8961 Ｒ－森トラスト 2021-11-18 15:30:00
2021年9月期 決算短信(REIT) [pdf]
2021年９月期 決算短信(REIT)
2021年11月18日
不動産投資信託証券発行者名 森トラスト総合リート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8961 URL https://www.mt-reit.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 八木 政幸
資 産 運 用 会 社 名 森トラスト・アセットマネジメント株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 山本 道男
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 総合リート運用本部 運用戦略部長 (氏名) 内藤 宏史
(ＴＥＬ) (03)6435-7011
有価証券報告書提出予定日 2021年12月24日 分配金支払開始予定日 2021年12月13日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家及びアナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
１．2021年９月期の運用、資産の状況（2021年４月１日～2021年９月30日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年９月期 9,202 4.7 5,563 1.8 5,205 1.7 5,041 △1.4
2021年３月期 8,789 △1.0 5,464 0.5 5,116 1.1 5,115 1.1
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年９月期 3,819 3.1 1.6 56.6
2021年３月期 3,875 3.2 1.6 58.2
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年９月期 3,550 4,686 － － 92.9 2.9
2021年３月期 3,875 5,115 － － 100.0 3.2
(注１)2021年９月期の１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異は圧縮積立金の取崩(134百万円)及び積立
(490百万円）の実施によるものです。
(注２)配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて表示しています。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年９月期 328,288 160,106 48.8 121,292
2021年３月期 330,301 160,180 48.5 121,348
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年９月期 18,783 △14,385 △7,114 21,863
2021年３月期 5,969 △582 △3,089 24,579
２．2022年３月期(2021年10月１日～2022年３月31日)及び2022年９月期(2022年４月１日～2022年９月30日)の運用
状況の予想
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
は含まない）
利益超過分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2022年３月期 8,415 △8.6 4,873 △12.4 4,511 △13.3 4,368 △13.4 3,075 0
2022年９月期 6,818 △19.0 3,270 △32.9 2,891 △35.9 3,226 △26.1 3,000 0
(参考)１口当たり予想当期純利益(2022年３月期)3,309円、(2022年９月期)2,444円
(注1)2022年３月期の１口当たり分配金は、当期純利益に圧縮積立金取崩額(134百万円)を加算し、2022年３月期に見
込んでいる不動産等売却益にかかる圧縮積立金の積立額(443百万円)を控除した全額を分配することを想定して
計算しています。
(注2)2022年９月期の１口当たり分配金は、当期純利益に圧縮積立金取崩額(733百万円)を加算した全額を分配するこ
とを想定して計算しています。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：有
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(注)詳細は、16ページ「会計方針の変更に関する注記」をご覧ください。
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年９月期 1,320,000 口 2021年３月期 1,320,000 口
② 期末自己投資口数 2021年９月期 0 口 2021年３月期 0 口
(注)１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、29ページ「１口当たり情報に関する注記」
をご参照ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については８
ページ「2022年３月期(2021年10月１日～2022年３月31日)及び2022年９月期(2022年４月１日～2022年９月30日)
運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… ２
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… ２
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… ９
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… ９
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 11
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 12
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 13
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 14
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 15
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 15
(８）会計方針の変更に関する注記 ………………………………………………………………… 16
（９）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 17
（10）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 30
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 31
（１）本投資法人の資産の構成 ……………………………………………………………………… 31
（２）投資不動産物件 ………………………………………………………………………………… 31
（３）その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………………… 59
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
(a）当期の概況
① 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社
(2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更)を設立企画人として、2001年10月２日に設立され
ました。
2002年３月28日に事業用借地契約にかかる土地「フレスポ稲毛」(信託受益権)の取得を皮切りに、運用を開
始しました。
以降、着実に資産規模を拡大し、2004年２月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コー
ド8961)しました。
当期末現在の本投資法人の資産総額は328,288百万円となり、合計16物件の保有不動産を運用しています。
② 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の再拡大により、再び緊急事態宣言が発出され厳しい状況が
続いたものの、個人消費や輸出関連では一部持ち直しの動きがみられました。
不動産流通市場は、金融緩和を背景に良好な資金調達環境が継続する中、財務体質強化を図る事業会社から
の資産売却が複数ありましたが、国内外の投資家の投資意欲は引き続き高いことから、取引価格は高値圏で推
移しました。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、テレワーク導入や企業のコスト削減に伴う賃貸面積の縮小
や、拠点集約等による大型解約が空室として顕在化したため、引き続き空室率は上昇傾向、成約賃料は下落傾
向となりました。
商業施設については、緊急事態宣言による外出自粛の継続により都市型商業及び飲食店舗は厳しい状況が続
いていますが、食品スーパーや住宅関連商品等の売上は堅調に推移しました。
東京の高級賃貸住宅については、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的であり、稼働率・賃料水準とも
に堅調に推移しました。
ホテルについては、新型コロナウイルス感染症の影響による国内外の旅行者数が引き続き減少しており、厳
しい業績が継続しています。
このような投資環境の中、当期の本投資法人は、運用資産における稼働率の維持に加え、2021年７月１日付
で神谷町トラストタワーの一部取得及び東京汐留ビルディングの一部譲渡を行い、より安定した収益の確保を
図るべく運用を行ってまいりました。
当期末現在における本投資法人の保有不動産は16物件、帳簿価額の総額は306,237百万円となり、当期末時点
での保有不動産の稼働率は99.1％（91.9％（注））となりました。
なお、本投資法人及び本資産運用会社では、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組
織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必
要不可欠であるという認識のもと、環境・社会に配慮した取組みを進めています。
当期は「E：環境」に関して、東京汐留ビルディングにおいて全てのオフィスフロアの専用部及び１階ロビー
の照明のLED化を実施、また、御堂筋MTRビルにおいて地下１階及び１階共用部の照明のLED化を実施するなど設
備の省エネ化を進めました。「S：社会」に関しては、新型コロナウイルス対策として、保有不動産の共用部へ
の消毒液設置や感染予防対策に関する文書の掲示等を通じて、引き続きテナントの安全と安心に向けた取組み
を行いました。また、日本赤十字社の活動に賛同し、その啓発活動に協力するため保有物件へのポスター掲示
を行いました。「G：ガバナンス」に関しては、資産運用会社の全役職員に対して個人情報保護に関する研修を
行うなどコンプライアンス意識の向上に努めました。
ESGに関する取組みの結果、本投資法人は、2021年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、ESG推
進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマ
ンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者に
与えられる「Green Star」評価を５年連続で獲得しました。また、総合スコアのグローバル順位により５段階
で格付されるGRESBレーティングでは「４ Stars」を取得しました。
（注）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スル
ー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した
場合の稼働率を記載しています。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
③ 資金調達の概要
当期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計17,000百万円の借入れを実施しまし
た。
この結果、有利子負債残高は155,000百万円、うち長期借入金は135,000百万円(１年内返済予定の長期借入金
31,500百万円を含みます。)、投資法人債は14,000百万円(１年内償還予定の投資法人債3,000百万円を含みま
す。)となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.2％(前期末47.5％)となっています。
また、2021年９月30日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所(JCR)からAA(格付の見通し：安定的)の長
期発行体格付を取得しています。
④ 業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益9,202百万円、営業利益5,563百万円となり、そこから借入
金にかかる支払利息等を控除した経常利益は5,205百万円、当期純利益は5,041百万円となりました。
また、分配金については税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損
金算入されることを企図して、租税特別措置法第66条の２の「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をし
た場合の課税の特例」により積み立てた圧縮積立金の一部134百万円の取り崩し及び租税特別措置法第65条の７
の「特定資産を買換えた場合の課税の特例」を活用し積み立てた圧縮積立金490百万円を控除した後の当期未処
分利益全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は3,550円となりました。
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(b）次期の見通し
① 概況
日本経済の今後については、ワクチン接種の進捗などに伴い行動制限が緩和されていくもとで、外需の増加
や緩和的な金融環境、政府の経済対策の効果にも支えられて、徐々に回復していくと期待されます。一方で、
新型コロナウイルス感染症の影響には引き続き注視が必要と考えます。
不動産流通市場は、投資対象となる物件売却は限定的な状況が継続する中、国内外の投資家を中心に高い投
資需要が継続しているため、当面は期待利回りが低水準で推移するものと考えます。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、テレワークの普及や企業のコスト削減により空室率の上昇
傾向及び賃料の下落傾向が続くことが予想されますが、緊急事態宣言の解除に伴う企業の出社率の上昇や新規
供給の減少により、需要の回復も見込まれます。
商業施設及びホテルについては、新型コロナウイルス感染症の影響により厳しい状況が続くことが予想され
ますが、緊急事態宣言の解除に伴う飲食営業や国内旅行の自粛要請緩和により、業績の回復も期待されます。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給量が限定的であり安定した需給環境を維持しているため、稼働
率・賃料水準ともに底堅く推移することが見込まれます。
② 保有不動産の運用戦略
本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動
産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重
を一定の割合で確保していきます。
但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特
徴を見極めたうえで、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。
また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、安定的な運用が可能となるよう、以
下の方針にて行います。
１．入居しているテナント満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理
の徹底及びテナントとのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率
の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森トラスト
グループ、不動産仲介会社及びプロパティ・マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。
２．新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契
約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めます。また、
安定的な内部成長が期待できる保有不動産については、インカムゲインの増加を取り込めるような契約も
取り入れます。
３．保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、競合物
件に引けをとらない市場競争力を高めるため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。
③ 新規投資不動産の投資戦略
本投資法人の資産規模の拡大及び新規投資不動産取得のため、物件情報ルートのさらなる開拓・深耕を図り、
質の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本としま
す。
１．本投資法人は、投資不動産の用途にかかわらず、「東京都心部」を中心に資産総額の60～80％を目途に投
資を行います。また、「その他」の地域に立地する投資不動産であっても、例えば、交通結節点等の利便
性が良いオフィス集積度の高い地域に立地しているオフィスビルや、商圏内で高い競争力を有する優良商
業施設等については、投資を行います。
２．本投資法人は、「オフィスビル」を用途とする投資不動産に対し、資産総額の70～90％を目途に投資を行
うとともに、「オフィスビル」以外の投資不動産として、「商業施設」（資産総額の10～30％）及び「そ
の他」（資産総額の0～10％）に対しても併せて投資を行うものとします。但し、「その他」の用途として
は、当面の間、住宅及びホテルに限るものとします。
３．本投資法人は、中長期の賃貸借契約を賃借人と締結することを基本とします。また、可能な限り、定期建
物賃貸借による契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう
に努めます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、投資不動産を直接テナントに賃貸す
る形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸
する形態（マスターリース契約）がありますが、マスターリース契約については、対象不動産の規模、用
途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には積極的に検討するものとし
ます。
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④ 財務戦略等
金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額、借
入期間及び金利の固定化等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。また、従前からの金融
機関との長期的なリレーションを重視しながらも借入先の多様化や投資法人債の発行も検討します。
⑤ 決算後に生じた重要な事実
１．資産の譲渡
本投資法人は、2021年10月１日付で資産の譲渡を行いました。
東京汐留ビルディング
（ⅰ）譲渡の概要
譲渡資産 ： 不動産信託受益権（共有持分1,000,000分の62,411）
譲渡価格 ： 13,980百万円
（但し、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。）
譲渡益 ：営業収益として不動産売却益を2022年３月期に約14億円計上する予定です。
譲渡日 ：2021年10月１日
買主 ：森トラスト株式会社
備考 ：２回に分けて譲渡する売買契約を2021年３月25日付で締結しており、第１回は2021年７月１
日付で共有持分1,000,000分の62,411を信託設定し、第２回は2021年10月１日付で共有持分
1,000,000分の62,411を追加信託設定したうえで、譲渡したものです。（注）
（注）各回毎に、譲渡対象となる共有持分に対応する別個の不動産信託受益権が設定されており、第１回
の不動産信託受益権とは別の不動産信託受益権を譲渡しました。
（ⅱ）譲渡資産の概要
所在地 ：東京都港区東新橋一丁目９番１号（住居表示）
用途 ：オフィスビル（登記簿記載の種類：事務所・ホテル・店舗・駐車場）
地積 ：17,847.73㎡（他の共有者の共有持分を含みます。）
延床面積 ：建物一棟：191,394.06㎡
構造 ：鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造 陸屋根／地下４階付37階建
建築時期 ：2005年１月
２．資産の取得
本投資法人は、2021年10月１日付で資産の取得を行いました。
神谷町トラストタワー
（ⅰ）取得の概要
取得資産 ： 不動産信託受益権
土地 所有権及び地上権（敷地権の割合10,000,000,000分の333,628,617）
建物 区分所有権（家屋番号801）
投資法人の所有にかかる専有部分：3,797.72㎡
取得価格 ： 13,980百万円
（但し、取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）
取得日 ：2021年10月１日
売主 ：森トラスト株式会社
備考 ：２回に分けて取得する売買契約を2021年３月25日付で締結しており、第１回は2021年７月
１日付で信託設定を行い、第２回は2021年10月１日付で追加信託設定したうえで、取得した
ものです。（注１）
（ⅱ）取得資産の概要
所在地 ：東京都港区虎ノ門四丁目１番１号（住居表示）
用途 ：オフィスビル（登記簿記載の種類：事務所）(注２)
地積 ：建物一棟の敷地：16,131.84㎡
延床面積 ：建物一棟：196,037.12㎡
構造 ：鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根／地下４階付37階建
建築時期 ：2020年３月
(注１）各回毎に、取得対象となる区分所有権に対応する別個の不動産信託受益権が設定されており、第
１回の不動産信託受益権とは別の不動産信託受益権を取得しました。
（注２）本取得物件は事務所・店舗・医療施設・ホテル・住宅等の複合物件となっていますが、取得対象
区画の用途（事務所）を記載しています。
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⑥ 運用状況の見通し
2022年３月期（2021年10月１日～2022年３月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
また、運用状況の予想の前提条件がそのまま推移したと想定した場合、2022年９月期（2022年４月１日～2022
年９月30日）の運用状況は以下のとおりとなります。
運用状況の予想の前提条件については、以下の「2022年３月期（2021年10月１日～2022年３月31日）及び
2022年９月期（2022年４月１日～2022年９月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2022年３月期 2022年９月期
営業収益 8,415百万円 6,818百万円
営業利益 4,873百万円 3,270百万円
経常利益 4,511百万円 2,891百万円
当期純利益 4,368百万円 3,226百万円
１口当たり分配金 3,075円 3,000円
(注１)上記運用状況は一定の前提条件に基づいて算出した現時点でのものであり、状況の変化により、実
際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があり、こ
れらの額を保証するものではありません。
(注２)2022年３月期の分配金については内部留保の一部取り崩し及び積み立てを、2022年９月期の分配金
については内部留保の一部取り崩しをそれぞれ前提としています。
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[2022年３月期（2021年10月１日～2022年３月31日）及び2022年９月期（2022年４月１日～2022年９月30日）運用状況の
予想の前提条件]
項目 前提条件
・2021年９月30日現在保有している16物件に、2021年10月１日に実施した「神谷町トラストタ
運用資産 ワー」の一部取得及び「東京汐留ビルディング」の一部譲渡を反映した前提としています。
・実際には、その他の物件の取得、譲渡により変動する可能性があります。
発行済投資口の ・2021年９月30日現在の発行済投資口の総口数1,320,000口を前提としています。但し、期中に
総口数 投資口の発行等を行うことにより変動する可能性があります。
・2021年９月30日現在の有利子負債残高は155,000百万円となっています。
有利子負債及び ・2022年３月期中に期限を迎える借入金17,500百万円の返済及び投資法人債3,000百万円の償還
その借換え については借換え、投資法人債の発行による充当を前提としています。2022年９月期中に期
限を迎える借入金20,000百万円の返済については借換えを前提としています。
・賃貸事業収入については、テナント動向等を勘案しています。
・テナントによる賃料の滞納または不払いがないことを前提としています。
・2022年３月期及び2022年９月期の「東京汐留ビルディング」のオフィス・店舗部分は、現時
点で締結済みのサブリース契約に基づく賃料を前提としています。
営業収益
・2022年３月期及び2022年９月期の「新橋MTRビル」については、2022年１月より空室を前提と
しています。
・「東京汐留ビルディング」の一部譲渡による不動産等売却益を、2022年３月期約14億円見込
んでいます。
・保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定さ
れた税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。但し、不動
産等の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等相当
額については、当該不動産等の取得原価に算入されるため当該計算期間の費用として計上さ
れません。
・修繕費については、必要と想定される額を費用として計上しています。しかし、予想し難い
要因による建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額
の差異が大きくなること及び定期的に発生する費用でないこと等から、修繕費が予想金額と
営業費用
大きく異なる結果となる可能性があります。
・公租公課については、2022年３月期872百万円、2022年９月期945百万円を想定しています。
・管理業務費については、2022年３月期722百万円、2022年９月期721百万円を想定していま
す。
・減価償却費については、2022年３月期1,127百万円、2022年９月期1,120百万円を想定してい
ます。
・賃貸事業費用以外の営業費用(資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等)につ
いては、2022年３月期465百万円、2022年９月期414百万円を想定しています。
・営業外費用(借入金利息、投資法人債利息等)については、2022年３月期362百万円、2022年９
営業外費用
月期379百万円を想定しています。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
・分配金(１口当たり分配金)については、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提と
して算出しています。
・2022年３月期の分配金の算定にあたっては、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得を
した場合の課税の特例」及び「特定資産を買換えた場合の課税の特例」の制度の適用により
2021年９月期までに内部留保した2,086百万円(圧縮積立金1,430百万円とこれに伴う繰延税金
負債656百万円の合計額)のうち195百万円(圧縮積立金134百万円とこれに伴う繰延税金負債61
百万円)を取り崩すこと及び2022年３月期に発生する見込みの「東京汐留ビルディング」の一
部譲渡による不動産等売却益の一部について、「特定の資産を買換えた場合の課税の特例」
の制度の適用により647百万円(圧縮積立金443百万円とこれに伴う繰延税金負債203百万円)を
分配金の額
内部留保として積み立てることを前提としています。
・2022年９月期の分配金の算定にあたっては、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得を
した場合の課税の特例」及び「特定資産を買換えた場合の課税の特例」の制度の適用により
2022年３月期までに内部留保予定の2,538百万円(圧縮積立金1,739百万円とこれに伴う繰延税
金負債798百万円の合計額)のうち1,069百万円(圧縮積立金733百万円とこれに伴う繰延税金負
債336百万円)を取り崩すことを前提としています。
・運用資産の異動及びテナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、発行済
投資口数の変動または資金調達等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可
能性があります。
１口当たり
・利益超過の分配(１口当たり利益超過分配金)については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
・その他の法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影
その他
響を与える改正が行われないことを前提としています。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2021年３月31日) (2021年９月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 21,460,919 18,883,962
信託現金及び信託預金 3,118,666 2,979,150
営業未収入金 48,279 45,140
未収入金 2,839 395
前払費用 33,639 54,831
その他 8,160 9,290
流動資産合計 24,672,505 21,972,770
固定資産
有形固定資産
建物 40,488,240 37,804,123
減価償却累計額 △19,566,409 △18,705,404
建物（純額） 20,921,830 19,098,719
構築物 571,395 507,685
減価償却累計額 △532,617 △472,793
構築物（純額） 38,778 34,892
機械及び装置 153,655 153,655
減価償却累計額 △120,200 △122,606
機械及び装置（純額） 33,454 31,048
工具、器具及び備品 107,339 109,079
減価償却累計額 △80,265 △82,993
工具、器具及び備品（純額） 27,073 26,086
土地 136,672,529 125,628,932
信託建物 ※1 28,402,864 ※1 31,121,100
減価償却累計額 △11,555,430 △12,126,841
信託建物（純額） 16,847,433 18,994,259
信託構築物 125,323 156,605
減価償却累計額 △105,126 △107,008
信託構築物（純額） 20,196 49,597
信託機械及び装置 7,693 34,117
減価償却累計額 △3,508 △4,195
信託機械及び装置（純額） 4,185 29,922
信託工具、器具及び備品 96,617 98,318
減価償却累計額 △57,541 △61,410
信託工具、器具及び備品（純額） 39,075 36,907
信託土地 130,939,930 142,307,259
有形固定資産合計 305,544,488 306,237,624
無形固定資産
その他 240 240
無形固定資産合計 240 240
投資その他の資産
差入保証金 10,000 10,000
長期前払費用 12,402 16,004
その他 3,602 3,208
投資その他の資産合計 26,004 29,212
固定資産合計 305,570,733 306,267,077
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(単位：千円)
前期 当期
(2021年３月31日) (2021年９月30日)
繰延資産
投資法人債発行費 57,923 48,777
繰延資産合計 57,923 48,777
資産合計 330,301,163 328,288,624
負債の部
流動負債
営業未払金 363,723 340,740
短期借入金 10,000,000 6,000,000
１年内償還予定の投資法人債 3,000,000 3,000,000
１年内返済予定の長期借入金 26,500,000 31,500,000
未払金 193,587 95,457
未払費用 446,312 518,246
未払配当金 7,922 8,289
未払法人税等 956 606
未払消費税等 197,513 9,626
前受金 1,010,197 999,415
預り金 322 322
流動負債合計 41,720,536 42,472,704
固定負債
投資法人債 11,000,000 11,000,000
長期借入金 106,500,000 103,500,000
預り敷金及び保証金 9,460,564 9,618,022
信託預り敷金及び保証金 946,890 934,875
繰延税金負債 493,156 656,564
固定負債合計 128,400,610 125,709,462
負債合計 170,121,147 168,182,166
純資産の部
投資主資本
出資総額 153,990,040 153,990,040
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 1,074,447 1,074,447
任意積立金合計 1,074,447 1,074,447
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 5,115,527 5,041,970
剰余金合計 6,189,975 6,116,418
投資主資本合計 160,180,015 160,106,458
純資産合計 ※3 160,180,015 ※3 160,106,458
負債純資産合計 330,301,163 328,288,624
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（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 8,530,598 ※1 7,485,180
その他賃貸事業収入 ※1 259,331 ※1 283,283
不動産等売却益 － ※2 1,433,905
営業収益合計 8,789,929 9,202,368
営業費用
賃貸事業費用 ※1 2,880,013 ※1 3,152,474
資産運用報酬 334,798 335,797
資産保管手数料 13,129 12,893
一般事務委託手数料 48,455 58,358
役員報酬 3,600 3,600
その他営業費用 45,200 75,764
営業費用合計 3,325,198 3,638,888
営業利益 5,464,731 5,563,480
営業外収益
受取利息 110 107
未払分配金戻入 1,034 782
受取保険金 35,405 －
営業外収益合計 36,550 890
営業外費用
支払利息 334,045 325,876
投資法人債利息 15,410 22,802
投資法人債発行費償却 8,994 9,146
その他 26,661 1,071
営業外費用合計 385,112 358,895
経常利益 5,116,169 5,205,474
税引前当期純利益 5,116,169 5,205,474
法人税、住民税及び事業税 973 623
法人税等調整額 △0 163,408
法人税等合計 972 164,031
当期純利益 5,115,197 5,041,443
前期繰越利益 329 527
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 5,115,527 5,041,970
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年10月１日 至 2021年３月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 153,990,040 1,074,447 1,074,447 5,058,569 6,133,017 160,123,057 160,123,057
当期変動額
剰余金の配当 △5,058,240 △5,058,240 △5,058,240 △5,058,240
当期純利益 5,115,197 5,115,197 5,115,197 5,115,197
当期変動額合計 － － － 56,957 56,957 56,957 56,957
当期末残高 153,990,040 1,074,447 1,074,447 5,115,527 6,189,975 160,180,015 160,180,015
当期（自 2021年４月１日 至 2021年９月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 153,990,040 1,074,447 1,074,447 5,115,527 6,189,975 160,180,015 160,180,015
当期変動額
剰余金の配当 △5,115,000 △5,115,000 △5,115,000 △5,115,000
当期純利益 5,041,443 5,041,443 5,041,443 5,041,443
当期変動額合計 － － － △73,556 △73,556 △73,556 △73,556
当期末残高 153,990,040 1,074,447 1,074,447 5,041,970 6,116,418 160,106,458 160,106,458
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（４）金銭の分配に係る計算書
(単位：円)
前期 当期
(自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
Ⅰ．当期未処分利益 5,115,527,248 5,041,970,716
Ⅱ．任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 － 134,114,736
Ⅲ．分配金の額 5,115,000,000 4,686,000,000
(投資口１口当たり分配金の額) (3,875) (3,550)
Ⅳ．任意積立金
圧縮積立金繰入額 － 490,085,452
Ⅴ．次期繰越利益 527,248 －
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第29条第１項に 本投資法人の規約第29条第１項に
従い、当期未処分利益を超えない額 従い、当期未処分利益に租税特別措
で発行済投資口の総口数1,320,000 置法第66条の２による圧縮積立金の
口の整数倍数の最大値となる 取崩額を加算及び租税特別措置法第
5,115,000,000円を利益分配金とし 65条の７による圧縮積立金の積立額
て分配することとしました。 を減算した後の全額 4,686,000,000
なお、本投資法人の規約第29条第２ 円を利益分配金として分配すること
項に定める利益を超えた金銭の分配 としました。
は行いません。 なお、本投資法人の規約第29条第２
項に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 5,116,169 5,205,474
減価償却費 1,126,895 1,113,968
投資法人債発行費償却 8,994 9,146
受取利息 △110 △107
支払利息 349,456 348,678
営業未収入金の増減額（△は増加） 209,847 △1,727
営業未払金の増減額（△は減少） 83,620 69,932
未払消費税等の増減額（△は減少） △85,676 △187,887
前受金の増減額（△は減少） △509,616 △10,782
有形固定資産の売却による減少額 － 12,538,270
その他 24,911 53,598
小計 6,324,491 19,138,564
利息の受取額 110 107
利息の支払額 △353,711 △353,821
法人税等の支払額 △964 △972
営業活動によるキャッシュ・フロー 5,969,926 18,783,877
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △69,997 △263,209
信託有形固定資産の取得による支出 △296,347 △14,180,295
預り敷金及び保証金の返還による支出 △405,972 △195,043
預り敷金及び保証金の受入による収入 161,616 250,001
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △17,528 △55,395
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 45,481 57,831
その他 － 393
投資活動によるキャッシュ・フロー △582,747 △14,385,718
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少） △3,000,000 △4,000,000
長期借入れによる収入 13,500,000 14,000,000
長期借入金の返済による支出 △10,500,000 △12,000,000
投資法人債の発行による収入 5,000,000 －
投資法人債の償還による支出 △3,000,000 －
投資法人債発行費の支出 △30,437 －
分配金の支払額 △5,059,009 △5,114,632
財務活動によるキャッシュ・フロー △3,089,446 △7,114,632
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 2,297,733 △2,716,473
現金及び現金同等物の期首残高 22,281,852 24,579,586
現金及び現金同等物の期末残高 24,579,586 21,863,112
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 有形固定資産(信託財産を含みます。)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ３～81年
構築物 ２～45年
機械及び装置 ２～17年
工具、器具及び備品 ２～18年
無形固定資産
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用とし
て費用処理する方法を採用しています。当期において不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額は3,561千円です。
収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び
当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のと
おりです。
（１)不動産等の売却
不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引
渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を
獲得した時点で収益計上を行っています。
（２)水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内
容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収
益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したもの
については、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する
額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識して
います。
４．不動産等を信託財産とする 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
信託受益権に関する会計処 ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
理方針 て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１)信託現金及び信託預金
(２)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地
(３)信託預り金
(４)信託預り敷金及び保証金
５．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のもの
における資金(現金及び現 を対象としています。
金同等物)の範囲 (１)手許現金及び信託現金
(２)随時引出し可能な預金及び信託預金
(３)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負
わない、取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資
６．消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式を採用しています。
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（８）会計方針の変更に関する注記
収益認識に関する会計基準等の適用
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」という。)等
を当期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受
け取ると見込まれる金額で収益を認識することといたしました。
なお、収益認識会計基準第89-３項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識関係」注記につい
ては記載しておりません。
これによる当期の財務諸表に与える影響はありません。
時価の算定に関する会計基準等の適用
「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日。以下「時価算定会計基準」といいま
す。）等を当期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10
号 2019年７月４日 ）第44－２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方
針を、将来にわたって適用することとしました。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（内閣府令第61号
2021年９月24日 ）附則第２条第５項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規
則第８条の６の２第１項第３号に掲げる事項の記載を省略しています。
これによる当期の財務諸表への影響はありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
（９）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
期別 前期 当期
項目 (2021年３月31日) (2021年９月30日)
１．国庫補助金等により取
得した有形固定資産の 信託建物 38,340千円 信託建物 38,340千円
圧縮記帳額
２．当座借越契約 機動的な資金調達手段を確保することを 機動的な資金調達手段を確保することを
主たる目的として、取引銀行と特殊当座 主たる目的として、取引銀行と特殊当座
借越契約を締結しています。 借越契約を締結しています。
契約極度額 20,000,000千円 契約極度額 20,000,000千円
当期末借入残高 － 当期末借入残高 －
差引額 20,000,000千円 差引額 20,000,000千円
３．投資信託及び投資法人
に関する法律第67条第
50,000千円 50,000千円
４項に定める最低純資
産額
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〔損益計算書に関する注記〕
(単位：千円)
期別 前期 当期
(自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
項目 至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
１．不動産賃貸事業損益の A．不動産賃貸事業収益 A．不動産賃貸事業収益
内訳 賃貸事業収入 賃貸事業収入
家 賃 8,165,114 家 賃 7,122,682
共 益 費 241,875 共 益 費 238,888
土地賃貸収益 123,609 土地賃貸収益 123,609
計 8,530,598 計 7,485,180
その他賃貸事業収入 その他賃貸事業収入
駐車場使用料 85,341 駐車場使用料 87,707
付帯収益 128,843 付帯収益 129,877
解約違約金 11,288 解約違約金 31,730
その他収益 33,857 その他収益 33,967
計 259,331 計 283,283
不動産賃貸事業収益合計 8,789,929 不動産賃貸事業収益合計 7,768,463
B．不動産賃貸事業費用 B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用 賃貸事業費用
管理業務費 424,006 管理業務費 721,885
水道光熱費 166,455 水道光熱費 186,415
公租公課 964,655 公租公課 958,141
損害保険料 18,545 損害保険料 17,371
修繕費 152,966 修繕費 126,339
減価償却費 1,126,895 減価償却費 1,113,968
その他費用 26,489 その他費用 28,353
不動産賃貸事業費用合計 2,880,013 不動産賃貸事業費用合計 3,152,474
C．不動産賃貸事業損益 C．不動産賃貸事業損益
5,909,915 4,615,989
(A-B) (A-B)
２．不動産等売却益の内訳 該当事項はありません。 東京汐留ビルディング
不動産等売却収入 13,980,000
不動産等売却原価 12,538,270
その他売却費用 7,824
不動産等売却益 1,433,905
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
期別 前期 当期
(自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
項目 至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
発行可能投資口総口数及び発 発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行可能投資口総口数 10,000,000口
行済投資口の総口数 発行済投資口の総口数 1,320,000口 発行済投資口の総口数 1,320,000口
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
期別 前期 当期
(自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
項目 至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
現金及び現金同等物の期末残 (2021年３月31日現在) (2021年９月30日現在)
高と貸借対照表に記載されて 現金及び預金 21,460,919千円 現金及び預金 18,883,962千円
いる科目の金額との関係 信託現金及び信託預金 3,118,666千円 信託現金及び信託預金 2,979,150千円
現金及び現金同等物 24,579,586千円 現金及び現金同等物 21,863,112千円
〔リース取引に関する注記〕
期別 前期 当期
項目 (2021年３月31日) (2021年９月30日)
オペレーティング・リース (貸主側) (貸主側)
取引 未経過リース料 未経過リース料
１年内 5,653,932千円 １年内 6,255,716千円
１年超 10,203,824千円 １年超 11,055,305千円
合計 15,857,756千円 合計 17,311,021千円
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項
(１)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配
金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資
金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っていま
す。
(２)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、
預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定していま
す。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的としま
す。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先
の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握
することにより、流動性リスクを管理しています。
(３)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、
当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
2021年３月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現
金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額
に近似するものであることから、注記を省略しています。((注２)参照)
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(１)１年内償還予定の投資法人債 3,000,000 2,995,170 △4,829
(２)１年内返済予定の長期借入金 26,500,000 26,546,207 46,207
(３)投資法人債 11,000,000 11,060,809 60,809
(４)長期借入金 106,500,000 106,446,470 △53,529
(５)預り敷金及び保証金 4,204,197 4,165,615 △38,582
(６)信託預り敷金及び保証金 249,956 241,541 △8,414
負債合計 151,454,153 151,455,812 1,662
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
2021年９月30日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(１)１年内償還予定の投資法人債 3,000,000 2,994,430 △5,569
(２)１年内返済予定の長期借入金 31,500,000 31,508,621 8,621
(３)投資法人債 11,000,000 11,034,172 34,172
(４)長期借入金 103,500,000 103,083,644 △416,355
(５)預り敷金及び保証金 9,618,022 9,374,160 △243,861
(６)信託預り敷金及び保証金 934,875 893,740 △41,134
負債合計 159,552,897 158,888,767 △664,126
(注１)金融商品の時価の算定方法に関する事項
負債
(１)１年内償還予定の投資法人債 (３)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法
によっています。
(２)１年内返済予定の長期借入金 (４)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によ
っています。
(５)預り敷金及び保証金 (６)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスク
を加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注２)借入金及び投資法人債の決算日(2021年３月31日)後の返済予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
１年内償還予定
3,000,000 － － － － －
の投資法人債
１年内返済予定
26,500,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － 4,000,000 3,000,000 － － 4,000,000
長期借入金 － 25,500,000 19,000,000 23,000,000 15,000,000 24,000,000
借入金及び投資法人債の決算日(2021年９月30日)後の返済予定額
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
１年内償還予定
3,000,000 － － － － －
の投資法人債
１年内返済予定
31,500,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － 4,000,000 3,000,000 － － 4,000,000
長期借入金 － 18,000,000 19,500,000 27,500,000 10,500,000 28,000,000
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
〔有価証券に関する注記〕
前期 当期
(2021年３月31日) (2021年９月30日)
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありま 有価証券取引を行っていないため、該当事項はありませ
せん。 ん。
〔デリバティブ取引に関する注記〕
前期 当期
(2021年３月31日) (2021年９月30日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあ デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあり
りません。 ません。
〔持分法損益等に関する注記〕
前期 当期
(2021年３月31日) (2021年９月30日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は 本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は
ありません。 ありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
〔関連当事者との取引に関する注記〕
１．親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年10月１日 至 2021年３月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年４月１日 至 2021年９月30日)
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期(自 2020年10月１日 至 2021年３月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年４月１日 至 2021年９月30日)
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期(自 2020年10月１日 至 2021年３月31日)
(単位：千円)
議決権等 関係内容
事業の内
資本金また の所有 取引の
属性 会社等の名称 住所 容または 役員の 事業上 取引金額 科目 期末残高
は出資金 (被所有) 内容
職業 兼任等 の関係
割合
営業
不動産開 6,533
未収入金
その他の 発、ホテ
東京都 不動産の 不動産の
関係会社 森トラスト㈱ 30,000,000 ル経営及
なし なし 3,155,237 前受金 33,000
港区 賃貸 賃貸 預り敷金
の子会社 び投資事
業 及び 869,780
保証金
(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプラ
イアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
当期(自 2021年４月１日 至 2021年９月30日)
(単位：千円)
議決権等 関係内容
事業の内
資本金また の所有 取引の
属性 会社等の名称 住所 容または 役員の 事業上 取引金額 科目 期末残高
は出資金 (被所有) 内容
職業 兼任等 の関係
割合
不動産の
購入
13,980,000 － －
不動産の
売却
13,980,000 － －
不動産開 営業
4,340
その他の 発、ホテ 未収入金
東京都 30,000,000
なし なし 不動産の 不動産の 前受金 24,761
関係会社 森トラスト㈱ ル経営及 2,243,104
港区 賃貸 賃貸 預り敷金
の子会社 び投資事
業 及び 876,412
保証金
営業
不動産の 46,502
275,732 未払金
管理
未払金 264
(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコ
ンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
４．役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年10月１日 至 2021年３月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年４月１日 至 2021年９月30日)
該当事項はありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
〔税効果会計に関する注記〕
(単位：千円)
期別 前期 当期
項目 (2021年３月31日) (2021年９月30日)
１．繰延税金資産及び繰延税 (繰延税金資産) (繰延税金資産)
金負債の発生の主な原因 未払事業税損金不算入額 17 未払事業税損金不算入額 0
別内訳 繰延税金資産合計 17 繰延税金資産合計 0
(繰延税金負債) (繰延税金負債)
圧縮積立金 493,173 圧縮積立金 656,582
繰延税金負債合計 493,173 繰延税金負債合計 656,582
(繰延税金負債の純額) 493,156 (繰延税金負債の純額) 656,581
２．法定実効税率と税効果会 法定実効税率 31.46％ 法定実効税率 31.46％
計適用後の法人税等の負 (調整) (調整)
担率との差異の原因とな 支払分配金の損金算入額 △31.45％ 支払分配金の損金算入額 △28.32％
った主な項目別の内訳 その他 0.01％ その他 0.01％
税効果会計適用後の法人税 税効果会計適用後の法人税
0.02％ 3.15％
等の負担率 等の負担率
〔退職給付に関する注記〕
前期 当期
(2021年３月31日) (2021年９月30日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。 退職給付制度がないため、該当事項はありません。
〔資産除去債務に関する注記〕
前期 当期
(2021年３月31日) (2021年９月30日)
該当事項はありません。 該当事項はありません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
〔収益認識に関する注記〕
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期（自 2021年４月１日 至 2021年９月30日）
（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１） 外部顧客への売上高
不動産等の売却（注２） 13,980,000 1,433,905
水道光熱費収入 130,040 130,040
その他 － 7,638,423
合計 14,110,040 9,202,368
(注１)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧
客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入
です。
(注２)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において
不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載していま
す。
２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
当期（自 2021年４月１日 至 2021年９月30日）
重要な会計方針にかかる事項に関する注記に記載の通りです
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末にお
いて存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
当期（自 2021年４月１日 至 2021年９月30日）
（１）契約資産及び契約負債の残高等
（単位：千円）
当期
顧客との契約から生じた債権（期首残高） 21,698
顧客との契約から生じた債権（期末残高） 26,233
契約資産（期首残高） －
契約資産（期末残高） －
契約負債（期首残高） －
契約負債（期末残高） －
（２）残存履行義務に配分した取引価格
2021年９月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2021年３月25日に
売却契約を締結した不動産等にかかる13,980,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2021年
10月１日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直
接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19
項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項
（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
〔セグメント情報等〕
１．セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんの
で記載を省略しています。
２．関連情報
前期(自 2020年10月１日 至 2021年３月31日)
(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載
を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称または氏名 営業収益 関連するセグメント
森トラスト株式会社 3,155,237 不動産賃貸事業
当期(自 2021年４月１日 至 2021年９月30日)
(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載
を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称または氏名 営業収益 関連するセグメント
森トラスト株式会社 3,677,009 不動産賃貸事業
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〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不
動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位：千円)
前期 当期
用途 (自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
貸借対照表計上額
期首残高 218,114,670 217,600,132
オフィスビル 期中増減額 △514,537 952,841
期末残高 217,600,132 218,552,974
期末時価 236,300,000 235,040,000
貸借対照表計上額
期首残高 69,020,840 68,909,759
商業施設 期中増減額 △111,081 △94,357
期末残高 68,909,759 68,815,401
期末時価 85,320,000 85,310,000
貸借対照表計上額
期首残高 19,119,057 19,034,596
その他 期中増減額 △84,460 △165,348
期末残高 19,034,596 18,869,248
期末時価 20,930,000 20,980,000
貸借対照表計上額
期首残高 306,254,568 305,544,488
合計 期中増減額 △710,079 693,135
期末残高 305,544,488 306,237,624
期末時価 342,550,000 341,330,000
(注１)該当する賃貸等不動産の概要は後記「３．参考情報／(２)投資不動産物件」をご参照ください。
(注２)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注３)前期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は神谷町トラ
ストタワーの取得であり、減少理由は東京汐留ビルディングの譲渡及び減価償却費です。
(注４)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位：千円)
前期 当期
用途 (自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 6,121,426 5,099,521
オフィスビル 不動産賃貸事業費用 2,197,761 2,437,616
不動産賃貸事業損益 3,923,664 2,661,904
不動産等売却益 － 1,433,905
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 1,938,440 1,938,164
商業施設 不動産賃貸事業費用 334,483 381,460
不動産賃貸事業損益 1,603,957 1,556,704
不動産等売却益 － －
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 730,062 730,777
その他 不動産賃貸事業費用 347,768 333,397
不動産賃貸事業損益 382,293 397,380
不動産等売却益 － －
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 8,789,929 7,768,463
合計 不動産賃貸事業費用 2,880,013 3,152,474
不動産賃貸事業損益 5,909,915 4,615,989
不動産等売却益 － 1,433,905
(注１)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、そ
れぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
(注２)不動産等売却益は「営業収益」に計上されています。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
〔１口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
(自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
１口当たり純資産額 121,348円 １口当たり純資産額 121,292円
１口当たり当期純利益 3,875円 １口当たり当期純利益 3,819円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間 なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間
の日数による加重平均投資口数で除することにより算 の日数による加重平均投資口数で除することにより算
出しています。 出しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益につ また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益につ
いては、潜在投資口がないため、記載していません。 いては、潜在投資口がないため、記載していません。
(注)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期 当期
(自 2020年10月１日 (自 2021年４月１日
至 2021年３月31日) 至 2021年９月30日)
当期純利益(千円) 5,115,197 5,041,443
普通投資主に帰属しない金額
－ －
(千円)
普通投資口に係る当期純利益
5,115,197 5,041,443
(千円)
期中平均投資口数(口) 1,320,000 1,320,000
〔重要な後発事象に関する注記〕
資産の譲渡
本投資法人は、2021年10月１日付で下記の資産の譲渡を行いました。
東京汐留ビルディング
譲渡の概要
譲渡資産 ：不動産信託受益権（共有持分1,000,000分の62,411）
譲渡価格 ：13,980百万円
（但し、譲渡経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）
譲渡益 ：約1,433百万円
譲渡日 ：2021年10月１日
買主 ：森トラスト株式会社
資産の取得
本投資法人は、2021年10月１日付で下記の資産の取得を行いました。
神谷町トラストタワー
取得の概要
取得資産 ：不動産信託受益権
土地 所有権及び地上権（敷地権の割合10,000,000,000分の333,628,617）
建物 区分所有権
取得価格 ：13,980百万円
（但し、取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）
取得日 ：2021年10月１日
売主 ：森トラスト株式会社
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
（10）発行済投資口の総口数の増減
当期及び前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口) 出資総額(百万円)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2001年10月２日 私募設立 400 400 200 200 (注１)
2002年３月27日 私募増資 5,200 5,600 2,600 2,800 (注２)
2002年７月４日 私募増資 2,600 8,200 1,300 4,100 (注３)
2002年９月27日 私募増資 4,500 12,700 2,250 6,350 (注４)
2003年３月27日 私募増資 40,700 53,400 20,350 26,700 (注５)
2003年９月19日 私募増資 66,600 120,000 33,300 60,000 (注６)
2003年９月30日 私募増資 40,000 160,000 20,000 80,000 (注６)
2008年10月１日 第三者割当増資 22,000 182,000 17,600 97,600 (注７)
2010年５月31日 公募増資 60,000 242,000 39,009 136,609 (注８)
2013年10月23日 公募増資 20,000 262,000 15,800 152,410 (注９)
2013年11月21日 第三者割当増資 2,000 264,000 1,580 153,990 (注10)
2014年４月１日 投資口の分割 1,056,000 1,320,000 － 153,990 (注11)
(注１)１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
(注２)１口当たり発行価格500,000円にて新規２物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
い、運用を開始しました。
(注３)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
いました。
(注４)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行
を行いました。
(注５)１口当たり発行価格500,000円にて新規３物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行い
ました。
(注６)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の
追加発行を行いました。
(注７)１口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当によ
る新投資口の追加発行を行いました。
(注８)１口当たり発行価格670,800円(引受価額650,160円)にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的
とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
(注９)１口当たり発行価格815,100円(引受価額790,020円)にて新規物件取得に伴う借入金返済及びその残額につ
いて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする公募による新投資口
の追加発行を行いました。
(注10)１口当たり発行価額790,020円にて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目
的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
(注11)2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による
投資口の分割を行いました。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
３．参考情報
（１）本投資法人の資産の構成
前期 当期
2021年３月31日現在 2021年９月30日現在
資産の種類 地域区分
保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
(注１)(百万円) (注２)(％) (注１)(百万円) (注２)(％)
東京都心部(注３) 133,892 40.5 121,134 36.9
不動産
その他(注４) 23,801 7.2 23,685 7.2
東京都心部(注３) 113,135 34.3 126,922 38.7
信託不動産
その他(注４) 34,715 10.5 34,495 10.5
小計 305,544 92.5 306,237 93.3
その他の資産 24,756 7.5 22,051 6.7
資産総額計 330,301 100.0 328,288 100.0
(注１)「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。
(注２)「対総資産比率」は、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注３)千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区
(注４)首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及びその他主要都市
（２）投資不動産物件
2021年９月30日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託
不動産は計16物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基
づく信託受託者によって賃貸されています。
① 不動産及び信託不動産の内容一覧
2021年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信
託不動産の概要は以下のとおりです(以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個
別に、または総称して「不動産等資産」といいます。)。
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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信
不動産等資産の概要
面積(注１) 所有形態
構造(注２)
名称 所在地(地番)(注１)
/階数(注１)
土地(㎡) 建物(㎡) 土地 建物
SRC・RC・S
東京汐留ビルディング(注３) 東京都港区東新橋一丁目12番１ 17,847.73 191,394.06 所有権 所有権
B４/37F
S・SRC
ONビル(注４) (注５) 東京都品川区北品川五丁目746番１他 10,850.67 32,812.27 所有権 所有権
B２/21F
SRC・S
紀尾井町ビル(注５) (注６) 東京都千代田区紀尾井町３番３他 9,291.93 63,535.55 所有権 所有権
B４/26F
神谷町トラストタワー(注５) SRC
東京都港区虎ノ門四丁目24番６他 16,131.84 196,037.12 所有権 所有権
(注７) B４/37F
S・SRC
大崎MTビル(注４) 東京都品川区北品川五丁目689番２他 13,852.74 26,980.68 所有権 所有権
B３/14F
S・SRC
御堂筋MTRビル(注５) 大阪市中央区淡路町三丁目43番５ 1,560.98 15,129.16 所有権 所有権
B２/13F
SRC
広尾MTRビル(注５) 東京都渋谷区恵比寿二丁目91番１他 1,671.79 6,709.80 所有権 所有権
B１/7F
S・RC
天神プライム(注５) (注８) 福岡市中央区天神二丁目138番他 1,110.73 7,722.04 所有権 所有権
B１/12F
A館：SRC
A館：11,636.35
B１/９F
新横浜TECHビル(注９) 横浜市港北区新横浜三丁目９番１他 2,671.11 B館：13,550.87 所有権 所有権
B館：S・SRC
合計：25,187.22
B１/16F
S・SRC
渋谷フラッグ(注５) 東京都渋谷区宇田川町81番11他 1,026.44 7,766.49 所有権 所有権
B２/９F
S・SRC・RC
新橋駅前MTRビル 東京都港区新橋二丁目28番２他 1,069.88 7,820.45 所有権 所有権
B２/８F
S
イトーヨーカドー湘南台店 神奈川県藤沢市石川六丁目２番１ 35,209.93 53,393.66 所有権 所有権
５F
S
コーナン相模原西橋本店 相模原市緑区西橋本五丁目４番４ 19,878.57 40,283.77 所有権 所有権
５F
フレスポ稲毛(注５) 千葉市稲毛区長沼原町731番17 39,556.71 － － 所有権 －
SRC・S
ホテルオークラ神戸(注５) 神戸市中央区波止場町48番１他 30,944.44 72,246.86 所有権 所有権
B２/35F
RC
パークレーンプラザ 東京都渋谷区神宮前二丁目30番６ 1,702.95 5,246.78 所有権 所有権
B１/７F
(注１)「所在地(地番)」、「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注２)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注３)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。
当該土地のうち、本投資法人の共有持分は1,000,000分の437,589です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床
面積に本投資法人の共有持分（1,000,000分の437,589）を乗じた面積は83,751.93㎡です。
(注４)ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地３筆の合計面積(10,850.67㎡)であ
り、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎MTビル
の敷地として保有しています。従って、当該３筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面
積として各々に記載しています。
また、大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んで
います。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、１筆(面積121.28㎡)については本投
資法人が５分の１の共有持分を保有し、３筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有
しています。また、大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は
24,495.21㎡です。
(注５)上記16物件のうち、ONビル、紀尾井町ビル、神谷町トラストタワー、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、渋谷フラッグ、フ
レスポ稲毛及びホテルオークラ神戸は信託不動産に、その他の７物件は不動産に分類されます。またフレスポ