2021年9⽉期（ 第39期 ）
決算説明資料
（証券コード︓8961）
https://www.mt-reit.jp/
（資産運⽤会社）
MEMO
⽬次
1. 決算概要と業績予想について 3 5. 参考資料 30
2021年9⽉期決算ハイライト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31
2021年9⽉期決算概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5 損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2021年9⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 6 ⾦銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・ 33
2022年3⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 財務指標の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2022年3⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 8 資産規模、LTV及び1⼝当たり分配⾦の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35
2022年9⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 期末ポートフォリオ⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36
2. 運⽤状況 10 物件別期末算定価額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
内部成⻑（環境認識及び今後の⽅針）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11 稼働率の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38
内部成⻑（当期におけるテナント動向／オフィス6物件の賃料改定 期末稼働率及び賃貸借契約の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 39
の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収⽀・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40
保有物件の運⽤状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
有利⼦負債⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 43
外部成⻑（環境認識及び今後の⽅針）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
投資主の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 44
財務の状況（当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について) 15
投資⼝価格の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 45
財務の状況（有利⼦負債及び格付の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
東京23区の⼤規模オフィス供給量について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 46
3. ESGに関する取組みについて 17
主要都市の空室率及び賃料単価の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 47
ESGに関する取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
資産運⽤会社に対する運⽤報酬について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 48
4. 本投資法⼈の特徴 26
注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 49
本投資法⼈の特徴・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
注意事項 ／ ご連絡先
森トラストグループについて・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
本資料は情報提供を⽬的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を⽬的としたものではありません。投資⼝のご購⼊にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。
本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は将来の業績を保証するものではありません。本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、
その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更または廃⽌される場合がございますので、あらかじめご了承ください。
2
1. 決算概要と業績予想について
3
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
2021年9⽉期決算ハイライト 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦
3,550円 （前期実績⽐▲325円、予想⽐+158円）
2021年9⽉期末現在（括弧内は前期⽐増減）
Asset Debt
物件数 ︓16物件 (+1物件) 有利⼦負債残⾼ ︓1,550億円 (▲20億円)
期中平均⾦利 ︓ 0.45% (▲0.00％)
資産規模 ︓3,243億円 (+2億円) (注1)
LTV ︓ 47.2% (▲0.3%)
稼働率 ︓ 99.1% (▲0.2%)
※サブリースベース ︓ 91.9% (▲6.7%) (注2) ⻑期発⾏体格付 ︓AA 安定的 / ⽇本格付研究所 JCR
期末算定価額︓3,413億円 (▲12億円)
Equity
含み益 ︓ 350億円 (▲19億円) (注3)
発⾏済⼝数 ︓1,320,000⼝ (ー)
投資⽐率 ︓[エリア別] 東京都⼼部 80.2% (+0.0%)
[⽤途別] オフィスビル 71.2% (+0.0%) 1⼝当たりNAV ︓147,877円 (▲1.0%) (注4)
投資⼝価格 ︓148,100円 / 2021年9⽉30⽇終値
本ページに関する注記はP49～P50をご参照下さい。 4
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
2021年9⽉期決算概要 1. 決算概要と業績予想について
東京汐留ビルディングのエンドテナント退去の影響があったものの、同物件の⼀部譲渡
による売却益計上により営業収益は前期⽐+412百万円 ▮ 主な変動要因
（なお、リーシング⻑期化に備え売却益の⼀部を内部留保） 前期⽐
予想⽐では、賃料減額が想定を下回ったこと等による収益の上振れ、また仲介⼿数料や 営業収益
修繕費の下振れもあり、1⼝当たり分配⾦は+158円の3,550円で着地 ＜不動産賃貸事業収益＞
● 物件⼊替による影響 25百万円
（単位︓百万円） ● 解約違約⾦（発⽣－剥落） 20百万円
● 東京汐留ビルディング(以下、汐留)での⼊退去による影響 ▲938百万円
2021/3期 2021/9期 2021/9期
● その他物件での⼊退去 ▲123百万円
実績 予想 実績 前期⽐ 予想⽐
● 賃料改定による影響 ▲10百万円
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
＜不動産等売却益＞
営業収益 8,789 9,180 9,202 412 21 ● 汐留⼀部譲渡による売却益の発⽣ 1,433百万円
不動産賃貸事業収益 (a) 8,789 7,751 7,768 ▲ 1,021 16 営業費⽤
不動産等売却益 － 1,429 1,433 1,433 4
＜不動産賃貸事業費⽤＞
営業費⽤ 3,325 3,830 3,638 313 ▲ 191 ● 管理業務費の増加(汐留ML契約変更及び新規物件取得等) 297百万円
不動産賃貸事業費⽤ (b) 2,880 3,341 3,152 272 ▲ 189 ● 季節変動等による⽔道光熱費の増加等 19百万円
公租公課 964 964 958 ▲6 ▲5 ● 修繕費の減少 ▲26百万円
諸経費 788 1,262 1,080 291 ▲ 182 ● 減価償却費の減少 ▲12百万円
減価償却費 (c) 1,126 1,114 1,113 ▲ 12 ▲ 1 ＜販売費及び⼀般管理費＞
● 控除対象外消費税の増加（⼟地売却に伴う課税売上低下） 24百万円
販売費及び⼀般管理費 445 489 486 41 ▲2 ● 投資主総会関連費⽤ 13百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,909 4,409 4,615 ▲ 1,293 205
営業外収益／営業外費⽤
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,036 5,524 5,729 ▲ 1,306 204
営業利益 5,464 5,350 5,563 98 213 ● 保険⾦対応⼯事の剥落 ▲８百万円
営業外収益 36 0 0 ▲ 35 0 予想⽐
営業外費⽤ 385 373 358 ▲ 26 ▲ 14
営業収益
経常利益 5,116 4,976 5,205 89 228
税引前当期純利益 5,116 4,976 5,205 89 228 ＜不動産賃貸事業収益＞
● 賃料減額想定差異 29百万円
法⼈税、住⺠税及び事業税 0 1 0 ▲0 ▲0
● ⼊退去想定差異 15百万円
法⼈税等調整額 ▲0 156 163 163 6 ● 汐留退去精算⾦の発⽣ 10百万円
当期純利益 5,115 4,819 5,041 ▲ 73 222 ● 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響によるテナント利⽤の減少に伴う ▲39百万円
⽔道光熱収⼊の下振れ
圧縮積⽴⾦純増額 － 341 355 355 14 営業費⽤
分配⾦総額 5,115 4,477 4,686 ▲ 429 208 ＜不動産賃貸事業費⽤＞
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,875 3,392 3,550 ▲ 325 158 ● 仲介⼿数料の下振れ ▲68百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － － ● 修繕費の下振れ ▲58百万円
● 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響によるテナント利⽤の減少に ▲57百万円
■ 内部留保残⾼ 伴う⽔道光熱費の下振れ
（百万円）
2021/3期 2021/9期 営業外費⽤
前期⽐
実績 実績 ● ⽀払利息の下振れ ▲14百万円
（※）
1,567 2,086 519 ※ 法⼈税等調整額+圧縮積⽴⾦純増額 5
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2021年9⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
（単位︓円）
内部留保への繰⼊
資産運⽤報酬 (汐留ビル売却益の⼀部)
の増加
1,086
解約違約⾦
3,875 ▲16 ▲18
19 15 控除対象外 393
物件⼊替 消費税の増加 ▲325円
による増加 （⼟地売却に伴う 3,550
固定資産税 課税売上低下）
の減少 3,392 +158円
資産運⽤報酬
（建物評価額の⾒直し）
の減少
▲710 6 減価償却費 （⼀時的要因除く） 659
修繕費
汐留⼊退去 ▲101 ▲14 の減少
の減少
保険⾦対応⼯事
による影響
9 16 669
その他物件 ⽔道光熱収⽀ 20 の剥落
のテナント⼊退去 の変動等
/賃料改定 ▲225 ▲10 ▲6 ▲2 汐留⼀部譲渡
による影響
管理業務費 投資主総会 その他 による売却益 汐留ビル売却益
関連費⽤ の発⽣ からの充当
の増加
(汐留ML契約変更
及び新規物件取得等)
汐留ビル売却益
からの充当
物件⼊替関連
（⼀時的要因）
+33 +13 +48 +44
賃料減額想定差異 +22 ⽔道光熱収⼊の下振れ▲30 仲介⼿数料の下振れ +51 修繕費の下振れ
⼊退去想定差異 +11 ⽔道光熱費の下振れ +43 その他 ▲3
予想⽐との主な差異要因
2021/3期 2021/9期 2021/9期
実績 実績 予想
当期 2021/5公表
6
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
2022年3⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
前期同⽔準の不動産等売却益を計上したことに加え、リーシングの進捗や、
退去・賃料減額の想定⽐下振れにより賃料収⼊を上⽅修正 1⼝当たり分配⾦予想
（なお、リーシング⻑期化に備え売却益の⼀部を内部留保）
公租公課、管理業務費、修繕費、⽀払利息の下⽅修正もあり、利益予想を上⽅修正 3,075円（前期⽐▲475円、前回予想⽐+75円）
1⼝あたり分配⾦は前回予想⽐＋75円の3,075円を⾒込む
（単位︓百万円）
2021/9期 2022/3期 2022/3期 ▮ 主な変動要因
実績 前回予想 今回予想 前期⽐ 前回予想⽐ 前期⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
営業収益 9,202 8,277 8,415 ▲ 787 137 営業収益
不動産賃貸事業収益 (a) 7,768 6,846 6,983 ▲ 784 137 ● 物件⼊替による影響 205百万円
不動産等売却益 1,433 1,431 1,431 ▲2 － ● 汐留での⼊退去による影響 ▲655百万円
● 新橋駅前MTRビルでの退去による減少 ▲229百万円
営業費⽤ 3,638 3,569 3,541 ▲ 97 ▲ 28
● その他物件での⼊退去による影響 ▲55百万円
不動産賃貸事業費⽤ (b) 3,152 3,101 3,075 ▲ 76 ▲ 25 ● 解約違約⾦の剥落 ▲31百万円
公租公課 958 878 872 ▲ 85 ▲5 ● 賃料改定による影響 ▲10百万円
諸経費 1,080 1,095 1,076 ▲4 ▲ 19 営業費⽤
減価償却費 (c) 1,113 1,127 1,127 13 ▲0 ＜不動産賃貸事業費⽤＞
販売費及び⼀般管理費 486 468 465 ▲ 20 ▲2 ● 汐留⼀部譲渡による固定資産税の減少 ▲83百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 4,615 3,744 3,908 ▲ 707 163 ● 燃料調整費上昇による⽔道光熱費の増加等 22百万円
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 5,729 4,872 5,035 ▲ 694 162 ● 修繕費の減少等 ▲28百万円
● 物件⼊替による減価償却費の増加等 13百万円
営業利益 5,563 4,707 4,873 ▲ 689 165
＜販売費及び⼀般管理費＞
営業外収益 0 0 0 ▲0 － ● 投資主総会関連費⽤の剥落 ▲13百万円
営業外費⽤ 358 379 362 3 ▲ 17 ● 資産運⽤報酬の減少 ▲10百万円
経常利益 5,205 4,328 4,511 ▲ 694 183
税引前当期純利益 5,205 4,328 4,511 ▲ 694 183 前回予想⽐
法⼈税、住⺠税及び事業税 0 1 1 0 －
営業収益
法⼈税等調整額 163 115 142 ▲ 21 26
当期純利益 5,041 4,211 4,368 ▲ 673 156 ● テナント⼊退去による上⽅修正 78百万円
● テナント退去想定の下振れ等による上⽅修正 58百万円
前期繰越利益 0 1 － ▲0 ▲1
● 賃料減額が想定を下回ったことによる上⽅修正 11百万円
当期未処分利益 5,041 4,212 4,368 ▲ 673 155
営業費⽤
圧縮積⽴⾦純増額 355 252 309 ▲ 46 57 ● 公租公課の下⽅修正 ▲5百万円
分配⾦総額 4,686 3,960 4,059 ▲ 627 99 ● 管理業務費の下⽅修正 ▲16百万円
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,550 3,000 3,075 ▲ 475 75 ● 修繕費の下⽅修正 ▲7百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － － 営業外費⽤
■ 内部留保残⾼ ● ⽀払利息の下⽅修正 ▲17百万円
（百万円）
2021/9期 2022/3期 2022/3期
実績 前回予想 今回予想
前期⽐ 前回
(※) 予想⽐
2,086 2,433 2,538 451 105 ※ 法⼈税等調整額+圧縮積⽴⾦純増額 7
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2022年3⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
汐留譲渡に関する⼀時的要因 （単位︓円）
譲渡益分 1,086
運⽤報酬 ▲ 16
資産運⽤報酬 内部留保への繰⼊
3,550 控除対象外消費税 ▲ 18
1,084 の増加 (汐留ビル売却益の⼀部)
内部留保への繰⼊ ▲393
▲16
▲20
659 155 控除対象外
消費税の増加 342
（⼟地売却に伴う
課税売上低下）
3,075
物件⼊替
による影響
+75円 3,000
汐留⼀部譲渡
による
固定資産税 修繕費
投資主総会 706
▲496 の減少 の減少等
関連費⽤ 769
の剥落
汐留⼊退去 解約違約⾦ 63 21 10
による影響 の剥落
▲173 ▲12 ▲10 ▲7 汐留⼀部譲渡
新橋MTRビル ▲49 ▲24 その他 による売却益
⽔道光熱収⽀ 物件⼊替 汐留ビル売却益
退去による減少 の発⽣
の変動等 による減価償却費 からの充当
その他物件の⼊退去 の増加等 汐留ビル売却益
による影響／ からの充当
賃料改定による影響
⼀時的
要因を
除く分配⾦
物件⼊替関連
（⼀時的要因）
2021/9期 2022/3期 2022/3期
実績 予想 前回予想
2021/5公表
当期
8
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
2022年9⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦予想
3,000円 （2022年3⽉期予想⽐▲75円）
（業績予想上の想定）
・ 後継テナント未決定区画は空室が継続、事務所及び住宅については⼀定の退去を⾒込む
・ 物件売却は想定せず
・ 神⾕町トラストタワー取得による固定資産税の費⽤化及び評価替えによる固定資産税の増加を想定
・ 分配⾦は3,000円の⼤台を維持（不⾜分は内部留保取崩しで対応）
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2022/3期予想 2022/9期予想 営業収益
(第40期) (第41期) 増減
＜不動産賃貸事業収益＞
(A) (B) (B-A)
● テナント⼊退去及び賃料改定等による影響 42百万円
営業収益 8,415 6,818 ▲ 1,596 ● 季節変動等による⽔道光熱収⼊の増加等 21百万円
不動産賃貸事業収益 6,983 6,818 ▲165 ● 新橋駅前MTRビルでの退去による減少 ▲229百万円
不動産等売却益 1,431 － ▲ 1,431 ＜不動産等売却益＞
営業利益 4,873 3,270 ▲ 1,602 ● 売却益の剥落 ▲1,431百万円
経常利益 4,511 2,891 ▲ 1,619
営業費⽤
法⼈税等調整額 142 ▲ 336 ▲ 478
当期純利益 4,368 3,226 ▲ 1,141 ＜不動産賃貸事業費⽤＞
● 神⾕町トラストタワー取得による固定資産税の費⽤化及び評価替えによ 73百万円
圧縮積⽴⾦純増額 309 ▲ 733 ▲ 1,042
る固定資産税の増加
分配⾦総額 4,059 3,960 ▲ 99 ● 修繕費の減少 ▲11百万円
１⼝当たり分配⾦(円) 3,075 3,000 ▲ 75 ＜販売費及び⼀般管理費＞
発⾏済投資⼝の総⼝数(⼝) 1,320,000 1,320,000 － ● 控除対象外消費税の減少 ▲27百万円
● 資産運⽤報酬の減少 ▲24百万円
■ 内部留保残⾼
（百万円）
2022/3期 2022/9期
予想 予想 前期⽐
(※)
2,538 1,468 ▲ 1,069 ※ 法⼈税等調整額+圧縮積⽴⾦純増額
9
2. 運⽤状況
10
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
内部成⻑（環境認識及び今後の⽅針） 2. 運⽤状況
現状の環境認識
・ 新型コロナウイルス感染症の影響により、不動産賃貸市場はオフィスの空室率上昇と賃料⽔準の下落が続いているが、⾜許でその幅は⼩さく
なりつつある
・ ワクチン接種の進捗及び新規オフィスビル供給減少により、オフィス需要の緩やかな回復が期待される
今後の⽅針
・ 空室率は上昇傾向にあるため、マーケット状況及びテナントニーズに応じた柔軟な対応により、稼働率確保を重視した運営を⾏う
・ 増額改定余地があるテナントに対しては、企業業績に気を配りながら引き続き賃料改定交渉を進める
・ 賃料減額等の要請を受けた場合、社会情勢と投資主利益を勘案し総合的に判断
（具体的には、テナントの業績、賃料ギャップ、リーシングの難易度、ポートフォリオ収益への影響、ポートフォリオの稼働状況等を踏まえて個別に検討）
11
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
内部成⻑（当期におけるテナント動向／オフィス6物件の賃料改定の状況） 2. 運⽤状況
当期におけるテナント動向
・当期、新型コロナウイルス感染拡⼤の影響を理由とした減額は3件、退去は1件
オフィス6物件（紀尾井町ビル、⼤崎MTビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、新横浜TECHビル）の賃料改定の状況
・ 当期改定したテナントのうち、9％で増額、 75％で据置、17％で減額改定を実施（割合は⾯積ベース）
・ 2022/3期、2022/9期の交渉⽅針はオフィス空室率が上昇傾向にある賃貸市場を考慮し保守的に設定
▮ 改定実績及び改定予定契約の交渉⽅針
4%
100%
8%
15% 17%
25%
80% 43%
39% ＜凡例＞
60% 58% 合意内容
73% 69% 減額
60% 据置
8% 増額
92% 75%
40% 85%
75% 交渉⽅針(注2)
57% 37% 据置
20% 40% 42% 増額または据置
27% 31% 増額
9% 11% ※改定対象⾯積に占める⾯積割合
0%
2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期 2021/3期 2021/9期 2022/3期 2022/9期
当期
改定対象⾯積（注1） 5,410㎡ 9,603㎡ 22,442㎡ 9,865㎡ 10,891㎡ 10,895㎡ 25,006㎡ 9,694㎡ 12,323㎡ 10,972㎡
本ページに関する注記はP49～P50をご参照下さい。 12
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
保有物件の運⽤状況 2. 運⽤状況
東京汐留ビルディング
・ 当期は引き続き稼働率確保に向けてリーシングに注⼒するも、新型コロナウイルス感染症の再拡⼤により、企業のオフィス移転の動きが停滞し、
思うようにリーシングは進捗せず
・ 決算発表⽇時点において、オフィス・店舗区画における稼働率は44.8%、全体の稼働率では61.3％（契約締結ベース）
・ 緊急事態宣⾔終了による企業のオフィス移転再開の動きに期待（企業の出社率の上昇や新規供給の減少によりオフィス需要回復の⾒込み）
（参考）東京汐留ビルディング⼀部譲渡、神⾕町トラストタワー取得
・ 物件⼊替を2回に分けて実施 （1回⽬:2021年7⽉1⽇、2回⽬:2021年10⽉1⽇）
・ 譲渡に伴い2021年9⽉期及び2022年3⽉期に不動産売却益各約14億円を計上
新橋駅前MTRビル
・ ⼀棟借りテナントが2021年12⽉末をもって退去予定
・ 引き続きリーシングと売却の両⾯で検討中
・ 取得意向が強い相⼿先を複数件確認している状況
・ 今後は、ポートフォリオ全体の運⽤状況などを総合的に判断し⽅針を決定予定
新横浜TECHビル
・ 物件全体の約55%（2021年9⽉末時点）を占める主要テナントが2021年12⽉末までに⼀部区画を残し退去予定
・ テナント需要は⼀定程度あり、早期埋め戻しを⽬指す
- 現在契約に向けて最終調整中のものを含めると稼働率は約60％まで回復済み
- 後継テナントの賃料は前テナント⽐平均で3割程度増加
天神プライム
・ 借地部分（敷地全体の2.6％）について、所有者の譲渡意向を受け、流動性向上と不動産賃貸事業損益増加を企図して、
2021年12⽉1⽇付で取得予定（取得価格︓110百万円）
13
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
外部成⻑（環境認識及び今後の⽅針） 2. 運⽤状況
現状の環境認識
・ 国内外の投資家の物件取得意欲は引き続き⾼い状況にあり、取引利回りは低い⽔準が継続
・ 財務体質強化を図る事業会社からの資産売却が複数あったが、引き続き投資対象となる物件売却は限定的
・ 不動産投資家のマーケットサイクル認識では、ピークアウトしたと考える投資家が増加
投資市場の状況
▮ 標準的なAクラスビルの取引利回りの推移 ▮ 不動産売買の件数と⾦額の推移 ▮不動産投資家のマーケットサイクルの認識状況
0% 20% 40% 60% 80% 100%
件数 売買⾦額 （千億円）
20.6 21.7 25 2014/4
19.5
（件） 18.6 17.2 19.0 17.3
17.5 20 2015/4
7% 1,000 14.2
15 2016/4
893
816 10 2017/4
6% 800 786 783 772
720 736 5 2018/4
684 653 0 2019/4
600
5% 2020/4
2021/4
400 0% 20% 40% 60% 80% 100%
4% （半年後の予想について 2021/4時点）
仙台 札幌
2021/10
福岡 名古屋
200
⼤阪御堂筋 東京都⼼部
4 5
3% 6
3 7
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
0 2 8
1
1〜6⽉ 7〜12⽉ 1〜6⽉ 7〜12⽉ 1〜6⽉ 7〜12⽉ 1〜6⽉ 7〜12⽉ 1〜6⽉
回復期 拡⼤期 縮⼩期 後退期
出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成 2017 2018 2019 2020 2021
東京都⼼部︓同調査における丸の内・⼤⼿町、⽇本橋、⻁ノ⾨、⻄新宿、渋⾕、
出所︓⽇経BP「⽇経不動産マーケット情報 2017.5、2017.8、2017.11、 出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成
⼤崎の単純平均値
2018.2、2018.5、2018.8、2018.11、2019.2、2019.5、2019.8、
＊各年10⽉時点の数値／2021年は4⽉時点の数値 ＊東京（丸の内、⼤⼿町地区）についてのマーケットサイクル（市況動向）の認識
2019.11、2020.2、2020.5、2020.8、2020.11、2021.2、2021.5、
2021.8」を基に当社作成
今後の⽅針
・ 物件の中⻑期価値に⼒点を置いた厳選投資のスタンスを継続（不動産価格の調整局⾯を視野に⼊れて投資環境の変化を注視）
・ 引き続きポートフォリオの安定性と質の向上に向けた施策を検討
14
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
財務の状況（当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について） 2. 運⽤状況
当期の運営実績
（借⼊実績） ●借⼊実績の推移
15
低⾦利環境が継続するなか、借り換えにより 0 2 4 6 8 10 12
資⾦調達コストの低減と、借⼊期間の⻑期化の両⽴を実現
13
0.81%
0.72%
11
返済概要 借⼊概要 0.68%
0.71%
0.65%
総額 19,000百万円 総額 17,000百万円 0.47%
0.61%
9
0.51%
平均借⼊期間 3.6年 平均借⼊期間 5.3年 0.45%
0.37%
0.41%
0.43%
7
平均利率 0.47% 平均利率 0.43% 0.34% 各期返済分平均利率
0.35%
0.31%
5
0.30% 各期返済分平均借⼊期間
0.21%
（注）平均利率は、返済時または借⼊時における加重平均です。 （年） 0.11%
5.1 5.1 5.3 各期借⼊分平均利率
3
4.2 4.5 4.7 4.3
0.01%
4.0 3.7 3.6
1
各期借⼊分平均借⼊期間
（年）
-1
2019/9期 2020/3期 2020/9期 2021/3期 2021/9期
返済期⽇の分散状況 （第35期） （第36期） （第37期） （第38期） （第39期）
（百万円）
投資法⼈債 ⻑期借⼊⾦ 短期借⼊⾦
25,000
（1年以内の返済予定の借⼊⾦について）
2022年3⽉期 2022年9⽉期
20,000 返済概要 返済概要
3,000 3,000
総額 17,500百万円 総額 20,000百万円
平均借⼊期間 4.6年 平均借⼊期間 4.5年
15,000 平均利率 0.53% 平均利率 0.45%
10,000 14,500
17,000 8,500
9,500
14,000 13,500
5,000 9,500 10,000
5,000 6,500 6,500
5,500 5,500
4,000 5,000 1,500
3,000 3,000
1,000 1,500 1,500 1,000 1,000 1,000
0
2022/3期 2022/9期 2023/3期 2023/9期 2024/3期 2024/9期 2025/3期 2025/9期 2026/3期 2026/9期 2027/3期 2027/9期 2028/3期 2028/9期 2029/3期 2029/9期 2030/3期 2030/9期 2031/3期 2036/3期 2037/3期
(第40期) (第41期) (第42期) (第43期) (第44期) (第45期) (第46期) (第47期) (第48期) (第49期) (第50期) (第51期) (第52期) (第53期) (第54期) (第55期) (第56期) (第57期) (第58期) (第68期) (第70期)
15
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
財務の状況（有利⼦負債及び格付の状況） 2. 運⽤状況
▮ 有利⼦負債の状況 （単位︓百万円） ▮ 有利⼦負債残⾼の内訳（2021/9期末） （単位︓百万円）
2021/3期末 2021/9期末 区分 調達先 残⾼ 構成⽐
(第38期末) (第39期末) 前期⽐
借⼊⾦ みずほ銀⾏ 31,000 20.0%
有利⼦負債残⾼ 157,000 155,000 ▲ 2,000 三井住友銀⾏ 27,000 17.4%
三井住友信託銀⾏ 19,000 12.3%
短期借⼊⾦ 10,000 6,000 ▲ 4,000
三菱ＵＦＪ銀⾏ 16,000 10.3%
⻑期借⼊⾦（1年内返済予定含む） 133,000 135,000 2,000 ⽇本政策投資銀⾏ 12,500 8.1%
投資法⼈債（1年内償還予定含む） 14,000 14,000 ー りそな銀⾏ 6,000 3.9%
福岡銀⾏ 5,500 3.5%
ＬＴＶ（期末総資産有利⼦負債⽐率） 47.5% 47.2% ▲0.3%
あおぞら銀⾏ 5,500 3.5%
⻑期⽐率（1年内返済・償還予定含む） 93.6% 96.1% 2.5% 農林中央⾦庫 4,500 2.9%
固定⾦利⽐率 93.6% 96.1% 2.5% ⻄⽇本シティ銀⾏ 3,500 2.3%
信⾦中央⾦庫 2,000 1.3%
期中平均利率 0.45% 0.45% ▲0.00%
七⼗七銀⾏ 1,500 1.0%
短期借⼊⾦ 0.20% 0.21% 0.01% ⼋⼗⼆銀⾏ 1,000 0.6%
⻑期借⼊⾦・投資法⼈債 0.47% 0.46% ▲0.01% みずほ信託銀⾏ 1,000 0.6%
⾜利銀⾏ 1,000 0.6%
平均有利⼦負債残存期間 2.9年 3.0年 0.1年
住友⽣命保険 1,000 0.6%
新⽣銀⾏ 1,000 0.6%
⽇本⽣命保険 1,000 0.6%
▮ 格付の状況
第⼀⽣命保険 500 0.3%
信⽤格付業者 株式会社⽇本格付研究所（ＪＣＲ） 三井住友海上⽕災保険 500 0.3%
⼩計 141,000 91.0%
格付対象 ⻑期発⾏体格付
投資法⼈債 14,000 9.0%
格付（⾒通し） ＡＡ （安定的）
合計 155,000 100.0%
▮ LTVの推移 LTV基準値︓50％
48.2% 48.0% 48.0%
47.2% 47.1% 47.1% 47.5% 47.2%
47.2% 47.2% 47.1%
46.4%
2016/3期末 2016/9期末 2017/3期末 2017/9期末 2018/3期末 2018/9期末 2019/3期末 2019/9期末 2020/3期末 2020/9期末 2021/3期末 2021/9期末
(第28期末) (第29期末) (第30期末) (第31期末) (第32期末) (第33期末) (第34期末) (第35期末) (第36期末) (第37期末) (第38期末) (第39期末)
16
3. ESGに関する取組みについて
17
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
ESGに関する取組み（サステナビリティ⽅針/サステナビリティ推進体制） 3. ESGに関する取組みについて
サステナビリティ⽅針 サステナビリティ推進体制
本投資法⼈の資産運⽤会社は、「サステナビリティ⽅針」を制定し、中⻑期的な投 ▮ サステナビリティ推進会議
資法⼈の投資主価値向上に向けて、資産運⽤業務における環境配慮、社会貢献 サステナビリティに係る⽅針や⽬標を実現するため、「サステナビリティ推進会議」を
及び組織のガバナンス強化等のサステナビリティ向上への取組みを進めています。 定期的に開催しています。
▮ サステナビリティ⽅針 （構成メンバー）
1. 省エネルギーと温室効果ガス(GHG）排出削減の推進 ・取締役社⻑ （サステナビリティ推進に係る事項の最終決定権限者）
運⽤不動産における効率的なエネルギー利⽤推進、省エネルギーや低炭素 ・その他取締役
化に資する設備等の導⼊
・各運⽤本部の運⽤戦略部⻑及び投資運⽤部⻑ （サステナビリティ推進
に係る事項の執⾏責任者）
2. 循環型社会への貢献 ・企画財務部⻑
節⽔や廃棄物削減のための3R等、限りある資源の有効活⽤の取組み推進
・コンプライアンス・オフィサー
・その他執⾏責任者が必要と認めた者
3. 社内体制整備とコンプライアンス
本⽅針に基づく取組みを効果的に推進するための社内体制整備、法規制 （審議・報告内容、開催頻度、検討プロセス）
遵守、従業員に対するESGに関する教育・啓発活動
・サステナビリティに係るポリシー等の制定・改廃、サステナビリティ⽅針に基づく
各種施策について審議、報告
４. 健康と快適性の増進
・推進会議は年4回の開催とし、施策の検討・⽴案→進捗状況・分析結果
テナントや施設利⽤者の健康・安全と快適性の向上を⽬指した資産運⽤、
の報告・評価→改善策の検討・⽴案というPDCAサイクルを回すことで、継
従業員に対する働きやすい職場環境作り
続的な改善を実施
・推進会議で検討された内容は、資産運⽤会社の職務権限規程に基づいて
５. 気候変動・レジリエンスへの対応
決定・実⾏
気候変動への適応と緩和に関する取り組みを推進
６. 社外関係者との協働 ▮ サステナビリティ従業員研修
テナントや取引先、地域コミュニティ等の社外関係者との良好な関係構築 サステナビリティに関する意識が従業員に浸透するように、環境教育・啓発活動
の⼀環として、定期的に外部のコンサルティング会社を招いてサステナビリティに関
７. 情報開⽰
する従業員研修を実施しています。
本⽅針やサステナビリティに関する取組み状況等の情報について広く開⽰
18
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
ESGに関する取組み（マテリアリティ及びSDGsとの関連／GRESB評価） 3. ESGに関する取組みについて
マテリアリティ及びSDGsとの関連 GRESBリアルエステイト評価
本投資法⼈は、REITセクターで認識される課題、外部のESG評価、近年の社会 本投資法⼈は、2021年の本調査において、ESG推進のための⽅針や組織体制
動向等を考慮して課題を抽出し、本投資法⼈のこれまで及び現在の主な取組み などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテ
並びに重要性・優先度を踏まえ、本投資法⼈としてマテリアリティを特定しています。 ナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双⽅において優れ
また、マテリアリティへの取組みを通じて、「SDGｓ（持続可能な開発⽬標）」の た参加者に与えられる「Green Star」を5年連続で取得しました。
⽬標達成への貢献を⽬指しています。 なお、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付されるGRESBレーティングで
は「4 Stars」を取得しました。
また、ESG 情報開⽰の充実度を測る GRESB 開⽰評価において、環境配慮や
サステナビリティの取組みに関する情報開⽰が優れていることが評価され、5 段階の
うち最上位の「A」評価を2年連続で取得しました。
サステナビリティレポートの発⾏
本投資法⼈及び資産運⽤会社のESGに対する考え⽅や様々な取組み等をス
テークホルダーの皆様に対しご報告することを⽬的としたサステナビリティレポートを発
⾏し、本投資法⼈のホームページに掲載しています。
19
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境パフォーマンスデータ
▮ 環境マネジメントシステム(EMS) ▮ 環境パフォーマンス⽬標
本投資法⼈の資産運⽤会社は、省エネルギーと温室効果ガス(GHG)排出削 資産運⽤会社は、2021年度に2025年度までのポートフォリオ全体における
減の推進、資源の有効利⽤を推進するため、環境マネジメントシステムを構築して CO２排出量、エネルギー消費量、⽔消費量の削減⽬標を以下のとおり設定
います。 しています。なお、CO2排出量削減⽬標については、2030年度時点で2013
CO２排出量、エネルギー使⽤量、⽔使⽤量を対象として、⽬標設定、実績把 年度⽐46％減という政府⽬標を念頭に置いて設定されたものです。
握、予実管理、対策実⾏を⾏い、環境負荷の低減を通じた持続可能な循環型
社会実現への貢献に努めています。 CO2 エネルギー ⽔
30％ 削減 15％ 削減 12％ 削減
(原単位ベース︓ (原単位ベース︓ (原単位ベース︓
ベースライン⽐) ベースライン⽐) ベースライン⽐)
• 環境マネジメントシステムの • サステナビリティ⽅針・推進体制の策定
有効性の評価 • 各エネルギー指標の削減⽬標の設定
• 次年度に向けた改善策の⽴案 • 各エネルギー指標の削減計画の策定
※ エネルギー︓電気・ガス・燃料・DHC等 ／⽔︓上⽔・再⽣⽔
※ ベースライン︓2014年度及び2015年度の実績の平均値
Act Plan ※ 原単位は、床⾯積あたりの消費量、排出量をいいます。なお、各物件の保有期間、稼働率で補正の
うえ算出します。
レビュー・改善 計画
▮ 環境パフォーマンス実績
Check Do 項⽬ ベースライン 2018年 2019年 2020年
点検・予実分析 実施 排出量(t-CO2) 39,327 37,296 35,633 29,425
CO2
排出原単位(t-CO2/㎡) 0.095 0.086 0.082 0.068
各エネルギー指標の⽬標管理 消費量(MWh) 101,814 102,433 97,252 82,561
• • 各エネルギー指標の実績値の把握 エネルギー
• 各エネルギー指標の削減計画 • 各エネルギー指標の削減計画の実⾏ 消費原単位(MWh/㎡) 0.246 0.236 0.224 0.190
の進捗確認 消費量(㎥) 546,827 526,507 506,521 319,966
⽔
消費原単位(㎥/㎡) 1.317 1.211 1.164 0.737
※本投資法⼈のベースライン設定時保有不動産全て（売却物件及び底地物件を除く）をデータの集
※ポートフォリオ全て（底地物件を除く）のCO2排出量、エネルギー消費量、⽔消費量のデータ 計対象としていますが、データ把握が困難な部分（住宅の専⽤部等）は除外しています。
に関して第三者（株式会社安井建築設計事務所）の確認を受けています。 ※集計期間は毎年4⽉1⽇から翌年3⽉31⽇までの1年間としています。
20
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境への取組み事例
＜LED照明等の導⼊＞ ＜スマートメーターの導⼊＞
保有不動産の貸室内や共⽤部等にLED照明や⼈感センサー付照明機器を ⼤崎MTビルにおいて、電気使⽤量、使⽤時間等の詳細把握を通じて効率的な
順次導⼊し、環境負荷低減に向けた省エネ活動を推進しています。 エネルギー利⽤を可能とするべくスマートメーターを導⼊しました。
当期、東京汐留ビルディングにおいて、全てのオフィスフロアの専⽤部並びに1
階ロビーのLED化を⾏いました。
また、御堂筋MTRビルにおいて、B1階・ 1階共⽤部のLED化を⾏い、1階ト ＜⽔使⽤量削減・トイレ機器更新による節⽔＞
イレに⼈感センサー付照明機器を導⼊しました。 保有物件の共⽤部にて洗⾯⾃動⽔栓装置設置や節⽔性能の⾼い衛⽣機器
（主な導⼊事例） への更新等を通じて、節⽔に取組んでいます。
・東京汐留ビルディング・ONビル・紀尾井町ビル・⼤崎MTビル・御堂筋MTRビル・広尾MTRビル （主な導⼊事例）
・天神プライム・新横浜TECHビル・渋⾕フラッグ・ホテルオークラ神⼾・パークレーンプラザ 他 ・ONビル・⼤崎MTビル・新横浜TECHビル 他
＜⾼効率熱源機器導⼊・空調設備更新＞ ＜環境汚染等への適切な対応＞
エネルギー効率に優れた⾼効率熱源機器の導⼊や、省エネ性能が⾼い⾼効 不動産取得時において、PCB・アスベスト等の有害物質や⼟壌汚染の問題
率空調設備に更新することで、快適性の向上とCO2削減に取組んでいます。 がないか事前に確認することをプロセスに組込んでいます。
（主な導⼊事例） 保有不動産に有害物質等が存在する場合は、法令に則って適切な対策・管
・東京汐留ビルディング・ONビル・紀尾井町ビル・⼤崎MTビル・御堂筋MTRビル・天神プラ 理・処理等の対応を⾏っています。
イム・新横浜TECHビル・IY湘南台・ホテルオークラ神⼾ 他
＜廃棄物管理＞
＜CO2フリー電⼒の活⽤＞
ポートフォリオにおける廃棄物を適切に管理することで、継続的な廃棄物量の
渋⾕フラッグにおいて、⾮化⽯証書を活⽤した使⽤電⼒のCO2フリー化（実質
抑制に取組んでいます。
CO2排出ゼロ）を実現しました。
項⽬ 2020年
廃棄物総量（t） 2,274
※データ把握が困難な物件（住宅等）は除外しています。
※集計期間は毎年4⽉1⽇から翌年3⽉31⽇までの1年間としています。
21
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境への取組み事例
▮テナント・取引先との協働 ▮⽣物多様性の保全
保有するONビル及び⼤崎MTビルは⼤規模再開発事業「⼤崎ビジネスガーデン」を
＜グリーンリースの導⼊＞
⼀部の保有不動産において、本投資法⼈とテナントとの間で環境負荷低減 形成しています。敷地はガーデンの名にふさわしく緑あふれる公開空地を有しており、
を⽬的としたグリーンリースに関する覚書を締結し、電気・ガス・⽔使⽤量の情報 ⾃然との共⽣・共存、⽣物多様性の保全に貢献しています。
共有や環境パフォーマンス向上に関する協議を定期的に⾏っています。
ＯＮビル
＜廃棄物の削減＞
⼯事の施⼯に際して、⼯事業者と協働して、廃棄物の削減に継続的に取組んでいます。
⼤崎MTビル
＜サプライチェーンマネジメント＞
PM会社の選定にあたっては、施設運営管理業務、賃貸運営管理業務、リーシ
ング業務等に加えて、サステナビリティに関する取組み状況等も評価しています。
グリーンビルディング認証の取得
▮ DBJ Green Building認証
本投資法⼈が保有する5物件において、DBJ Green Building認証を取得しています。
ポートフォリオ（底地除く）における認証取得割合は、2021年9⽉期末時点において賃貸可能⾯積ベースで約39%、物件数ベースで
約33％となっています。
★★★★ ★★★ ★★ ★
極めて優れた ⾮常に優れた 優れた ⼗分な
「環境・社会への配慮」が 「環境・社会への配慮」が 「環境・社会への配慮」が 「環境・社会への配慮」が
なされた建物 なされた建物 なされた建物 なされた建物
東京汐留ビルディング(2018) 紀尾井町ビル（事務所）(2020) ONビル（2019） 渋⾕フラッグ（店舗）（2020）
紀尾井町ビル（住宅）(2020) 御堂筋MTRビル（2019）
渋⾕フラッグ（事務所）（2020）
（注）カッコ内は取得または再取得年度
22
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
ESGに関する取組み（社会） 3. ESGに関する取組みについて
地域・コミュニティ等への貢献／テナント満⾜度・快適性向上等に向けた取組み等
▮地域・コミュニティ等への貢献 ▮ テナント満⾜度・快適性向上等に向けた取組み
＜コミュニティサイクルの設置／地域イベント協⼒＞ ＜テナント満⾜度調査＞
定期的な地域清掃活動への参加、街作りに関する各種協議会への参加、コ 事務所や店舗等の⼊居テナントに対してアンケート調査を実施し、本調査の
ミュニティサイクルの設置（紀尾井町ビル、イトーヨーカドー湘南台店）、地域イ 結果をビル管理会社等と共有し、物件の運営管理改善等に活かすことで、継
ベントへの参加協⼒等、地域社会の持続的な発展への貢献に努めています。 続的なテナント満⾜度向上を図っています。
＜テナント快適性向上＞
⼊居テナントの快適性向上等を⽬的として、共⽤部のリニューアル⼯事やバリ
アフリー改修⼯事を実施しています。
コミュニティサイクルの設置(紀尾井町ビル) 御堂筋イルミネーション(御堂筋MTRビル)
＜「ゼロエミッション東京」への協⼒＞
2050年にCO2排出実質ゼロに貢献する「ゼロエミッション東京」を⽬指す東京都の
取組みに協⼒するため、東京都に対し、2020年10⽉に東京都キャップアンドトレード エントランスリニューアル⼯事（新横浜TECHビル） バリアフリー改修⼯事（天神プライム）
制度に基づくCO2削減クレジット15,007tを寄付しました。
＜⽇本⾚⼗字社の活動への協⼒＞ ＜テナントの安全と安⼼への取組み(新型コロナウイルス対応)＞
本投資法⼈では、⽇本⾚⼗字社の活動に賛同し、保有物件へのポスター掲
・ 保有物件のエントランス、エレベーターホール等の共⽤部に消毒液を設置
⽰により啓発活動に協⼒しています。
・ 清掃係員作業時、警備係員巡回時におけるフェイスシールド、マスク、使い捨て
⼿袋の着⽤
▮PM会社/サプライヤー等との協働 ・ 感染予防対策関連⽂書の掲⽰等
PM会社/サプライヤー等の選定・評価にあたり、環境配慮に係る⽅針・企業体
制、資産運⽤会社のサステナビリティ⽅針への協⼒体制等を確認しています。
23
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
ESGに関する取組み（社会） 3. ESGに関する取組みについて
資産運⽤会社の従業員への取組み／情報開⽰への取組み等
▮ 資産運⽤会社の従業員への取組み (参考) 森トラスト㈱の⼈事制度
＜従業員教育＞ 資産運⽤会社のスポンサー企業である森トラスト㈱では、社員それぞれが持つ
専⾨能⼒向上のための資格取得⽀援や業務上必要なスキル向上等に向け 能⼒を最⼤限に発揮できるようワークライフバランスに配慮し、働きやすい環境づ
た研修・受験等に関する費⽤を負担しています。また、資産運⽤会社のスポン くりに努めています。
サーである森トラスト㈱が⽤意する多彩な⼈材育成プログラム「MT TALK」「MT (1)ワークライフバランス推進・⼥性活躍推進
ACADEMY」等に資産運⽤会社の従業員も参加しています。 育児休業をはじめとした仕事と育児を両⽴するために様々な制度を導⼊
しています。近年、出産した社員の育児休業率（総合職⼥性社員）は
100％となっています。
＜従業員満⾜度調査の実施＞
①⼥性採⽤⽐率 36.0%
資産運⽤会社は、従業員満⾜度調査を毎年実施し、従業員⼀⼈⼀⼈を尊
②⼥性従業員⽐率 27.0%
重して各個⼈がその能⼒を最⼤限に発揮できるよう健康で働きやすい職場環境 ③⼥性管理職⽐率 5.6%
の提供に取組んでいます。 ④有給休暇取得率 63.2%
⑤育児休業率
100.0%
▮情報開⽰への取組み (総合職⼥性社員)
（注）項⽬①・④・⑤︓2020年度実績、項⽬②・③︓2021年3⽉末時点
本投資法⼈及び資産運⽤会社が関連諸法令等の定めに従い、情報を適
時・適切に開⽰するための指針・⼿順等を定めることにより投資家等の保護を図 (2)⼦育てサポート企業認定/保育事業の開始
るとともに投資法⼈及び資産運⽤会社の社会的信⽤の維持・向上に資すること 厚⽣労働省より「⼦育てサポート企業」「⼥性活躍推進企業」として認定
を⽬的として、「情報開⽰規程」「フェア・ディスクロージャー・ルールに関する細則」 されており、「くるみん」「えるぼし(⼆つ星)」認証を取得しています。
を定めています。 また、2019年11⽉に城⼭トラストタワー内に企業主導型保育園「ナーサ
リールーム ミライズ」を開業しており、⼊居テナントや社員も利⽤可能です。
各種法令等に基づき、本投資法⼈若しくは資産運⽤会社に関して開⽰が必 (3)働き⽅改⾰の実施
要とされる情報、または投資家の投資判断に有益であると判断した情報を適 ・東京都が主催する「時差Biz」への参加
時・適切に公衆に開⽰することに努めています。
・在宅ワーク、モバイルワークの活⽤
(4)健康経営
会社、社員とその家族、健康保険組合が⼀体となり健康経営に取り組
んでいます。その取り組みが評価され「健康経営優良法⼈2021」（経済
産業省）の認定を受けています。
24
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
ESGに関する取組み（ガバナンス） 3. ESGに関する取組みについて
ガバナンスへの取組み
▮ 森トラストグループによるセイムボート出資 ▮ 利害関係者との取引に係る⼿続のフロー
本投資法⼈は、投資主の利益とスポンサーの利益を⼀致させることで、 資産運⽤会社は、コンプライアンスを優先するガバナンス体制を構築し、利益
投資主価値向上を⽬指しています。 相反の防⽌、リスク管理及び法令遵守を徹底しています。
コンプライアンス委員会、投資委員会を設置して、双⽅に外部委員を選任し
森トラストグループの保有⽐率
ており、資産の取得等について利害関係⼈取引となる場合は、両委員会にお
26.5% （2021年9⽉末現在） ける外部委員の賛成を必要としています。
外
▮ 投資法⼈の運⽤体制 部
起案部署
本投資法⼈の資産運⽤は、資産運⽤会社である森トラスト・アセットマネ 委
員
ジメント㈱に委託しています。資産運⽤会社の組織体系は以下の通りです。 の
コンプライアンス・オフィサーによる審査 出
＜組織図＞ 席
中
⽌ 及
株主総会
は⼜ コンプライアンス委員会による決議 ◀ び
監査役 承
内 認
取締役会 容 が
変 総合リート運⽤本部 投資委員会による決議 ◀
コンプライアンス委員会
の更 決
指 議
代表取締役社⻑ 成
⽰ 取締役会による決議
コンプライアンス・オフィサー
の⽴
必
須
総合リート運⽤本部 ホテルリート運⽤本部 投資法⼈役員会の承認 条
件
総合リート運⽤本部 ホテルリート運⽤本部
投資委員会 投資委員会
▮情報セキュリティ
資産運⽤会社は、会社情報の適正な活⽤並びに不正アクセス及び会社
企画財務部 運⽤戦略部 投資運⽤部 運⽤戦略部 投資運⽤部
情報の紛失・漏洩等の防⽌を図ることを⽬的として、情報管理規程を制定
▮ 定期的なコンプライアンス研修の実施 しています。
資産運⽤会社は、就業している全役職員 (嘱託社員、契約社員、他社から 秘密情報の管理、部外者に対するアクセス制限・情報の漏洩防⽌・情報シ
の出向社員及び派遣社員を含むすべての役職員)に対して、定期的にコンプラ ステムの保全、情報システム管理にかかる教育・監査等を定め、情報管理の徹
イアンス意識の啓発等を⽬的とした研修を実施しています。 底を図っています。
25
4. 本投資法⼈の特徴
26
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
本投資法⼈の特徴（1） 4. 本投資法⼈の特徴
基本⽅針 森トラスト総合リート投資法⼈の特徴
中⻑期的な安定運⽤を基本 東京都⼼部のオフィスビルをポートフォリオの中核とする「総合型ＲＥＩＴ」
ポートフォリオの着実な成⻑ 安定したインカムゲインの確保
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
「収益性」「安定性」「成⻑性」の最適バランスを念頭に運⽤を⾏います 「⽴地」 「グレード感」など「質」を重視した厳選投資
2 森トラストグループとの幅広い連携
安定した運⽤実績 不動産の取得・譲渡での連携、不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤
資産規模の ⾼稼働率の 安定した 3 堅実な財務戦略
着実な成⻑ 維持 分配⾦実績 信⽤⼒を活かした低⾦利での資⾦調達、メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーション
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
性急な資産規模の拡⼤を追求することなく、中⻑期的な安定運⽤に資する物件に厳選投資
「⽴地」 「グレード感」など「質」重視の投資戦略を推進
【地域別】 【⽤途別】 【取得価格別】
投資実績 （2021/9期末） その他 その他(住宅・ホテル)6.8% 100億円未満 10.7％
物件数 ︓ 16 物件 19.8%
商業施設
資産規模︓ 3,243
東京都⼼部 オフィスビル 100億円以上
億円 22.0%
（取得価格合計） 80.2％ 71.2％ 89.3％
⽬標ポートフォリオと実績
地域
合計
東京都⼼部 （注1） その他 （注2）
⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値
⽤ オフィスビル 60〜70% 63.8% 10〜20％ 7.4% 70〜90% 71.2%
途 商業施設・その他 (注3) 0〜10% 16.4% 10〜20% 12.4% 10〜30% 28.8%
合計 60〜80% 80.2% 20〜40％ 19.8% 100%
本ページに関する注記はP49～P50をご参照下さい。 27
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
本投資法⼈の特徴（2） 4. 本投資法⼈の特徴
2 森トラストグループとの幅広い連携
森トラストグループによる投資⼝の保有 350,070⼝ （26.5%）保有（2021/9期末）
不動産取得及び譲渡に関するパイプライン
本投資法⼈及び森トラスト株式会社は、本投資法⼈と森トラストグループ3社との間における不動産等の情報提供に関する協定を締結しています。
取得実績（2021/9期末）
森トラストグループからの情報提供による取得 31.1% 独⾃の外部取得
23.3%
森トラストグループからの取得 45.5%
森トラストグループが
関連する取得
ONビル 紀尾井町ビル 新横浜TECHビル ホテルオークラ神⼾ 76.7％ 東京汐留ビルディング 神⾕町トラストタワー ⼤崎MTビル 新橋駅前MTRビル
最近の取得、譲渡実績 ※取得価格に基づく⽐率
森トラストグループからの取得 ︓神⾕町トラストタワー（2021年）
森トラストグループへの譲渡 : ⾚坂⾒附MTﾋﾞﾙ（2010年）、三⽥MTﾋﾞﾙ (2014年)、東京汐留ビルディング（2021年⼀部譲渡）
森トラストグループからの情報提供による譲渡 : 銀座MTRﾋﾞﾙ (2014年・2015年)、 ⼤阪丸紅ﾋﾞﾙ (2015年)、イトーヨーカドー新浦安店（2017年）
森トラストグループの不動産賃貸・管理ノウハウの活⽤
本投資法⼈は、森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤することにより、ポートフォリオの収益性向上を図っています。
3 堅実な財務戦略
● 信⽤⼒を活かした低⾦利での資⾦調達
● メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーション
● 資⾦調達コストの低減及び⾦融環境の変化による影響の軽減に配慮し、短期借⼊⾦と⻑期借⼊⾦をバランス良く調達
格付の状況 AA（安定的） JCR / ⻑期発⾏体格付 （2021/9期末）
バンクフォーメーション メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーションを構築（計20社）
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2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
森トラストグループについて 4. 本投資法⼈の特徴
森トラストグループは、1951年のグループ創業以来、都⼼部を中⼼とした⼤型都市開発を⼿がけ、保有・賃貸・運営・管理の全てを⾏ってきました。都市
の未来像を描き、真に必要とされる機能を提供し続けてきた、このコアビジネスでの成功により、⾼い収益性と安定した収⼊を確保し、グループの強い財務
基盤を築いています。
第１ステージ 第2ステージ 第3ステージ 第4ステージ
1951 〜 1992年 1993 〜 2004年 2005 〜 2015年 2016年 〜
森トラストグループの創業 企業グループとしての競争⼒強化 不動産・ホテル&リゾート・投資事業の発展 グローバリズムへの対応とイノベーション
1990 2000 2005 2010 2015 2020
御殿⼭トラストタワー 城⼭トラストタワー 東京汐留ビルディング 丸の内トラストシティ 仙台トラストシティ 京橋トラストタワー 神⾕町トラストタワー （仮称）
1990年竣⼯ 1991年竣⼯ 2005年竣⼯ 2008年完成 2010年完成 2014年竣⼯ 2020年竣⼯ ⾚坂⼆丁⽬プロジェクト
2025年度竣⼯予定
▮ 森トラストグループ管理運営施設 ▮ 不動産開発体制
東京都⼼部をはじめ主要都市（仙台・⼤阪）の中⼼部や地⽅リゾートに多 営業・運営・管理の中で蓄積したノウハウを、建物の企画、設計に活⽤
数の物件を保有・運営
総施設数︓ 101 施設 取扱⾯積︓約 214万 ㎡
賃貸ビル・住宅︓ 80 棟 ／ 約 179万 ㎡
（2021年3⽉31⽇現在)
29
5. 参考資料
30
2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
貸借対照表 5. 参考資料
(単位︓千円)
2021年３⽉期 2021年９⽉期 2021年３⽉期 2021年９⽉期
(2021年３⽉31⽇) (2021年９⽉30⽇) (2021年３⽉31⽇) (2021年９⽉30⽇)
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現⾦及び預⾦ 21,460,919 18,883,962 営業未払⾦ 363,723 340,740
信託現⾦及び信託預⾦ 3,118,666 2,979,150 短期借⼊⾦ 10,000,000 6,000,000
営業未収⼊⾦ 48,279 45,140 １年内償還予定の投資法⼈債 3,000,000 3,000,000
未収⼊⾦ 2,839 395 １年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 26,500,000 31,500,000
前払費⽤ 33,639 54,831 未払⾦ 193,587 95,457
その他 8,160 9,290 未払費⽤ 446,312 518,246
流動資産合計 24,672,505 21,972,770 未払配当⾦ 7,922 8,289
固定資産 未払法⼈税等 956 606
有形固定資産 未払消費税等 197,513 9,626
建物 20,921,830 19,098,719 前受⾦ 1,010,197 999,415
構築物 38,778 34,892 預り⾦ 322 322
機械及び装置 33,454 31,048 流動負債合計 41,720,536 42,472,704
⼯具、器具及び備品 27,073 26,086 固定負債
⼟地 136,672,529 125,628,932 投資法⼈債 11,000,000 11,000,000
信託建物 16,847,433 18,994,259 ⻑期借⼊⾦ 106,500,000 103,500,000
信託構築物 20,196 49,597 預り敷⾦及び保証⾦ 9,460,564 9,618,022
信託機械及び装置 4,185 29,922 信託預り敷⾦及び保証⾦ 946,890 934,875
信託⼯具、器具及び備品 39,075 36,907 繰延税⾦負債 493,156 656,564
信託⼟地 130,939,930 142,307,259 固定負債合計 128,400,610 125,709,462
有形固定資産合計 305,544,488 306,237,624 負債合計 170,121,147 168,182,166
無形固定資産
その他 240 240 純資産の部
無形固定資産合計 240 240 投資主資本
投資その他の資産 出資総額 153,990,040 153,990,040
差⼊保証⾦ 10,000 10,000 剰余⾦
⻑期前払費⽤ 12,402 16,004 任意積⽴⾦
その他 3,602 3,208 圧縮積⽴⾦ 1,074,447 1,074,447
投資その他の資産合計 26,004 29,212 任意積⽴⾦合計 1,074,447 1,074,447
固定資産合計 305,570,733 306,267,077 当期未処分利益⼜は当期未処理損失（▲） 5,115,527 5,041,970
繰延資産 剰余⾦合計 6,189,975 6,116,418
投資法⼈債発⾏費 57,923 48,777 投資主資本合計 160,180,015 160,106,458
繰延資産合計 57,923 48,777 純資産合計 160,180,015 160,106,458
資産合計 330,301,163 328,288,624 負債純資産合計 330,301,163 328,288,624
※2021年9⽉末現在の内部留保残⾼は1,731百万円（繰延税⾦負債及び圧縮積⽴⾦の合計額）
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2021年9⽉期 (第39期)決算説明資料
損益計算書 5. 参考資料
▮ 損益計算書 (単位︓千円)
（不動産賃貸事業損益の内訳） (単位︓千円)
2021年３⽉期 2021年9⽉期 2021年３⽉期 2021年9⽉期
(⾃ 2020年10⽉1⽇ (⾃ 2021年4⽉1⽇ (⾃ 2020年10⽉1⽇ (⾃ 2021年4⽉1⽇
⾄ 2021年３⽉31⽇) ⾄ 2021年9⽉30⽇) ⾄ 2021年３⽉31⽇) ⾄ 2021年9⽉30⽇)
営業収益 A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収⼊ 8,530,598 7,485,180 賃貸事業収⼊
その他賃貸事業収⼊ 259,331 283,283 家 賃 8,165,114 7,122,682
不動産等売却益 - 1,433,905 共 益