2019年９月期 決算短信(REIT)
2019年11月18日
不動産投資信託証券発行者名 森トラスト総合リート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8961 URL https://www.mt-reit.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 八木 政幸
資 産 運 用 会 社 名 森トラスト・アセットマネジメント株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 山本 道男
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 総合リート運用本部 運用戦略部長 (氏名) 内藤 宏史
(ＴＥＬ) (03)6435-7011
有価証券報告書提出予定日 2019年12月20日 分配金支払開始予定日 2019年12月13日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家及びアナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
１．2019年９月期の運用、資産の状況（2019年４月１日～2019年９月30日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年９月期 8,831 0.7 5,341 0.9 4,897 1.2 4,898 1.2
2019年３月期 8,771 △0.5 5,293 0.6 4,840 0.8 4,839 0.7
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年９月期 3,710 3.1 1.5 55.4
2019年３月期 3,666 3.0 1.5 55.2
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年９月期 3,709 4,895 － － 99.9 3.1
2019年３月期 3,666 4,839 － － 100.0 3.0
(注)配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて表示しています。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年９月期 328,461 159,961 48.7 121,182
2019年３月期 328,557 159,901 48.7 121,137
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年９月期 6,159 △482 △4,838 20,247
2019年３月期 5,665 △170 △4,834 19,408
２．2020年３月期及び2020年９月期の運用状況の予想
（2019年10月１日～2020年３月31日、2020年４月１日～2020年９月30日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
は含まない）
利益超過分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年３月期 8,878 0.5 5,338 △0.1 4,913 0.3 4,912 0.3 3,722 0
2020年９月期 8,916 0.4 5,347 0.2 4,917 0.1 4,916 0.1 3,724 0
(参考)１口当たり予想当期純利益(2020年３月期) 3,721円、(2020年９月期)3,724円
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年９月期 1,320,000 口 2019年３月期 1,320,000 口
② 期末自己投資口数 2019年９月期 0 口 2019年３月期 0 口
(注)１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、24ページ「１口当たり情報に関する注記」
をご参照ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については６
ページ「2020年３月期(2019年10月１日～2020年３月31日)及び2020年９月期(2020年４月１日～2020年９月30日)
運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… ２
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… ２
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… ７
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… ７
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… ９
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 10
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 11
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 12
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 13
（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 14
（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 25
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 26
（１）本投資法人の資産の構成 ……………………………………………………………………… 26
（２）投資不動産物件 ………………………………………………………………………………… 27
（３）その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………………… 54
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１．運用状況
（１）運用状況
(a）当期の概況
① 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社
(2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更)を設立企画人として、2001年10月２日に設立され
ました。
2002年３月28日に事業用借地契約にかかる土地「フレスポ稲毛」(信託受益権)の取得を皮切りに、運用を開
始しました。
以降、着実に資産規模を拡大し、2004年２月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コー
ド8961)しました。
当期末現在の本投資法人の資産総額は328,461百万円となり、合計15物件の保有不動産を運用しています。
② 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、輸出・生産活動や企業マインドに海外経済の減速の影響が見られるものの、雇用・所得
環境の着実な改善や設備投資の増加により緩やかな回復基調を維持しました。
不動産流通市場は、良好な資金調達環境の継続を背景とし、投資家の投資需要は引き続き高い一方、優良な
物件への投資機会は限定的であり、依然として過熱した取得競争が続いています。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、企業の賃貸需要が堅調に推移していることを背景に、引き
続き好調な市場が維持されています。特に東京都心部および全国主要都市においては、低い空室率を維持しな
がら賃料の上昇も続いています。
商業施設については、消費者マインドには弱含みが見られるものの、個人消費の持ち直しやインバウンド需
要を背景とし、売上は改善傾向にあります。
東京の高級賃貸住宅については、供給が限定的な中、底堅い需要に支えられ、稼働率・賃料水準ともに堅調
に推移しました。
ホテルについては、韓国等アジアの一部で訪日観光客数の減少傾向が見られるものの、全体としては増加基
調が続いており、高い客室稼働率を維持しています。
このような投資環境の中、当期の本投資法人は、大崎MTビル、新横浜TECHビルを中心にリーシングを進捗さ
せるとともに、賃料の増額改定を推進し、安定した収益の確保を図るべく運用を行ってまいりました。
当期末現在における本投資法人の保有不動産は15物件、帳簿価額の総額は308,048百万円となり、当期末時点
での保有不動産の稼働率は99.9％（99.6％（注））となりました。
（注）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スル
ー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した
場合の稼働率を記載しています。
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③ 資金調達の概要
当期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計17,000百万円の借入を実施しました。
これらの結果、有利子負債残高は155,000百万円、うち長期借入金は138,000百万円（１年内返済予定の長期
借入金33,000百万円を含みます。）、投資法人債は12,000百万円（１年内償還予定の投資法人債4,000百万円を
含みます。）となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.2％（前期末47.2％）となっています。
また、2019年９月30日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所（JCR）からAA（格付の見通し：安定的）
の長期発行体格付を取得しています。
④ 業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益8,831百万円、営業利益5,341百万円となり、そこから借入
金にかかる支払利息等を控除した経常利益は4,897百万円、当期純利益は4,898百万円となりました。
また、分配金については税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損
金算入されることを企図して、法定実効税率の変更による繰延税金負債の修正額を圧縮積立金に繰り入れた後
の当期未処分利益のうち、投資口１口当たり分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとし、
投資口１口当たりの分配金は3,709円となりました。
(b）次期の見通し
① 概況
日本経済の今後については、雇用・所得環境の着実な改善や、堅調な企業収益を背景とした設備投資の増加
が下支え要因となり、緩やかな回復が続くことが期待されます。
一方、通商問題を巡る緊張の増大が世界経済に与える影響や、消費税率引き上げによる消費者マインド・所
得環境等に与える影響には引き続き留意していく必要があると考えられます。
不動産流通市場は、良好な資金調達環境のもと引き続き旺盛な投資需要が見込まれ、限定的な取得機会の中
で厳しい取得競争が続くことが予想されます。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、堅調な企業業績や雇用拡大、生産性向上に向けたオフィス
環境改善のための拡張・移転等の需要を下支えとし、市況の全般的な改善傾向が継続するものと考えられま
す。東京都心部においては2020年まで新規供給の増加が見込まれるものの、多くは順調にテナント誘致が進ん
でおり、今後も市況は堅調に推移するものと予想されます。
商業施設については、インバウンド消費の変化や消費税率引き上げの影響、業態による好不調の差に引き続
き留意する必要がありますが、雇用・所得環境の改善の中で、個人消費の拡大等により、堅調な推移が期待さ
れます。
東京の高級賃貸住宅については、安定した需給環境を背景とし、稼働率・賃料水準ともに底堅く推移するこ
とが見込まれるものの、今後の国内外の景気動向について注視する必要があると考えられます。
ホテルについては、日韓関係や香港情勢、国内宿泊施設の供給増加等の影響に留意する必要がありますが、
訪日外国人客数の増加と日本人客の堅調な需要に支えられ、高水準の稼働が続くものと予想されます。
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② 保有不動産の運用戦略
本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動
産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重
を一定の割合で確保していきます。
但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特
徴を見極めたうえで、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。
また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、安定的な運用が可能となるよう、以
下の方針にて行います。
１．入居しているテナント満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理
の徹底及びテナントとのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率
の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森トラスト
グループ、不動産仲介会社及びプロパティ・マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。
２．新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契
約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めます。また、
安定的な内部成長が期待できる保有不動産については、インカムゲインの増加を取り込めるような契約も
取り入れます。
３．保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、競合物
件に引けをとらない市場競争力を高めるため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。
③ 新規投資不動産の投資戦略
本投資法人の資産規模の拡大及び新規投資不動産取得のため、物件情報ルートのさらなる開拓・深耕を図り、
質の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本としま
す。
１．本投資法人は、投資不動産の用途にかかわらず、「東京都心部」を中心に資産総額の60～80％を目途に投
資を行います。また、「その他」の地域に立地する投資不動産であっても、例えば、交通結節点等の利便
性が良いオフィス集積度の高い地域に立地しているオフィスビルや、商圏内で高い競争力を有する優良商
業施設等については、投資を行います。
２．本投資法人は、「オフィスビル」を用途とする投資不動産に対し、資産総額の70～90％を目途に投資を行
うとともに、「オフィスビル」以外の投資不動産として、「商業施設」（資産総額の10～30％）及び「そ
の他」（資産総額の0～10％）に対しても併せて投資を行うものとします。但し、「その他」の用途として
は、当面の間、住宅及びホテルに限るものとします。
３．本投資法人は、中長期の賃貸借契約を賃借人と締結することを基本とします。また、可能な限り、定期建
物賃貸借による契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう
に努めます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、投資不動産を直接テナントに賃貸す
る形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸
する形態（マスターリース契約）がありますが、マスターリース契約については、対象不動産の規模、用
途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には積極的に検討するものとし
ます。
④ 財務戦略等
金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額、借
入期間及び金利の固定化等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。また、投資法人債の発
行も検討します。
なお、資金調達先の選定に際しては、複数の適格機関投資家と交渉のうえ、諸条件を比較し決定します。
⑤ 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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⑥ 運用状況の見通し
2020年３月期（2019年10月１日～2020年３月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
また、運用状況の予想の前提条件がそのまま推移したと想定した場合、2020年９月期（2020年４月１日～2020
年９月30日）の運用状況は以下のとおりとなります。
運用状況の予想の前提条件については、以下の「2020年３月期（2019年10月１日～2020年３月31日）及び
2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2020年３月期 2020年９月期
営業収益 8,878百万円 8,916百万円
営業利益 5,338百万円 5,347百万円
経常利益 4,913百万円 4,917百万円
当期純利益 4,912百万円 4,916百万円
１口当たり分配金 3,722円 3,724円
(注)上記運用状況は一定の前提条件に基づいて算出した現時点でのものであり、状況の変化により、実際
の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があり、これら
の額を保証するものではありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
[2020年３月期（2019年10月１日～2020年３月31日）及び2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30日）運用状況の
予想の前提条件]
項目 前提条件
・2019年９月30日現在保有している15物件を前提としています。
運用資産
・実際には、その他の物件の取得、譲渡により変動する可能性があります。
発行済投資口の ・2019年９月30日現在の発行済投資口の総口数1,320,000口を前提としています。但し、期中に
総口数 投資口の発行等を行うことにより変動する可能性があります。
・2019年９月30日現在の有利子負債残高は155,000百万円となっています。
有利子負債及び ・2020年３月期中に期限を迎える借入金21,000百万円の返済及び投資法人債4,000百万円の償還
その借換え については借換え、投資法人債の発行による充当を前提としています。2020年９月期中に期
限を迎える借入金17,000百万円の返済については借換えによる充当を前提としています。
・賃貸事業収入については、テナント動向等を勘案しています。
営業収益
・テナントによる賃料の滞納または不払いがないことを前提としています。
・保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定さ
れた税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。但し、不動
産等の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等相当
額については、当該不動産等の取得原価に算入されるため当該計算期間の費用として計上さ
れません。
・修繕費については、必要と想定される額を費用として計上しています。しかし、予想し難い
要因による建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額
の差異が大きくなること及び定期的に発生する費用でないこと等から、修繕費が予想金額と
営業費用
大きく異なる結果となる可能性があります。
・公租公課については、2020年３月期946百万円、2020年９月期966百万円を想定しています。
・管理業務費については、2020年３月期391百万円、2020年９月期408百万円を想定していま
す。
・減価償却費については、2020年３月期1,298百万円、2020年９月期1,319百万円を想定してい
ます。
・賃貸事業費用以外の営業費用(資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等)につ
いては、2020年３月期460百万円、2020年９月期460百万円を想定しています。
・営業外費用(借入金利息、投資法人債利息等)については、2020年３月期426百万円、2020年９
営業外費用 月期431百万円を想定しています。なお、融資関連費用は発生しないことを前提としていま
す。
・分配金(１口当たり分配金)については、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提と
して算出しています。
分配金の額 ・運用資産の異動及びテナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、発行済
投資口数の変動または資金調達等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可
能性があります。
１口当たり
・利益超過の分配(１口当たり利益超過分配金)については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
・その他の法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影
その他
響を与える改正が行われないことを前提としています。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 16,508,717 17,274,430
信託現金及び信託預金 2,899,320 2,972,707
営業未収入金 50,893 52,220
未収入金 1,336 -
前払費用 31,434 59,176
その他 1,278 1,265
流動資産合計 19,492,980 20,359,800
固定資産
有形固定資産
建物 39,977,988 40,185,263
減価償却累計額 △16,730,811 △17,485,358
建物（純額） 23,247,176 22,699,904
構築物 566,654 571,395
減価償却累計額 △530,079 △530,619
構築物（純額） 36,574 40,775
機械及び装置 152,086 152,086
減価償却累計額 △111,325 △113,495
機械及び装置（純額） 40,760 38,590
工具、器具及び備品 100,065 102,756
減価償却累計額 △68,799 △71,545
工具、器具及び備品（純額） 31,266 31,210
土地 136,672,529 136,672,529
信託建物 ※1 27,397,648 ※1 27,509,701
減価償却累計額 △9,426,482 △9,943,096
信託建物（純額） 17,971,166 17,566,605
信託構築物 125,153 125,153
減価償却累計額 △99,724 △101,206
信託構築物（純額） 25,428 23,946
信託機械及び装置 7,693 7,693
減価償却累計額 △2,533 △2,776
信託機械及び装置（純額） 5,160 4,917
信託工具、器具及び備品 71,618 75,045
減価償却累計額 △41,187 △45,216
信託工具、器具及び備品（純額） 30,431 29,829
信託土地 130,939,930 130,939,930
有形固定資産合計 309,000,426 308,048,239
無形固定資産
ソフトウエア 19 0
その他 240 240
無形固定資産合計 259 240
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
投資その他の資産
差入保証金 10,000 10,000
長期前払費用 5,229 3,577
その他 3,602 3,602
投資その他の資産合計 18,831 17,179
固定資産合計 309,019,516 308,065,659
繰延資産
投資法人債発行費 45,053 36,102
繰延資産合計 45,053 36,102
資産合計 328,557,549 328,461,562
負債の部
流動負債
営業未払金 245,710 189,811
短期借入金 5,000,000 5,000,000
1年内償還予定の投資法人債 4,000,024 4,000,010
1年内返済予定の長期借入金 33,000,000 33,000,000
未払金 225,529 121,763
未払費用 486,841 481,366
未払配当金 8,675 9,375
未払法人税等 1,053 1,028
未払消費税等 154,912 172,226
前受金 1,459,190 1,492,936
預り金 1,016 1,548
流動負債合計 44,582,954 44,470,066
固定負債
投資法人債 8,000,000 8,000,000
長期借入金 105,000,000 105,000,000
預り敷金及び保証金 9,682,602 9,637,357
信託預り敷金及び保証金 894,870 899,903
繰延税金負債 495,189 493,152
固定負債合計 124,072,661 124,030,413
負債合計 168,655,616 168,500,480
純資産の部
投資主資本
出資総額 153,990,040 153,990,040
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 1,072,409 1,072,409
任意積立金合計 1,072,409 1,072,409
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,839,482 4,898,632
剰余金合計 5,911,892 5,971,042
投資主資本合計 159,901,932 159,961,082
純資産合計 ※3 159,901,932 ※3 159,961,082
負債純資産合計 328,557,549 328,461,562
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（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 8,475,783 ※1 8,520,574
その他賃貸事業収入 ※1 296,072 ※1 311,305
営業収益合計 8,771,855 8,831,880
営業費用
賃貸事業費用 ※1 3,028,330 ※1 3,024,459
資産運用報酬 338,276 343,448
資産保管手数料 13,092 13,094
一般事務委託手数料 50,460 56,182
役員報酬 6,000 4,800
その他営業費用 41,878 47,975
営業費用合計 3,478,037 3,489,960
営業利益 5,293,818 5,341,919
営業外収益
受取利息 88 92
未払分配金戻入 653 1,037
受取保険金 6,341 1,039
営業外収益合計 7,083 2,170
営業外費用
支払利息 439,069 425,825
投資法人債利息 12,326 12,038
投資法人債発行費償却 8,972 8,950
営業外費用合計 460,369 446,815
経常利益 4,840,532 4,897,275
税引前当期純利益 4,840,532 4,897,275
法人税、住民税及び事業税 1,066 1,042
法人税等調整額 △17 △2,036
法人税等合計 1,049 △994
当期純利益 4,839,482 4,898,269
前期繰越利益 - 362
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,839,482 4,898,632
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年10月１日 至 2019年３月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
任意積立金 又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 損失（△）
合計
当期首残高 153,990,040 1,083,568 1,083,568 4,806,841 5,890,409 159,880,449 159,880,449
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △11,158 △11,158 11,158 ― ― ―
剰余金の配当 △4,818,000 △4,818,000 △4,818,000 △4,818,000
当期純利益 4,839,482 4,839,482 4,839,482 4,839,482
当期変動額合計 ― △11,158 △11,158 32,641 21,482 21,482 21,482
当期末残高 153,990,040 1,072,409 1,072,409 4,839,482 5,911,892 159,901,932 159,901,932
当期（自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
任意積立金 又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 損失（△）
合計
当期首残高 153,990,040 1,072,409 1,072,409 4,839,482 5,911,892 159,901,932 159,901,932
当期変動額
剰余金の配当 △4,839,120 △4,839,120 △4,839,120 △4,839,120
当期純利益 4,898,269 4,898,269 4,898,269 4,898,269
当期変動額合計 ― ― ― 59,149 59,149 59,149 59,149
当期末残高 153,990,040 1,072,409 1,072,409 4,898,632 5,971,042 159,961,082 159,961,082
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（４）金銭の分配に係る計算書
(単位：円)
前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
Ⅰ．当期未処分利益 4,839,482,960 4,898,632,198
Ⅱ．分配金の額 4,839,120,000 4,895,880,000
(投資口１口当たり分配金の額) (3,666) (3,709)
Ⅲ．任意積立金
圧縮積立金繰入額 － 2,037,908
Ⅳ．次期繰越利益 362,960 714,290
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第29条第１項に 本投資法人の規約第29条第１項に
従い、当期未処分利益を超えない額 従い、法定実効税率の変更に伴う繰
で発行済投資口の総口数1,320,000 延税金負債の修正額を圧縮積立金に
口の整数倍数の最大値となる 繰り入れた後の当期未処分利益を超
4,839,120,000円を利益分配金とし えない額で発行済投資口の総口数
て分配することとしました。 1,320,000口の整数倍数の最大値と
なお、本投資法人の規約第29条第2 なる4,895,880,000円を利益分配金
項に定める利益を超えた金銭の分配 として分配することとしました。
は行いません。 なお、本投資法人の規約第29条第2
項に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 4,840,532 4,897,275
減価償却費 1,268,330 1,282,392
投資法人債発行費償却 8,972 8,950
受取利息 △88 △92
支払利息 451,396 437,864
営業未収入金の増減額（△は増加） 8,204 △1,327
営業未払金の増減額（△は減少） △331,441 △47,784
未払消費税等の増減額（△は減少） △127,065 17,313
前受金の増減額（△は減少） 18,766 33,745
その他 △18,625 △16,974
小計 6,118,981 6,611,363
利息の受取額 88 92
利息の支払額 △452,383 △450,588
法人税等の支払額 △695 △1,067
営業活動によるキャッシュ・フロー 5,665,991 6,159,799
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △66,055 △306,121
信託有形固定資産の取得による支出 △271,026 △127,831
預り敷金及び保証金の返還による支出 △210,224 △99,710
預り敷金及び保証金の受入による収入 356,536 44,771
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △150 △15,901
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 20,833 22,514
投資活動によるキャッシュ・フロー △170,085 △482,279
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 1,000,000 12,500,000
長期借入金の返済による支出 △1,000,000 △12,500,000
投資法人債の発行による収入 3,000,000 -
投資法人債の償還による支出 △3,000,000 -
投資法人債発行費の支出 △14,780 -
分配金の支払額 △4,819,323 △4,838,420
財務活動によるキャッシュ・フロー △4,834,103 △4,838,420
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 661,802 839,100
現金及び現金同等物の期首残高 18,746,235 19,408,037
現金及び現金同等物の期末残高 19,408,037 20,247,138
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 有形固定資産(信託財産を含みます。)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ３～47年
構築物 ２～45年
機械及び装置 ２～17年
工具、器具及び備品 ２～18年
無形固定資産
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用とし
て費用処理する方法を採用しています。
４．不動産等を信託財産とする 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
信託受益権に関する会計処 ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
理方針 て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１)信託現金及び信託預金
(２)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地
(３)信託預り金
(４)信託預り敷金及び保証金
５．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のもの
における資金(現金及び現 を対象としています。
金同等物)の範囲 (１)手許現金及び信託現金
(２)随時引出し可能な預金及び信託預金
(３)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負
わない、取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資
６．消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式を採用しています。
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（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
期別 前期 当期
項目 (2019年３月31日) (2019年９月30日)
１．国庫補助金等により取
得した有形固定資産の 信託建物 38,340千円 信託建物 38,340千円
圧縮記帳額
２．当座借越契約 機動的な資金調達手段を確保することを 機動的な資金調達手段を確保することを
主たる目的として、取引銀行と特殊当座 主たる目的として、取引銀行と特殊当座
借越契約を締結しています。 借越契約を締結しています。
契約極度額 20,000,000千円 契約極度額 20,000,000千円
当期末借入残高 － 当期末借入残高 －
差引額 20,000,000千円 差引額 20,000,000千円
３．投資信託及び投資法人
に関する法律第67条第
50,000千円 50,000千円
４項に定める最低純資
産額
〔損益計算書に関する注記〕
(単位：千円)
期別 前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
項目 至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
１．不動産賃貸事業損益の A．不動産賃貸事業収益 A．不動産賃貸事業収益
内訳 賃貸事業収入 賃貸事業収入
家 賃 8,107,574 家 賃 8,154,060
共 益 費 244,600 共 益 費 242,904
土地賃貸収益 123,609 土地賃貸収益 123,609
計 8,475,783 計 8,520,574
その他賃貸事業収入 その他賃貸事業収入
駐車場使用料 88,592 駐車場使用料 87,608
付帯収益 174,080 付帯収益 191,305
解約違約金 2,215 解約違約金 -
その他収益 31,183 その他収益 32,392
計 296,072 計 311,305
不動産賃貸事業収益合計 8,771,855 不動産賃貸事業収益合計 8,831,880
B．不動産賃貸事業費用 B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用 賃貸事業費用
管理業務費 419,442 管理業務費 396,861
水道光熱費 224,455 水道光熱費 244,336
公租公課 896,120 公租公課 948,768
損害保険料 19,132 損害保険料 19,240
修繕費 174,517 修繕費 103,871
減価償却費 1,268,330 減価償却費 1,282,392
その他費用 26,331 その他費用 28,988
不動産賃貸事業費用合計 3,028,330 不動産賃貸事業費用合計 3,024,459
C．不動産賃貸事業損益 C．不動産賃貸事業損益
5,743,525 5,807,420
(A-B) (A-B)
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
期別 前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
項目 至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
発行可能投資口総口数及び発 発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行可能投資口総口数 10,000,000口
行済投資口の総口数 発行済投資口の総口数 1,320,000口 発行済投資口の総口数 1,320,000口
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
期別 前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
項目 至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
現金及び現金同等物の期末残 (2019年３月31日現在) (2019年９月30日現在)
高と貸借対照表に記載されて 現金及び預金 16,508,717千円 現金及び預金 17,274,430千円
いる科目の金額との関係 信託現金及び信託預金 2,899,320千円 信託現金及び信託預金 2,972,707千円
現金及び現金同等物 19,408,037千円 現金及び現金同等物 20,247,138千円
〔リース取引に関する注記〕
期別 前期 当期
項目 (2019年３月31日) (2019年９月30日)
オペレーティング・リース (貸主側) (貸主側)
取引 未経過リース料 未経過リース料
１年内 10,804,887千円 １年内 8,348,000千円
１年超 20,793,461千円 １年超 18,035,447千円
合計 31,598,349千円 合計 26,383,447千円
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〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項
(１)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配
金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資
金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っていま
す。
(２)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、
預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定していま
す。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的としま
す。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先
の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握
することにより、流動性リスクを管理しています。
(３)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によ
った場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年３月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注２)参照)
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(１)現金及び預金 16,508,717 16,508,717 －
(２)信託現金及び信託預金 2,899,320 2,899,320 －
資産合計 19,408,037 19,408,037 －
(１)短期借入金 5,000,000 5,000,000 －
(２)１年内償還予定の投資法人債 4,000,024 3,994,220 △5,803
(３)１年内返済予定の長期借入金 33,000,000 33,083,826 83,826
(４)投資法人債 8,000,000 8,148,682 148,682
(５)長期借入金 105,000,000 106,068,567 1,068,567
(６)預り敷金及び保証金 4,210,459 4,172,680 △37,779
(７)信託預り敷金及び保証金 247,752 240,507 △7,244
負債合計 159,458,235 160,708,485 1,250,250
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2019年９月30日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注２)参照)
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(１)現金及び預金 17,274,430 17,274,430 －
(２)信託現金及び信託預金 2,972,707 2,972,707 －
資産合計 20,247,138 20,247,138 －
(１)短期借入金 5,000,000 5,000,000 －
(２)１年内償還予定の投資法人債 4,000,010 3,993,535 △6,475
(３)１年内返済予定の長期借入金 33,000,000 33,056,630 56,630
(４)投資法人債 8,000,000 8,104,696 104,696
(５)長期借入金 105,000,000 105,471,540 471,540
(６)預り敷金及び保証金 4,066,290 4,014,276 △52,014
(７)信託預り敷金及び保証金 252,896 243,486 △9,409
負債合計 159,319,197 159,884,166 564,968
(注１)金融商品の時価の算定方法に関する事項
資産
(１)現金及び預金 (２)信託現金及び信託預金
預金は全て短期であるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(１)短期借入金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(２)１年内償還予定の投資法人債 (４)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法
によっています。
(３)１年内返済予定の長期借入金 (５)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によ
っています。
(６)預り敷金及び保証金 (７)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスク
を加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注２)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
下記の預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、返還予定時期等を見積もることが困難と認められることから時価開
示の対象とはしていません。
貸借対照表計上額
(千円)
区分
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
預り敷金及び保証金 5,472,142 5,571,066
信託預り敷金及び保証金 647,118 647,007
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(注３)金銭債権の決算日(2019年３月31日)後の償還予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 16,508,717 － － － － －
信託現金及び
2,899,320 － － － － －
信託預金
金銭債権の決算日(2019年９月30日)後の償還予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 17,274,430 － － － － －
信託現金及び
2,972,707 － － － － －
信託預金
(注４)借入金及び投資法人債の決算日(2019年３月31日)後の返済予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 5,000,000 － － － － －
１年内償還予定
4,000,000 － － － － －
の投資法人債
１年内返済予定
33,000,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － 3,000,000 3,000,000 － － 2,000,000
長期借入金 － 23,000,000 26,500,000 25,500,000 16,000,000 14,000,000
借入金及び投資法人債の決算日(2019年９月30日)後の返済予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 5,000,000 － － － － －
１年内償還予定
4,000,000 － － － － －
の投資法人債
１年内返済予定
33,000,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － 3,000,000 3,000,000 － － 2,000,000
長期借入金 － 22,500,000 31,500,000 18,000,000 16,500,000 16,500,000
〔有価証券に関する注記〕
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありま 有価証券取引を行っていないため、該当事項はありませ
せん。 ん。
〔デリバティブ取引に関する注記〕
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあ デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあり
りません。 ません。
〔持分法損益等に関する注記〕
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は 本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は
ありません。 ありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
〔関連当事者との取引に関する注記〕
１．親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
(単位：千円)
議決権等 関係内容
事業の内
資本金また の所有 取引の
属性 会社等の名称 住所 容または 役員の 事業上 取引金額 科目 期末残高
は出資金 (被所有) 内容
職業 兼任等 の関係
割合
営業
不動産開 3,398
未収入金
その他の 発、ホテ
東京都 不動産の 不動産の 前受金 489,125
関係会社 森トラスト㈱ 30,000,000 ル経営及 なし なし 3,129,499
港区 賃貸 賃貸
の子会社 び投資事 預り敷金
業 及び 896,057
保証金
(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
当期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
(単位：千円)
議決権等 関係内容
事業の内
資本金また の所有 取引の
属性 会社等の名称 住所 容または 役員の 事業上 取引金額 科目 期末残高
は出資金 (被所有) 内容
職業 兼任等 の関係
割合
営業
不動産開 1,156
未収入金
その他の 発、ホテ
東京都 不動産の 不動産の 前受金 489,125
関係会社 森トラスト㈱ 30,000,000 ル経営及 なし なし 3,108,649
港区 賃貸 賃貸
の子会社 び投資事 預り敷金
業 及び 890,555
保証金
(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
４．役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
該当事項はありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
〔税効果会計に関する注記〕
(単位：千円)
期別 前期 当期
項目 (2019年３月31日) (2019年９月30日)
１．繰延税金資産及び繰延税 (繰延税金資産) (繰延税金資産)
金負債の発生の主な原因 未払事業税損金不算入額 22 未払事業税損金不算入額 21
別内訳 繰延税金資産合計 22 繰延税金資産合計 21
(繰延税金負債) (繰延税金負債)
圧縮積立金 495,211 圧縮積立金 493,173
繰延税金負債合計 495,211 繰延税金負債合計 493,173
(繰延税金負債の純額) 495,189 (繰延税金負債の純額) 493,152
２．法定実効税率と税効果会 法定実効税率 31.51％ 法定実効税率 31.51％
計適用後の法人税等の負 (調整) (調整)
担率との差異の原因とな 支払分配金の損金算入額 △31.50％ 支払分配金の損金算入額 △31.50％
った主な項目別の内訳 その他 0.01％ その他 △0.03％
税効果会計適用後の法人税 税効果会計適用後の法人税
0.02％ △0.02％
等の負担率 等の負担率
〔退職給付に関する注記〕
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。 退職給付制度がないため、該当事項はありません。
〔資産除去債務に関する注記〕
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
該当事項はありません。 該当事項はありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
〔セグメント情報等〕
１．セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんの
で記載を省略しています。
２．関連情報
前期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載
を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称または氏名 営業収益 関連するセグメント
森トラスト株式会社 3,129,499 不動産賃貸事業
当期(自 2019年４月１日 至 2019年９月30日)
(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載
を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称または氏名 営業収益 関連するセグメント
森トラスト株式会社 3,108,649 不動産賃貸事業
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不
動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位：千円)
前期 当期
用途 (自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
貸借対照表計上額
期首残高 221,086,401 220,434,232
オフィスビル 期中増減額 △652,169 △695,738
期末残高 220,434,232 219,738,493
期末時価 248,970,000 255,950,000
貸借対照表計上額
期首残高 69,421,010 69,333,266
商業施設 期中増減額 △87,743 △116,375
期末残高 69,333,266 69,216,890
期末時価 84,750,000 85,940,000
貸借対照表計上額
期首残高 19,352,601 19,232,927
その他 期中増減額 △119,674 △140,072
期末残高 19,232,927 19,092,855
期末時価 20,440,000 20,930,000
貸借対照表計上額
期首残高 309,860,013 309,000,426
合計 期中増減額 △859,587 △952,186
期末残高 309,000,426 308,048,239
期末時価 354,160,000 362,820,000
(注１)該当する賃貸等不動産の概要は後記「３．参考情報／(２)投資不動産物件」をご参照ください。
(注２)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注３)前期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は保有資産の
改修工事であり、減少理由は減価償却費です。
(注４)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位：千円)
前期 当期
用途 (自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 6,083,410 6,124,607
オフィスビル
不動産賃貸事業費用 2,351,183 2,358,907
不動産賃貸事業損益 3,732,226 3,765,700
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 1,964,550 1,976,742
商業施設
不動産賃貸事業費用 337,290 335,474
不動産賃貸事業損益 1,627,259 1,641,267
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 723,895 730,530
その他
不動産賃貸事業費用 339,856 330,077
不動産賃貸事業損益 384,038 400,453
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 8,771,855 8,831,880
合計
不動産賃貸事業費用 3,028,330 3,024,459
不動産賃貸事業損益 5,743,525 5,807,420
(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、
それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
〔１口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
１口当たり純資産額 121,137円 １口当たり純資産額 121,182円
１口当たり当期純利益 3,666円 １口当たり当期純利益 3,710円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間 なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間
の日数による加重平均投資口数で除することにより算 の日数による加重平均投資口数で除することにより算
出しています。 出しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益につ また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益につ
いては、潜在投資口がないため、記載していません。 いては、潜在投資口がないため、記載していません。
(注)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
当期純利益(千円) 4,839,482 4,898,269
普通投資主に帰属しない金額
－ －
(千円)
普通投資口に係る当期純利益
4,839,482 4,898,269
(千円)
期中平均投資口数(口) 1,320,000 1,320,000
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期及び前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口) 出資総額(百万円)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2001年10月２日 私募設立 400 400 200 200 (注１)
2002年３月27日 私募増資 5,200 5,600 2,600 2,800 (注２)
2002年７月４日 私募増資 2,600 8,200 1,300 4,100 (注３)
2002年９月27日 私募増資 4,500 12,700 2,250 6,350 (注４)
2003年３月27日 私募増資 40,700 53,400 20,350 26,700 (注５)
2003年９月19日 私募増資 66,600 120,000 33,300 60,000 (注６)
2003年９月30日 私募増資 40,000 160,000 20,000 80,000 (注６)
2008年10月１日 第三者割当増資 22,000 182,000 17,600 97,600 (注７)
2010年５月31日 公募増資 60,000 242,000 39,009 136,609 (注８)
2013年10月23日 公募増資 20,000 262,000 15,800 152,410 (注９)
2013年11月21日 第三者割当増資 2,000 264,000 1,580 153,990 (注10)
2014年４月１日 投資口の分割 1,056,000 1,320,000 － 153,990 (注11)
(注１)１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
(注２)１口当たり発行価格500,000円にて新規２物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
い、運用を開始しました。
(注３)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
いました。
(注４)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行
を行いました。
(注５)１口当たり発行価格500,000円にて新規３物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行い
ました。
(注６)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の
追加発行を行いました。
(注７)１口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当によ
る新投資口の追加発行を行いました。
(注８)１口当たり発行価格670,800円(引受価額650,160円)にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的
とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
(注９)１口当たり発行価格815,100円(引受価額790,020円)にて新規物件取得に伴う借入金返済及びその残額につ
いて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする公募による新投資口
の追加発行を行いました。
(注10)１口当たり発行価額790,020円にて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目
的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
(注11)2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による
投資口の分割を行いました。
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３．参考情報
（１）本投資法人の資産の構成
前期 当期
2019年３月31日現在 2019年９月30日現在
資産の種類 地域区分
保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
(注１)(百万円) (注２)(％) (注１)(百万円) (注２)(％)
東京都心部(注３) 135,995 41.4 135,408 41.2
不動産
その他(注４) 24,032 7.3 24,074 7.3
東京都心部(注３) 113,853 34.7 113,637 34.6
信託不動産
その他(注４) 35,118 10.7 34,927 10.6
小計 309,000 94.0 308,048 93.8
その他の資産 19,557 6.0 20,413 6.2
資産総額計 328,557 100.0 328,461 100.0
(注１)「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。
(注２)「対総資産比率」は、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注３)千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区
(注４)首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及びその他主要都市
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
（２）投資不動産物件
2019年９月30日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託
不動産は計15物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基
づく信託受託者によって賃貸されています。
① 不動産及び信託不動産の内容一覧
2019年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信
託不動産の概要は以下のとおりです(以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個
別に、または総称して「不動産等資産」といいます。)。
不動産等資産の概要
面積(注１) 所有形態
構造(注２)
名称 所在地(地番)(注１)
/階数(注１)
土地(㎡) 建物(㎡) 土地 建物
SRC・RC・S
東京汐留ビルディング(注３) 東京都港区東新橋一丁目12番１ 17,847.73 191,394.06 所有権 所有権
B４/37F
S・SRC
ONビル(注４) (注５) 東京都品川区北品川五丁目746番１他 10,850.67 32,812.27 所有権 所有権
B２/21F
SRC・S
紀尾井町ビル(注５) (注６) 東京都千代田区紀尾井町３番３他 9,291.93 63,535.55 所有権 所有権
B４/26F
S・SRC
大崎MTビル(注４) 東京都品川区北品川五丁目689番２他 13,852.74 26,980.68 所有権 所有権
B３/14F
S・SRC
御堂筋MTRビル(注５) 大阪市中央区淡路町三丁目43番５ 1,560.98 15,129.16 所有権 所有権
B２/13F
SRC
広尾MTRビル(注５) 東京都渋谷区恵比寿二丁目91番１他 1,671.79 6,709.80 所有権 所有権
B１/7F
S・RC
天神プライム(注５) (注７) 福岡市中央区天神二丁目138番他 1,110.73 7,722.04 所有権 所有権
B１/12F
A館：SRC
A館：11,636.35
B１/９F
新横浜TECHビル(注８) 横浜市港北区新横浜三丁目９番１他 2,671.11 B館：13,550.87 所有権 所有権
B館：S・SRC
合計：25,187.22
B１/16F
S・SRC
渋谷フラッグ(注５) 東京都渋谷区宇田川町81番11他 1,026.44 7,766.49 所有権 所有権
B２/９F
S・SRC・RC
新橋駅前MTRビル 東京都港区新橋二丁目28番２他 1,069.88 7,820.45 所有権 所有権
B２/８F
S
イトーヨーカドー湘南台店 神奈川県藤沢市石川六丁目２番１ 35,209.93 53,393.66 所有権 所有権
５F
S
コーナン相模原西橋本店 相模原市緑区西橋本五丁目４番４ 19,878.57 40,283.77 所有権 所有権
５F
フレスポ稲毛(注５) 千葉市稲毛区長沼原町731番17 39,556.71 － － 所有権 －
SRC・S
ホテルオークラ神戸(注５) 神戸市中央区波止場町48番１他 30,944.44 72,246.86 所有権 所有権
B２/35F
RC
パークレーンプラザ 東京都渋谷区神宮前二丁目30番６ 1,702.95 5,246.78 所有権 所有権
B１/７F
(注１)「所在地(地番)」、「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注２)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注３)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。
当該土地のうち、本投資法人の共有持分は100分の50です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資
法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積は95,697.03㎡です。
(注４)ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地３筆の合計面積(10,850.67㎡)であ
り、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎MTビル
の敷地として保有しています。従って、当該３筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面
積として各々に記載しています。
また、大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んで
います。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、１筆(面積121.28㎡)については本投
資法人が５分の１の共有持分を保有し、３筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有
しています。また、大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は
24,495.21㎡です。
(注５)上記15物件のうち、ONビル、紀尾井町ビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、渋谷フラッグ、フレスポ稲毛及びホテルオ
ークラ神戸は信託不動産に、その他の７物件は不動産に分類されます。またフレスポ稲毛にかかる信託不動産は土地のみであり、建物
は含まれていません。詳細は、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
(注６)紀尾井町ビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全８筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地
全８筆のうち、５筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、紀尾井
町ビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一
の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
(注７)天神プライムの土地面積は、本件建物の敷地である土地全７筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全７筆の
うち、６筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、１筆(面積28.98㎡)は本投
資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。
(注８)新横浜TECHビルは、A館及びB館の２棟の建物とその敷地により構成される不動産です。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年９月期 決算短信
不動産等資産の区分、価格及び投資比率
期末算定 直接
取得価格 DCF法
用途区分 帳簿価額 価額 還元法 期末算定価額 投資比率
地域区分 名称 (注２)
(注１) (百万円) (注３) 還元 最終還元 評価機関 (注４)
(百万円) 割引率
(百万円) 利回り 利回り
株式会社立地
東京汐留ビルディング 110,000 101,795 134,000 3.3％ 3.3％ 3.5％ 33.9％
評価研究所
一般財団法人
ONビル 39,900 39,273 33,000 3.6％ 3.3％ 3.8％ 日本不動産 12.3％
研究所
オフィス 大和不動産鑑
紀尾井町ビル 34,300 33,463 37,800 3.3％ 3.1％ 3.5％ 10.6％
ビル 定株式会社
一般財団法人
14,386
大崎MTビル 13,122 16,100 3.5％ 3.2％ 3.7％ 日本不動産 4.4％
(注５)
研究所
大和不動産鑑
広尾MTRビル 8,100 8,377 8,290 3.7％ 3.5％ 3.9％ 2.5％
東京 定株式会社
都心部
小計 206,686 196,031 229,190 ― 63.8％
一般財団法人
渋谷フラッグ 32,040 32,523 40,800 3.2％ 3.0％ 3.4％ 日本不動産 9.9％
商業施設 研究所
日本土地建物
新橋駅前MTRビル 18,000 17,342 22,300 3.7％ 3.5％ 3.9％ 5.6％
株式会社
小計 50,040 49,866 63,100 ― 15.4％
日本土地建物
その他 パークレーンプラザ 3,200 3,147 3,930 3.5％ 4.2％ 3.2％ 1.0％
株式会社
小計 3,200 3,147 3,930 ― 1.0％
小計 259,926 249,045 296,220 ― 80.2％
大和不動産鑑
御堂筋MTRビル 10,170 10,071 10,600 3.7％ 3.5％ 3.9％ 3.1％
定株式会社
一般財団法人
オフィス
天神プライム 6,940 6,717 8,740 4.0％ 3.7％ 4.2％ 日本不動産 2.1％
ビル
研究所
日本土地建物
新横浜TECHビル 6,900 6,917 7,420 4.7％ 4.5％ 5.0％ 2.1％
株式会社
小計 24,010 23,706 26,760 ― 7.4％
一般財団法人
イトーヨーカドー
11,600 9,884 11,700 5.3％ 5.0％ 5.5％ 日本不動産 3.6％
湘南台店
その他 研究所
一般財団法人
コーナン
商業施設 7,460 7,273 8,500 5.2％ 4.9％ 5.4％ 日本不動産 2.3％
相模原西橋本店
研究所
一般財団法人
2,100 ― ―
フレスポ稲毛 2,193 2,640 7.9％ 日本不動産 0.6％
(注６) (注７) (注８)
研究所
小計 21,160 19,350 22,840 ― 6.5％
株式会社立地
その他 ホテルオークラ神戸 19,000 15,945 17,000 4.8％ 4.6％ 4.9％ 5.9％
評価研究所
小計 19,000 15,945 17,000 ― 5.9％
小計 64,170 59,002 66,600 ― 19.8％
合計 324,096 308,048 362,820 ― 100.0％
(注１)複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。東京汐留ビルディング、紀尾井町ビルについて
は、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途である「商業施設」に区分しています。以下同じで
す。
(注２)「取得価格」は、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売
買価格)を記載しています。以下同じです。
(注３)「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)
に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額(2019年９月30日を価格時点とします。)を記載しています。
(注４)「投資比率」とは不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第２位を四捨五入し記載していま
す。
(注５)大崎MTビルの取得価格は、2005年３月31日(7,870百万円)、2005年10月28日(5,656百万円)及び2015年１月30日(860百万円)の各取得価格
の合計額を記載しています。
(注６)フレスポ稲毛の取得価格については、2012年２月29日に信託土地の50％を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4,200百万円の
50％に相当する価格を記載しています。
(注７)フレスポ稲毛は、直接還元法が採用されていません。
(注８)フレスポ稲毛は、最終還元利回りが設定されていません。
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② 不動産等資産における賃貸借の状況一覧
(ⅰ)不動産等資産における賃貸借の状況
2019年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の賃貸借の状況は以下のとおりです。
なお、本投資法人が保有する不動産等資産のうち、各不動産等資産の総賃料収入が、第35期（2019年４月
１日から2019年９月30日までの６か月間)における全不動産等資産の総賃料収入の合計の10％以上を占める不
動産等資産は、東京汐留ビルディング及び紀尾井町ビルの２物件になります。
不動産等資産の賃貸借の状況
総賃料収入 総賃貸可能 総賃貸面積
対総賃料収入 テナント
地域区分 用途区分 名称 (注１) 面積(注３) (注４)
比率(注２) 総数
(百万円) (㎡) (㎡)
東京汐留ビルディング 2,795 31.6％ 95,697.03 95,697.03 １
ONビル 非開示(注５) 非開示(注５) 20,654.60 20,654.60 １
オフィス 33
紀尾井町ビル(注６) 1,109 12.6％ 24,748.48 24,722.48
ビル (66)
１
大崎MTビル(注７) 313 3.5％ 24,495.21 24,495.21
(15)
東京都心部
広尾MTRビル(注８) 198 2.2％ 4,946.36 4,946.36 ８
渋谷フラッグ(注８) 非開示(注５) 非開示(注５) 5,983.86 5,983.86 ３
商業施設
新橋駅前MTRビル 460 5.2％ 8,055.00 8,055.00 １
その他 パークレーンプラザ(注９) 105 1.2％ 4,443.03 4,259.97 17
１
御堂筋MTRビル(注10) 301 3.4％ 15,129.16 15,129.16
(34)
オフィス
天神プライム(注８) 251 2.8％ 5,990.40 5,990.40 16
ビル
新横浜TECHビル 346 3.9％ 18,238.86 18,238.86 ９
その他 イトーヨーカドー湘南台店 375 4.2％ 53,393.66 53,393.66 １
商業施設 コーナン相模原西橋本店 非開示(注５) 非開示(注５) 40,283.77 40,283.77 １
フレスポ稲毛 123 1.4％ 39,556.71 39,556.71 １
その他 ホテルオークラ神戸 625 7.1％ 72,246.86 72,246.86 １
95
合計(注11) 8,831 100.0％ 433,862.99 433,653.93
(175)
(注１)「総賃料収入」は、第35期の不動産賃貸事業収益(家賃、共益費、その他賃貸事業収入等)を記載しています。
(注２)「対総賃料収入比率」は小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注３)「総賃貸可能面積」には、不動産等資産の主たる用途として賃貸の用に供することが可能な部分の面積のほか、当該主たる用途以外の
用途(事務所、店舗あるいは倉庫等)に供することが可能な部分の面積も含むものとし、これらの合計面積(共用部分等を賃貸している場
合には当該面積を含みます。)を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸可能面積(191,394.06㎡)に本
投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸可能面積(26,980.68㎡)
に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注４)「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。なお、東
京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載していま
す。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記
載しています。
(注５)ONビル、渋谷フラッグ及びコーナン相模原西橋本店の「総賃料収入」及び「対総賃料収入比率」については、テナントから開示するこ
とにつき同意を得られていないため、開示していません。
(注６)紀尾