2019年３月期 決算短信(REIT)
2019年５月22日
不動産投資信託証券発行者名 森トラスト総合リート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8961 URL https://www.mt-reit.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 八木 政幸
資 産 運 用 会 社 名 森トラスト・アセットマネジメント株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 山本 道男
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 総合リート運用本部 運用戦略部長 (氏名) 内藤 宏史
(ＴＥＬ) (03)6435-7011
有価証券報告書提出予定日 2019年６月21日 分配金支払開始予定日 2019年６月17日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家及びアナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
１．2019年３月期の運用、資産の状況（2018年10月１日～2019年３月31日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年３月期 8,771 △0.5 5,293 0.6 4,840 0.8 4,839 0.7
2018年９月期 8,819 1.5 5,263 0.3 4,802 0.6 4,806 0.4
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年３月期 3,666 3.0 1.5 55.2
2018年９月期 3,641 3.0 1.5 54.5
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年３月期 3,666 4,839 0 0 100.0 3.0
2018年９月期 3,650 4,818 0 0 100.2 3.0
(注１)2018年９月期の１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異は圧縮積立金の取崩(11百万円)の実施
によるものです。
(注２)配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて表示しています。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年３月期 328,557 159,901 48.7 121,137
2018年９月期 328,770 159,880 48.6 121,121
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年３月期 5,665 △170 △4,834 19,408
2018年９月期 6,646 △126 △4,833 18,746
２．2019年９月期及び2020年３月期の運用状況の予想
（2019年４月１日～2019年９月30日、2019年10月１日～2020年３月31日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
は含まない）
利益超過分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年９月期 8,830 0.7 5,287 △0.1 4,832 △0.2 4,831 △0.2 3,660 0
2020年３月期 8,854 0.3 5,298 0.2 4,854 0.4 4,853 0.4 3,676 0
(参考)１口当たり予想当期純利益(2019年９月期) 3,660円、(2020年３月期)3,676円
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年３月期 1,320,000 口 2018年９月期 1,320,000 口
② 期末自己投資口数 2019年３月期 0 口 2018年９月期 0 口
(注)１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、27ページ「１口当たり情報に関する注記」
をご参照ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続きは終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については９
ページ「2019年９月期(2019年４月１日～2019年９月30日)及び2020年３月期(2019年10月１日～2020年３月31日)
運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
○目次
１．投資法人の関係法人 ………………………………………………………………………………… ２
２．運用方針及び運用状況 ……………………………………………………………………………… ５
（１）運用方針 ………………………………………………………………………………………… ５
（２）運用状況 ………………………………………………………………………………………… ５
３．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 10
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… 10
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 12
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 13
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 14
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 15
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 16
（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 17
（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 28
４．役員の異動 …………………………………………………………………………………………… 29
５．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 29
（１）本投資法人の資産の構成 ……………………………………………………………………… 29
（２）投資不動産物件 ………………………………………………………………………………… 30
（３）その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………………… 57
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
１．投資法人の関係法人
本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の内容は以下のとおりです。
＜契約の種類＞
① 資産運用業務委託契約
② 一般事務業務委託契約(投資主名簿等の管理及び会計等に関する事務)及び特別口座の管理に関する契約
③ 一般事務業務委託契約(機関の運営に関する事務)
④ 資産保管業務委託契約
⑤ 財務及び発行・支払代理契約
⑥ 商標使用許諾契約
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運営上の役割 名称 関係業務の内容
投資法人 森トラスト総合リー 規約に基づき、投資主より募集した資金等を、不動産
ト投資法人 等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券
等を投資対象として運用を行います。
資産運用会社及び機関の運営 森トラスト・アセッ 2001年10月15日付で本投資法人との間で資産運用業務
に関する一般事務受託者 トマネジメント株式 委託契約(その後の変更を含みます。)を締結しまし
会社 た。
資産運用会社に委託された業務の内容は、(１)本投資
法人の資産の取得、譲渡、貸借、管理の委託その他の
運用に関する業務(本投資法人の資産の管理業務、賃貸
業務に関わる基本的な事項の決定、承認、確認及び審
査等に関する業務並びに本投資法人による借入れその
他の資金調達にかかる業務を含みます。)及び(２)その
他本投資法人の資産に属する不動産の管理業務(以下、
前記の業務を総称して「資産運用業務」といいます。)
です。
また、2006年３月１日付で本投資法人との間で機関の
運営に関する一般事務業務委託契約を締結しました。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第４号)とし
て、同契約に基づき、本投資法人の機関(投資主総会及
び役員会。但し、投資主総会関係書類の発送、議決権
行使書の受理、集計及びこれらに付随する事務を除き
ます。)の運営に関する事務を行います。
投資主名簿等の管理等及び会 三井住友信託銀行株 本投資法人との間で、2003年10月31日付で会計等に関
計等に関する一般事務受託者 式会社 する一般事務業務委託契約(その後の変更を含みま
並びに資産保管会社 す。)を、また2008年12月25日付で投資主名簿等の管理
に関する一般事務業務委託契約(その後の変更を含みま
す。)及び特別口座の管理に関する契約(その後の変更
を含みます。)を締結しました。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第２号、第
３号、第５号及び第６号。但し、新投資口予約権に関
する事務及び投資法人債に関する事務を除きます。)と
して、これらの契約に基づき、本投資法人の(１)投資
主名簿の作成及び備置きその他投資主名簿に関する事
務、(２)投資主総会関係 書類 の発送 に関 する事務、
(３)計算に関する事務、(４)投資主に対して分配をす
る金銭の支払に関する事務、(５)投資主からの本投資
法人に対する権利行使に関する請求、その他の投資主
からの申出の受付に関する事務、(６)会計帳簿の作成
に関する事務、(７)納税に関する事務、(８)特別口座
の管理及び(９)行政手続における特定の個人を識別す
るための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第
27号。その後の改正を含みます。）に基づく個人番号
に関する事務を行います。
また、2003年10月31日付で本投資法人との間で資産保
管業務委託契約(その後の変更を含みます。)を締結し
ました。
投信法上の資産保管会社として、同契約に基づき、本
投資法人の保有する資産の保管にかかる業務を行いま
す。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
運営上の役割 名称 関係業務の内容
投資法人債に関する一般事務 株式会社三菱ＵＦＪ 2018年６月13日付で本投資法人との間で財務代理契
受託者 銀行 約を締結しました。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第２号、
第３号及び第６号のうち、投資法人債に関する事
務。)として、同契約に基づき、第10回無担保投資法
人債に関し、(１)発行代理人事務、(２)支払代理人
事務、(３)投資法人債原簿の作成及び備置きその他
の投資法人債原簿に関する事務及び(４)投資法人債
権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権
者からの申出の受付に関する事務等を行います。
三井住友信託銀行株 2015年２月６日付及び2017年２月10日付で本投資法
式会社 人との間で財務及び発行・支払代理契約を締結しま
した。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第２号、
第３号及び第６号のうち、投資法人債に関する事
務。)として、同契約に基づき、第６回無担保投資法
人債、第８回無担保投資法人債及び第９回無担保投
資法人債に関し、(１)発行事務、(２)発行代理人業
務、(３)期中事務及び(４)支払代理人業務等を行い
ます。
株式会社みずほ銀行 2019年２月13日付で本投資法人との間で財務及び発
行・支払代理契約を締結しました。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第２号、
第３号及び第６号のうち、投資法人債に関する事
務。)として、同契約に基づき、第11回無担保投資法
人債に関し、(１)発行事務、(２)発行代理人業務、
(３)期中事務及び(４)支払代理人業務等を行いま
す。
商標使用許諾会社 森トラスト株式会社 2003年12月10日付で商標使用許諾契約(その後の変更
を含みます。)を締結しました。本投資法人は、森ト
ラスト株式会社より、「森トラスト総合リート投資
法人」、「MORI TRUST REIT」等の商標等の使用許諾
を受けています。
(注)森トラスト株式会社は、資産運用会社の親会社(「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」
(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第８条第３項に規定する親会社をいいます。以下
同じです。)であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成５年大蔵省令第22号。その後の
改正を含みます。)第12条第３項に定める資産運用会社の特定関係法人(以下「特定関係法人」といいま
す。)に該当します。森トラスト株式会社との間の取引の概要については、後記「５．参考情報／(２)投資
不動産物件／②不動産等資産における賃貸借の状況一覧／(ⅲ)主要なテナントとの賃貸借契約の特記事
項／(イ)森トラスト株式会社」をご参照ください。なお、森トラスト株式会社の親会社である株式会社森
トラスト・ホールディングスも、資産運用会社の親会社として特定関係法人に該当しますが、同社との間
には取引関係はありません。
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２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書(2018年12月21日提出)における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な
変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
(a）当期の概況
① 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社
(2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更)を設立企画人として、2001年10月２日に設立され
ました。
2002年３月28日に事業用借地契約にかかる土地「フレスポ稲毛」(信託受益権)の取得を皮切りに、運用を開
始しました。
以降、着実に資産規模を拡大し、2004年２月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コー
ド8961)しました。
当期末現在の本投資法人の資産総額は328,557百万円となり、合計15物件の保有不動産を運用しています。
② 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、輸出・生産活動の一部に弱さが見られるものの、雇用・所得環境の着実な改善や個人消
費・設備投資の持ち直しにより、緩やかな回復が続きました。
不動産流通市場は、良好な資金調達環境を背景に投資家の投資意欲は依然として高い一方、優良物件への投
資機会が限定的なことから、過熱した取得競争が続いており、取引価格は高水準を維持しています。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、企業の業容・人員拡大に伴う旺盛な需要を背景に、需給が
引き締まった市況が継続しました。東京都心部及び全国主要都市においては、低い空室率と賃料の上昇が継続
しています。
商業施設については、所得の改善に伴う個人消費の持ち直しやインバウンド需要を背景として堅調である一
方、引き続き業態による好不調の差が見られました。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給が限られる中、底堅い需要に支えられ、稼働率・賃料水準ともに
堅調に推移しました。
ホテルについては、前期に台風や地震等の自然災害があったものの、訪日外国人数は着実に増加しており、
高い客室稼働率を維持しています。
このような投資環境の中、当期の本投資法人は、一部テナントの退去が予定されていた大崎MTビルを中心に
リーシングを進捗させるとともに、賃料の増額改定を推進し、安定した収益の確保を図るべく運用を行ってま
いりました。
当期末現在における本投資法人の保有不動産は15物件、帳簿価額の総額は309,000百万円となり、当期末時点
での保有不動産の稼働率は99.9％（99.7％（注））となりました。
（注）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スル
ー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した
場合の稼働率を記載しています。
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③ 資金調達の概要
当期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計1,500百万円の借入れを実施しました。
また、2019年２月に償還期限を迎えた第７回無担保投資法人債の償還資金に充当するため、以下のとおり第11
回無担保投資法人債を発行しました。
名称 ：森トラスト総合リート投資法人第11回無担保投資法人債
（特定投資法人債間限定同順位特約付）
発行価額 ：3,000百万円
利率 ：年0.070％
発行日 ：2019年２月22日
償還期限 ：2022年２月22日
担保及び保証：無担保・無保証
これらの結果、有利子負債残高は155,000百万円、うち長期借入金は138,000百万円(１年内返済予定の長期借
入金33,000百万円を含みます。)、投資法人債は12,000百万円(１年内償還予定の投資法人債4,000百万円を含み
ます。)となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.2％(前期末47.1％)となっています。
また、2019年３月31日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所(ＪＣＲ)からＡＡ(格付の見通し：安定
的)の長期発行体格付を取得しています。
④ 業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益8,771百万円、営業利益5,293百万円となり、そこから借入
金にかかる支払利息等を控除した経常利益は4,840百万円、当期純利益は4,839百万円となりました。
また、分配金については税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損
金算入されることを企図して、投資口１口当たり分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益全額
を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は3,666円となりました。
(b）次期の見通し
① 概況
日本経済の今後については、雇用・所得環境の着実な改善による個人消費の持ち直し等が下支え要因となり、
引き続き緩やかに回復していくことが期待されます。
一方、米中間の通商問題の動向や英国のＥＵ離脱問題等の世界情勢が国内経済に与える影響及び消費税率引
き上げが個人消費に与える影響には引き続き留意していく必要があると考えられます。
不動産流通市場は、良好な資金調達環境のもと引き続き旺盛な投資需要が見込まれる中、期待利回りは低水
準で推移するものと考えられ、厳しい物件取得環境が続くことが予想されます。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、堅調な企業業績や雇用拡大、多様な働き方への対応を背景
とする新設・拡張の旺盛な需要に支えられ、市況の全般的な改善傾向が継続するものと考えられます。東京都
心部においては、2019年中に竣工を控えるビルの多くは順調にテナント誘致が進んでおり、今後も市況は底堅
く推移するものと考えられます。
商業施設については、インバウンド消費の変化や消費税率引き上げの影響に留意する必要がありますが、雇
用・所得環境の着実な改善の中で、個人の消費マインドは維持され、堅調に推移することが期待されます。
東京の高級賃貸住宅については、安定した需給環境の下、稼働率・賃料水準ともに底堅く推移することが見
込まれるものの、今後の国内外の景気動向について注視する必要があると考えられます。
ホテルについては、堅調に増加する訪日外国人の需要に牽引される形で、高水準の稼働が続くことが期待さ
れます。
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② 保有不動産の運用戦略
本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動
産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重
を一定の割合で確保していきます。
但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特
徴を見極めたうえで、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。
また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、安定的な運用が可能となるよう、以
下の方針にて行います。
１．入居しているテナント満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理
の徹底及びテナントとのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率
の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森トラスト
グループ、不動産仲介会社及びプロパティ・マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。
２．新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契
約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めます。また、
安定的な内部成長が期待できる保有不動産については、インカムゲインの増加を取り込めるような契約も
取り入れます。
３．保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、競合物
件に引けをとらない市場競争力を高めるため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。
③ 新規投資不動産の投資戦略
本投資法人の資産規模の拡大及び新規投資不動産取得のため、物件情報ルートのさらなる開拓・深耕を図り、
質の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本としま
す。
１．本投資法人は、投資不動産の用途にかかわらず、「東京都心部」を中心に資産総額の60～80％を目途に投
資を行います。また、「その他」の地域に立地する投資不動産であっても、例えば、交通結節点等の利便
性が良いオフィス集積度の高い地域に立地しているオフィスビルや、商圏内で高い競争力を有する優良商
業施設等については、投資を行います。
２．本投資法人は、「オフィスビル」を用途とする投資不動産に対し、資産総額の70～90％を目途に投資を行
うとともに、「オフィスビル」以外の投資不動産として、「商業施設」（資産総額の10～30％）及び「そ
の他」（資産総額の0～10％）に対しても併せて投資を行うものとします。但し、「その他」の用途として
は、当面の間、住宅及びホテルに限るものとします。
３．本投資法人は、中長期の賃貸借契約を賃借人と締結することを基本とします。また、可能な限り、定期建
物賃貸借による契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう
に努めます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、投資不動産を直接テナントに賃貸す
る形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸
する形態（マスターリース契約）がありますが、マスターリース契約については、対象不動産の規模、用
途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には積極的に検討するものとし
ます。
④ 財務戦略等
金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額、借
入期間及び金利の固定化等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。また、投資法人債の発
行も検討します。
なお、資金調達先の選定に際しては、複数の適格機関投資家と交渉のうえ、諸条件を比較し決定します。
⑤ 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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⑥ 運用状況の見通し
2019年９月期（2019年４月１日～2019年９月30日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
また、運用状況の予想の前提条件がそのまま推移したと想定した場合、2020年３月期（2019年10月１日～2020
年３月31日）の運用状況は以下のとおりとなります。
運用状況の予想の前提条件については、以下の「2019年９月期（2019年４月１日～2019年９月30日）及び
2020年３月期（2019年10月１日～2020年３月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2019年９月期 2020年３月期
営業収益 8,830百万円 8,854百万円
営業利益 5,287百万円 5,298百万円
経常利益 4,832百万円 4,854百万円
当期純利益 4,831百万円 4,853百万円
１口当たり分配金 3,660円 3,676円
(注)上記運用状況は一定の前提条件に基づいて算出した現時点でのものであり、状況の変化により、実際
の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があり、これら
の額を保証するものではありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
[2019年９月期（2019年４月１日～2019年９月30日）及び2020年３月期（2019年10月１日～2020年３月31日）運用状況の
予想の前提条件]
項目 前提条件
・2019年３月31日現在保有している15物件を前提としています。
運用資産
・実際には、その他の物件の取得、譲渡により変動する可能性があります。
発行済投資口の ・2019年３月31日現在の発行済投資口の総口数1,320,000口を前提としています。但し、期中に
総口数 投資口の発行等を行うことにより変動する可能性があります。
・2019年３月31日現在の有利子負債残高は155,000百万円となっています。
有利子負債及び ・2019年９月期中に期限を迎える借入金17,000百万円の返済については借換えによる充当を前
その借換え 提としています。2020年３月期中に期限を迎える借入金21,000百万円の返済及び投資法人債
4,000百万円の償還については借換え、投資法人債の発行による充当を前提としています。
・賃貸事業収入については、テナント動向等を勘案しています。
営業収益
・テナントによる賃料の滞納または不払いがないことを前提としています。
・保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定さ
れた税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。但し、不動
産等の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等相当
額については、当該不動産等の取得原価に算入されるため当該計算期間の費用として計上さ
れません。
・修繕費については、必要と想定される額を費用として計上しています。しかし、予想し難い
要因による建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額
の差異が大きくなること及び定期的に発生する費用でないこと等から、修繕費が予想金額と
営業費用
大きく異なる結果となる可能性があります。
・公租公課については、2019年９月期948百万円、2020年３月期946百万円を想定しています。
・管理業務費については、2019年９月期404百万円、2020年３月期391百万円を想定していま
す。
・減価償却費については、2019年９月期1,284百万円、2020年３月期1,305百万円を想定してい
ます。
・賃貸事業費用以外の営業費用(資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等)につ
いては、2019年９月期469百万円、2020年３月期458百万円を想定しています。
・営業外費用(借入金利息、投資法人債利息等)については、2019年９月期456百万円、2020年３
営業外費用 月期446百万円を想定しています。なお、融資関連費用は発生しないことを前提としていま
す。
・分配金(１口当たり分配金)については、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提と
して算出しています。
分配金の額 ・運用資産の異動及びテナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、発行済
投資口数の変動または資金調達等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可
能性があります。
１口当たり
・利益超過の分配(１口当たり利益超過分配金)については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
・その他の法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影
その他
響を与える改正が行われないことを前提としています。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
３．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 15,874,564 16,508,717
信託現金及び信託預金 2,871,670 2,899,320
営業未収入金 59,097 50,893
未収入金 ― 1,336
前払費用 39,147 31,434
その他 ― 1,278
流動資産合計 18,844,479 19,492,980
固定資産
有形固定資産
建物 39,833,042 39,977,988
減価償却累計額 △15,984,523 △16,730,811
建物（純額） 23,848,519 23,247,176
構築物 563,960 566,654
減価償却累計額 △529,670 △530,079
構築物（純額） 34,289 36,574
機械及び装置 152,086 152,086
減価償却累計額 △109,155 △111,325
機械及び装置（純額） 42,930 40,760
工具、器具及び備品 97,529 100,065
減価償却累計額 △66,003 △68,799
工具、器具及び備品（純額） 31,525 31,266
土地 136,672,529 136,672,529
信託建物 ※1 27,146,372 ※1 27,397,648
減価償却累計額 △8,915,528 △9,426,482
信託建物（純額） 18,230,844 17,971,166
信託構築物 125,153 125,153
減価償却累計額 △98,120 △99,724
信託構築物（純額） 27,032 25,428
信託機械及び装置 6,898 7,693
減価償却累計額 △2,319 △2,533
信託機械及び装置（純額） 4,579 5,160
信託工具、器具及び備品 65,142 71,618
減価償却累計額 △37,309 △41,187
信託工具、器具及び備品（純額） 27,832 30,431
信託土地 130,939,930 130,939,930
有形固定資産合計 309,860,013 309,000,426
無形固定資産
ソフトウエア 38 19
その他 240 240
無形固定資産合計 278 259
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
投資その他の資産
差入保証金 10,000 10,000
長期前払費用 13,219 5,229
その他 3,602 3,602
投資その他の資産合計 26,821 18,831
固定資産合計 309,887,113 309,019,516
繰延資産
投資法人債発行費 39,245 45,053
繰延資産合計 39,245 45,053
資産合計 328,770,839 328,557,549
負債の部
流動負債
営業未払金 567,456 245,710
短期借入金 5,000,000 5,000,000
1年内償還予定の投資法人債 3,000,000 4,000,024
1年内返済予定の長期借入金 13,500,000 33,000,000
未払金 153,933 225,529
未払費用 505,657 486,841
未払配当金 9,998 8,675
未払法人税等 682 1,053
未払消費税等 281,978 154,912
前受金 1,440,423 1,459,190
預り金 14,843 1,016
流動負債合計 24,474,974 44,582,954
固定負債
投資法人債 9,000,037 8,000,000
長期借入金 124,500,000 105,000,000
預り敷金及び保証金 9,545,984 9,682,602
信託預り敷金及び保証金 874,186 894,870
繰延税金負債 495,206 495,189
固定負債合計 144,415,414 124,072,661
負債合計 168,890,389 168,655,616
純資産の部
投資主資本
出資総額 153,990,040 153,990,040
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 1,083,568 1,072,409
任意積立金合計 1,083,568 1,072,409
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,806,841 4,839,482
剰余金合計 5,890,409 5,911,892
投資主資本合計 159,880,449 159,901,932
純資産合計 ※3 159,880,449 ※3 159,901,932
負債純資産合計 328,770,839 328,557,549
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（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 8,428,133 ※1 8,475,783
その他賃貸事業収入 ※1 391,641 ※1 296,072
営業収益合計 8,819,775 8,771,855
営業費用
賃貸事業費用 ※1 3,091,850 ※1 3,028,330
資産運用報酬 334,082 338,276
資産保管手数料 16,408 13,092
一般事務委託手数料 53,288 50,460
役員報酬 6,000 6,000
その他営業費用 54,538 41,878
営業費用合計 3,556,168 3,478,037
営業利益 5,263,606 5,293,818
営業外収益
受取利息 209 88
未払分配金戻入 759 653
還付加算金 219 ―
受取保険金 1,989 6,341
営業外収益合計 3,178 7,083
営業外費用
支払利息 444,015 439,069
投資法人債利息 12,629 12,326
投資法人債発行費償却 7,727 8,972
営業外費用合計 464,373 460,369
経常利益 4,802,411 4,840,532
税引前当期純利益 4,802,411 4,840,532
法人税、住民税及び事業税 714 1,066
法人税等調整額 △5,144 △17
法人税等合計 △4,430 1,049
当期純利益 4,806,841 4,839,482
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,806,841 4,839,482
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（３）投資主資本等変動計算書
前期(自 2018年４月１日 至 2018年９月30日)
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
任意積立金 又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 損失（△）
合計
当期首残高 153,990,040 1,115,915 1,115,915 4,785,653 5,901,568 159,891,608 159,891,608
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △32,346 △32,346 32,346 ― ― ―
剰余金の配当 △4,818,000 △4,818,000 △4,818,000 △4,818,000
当期純利益 4,806,841 4,806,841 4,806,841 4,806,841
当期変動額合計 ― △32,346 △32,346 21,188 △11,158 △11,158 △11,158
当期末残高 153,990,040 1,083,568 1,083,568 4,806,841 5,890,409 159,880,449 159,880,449
当期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
任意積立金 又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 損失（△）
合計
当期首残高 153,990,040 1,083,568 1,083,568 4,806,841 5,890,409 159,880,449 159,880,449
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △11,158 △11,158 11,158 ― ― ―
剰余金の配当 △4,818,000 △4,818,000 △4,818,000 △4,818,000
当期純利益 4,839,482 4,839,482 4,839,482 4,839,482
当期変動額合計 ― △11,158 △11,158 32,641 21,482 21,482 21,482
当期末残高 153,990,040 1,072,409 1,072,409 4,839,482 5,911,892 159,901,932 159,901,932
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（４）金銭の分配に係る計算書
(単位：円)
前期 当期
(自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
Ⅰ．当期未処分利益 4,806,841,700 4,839,482,960
Ⅱ．任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 11,158,300 ―
Ⅲ．分配金の額 4,818,000,000 4,839,120,000
(投資口１口当たり分配金の額) (3,650) (3,666)
Ⅳ．次期繰越利益 0 362,960
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第29条第１項に 本投資法人の規約第29条第1項に
従い、当期未処分利益に租税特別措 従い、当期未処分利益を超えない額
置法第66条の２による圧縮積立金の で発行済投資口の総口数1,320,000
取 崩 額 を 加 算 し た 全 額 口の整数倍数の最大値となる
4,818,000,000円を利益分配金とし 4,839,120,000円を利益分配金とし
て分配することとしました。 て分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第29条第 なお、本投資法人の規約第29条第2
２項に定める利益を超えた金銭の分 項に定める利益を超えた金銭の分配
配は行いません。 は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 4,802,411 4,840,532
減価償却費 1,262,337 1,268,330
投資法人債発行費償却 7,727 8,972
受取利息 △209 △88
支払利息 456,645 451,396
営業未収入金の増減額（△は増加） △1,316 8,204
営業未払金の増減額（△は減少） 305,837 △331,441
未収消費税等の増減額（△は増加） 9,474 ―
未払消費税等の増減額（△は減少） 281,978 △127,065
前受金の増減額（△は減少） △16,302 18,766
その他 663 △18,625
小計 7,109,246 6,118,981
利息の受取額 209 88
利息の支払額 △462,535 △452,383
法人税等の支払額 △850 △695
営業活動によるキャッシュ・フロー 6,646,069 5,665,991
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △119,593 △66,055
信託有形固定資産の取得による支出 △108,533 △271,026
預り敷金及び保証金の返還による支出 △412,708 △210,224
預り敷金及び保証金の受入による収入 409,145 356,536
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △8,139 △150
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 113,811 20,833
投資活動によるキャッシュ・フロー △126,017 △170,085
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少） △3,500,000 ―
長期借入れによる収入 15,000,000 1,000,000
長期借入金の返済による支出 △14,500,000 △1,000,000
投資法人債の発行による収入 3,000,000 3,000,000
投資法人債の償還による支出 ― △3,000,000
投資法人債発行費の支出 △15,290 △14,780
分配金の支払額 △4,818,591 △4,819,323
財務活動によるキャッシュ・フロー △4,833,882 △4,834,103
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,686,169 661,802
現金及び現金同等物の期首残高 17,060,065 18,746,235
現金及び現金同等物の期末残高 18,746,235 19,408,037
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 有形固定資産(信託財産を含みます。)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ３～47年
構築物 ２～45年
機械及び装置 ２～17年
工具、器具及び備品 ２～18年
無形固定資産
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用とし
て費用処理する方法を採用しています。
４．不動産等を信託財産とする 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
信託受益権に関する会計処 ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
理方針 て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１)信託現金及び信託預金
(２)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地
(３)信託預り金
(４)信託預り敷金及び保証金
５．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のもの
における資金(現金及び現 を対象としています。
金同等物)の範囲 (１)手許現金及び信託現金
(２)随時引出し可能な預金及び信託預金
(３)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負
わない、取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資
６．消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式を採用しています。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
期別 前期 当期
項目 (2018年９月30日) (2019年３月31日)
１．国庫補助金等により取
得した有形固定資産の 信託建物 38,340千円 信託建物 38,340千円
圧縮記帳額
２．当座借越契約 機動的な資金調達手段を確保することを 機動的な資金調達手段を確保することを
主たる目的として、取引銀行と特殊当座 主たる目的として、取引銀行と特殊当座
借越契約を締結しています。 借越契約を締結しています。
契約極度額 20,000,000千円 契約極度額 20,000,000千円
当期末借入残高 － 当期末借入残高 －
差引額 20,000,000千円 差引額 20,000,000千円
３．投資信託及び投資法人
に関する法律第67条第
50,000千円 50,000千円
４項に定める最低純資
産額
〔損益計算書に関する注記〕
(単位：千円)
期別 前期 当期
(自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
項目 至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
１．不動産賃貸事業損益の A．不動産賃貸事業収益 A．不動産賃貸事業収益
内訳 賃貸事業収入 賃貸事業収入
家 賃 8,048,072 家 賃 8,107,574
共 益 費 256,451 共 益 費 244,600
土地賃貸収益 123,609 土地賃貸収益 123,609
計 8,428,133 計 8,475,783
その他賃貸事業収入 その他賃貸事業収入
駐車場使用料 83,085 駐車場使用料 88,592
付帯収益 198,078 付帯収益 174,080
解約違約金 77,134 解約違約金 2,215
その他収益 33,343 その他収益 31,183
計 391,641 計 296,072
不動産賃貸事業収益合計 8,819,775 不動産賃貸事業収益合計 8,771,855
B．不動産賃貸事業費用 B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用 賃貸事業費用
管理業務費 459,139 管理業務費 419,442
水道光熱費 256,830 水道光熱費 224,455
公租公課 898,027 公租公課 896,120
損害保険料 19,156 損害保険料 19,132
修繕費 166,918 修繕費 174,517
減価償却費 1,262,337 減価償却費 1,268,330
その他費用 29,441 その他費用 26,331
不動産賃貸事業費用合計 3,091,850 不動産賃貸事業費用合計 3,028,330
C．不動産賃貸事業損益 C．不動産賃貸事業損益
5,727,924 5,743,525
(A-B) (A-B)
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
期別 前期 当期
(自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
項目 至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
発行可能投資口総口数及び発 発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行可能投資口総口数 10,000,000口
行済投資口の総口数 発行済投資口の総口数 1,320,000口 発行済投資口の総口数 1,320,000口
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
期別 前期 当期
(自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
項目 至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
現金及び現金同等物の期末残 (2018年９月30日現在) (2019年３月31日現在)
高と貸借対照表に記載されて 現金及び預金 15,874,564千円 現金及び預金 16,508,717千円
いる科目の金額との関係 信託現金及び信託預金 2,871,670千円 信託現金及び信託預金 2,899,320千円
現金及び現金同等物 18,746,235千円 現金及び現金同等物 19,408,037千円
〔リース取引に関する注記〕
期別 前期 当期
項目 (2018年９月30日) (2019年３月31日)
オペレーティング・リース (貸主側) (貸主側)
取引 未経過リース料 未経過リース料
１年内 9,179,726千円 １年内 10,804,887千円
１年超 19,991,243千円 １年超 20,793,461千円
合計 29,170,970千円 合計 31,598,349千円
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〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項
(１)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配
金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資
金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っていま
す。
(２)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等によって調達した資金は、不動産及び不動産信託受益権の
購入資金に充当しています。借入金及び預り敷金は流動性リスクに晒されていますが、総合リート運用本部
運用戦略部及び投資運用部並びに企画財務部からの報告に基づき資金繰り表を作成・更新するとともに、手
許流動性を維持することにより、流動性リスクを管理しています。
なお、機動的な資金調達手段を確保するために極度借入枠設定契約を締結しています。
(３)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によ
った場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
2018年９月30日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注２)参照)
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(１)現金及び預金 15,874,564 15,874,564 －
(２)信託現金及び信託預金 2,871,670 2,871,670 －
資産合計 18,746,235 18,746,235 －
(１)短期借入金 5,000,000 5,000,000 －
(２)１年内償還予定の投資法人債 3,000,000 2,996,924 △3,075
(３)１年内返済予定の長期借入金 13,500,000 13,552,567 52,567
(４)投資法人債 9,000,037 9,054,670 54,632
(５)長期借入金 124,500,000 124,973,166 473,166
(６)預り敷金及び保証金 2,790,229 2,751,897 △38,332
(７)信託預り敷金及び保証金 247,752 233,502 △14,249
負債合計 158,038,019 158,562,727 524,708
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2019年３月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注２)参照)
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(１)現金及び預金 16,508,717 16,508,717 －
(２)信託現金及び信託預金 2,899,320 2,899,320 －
資産合計 19,408,037 19,408,037 －
(１)短期借入金 5,000,000 5,000,000 －
(２)１年内償還予定の投資法人債 4,000,024 3,994,220 △5,803
(３)１年内返済予定の長期借入金 33,000,000 33,083,826 83,826
(４)投資法人債 8,000,000 8,148,682 148,682
(５)長期借入金 105,000,000 106,068,567 1,068,567
(６)預り敷金及び保証金 4,210,459 4,172,680 △37,779
(７)信託預り敷金及び保証金 247,752 240,507 △7,244
負債合計 159,458,235 160,708,485 1,250,250
(注１)金融商品の時価の算定方法に関する事項
資産
(１)現金及び預金 (２)信託現金及び信託預金
預金は全て短期であるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(１)短期借入金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(２)１年内償還予定の投資法人債 (４)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法
によっています。
(３)１年内返済予定の長期借入金 (５)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によ
っています。
(６)預り敷金及び保証金 (７)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスク
を加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注２)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
下記の預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、返還予定時期等を見積もることが困難と認められることから時価開
示の対象とはしていません。
貸借対照表計上額
(千円)
区分
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
預り敷金及び保証金 6,755,754 5,472,142
信託預り敷金及び保証金 626,434 647,118
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(注３)金銭債権の決算日(2018年９月30日)後の償還予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 15,874,564 － － － － －
信託現金及び
2,871,670 － － － － －
信託預金
金銭債権の決算日(2019年３月31日)後の償還予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 16,508,717 － － － － －
信託現金及び
2,899,320 － － － － －
信託預金
(注４)借入金及び投資法人債の決算日(2018年９月30日)後の返済予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 5,000,000 － － － － －
１年内償還予定
3,000,000 － － － － －
の投資法人債
１年内返済予定
13,500,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － 4,000,000 3,000,000 － － 2,000,000
長期借入金 － 33,000,000 22,500,000 31,500,000 18,000,000 19,500,000
借入金及び投資法人債の決算日(2019年３月31日)後の返済予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 5,000,000 － － － － －
１年内償還予定
4,000,000 － － － － －
の投資法人債
１年内返済予定
33,000,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － 3,000,000 3,000,000 － － 2,000,000
長期借入金 － 23,000,000 26,500,000 25,500,000 16,000,000 14,000,000
〔有価証券に関する注記〕
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありま 有価証券取引を行っていないため、該当事項はありませ
せん。 ん。
〔デリバティブ取引に関する注記〕
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあ デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあり
りません。 ません。
〔持分法損益等に関する注記〕
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は 本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は
ありません。 ありません。
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〔関連当事者との取引に関する注記〕
１．親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年４月１日 至 2018年９月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期(自 2018年４月１日 至 2018年９月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期(自 2018年４月１日 至 2018年９月30日)
(単位：千円)
議決権等 関係内容
事業の内
資本金また の所有 取引の
属性 会社等の名称 住所 容または 役員の 事業上 取引金額 科目 期末残高
は出資金 (被所有) 内容
職業 兼任等 の関係
割合
営業
不動産開 999
未収入金
その他の 発、ホテ
東京都 不動産の 不動産の 前受金 489,125
関係会社 森トラスト㈱ 30,000,000 ル経営及 なし なし 3,116,779
港区 賃貸 賃貸
の子会社 び投資事 預り敷金
業 及び 926,928
保証金
(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
当期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
(単位：千円)
議決権等 関係内容
事業の内
資本金また の所有 取引の
属性 会社等の名称 住所 容または 役員の 事業上 取引金額 科目 期末残高
は出資金 (被所有) 内容
職業 兼任等 の関係
割合
営業
不動産開 3,398
未収入金
その他の 発、ホテ
東京都 不動産の 不動産の 前受金 489,125
関係会社 森トラスト㈱ 30,000,000 ル経営及 なし なし 3,129,499
港区 賃貸 賃貸
の子会社 び投資事 預り敷金
業 及び 896,057
保証金
(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
４．役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年４月１日 至 2018年９月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
該当事項はありません。
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〔税効果会計に関する注記〕
(単位：千円)
期別 前期 当期
項目 (2018年９月30日) (2019年３月31日)
１．繰延税金資産及び繰延税 (繰延税金資産) (繰延税金資産)
金負債の発生の主な原因 未払事業税損金不算入額 5 未払事業税損金不算入額 22
別内訳 繰延税金資産合計 5 繰延税金資産合計 22
(繰延税金負債) (繰延税金負債)
圧縮積立金 495,211 圧縮積立金 495,211
繰延税金負債合計 495,211 繰延税金負債合計 495,211
(繰延税金負債の純額) 495,206 (繰延税金負債の純額) 495,189
２．法定実効税率と税効果会 法定実効税率 31.51％ 法定実効税率 31.51％
計適用後の法人税等の負 (調整) (調整)
担率との差異の原因とな 支払分配金の損金算入額 △31.61％ 支払分配金の損金算入額 △31.50％
った主な項目別の内訳 その他 0.01％ その他 0.01％
税効果会計適用後の法人税 税効果会計適用後の法人税
△0.09％ 0.02％
等の負担率 等の負担率
〔退職給付に関する注記〕
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。 退職給付制度がないため、該当事項はありません。
〔資産除去債務に関する注記〕
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
該当事項はありません。 該当事項はありません。
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〔セグメント情報等〕
１．セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんの
で記載を省略しています。
２．関連情報
前期(自 2018年４月１日 至 2018年９月30日)
(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載
を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称または氏名 営業収益 関連するセグメント
森トラスト株式会社 3,116,779 不動産賃貸事業
当期(自 2018年10月１日 至 2019年３月31日)
(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載
を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称または氏名 営業収益 関連するセグメント
森トラスト株式会社 3,129,499 不動産賃貸事業
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〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不
動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位：千円)
前期 当期
用途 (自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
貸借対照表計上額
期首残高 221,862,967 221,086,401
オフィスビル 期中増減額 △776,565 △652,169
期末残高 221,086,401 220,434,232
期末時価 246,350,000 248,970,000
貸借対照表計上額
期首残高 69,507,222 69,421,010
商業施設 期中増減額 △86,212 △87,743
期末残高 69,421,010 69,333,266
期末時価 84,650,000 84,750,000
貸借対照表計上額
期首残高 19,484,327 19,352,601
その他 期中増減額 △131,725 △119,674
期末残高 19,352,601 19,232,927
期末時価 20,330,000 20,440,000
貸借対照表計上額
期首残高 310,854,517 309,860,013
合計 期中増減額 △994,503 △859,587
期末残高 309,860,013 309,000,426
期末時価 351,330,000 354,160,000
(注１)該当する賃貸等不動産の概要は後記「５．参考情報／(２)投資不動産物件」をご参照ください。
(注２)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注３)前期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は保有資産の
改修工事であり、減少理由は減価償却費です。
(注４)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
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また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位：千円)
前期 当期
用途 (自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 6,099,574 6,083,410
オフィスビル
不動産賃貸事業費用 2,397,843 2,351,183
不動産賃貸事業損益 3,701,731 3,732,226
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 1,990,603 1,964,550
商業施設
不動産賃貸事業費用 352,985 337,290
不動産賃貸事業損益 1,637,617 1,627,259
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 729,596 723,895
その他
不動産賃貸事業費用 341,022 339,856
不動産賃貸事業損益 388,574 384,038
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 8,819,775 8,771,855
合計
不動産賃貸事業費用 3,091,850 3,028,330
不動産賃貸事業損益 5,727,924 5,743,525
(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、
それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
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〔１口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
(自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
１口当たり純資産額 121,121円 １口当たり純資産額 121,137円
１口当たり当期純利益 3,641円 １口当たり当期純利益 3,666円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間 なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間
の日数による加重平均投資口数で除することにより算 の日数による加重平均投資口数で除することにより算
出しています。 出しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益につ また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益につ
いては、潜在投資口がないため、記載していません。 いては、潜在投資口がないため、記載していません。
(注)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期 当期
(自 2018年４月１日 (自 2018年10月１日
至 2018年９月30日) 至 2019年３月31日)
当期純利益(千円) 4,806,841 4,839,482
普通投資主に帰属しない金額
－ －
(千円)
普通投資口に係る当期純利益
4,806,841 4,839,482
(千円)
期中平均投資口数(口) 1,320,000 1,320,000
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
当期及び前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口) 出資総額(百万円)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2001年10月２日 私募設立 400 400 200 200 (注１)
2002年３月27日 私募増資 5,200 5,600 2,600 2,800 (注２)
2002年７月４日 私募増資 2,600 8,200 1,300 4,100 (注３)
2002年９月27日 私募増資 4,500 12,700 2,250 6,350 (注４)
2003年３月27日 私募増資 40,700 53,400 20,350 26,700 (注５)
2003年９月19日 私募増資 66,600 120,000 33,300 60,000 (注６)
2003年９月30日 私募増資 40,000 160,000 20,000 80,000 (注６)
2008年10月１日 第三者割当増資 22,000 182,000 17,600 97,600 (注７)
2010年５月31日 公募増資 60,000 242,000 39,009 136,609 (注８)
2013年10月23日 公募増資 20,000 262,000 15,800 152,410 (注９)
2013年11月21日 第三者割当増資 2,000 264,000 1,580 153,990 (注10)
2014年４月１日 投資口の分割 1,056,000 1,320,000 － 153,990 (注11)
(注１)１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
(注２)１口当たり発行価格500,000円にて新規２物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
い、運用を開始しました。
(注３)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
いました。
(注４)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行
を行いました。
(注５)１口当たり発行価格500,000円にて新規３物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行い
ました。
(注６)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の
追加発行を行いました。
(注７)１口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当によ
る新投資口の追加発行を行いました。
(注８)１口当たり発行価格670,800円(引受価額650,160円)にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的
とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
(注９)１口当たり発行価格815,100円(引受価額790,020円)にて新規物件取得に伴う借入金返済及びその残額につ
いて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする公募による新投資口
の追加発行を行いました。
(注10)１口当たり発行価額790,020円にて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目
的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
(注11)2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による
投資口の分割を行いました。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
４．役員の異動
役員の異動については、開示内容が定まった時点で開示します。
５．参考情報
（１）本投資法人の資産の構成
前期 当期
2018年９月30日現在 2019年３月31日現在
資産の種類 地域区分
保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
(注１)(百万円) (注２)(％) (注１)(百万円) (注２)(％)
東京都心部(注３) 136,579 41.5 135,995 41.4
不動産
その他(注４) 24,050 7.3 24,032 7.3
東京都心部(注３) 114,022 34.7 113,853 34.7
信託不動産
その他(注４) 35,207 10.7 35,118 10.7
小計 309,860 94.2 309,000 94.0
その他の資産 18,910 5.8 19,557 6.0
資産総額計 328,770 100.0 328,557 100.0
(注１)「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。
(注２)「対総資産比率」は、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注３)千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区
(注４)首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及びその他主要都市
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
（２）投資不動産物件
2019年３月31日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託
不動産は計15物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基
づく信託受託者によって賃貸されています。
① 不動産及び信託不動産の内容一覧
2019年３月31日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信
託不動産の概要は以下のとおりです(以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個
別に、または総称して「不動産等資産」といいます。)。
不動産等資産の概要
面積(注１) 所有形態
構造(注２)
名称 所在地(地番)(注１)
/階数(注１)
土地(㎡) 建物(㎡) 土地 建物
SRC・RC・S
東京汐留ビルディング(注３) 東京都港区東新橋一丁目12番１ 17,847.73 191,394.06 所有権 所有権
B４/37F
S・SRC
ONビル(注４) (注５) 東京都品川区北品川五丁目746番１他 10,850.67 32,812.27 所有権 所有権
B２/21F
SRC・S
紀尾井町ビル(注５) (注６) 東京都千代田区紀尾井町３番３他 9,291.93 63,535.55 所有権 所有権
B４/26F
S・SRC
大崎MTビル(注４) 東京都品川区北品川五丁目689番２他 13,852.74 26,980.68 所有権 所有権
B３/14F
S・SRC
御堂筋MTRビル(注５) 大阪市中央区淡路町三丁目43番５ 1,560.98 15,129.16 所有権 所有権
B２/13F
SRC
広尾MTRビル(注５) 東京都渋谷区恵比寿二丁目91番１他 1,671.79 6,709.80 所有権 所有権
B１/7F
S・RC
天神プライム(注５) (注７) 福岡市中央区天神二丁目138番他 1,110.73 7,722.04 所有権 所有権
B１/12F
A館：SRC
A館：11,636.35
B１/９F
新横浜TECHビル(注８) 横浜市港北区新横浜三丁目９番１他 2,671.11 B館：13,550.87 所有権 所有権
B館：S・SRC
合計：25,187.22
B１/16F
S・SRC
渋谷フラッグ(注５) 東京都渋谷区宇田川町81番11他 1,026.44 7,766.49 所有権 所有権
B２/９F
S・SRC・RC
新橋駅前MTRビル 東京都港区新橋二丁目28番２他 1,069.88 7,820.45 所有権 所有権
B２/８F
S
イトーヨーカドー湘南台店 神奈川県藤沢市石川六丁目２番１ 35,209.93 53,393.66 所有権 所有権
５F
S
コーナン相模原西橋本店 相模原市緑区西橋本五丁目４番４ 19,878.57 40,283.77 所有権 所有権
５F
フレスポ稲毛(注５) 千葉市稲毛区長沼原町731番17 39,556.71 － － 所有権 －
SRC・S
ホテルオークラ神戸(注５) 神戸市中央区波止場町48番１他 30,944.44 72,246.86 所有権 所有権
B２/35F
RC
パークレーンプラザ 東京都渋谷区神宮前二丁目30番６ 1,702.95 5,246.78 所有権 所有権
B１/７F
(注１)「所在地(地番)」、「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注２)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注３)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。
当該土地のうち、本投資法人の共有持分は100分の50です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資
法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積は95,697.03㎡です。
(注４)ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地３筆の合計面積(10,850.67㎡)であ
り、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎MTビル
の敷地として保有しています。従って、当該３筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面
積として各々に記載しています。
また、大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んで
います。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、１筆(面積121.28㎡)については本投
資法人が５分の１の共有持分を保有し、３筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有
しています。また、大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は
24,495.21㎡です。
(注５)上記15物件のうち、ONビル、紀尾井町ビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、渋谷フラッグ、フレスポ稲毛及びホテルオ
ークラ神戸は信託不動産に、その他の７物件は不動産に分類されます。またフレスポ稲毛にかかる信託不動産は土地のみであり、建物
は含まれていません。詳細は、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
(注６)紀尾井町ビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全８筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地
全８筆のうち、５筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、紀尾井
町ビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一
の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
(注７)天神プライムの土地面積は、本件建物の敷地である土地全７筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全７筆の
うち、６筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、１筆(面積28.98㎡)は本投
資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。
(注８)新横浜TECHビルは、A館及びB館の２棟の建物とその敷地により構成される不動産です。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2019年３月期 決算短信
不動産等資産の区分、価格及び投資比率
期末算定 直接
取得価格 DCF法
用途区分 帳簿価額 価額 還元法 期末算定価額 投資比率
地域区分 名称 (注２)
(注１) (百万円) (注３) 還元 最終還元 評価機関 (注４)
(百万円) 割引率
(百万円) 利回り 利回り
株式会社立地
東京汐留ビルディング 110,000 102,304 131,000 3.4％ 3.4％ 3.6％ 33.9％
評価研究所
一般財団法人
ONビル 39,900 39,341 32,000 3.7％ 3.4％ 3.9％ 日本不動産 12.3％
研究所
オフィス 大和不動産鑑
ビル 紀尾井町ビル 34,300 33,578 37,400 3.3％ 3.1％ 3.5％ 10.6％
定株式会社
一般財団法人
14,386
大崎MTビル 13,173 14,600 3.6％ 3.3％ 3.8％ 日本不動産 4.4％
(注５)
研究所
大和不動産鑑
広尾MTRビル 8,100 8,388 8,190 3.8％ 3.5％ 3.9％ 2.5％
東京 定株式会社
都心部 小計 206,686 196,786 223,190 ― 63.8％
一般財団法人
渋谷フラッグ 32,040 32