計額 △45,216 △49,448
信託工具、器具及び備品（純額） 29,829 31,602
信託土地 130,939,930 130,939,930
有形固定資産合計 308,048,239 307,346,392
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(単位：千円)
前期 当期
(2019年9月30日) (2020年3月31日)
無形固定資産
ソフトウエア 0 -
その他 240 240
無形固定資産合計 240 240
投資その他の資産
差入保証金 10,000 10,000
長期前払費用 3,577 17,683
その他 3,602 3,602
投資その他の資産合計 17,179 31,285
固定資産合計 308,065,659 307,377,918
繰延資産
投資法人債発行費 36,102 45,461
繰延資産合計 36,102 45,461
資産合計 328,461,562 329,302,876
負債の部
流動負債
営業未払金 189,811 247,690
短期借入金 5,000,000 10,500,000
1年内償還予定の投資法人債 4,000,010 3,000,000
1年内返済予定の長期借入金 33,000,000 23,000,000
未払金 121,763 550,927
未払費用 481,366 459,108
未払配当金 9,375 9,206
未払法人税等 1,028 606
未払消費税等 172,226 324,346
前受金 1,492,936 1,505,216
預り金 1,548 1,619
流動負債合計 44,470,066 39,598,721
固定負債
投資法人債 8,000,000 9,000,000
長期借入金 105,000,000 109,500,000
預り敷金及び保証金 9,637,357 9,747,760
信託預り敷金及び保証金 899,903 902,342
繰延税金負債 493,152 493,173
固定負債合計 124,030,413 129,643,276
負債合計 168,500,480 169,241,998
純資産の部
投資主資本
出資総額 153,990,040 153,990,040
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 1,072,409 1,074,447
任意積立金合計 1,072,409 1,074,447
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,898,632 4,996,390
剰余金合計 5,971,042 6,070,837
投資主資本合計 159,961,082 160,060,877
純資産合計 ※3 159,961,082 ※3 160,060,877
負債純資産合計 328,461,562 329,302,876
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（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 8,520,574 ※1 8,574,620
その他賃貸事業収入 ※1 311,305 ※1 294,696
営業収益合計 8,831,880 8,869,317
営業費用
賃貸事業費用 ※1 3,024,459 ※1 3,013,543
資産運用報酬 343,448 348,561
資産保管手数料 13,094 13,104
一般事務委託手数料 56,182 47,193
役員報酬 4,800 3,600
その他営業費用 47,975 45,256
営業費用合計 3,489,960 3,471,259
営業利益 5,341,919 5,398,058
営業外収益
受取利息 92 97
未払分配金戻入 1,037 961
受取保険金 1,039 10,642
営業外収益合計 2,170 11,701
営業外費用
支払利息 425,825 383,678
投資法人債利息 12,038 12,405
投資法人債発行費償却 8,950 9,023
その他 - 8,334
営業外費用合計 446,815 413,442
経常利益 4,897,275 4,996,317
税引前当期純利益 4,897,275 4,996,317
法人税、住民税及び事業税 1,042 620
法人税等調整額 △2,036 20
法人税等合計 △994 641
当期純利益 4,898,269 4,995,675
前期繰越利益 362 714
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,898,632 4,996,390
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 153,990,040 1,072,409 1,072,409 4,839,482 5,911,892 159,901,932 159,901,932
当期変動額
剰余金の配当 △4,839,120 △4,839,120 △4,839,120 △4,839,120
当期純利益 4,898,269 4,898,269 4,898,269 4,898,269
当期変動額合計 ― ― ― 59,149 59,149 59,149 59,149
当期末残高 153,990,040 1,072,409 1,072,409 4,898,632 5,971,042 159,961,082 159,961,082
当期（自 2019年10月１日 至 2020年３月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 153,990,040 1,072,409 1,072,409 4,898,632 5,971,042 159,961,082 159,961,082
当期変動額
圧縮積立金の積立 2,037 2,037 △2,037 ― ― ―
剰余金の配当 △4,895,880 △4,895,880 △4,895,880 △4,895,880
当期純利益 4,995,675 4,995,675 4,995,675 4,995,675
当期変動額合計 ― 2,037 2,037 97,757 99,795 99,795 99,795
当期末残高 153,990,040 1,074,447 1,074,447 4,996,390 6,070,837 160,060,877 160,060,877
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（４）金銭の分配に係る計算書
(単位：円)
前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
Ⅰ．当期未処分利益 4,898,632,198 4,996,390,036
Ⅱ．分配金の額 4,895,880,000 4,996,200,000
(投資口１口当たり分配金の額) (3,709) (3,785)
Ⅲ．任意積立金
圧縮積立金繰入額 2,037,908 －
Ⅳ．次期繰越利益 714,290 190,036
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第29条第１項に 本投資法人の規約第29条第１項に
従い、法定実効税率の変更に伴う繰 従い、当期未処分利益を超えない額
延税金負債の修正額を圧縮積立金に で発行済投資口の総口数1,320,000
繰り入れた後の当期未処分利益を超 口の整数倍数の最大値となる
えない額で発行済投資口の総口数 4,996,200,000円を利益分配金とし
1,320,000口の整数倍数の最大値と て分配することとしました。
なる4,895,880,000円を利益分配金 なお、本投資法人の規約第29条第2
として分配することとしました。 項に定める利益を超えた金銭の分配
なお、本投資法人の規約第29条第2 は行いません。
項に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 4,897,275 4,996,317
減価償却費 1,282,392 1,292,269
投資法人債発行費償却 8,950 9,023
受取利息 △92 △97
支払利息 437,864 396,084
営業未収入金の増減額（△は増加） △1,327 2,154
営業未払金の増減額（△は減少） △47,784 19,413
未払消費税等の増減額（△は減少） 17,313 152,119
前受金の増減額（△は減少） 33,745 12,280
その他 △16,974 5,685
小計 6,611,363 6,885,250
利息の受取額 92 97
利息の支払額 △450,588 △427,023
法人税等の支払額 △1,067 △1,043
営業活動によるキャッシュ・フロー 6,159,799 6,457,281
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △306,121 △32,240
信託有形固定資産の取得による支出 △127,831 △129,018
預り敷金及び保証金の返還による支出 △99,710 △8,518
預り敷金及び保証金の受入による収入 44,771 156,252
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △15,901 △14,961
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 22,514 18,536
投資活動によるキャッシュ・フロー △482,279 △9,951
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少） - 5,500,000
長期借入れによる収入 12,500,000 15,000,000
長期借入金の返済による支出 △12,500,000 △20,500,000
投資法人債の発行による収入 - 4,000,000
投資法人債の償還による支出 - △4,000,000
投資法人債発行費の支出 - △18,383
分配金の支払額 △4,838,420 △4,896,048
財務活動によるキャッシュ・フロー △4,838,420 △4,914,432
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 839,100 1,532,898
現金及び現金同等物の期首残高 19,408,037 20,247,138
現金及び現金同等物の期末残高 20,247,138 21,780,036
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 有形固定資産(信託財産を含みます。)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ３～47年
構築物 ２～45年
機械及び装置 ２～17年
工具、器具及び備品 ２～18年
無形固定資産
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用とし
て費用処理する方法を採用しています。
４．不動産等を信託財産とする 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
信託受益権に関する会計処 ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
理方針 て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１)信託現金及び信託預金
(２)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地
(３)信託預り金
(４)信託預り敷金及び保証金
５．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のもの
における資金(現金及び現 を対象としています。
金同等物)の範囲 (１)手許現金及び信託現金
(２)随時引出し可能な預金及び信託預金
(３)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負
わない、取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資
６．消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式を採用しています。
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（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
期別 前期 当期
項目 (2019年９月30日) (2020年３月31日)
１．国庫補助金等により取
得した有形固定資産の 信託建物 38,340千円 信託建物 38,340千円
圧縮記帳額
２．当座借越契約 機動的な資金調達手段を確保することを 機動的な資金調達手段を確保することを
主たる目的として、取引銀行と特殊当座 主たる目的として、取引銀行と特殊当座
借越契約を締結しています。 借越契約を締結しています。
契約極度額 20,000,000千円 契約極度額 20,000,000千円
当期末借入残高 － 当期末借入残高 －
差引額 20,000,000千円 差引額 20,000,000千円
３．投資信託及び投資法人
に関する法律第67条第
50,000千円 50,000千円
４項に定める最低純資
産額
〔損益計算書に関する注記〕
(単位：千円)
期別 前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
項目 至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
１．不動産賃貸事業損益の A．不動産賃貸事業収益 A．不動産賃貸事業収益
内訳 賃貸事業収入 賃貸事業収入
家 賃 8,154,060 家 賃 8,208,106
共 益 費 242,904 共 益 費 242,905
土地賃貸収益 123,609 土地賃貸収益 123,609
計 8,520,574 計 8,574,620
その他賃貸事業収入 その他賃貸事業収入
駐車場使用料 87,608 駐車場使用料 86,917
付帯収益 191,305 付帯収益 169,312
解約違約金 - 解約違約金 7,020
その他収益 32,392 その他収益 31,446
計 311,305 計 294,696
不動産賃貸事業収益合計 8,831,880 不動産賃貸事業収益合計 8,869,317
B．不動産賃貸事業費用 B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用 賃貸事業費用
管理業務費 396,861 管理業務費 389,626
水道光熱費 244,336 水道光熱費 211,610
公租公課 948,768 公租公課 946,759
損害保険料 19,240 損害保険料 19,258
修繕費 103,871 修繕費 127,149
減価償却費 1,282,392 減価償却費 1,292,269
その他費用 28,988 その他費用 26,869
不動産賃貸事業費用合計 3,024,459 不動産賃貸事業費用合計 3,013,543
C．不動産賃貸事業損益 C．不動産賃貸事業損益
5,807,420 5,855,774
(A-B) (A-B)
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
期別 前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
項目 至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
発行可能投資口総口数及び発 発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行可能投資口総口数 10,000,000口
行済投資口の総口数 発行済投資口の総口数 1,320,000口 発行済投資口の総口数 1,320,000口
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
期別 前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
項目 至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
現金及び現金同等物の期末残 (2019年９月30日現在) (2020年３月31日現在)
高と貸借対照表に記載されて 現金及び預金 17,274,430千円 現金及び預金 18,802,219千円
いる科目の金額との関係 信託現金及び信託預金 2,972,707千円 信託現金及び信託預金 2,977,817千円
現金及び現金同等物 20,247,138千円 現金及び現金同等物 21,780,036千円
〔リース取引に関する注記〕
期別 前期 当期
項目 (2019年９月30日) (2020年３月31日)
オペレーティング・リース (貸主側) (貸主側)
取引 未経過リース料 未経過リース料
１年内 8,348,000千円 １年内 10,753,785千円
１年超 18,035,447千円 １年超 14,761,778千円
合計 26,383,447千円 合計 25,515,564千円
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〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項
(１)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配
金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資
金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っていま
す。
(２)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、
預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定していま
す。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的としま
す。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先
の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握
することにより、流動性リスクを管理しています。
(３)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によ
った場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年９月30日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注２)参照)
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(１)現金及び預金 17,274,430 17,274,430 －
(２)信託現金及び信託預金 2,972,707 2,972,707 －
資産合計 20,247,138 20,247,138 －
(１)短期借入金 5,000,000 5,000,000 －
(２)１年内償還予定の投資法人債 4,000,010 3,993,535 △6,475
(３)１年内返済予定の長期借入金 33,000,000 33,056,630 56,630
(４)投資法人債 8,000,000 8,104,696 104,696
(５)長期借入金 105,000,000 105,471,540 471,540
(６)預り敷金及び保証金 4,066,290 4,014,276 △52,014
(７)信託預り敷金及び保証金 252,896 243,486 △9,409
負債合計 159,319,197 159,884,166 564,968
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2020年３月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注２)参照)
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(１)現金及び預金 18,802,219 18,802,219 －
(２)信託現金及び信託預金 2,977,817 2,977,817 －
資産合計 21,780,036 21,780,036 －
(１)短期借入金 10,500,000 10,500,000 －
(２)１年内償還予定の投資法人債 3,000,000 2,992,949 △7,050
(３)１年内返済予定の長期借入金 23,000,000 23,033,692 33,692
(４)投資法人債 9,000,000 9,089,275 89,275
(５)長期借入金 109,500,000 109,818,821 318,821
(６)預り敷金及び保証金 4,177,269 4,122,374 △54,894
(７)信託預り敷金及び保証金 249,956 241,974 △7,982
負債合計 159,427,225 159,799,087 371,861
(注１)金融商品の時価の算定方法に関する事項
資産
(１)現金及び預金 (２)信託現金及び信託預金
預金は全て短期であるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(１)短期借入金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(２)１年内償還予定の投資法人債 (４)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法
によっています。
(３)１年内返済予定の長期借入金 (５)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によ
っています。
(６)預り敷金及び保証金 (７)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスク
を加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注２)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
下記の預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、返還予定時期等を見積もることが困難と認められることから時価開
示の対象とはしていません。
貸借対照表計上額
(千円)
区分
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
預り敷金及び保証金 5,571,066 5,570,491
信託預り敷金及び保証金 647,007 652,386
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(注３)金銭債権の決算日(2019年９月30日)後の償還予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 17,274,430 － － － － －
信託現金及び
2,972,707 － － － － －
信託預金
金銭債権の決算日(2020年３月31日)後の償還予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 18,802,219 － － － － －
信託現金及び
2,977,817 － － － － －
信託預金
(注４)借入金及び投資法人債の決算日(2019年９月30日)後の返済予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 5,000,000 － － － － －
１年内償還予定
4,000,000 － － － － －
の投資法人債
１年内返済予定
33,000,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － 3,000,000 3,000,000 － － 2,000,000
長期借入金 － 22,500,000 31,500,000 18,000,000 16,500,000 16,500,000
借入金及び投資法人債の決算日(2020年３月31日)後の返済予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 10,500,000 － － － － －
１年内償還予定
3,000,000 － － － － －
の投資法人債
１年内返済予定
23,000,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － 3,000,000 4,000,000 － － 2,000,000
長期借入金 － 26,500,000 25,500,000 19,000,000 17,000,000 21,500,000
〔有価証券に関する注記〕
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありま 有価証券取引を行っていないため、該当事項はありませ
せん。 ん。
〔デリバティブ取引に関する注記〕
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあ デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあり
りません。 ません。
〔持分法損益等に関する注記〕
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は 本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は
ありません。 ありません。
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〔関連当事者との取引に関する注記〕
１．親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年10月１日 至 2020年３月31日)
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年10月１日 至 2020年３月31日)
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
(単位：千円)
議決権等 関係内容
事業の内
資本金また の所有 取引の
属性 会社等の名称 住所 容または 役員の 事業上 取引金額 科目 期末残高
は出資金 (被所有) 内容
職業 兼任等 の関係
割合
営業
不動産開 1,156
未収入金
その他の 発、ホテ
東京都 不動産の 不動産の 前受金 489,125
関係会社 森トラスト㈱ 30,000,000 ル経営及 なし なし 3,108,649
港区 賃貸 賃貸
の子会社 び投資事 預り敷金
業 及び 890,555
保証金
(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
当期(自 2019年10月１日 至 2020年３月31日)
(単位：千円)
議決権等 関係内容
事業の内
資本金また の所有 取引の
属性 会社等の名称 住所 容または 役員の 事業上 取引金額 科目 期末残高
は出資金 (被所有) 内容
職業 兼任等 の関係
割合
営業
不動産開 7,730
未収入金
その他の 発、ホテ
東京都 不動産の 不動産の 前受金 512,416
関係会社 森トラスト㈱ 30,000,000 ル経営及 なし なし 3,142,011
港区 賃貸 賃貸
の子会社 び投資事 預り敷金
業 及び 890,555
保証金
(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
４．役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年10月１日 至 2020年３月31日)
該当事項はありません。
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〔税効果会計に関する注記〕
(単位：千円)
期別 前期 当期
項目 (2019年９月30日) (2020年３月31日)
１．繰延税金資産及び繰延税 (繰延税金資産) (繰延税金資産)
金負債の発生の主な原因 未払事業税損金不算入額 21 未払事業税損金不算入額 0
別内訳 繰延税金資産合計 21 繰延税金資産合計 0
(繰延税金負債) (繰延税金負債)
圧縮積立金 493,173 圧縮積立金 493,173
繰延税金負債合計 493,173 繰延税金負債合計 493,173
(繰延税金負債の純額) 493,152 (繰延税金負債の純額) 493,173
２．法定実効税率と税効果会 法定実効税率 31.51％ 法定実効税率 31.46％
計適用後の法人税等の負 (調整) (調整)
担率との差異の原因とな 支払分配金の損金算入額 △31.50％ 支払分配金の損金算入額 △31,46％
った主な項目別の内訳 その他 △0.03％ その他 0.01％
税効果会計適用後の法人税 税効果会計適用後の法人税
△0.02％ 0.01％
等の負担率 等の負担率
〔退職給付に関する注記〕
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。 退職給付制度がないため、該当事項はありません。
〔資産除去債務に関する注記〕
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
該当事項はありません。 該当事項はありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
〔セグメント情報等〕
１．セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんの
で記載を省略しています。
２．関連情報
前期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載
を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称または氏名 営業収益 関連するセグメント
森トラスト株式会社 3,108,649 不動産賃貸事業
当期(自 2019年10月１日 至 2020年３月31日)
(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載
を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称または氏名 営業収益 関連するセグメント
森トラスト株式会社 3,142,011 不動産賃貸事業
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〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不
動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位：千円)
前期 当期
用途 (自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
貸借対照表計上額
期首残高 220,434,232 219,738,493
オフィスビル 期中増減額 △695,738 △811,773
期末残高 219,738,493 218,926,719
期末時価 255,950,000 257,230,000
貸借対照表計上額
期首残高 69,333,266 69,216,890
商業施設 期中増減額 △116,375 △69,448
期末残高 69,216,890 69,147,442
期末時価 85,940,000 85,530,000
貸借対照表計上額
期首残高 19,232,927 19,092,855
その他 期中増減額 △140,072 179,375
期末残高 19,092,855 19,272,230
期末時価 20,930,000 21,010,000
貸借対照表計上額
期首残高 309,000,426 308,048,239
合計 期中増減額 △952,186 △701,846
期末残高 308,048,239 307,346,392
期末時価 362,820,000 363,770,000
(注１)該当する賃貸等不動産の概要は後記「３．参考情報／(２)投資不動産物件」をご参照ください。
(注２)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注３)前期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は保有資産の
改修工事であり、減少理由は減価償却費です。
(注４)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位：千円)
前期 当期
用途 (自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 6,124,607 6,173,729
オフィスビル
不動産賃貸事業費用 2,358,907 2,329,861
不動産賃貸事業損益 3,765,700 3,843,867
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 1,976,742 1,964,692
商業施設
不動産賃貸事業費用 335,474 337,564
不動産賃貸事業損益 1,641,267 1,627,128
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 730,530 730,895
その他
不動産賃貸事業費用 330,077 346,117
不動産賃貸事業損益 400,453 384,778
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 8,831,880 8,869,317
合計
不動産賃貸事業費用 3,024,459 3,013,543
不動産賃貸事業損益 5,807,420 5,855,774
(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、
それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
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〔１口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
１口当たり純資産額 121,182円 １口当たり純資産額 121,258円
１口当たり当期純利益 3,710円 １口当たり当期純利益 3,784円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間 なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間
の日数による加重平均投資口数で除することにより算 の日数による加重平均投資口数で除することにより算
出しています。 出しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益につ また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益につ
いては、潜在投資口がないため、記載していません。 いては、潜在投資口がないため、記載していません。
(注)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
当期純利益(千円) 4,898,269 4,995,675
普通投資主に帰属しない金額
－ －
(千円)
普通投資口に係る当期純利益
4,898,269 4,995,675
(千円)
期中平均投資口数(口) 1,320,000 1,320,000
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期及び前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口) 出資総額(百万円)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2001年10月２日 私募設立 400 400 200 200 (注１)
2002年３月27日 私募増資 5,200 5,600 2,600 2,800 (注２)
2002年７月４日 私募増資 2,600 8,200 1,300 4,100 (注３)
2002年９月27日 私募増資 4,500 12,700 2,250 6,350 (注４)
2003年３月27日 私募増資 40,700 53,400 20,350 26,700 (注５)
2003年９月19日 私募増資 66,600 120,000 33,300 60,000 (注６)
2003年９月30日 私募増資 40,000 160,000 20,000 80,000 (注６)
2008年10月１日 第三者割当増資 22,000 182,000 17,600 97,600 (注７)
2010年５月31日 公募増資 60,000 242,000 39,009 136,609 (注８)
2013年10月23日 公募増資 20,000 262,000 15,800 152,410 (注９)
2013年11月21日 第三者割当増資 2,000 264,000 1,580 153,990 (注10)
2014年４月１日 投資口の分割 1,056,000 1,320,000 － 153,990 (注11)
(注１)１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
(注２)１口当たり発行価格500,000円にて新規２物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
い、運用を開始しました。
(注３)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
いました。
(注４)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行
を行いました。
(注５)１口当たり発行価格500,000円にて新規３物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行い
ました。
(注６)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の
追加発行を行いました。
(注７)１口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当によ
る新投資口の追加発行を行いました。
(注８)１口当たり発行価格670,800円(引受価額650,160円)にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的
とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
(注９)１口当たり発行価格815,100円(引受価額790,020円)にて新規物件取得に伴う借入金返済及びその残額につ
いて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする公募による新投資口
の追加発行を行いました。
(注10)１口当たり発行価額790,020円にて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目
的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
(注11)2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による
投資口の分割を行いました。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
３．参考情報
（１）本投資法人の資産の構成
前期 当期
2019年９月30日現在 2020年３月31日現在
資産の種類 地域区分
保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
(注１)(百万円) (注２)(％) (注１)(百万円) (注２)(％)
東京都心部(注３) 135,408 41.2 134,827 40.9
不動産
その他(注４) 24,074 7.3 23,985 7.3
東京都心部(注３) 113,637 34.6 113,487 34.5
信託不動産
その他(注４) 34,927 10.6 35,046 10.6
小計 308,048 93.8 307,346 93.3
その他の資産 20,413 6.2 21,956 6.7
資産総額計 328,461 100.0 329,302 100.0
(注１)「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。
(注２)「対総資産比率」は、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注３)千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区
(注４)首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及びその他主要都市
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
（２）投資不動産物件
2020年３月31日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託
不動産は計15物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基
づく信託受託者によって賃貸されています。
① 不動産及び信託不動産の内容一覧
2020年３月31日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信
託不動産の概要は以下のとおりです(以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個
別に、または総称して「不動産等資産」といいます。)。
不動産等資産の概要
面積(注１) 所有形態
構造(注２)
名称 所在地(地番)(注１)
/階数(注１)
土地(㎡) 建物(㎡) 土地 建物
SRC・RC・S
東京汐留ビルディング(注３) 東京都港区東新橋一丁目12番１ 17,847.73 191,394.06 所有権 所有権
B４/37F
S・SRC
ONビル(注４) (注５) 東京都品川区北品川五丁目746番１他 10,850.67 32,812.27 所有権 所有権
B２/21F
SRC・S
紀尾井町ビル(注５) (注６) 東京都千代田区紀尾井町３番３他 9,291.93 63,535.55 所有権 所有権
B４/26F
S・SRC
大崎MTビル(注４) 東京都品川区北品川五丁目689番２他 13,852.74 26,980.68 所有権 所有権
B３/14F
S・SRC
御堂筋MTRビル(注５) 大阪市中央区淡路町三丁目43番５ 1,560.98 15,129.16 所有権 所有権
B２/13F
SRC
広尾MTRビル(注５) 東京都渋谷区恵比寿二丁目91番１他 1,671.79 6,709.80 所有権 所有権
B１/7F
S・RC
天神プライム(注５) (注７) 福岡市中央区天神二丁目138番他 1,110.73 7,722.04 所有権 所有権
B１/12F
A館：SRC
A館：11,636.35
B１/９F
新横浜TECHビル(注８) 横浜市港北区新横浜三丁目９番１他 2,671.11 B館：13,550.87 所有権 所有権
B館：S・SRC
合計：25,187.22
B１/16F
S・SRC
渋谷フラッグ(注５) 東京都渋谷区宇田川町81番11他 1,026.44 7,766.49 所有権 所有権
B２/９F
S・SRC・RC
新橋駅前MTRビル 東京都港区新橋二丁目28番２他 1,069.88 7,820.45 所有権 所有権
B２/８F
S
イトーヨーカドー湘南台店 神奈川県藤沢市石川六丁目２番１ 35,209.93 53,393.66 所有権 所有権
５F
S
コーナン相模原西橋本店 相模原市緑区西橋本五丁目４番４ 19,878.57 40,283.77 所有権 所有権
５F
フレスポ稲毛(注５) 千葉市稲毛区長沼原町731番17 39,556.71 － － 所有権 －
SRC・S
ホテルオークラ神戸(注５) 神戸市中央区波止場町48番１他 30,944.44 72,246.86 所有権 所有権
B２/35F
RC
パークレーンプラザ 東京都渋谷区神宮前二丁目30番６ 1,702.95 5,246.78 所有権 所有権
B１/７F
(注１)「所在地(地番)」、「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注２)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注３)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。
当該土地のうち、本投資法人の共有持分は100分の50です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資
法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積は95,697.03㎡です。
(注４)ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地３筆の合計面積(10,850.67㎡)であ
り、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎MTビル
の敷地として保有しています。従って、当該３筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面
積として各々に記載しています。
また、大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んで
います。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、１筆(面積121.28㎡)については本投
資法人が５分の１の共有持分を保有し、３筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有
しています。また、大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は
24,495.21㎡です。
(注５)上記15物件のうち、ONビル、紀尾井町ビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、渋谷フラッグ、フレスポ稲毛及びホテルオ
ークラ神戸は信託不動産に、その他の７物件は不動産に分類されます。またフレスポ稲毛にかかる信託不動産は土地のみであり、建物
は含まれていません。詳細は、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
(注６)紀尾井町ビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全８筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地
全８筆のうち、５筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、紀尾井
町ビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一
の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
(注７)天神プライムの土地面積は、本件建物の敷地である土地全７筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全７筆の
うち、６筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、１筆(面積28.98㎡)は本投
資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。
(注８)新横浜TECHビルは、A館及びB館の２棟の建物とその敷地により構成される不動産です。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
不動産等資産の区分、価格及び投資比率
期末算定 直接
取得価格 DCF法
用途区分 帳簿価額 価額 還元法 期末算定価額 投資比率
地域区分 名称 (注２)
(注１) (百万円) (注３) 還元 最終還元 評価機関 (注４)
(百万円) 割引率
(百万円) 利回り 利回り
株式会社立地
東京汐留ビルディング 110,000 101,286 134,000 3.3％ 3.3％ 3.5％ 33.9％
評価研究所
一般財団法人
ONビル 39,900 39,208 33,600 3.5％ 3.2％ 3.7％ 日本不動産 12.3％
研究所
オフィス 大和不動産鑑
紀尾井町ビル 34,300 33,394 38,000 3.2％ 3.0％ 3.4％ 10.6％
ビル 定株式会社
一般財団法人
14,386
大崎MTビル 13,071 16,300 3.4％ 3.1％ 3.6％ 日本不動産 4.4％
(注５)
研究所
大和不動産鑑
広尾MTRビル 8,100 8,381 8,440 3.6％ 3.4％ 3.8％ 2.5％
東京 定株式会社
都心部
小計 206,686 195,342 230,340 ― 63.8％
一般財団法人
渋谷フラッグ 32,040 32,503 40,200 3.2％ 3.0％ 3.4％ 日本不動産 9.9％
商業施設 研究所
日本土地建物
新橋駅前MTRビル 18,000 17,325 22,500 3.6％ 3.4％ 3.8％ 5.6％
株式会社
小計 50,040 49,828 62,700 ― 15.4％
日本土地建物
その他 パークレーンプラザ 3,200 3,143 4,010 3.4％ 4.1％ 3.1％ 1.0％
株式会社
小計 3,200 3,143 4,010 ― 1.0％
小計 259,926 248,314 297,050 ― 80.2％
大和不動産鑑
御堂筋MTRビル 10,170 10,034 10,600 3.6％ 3.4％ 3.8％ 3.1％
定株式会社
一般財団法人
オフィス
天神プライム 6,940 6,690 8,760 3.9％ 3.6％ 4.1％ 日本不動産 2.1％
ビル
研究所
日本土地建物
新横浜TECHビル 6,900 6,859 7,530 4.6％ 4.4％ 4.9％ 2.1％
株式会社
小計 24,010 23,584 26,890 ― 7.4％
一般財団法人
イトーヨーカドー
11,600 9,881 11,700 5.3％ 5.0％ 5.5％ 日本不動産 3.6％
湘南台店
その他 研究所
一般財団法人
コーナン
商業施設 7,460 7,243 8,500 5.2％ 4.9％ 5.4％ 日本不動産 2.3％
相模原西橋本店
研究所
一般財団法人
2,100 ― ―
フレスポ稲毛 2,193 2,630 7.9％ 日本不動産 0.6％
(注６) (注７) (注８)
研究所
小計 21,160 19,318 22,830 ― 6.5％
株式会社立地
その他 ホテルオークラ神戸 19,000 16,128 17,000 4.8％ 4.6％ 4.9％ 5.9％
評価研究所
小計 19,000 16,128 17,000 ― 5.9％
小計 64,170 59,032 66,720 ― 19.8％
合計 324,096 307,346 363,770 ― 100.0％
(注１)複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。東京汐留ビルディング、紀尾井町ビルについて
は、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途である「商業施設」に区分しています。以下同じで
す。
(注２)「取得価格」は、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売
買価格)を記載しています。以下同じです。
(注３)「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)
に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額(2020年３月31日を価格時点とします。)を記載しています。
(注４)「投資比率」とは不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第２位を四捨五入し記載していま
す。
(注５)大崎MTビルの取得価格は、2005年３月31日(7,870百万円)、2005年10月28日(5,656百万円)及び2015年１月30日(860百万円)の各取得価格
の合計額を記載しています。
(注６)フレスポ稲毛の取得価格については、2012年２月29日に信託土地の50％を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4,200百万円の
50％に相当する価格を記載しています。
(注７)フレスポ稲毛は、直接還元法が採用されていません。
(注８)フレスポ稲毛は、最終還元利回りが設定されていません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2020年３月期 決算短信
② 不動産等資産における賃貸借の状況一覧
(ⅰ)不動産等資産における賃貸借の状況
2020年３月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の賃貸借の状況は以下のとおりです。
なお、本投資法人が保有する不動産等資産のうち、各不動産等資産の総賃料収入が、2020年３月期（2019
年10月１日から2020年３月31日までの６か月間)における全不動産等資産の総賃料収入の合計の10％以上を占
める不動産等資産は、東京汐留ビルディング及び紀尾井町ビルの２物件になります。
不動産等資産の賃貸借の状況
総賃料収入 総賃貸可能 総賃貸面積
対総賃料収入 テナント
地域区分 用途区分