2019年3⽉期（ 第34期 ）
決算説明資料
（証券コード︓8961）
https://www.mt-reit.jp/
（資産運⽤会社）
MEMO
⽬次
1. 決算概要と業績予想について 3 4. ESGに関する取組みについて 23
2019年3⽉期決算ハイライト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 ESGに関する取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
2019年3⽉期決算概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5 5. 本投資法⼈の特徴 28
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2019年3⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 6 本投資法⼈の基本⽅針と特徴・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
2019年9⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 森トラストグループについて・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2019年9⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 8 6. 参考資料 32
2020年3⽉期業績予想及び内部留保残⾼の推移・・・・・・・・・・・・・ 9 貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33
分配⾦の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10 損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34
2. ポートフォリオの運⽤実績について 11 ⾦銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・ 35
投資戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12 財務指標の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36
内部成⻑の取組み（賃料改定の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13 稼働率の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
個別物件の⾜許の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14 ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収⽀・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38
期末ポートフォリオ⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15 資産規模、LTV及び1⼝当たり分配⾦の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・ 41
物件別期末算定価額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16 投資⼝価格の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 42
期末稼働率及び賃貸借契約の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17 資産運⽤会社に対する運⽤報酬について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 43
3. 財務の運営実績について 18
当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について・・・・・・・・・・・・・ 19 注意事項 ／ ご連絡先
有利⼦負債及び格付の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20
有利⼦負債⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21
（参考）投資主の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
本資料は情報提供を⽬的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を⽬的としたものではありません。投資⼝のご購⼊にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。
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1. 決算概要と業績予想について
3
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
2019年3⽉期決算ハイライト 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦
3,666円 （前期実績⽐+16円、予想⽐+16円、内部留保取崩額控除後予想⽐+21円）
内部留保の取崩を⾏うことなく、当⾯の⽬安としていた1⼝当たり3,650円を超える分配を実現
2019年3⽉期末現在（括弧内は前期⽐増減）
Asset Debt
物件数 ︓15物件 (ー) 有利⼦負債残⾼ ︓1,550億円 (ー)
期中平均⾦利 ︓ 0.58% (▲0.00%)
資産規模 ︓3,240億円 (ー) (注1)
LTV ︓ 47.2% (+0.0%)
稼働率 ︓ 99.9% (+0.3%)
※サブリースベース ︓ 99.7% (+0.2%) (注2) ⻑期発⾏体格付 ︓AA 安定的 / ⽇本格付研究所 JCR
期末算定価額︓3,541億円 (+28億円)
Equity
含み益 ︓ 451億円 (＋36億円) (注3)
発⾏済⼝数 ︓1,320,000⼝ (ー)
投資⽐率 ︓[エリア別] 東京都⼼部 80.2% (ー)
[⽤途別] オフィスビル 71.2% (ー) 1⼝当たりNAV ︓155,349円 (+1.8%)
投資⼝価格 ︓172,200円 / 2019年3⽉29⽇終値
(注1) 資産規模は、取得価格合計を記載しています。
(注2) 賃料収⼊がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採⽤している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。
(注3) 含み益は、期末時点の算定価額合計と期末簿価合計の差額を記載しています。
4
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
2019年3⽉期決算概要 1. 決算概要と業績予想について
前期の⼀時要因の剥落等により減収となるも、賃料増額改定、修繕費圧縮等により増益を実現
（単位︓百万円）
2018/9期 2019/3期 2019/3期 ▮ 主な変動要因
実績 予想 実績 前期⽐ 予想⽐ 前期⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
営業収益 8,819 8,759 8,771 ▲ 47 12 営業収益
不動産賃貸事業収益 (a) 8,819 8,759 8,771 ▲ 47 12 ● 新規⼊居、賃料改定による収益増加等 36百万円
営業費⽤ 3,556 3,491 3,478 ▲ 78 ▲ 13 ● 天神プライムのテナント⼊替による⼀時的な収益減少 ▲12百万円
不動産賃貸事業費⽤ (b) 3,091 3,038 3,028 ▲ 63 ▲9 ● ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ(IY)湘南台店の契約⾒直しによる収益減少 ▲20百万円
公租公課 898 895 896 ▲1 0 ● ⽔道光熱収⼊の減少等 ▲13百万円
● 天神プライムに関する⼀時要因の剥落 ▲30百万円
諸経費 931 877 863 ▲ 67 ▲ 13
（テナント退去に伴う違約⾦等）
減価償却費 (c) 1,262 1,264 1,268 5 3
販売費及び⼀般管理費 464 453 449 ▲ 14 ▲3 営業費⽤
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,727 5,721 5,743 15 22
● 仲介⼿数料の減少等 ▲39百万円
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 6,990 6,986 7,011 21 25
● ⽔道光熱費の減少 ▲32百万円
営業利益 5,263 5,268 5,293 30 25 ● 修繕費の増加 7百万円
営業外収益 3 6 7 3 0
営業外費⽤ 464 461 460 ▲4 ▲1
経常利益 4,802 4,813 4,840 38 27
税引前当期純利益 4,802 4,813 4,840 38 27 予想⽐
法⼈税、住⺠税及び事業税 0 1 1 0 0 営業収益
法⼈税等調整額 (※) ▲5 ▲1 ▲0 5 1
● 住宅テナント退去がなかったことによる上振れ 6百万円
当期純利益 4,806 4,814 4,839 32 25
● 賃料改定による上振れ等 3百万円
● ⽔道光熱収⼊の上振れ等 3百万円
圧縮積⽴⾦取崩額 (※) 11 3 － ▲ 11 ▲3
営業費⽤
分配⾦総額 4,818 4,818 4,839 21 21
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,650 3,650 3,666 16 16 ● 仲介⼿数料の上振れ等 7百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － － ● ⽔道光熱費の上振れ 9百万円
● 修繕費の下振れ ▲31百万円
■ 内部留保について (※)
（単位︓百万円）
2018/9 2019/3 2019/3
実績 予想 実績 前期⽐ 予想⽐
取崩額 16 5 － ▲ 16 ▲5
5
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2019年3⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
内部留保の取崩額を除く1⼝当たり分配⾦は前期⽐+28円、予想⽐+21円
（単位︓円）
3,666
+28円
3,650 その他 3,650
内部留保 修繕費の増加 +21円 5
の取崩額
12
3,645
新規⼊居、賃料 IY湘南台店の
天神プライムの
改定による収益 契約⾒直しによ 仲介⼿数料の
テナント⼊替による 減少等
増加等 る収益減少
⼀時的な収益減少
⽔道光熱収⽀
の変動等
天神プライムの
⼀時要因の剥落
（テナント退去に伴う
違約⾦等）
内部留保の
取崩額
を除く分配⾦
2018/9期 2019/3期 2019/3期
実績 実績 予想
当期 2018/11公表
6
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
2019年9⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
空室区画の早期埋戻しや賃料増額改定等により前回予想より営業収益、経常利益ともに上⽅修正（営業収益+49百万円、経常利益+19百万円）
（単位︓百万円）
2019/3期 2019/9期 2019/9期 ▮ 主な変動要因
実績 前回予想 今回予想 前期⽐ 前回予想⽐
前期⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
営業収益 8,771 8,780 8,830 58 49 営業収益
不動産賃貸事業収益 (a) 8,771 8,780 8,830 58 49 ● 前期⼊居テナントの通期稼働、賃料改定による 65百万円
営業費⽤ 3,478 3,510 3,542 64 32 収益増加等
不動産賃貸事業費⽤ (b) 3,028 3,043 3,073 44 30 ● ⼤崎MTビルのテナント退去による⼀時的な収益減少 ▲28百万円
公租公課 896 948 948 52 ▲0 ● 住宅テナント⼊退去によるダウンタイム想定 ▲5百万円
● ⽔道光熱収⼊の増加等 26百万円
諸経費 863 823 840 ▲ 23 16
減価償却費 (c) 1,268 1,271 1,284 16 13 営業費⽤
販売費及び⼀般管理費 449 466 469 19 2 ● 固定資産税の増加等 52百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,743 5,737 5,756 13 19 （広尾MTRビル固定資産税発⽣含む）
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,011 7,009 7,041 30 32 ● 仲介⼿数料の減少等 ▲15百万円
営業利益 5,293 5,270 5,287 ▲6 16 ● ⽔道光熱費の増加 46百万円
● 修繕費の減少 ▲56百万円
営業外収益 7 1 1 ▲5 －
● 減価償却費の増加 16百万円
営業外費⽤ 460 459 456 ▲3 ▲2 ● 投資主総会費⽤ 12百万円
経常利益 4,840 4,813 4,832 ▲7 19
営業外費⽤
税引前当期純利益 4,840 4,813 4,832 ▲7 19
法⼈税、住⺠税及び事業税 1 1 1 ▲0 － ● ⽀払利息の減少 ▲3百万円
法⼈税等調整額 (※) ▲0 ▲1 － 0 1
当期純利益 4,839 4,814 4,831 ▲7 17 前回予想⽐
圧縮積⽴⾦取崩額 (※) － 3 － － ▲3 営業収益
分配⾦総額 4,839 4,818 4,831 ▲7 13 ● ⼤崎MTビルの新規⼊居による収益上振れ 32百万円
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,666 3,650 3,660 ▲6 10 ● 賃料改定による収益上振れ等 16百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － －
営業費⽤
● ⽔道光熱費の上振れ 19百万円
■ 内部留保について (※)
（単位︓百万円） 営業外費⽤
2019/3 2019/9 2019/9 ● ⽀払利息の下振れ ▲2百万円
実績 前回予想 今回予想 前期⽐ 前回予想⽐
取崩額 － 5 － － ▲5
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2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2019年9⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦
3,660円 （前期⽐▲6円、前回予想⽐+10円、内部留保取崩額控除後前回予想⽐+15円）
引き続き内部留保の取崩を⾏うことなく、1⼝当たり3,650円を超える分配⾦を実現
（単位︓円）
⼤崎MTビルのテナン 住宅テナント
3,666 ト退去による⼀時的 ⼊退去による 3,660
な収益減少等 ダウンタイム想定 ▲6円
前期⼊居テナント ⽔道光熱収⽀の 減価償却費の 3,650
の通期稼働、 変動等 増加 投資主総会費⽤ +15円 5
賃料改定による 修繕費の減少 その他
収益増加等 3,645
仲介⼿数料の
減少等
固定資産税の増加等
（広尾MTRビル固定
資産税発⽣含む）
2019/3期 2019/9期 2019/9期
実績 予想 予想
当期 今回予想 前回予想
2018/11公表
8
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
2020年3⽉期業績予想及び内部留保残⾼の推移 1. 決算概要と業績予想について
（2020年3⽉期 業績予想）
1⼝当たり分配⾦
3,676円 （2019年9⽉期予想⽐+16円）
修繕費の増加等を⾒込むも、前期⼊居テナントの通期稼働及び賃料増額改定等により営業利益は+11百万円
⽀払利息の減少により経常利益は+21百万円 ▮ 主な変動要因
営業収益
（単位︓百万円）
2019/9期予想 2020/3期予想 ● 前期⼊居テナントの通期稼働及び賃料増額改定等による増収 53百万円
● 季節要因による⽔道光熱収⼊の減少等 ▲27百万円
(第35期) (第36期) 増減
(A) (B) (B-A) 営業費⽤
営業収益 8,830 8,854 24 ● 仲介⼿数料の減少等 ▲12百万円
営業利益 5,287 5,298 11 ● 季節要因による⽔道光熱費の減少 ▲39百万円
経常利益 4,832 4,854 21 ● 修繕費の増加 57百万円
● 減価償却費の増加 20百万円
当期純利益 4,831 4,853 21
● 投資主総会関連費⽤の剥落 ▲12百万円
１⼝当たり分配⾦(円) 3,660 3,676 16
発⾏済投資⼝の総⼝数(⼝) 1,320,000 1,320,000 － 営業外費⽤
● ⽀払利息の減少 ▲10百万円
（内部留保残⾼の推移）
当期の内部留保残⾼は1,567百万円、2019/9期及び2020/3期についても同額を⾒込む
▲47 （単位︓百万円）
▲16 ±0 ±0 ±0
1,631
1,583 1,567 1,567 1,567 1,567
実績
2017/9期 2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 今回予想
当期 予想 予想
9
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
分配⾦の推移 1. 決算概要と業績予想について
イトーヨーカドー新浦安店の譲渡以降着実なフロー収益の積み上げを実現 （単位︓円）
4,964
予想
3,676
内部留保からの充当額 3,666 3,660
3,650 3,650
⼀時的要因 12
35
（IY新浦安店譲渡関連） 3,603 3,638
3,615
3,570 37
1,550
+262円
3,566
3,520 （+7.7%）
128
198 3,442
3,414
3,322
2016/3期 2016/9期 2017/3期 2017/9期 2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期
(第28期) (第29期) (第30期) (第31期) (第32期) (第33期) (第34期) (第35期) (第36期)
当期 予想 予想
（2017/7） （2018/1）
IY新浦安店譲渡 広尾MTRビル取得
10
2. ポートフォリオの運⽤実績について
11
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
投資戦略 2. ポートフォリオの運⽤実績について
現状の環境認識
・ 東京都⼼部及び地⽅主要都市の⼤型優良物件の取得機会は引き続き限定的
・ オフィスを中⼼とした良好な賃貸市場にも⽀えられ、取引利回りは地⽅主要都市も含め2007年⽔準⼜はそれを下回る⽔準まで低下
・ ⼀⽅で、マーケットサイクルをピークと捉える⾒⽅が⼤半を占める状況に⼤きな変化なし
賃貸市場の状況 投資市場の状況
▮ 都⼼5区のオフィスビル空室率及び賃料単価の推移 ▮ 標準的なAクラスビルの取引利回りの推移 ▮不動産投資家のマーケットサイクルの認識状況
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1
(%) 平均賃料（右軸） (円/⽉・坪)
平均空室率（左軸）
＊各年10⽉時点の数値 2014/4 2 3 4 5
10 25,000 7%
2015/4
8
6% 2016/4 6
6 2017/4
20,000 5%
4 2018/4
4% 2018/10
2 仙台 札幌
福岡 名古屋
⼤阪御堂筋 東京都⼼部
0 15,000 3% 4 5
6
2006/3
2007/3
2008/3
2009/3
2010/3
2011/3
2012/3
2013/3
2014/3
2015/3
2016/3
2017/3
2018/3
2019/3
3 7
2 8
1
出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成
回復期 拡⼤期 縮⼩期 後退期
出所︓三⻤商事株式会社公表データよりを基に当社作成 東京都⼼部︓同調査における丸の内・⼤⼿町、⽇本橋、⻁ノ⾨、⻄新宿、渋⾕、⼤崎の
単純平均値
都⼼5区︓千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区 出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成
標準的なAクラスビル
︓その地域における⽴地条件、建築設計、施⼯、設備材料、維持管理、 ＊東京（丸の内、⼤⼿町地区）についてのマーケットサイクル（市況動向）の認識
⼊居テナント及びアメニティ等の⾯で最も⾼いクラスのオフィスビル
今後の投資戦略
・ 環境変化を注視しながらソーシング活動を推進
・ 規模拡⼤よりもポートフォリオの質的向上に⼒点を置いた厳選投資戦略を継続
12
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
内部成⻑の取組み（賃料改定の状況） 2. ポートフォリオの運⽤実績について
主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件における賃料改定の状況
・ 当期に改定⽇を迎えたテナントのうち、42％（9,489㎡）で増額改定を実現（平均増額改定率 7％）。 減額改定は無し
・ 1年内に改定⽇を迎えるテナントのうち、2019/9期は32％（3,146㎡）、2020/3期は15％（1,715㎡）で増額改定が確定
（平均増額改定率 2019/9期︓10% 2020/3期︓10％）
▮ 改定実績及び改定予定契約の交渉⽅針
100% 1%
7%
6%
80% ＜凡例＞
60% 58% 53% 据置合意済
73%
60% 55% 増額合意済
交渉⽅針（注3）
40%
据置
31%
増額または
20% 40% 42% 据置
27% 32%
15% 増額
0%
2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 ※改定対象⾯積に占める⾯積割合
当期
改定対象⾯積（注2） 5,410㎡ 9,603㎡ 22,442㎡ 9,865㎡ 11,273㎡
平均増額改定率 約6% 約6% 約7% 約10% 約10%
（増額合意済）
（注1）主たる⽤途がオフィスのマルチテナント物件︓紀尾井町ビル、⼤崎MTビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、新横浜TECHビル
（注2）マスターリース契約を採⽤している物件についてはサブリースベースの賃貸⾯積を対象としています。但し、退去予定区画、住宅、倉庫を除きます。
（注3）新規テナント募集時における⽬標賃料と現況賃料とのギャップ等を考慮して決定している交渉⽅針
13
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
個別物件の⾜許の状況 2. ポートフォリオの運⽤実績について
⼤崎MTビル ONビル
・ 退去区画については、稼働率の回復より条件⾯を重視した後継 ・ 賃借⼈(株式会社神⼾製鋼所)との間で、2019年4⽉1⽇から
テナント誘致を推進 2023年3⽉31⽇まで中途解約不可とすることで合意
・ 約7割で退去直後の新規契約が決定
－⼊替による賃料増加率 約8％
東京汐留ビルディング
2019年1⽉29⽇に、転借⼈であるソフトバンクグループ株式会社 マスターリース契約期間（2020年4⽉12⽇まで）満了後の本物件
及びソフトバンク株式会社が2020年度中の本社移転を公表 の運⽤⽅針は、森トラスト株式会社との再契約も含めて検討中
＜ 物件の概要 ＞ ＜ 周辺エリアの状況 ＞
・ JR線・銀座線・浅草線「新橋」駅より徒歩6分、⼤江⼾線・ゆり ・ 本物件の位置する汐留エリアは、⼤企業の本社が多く所在する⾼度業務集積エリア
かもめ「汐留」駅より徒歩1分に位置する優れた交通アクセス
・ 地下通路やペデストリアンデッキを利⽤して天候に左右されない
快適なアプローチ ▮ 周辺エリアの事業所数・従業者数の推移 ▮ JR新橋駅の乗降者数の推移
（⼈／⽇）
・ ワンフロア1,000坪超の⼤規模な整形空間と⾼い設備スペック 事業所数 従業者数
542,056
112,842
・ 外観や内装のグレード感が⾼く、浜離宮恩賜庭園や東京湾を 4,608
103,774 496,100
望む優れた眺望を有する 4,552
2012年 2014年 2012年 2014年 2010年度 2017年度
出所︓総務省 「平成24年経済センサス」、「平成26年経済センサス」 出所︓国⼟交通省 「平成22年度都市計画現況調査」
周辺エリア︓新橋1〜6丁⽬、東新橋1・2丁⽬ 「平成29年度都市計画現況調査」
14
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
期末ポートフォリオ⼀覧 2. ポートフォリオの運⽤実績について
（単位︓百万円）
取得価格 NOI
⽤途 物件名称 所在地 建築時期 取得時期 期末簿価 期末算定価額
⽐率 利回り
東京汐留ビルディング 東京都港区 2005年1⽉ 2010年4⽉ 110,000 33.9% 102,304 131,000 2,384 4.3%
ONビル 東京都品川区 1990年11⽉ 2008年8⽉ 39,900 12.3% 39,341 32,000 630 3.2%
紀尾井町ビル 東京都千代⽥区 1989年11⽉ 2014年10⽉ 34,300 10.6% 33,578 37,400 704 4.1%
オ
フ
⼤崎MTビル 東京都品川区 1994年7⽉ 2005年3⽉他 14,386 4.4% 13,173 14,600 276 3.8%
ス
ビ 御堂筋MTRビル ⼤阪市中央区 1999年3⽉ 2015年4⽉ 10,170 3.1% 10,109 10,500 193 3.8%
ル
広尾MTRビル 東京都渋⾕区 1992年11⽉ 2018年1⽉ 8,100 2.5% 8,388 8,190 135 3.3%
天神プライム 福岡市中央区 2008年10⽉ 2012年7⽉ 6,940 2.1% 6,740 8,550 175 5.1%
新横浜TECHビル 横浜市港北区 1986年2⽉他 2003年11⽉ 6,900 2.1% 6,797 6,730 173 5.0%
渋⾕フラッグ 東京都渋⾕区 2009年8⽉ 2013年4⽉ 32,040 9.9% 32,544 40,700 680 4.2%
新橋駅前MTRビル 東京都港区 1999年4⽉ 2007年4⽉ 18,000 5.6% 17,359 21,200 425 4.7%
商
業
イトーヨーカドー湘南台店 神奈川県藤沢市 2002年11⽉ 2003年3⽉ 11,600 3.6% 9,925 11,700 328 5.7%
施
設
コーナン相模原⻄橋本店 相模原市緑区 2005年8⽉ 2012年10⽉ 7,460 2.3% 7,309 8,500 215 5.8%
フレスポ稲⽑ 千葉市稲⽑区 － 2002年3⽉ 2,100 0.6% 2,193 2,650 115 11.0%
ホテル ホテルオークラ神⼾ 神⼾市中央区 1989年3⽉ 2006年9⽉ 19,000 5.9% 16,075 16,700 485 5.1%
住宅 パークレーンプラザ 東京都渋⾕区 1988年6⽉ 2004年12⽉ 3,200 1.0% 3,157 3,740 85 5.4%
合計 － － － － 324,096 100% 309,000 354,160 7,011 4.3%
（注1）詳細は、後記「期末算定価額」及び「ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収⽀」をご覧ください。
（注2）NOI利回り︓2019年3⽉期NOI（年換算）÷取得価格
15
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
物件別期末算定価額 2. ポートフォリオの運⽤実績について
（単位︓百万円）
期末簿価 期末算定価額 直接還元法 ＤＣＦ法
⽤途 物件名称 取得価格 2018/9期 2019/3期 2018/9期 2019/3期 増減 還元利回り 対前期⽐ 割引率 最終還元 評価機関
2018/9期 2019/3期 利回り (注3)
東京汐留ビルディング 110,000 102,811 102,304 131,000 131,000 － 3.4% 3.4% － 3.4% 3.6% ⽴地
ONビル 39,900 39,403 39,341 31,400 32,000 600 3.8% 3.7% ▲0.1% 3.4% 3.9% 不動研
オ 紀尾井町ビル 34,300 33,652 33,578 37,100 37,400 300 3.3% 3.3% － 3.1% 3.5% ⼤和
フ
⼤崎MTビル 14,386 13,222 13,173 13,700 14,600 900 3.7% 3.6% ▲0.1% 3.3% 3.8% 不動研
ス
御堂筋MTRビル 10,170 10,149 10,109 10,400 10,500 100 3.7% 3.7% － 3.5% 3.9% ⼤和
ビ
ル
広尾MTRビル 8,100 8,398 8,388 8,150 8,190 40 3.8% 3.8% － 3.5% 3.9% ⼤和
天神プライム 6,940 6,680 6,740 8,440 8,550 110 4.2% 4.1% ▲0.1% 3.8% 4.3% 不動研
新横浜TECHビル 6,900 6,768 6,797 6,160 6,730 570 4.9% 4.8% ▲0.1% 4.6% 5.1% ⽇本⼟地
渋⾕フラッグ 32,040 32,568 32,544 40,600 40,700 100 3.2% 3.2% － 3.0% 3.4% 不動研
新橋駅前MTRビル 18,000 17,376 17,359 21,200 21,200 － 3.9% 3.9% － 3.7% 4.1% ⽇本⼟地
商
業
イトーヨーカドー湘南台店 11,600 9,937 9,925 11,700 11,700 － 5.3% 5.3% － 5.0% 5.5% 不動研
施
設
コーナン相模原⻄橋本店 7,460 7,344 7,309 8,500 8,500 － 5.2% 5.2% － 4.9% 5.4% 不動研
フレスポ稲⽑ 2,100 2,193 2,193 2,650 2,650 － －(注1) －(注1) － 7.9% －(注2) 不動研
ホテル ホテルオークラ神⼾ 19,000 16,184 16,075 16,700 16,700 － 4.9% 4.9% － 4.7% 5.0% ⽴地
住宅 パークレーンプラザ 3,200 3,168 3,157 3,630 3,740 110 3.7% 3.6% ▲0.1% 4.3% 3.3% ⽇本⼟地
期末簿価 期末算定価額 含み損益
取得価格 2018/9期 2019/3期 2018/9期 2019/3期 増減 2018/9期 2019/3期 増減
(A) (B) (C) (D) (C-A) (D-B)
合計 324,096 309,860 309,000 351,330 354,160 2,830 41,469 45,159 3,689
（注1）フレスポ稲⽑は、直接還元法が採⽤されていません。
（注2）フレスポ稲⽑は、最終還元利回りが設定されていません。
（注3）⽴地︓株式会社⽴地評価研究所、不動研︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所、⼤和︓⼤和不動産鑑定株式会社、⽇本⼟地︓⽇本⼟地建物株式会社
16
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
期末稼働率及び賃貸借契約の概要 2. ポートフォリオの運⽤実績について
テナント 主要なテナント
⽤途 物件名称 稼働率
総数 契約形態 賃貸借契約満了⽇
(オフィス・店舗）2020年4⽉12⽇
東京汐留ビルディング 100% 1 森トラスト マスターリース契約 定期建物賃貸借 （注7）
(ホテル）2035年12⽉31⽇
ONビル 100% 1 神⼾製鋼所 賃借⼈との直接契約 建物賃貸借 2023年3⽉31⽇ （注7）
99.9% 35
オ 紀尾井町ビル (注1) － － － －
(99.9%) (70)
フ 100% 1
⼤崎MTビル (注2) 森トラスト マスターリース契約(注2) 定期建物賃貸借 2022年3⽉31⽇ （注7）
(91.8%) (15)
ス 100% 1 ⽇本プロパティ・
御堂筋MTRビル (注3) マスターリース契約(注3) 建物賃貸借 2020年3⽉31⽇
ビ (100%) (34) ソリューションズ
ル
広尾MTRビル (注4) 100% 8 － － － －
天神プライム (注4) 100% 16 － － － －
新横浜TECHビル 98.7% 8 富⼠通 賃借⼈との直接契約 建物賃貸借 2020年9⽉30⽇
エイチ・アンド・エムヘネス・
渋⾕フラッグ (注4) 100% 3 賃借⼈との直接契約 (注4) ⾮開⽰ (注5) ⾮開⽰ (注5)
アンド・マウリッツ・ジャパン
新橋駅前MTRビル 100% 1 ヤマダ電機 賃借⼈との直接契約 建物賃貸借 2021年5⽉31⽇
商
業
イトーヨーカドー湘南台店 100% 1 イトーヨーカ堂 マスターリース契約 建物賃貸借 2022年11⽉20⽇ （注7）
施
設
コーナン相模原⻄橋本店 100% 1 コーナン商事 マスターリース契約 定期建物賃貸借 2023年9⽉27⽇ （注7）
フレスポ稲⽑ 100% 1 ⼤和リース 賃借⼈との直接契約 事業⽤借地権設定 2027年12⽉2⽇ （注7）
ホテル ホテルオークラ神⼾ 100% 1 ホテルオークラ神⼾ 賃借⼈との直接契約 定期建物賃貸借 2022年3⽉31⽇ （注7）
住宅 パークレーンプラザ 100% 18 － － － －
99.9% 97
合計(注6)
(99.7%) (179)
（注1）紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法⼈が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法⼈から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採⽤しており、住宅部分については
パス・スルー型のマスターリース契約を採⽤しています。上記表中の当該物件の稼働率及びテナント総数については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載
しています。また、当該物件の稼働率及びテナント総数の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載しています。
（注2）⼤崎MTビルは、賃料収⼊がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採⽤しており、当該物件の稼働率及びテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載しています。
（注3）御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採⽤しており、当該物件の稼働率及びテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載しています。
（注4）広尾MTRビル、天神プライム及び渋⾕フラッグは、本投資法⼈が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき⼟地及び建物を借り受けたうえで、本投資法⼈から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採⽤しており、
上記表中の当該物件の稼働率及びテナント総数については、サブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を記載しています。また、主要なテナントとの契約形態については、サブリース契約に基づく契約形態を記載しています。
（注5）テナントの同意が得られていないため、開⽰していません。
（注6）合計の稼働率及びテナント総数の括弧内には、紀尾井町ビル、⼤崎MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づく稼働率及びテナント総数を基に算出した場合の稼働率及びテナント総数を記載しています。
（注7）中途解約不可 17
3. 財務の運営実績について
18
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について 3. 財務の運営実績について
当期の運営実績
●発⾏の概要
（第11回投資法⼈債の発⾏）
・ 9年連続となる3年ゾーンでの投資法⼈債の発⾏ 銘柄 期間 発⾏額 利率 発⾏⽇
・ ⾼い信⽤⼒を活かして、リピーター投資家を含む幅広い投資家層から 第11回無担保
3年 3,000百万円 0.070% 2019年2⽉22⽇
の需要を取り込み国内の⾼格付事業会社の社債と同⽔準の低利に 投資法⼈債
よる調達を実現（0.070%)
（借⼊実績） ●借⼊実績の推移
調達コストを低減しつつ、借⼊期間の⻑期化を実現 0.71%
15 0 . 08
0
13
0.72% 0 . 07
0
返済概要 借⼊概要 11 0 . 06
0
0.56%
総額 1,500百万円 総額 1,500百万円 9
0.54%
0 . 05
0
平均借⼊期間 3.6年 平均借⼊期間 5.0年 0.45% 0.44%
0.47%
0.44% 0.41%
平均利率 0.54% 平均利率 0.41% 各期返済分平均利率
7 0 . 04
0
0.37%
5 0 . 03
0
各期返済分平均借⼊期間
（注）平均利率は、返済時または借⼊時における加重平均です。 （年）
5.0 5.0 各期借⼊分平均利率
3 0 . 02
0
3.9 3.8 4.6 4.5 4.1
3.2 2.9 3.6
1 0 . 01
0
各期借⼊分平均借⼊期間
（年）
- 1
2017/3期 2017/9期 2018/3期 2018/9期 2019/3期 0
返済期⽇の分散状況 （第30期） （第31期） （第32期） （第33期） （第34期）
（百万円）
投資法⼈債 ⻑期借⼊⾦ 短期借⼊⾦
30,000
500 （1年以内の返済予定の借⼊⾦について）
25,000
2019年9⽉期 2020年3⽉期
20,000 返済概要 返済概要
総額 17,000百万円 総額 21,000百万円
15,000 4,500 平均借⼊期間 4.2年 平均借⼊期間 5.1年
20,500
14,500
平均利率 0.65% 平均利率 0.68%
10,000 17,000
10,500
12,500 12,500 12,000
5,000 9,500
8,500
4,000 6,500 5,500
3,000 3,000 4,000 3,000 1,000 500 1,000 1,000
0
2019/9期 2020/3期 2020/9期 2021/3期 2021/9期 2022/3期 2022/9期 2023/3期 2023/9期 2024/3期 2024/9期 2025/3期 2025/9期 2026/3期 2026/9期 2027/3期 2037/3期
(第35期) (第36期) (第37期) (第38期) (第39期) (第40期) (第41期) (第42期) (第43期) (第44期) (第45期) (第46期) (第47期) (第48期) (第49期) (第50期) (第70期)
19
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
有利⼦負債及び格付の状況 3. 財務の運営実績について
▮ 有利⼦負債の状況 （単位︓百万円） ▮ 有利⼦負債残⾼の内訳（2019/3期末） （単位︓百万円）
2018/9期末 2019/3期末 区分 調達先 残⾼ 構成⽐
(第33期末) (第34期末) 前期⽐
借⼊⾦ みずほ銀⾏ 31,000 20.0%
有利⼦負債残⾼ 155,000 155,000 ー
三菱ＵＦＪ銀⾏ 28,000 18.1%
短期借⼊⾦ 5,000 5,000 ー 三井住友銀⾏ 27,000 17.4%
⻑期借⼊⾦（1年内返済予定含む） 138,000 138,000 ー 三井住友信託銀⾏ 19,000 12.3%
⽇本政策投資銀⾏ 12,500 8.1%
投資法⼈債（1年内償還予定含む） 12,000 12,000 ー
福岡銀⾏ 5,500 3.5%
ＬＴＶ（期末総資産有利⼦負債⽐率） 47.1% 47.2% 0.0% りそな銀⾏ 5,500 3.5%
⻑期⽐率（1年内返済・償還予定含む） 96.8% 96.8% ー あおぞら銀⾏ 4,000 2.6%
固定⾦利⽐率 96.8% 96.8% ー ⻄⽇本シティ銀⾏ 2,500 1.6%
⽇本⽣命保険 2,000 1.3%
期中平均利率 0.59% 0.58% ▲0.00%
信⾦中央⾦庫 2,000 1.3%
短期借⼊⾦ 0.18% 0.19% 0.00% ⼋⼗⼆銀⾏ 1,000 0.6%
⻑期借⼊⾦・投資法⼈債 0.61% 0.60% ▲0.01% みずほ信託銀⾏ 1,000 0.6%
平均有利⼦負債残存期間 3.0年 2.6年 ▲0.4年 ⾜利銀⾏ 1,000 0.6%
第⼀⽣命保険 500 0.3%
東京海上⽇動⽕災保険 500 0.3%
▮ 格付の状況 ⼩計 143,000 92.3%
投資法⼈債 12,000 7.7%
信⽤格付業者 株式会社⽇本格付研究所（ＪＣＲ）
合計 155,000 100.0%
格付対象 ⻑期発⾏体格付
格付（⾒通し） ＡＡ （安定的）
▮ LTVの推移
49.6% LTV基準値︓50％
48.5% 48.4% 48.6% 48.2% 48.0% 48.0% 47.2% 47.1% 47.2%
46.4%
（物件取得余⼒）
LTV最⼤50%を⽬安
約235億円
2014/3期末 2014/9期末 2015/3期末 2015/9期末 2016/3期末 2016/9期末 2017/3期末 2017/9期末 2018/3期末 2018/9期末 2019/3期末
(第24期末) (第25期末) (第26期末) (第27期末) (第28期末) (第29期末) (第30期末) (第31期末) (第32期末) (第33期末) (第34期末)
20
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
有利⼦負債⼀覧 3. 財務の運営実績について
▮ 短期借⼊⾦ （単位︓百万円） ⽇本政策投資銀⾏
三井住友銀⾏
3,000
1,500
0.84%
0.42%
2015年2⽉27⽇ 2022年2⽉28⽇
2022年2⽉28⽇
2018年2⽉28⽇
借⼊先 期末残⾼ 平均利率 借⼊⽇ 返済期限 三菱ＵＦＪ銀⾏ 500 0.42% 2018年2⽉28⽇ 2022年2⽉28⽇
第⼀⽣命保険 500 0.45% 2017年2⽉28⽇ 2022年2⽉28⽇
みずほ銀⾏ 2,000 0.18% 2018年4⽉12⽇ 2019年4⽉12⽇
みずほ銀⾏ 4,000 0.47% 2017年4⽉11⽇ 2022年4⽉11⽇
⻄⽇本シティ銀⾏ 1,500 変 0.19% 2018年8⽉31⽇ 2019年8⽉30⽇
あおぞら銀⾏ 1,000 0.47% 2017年4⽉11⽇ 2022年4⽉11⽇
りそな銀⾏ 1,000 動 0.19% 2018年8⽉31⽇ 2019年8⽉30⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 2,000 0.41% 2018年4⽉13⽇ 2022年4⽉13⽇
りそな銀⾏ 500 0.19% 2018年10⽉18⽇ 2019年10⽉18⽇
⾜利銀⾏ 1,000 0.44% 2017年4⽉24⽇ 2022年4⽉22⽇
計 5,000
三井住友銀⾏ 2,000 0.80% 2015年4⽉30⽇ 2022年4⽉28⽇
三井住友信託銀⾏ 500 0.43% 2018年8⽉30⽇ 2022年8⽉30⽇
▮ ⻑期借⼊⾦ （単位︓百万円） 三井住友信託銀⾏ 3,500 0.44% 2017年8⽉31⽇ 2022年8⽉31⽇
三井住友信託銀⾏ 2,000 0.40% 2016年8⽉31⽇ 2022年8⽉31⽇
借⼊先 期末残⾼ 平均利率 借⼊⽇ 返済期限 三井住友信託銀⾏ 1,000 0.47% 2022年9⽉30⽇
2017年9⽉29⽇
⽇本政策投資銀⾏ 2,000 0.75% 2014年4⽉11⽇ 2019年4⽉11⽇ 三井住友信託銀⾏ 1,500 0.44% 2018年1⽉19⽇ 2023年1⽉19⽇
みずほ銀⾏ 1,000 0.75% 2014年4⽉11⽇ 2019年4⽉11⽇ みずほ銀⾏ 500 0.44% 2018年1⽉19⽇ 2023年1⽉19⽇
三井住友銀⾏ 3,000 0.96% 2013年4⽉24⽇ 2019年4⽉24⽇ 三菱ＵＦＪ銀⾏ 2,500 0.49% 2018年2⽉28⽇ 2023年2⽉28⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 2,000 1.04% 2013年8⽉30⽇ 2019年8⽉30⽇ みずほ銀⾏ 2,000 0.49% 2018年2⽉28⽇ 2023年2⽉28⽇
みずほ銀⾏ 1,500 0.53% 2015年8⽉31⽇ 2019年8⽉30⽇ 三井住友信託銀⾏ 1,000 0.45% 2016年2⽉29⽇ 2023年2⽉28⽇
みずほ銀⾏ 1,500 0.69% 2014年8⽉29⽇ 2019年8⽉30⽇ みずほ信託銀⾏ 1,000 0.45% 2016年2⽉29⽇ 2023年2⽉28⽇
⽇本政策投資銀⾏ 1,000 1.12% 2012年8⽉31⽇ 2019年8⽉30⽇ みずほ銀⾏ 3,500 0.47% 2016年4⽉12⽇ 2023年4⽉12⽇
東京海上⽇動⽕災保険 500 0.17% 2016年8⽉31⽇ 2019年8⽉30⽇ 福岡銀⾏ 1,000 固 0.43% 2016年4⽉22⽇ 2023年4⽉21⽇
三井住友銀⾏ 5,000 1.04% 2013年4⽉12⽇ 2019年10⽉11⽇ ⻄⽇本シティ銀⾏ 500 定 0.49% 2018年4⽉24⽇ 2023年4⽉24⽇
三井住友銀⾏ 2,000 0.97% 2013年10⽉11⽇ 2019年10⽉11⽇ みずほ銀⾏ 1,500 0.48% 2016年8⽉31⽇ 2023年8⽉31⽇
みずほ銀⾏ 1,500 0.64% 2014年10⽉17⽇ 2019年10⽉17⽇ ⽇本政策投資銀⾏ 1,000 0.51% 2018年8⽉31⽇ 2023年8⽉31⽇
みずほ銀⾏ 1,000 0.62% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇ りそな銀⾏ 1,000 0.48% 2016年8⽉31⽇ 2023年8⽉31⽇
福岡銀⾏ 500 0.62% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇ 三菱ＵＦＪ 銀⾏ 500 0.43% 2018年8⽉31⽇ 2023年8⽉31⽇
りそな銀⾏ 500 0.62% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇ ⽇本政策投資銀⾏ 500 0.54% 2017年9⽉29⽇ 2023年9⽉29⽇
⽇本⽣命保険 500 0.62% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇ りそな銀⾏ 1,000 0.46% 2016年10⽉18⽇ 2023年10⽉18⽇
⻄⽇本シティ銀⾏ 500 0.57% 2014年12⽉26⽇ 2019年12⽉26⽇ ⽇本政策投資銀⾏ 1,500 0.64% 2017年2⽉28⽇ 2024年2⽉29⽇
福岡銀⾏ 500 0.33% 2017年1⽉31⽇ 2020年1⽉31⽇ あおぞら銀⾏ 2,000 0.54% 2016年3⽉11⽇ 2024年3⽉11⽇
福岡銀⾏ 500 0.62% 2015年1⽉30⽇ 2020年1⽉31⽇ 信⾦中央⾦庫 2,000 0.57% 2018年3⽉19⽇ 2024年3⽉19⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 3,000 0.20% 2016年2⽉29⽇ 2020年2⽉28⽇ みずほ銀⾏ 3,000 0.56% 2018年4⽉24⽇ 2024年4⽉24⽇
三井住友信託銀⾏ 3,000 0.63% 2015年2⽉27⽇ 2020年2⽉28⽇ 福岡銀⾏ 1,000 0.56% 2018年5⽉31⽇ 2024年5⽉31⽇
⼋⼗⼆銀⾏ 1,000 0.34% 2017年2⽉28⽇ 2020年2⽉28⽇ みずほ銀⾏ 1,500 0.56% 2018年1⽉19⽇ 2025年1⽉17⽇
⽇本政策投資銀⾏ 1,000 0.88% 2014年3⽉12⽇ 2020年3⽉12⽇ 三菱ＵＦＪ銀⾏ 500 0.56% 2018年1⽉19⽇ 2025年1⽉17⽇
三井住友信託銀⾏ 4,000 0.65% 2015年4⽉13⽇ 2020年4⽉13⽇ みずほ銀⾏ 1,000 0.65% 2018年2⽉28⽇ 2025年2⽉28⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 4,000 1.07% 2013年4⽉24⽇ 2020年4⽉24⽇ 三井住友銀⾏ 1,000 0.65% 2018年2⽉28⽇ 2025年2⽉28⽇
固
三菱ＵＦＪ銀⾏ 3,000 1.18% 2013年8⽉30⽇ 2020年8⽉31⽇ 三菱ＵＦＪ銀⾏ 500 0.65% 2018年2⽉28⽇ 2025年2⽉28⽇
定 ⽇本政策投資銀⾏ 1,000 0.64%
⽇本⽣命保険 500 0.63% 2015年8⽉31⽇ 2020年8⽉31⽇ 2018年3⽉19⽇ 2025年3⽉19⽇
⽇本⽣命保険 1,000 0.55% 2015年9⽉30⽇ 2020年9⽉30⽇ 三菱ＵＦＪ銀⾏ 3,000 0.68% 2018年8⽉31⽇ 2025年8⽉29⽇
三井住友銀⾏ 3,000 1.09% 2013年10⽉11⽇ 2020年10⽉9⽇ 三井住友銀⾏ 1,000 0.52% 2019年2⽉28⽇ 2026年2⽉27⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 1,000 0.34% 2017年12⽉26⽇ 2020年12⽉25⽇ あおぞら銀⾏ 500 0.72% 2018年4⽉24⽇ 2026年4⽉24⽇
みずほ銀⾏ 1,000 0.32% 2018年1⽉19⽇ 2021年1⽉19⽇ 計 138,000
⽇本政策投資銀⾏ 500 0.32% 2018年1⽉19⽇ 2021年1⽉19⽇
三井住友信託銀⾏
みずほ銀⾏
1,500
1,000
0.27%
0.27%
2016年2⽉29⽇
2016年2⽉29⽇
2021年2⽉26⽇
2021年2⽉26⽇
▮ 投資法⼈債 （単位︓百万円）
⽇本政策投資銀⾏ 1,000 1.02% 2014年3⽉12⽇ 2021年3⽉12⽇ 銘柄 期末残⾼ 利率 発⾏⽇ 償還期限
三菱ＵＦＪ銀⾏ 1,500 0.30% 2016年3⽉31⽇ 2021年3⽉31⽇
三井住友銀⾏ 5,000 1.02% 2014年4⽉11⽇ 2021年4⽉9⽇ 第8回無担保投資法⼈債 4,000 0.00% 2017年2⽉23⽇ 2020年2⽉21⽇
三菱ＵＦＪ銀⾏ 2,500 0.34% 2018年4⽉13⽇ 2021年4⽉13⽇ 第10回無担保投資法⼈債 3,000 0.01% 2018年6⽉21⽇ 2021年2⽉26⽇
りそな銀⾏ 1,000 0.28% 2016年4⽉22⽇ 2021年4⽉22⽇ 第11回無担保投資法⼈債 3,000 0.07% 2019年2⽉22⽇ 2022年2⽉22⽇
りそな銀⾏ 500 0.28% 2016年5⽉31⽇ 2021年5⽉31⽇ 第6回無担保投資法⼈債 1,000 1.07% 2015年2⽉26⽇ 2027年2⽉26⽇
みずほ銀⾏ 500 0.35% 2018年8⽉30⽇ 2021年8⽉30⽇ 第9回無担保投資法⼈債 1,000 1.08% 2017年2⽉23⽇ 2037年2⽉23⽇
みずほ銀⾏ 1,500 0.37% 2017年8⽉31⽇ 2021年8⽉31⽇ 計 12,000
みずほ銀⾏ 1,000 0.34% 2016年8⽉31⽇ 2021年8⽉31⽇
（注1）短期借⼊⾦、⻑期借⼊⾦及び投資法⼈債は、すべて無担保、無保証です。
三菱ＵＦＪ銀⾏ 1,500 0.89% 2014年10⽉1⽇ 2021年10⽉1⽇
（注2）第８回無担保投資法⼈債の利率は0.001％です。なお、オーバーパー（額⾯⾦額を上回る価格）で
三井住友銀⾏ 1,000 0.83% 2014年12⽉26⽇ 2021年12⽉24⽇
発⾏されたため、応募者利回りは0.0003％です。
三井住友信託銀⾏ 1,000 0.41% 2017年12⽉26⽇ 2021年12⽉24⽇
あおぞら銀⾏ 500 0.83% 2014年12⽉26⽇ 2021年12⽉24⽇
三井住友銀⾏
みずほ銀⾏
2,500
500
0.38%
0.38%
2018年1⽉19⽇
2018年1⽉19⽇
2022年1⽉19⽇
2022年1⽉19⽇
期末有利⼦負債残⾼合計︓ 155,000百万円
福岡銀⾏ 2,000 0.47% 2017年1⽉31⽇ 2022年1⽉31⽇
2019年3⽉期中に借⼊、発⾏を⾏ったもの 21
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
（参考）投資主の状況 3. 財務の運営実績について
▮ 上位10投資主⼀覧 （発⾏済投資⼝の総⼝数 : 1,320,000⼝） （2019年3⽉期末現在）
投資主名 所有投資⼝数 所有⽐率
株式会社森トラスト・ホールディングス 350,070⼝ 26.52%
⽇本トラスティ・サービス信託銀⾏株式会社（信託⼝） 187,739⼝ 14.22%
⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社（信託⼝） 129,445⼝ 9.81%
野村信託銀⾏株式会社（投信⼝） 38,702⼝ 2.93%
資産管理サービス信託銀⾏株式会社（証券投資信託⼝） 29,303⼝ 2.22%
STATE STREET BANK WEST CLIENT - TREATY 505234 13,776⼝ 1.04%
DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 13,342⼝ 1.01%
JP MORGAN CHASE BANK 385771 12,089⼝ 0.92%
株式会社⼋⼗⼆銀⾏ 11,485⼝ 0.87%
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505103 11,332⼝ 0.86%
上位10投資主合計 797,283⼝ 60.40%
▮ 所有者別投資⼝数⽐率の推移（各期末） ▮ 所有者別投資主数の推移（各期末）
■ 総投資主数
2019/3期
10.80% 44.02% 28.54% 16.63%
総投資⼝数 2019/3期 18,059名
(142,606) (581,053) (376,784) (219,557)
1,320,000⼝ 2018/9期 19,257名
2018/3期 19,552名
2018/9期
12.19% 41.97% 28.64% 17.19%
総投資⼝数 ■ 個⼈・その他
(160,961) (554,047) (378,032) (226,960)
1,320,000⼝ 2019/3期 17,401名
2018/9期 18,564名
2018/3期
12.63% 42.88% 28.73% 15.76% 2018/3期 18,876名
総投資⼝数
(166,679) (565,992) (379,300) (208,029)
1,320,000⼝
■ ⾦融機関(証券会社含む) ■ その他国内法⼈ ■ 外国⼈(法⼈・個⼈)
個⼈・その他 ⾦融機関(証券会社含む) その他国内法⼈ 外国⼈(法⼈・個⼈)
2019/3期 144名 2019/3期 285名 2019/3期 229名
2018/9期 158名 2018/9期 294名 2018/9期 241名
2018/3期 151名 2018/3期 300名 2018/3期 225名
22
4. ESGに関する取組みについて
23
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
ESGに関する取組み（1） 4. ESGに関する取組みについて
サステナビリティ⽅針・サステナビリティ推進体制 外部評価の取得
本投資法⼈の資産運⽤会社は、「サステナビリティ⽅針」を制定し、中⻑期的な投 ▮ DBJ Green Building認証
資法⼈の投資主価値向上に向けて、資産運⽤業務における環境配慮、社会貢献 環境や社会への配慮がなされた不動産を対象として、㈱⽇本政策投資銀⾏
及び組織のガバナンス強化等のサステナビリティ向上への取組みを進めています。 が独⾃に開発したスコアリングモデルで5段階評価する認証制度。
東京汐留ビルディングにおいて「DBJ Green Building認証(2018)」を取得
▮ サステナビリティ⽅針
しており、極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル(評価ランク4)と評
1. 省エネルギーと温室効果ガス(GHG）排出削減の推進
価を受けています。
運⽤不動産における効率的なエネルギー利⽤推進、省エネルギーや低炭素
化に資する設備等の導⼊ 極めて優れた
2. 循環型社会への貢献 「環境・社会への配慮」
節⽔や廃棄物削減のための3R等、限りある資源の有効活⽤の取組み推進 がなされたビル
3. 社内体制整備とコンプライアンス
本⽅針に基づく取組みを効果的に推進するための社内体制整備、法規制遵
守、従業員に対するESGに関する教育・啓蒙活動
4. 社外関係者との協働
テナントや取引先、地域コミュニティ等の社外関係者との良好な関係構築
5. 情報開⽰
本⽅針やサステナビリティに関する取組み状況等の情報について広く開⽰ ▮ GRESBリアルエステイト評価
欧州の年⾦基⾦グループを中⼼に創設された不動産セクターの環境、社会、
▮ サステナビリティ推進会議 ガバナンス（ESG）への配慮を測る年次のベンチマーク評価。
ESGの取組みを組織的に推進するため、「サステナビリティ推進会議」を定期
本投資法⼈は、2018年の本評価において環境配慮やサステナビリティに関
的に開催しており、今後の具体的な⽬標設定や進捗状況確認、保有物件の する取組みに関して、「マネジメントと⽅針」及び「実⾏と計測」の両⾯で優れて
継続的な環境モニタリング評価等を実施しています。 いると⾼く評価され、2年連続で「Green Star」を取得しました。
▮ サステナビリティ従業員研修
サステナビリティに関する意識が従業員に浸透するように、環境教育・啓発活
動の⼀貫として、定期的に外部のコンサルティング会社を招いてサステナビリティに
関する従業員研修を実施しています。
24
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
ESGに関する取組み（2） 4. ESGに関する取組みについて
環境配慮への取組み 社会への貢献活動等
▮ 設備改修による環境パフォーマンス向上の施策 ▮ 地域社会への貢献
＜LED照明の導⼊等＞ 定期的な地域清掃活動への参加、コミュニティサイクルの設置、地域イベント
への参加協⼒等、地域社会の持続的な発展への貢献に努めています。
保有物件の貸室内や共⽤部等にLED照明や⼈感センサー付照明機器を順
次導⼊し、環境負荷低減に向けた省エネ活動を推進しています。
（主な導⼊事例）
・ONビル ・天神プライム
・紀尾井町ビル ・新横浜TECHビル
・⼤崎MTビル ・渋⾕フラッグ
・御堂筋MTRビル ・ホテルオークラ神⼾ コミュニティサイクルの設置(紀尾井町ビル) 御堂筋イルミネーション(御堂筋MTRビル)
・広尾MTRビル ・パークレーンプラザ 他 エントランスホールへのLED導⼊ ▮ テナント満⾜度向上
(広尾MTRビル)
＜テナント満⾜度調査＞
＜⾼効率熱源機器導⼊・空調設備改修＞ 事務所や店舗等の⼊居テナントに対してアンケート調査を実施し、本調査の
エネルギー効率に優れた⾼効率熱源機器の導⼊や、空調設備更新に合わせ 結果をビル管理会社等と共有し、物件の運営管理改善等に活かすことで、継
て省エネ性能が⾼い⾼効率空調設備に改修することで、快適性の向上とCO２ 続的なテナント満⾜度向上を図っていきます。
削減に取組んでいます。
＜テナント快適性向上＞
（主な導⼊事例） ⼊居テナントの快適性向上等を⽬的として、共⽤部のリニューアル⼯事を実
施しています。
・新横浜TECHビル
・ホテルオークラ神⼾ 他
⾼効率熱源機器の導⼊
▮ グリーンリースの導⼊ (新横浜TECHビル)
⼀部の保有物件にて、本投資法⼈とテナントとの間で環境負荷低減を⽬的
としたグリーンリースに関する覚書を締結しました。電気・ガス・⽔使⽤量の情報
共有や環境パフォーマンス向上に関する協議を定期的に⾏っています。
エントランスリニューアル⼯事（新横浜TECHビル）
▮ 廃棄物の削減 ▮ 資産運⽤会社の従業員教育
⼯事の施⼯に際して、⼯事業者と協働して、廃棄物の削減に継続的に取組
専⾨能⼒向上のための各種資格取得の推奨や業務上必要な幅広い知識・
んでいます。
スキル取得に向けた研修・受験等に関する費⽤を負担しています。
25
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
ESGに関する取組み（3） 4. ESGに関する取組みについて
コーポレートガバナンス
▮ 森トラストグループによるセイムボート出資 ▮ 利害関係者との取引に係る⼿続のフロー
本投資法⼈は、投資主の利益とスポンサーの利益を⼀致させることで、 資産運⽤会社の森トラスト・アセットマネジメント㈱は、コンプライアンスを優先
投資主価値向上を⽬指しています。 するガバナンス体制を構築し、利益相反の防⽌、リスク管理及び法令遵守を
徹底しています。
森トラストグループの保有⽐率
コンプライアンス委員会、投資委員会を設置して、双⽅に外部委員を選任し
26.5% （2019年3⽉末現在） ており、資産の取得等について利害関係⼈取引となる場合は、両委員会にお
ける外部委員の賛成及び投資法⼈役員会の承認を必要としています。
▮ 投資法⼈の運⽤体制
外
本投資法⼈の資産運⽤は、資産運⽤会社である森トラスト・アセットマネ 部
起案部署 委
ジメント㈱に委託しています。資産運⽤会社の組織体系は以下の通りです。
員
の
中 出
＜組織図＞ コンプライアンス・オフィサーによる審査 席
⽌
⼜ 及
は び
内 コンプライアンス委員会による決議 ◀ 賛
容 成
変 が
更 決
各リート運⽤本部 投資委員会による決議 ◀ 議
の 成
指 ⽴
⽰ の
取締役会による決議 必
須
条
件
投資法⼈役員会の承認
▮ 定期的なコンプライアンス研修の実施
従業員に対して、定期的にコンプライアンス意識の啓発等を⽬的とした研修を
実施しています。
26
MEMO
5. 本投資法⼈の特徴
28
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
本投資法⼈の基本⽅針と特徴（1） 5. 本投資法⼈の特徴
基本⽅針 森トラスト総合リート投資法⼈の特徴
中⻑期的な安定運⽤を基本 東京都⼼部のオフィスビルをポートフォリオの中核とする「総合型ＲＥＩＴ」
ポートフォリオの着実な成⻑ 安定したインカムゲインの確保
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
「収益性」「安定性」「成⻑性」の最適バランスを念頭に運⽤を⾏います 中⻑期的な安定運⽤に資する物件への選別投資
2 森トラストグループとの幅広い連携
安定した運⽤実績 不動産取得及び譲渡に関するパイプライン等
資産規模の ⾼稼働率の 安定した 3 堅実な財務戦略
着実な成⻑ 維持 分配⾦実績 保守的なLTVを基本とし、LTVの適正⽔準を維持
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
【地域別】 【⽤途別】 【取得価格別】
投資実績 （2019/3期末）
その他 その他(住宅・ホテル)6.8% 100億円未満 10.7％
物件数 ︓ 15 物件 19.8%
商業施設
資産規模︓ 3,240
東京都⼼部 オフィスビル 100億円以上
億円 22.0%
（取得価格合計） 80.2％ 71.2％ 89.3％
⽬標ポートフォリオと実績
地域
合計
東京都⼼部 （注1） その他 （注2）
⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値
⽤ オフィスビル 60〜70% 63.8% 10〜20％ 7.4% 70〜90% 71.2%
途 商業施設・その他 (注3) 0〜10% 16.4% 10〜20% 12.4% 10〜30% 28.8%
合計 60〜80% 80.2% 20〜40％ 19.8% 100%
（注1）千代⽥区・中央区・港区･品川区・渋⾕区・新宿区の6区をいいます。
（注2）⾸都圏（東京都（東京都⼼部を除く）・神奈川県・千葉県・埼⽟県）及びその他主要都市をいいます。
（注3）当⾯の間、住宅及びホテルに限るものとします。
（注4）投資割合は、取得価格に基づく⽐率とします。 29
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
本投資法⼈の基本⽅針と特徴（2） 5. 本投資法⼈の特徴
2 森トラストグループとの幅広い連携
森トラストグループによる投資⼝の保有 350,070⼝ （26.5%）保有（2019/3期末）
不動産取得及び譲渡に関するパイプライン
本投資法⼈及び森トラスト株式会社は、本投資法⼈と森トラストグループ3社との間における不動産等の情報提供に関する協定を締結しています。
取得実績（2019/3期末）
森トラストグループからの情報提供による取得 31.2% 独⾃の外部取得
23.3%
森トラストグループからの取得 45.5%
森トラストグループが
関連する取得
ONビル 紀尾井町ビル 新横浜TECHビル ホテルオークラ神⼾ 76.7％ 東京汐留ビルディング ⼤崎MTビル 新橋駅前MTRビル イトーヨーカドー
湘南台店
※取得価格に基づく⽐率
最近の譲渡実績
森トラストグループへの譲渡 : ⾚坂⾒附MTﾋﾞﾙ (2010年)、 三⽥MTﾋﾞﾙ (2014年)
森トラストグループからの情報提供による譲渡 : 銀座MTRﾋﾞﾙ (2014年・2015年)、 ⼤阪丸紅ﾋﾞﾙ (2015年)、イトーヨーカドー新浦安店（2017年）
森トラストグループの不動産賃貸・管理ノウハウの活⽤
本投資法⼈は、森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤することにより、ポートフォリオの収益性向上を図っています。
3 堅実な財務戦略
● 保守的なLTVを基本とし、LTV上限値50％を⽬安
● 返済期⽇の分散化
● 資⾦調達コストの低減及び⾦融環境の変化による影響の軽減に配慮し、短期借⼊⾦と⻑期借⼊⾦をバランス良く調達
● 機動的な資⾦調達を可能とする極度借⼊枠の設定 （みずほ銀⾏ 100億円 三井住友銀⾏ 100億円）
30
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
森トラストグループについて 5. 本投資法⼈の特徴
森トラストグループは、1951年のグループ創業以来、都⼼部を中⼼とした⼤型都市開発を⼿がけ、保有・賃貸・運営・管理の全てを⾏ってきました。都市
の未来像を描き、真に必要とされる機能を提供し続けてきた、このコアビジネスでの成功により、⾼い収益性と安定した収⼊を確保し、グループの強い財務
基盤を築いています。
第１ステージ 第2ステージ 第3ステージ 第4ステージ
1951 〜 1992年 1993 〜 2004年 2005 〜 2015年 2016年 〜
森トラストグループの創業 企業グループとしての競争⼒強化 不動産・ホテル&リゾート・投資事業の発展 グローバリズムへの対応とイノベーション
1990 2000 2005 2010 2015 2020
御殿⼭トラストタワー 城⼭トラストタワー 東京汐留ビルディング 丸の内トラストシティ 仙台トラストシティ 京橋トラストタワー 東京ワールドゲート （仮称）
1990年竣⼯ 1991年竣⼯ 2005年竣⼯ 2008年竣⼯ 2010年竣⼯ 2014年竣⼯ 2020年竣⼯予定 ⾚坂⼆丁⽬プロジェクト
2024年度竣⼯予定
▮ 森トラストグループ賃貸運営施設 ▮ 不動産開発体制
東京都⼼部をはじめ主要都市（仙台・⼤阪）の中⼼部に多数の物件を 営業・運営・管理の中で蓄積したノウハウを、建物の企画、設計に活⽤
保有・運営
総施設数︓ 93 施設 取扱⾯積︓約 156万 ㎡
賃貸ビル︓ 75 棟 ／ 約 131万 ㎡
（2018年12⽉31⽇現在)
31
6. 参考資料
32
2019年3⽉期 (第34期)決算説明資料
貸借対照表 6. 参考資料
(単位︓千円)
2018年9⽉期 2019年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期
(2018年9⽉30⽇) (2019年3⽉31⽇) (2018年9⽉30⽇) (2019年3⽉31⽇)
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現⾦及び預⾦ 15,874,564 16,508,717 営業未払⾦ 567,456 245,710
信託現⾦及び信託預⾦ 2,871,670 2,899,320 短期借⼊⾦ 5,000,000 5,000,000
営業未収⼊⾦ 59,097 50,893 1年内償還予定の投資法⼈債 3,000,000 4,000,024
未収⼊⾦ ― 1,336 1年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 13,500,000 33,000,000
前払費⽤ 39,147 31,434 未払⾦ 153,933 225,529
その他 ― 1,278 未払費⽤ 505,657 486,841
流動資産合計 18,844,479 19,492,980 未払配当⾦ 9,998 8,675
固定資産 未払法⼈税等 682 1,053
有形固定資産 未払消費税等 281,978 154,912
建物 23,848,519 23,247,176 前受⾦ 1,440,423 1,459,190
構築物 34,289 36,574 預り⾦ 14,843 1,016
機械及び装置 42,930 40,760 流動負債合計 24,474,974 44,582,954
⼯具、器具及び備品 31,525 31,266 固定負債
⼟地 136,672,529 136,672,529 投資法⼈債 9,000,037 8,000,000
信託建物 18,230,844 17,971,166 ⻑期借⼊⾦ 124,500,000 105,000,000
信託構築物 27,032 25,428 預り敷⾦及び保証⾦ 9,545,984 9,682,602
信託機械及び装置 4,579 5,160 信託預り敷⾦及び保証⾦ 874,186 894,870
信託⼯具、器具及び備品 27,832 30,431 繰延税⾦負債 495,206 495,189
信託⼟地 130,939,930 130,939,930 固定負債合計 144,415,414 124,072,661
有形固定資産合計 309,860,013 309,000,426 負債合計 168,890,389 168,655,616
無形固定資産
ソフトウエア 38 19
その他 240 240 純資産の部
無形固定資産合計 278 259 投資主資本
投資その他の資産 出資総額 153,990,040 153,990,040
差⼊保証⾦ 10,000 10,000 剰余⾦
⻑期前払費⽤ 13,219 5,229 任意積⽴⾦
その他 3,602 3,602 圧縮積⽴⾦ 1,083,568 1,072,409
投資その他の資産合計 26,821 18,831 任意積⽴⾦合計 1,083,568 1,072,409
固定資産合計 309,887,113 309,019,516 当期未処分利益⼜は当期未処理損失（▲） 4,806,841 4,839,482
繰延資産 剰余⾦合計 5,890,409 5,911,892
投資法⼈債発⾏費 39,245 45,053 投資主資本合計 159,880,449 159,901,932
繰延資産合計 39,245 45,053 純資産合計 159,880,449 159,901,932
資産合計