2019年9⽉期（ 第35期 ）
決算説明資料
（証券コード︓8961）
https://www.mt-reit.jp/
（資産運⽤会社）
MEMO
⽬次
1. 決算概要と業績予想について 3 4. ESGに関する取組みについて 23
2019年9⽉期決算ハイライト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 ESGに関する取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
2019年9⽉期決算概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5 5. 本投資法⼈の特徴 28
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2019年9⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 6 本投資法⼈の基本⽅針と特徴・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
2020年3⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 森トラストグループについて・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2020年3⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 8 6. 参考資料 32
2020年9⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 主要都市の空室率及び賃料単価の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33
1⼝当たり分配⾦の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10 東京23区の⼤規模オフィス供給量について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34
2. ポートフォリオの運⽤実績について 11 貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35
投資戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12 損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36
内部成⻑の取組み（賃料改定の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13 ⾦銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・ 37
内部成⻑の取組み（テナント⼊替状況）及び個別物件の主な 財務指標の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38
運⽤状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
稼働率の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 39
期末ポートフォリオ⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収⽀・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40
物件別期末算定価額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
資産規模、LTV及び1⼝当たり分配⾦の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・ 43
期末稼働率及び賃貸借契約の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17
投資⼝価格の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 44
3. 財務の運営実績について 18
資産運⽤会社に対する運⽤報酬について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 45
当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について・・・・・・・・・・・・・ 19
有利⼦負債及び格付の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20
注意事項 ／ ご連絡先
有利⼦負債⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21
（参考）投資主の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
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1. 決算概要と業績予想について
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2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
2019年9⽉期決算ハイライト 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦
3,709円 （前期実績⽐+43円、予想⽐+49円）
継続的なフロー収益の積み上げにより1⼝当たり分配⾦は着実に成⻑
2019年9⽉期末現在（括弧内は前期⽐増減）
Asset Debt
物件数 ︓15物件 (ー) 有利⼦負債残⾼ ︓1,550億円 (ー)
期中平均⾦利 ︓ 0.56% (▲0.02%)
資産規模 ︓3,240億円 (ー) (注1)
LTV ︓ 47.2% (+0.0%)
稼働率 ︓ 99.9% (+0.0%)
※サブリースベース ︓ 99.6% (▲0.1%) (注2) ⻑期発⾏体格付 ︓AA 安定的 / ⽇本格付研究所 JCR
期末算定価額︓3,628億円 (+86億円)
Equity
含み益 ︓ 547億円 (＋96億円) (注3)
発⾏済⼝数 ︓1,320,000⼝ (ー)
投資⽐率 ︓[エリア別] 東京都⼼部 80.2% (ー)
[⽤途別] オフィスビル 71.2% (ー) 1⼝当たりNAV ︓162,676円 (+4.7%) (注4)
投資⼝価格 ︓193,800円 / 2019年9⽉30⽇終値
(注1) 資産規模は、取得価格合計を記載しています。
(注2) 賃料収⼊がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採⽤している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。
(注3) 含み益は、期末時点の算定価額合計と期末簿価合計の差額を記載しています。
(注4) 1⼝当たりNAV︓（期末純資産額＋含み損益）÷発⾏済投資⼝数
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2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
2019年9⽉期決算概要 1. 決算概要と業績予想について
空室区画の埋戻しや賃料増額改定、修繕費圧縮等により前期⽐増収増益で着地
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2019/3期 2019/9期 2019/9期
実績 予想 実績 前期⽐ 予想⽐ 前期⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
営業収益 8,771 8,830 8,831 60 1 営業収益
不動産賃貸事業収益 (a) 8,771 8,830 8,831 60 1 ● 前期⼊居テナントの通期稼働、賃料改定による収益 71百万円
営業費⽤ 3,478 3,542 3,489 11 ▲ 52 増加等
不動産賃貸事業費⽤ (b) 3,028 3,073 3,024 ▲3 ▲ 48 ● ⼤崎MTビルのテナント退去による⼀時的な収益減少 ▲22百万円
公租公課 896 948 948 52 0 ● 住宅テナント⼊退去によるダウンタイム発⽣ ▲3百万円
● 季節要因による⽔道光熱収⼊の増加等 15百万円
諸経費 863 840 793 ▲ 70 ▲ 46
減価償却費 (c) 1,268 1,284 1,282 14 ▲2 営業費⽤
販売費及び⼀般管理費 449 469 465 15 ▲3 ● 固定資産税の増加（評価替による負担調整及び広尾 52百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,743 5,756 5,807 63 50 MTRビル固定資産税発⽣）等
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,011 7,041 7,089 77 47 ● 管理業務費の減少等 ▲22百万円
営業利益 5,293 5,287 5,341 48 54 ● 季節要因による⽔道光熱費の増加 19百万円
● 修繕費の減少 ▲70百万円
営業外収益 7 1 2 ▲4 0
● 減価償却費の増加 14百万円
営業外費⽤ 460 456 446 ▲ 13 ▲9 ● 投資主総会費⽤ 11百万円
経常利益 4,840 4,832 4,897 56 64
営業外費⽤
税引前当期純利益 4,840 4,832 4,897 56 64
法⼈税、住⺠税及び事業税 1 1 1 ▲0 0 ● ⽀払利息の減少 ▲13百万円
法⼈税等調整額 ▲0 － ▲2 ▲2 ▲2
当期純利益 4,839 4,831 4,898 58 66 予想⽐
営業収益
分配⾦総額 4,839 4,831 4,895 56 64
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,666 3,660 3,709 43 49 ● 新規⼊居、賃料改定等による上振れ 10百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － － ● 住宅テナント退去想定下振れ 3百万円
● ⽔道光熱収⼊の下振れ ▲12百万円
営業費⽤
● ⽔道光熱費の下振れ ▲26百万円
● 修繕費の下振れ ▲14百万円
● 紀尾井町ビル共益費還元額増加による管理業務費の ▲7百万円
下振れ
営業外費⽤
● ⽀払利息の下振れ ▲9百万円
5
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2019年9⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦は前期⽐+43円、予想⽐+49円
（単位︓円）
3,709
減価償却費の ⽀払利息の
増加 投資主総会 減少
その他
⼤崎MTビルのテナ 住宅テナント⼊ 費⽤ +43円 +49円
⽔道光熱収⽀
ント退去による⼀ 退去によるダウ
の変動等
3,666 時的な収益減少 ンタイム発⽣ 修繕費の減少
3,660
前期⼊居テナントの
通期稼働、賃料改 管理業務費の
定による収益増加等 減少等
固定資産税の増
加等（広尾MTR
ビル固定資産税
発⽣含む）
2019/3期 2019/9期 2019/9期
実績 実績 予想
2019/5公表
当期
6
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
2020年3⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
新規⼊居、賃料改定の進展及び⽀払利息の下振れ等により営業収益、当期純利益ともに予想を上⽅修正
（営業収益+23百万円、当期純利益+59百万円）
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2019/9期 2020/3期 2020/3期
実績 前回予想 今回予想 前期⽐ 前回予想⽐ 前期⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
営業収益 8,831 8,854 8,878 46 23 営業収益
不動産賃貸事業収益 (a) 8,831 8,854 8,878 46 23 ● 前期⼊居テナントの通期稼働、賃料改定による収益 56百万円
営業費⽤ 3,489 3,555 3,539 49 ▲ 15 増加等
不動産賃貸事業費⽤ (b) 3,024 3,097 3,079 54 ▲ 18 ● 季節要因による⽔道光熱収⼊の減少等 ▲17百万円
公租公課 948 946 946 ▲2 0 ● テナント解約違約⾦ 6百万円
諸経費 793 845 833 40 ▲ 11 営業費⽤
減価償却費 (c) 1,282 1,305 1,298 16 ▲6
● 管理業務費の減少等 ▲5百万円
販売費及び⼀般管理費 465 458 460 ▲4 2 ● 季節要因による⽔道光熱費の減少 ▲15百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,807 5,757 5,799 ▲8 41 ● 修繕費の増加等 61百万円
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,089 7,062 7,098 8 35 ● 減価償却費の増加 16百万円
営業利益 5,341 5,298 5,338 ▲3 39 ● 投資主総会関連費⽤の剥落 ▲11百万円
営業外収益 2 1 1 ▲0 － 営業外費⽤
営業外費⽤ 446 446 426 ▲ 20 ▲ 19
● ⽀払利息の減少 ▲20百万円
経常利益 4,897 4,854 4,913 16 59
税引前当期純利益 4,897 4,854 4,913 16 59
法⼈税、住⺠税及び事業税 1 1 1 ▲0 －
法⼈税等調整額 ▲2 － － 2 － 前回予想⽐
当期純利益 4,898 4,853 4,912 14 59 営業収益
分配⾦総額 4,895 4,852 4,913 17 60 ● 新規⼊居、賃料改定等による上振れ 16百万円
● テナント解約違約⾦ 6百万円
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,709 3,676 3,722 13 46
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － － 営業費⽤
● 修繕費の下⽅修正 ▲9百万円
● 減価償却費の下⽅修正 ▲6百万円
営業外費⽤
● ⽀払利息の下振れ ▲19百万円
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2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2020年3⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦予想
3,722円 （前期⽐+13円、前回予想⽐+46円）
（単位︓円）
管理業務費の
テナント解約
減少等
違約⾦
3,722
3,709 +13円
前期⼊居テナントの通 ▲ 46 ⽀払利息の その他
+46円
期稼働、賃料改定によ 投資主総会関 減少
る収益増加等 修繕費の 連費⽤の剥落
増加等 減価償却費 3,676
の増加
2019/9期 2020/3期 2020/3期
実績 予想 予想
今回予想 前回予想
当期
2019/5公表
8
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
2020年9⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦予想
3,724円 （2020年3⽉期予想⽐+2円）
前期⼊居テナントの通期稼働、賃料増額改定及び修繕費の減少等により収益・利益とも2020年3⽉期を上回る⽔準を⾒込む
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2020/3期予想 2020/9期予想
(第36期) (第37期) 増減 営業収益
(A) (B) (B-A) ● 前期⼊居テナントの通期稼働及び賃料増額改定等による増収 21百万円
営業収益 8,878 8,916 37 ● 季節要因による⽔道光熱収⼊の増加 27百万円
● テナント解約違約⾦剥落 ▲6百万円
営業利益 5,338 5,347 9
経常利益 4,913 4,917 3
当期純利益 4,912 4,916 3 営業費⽤
１⼝当たり分配⾦(円) 3,722 3,724 2 ● 固定資産税の増加（評価替による負担調整）等 18百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数(⼝) 1,320,000 1,320,000 － ● 紀尾井町ビル共益費還元額減少による管理業務費の増加 17百万円
● 季節要因による⽔道光熱費の増加 41百万円
● 修繕費の減少 ▲67百万円
● 減価償却費の増加 20百万円
＜参考＞
2019年9⽉期末内部留保残⾼ 1,567百万円（2020年3⽉期末、2020年9⽉期末も同額を⾒込む）
9
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の推移 1. 決算概要と業績予想について
実質分配⾦︓1⼝当たり分配⾦額から内部留保からの充当額
フローベースの実質分配⾦は2013年3⽉期以降で最⾼⽔準に 及び⼀時的要因に係る分配⾦額を控除した⾦額
⼀時的要因
（物件譲渡、固定資産受贈益関連）
内部留保からの充当額
4,964
4,530 （単位︓円）
3,954
3,921
当期 予想
246
3,722 3,724
3,709
3,666
1,550 3,650 3,650
625 3,675 1,172 12
3,603 35
3,570 3,638
3,566 3,557 37 3,615
3,520 3,566
128
3,446
198 3,442
3,414
3,358
3,329 3,322
2013/3期 2013/9期 2014/3期 2014/9期 2015/3期 2015/9期 2016/3期 2016/9期 2017/3期 2017/9期 2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期
(第22期) (第23期) (第24期) (第25期) (第26期) (第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第31期) (第32期) (第33期) (第34期) (第35期) (第36期) (第37期)
予想 予想
(注)2014年4⽉1⽇を効⼒発⽣⽇として、投資⼝1⼝を5⼝に分割しました。分割前の分配⾦については1⼝当たり分配⾦を5で除して⼩数点以下を切り捨てた⾦額を記載しています。
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2. ポートフォリオの運⽤実績について
11
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
投資戦略 2. ポートフォリオの運⽤実績について
現状の環境認識
・ 東京都⼼部及び地⽅主要都市の⼤型優良物件の取得機会は限定的
・ 取引利回りは東京都⼼部、地⽅主要都市ともに⾮常に低い⽔準で推移
・ マーケットサイクルのピークを迎えつつあると捉える⾒⽅が⼤半
投資市場の状況
▮ J-REITによるオフィスビル取得件数の推移 ▮ 標準的なAクラスビルの取引利回りの推移 ▮不動産投資家のマーケットサイクルの認識状況
（東京都⼼部︓50億円以上、地⽅主要都市︓30億円以上） 0% 20% 40% 60% 80% 100%
1
（件） 7% 2014/4 2 3 4 5
25 東京都⼼部
1~9⽉ 10〜12⽉ 2015/4
6%
20 2016/4 6
5% 2017/4
15
2018/4
地⽅主要都市
10 4% 2019/4
仙台 札幌
福岡 名古屋
⼤阪御堂筋 東京都⼼部
5 3% 5
4 6
3 7
0 2 8
1
2014 2015 2016 2017 2018 2019
出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成 回復期 拡⼤期 縮⼩期 後退期
（1〜9⽉）
出所︓Japan REIT株式会社「REITDB」 東京都⼼部︓同調査における丸の内・⼤⼿町、⽇本橋、⻁ノ⾨、⻄新宿、渋⾕、⼤崎の
東京都⼼部（千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区、品川区） 単純平均値 出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成
地⽅主要都市（札幌市、仙台市、名古屋市、⼤阪市、福岡市） 標準的なAクラスビル ＊東京（丸の内、⼤⼿町地区）についてのマーケットサイクル（市況動向）の認識
︓その地域における⽴地条件、建築設計、施⼯、設備材料、維持管理、
⼊居テナント及びアメニティ等の⾯で最も⾼いクラスのオフィスビル
＊各年10⽉時点の数値／2019年は4⽉時点の数値
今後の投資戦略
・ 環境変化を注視しながらソーシング活動を推進
・ 規模拡⼤よりもポートフォリオの質的向上に⼒点を置いた厳選投資戦略を継続
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2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
内部成⻑の取組み（賃料改定の状況） 2. ポートフォリオの運⽤実績について
主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件における賃料改定の状況
・ 当期に改定⽇を迎えたテナントのうち、92％※で増額改定を実現。減額改定は無し
（平均増額改定率 2019/9期︓10%）
・ 1年内に改定⽇を迎えるテナントのうち、2020/3期は63％ ※ 、2020/9期は13％ ※で増額改定が確定
（平均増額改定率 2020/3期︓13% 2020/9期︓8％）
※改定対象⾯積に占める⾯積割合
▮ 改定実績及び改定予定契約の交渉⽅針
1%
100%
8% 5%
23%
80% ＜凡例＞
60% 58% 11% 47% 据置合意済
1%
73%
60% 増額合意済
92% 交渉⽅針（注3）
40% 据置
63% 35% 増額または据置
20% 40% 42% 増額
27%
13%
0%
※改定対象⾯積に占める⾯積割合
2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期
当期
改定対象⾯積（注2） 5,410㎡ 9,603㎡ 22,442㎡ 9,865㎡ 10,891㎡ 12,621㎡
平均増額改定率 約6% 約6% 約7% 約10% 約13% 約8%
（増額合意済）
（注1）主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件︓紀尾井町ビル、⼤崎MTビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、新横浜TECHビル
（注2）マスターリース契約を採⽤している物件についてはサブリースベースの賃貸⾯積を対象としています。但し、退去予定区画、住宅、倉庫を除きます。
（注3）新規テナント募集時における⽬標賃料と現況賃料とのギャップ等を考慮して決定している交渉⽅針
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2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
内部成⻑の取組み（テナント⼊替状況）及び個別物件の主な運⽤状況 2. ポートフォリオの運⽤実績について
主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件におけるテナント⼊替時の賃料増減 （⾯積ベース割合）
2019年9⽉期 2020年3⽉期
※2019年9⽉末時点で契約締結済み
14%
23% 100%
63%
新規⼊居⾯積（注2） 1,798㎡ 新規⼊居⾯積 （注2） 1,349㎡
平均賃料増加率 （注3） 7% 平均賃料増加率 （注3） 17%
増額 据置 減額
（注1）主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件︓紀尾井町ビル、⼤崎MTビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、新横浜TECHビル
（注2）当該期に新規契約が開始したテナントの貸室⾯積の合計。但し、住宅、倉庫を除きます。
（注3）平均賃料増加率︓（テナント⼊替後の賃料総額－テナント⼊替前の賃料総額）÷テナント⼊替前の賃料総額
＜ 個別物件の主な運⽤状況 ＞
東京汐留ビルディング
・ 森トラスト株式会社とのオフィス・店舗部分のマスターリース契約の契約期間を2021年3⽉末まで延⻑
⼤崎MTビル
・ 条件⾯を重視したテナント誘致を推進、 2019年10⽉より⼊居する新テナントの賃料は前テナント⽐15％増加
（稼働率は91.8％から97.8％に上昇）
14
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
期末ポートフォリオ⼀覧 2. ポートフォリオの運⽤実績について
（単位︓百万円）
取得価格 NOI
⽤途 物件名称 所在地 建築時期 取得時期 期末簿価 期末算定価額
⽐率 利回り
東京汐留ビルディング 東京都港区 2005年1⽉ 2010年4⽉ 110,000 33.9% 101,795 134,000 2,357 4.3%
ONビル 東京都品川区 1990年11⽉ 2008年8⽉ 39,900 12.3% 39,273 33,000 627 3.1%
紀尾井町ビル 東京都千代⽥区 1989年11⽉ 2014年10⽉ 34,300 10.6% 33,463 37,800 724 4.2%
オ
フ
⼤崎MTビル 東京都品川区 1994年7⽉ 2005年3⽉他 14,386 4.4% 13,122 16,100 260 3.6%
ス
ビ 御堂筋MTRビル ⼤阪市中央区 1999年3⽉ 2015年4⽉ 10,170 3.1% 10,071 10,600 191 3.8%
ル
広尾MTRビル 東京都渋⾕区 1992年11⽉ 2018年1⽉ 8,100 2.5% 8,377 8,290 155 3.8%
天神プライム 福岡市中央区 2008年10⽉ 2012年7⽉ 6,940 2.1% 6,717 8,740 193 5.6%
新横浜TECHビル 横浜市港北区 1986年2⽉他 2003年11⽉ 6,900 2.1% 6,917 7,420 206 6.0%
渋⾕フラッグ 東京都渋⾕区 2009年8⽉ 2013年4⽉ 32,040 9.9% 32,523 40,800 691 4.3%
新橋駅前MTRビル 東京都港区 1999年4⽉ 2007年4⽉ 18,000 5.6% 17,342 22,300 424 4.7%
商
業
イトーヨーカドー湘南台店 神奈川県藤沢市 2002年11⽉ 2003年3⽉ 11,600 3.6% 9,884 11,700 323 5.6%
施
設
コーナン相模原⻄橋本店 相模原市緑区 2005年8⽉ 2012年10⽉ 7,460 2.3% 7,273 8,500 226 6.1%
フレスポ稲⽑ 千葉市稲⽑区 － 2002年3⽉ 2,100 0.6% 2,193 2,640 115 11.0%
ホテル ホテルオークラ神⼾ 神⼾市中央区 1989年3⽉ 2006年9⽉ 19,000 5.9% 15,945 17,000 508 5.4%
住宅 パークレーンプラザ 東京都渋⾕区 1988年6⽉ 2004年12⽉ 3,200 1.0% 3,147 3,930 83 5.2%
合計 － － － 324,096 100% 308,048 362,820 7,089 4.4%
（注1）詳細は、後記「期末算定価額」及び「ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収⽀」をご覧ください。
（注2）NOI利回り︓2019年9⽉期NOI（年換算）÷取得価格
15
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
物件別期末算定価額 2. ポートフォリオの運⽤実績について
（単位︓百万円）
期末簿価 期末算定価額 直接還元法 ＤＣＦ法
⽤途 物件名称 取得価格 2019/3期 2019/9期 2019/3期 2019/9期 増減 還元利回り 対前期⽐ 割引率 最終還元 評価機関
2019/3期 2019/9期 利回り (注3)
東京汐留ビルディング 110,000 102,304 101,795 131,000 134,000 3,000 3.4% 3.3% ▲0.1% 3.3% 3.5% ⽴地
ONビル 39,900 39,341 39,273 32,000 33,000 1,000 3.7% 3.6% ▲0.1% 3.3% 3.8% 不動研
オ 紀尾井町ビル 34,300 33,578 33,463 37,400 37,800 400 3.3% 3.3% － 3.1% 3.5% ⼤和
フ
⼤崎MTビル 14,386 13,173 13,122 14,600 16,100 1,500 3.6% 3.5% ▲0.1% 3.2% 3.7% 不動研
ス
御堂筋MTRビル 10,170 10,109 10,071 10,500 10,600 100 3.7% 3.7% － 3.5% 3.9% ⼤和
ビ
ル
広尾MTRビル 8,100 8,388 8,377 8,190 8,290 100 3.8% 3.7% ▲0.1% 3.5% 3.9% ⼤和
天神プライム 6,940 6,740 6,717 8,550 8,740 190 4.1% 4.0% ▲0.1% 3.7% 4.2% 不動研
新横浜TECHビル 6,900 6,797 6,917 6,730 7,420 690 4.8% 4.7% ▲0.1% 4.5% 5.0% ⽇本⼟地
渋⾕フラッグ 32,040 32,544 32,523 40,700 40,800 100 3.2% 3.2% － 3.0% 3.4% 不動研
新橋駅前MTRビル 18,000 17,359 17,342 21,200 22,300 1,100 3.9% 3.7% ▲0.2% 3.5% 3.9% ⽇本⼟地
商
業
イトーヨーカドー湘南台店 11,600 9,925 9,884 11,700 11,700 － 5.3% 5.3% － 5.0% 5.5% 不動研
施
設
コーナン相模原⻄橋本店 7,460 7,309 7,273 8,500 8,500 － 5.2% 5.2% － 4.9% 5.4% 不動研
フレスポ稲⽑ 2,100 2,193 2,193 2,650 2,640 ▲ 10 －(注1) －(注1) － 7.9% －(注2) 不動研
ホテル ホテルオークラ神⼾ 19,000 16,075 15,945 16,700 17,000 300 4.9% 4.8% ▲0.1% 4.6% 4.9% ⽴地
住宅 パークレーンプラザ 3,200 3,157 3,147 3,740 3,930 190 3.6% 3.5% ▲0.1% 4.2% 3.2% ⽇本⼟地
期末簿価 期末算定価額 含み損益
取得価格 2019/3期 2019/9期 2019/3期 2019/9期 増減 2019/3期 2019/9期 増減
(A) (B) (C) (D) (C-A) (D-B)
合計 324,096 309,000 308,048 354,160 362,820 8,660 45,159 54,771 9,612
（注1）フレスポ稲⽑は、直接還元法が採⽤されていません。
（注2）フレスポ稲⽑は、最終還元利回りが設定されていません。
（注3）⽴地︓株式会社⽴地評価研究所、不動研︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所、⼤和︓⼤和不動産鑑定株式会社、⽇本⼟地︓⽇本⼟地建物株式会社
16
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
期末稼働率及び賃貸借契約の概要 2. ポートフォリオの運⽤実績について
テナント 主要なテナント
⽤途 物件名称 稼働率
総数 契約形態 賃貸借契約満了⽇
(オフィス・店舗）2021年3⽉31⽇
東京汐留ビルディング 100% 1 森トラスト マスターリース契約 定期建物賃貸借 （注7）
(ホテル）2035年12⽉31⽇
ONビル 100% 1 神⼾製鋼所 賃借⼈との直接契約 建物賃貸借 2023年3⽉31⽇ （注7）
99.9% 33
オ 紀尾井町ビル (注1) － － － －
(98.5%) (66)
フ 100% 1
⼤崎MTビル (注2) 森トラスト マスターリース契約(注2) 定期建物賃貸借 2022年3⽉31⽇ （注7）
(91.8%) (15)
ス 100% 1 ⽇本プロパティ・
御堂筋MTRビル (注3) マスターリース契約(注3) 建物賃貸借 2020年3⽉31⽇
ビ (100%) (34) ソリューションズ
ル
広尾MTRビル (注4) 100% 8 － － － －
天神プライム (注4) 100% 16 － － － －
新横浜TECHビル 100% 9 富⼠通 賃借⼈との直接契約 建物賃貸借 2020年9⽉30⽇
エイチ・アンド・エムヘネス・
渋⾕フラッグ (注4) 100% 3 賃借⼈との直接契約 (注4) ⾮開⽰ (注5) ⾮開⽰ (注5)
アンド・マウリッツ・ジャパン
新橋駅前MTRビル 100% 1 ヤマダ電機 賃借⼈との直接契約 建物賃貸借 2021年5⽉31⽇
商
業
イトーヨーカドー湘南台店 100% 1 イトーヨーカ堂 マスターリース契約 建物賃貸借 2022年11⽉20⽇ （注7）
施
設
コーナン相模原⻄橋本店 100% 1 コーナン商事 マスターリース契約 定期建物賃貸借 2023年9⽉27⽇ （注7）
フレスポ稲⽑ 100% 1 ⼤和リース 賃借⼈との直接契約 事業⽤借地権設定 2027年12⽉2⽇ （注7）
ホテル ホテルオークラ神⼾ 100% 1 ホテルオークラ神⼾ 賃借⼈との直接契約 定期建物賃貸借 2022年3⽉31⽇ （注7）
住宅 パークレーンプラザ 95.9% 17 － － － －
99.9% 95
合計(注6)
(99.6%) (175)
（注1）紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法⼈が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法⼈から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採⽤しており、住宅部分については
パス・スルー型のマスターリース契約を採⽤しています。上記表中の当該物件の稼働率及びテナント総数については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載
しています。また、当該物件の稼働率及びテナント総数の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載しています。
（注2）⼤崎MTビルは、賃料収⼊がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採⽤しており、当該物件の稼働率及びテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載しています。
（注3）御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採⽤しており、当該物件の稼働率及びテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載しています。
（注4）広尾MTRビル、天神プライム及び渋⾕フラッグは、本投資法⼈が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき⼟地及び建物を借り受けたうえで、本投資法⼈から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採⽤しており、
上記表中の当該物件の稼働率及びテナント総数については、サブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載しています。また、主要なテナントとの契約形態については、サブリース契約に基づく契約形態を記載しています。
（注5）テナントの同意が得られていないため、開⽰していません。
（注6）合計の稼働率及びテナント総数の括弧内には、紀尾井町ビル、⼤崎MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を基に算出した場合の稼働率及びテナント総数を記載しています。
なお、合計の稼働率は、各期末時点において四捨五⼊した結果が100％となる場合においては、⼩数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。
（注7）中途解約不可 17
3. 財務の運営実績について
18
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について 3. 財務の運営実績について
当期の運営実績
（借⼊実績） ●借⼊実績の推移
1 5 0 . 0 %
8
調達コストを低減しつつ、借⼊期間の⻑期化を実現 1 3
0.72% 0 . 0 %
7
0.65%
0.56%
返済概要 借⼊概要 1 1 0 . 0 %
6
0.47% 0.54%
総額 17,000百万円 総額 17,000百万円 9 0 . 0 %
5
平均借⼊期間 4.2年 平均借⼊期間 4.5年 0.44% 0.30%
0.44% 0.41%
平均利率 0.65% 平均利率 0.30% 各期返済分平均利率
7 0 . 0 %
4
0.37%
5 0 . 0 %
3
各期返済分平均借⼊期間
（注）平均利率は、返済時または借⼊時における加重平均です。 （年）
5.0 各期借⼊分平均利率
3 0 . 0 %
2
3.8 4.6 4.5 4.1 4.2 4.5
3.2 2.9 3.6
1 0 . 0 %
1
各期借⼊分平均借⼊期間
（年）
- 1
2017/9期 2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 0 . 0 %
0
（第31期） （第32期） （第33期） （第34期） （第35期）
返済期⽇の分散状況
（百万円） 投資法⼈債 ⻑期借⼊⾦ 短期借⼊⾦
30,000
500
25,000
（1年以内の返済予定の借⼊⾦について）
20,000 2020年3⽉期 2020年9⽉期
返済概要 返済概要
総額 21,000百万円 総額 17,000百万円
4,500
15,000
20,500 平均借⼊期間 5.1年 平均借⼊期間 4.7年
平均利率 0.68% 平均利率 0.72%
10,000 14,500 17,000
10,500
12,500 12,000 8,500
5,000 9,500
9,500
7,000 6,000 2,000 2,000
5,500
4,000 3,000 3,000 1,000 1,000 1,000
0
2020/3期 2020/9期 2021/3期 2021/9期 2022/3期 2022/9期 2023/3期 2023/9期 2024/3期 2024/9期 2025/3期 2025/9期 2026/3期 2026/9期 2027/3期 2027/9期 2037/3期
(第36期) (第37期) (第38期) (第39期) (第40期) (第41期) (第42期) (第43期) (第44期) (第45期) (第46期) (第47期) (第48期) (第49期) (第50期) (第51期) (第70期)
19
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
有利⼦負債及び格付の状況 3. 財務の運営実績について
▮ 有利⼦負債の状況 （単位︓百万円） ▮ 有利⼦負債残⾼の内訳（2019/9期末） （単位︓百万円）
2019/3期末 2019/9期末 区分 調達先 残⾼ 構成⽐
(第34期末) (第35期末) 前期⽐
借⼊⾦ みずほ銀⾏ 31,000 20.0%
有利⼦負債残⾼ 155,000 155,000 ー
三井住友銀⾏ 27,000 17.4%
短期借⼊⾦ 5,000 5,000 ー 三菱ＵＦＪ銀⾏ 26,000 16.8%
⻑期借⼊⾦（1年内返済予定含む） 138,000 138,000 ー 三井住友信託銀⾏ 19,000 12.3%
⽇本政策投資銀⾏ 12,500 8.1%
投資法⼈債（1年内償還予定含む） 12,000 12,000 ー
福岡銀⾏ 5,500 3.5%
ＬＴＶ（期末総資産有利⼦負債⽐率） 47.2% 47.2% 0.0% りそな銀⾏ 5,500 3.5%
⻑期⽐率（1年内返済・償還予定含む） 96.8% 96.8% ー あおぞら銀⾏ 4,000 2.6%
固定⾦利⽐率 96.8% 96.8% ー ⻄⽇本シティ銀⾏ 2,500 1.6%
⽇本⽣命保険 2,000 1.3%
期中平均利率 0.58% 0.56% ▲0.02%
信⾦中央⾦庫 2,000 1.3%
短期借⼊⾦ 0.19% 0.20% 0.01% 農林中央⾦庫 1,500 1.0%
⻑期借⼊⾦・投資法⼈債 0.60% 0.58% ▲0.02% ⼋⼗⼆銀⾏ 1,000 0.6%
平均有利⼦負債残存期間 2.6年 2.6年 0.0年 みずほ信託銀⾏ 1,000 0.6%
⾜利銀⾏ 1,000 0.6%
第⼀⽣命保険 500 0.3%
▮ 格付の状況 七⼗七銀⾏ 500 0.3%
住友⽣命保険 500 0.3%
信⽤格付業者 株式会社⽇本格付研究所（ＪＣＲ）
⼩計 143,000 92.3%
格付対象 ⻑期発⾏体格付
投資法⼈債 12,000 7.7%
格付（⾒通し） ＡＡ （安定的） 合計 155,000 100.0%
▮ LTVの推移
49.6% LTV基準値︓50％
48.5% 48.4% 48.6% 48.2% 48.0% 48.0% 47.1% 47.2% 47.2%
47.2% （物件取得余⼒）
46.4%
LTV最⼤50%を⽬安
約240億円
2014/3期末 2014/9期末 2015/3期末 2015/9期末 2016/3期末 2016/9期末 2017/3期末 2017/9期末 2018/3期末 2018/9期末 2019/3期末 2019/9期末
(第24期末) (第25期末) (第26期末) (第27期末) (第28期末) (第29期末) (第30期末) (第31期末) (第32期末) (第33期末) (第34期末) (第35期末)
20
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
有利⼦負債⼀覧 3. 財務の運営実績について
▮ 短期借⼊⾦ （単位︓百万円） 三井住友銀⾏
三井住友信託銀⾏
2,000
500
0.80%
0.43%
2015年4⽉30⽇
2018年8⽉30⽇
2022年4⽉28⽇
2022年8⽉30⽇
借⼊先 期末残⾼ 期中平均利率 借⼊⽇ 返済期限 三井住友信託銀⾏ 3,500 0.44% 2017年8⽉31⽇ 2022年8⽉31⽇
三井住友信託銀⾏ 2,000 0.40% 2016年8⽉31⽇ 2022年8⽉31⽇
りそな銀⾏ 500 0.20% 2018年10⽉18⽇ 2019年10⽉18⽇ 三井住友信託銀⾏ 1,000 0.47% 2022年9⽉30⽇
2017年9⽉29⽇
みずほ銀⾏ 2,000 変 0.20% 2019年4⽉12⽇ 2020年4⽉10⽇ 三井住友信託銀⾏ 1,500 0.44% 2023年1⽉19⽇
2018年1⽉19⽇
⻄⽇本シティ銀⾏ 1,500 動 0.21% 2019年8⽉30⽇ 2020年8⽉31⽇ みずほ銀⾏ 500 0.44% 2023年1⽉19⽇
2018年1⽉19⽇
りそな銀⾏ 1,000 0.21% 2019年8⽉30⽇ 2020年8⽉31⽇ 三菱ＵＦＪ銀⾏ 2,500 0.49% 2023年2⽉28⽇
2018年2⽉28⽇
計 5,000 みずほ銀⾏ 2,000 0.49% 2023年2⽉28⽇
2018年2⽉28⽇
三井住友信託銀⾏ 1,000 0.45% 2016年2⽉29⽇ 2023年2⽉28⽇
▮ ⻑期借⼊⾦ （単位︓百万円） みずほ信託銀⾏ 1,000 0.45% 2016年2⽉29⽇ 2023年2⽉28⽇
みずほ銀⾏ 3,500 0.47% 2016年4⽉12⽇ 2023年4⽉12⽇
借⼊先 期末残⾼ 利率 借⼊⽇ 返済期限 福岡銀⾏ 1,000 0.43% 2016年4⽉22⽇ 2023年4⽉21⽇
⻄⽇本シティ銀⾏ 500 0.49% 2018年4⽉24⽇ 2023年4⽉24⽇
三井住友銀⾏ 5,000 1.04% 2013年4⽉12⽇ 2019年10⽉11⽇
みずほ銀⾏ 1,500 0.48% 2016年8⽉31⽇ 2023年8⽉31⽇
三井住友銀⾏ 2,000 0.97% 2013年10⽉11⽇ 2019年10⽉11⽇
⽇本政策投資銀⾏ 1,000 0.51% 2018年8⽉31⽇ 2023年8⽉31⽇
みずほ銀⾏ 1,500 0.64% 2014年10⽉17⽇ 2019年10⽉17⽇
りそな銀⾏ 1,000 0.48% 2016年8⽉31⽇ 2023年8⽉31⽇
みずほ銀⾏ 1,000 0.62% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 500 0.43% 2018年8⽉31⽇ 2023年8⽉31⽇
福岡銀⾏ 500 0.62% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇
⽇本政策投資銀⾏ 500 0.54% 2017年9⽉29⽇ 2023年9⽉29⽇
りそな銀⾏ 500 0.62% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇
りそな銀⾏ 1,000 0.46% 2016年10⽉18⽇ 2023年10⽉18⽇
⽇本⽣命保険 500 0.62% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇
みずほ銀⾏ 3,000 固 0.17% 2019年8⽉30⽇ 2024年2⽉29⽇
⻄⽇本シティ銀⾏ 500 0.57% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇
⽇本政策投資銀⾏ 1,500 定 0.64% 2017年2⽉28⽇ 2024年2⽉29⽇
福岡銀⾏ 500 0.33% 2017年1⽉31⽇ 2020年1⽉31⽇
あおぞら銀⾏ 2,000 0.54% 2016年3⽉11⽇ 2024年3⽉11⽇
福岡銀⾏ 500 0.62% 2015年1⽉30⽇ 2020年1⽉31⽇
信⾦中央⾦庫 2,000 0.57% 2018年3⽉19⽇ 2024年3⽉19⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 3,000 0.20% 2016年2⽉29⽇ 2020年2⽉28⽇
⽇本政策投資銀⾏ 2,000 0.36% 2019年4⽉11⽇ 2024年4⽉11⽇
三井住友信託銀⾏ 3,000 0.63% 2015年2⽉27⽇ 2020年2⽉28⽇
みずほ銀⾏ 1,000 0.36% 2019年4⽉11⽇ 2024年4⽉11⽇
⼋⼗⼆銀⾏ 1,000 0.34% 2017年2⽉28⽇ 2020年2⽉28⽇
みずほ銀⾏ 3,000 0.56% 2018年4⽉24⽇ 2024年4⽉24⽇
⽇本政策投資銀⾏ 1,000 0.88% 2014年3⽉12⽇ 2020年3⽉12⽇
福岡銀⾏ 1,000 0.56% 2018年5⽉31⽇ 2024年5⽉31⽇
三井住友信託銀⾏ 4,000 0.65% 2015年4⽉13⽇ 2020年4⽉13⽇
みずほ銀⾏ 1,500 0.56% 2018年1⽉19⽇ 2025年1⽉17⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 4,000 1.07% 2013年4⽉24⽇ 2020年4⽉24⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 500 0.56% 2018年1⽉19⽇ 2025年1⽉17⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 3,000 1.18% 2013年8⽉30⽇ 2020年8⽉31⽇
みずほ銀⾏ 1,000 0.65% 2018年2⽉28⽇ 2025年2⽉28⽇
⽇本⽣命保険 500 0.63% 2015年8⽉31⽇ 2020年8⽉31⽇
三井住友銀⾏ 1,000 0.65% 2018年2⽉28⽇ 2025年2⽉28⽇
⽇本⽣命保険 1,000 0.55% 2015年9⽉30⽇ 2020年9⽉30⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 500 0.65% 2018年2⽉28⽇ 2025年2⽉28⽇
三井住友銀⾏ 3,000 1.09% 2013年10⽉11⽇ 2020年10⽉9⽇
⽇本政策投資銀⾏ 1,000 0.64% 2018年3⽉19⽇ 2025年3⽉19⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 1,000 0.34% 2017年12⽉26⽇ 2020年12⽉25⽇
三井住友銀⾏ 3,000 0.46% 2019年4⽉24⽇ 2025年4⽉24⽇
みずほ銀⾏ 1,000 0.32% 2018年1⽉19⽇ 2021年1⽉19⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 3,000 0.68% 2018年8⽉31⽇ 2025年8⽉29⽇
⽇本政策投資銀⾏ 500 0.32% 2018年1⽉19⽇ 2021年1⽉19⽇
三井住友銀⾏ 1,000 0.52% 2019年2⽉28⽇ 2026年2⽉27⽇
三井住友信託銀⾏ 1,500 0.27% 2016年2⽉29⽇ 2021年2⽉26⽇
固 あおぞら銀⾏ 500 0.72% 2018年4⽉24⽇ 2026年4⽉24⽇
みずほ銀⾏ 1,000 0.27% 2016年2⽉29⽇ 2021年2⽉26⽇
定 ⽇本政策投資銀⾏ 1,000 0.33% 2019年8⽉30⽇ 2026年8⽉31⽇
⽇本政策投資銀⾏ 1,000 1.02% 2014年3⽉12⽇ 2021年3⽉12⽇
七⼗七銀⾏ 500 0.31% 2019年8⽉30⽇ 2026年8⽉31⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 1,500 0.30% 2016年3⽉31⽇ 2021年3⽉31⽇
農林中央⾦庫 1,500 0.38% 2019年8⽉30⽇ 2027年8⽉31⽇
三井住友銀⾏ 5,000 1.02% 2014年4⽉11⽇ 2021年4⽉9⽇
住友⽣命保険 500 0.38% 2019年8⽉30⽇ 2027年8⽉31⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 2,500 0.34% 2018年4⽉13⽇ 2021年4⽉13⽇
計 138,000
りそな銀⾏ 1,000 0.28% 2016年4⽉22⽇ 2021年4⽉22⽇
りそな銀⾏ 500 0.28% 2016年5⽉31⽇ 2021年5⽉31⽇
みずほ銀⾏ 500 0.35% 2018年8⽉30⽇ 2021年8⽉30⽇
みずほ銀⾏ 1,500 0.37% 2017年8⽉31⽇ 2021年8⽉31⽇ ▮ 投資法⼈債 （単位︓百万円）
みずほ銀⾏ 1,000 0.34% 2016年8⽉31⽇ 2021年8⽉31⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 1,500 0.89% 2014年10⽉1⽇ 2021年10⽉1⽇ 銘柄 期末残⾼ 利率 発⾏⽇ 償還期限
三井住友銀⾏ 1,000 0.83% 2014年12⽉26⽇ 2021年12⽉24⽇ 第8回無担保投資法⼈債 4,000 0.00% 2020年2⽉21⽇
2017年2⽉23⽇
三井住友信託銀⾏ 1,000 0.41% 2017年12⽉26⽇ 2021年12⽉24⽇ 第10回無担保投資法⼈債 3,000 0.01% 2021年2⽉26⽇
2018年6⽉21⽇
あおぞら銀⾏ 500 0.83% 2014年12⽉26⽇ 2021年12⽉24⽇
第11回無担保投資法⼈債 3,000 0.07% 2019年2⽉22⽇ 2022年2⽉22⽇
三井住友銀⾏ 2,500 0.38% 2018年1⽉19⽇ 2022年1⽉19⽇
第6回無担保投資法⼈債 1,000 1.07% 2015年2⽉26⽇ 2027年2⽉26⽇
みずほ銀⾏ 500 0.38% 2018年1⽉19⽇ 2022年1⽉19⽇
第9回無担保投資法⼈債 1,000 1.08% 2017年2⽉23⽇ 2037年2⽉23⽇
福岡銀⾏ 2,000 0.47% 2017年1⽉31⽇ 2022年1⽉31⽇
計 12,000
⽇本政策投資銀⾏ 3,000 0.84% 2015年2⽉27⽇ 2022年2⽉28⽇
三井住友銀⾏ 1,500 0.42% 2018年2⽉28⽇ 2022年2⽉28⽇
（注1）短期借⼊⾦、⻑期借⼊⾦及び投資法⼈債は、すべて無担保、無保証です。
三菱ＵＦＪ銀⾏ 500 0.42% 2018年2⽉28⽇ 2022年2⽉28⽇
（注2）第８回無担保投資法⼈債の利率は0.001％です。なお、オーバーパー（額⾯⾦額を上回る価格）で
第⼀⽣命保険 500 0.45% 2017年2⽉28⽇ 2022年2⽉28⽇
発⾏されたため、応募者利回りは0.0003％です。
みずほ銀⾏ 4,000 0.47% 2017年4⽉11⽇ 2022年4⽉11⽇
あおぞら銀⾏ 1,000 0.47% 2017年4⽉11⽇ 2022年4⽉11⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏
⾜利銀⾏
2,000
1,000
0.41%
0.44%
2018年4⽉13⽇
2017年4⽉24⽇
2022年4⽉13⽇
2022年4⽉22⽇
期末有利⼦負債残⾼合計︓ 155,000百万円
2019年9⽉期中に借⼊、発⾏を⾏ったもの 21
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
（参考）投資主の状況 3. 財務の運営実績について
▮ 上位10投資主⼀覧 （発⾏済投資⼝の総⼝数 : 1,320,000⼝） （2019年9⽉期末現在）
投資主名 所有投資⼝数 所有⽐率
株式会社森トラスト・ホールディングス 350,070⼝ 26.52%
⽇本トラスティ・サービス信託銀⾏株式会社（信託⼝） 209,757⼝ 15.89%
⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社（信託⼝） 130,677⼝ 9.90%
野村信託銀⾏株式会社（投信⼝） 38,417⼝ 2.91%
資産管理サービス信託銀⾏株式会社（証券投資信託⼝） 28,957⼝ 2.19%
STATE STREET BANK WEST CLIENT - TREATY 505234 13,716⼝ 1.04%
DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 12,622⼝ 0.96%
JPモルガン証券株式会社 11,644⼝ 0.88%
株式会社⼋⼗⼆銀⾏ 11,485⼝ 0.87%
楽天損害保険株式会社 11,290⼝ 0.86%
上位10投資主合計 818,635⼝ 62.02%
▮ 所有者別投資⼝数⽐率の推移（各期末） ▮ 所有者別投資主数の推移（各期末）
■ 総投資主数
2019/9期
9.88% 46.70% 28.50% 14.92%
総投資⼝数 2019/9期 16,855名
(130,457) (616,486) (376,150) (196,907)
1,320,000⼝ 2019/3期 18,059名
2018/9期 19,257名
2019/3期
10.80% 44.02% 28.54% 16.63%
総投資⼝数 ■ 個⼈・その他
(142,606) (581,053) (376,784) (219,557)
1,320,000⼝ 2019/9期 16,211名
2019/3期 17,401名
2018/9期
12.19% 41.97% 28.64% 17.19% 2018/9期 18,564名
総投資⼝数
(160,961) (554,047) (378,032) (226,960)
1,320,000⼝
■ ⾦融機関(証券会社含む) ■ その他国内法⼈ ■ 外国⼈(法⼈・個⼈)
個⼈・その他 ⾦融機関(証券会社含む) その他国内法⼈ 外国⼈(法⼈・個⼈)
2019/9期 151名 2019/9期 263名 2019/9期 230名
2019/3期 144名 2019/3期 285名 2019/3期 229名
2018/9期 158名 2018/9期 294名 2018/9期 241名
22
4. ESGに関する取組みについて
23
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
ESGに関する取組み（サスティナビリティ⽅針・推進体制／外部評価の取得） 4. ESGに関する取組みについて
サステナビリティ⽅針・サステナビリティ推進体制 外部評価の取得
本投資法⼈の資産運⽤会社は、「サステナビリティ⽅針」を制定し、中⻑期的な投 ▮ DBJ Green Building認証
資法⼈の投資主価値向上に向けて、資産運⽤業務における環境配慮、社会貢献 環境や社会への配慮がなされた不動産を対象として、㈱⽇本政策投資銀⾏
及び組織のガバナンス強化等のサステナビリティ向上への取組みを進めています。 が独⾃に開発したスコアリングモデルで5段階評価する認証制度。
東京汐留ビルディングにおいて「DBJ Green Building認証(2018)」を取得
▮ サステナビリティ⽅針
しており、極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル(評価ランク4)と評
1. 省エネルギーと温室効果ガス(GHG）排出削減の推進
価を受けています。
運⽤不動産における効率的なエネルギー利⽤推進、省エネルギーや低炭素
化に資する設備等の導⼊ 極めて優れた
2. 循環型社会への貢献 「環境・社会への配慮」
節⽔や廃棄物削減のための3R等、限りある資源の有効活⽤の取組み推進 がなされたビル
3. 社内体制整備とコンプライアンス
本⽅針に基づく取組みを効果的に推進するための社内体制整備、法規制遵
守、従業員に対するESGに関する教育・啓蒙活動
4. 社外関係者との協働
テナントや取引先、地域コミュニティ等の社外関係者との良好な関係構築
5. 情報開⽰
本⽅針やサステナビリティに関する取組み状況等の情報について広く開⽰ ▮ GRESBリアルエステイト評価
欧州の年⾦基⾦グループを中⼼に創設された不動産セクターの環境、社会、
▮ サステナビリティ推進会議 ガバナンス（ESG）への配慮を測る年次のベンチマーク評価。
ESGの取組みを組織的に推進するため、「サステナビリティ推進会議」を定期
本投資法⼈は、2019年の本評価において環境配慮やサステナビリティに関
的に開催しており、今後の具体的な⽬標設定や進捗状況確認、保有物件の する取組みに関して、「マネジメントと⽅針」及び「実⾏と計測」の両⾯で優れて
継続的な環境モニタリング評価等を実施しています。 いると⾼く評価され、3年連続で「Green Star」を取得しました。
▮ サステナビリティ従業員研修
サステナビリティに関する意識が従業員に浸透するように、環境教育・啓発活
動の⼀環として、定期的に外部のコンサルティング会社を招いてサステナビリティに
関する従業員研修を実施しています。
24
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 4. ESGに関する取組みについて
環境への取組み
▮ 設備改修による環境パフォーマンス向上の施策 ▮ 環境マネジメントシステム(EMS)
＜LED照明等の導⼊＞ 本投資法⼈の資産運⽤会社は、省エネルギーと温室効果ガス(GHG)排出削
保有物件の貸室内や共⽤部等にLED照明や⼈感センサー付照明機器を順 減の推進、資源の有効利⽤を推進するため、環境マネジメントシステムを構築して
次導⼊し、環境負荷低減に向けた省エネ活動を推進しています。 います。
エネルギー使⽤量、 CO２排出量、⽔使⽤量を対象として、⽬標設定、実績
（主な導⼊事例） 把握、予実管理、対策実⾏を⾏い、環境負荷の低減を通じた持続可能な循環
・ONビル ・天神プライム 型社会実現への貢献に努めています。
・紀尾井町ビル ・新横浜TECHビル
・⼤崎MTビル ・渋⾕フラッグ
・御堂筋MTRビル ・ホテルオークラ神⼾
・広尾MTRビル ・パークレーンプラザ 他 エントランスホールへのLED導⼊
(広尾MTRビル)
＜⾼効率熱源機器導⼊・空調設備改修＞
エネルギー効率に優れた⾼効率熱源機器の導⼊や、空調設備更新に合わせ
て省エネ性能が⾼い⾼効率空調設備に改修することで、快適性の向上とCO２
削減に取組んでいます。
（主な導⼊事例）
・新横浜TECHビル
▮ グリーンリースの導⼊
・ホテルオークラ神⼾ 他 ⼀部の保有物件にて、本投資法⼈とテナントとの間で環境負荷低減を⽬的
としたグリーンリースに関する覚書を締結しています。電気・ガス・⽔使⽤量の情
報共有や環境パフォーマンス向上に関する協議を定期的に⾏っています。
⾼効率熱源機器の導⼊
(新横浜TECHビル) ▮ サプライチェーンマネジメント
＜⽔使⽤量削減・トイレ機器更新による節⽔＞
PM会社の選定にあたっては、施設運営管理業務、賃貸運営管理業務、
保有物件の共⽤部にて洗⾯⾃動⽔栓装置設置や節⽔性能の⾼い衛⽣機
リーシング業務等に加えて、サステナビリティに関する取組み状況等も評価してい
器への更新等を通じて、節⽔に取組んでいます。
ます。
（主な導⼊事例）
▮ 廃棄物の削減
・ONビル
・⼤崎MTビル ⼯事の施⼯に際して、⼯事業者と協働して、廃棄物の削減に継続的に取組
・新横浜TECHビル 他 んでいます。
25
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
ESGに関する取組み（社会） 4. ESGに関する取組みについて
社会への取組み
▮ 地域社会への貢献 (参考) 森トラスト㈱の⼈事制度
定期的な地域清掃活動への参加、街作りに関する各種協議会への参加、コ 資産運⽤会社のスポンサー企業である森トラスト㈱では、社員それぞれが持つ
ミュニティサイクルの設置、地域イベントへの参加協⼒等、地域社会の持続的な 能⼒を最⼤限に発揮できるようワークライフバランスに配慮し、働きやすい環境づ
発展への貢献に努めています。 くりに努めています。
(1)ワークライフバランス推進・⼥性活躍推進
育児休業をはじめとした仕事と育児を両⽴するために様々な制度を導⼊
しています。近年、出産した社員の育児休業率及び復職率は100％となっ
ています。
①⼥性採⽤⽐率 32.0%
コミュニティサイクルの設置(紀尾井町ビル) 御堂筋イルミネーション(御堂筋MTRビル) ②⼥性従業員⽐率 24.0%
▮ テナント満⾜度向上 ③⼥性管理職⽐率 7.7%
④有給休暇取得率 84.6%
＜テナント満⾜度調査＞
事務所や店舗等の⼊居テナントに対してアンケート調査を実施し、本調査の ⑤育児休業率及び復職率 100.0%
結果をビル管理会社等と共有し、物件の運営管理改善等に活かすことで、継 （注）項⽬①︓2016年〜2018年度、項⽬②〜③︓2019/4/1時点、項⽬④〜⑤︓2018年度
続的なテナント満⾜度向上を図っていきます。
(2)⼦育てサポート企業認定/保育事業の開始
＜テナント快適性向上/テナントの安全・安⼼＞
厚⽣労働省より「⼦育てサポート企業」「⼥性活躍推進企業」として認定
⼊居テナントの快適性向上等を⽬的として、共⽤部のリニューアル⼯事やバリ
されており、「くるみん」「えるぼし(⼆つ星)」認証を取得しています。
アフリー改修⼯事を実施しています。
また、2019年11⽉に城⼭トラストタワー内に企業主導型保育園「ナーサ
リールーム ミライズ」を開業しており、⼊居テナントや社員も利⽤可能です。
エントランスリニューアル⼯事（新横浜TECHビル） バリアフリー改修⼯事（天神プライム）
▮ 資産運⽤会社の従業員教育 (3)働き⽅改⾰の実施
専⾨能⼒向上のための資格取得⽀援や業務上必要なスキル向上等に向け ・東京都が主催する「時差Biz」への参加
た研修・受験等に関する費⽤を負担しています。また、⼀部の従業員は、社内 ・⽣産性向上を意識した朝⽅勤務促進のための朝⾷無料提供
イノベーションの促進やキャリア形成等の活性化を⽬的とした森トラスト㈱の⼈ ・在宅ワーク、モバイルワークの活⽤
財育成プログラム「MT TALK」「MT ACADEMY」等に参加しています。
26
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
ESGに関する取組み（ガバナンス） 4. ESGに関する取組みについて
ガバナンスへの取組み
▮ 森トラストグループによるセイムボート出資 ▮ 利害関係者との取引に係る⼿続のフロー
本投資法⼈は、投資主の利益とスポンサーの利益を⼀致させることで、 資産運⽤会社の森トラスト・アセットマネジメント㈱は、コンプライアンスを優先
投資主価値向上を⽬指しています。 するガバナンス体制を構築し、利益相反の防⽌、リスク管理及び法令遵守を
徹底しています。
森トラストグループの保有⽐率 コンプライアンス委員会、投資委員会を設置して、双⽅に外部委員を選任し
26.5% （2019年9⽉末現在） ており、資産の取得等について利害関係⼈取引となる場合は、両委員会にお
ける外部委員の賛成及び投資法⼈役員会の承認を必要としています。
▮ 投資法⼈の運⽤体制 外
部
本投資法⼈の資産運⽤は、資産運⽤会社である森トラスト・アセットマネ 起案部署 委
員
ジメント㈱に委託しています。資産運⽤会社の組織体系は以下の通りです。 の
中 出
＜組織図＞ コンプライアンス・オフィサーによる審査 席
⽌
⼜ 及
は び
内 コンプライアンス委員会による決議 ◀ 賛
容 成
変 が
更 決
総合リート運⽤本部 投資委員会による決議 ◀ 議
の 成
指 ⽴
⽰ の
取締役会による決議 必
須
条
件
投資法⼈役員会の承認
▮ 定期的なコンプライアンス研修の実施
従業員に対して、定期的に個⼈情報保護やコンプライアンス意識の啓発等を
⽬的とした研修を実施しています。
27
5. 本投資法⼈の特徴
28
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
本投資法⼈の基本⽅針と特徴（1） 5. 本投資法⼈の特徴
基本⽅針 森トラスト総合リート投資法⼈の特徴
中⻑期的な安定運⽤を基本 東京都⼼部のオフィスビルをポートフォリオの中核とする「総合型ＲＥＩＴ」
ポートフォリオの着実な成⻑ 安定したインカムゲインの確保
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
「収益性」「安定性」「成⻑性」の最適バランスを念頭に運⽤を⾏います 中⻑期的な安定運⽤に資する物件への選別投資
2 森トラストグループとの幅広い連携
安定した運⽤実績 不動産取得及び譲渡に関するパイプライン等
資産規模の ⾼稼働率の 安定した 3 堅実な財務戦略
着実な成⻑ 維持 分配⾦実績 保守的なLTVを基本とし、LTVの適正⽔準を維持
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
【地域別】 【⽤途別】 【取得価格別】
投資実績 （2019/9期末）
その他 その他(住宅・ホテル)6.8% 100億円未満 10.7％
物件数 ︓ 15 物件 19.8%
商業施設
資産規模︓ 3,240
東京都⼼部 オフィスビル 100億円以上
億円 22.0%
（取得価格合計） 80.2％ 71.2％ 89.3％
⽬標ポートフォリオと実績
地域
合計
東京都⼼部 （注1） その他 （注2）
⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値
⽤ オフィスビル 60〜70% 63.8% 10〜20％ 7.4% 70〜90% 71.2%
途 商業施設・その他 (注3) 0〜10% 16.4% 10〜20% 12.4% 10〜30% 28.8%
合計 60〜80% 80.2% 20〜40％ 19.8% 100%
（注1）千代⽥区・中央区・港区･品川区・渋⾕区・新宿区の6区をいいます。
（注2）⾸都圏（東京都（東京都⼼部を除く）・神奈川県・千葉県・埼⽟県）及びその他主要都市をいいます。
（注3）当⾯の間、住宅及びホテルに限るものとします。
（注4）投資割合は、取得価格に基づく⽐率とします。 29
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
本投資法⼈の基本⽅針と特徴（2） 5. 本投資法⼈の特徴
2 森トラストグループとの幅広い連携
森トラストグループによる投資⼝の保有 350,070⼝ （26.5%）保有（2019/9期末）
不動産取得及び譲渡に関するパイプライン
本投資法⼈及び森トラスト株式会社は、本投資法⼈と森トラストグループ3社との間における不動産等の情報提供に関する協定を締結しています。
取得実績（2019/9期末）
森トラストグループからの情報提供による取得 31.2% 独⾃の外部取得
23.3%
森トラストグループからの取得 45.5%
森トラストグループが
関連する取得
ONビル 紀尾井町ビル 新横浜TECHビル ホテルオークラ神⼾ 76.7％ 東京汐留ビルディング ⼤崎MTビル 新橋駅前MTRビル イトーヨーカドー
湘南台店
※取得価格に基づく⽐率
最近の譲渡実績
森トラストグループへの譲渡 : ⾚坂⾒附MTﾋﾞﾙ (2010年)、 三⽥MTﾋﾞﾙ (2014年)
森トラストグループからの情報提供による譲渡 : 銀座MTRﾋﾞﾙ (2014年・2015年)、 ⼤阪丸紅ﾋﾞﾙ (2015年)、イトーヨーカドー新浦安店（2017年）
森トラストグループの不動産賃貸・管理ノウハウの活⽤
本投資法⼈は、森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤することにより、ポートフォリオの収益性向上を図っています。
3 堅実な財務戦略
● 保守的なLTVを基本とし、LTV上限値50％を⽬安
● 返済期⽇の分散化
● 資⾦調達コストの低減及び⾦融環境の変化による影響の軽減に配慮し、短期借⼊⾦と⻑期借⼊⾦をバランス良く調達
● 機動的な資⾦調達を可能とする極度借⼊枠の設定 （みずほ銀⾏ 100億円 三井住友銀⾏ 100億円）
30
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
森トラストグループについて 5. 本投資法⼈の特徴
森トラストグループは、1951年のグループ創業以来、都⼼部を中⼼とした⼤型都市開発を⼿がけ、保有・賃貸・運営・管理の全てを⾏ってきました。都市
の未来像を描き、真に必要とされる機能を提供し続けてきた、このコアビジネスでの成功により、⾼い収益性と安定した収⼊を確保し、グループの強い財務
基盤を築いています。
第１ステージ 第2ステージ 第3ステージ 第4ステージ
1951 〜 1992年 1993 〜 2004年 2005 〜 2015年 2016年 〜
森トラストグループの創業 企業グループとしての競争⼒強化 不動産・ホテル&リゾート・投資事業の発展 グローバリズムへの対応とイノベーション
1990 2000 2005 2010 2015 2020
御殿⼭トラストタワー 城⼭トラストタワー 東京汐留ビルディング 丸の内トラストシティ 仙台トラストシティ 京橋トラストタワー 東京ワールドゲート （仮称）
1990年竣⼯ 1991年竣⼯ 2005年竣⼯ 2008年竣⼯ 2010年竣⼯ 2014年竣⼯ 2020年竣⼯予定 ⾚坂⼆丁⽬プロジェクト
2024年度竣⼯予定
▮ 森トラストグループ賃貸運営施設 ▮ 不動産開発体制
東京都⼼部をはじめ主要都市（仙台・⼤阪）の中⼼部に多数の物件を 営業・運営・管理の中で蓄積したノウハウを、建物の企画、設計に活⽤
保有・運営
総施設数︓ 99 施設 取扱⾯積︓約 185万 ㎡
賃貸ビル︓ 81 棟 ／ 約 142万 ㎡
（2019年6⽉30⽇現在)
31
6. 参考資料
32
2019年9⽉期 (第35期)決算説明資料
主要都市の空室率及び賃料単価の推移 6. 参考資料
▮ 東京ビジネス地区 ▮ 横浜ビジネス地区 ▮ ⼤阪ビジネス地区
(%) 平均賃料（右軸） (円/⽉・坪) (%) 平均賃料（右軸） (円/⽉・坪) (%) 平均賃料（右軸） (円/⽉・坪)
平均空室率（左軸） 平均空室率（左軸） 平均空室率（左軸）
20 25,000 20 20
12,500 12,500
15 20,000 15 15
10,000 10,000
10 15,000 10