2021年3⽉期（ 第38期 ）
決算説明資料
（証券コード︓8961）
https://www.mt-reit.jp/
（資産運⽤会社）
MEMO
⽬次
1. 決算概要と業績予想について 3 5. 参考資料 32
2021年3⽉期決算ハイライト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33
2021年3⽉期決算概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5 損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2021年3⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 6 ⾦銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・ 35
2021年9⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 財務指標の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2021年9⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 8 資産規模、LTV及び1⼝当たり分配⾦の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
2023年3⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 期末ポートフォリオ⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38
2. 運⽤状況 10 物件別期末算定価額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 39
外部成⻑（環境認識及び今後の⽅針）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11 稼働率の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40
資産⼊替について（東京汐留ビルディングの⼀部譲渡、神⾕町トラ 期末稼働率及び賃貸借契約の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 41
ストタワーの取得）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収⽀・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 42
新規物件取得について（神⾕町トラストタワー）・・・・・・・・・・・・・・・ 13
有利⼦負債⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 45
内部成⻑（環境認識及び今後の⽅針）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
投資主の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 46
内部成⻑（東京汐留ビルディングのリーシング状況／オフィス6物件
投資⼝価格の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 47
の賃料改定の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
主要都市の空室率及び賃料単価の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 48
新橋駅前MTRビルの今後の対応⽅針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
資産運⽤会社に対する運⽤報酬について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 49
財務の状況（当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について) 17
財務の状況（有利⼦負債及び格付の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
注意事項 ／ ご連絡先
3. ESGに関する取組みについて 19
ESGに関する取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20
4. 本投資法⼈の特徴 28
本投資法⼈の特徴・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
森トラストグループについて・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31
本資料は情報提供を⽬的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を⽬的としたものではありません。投資⼝のご購⼊にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。
本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は将来の業績を保証するものではありません。本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、
その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更または廃⽌される場合がございますので、あらかじめご了承ください。
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1. 決算概要と業績予想について
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
2021年3⽉期決算ハイライト 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦
3,875円 （前期実績⽐+43円、予想⽐+53円）
2021年3⽉期末現在（括弧内は前期⽐増減）
Asset Debt
物件数 ︓15物件 (ー) 有利⼦負債残⾼ ︓1,570億円 (+20億円)
期中平均⾦利 ︓ 0.45% (▲0.03%)
資産規模 ︓3,240億円 (ー) (注1)
LTV ︓ 47.5% (+0.4%)
稼働率 ︓ 99.3% (▲0.7%)
※サブリースベース ︓ 98.6% (▲1.2%) (注2) ⻑期発⾏体格付 ︓AA 安定的 / ⽇本格付研究所 JCR
期末算定価額︓3,425億円 (+0億円)
Equity
含み益 ︓ 370億円 (+7億円) (注3)
発⾏済⼝数 ︓1,320,000⼝ (ー)
投資⽐率 ︓[エリア別] 東京都⼼部 80.2% (ー)
[⽤途別] オフィスビル 71.2% (ー) 1⼝当たりNAV ︓149,382円 (+0.4%) (注4)
投資⼝価格 ︓155,300円 / 2021年3⽉31⽇終値
(注1) 資産規模は、取得価格合計を記載しています。
(注2) 賃料収⼊がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採⽤している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。
(注3) 含み益は、期末時点の算定価額合計と期末簿価合計の差額を記載しています。
(注4) 1⼝当たりNAV︓（期末純資産額＋含み損益）÷発⾏済投資⼝数
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
2021年3⽉期決算概要 1. 決算概要と業績予想について
新型コロナウイルスの感染拡⼤の影響によるテナントの⽔光熱利⽤の減少に伴い収⼊、
費⽤ともに減少するも、費⽤の減少が⼤きく全体としては利益の上振れに貢献
▮ 主な変動要因
また、修繕費の下振れ等もあり、1⼝当たり分配⾦は前期⽐+43円、予想⽐+53円の
3,875円で着地 前期⽐
営業収益
（単位︓百万円） ● テナント⼊退去等による影響 ▲82百万円
2020/9期 2021/3期 2021/3期 ● 新型コロナウイルスの感染拡⼤の影響等によるテナント利⽤の ▲24百万円
実績 予想 実績 前期⽐ 予想⽐ 減少に伴う⽔道光熱収⼊の減少
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
● テナント解約違約⾦ 11百万円
営業収益 8,882 8,801 8,789 ▲ 92 ▲ 11 営業費⽤
不動産賃貸事業収益 (a) 8,882 8,801 8,789 ▲ 92 ▲ 11 ● 修繕費の増加 87百万円
営業費⽤ 3,445 3,392 3,325 ▲ 120 ▲ 67 ● 管理業務費（仲介⼿数料等）の増加 22百万円
● 新型コロナウイルスの感染拡⼤の影響等によるテナント利⽤の ▲38百万円
不動産賃貸事業費⽤ (b) 2,991 2,946 2,880 ▲ 111 ▲ 66
減少に伴う⽔道光熱費の減少
公租公課 966 964 964 ▲1 － ● 減価償却費の減少（⼀部資産の償却期間終了） ▲181百万円
諸経費 716 853 788 71 ▲ 64 ● 資産運⽤報酬の減少 ▲7百万円
減価償却費 (c) 1,308 1,128 1,126 ▲ 181 ▲1 営業外収益
販売費及び⼀般管理費 453 446 445 ▲8 ▲1
● 受取保険⾦ 35百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,890 5,854 5,909 19 55
営業外費⽤
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,199 6,983 7,036 ▲ 162 53
営業利益 5,437 5,408 5,464 27 56 ● 保険対応⼯事 25百万円
● ⽀払利息の減少 ▲19百万円
営業外収益 1 0 36 34 36
営業外費⽤ 379 362 385 5 22
予想⽐
経常利益 5,059 5,045 5,116 56 70
税引前当期純利益 5,059 5,045 5,116 56 70 営業収益
法⼈税、住⺠税及び事業税 0 1 0 0 ▲0 ● 新型コロナウイルスの感染拡⼤の影響等によるテナント利⽤の ▲28百万円
法⼈税等調整額 ▲0 － ▲0 0 ▲0 減少に伴う⽔道光熱収⼊の下振れ
当期純利益 5,058 5,044 5,115 56 70 ● テナント⼊居等による上振れ 11百万円
● テナント解約違約⾦上振れ ４百万円
分配⾦総額 5,058 5,045 5,115 56 69 営業費⽤
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,832 3,822 3,875 43 53 ● 修繕費の下振れ ▲25百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － － ● 管理業務費（仲介⼿数料等）の下振れ ▲2百万円
● 新型コロナウイルスの感染拡⼤の影響等によるテナント利⽤の ▲35百万円
減少に伴う⽔道光熱費の下振れ
営業外収益
● 受取保険⾦ 35百万円
営業外費⽤
● 保険対応⼯事 26百万円
● ⽀払利息の下振れ ▲4百万円
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2021年3⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦は前期⽐+43円、予想⽐+53円
（単位︓円）
3,875
その他
+43円 +53円
⽀払利息
3,832 資産運⽤報酬
受取保険⾦ 保険対応⼯事 の減少
の減少
3,822
テナント解約
違約⾦
⽔道光熱収⽀
テナント⼊退去等 の変動等
による影響
修繕費
減価償却費
の増加
の減少
管理業務費 (⼀部資産の償却
(仲介⼿数料等) 期間終了)
の増加
2020/9期 2021/3期 2021/3期
実績 実績 予想
2020/11公表
当期
6
2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
2021年9⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
リーシング進捗や物件⼊替による賃料収⼊の上⽅修正に加え、物件⼊替に伴う売却益の
1⼝当たり分配⾦予想
発⽣により利益予想を上⽅修正
2021/3期 2021/9期 2021/9期
（単位︓百万円）
3,392円（前期⽐▲483円、前回予想⽐+392円）
実績 前回予想(注1) 今回予想 前期⽐ 前回予想⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
▮ 主な変動要因
営業収益 8,789 7,663 9,180 390 1,517
不動産賃貸事業収益 (a) 8,789 7,663 7,751 ▲ 1,038 88 前期⽐
不動産等売却益 － － 1,429 1,429 1,429 営業収益
営業費⽤ 3,325 3,651 3,830 505 179 ● 東京汐留ビルディング(以下、汐留)の⼊退去による影響 ▲948百万円
不動産賃貸事業費⽤ (b) 2,880 3,211 3,341 461 129 ● その他物件の⼊退去等による影響（⼀部減額想定含む） ▲176百万円
公租公課 964 1,005 964 ▲0 ▲ 41 ● 物件⼊替による影響 25百万円
諸経費 788 1,089 1,262 474 173 ● 季節変動等による⽔道光熱費収⼊の増加 40百万円
● 解約違約⾦ 20百万円
減価償却費 (c) 1,126 1,116 1,114 ▲ 11 ▲1
● 汐留⼀部譲渡による売却益の発⽣ 1,429百万円
販売費及び⼀般管理費 445 439 489 43 49
営業費⽤
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,909 4,451 4,409 ▲ 1,499 ▲ 41
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,036 5,568 5,524 ▲ 1,511 ▲ 43 ● 管理業務費の増加(汐留ML契約変更及び新規物件取得等) 361百万円
● 季節変動等による⽔道光熱費の増加等 76百万円
営業利益 5,464 4,012 5,350 ▲ 114 1,337
● 修繕費の増加（⼯事の⼀部前倒し） 31百万円
営業外収益 36 0 0 ▲ 36 － ● 減価償却費の減少 ▲11百万円
営業外費⽤ 385 374 373 ▲ 11 ▲1 ● 投資主総会関連費⽤ 15百万円
経常利益 5,116 3,637 4,976 ▲ 139 1,339 ● 控除対象外消費税の増加（⼟地売却に伴う課税売上低下） 27百万円
税引前当期純利益 5,116 3,637 4,976 ▲ 139 1,339 営業外収益／営業外費⽤
法⼈税、住⺠税及び事業税 0 1 1 0 －
● 受取保険⾦ ▲35百万円
法⼈税等調整額 ▲0 ▲ 101 156 156 258 ● 保険対応⼯事の剥落 ▲26百万円
当期純利益 5,115 3,738 4,819 ▲ 296 1,080 ● ⽀払利息の増加 14百万円
圧縮積⽴⾦取崩額 － 221 134 134 ▲ 87 前回予想(注1)⽐
圧縮積⽴⾦繰⼊額 － － ▲ 475 ▲ 475 ▲ 475
営業収益
分配⾦総額 5,115 3,960 4,477 ▲ 637 517
● 汐留の賃料収⼊の上⽅修正 53百万円
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,875 3,000 3,392 ▲ 483 392
● その他物件の賃料収⼊の下⽅修正（⼀部減額想定含む） ▲4百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － － ● 物件⼊替による増加 25百万円
● 汐留⼀部譲渡による売却益の発⽣ 1,429百万円
■ 2021/9期業績予想について ■ 内部留保残⾼
（百万円） （百万円）
営業費⽤
前回予想 修正予想 今回予想 2021/3期 2021/9期 2021/9期
(注1) (注2) 前回予想⽐ 修正予想⽐ 実績 前回予想 今回予想 前期⽐ 前回
● 公租公課の下⽅修正（⼟地の課税標準額据置） ▲41百万円
営業収益 7,663 9,122 1,459 9,180 57 (注1) (注3) 予想⽐ ● 修繕費の上⽅修正（⼯事の⼀部前倒し） 98百万円
営業利益 4,012 5,301 1,289 5,350 48 1,567 1,244 2,065 497 821 ● 管理業務費の上⽅修正（新規物件取得等） 68百万円
経常利益 3,637 4,927 1,290 4,976 48 ● 資産運⽤報酬の上⽅修正(物件⼊替に伴うもの) 21百万円
（注1）2020/9期決算発表時の予想（2020/11/18） ● 控除対象外消費税の増加（⼟地売却に伴う課税売上低下） 26百万円
当期純利益 3,738 4,771 1,033 4,819 47 （注2）業績予想修正時の予想（2021/3/25）
1⼝当たり
3,000 3,360 360 3,392 32 （注3）法⼈税等調整額－圧縮積⽴⾦取崩額+圧縮積⽴⾦繰⼊額
分配⾦(円)
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2021年9⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
（単位︓円）
内部留保への繰⼊
汐留の⼊退去 資産運⽤報酬
(汐留ビル売却益の⼀部)
3,875 による影響
1,082
の増加
▲16 ▲20
377 ▲483円
控除対象外
消費税の増加
（⼟地売却に伴う
3,392
⽔道光熱収⽀ 修繕費の増加
（⼯事の 課税売上低下）
▲718 15 19 の変動等
⼀部前倒し） 資産運⽤報酬 +392円
▲27 の減少 3,000
▲133 解約違約⾦ 減価償却費 669
物件⼊替 の減少 （⼀時的要因除く）
その他物件 による影響
9 17 245
の⼊退去等
による影響 ▲273 ▲24 ▲11 ▲6 ▲11 ▲8 汐留⼀部譲渡
（⼀部減額想定含む) 管理業務費 投資主総会 保険対応⼯事 その他 による売却益
の増加 関連費⽤ 関係 ⽀払利息 の発⽣
汐留ビル売却益 内部留保取り崩し
（汐留ML契約変更 の増加
及び新規物件取得等） からの充当
物件⼊替関連
（⼀時的要因）
2021/3期 2021/9期 2021/9期
実績 今回予想 前回予想
当期 2020/11公表
8
2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
2022年3⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦予想
3,000円 （2021年9⽉期予想⽐▲392円）
汐留テナント退去の通期影響及び新橋テナント退去等により不動産賃貸事業収益は前期⽐▲905百万円
前期同⽔準の不動産等売却益計上により、分配⾦は3,000円を確保
リーシング⻑期化に備え、分配⽔準の平準化の観点より内部留保を積み増し
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2021/9期予想 2022/3期予想 営業収益
(第39期) (第40期) 増減
● 汐留の⼊退去等による影響 ▲698百万円
(A) (B) (B-A) ● その他物件の⼊退去等による影響（⼀部退去想定を含む） ▲393百万円
営業収益 9,180 8,277 ▲ 903 ● 物件⼊替による影響 213百万円
不動産賃貸事業収益 7,751 6,846 ▲905 ● 季節変動等による⽔道光熱収⼊の減少 ▲28百万円
不動産等売却益 1,429 1,431 2 営業費⽤
営業利益 5,350 4,707 ▲ 642
● 汐留⼀部譲渡による公租公課の減少 ▲83百万円
経常利益 4,976 4,328 ▲ 648 ● 管理業務費（仲介⼿数料含む）の減少 ▲45百万円
法⼈税等調整額 156 115 ▲ 40 ● 季節変動等による⽔道光熱費の減少 ▲36百万円
当期純利益 4,819 4,211 ▲ 607 ● 修繕費の減少 ▲88百万円
圧縮積⽴⾦取崩額 134 134 － ● 投資主総会関連費⽤の剥落 ▲15百万円
圧縮積⽴⾦繰⼊額 ▲ 475 ▲ 386 88
分配⾦総額 4,477 3,960 ▲ 517
１⼝当たり分配⾦(円) 3,392 3,000 ▲ 392
発⾏済投資⼝の総⼝数(⼝) 1,320,000 1,320,000 －
■ 内部留保残⾼
（百万円）
2021/9期 2022/3期
予想 予想 前期⽐
2,065 2,433 367
9
2. 運⽤状況
10
2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
外部成⻑（環境認識及び今後の⽅針） 2. 運⽤状況
現状の環境認識
・ 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響により取引件数は減少したが、⼤型取引により取引⾼は回復傾向
・ 海外投資家を中⼼とした物件取得意欲は引き続き⾼い状況にあり、取引利回りは低い⽔準が継続
・ ⼀⽅、不動産投資家のマーケットサイクル認識には変化の兆しあり
投資市場の状況
▮ 不動産売買の件数と⾦額の推移 ▮ 標準的なAクラスビルの取引利回りの推移 ▮不動産投資家のマーケットサイクルの認識状況
0% 20% 40% 60% 80% 100%
⾦額（兆円） 4.2
2014/4
3.6 3.6 3.7
3.2 3.3 7% 2015/4
（件数） 2016/4
地⽅圏 東京圏 2017/4
2,000
6%
1,635 1,665 2018/4
1,599
1,505 1,506 2019/4
1,420
1,500 5% 2020/4
2020/10
1,000 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
仙台 札幌
（半年後の予想について 2020/10時点）
福岡 名古屋 202１/4
⼤阪御堂筋 東京都⼼部
500 3%
4 5
6
3 7
2 8
1
0
回復期 拡⼤期 縮⼩期 後退期
2015 2016 2017 2018 2019 2020 出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成
東京都⼼部︓同調査における丸の内・⼤⼿町、⽇本橋、⻁ノ⾨、⻄新宿、渋⾕、
出所︓⽇経BP「⽇経不動産マーケット情報 2021.2」を基に当社作成 ⼤崎の単純平均値 出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成
＊⽇経不動産マーケット情報掲載ベース ＊各年10⽉時点の数値 ＊東京（丸の内、⼤⼿町地区）についてのマーケットサイクル（市況動向）の認識
今後の⽅針
・ 物件の中⻑期価値に⼒点を置いた厳選投資のスタンスを継続（不動産価格の調整局⾯を視野に⼊れて投資環境の変化を注視）
・ 引き続きポートフォリオの安定性と質の向上に向けた施策を検討
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
資産⼊替について（東京汐留ビルディングの⼀部譲渡、神⾕町トラストタワーの取得） 2. 運⽤状況
■ 資産⼊替の概要
譲渡 東京汐留ビルディング 取得 神⾕町トラストタワー
2021年9⽉期 2022年3⽉期 2021年9⽉期 2022年3⽉期
譲渡予定⽇:2021年7⽉1⽇ 譲渡予定⽇:2021年10⽉1⽇ 取得予定⽇:2021年7⽉1⽇ 取得予定⽇:2021年10⽉1⽇
共有持分 共有持分
家屋番号︓⻁ノ⾨四丁⽬24 家屋番号︓⻁ノ⾨四丁⽬24
譲渡資産 1,000,000 分の 62,411 1,000,000 分の 62,411 取得資産 (注3）
番6の901に係る信託受益権 番6の801に係る信託受益権
に係る信託受益権 に係る信託受益権
譲渡価格 13,980百万円 13,980百万円 取得価格 13,980百万円 13,980百万円
帳簿価額 (注1） 12,539百万円 12,539百万円 鑑定評価額 31,100 百万円（2021年2⽉28⽇時点）
譲渡益 (注2) 約1,400百万円 約1,400百万円 想定NOI (注4） 841百万円
譲渡先 森トラスト株式会社 取得先 森トラスト株式会社
■ 資産⼊替の理由
東京汐留ビルディングのリーシング状況
スポンサーサポートを活⽤して、以下を実現
事務所部分のエンドテナントの退去(2021年6⽉30
⽇賃貸借契約終了)に伴い新規テナントのリーシング ① 低稼働の物件を譲渡し、既に⾼稼働となっている物件を取得することにより、稼働率
に注⼒ の改善を通じて、早期の収益改善を図る 取得物件の稼働率 97.3% (注5)
② ポートフォリオの 33.9％(注6)を占める東京汐留ビルディングの⼀部を譲渡することで物
件集中度を緩和する
⼊替後の譲渡物件の投資⽐率 25.4% (注5)
優れた⽴地に所在し⾼いスペックとグレード感を備え
ているものの、新型コロナウイルス感染拡⼤の影響に ③ 東京汐留ビルディングの含み益の⼀部顕現化により、2021年9⽉期及び2022年3
より、埋め戻しに⼀定期間を要することが予想される ⽉期の分配⾦⽔準の底上げを図る
状況
(注1)2021年3⽉31⽇時点 (注2)譲渡費⽤等が⼀部未確定のため、概算⾦額を記載しています。
(注3)本取得物件内の事務所部分である8階・9階における専有部分(家屋番号801及び901)及びその敷地権に係る共有持分を信託財産とする信託受益権です。なお、本取得物件では、登記簿上の地下1階であるオフィスエントランスフロアを
「(地上)1階」と呼称しており、その他のフロアも登記簿上の階数に１を加えた「呼称階」を使⽤しています。従いまして登記簿上7階・8階である当区画についても、それぞれ8階・9階と表記しています。（本取得物件に係る階数は注記のあるもの
を除き全て「呼称階」で表記しています）。
(注4)2分割での取得完了後の年間NOIであり、取得年度の特殊要因を排除しています。
(注5)2021年10⽉1⽇時点における想定稼働率、投資⽐率となります。なお、投資⽐率は不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の⽐率をいいます（以下同じです）。
(注6)2021年3⽉31⽇時点における投資⽐率 12
2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
新規物件取得について（神⾕町トラストタワー） 2. 運⽤状況
取得資産の概要 物件の特徴
物件名称 神⾕町トラストタワー ・ スポンサーである森トラスト株式会社が神⾕町駅⾄近にて開発を進めてきた
所在地 東京都港区⻁ノ⾨四丁⽬ 『東京ワールドゲート』の核となる⼤規模複合ビル
⽤途 オフィスビル（注1）
・超⼤型フロアプレートのオフィスが中⼼
所有権及び地上権
所有形態 ⼟地 ・上層階には⽇本初進出のラグジュアリーライフスタイルホテル「東京エディ
（敷地権の割合︓10,000,000,000分の667,257,234）
ション⻁ノ⾨」などの滞在機能を配置
建物 区分所有権
・低層階にはワーカーの交流の場となるラウンジをはじめ、多彩なショップ＆
⾯積 ⼟地 16,131.84㎡ (建物 1 棟の敷地の登記簿記載の地積）
レストランや多⾔語対応クリニックなどクリエイティビティを刺激し、イノベー
196,037.12㎡ (建物 1 棟全体の登記簿記載の床⾯積） ションを促進する機能を集約
建物 7,595.44㎡ (所有権を有する専有部分の登記簿記載の床⾯
積）（注2） ・ オフィス部分の天井⾼2,900mmを確保した基準階⾯積1,100坪超の整
階数 地下4階付37階建 形無柱の超⼤型フロア
竣⼯年⽉ 2020年3⽉ ・ 最⼤で平常時電⼒需要の約8割をカバーする⼤容量の⾮常⽤発電機を実
装しており、約1週間電源供給が可能な計画
スポンサーとのマスターリース契約
・ スポンサーとの間で賃貸借契約（マスターリース契約）を締結予定
・ 共同運⽤区画 (注3)に帰属する収益及び費⽤を、各区分所有者の持分割
合に応じて配分することで、空室リスクを軽減し収益の安定化を図る
契約形態 貸室賃貸借契約
賃貸借期間 2021年7⽉1⽇から2030年3⽉31⽇まで
賃料 共同運⽤区画の賃料に連動 (注3)
敷⾦ なし
賃貸⾯積 7,702.54㎡ (注4)
総賃貸可能⾯積 7,702.54㎡ (注4)
その他 共同運⽤区画のエンドテナント総数︓5
(注1)本取得物件は事務所、店舗、医療施設、ホテル、住宅等の複合物件となっていますが、取得対象区画の⽤途を記載して (注3)6階から30階までの25フロアを共同運⽤区画といい、各区分所有者は森トラスト株式会社との間で、各区分所有
います。 者を賃貸⼈とし森トラスト株式会社を賃借⼈とする貸室賃貸借契約を締結し、賃借⼈は各フロアを共同運⽤区画
(注2)事務所区画である8階・9階の専有部分（家屋番号801(3,797.72㎡)及び家屋番号901(3,797.72㎡)）の合計を として転貸するものとしています。賃借⼈は、当該共同運⽤区画全体から⽣じる収⽀を各区分所有者が有する専
記載しています。 有⾯積による持分割合に応じて分配します。
(注4)2021年10⽉1⽇時点の⾯積を記載しています。
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
内部成⻑（環境認識及び今後の⽅針） 2. 運⽤状況
（当期におけるテナント動向）
・ 当期、減額・猶予に合意したテナントはなかったが、新型コロナウイルス感染拡⼤の影響を理由とした退去は⼀定程度（6件）発⽣
現状の環境認識
・ 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響⻑期化により、不動産賃貸市場は不透明な状況が継続
－オフィスの空室率は上昇傾向。賃料⽔準は下落傾向
－商業テナントを中⼼に業績不振等を理由とした解約件数は増加傾向
・ 引き続き、企業業績への波及、それに伴う賃貸需要の減少に留意が必要
今後の⽅針
・ 増額改定余地があるテナントに対しては、企業業績に気を配りながら引き続き賃料改定交渉を進める
・ 空室率は上昇傾向にあるため、マーケット状況及びテナントニーズに応じた柔軟な対応により、稼働率確保を重視した運営を⾏う
（特に東京汐留ビルディングにおいては早期の稼働回復を⽬指す）
・ 賃料減額等の要請を受けた場合、社会情勢と投資主利益を勘案し総合的に判断
（具体的には、テナントの業績、賃料ギャップ、リーシングの難易度、ポートフォリオ収益への影響、ポートフォリオの稼働状況等を踏まえて個別に検討）
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
内部成⻑（東京汐留ビルディングのリーシング状況／オフィス6物件の賃料改定の状況） 2. 運⽤状況
東京汐留ビルディングの現在のリーシング状況
・ 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響によりターゲットとしていた⼤⼝テナントのオフィス移転の動きが鈍化するなかリーシング活動に注⼒
・ 決算発表⽇時点において、オフィス・店舗区画における稼働率は44.3％、物件全体では60.9％まで進捗（契約締結ベース）
オフィス6物件（紀尾井町ビル、⼤崎MTビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、新横浜TECHビル）の賃料改定の状況
・ 当期改定したテナントのうち、31％（⾯積ベース）で増額改定を実現
・ 2021/9期、2022/3期の交渉⽅針はオフィス空室率が上昇傾向にある賃貸市場を考慮し保守的に設定
▮ 改定実績及び改定予定契約の交渉⽅針
100% 4% 2% ＜凡例＞
8% 15% 16% 合意内容
減額
80%
39% 据置
60% 58%
73% 69% 増額
60%
58%
92% 98% 交渉⽅針(注2)
40% 85% 据置
57% 増額または据置
20% 40% 42% 増額
27% 31% 26%
※改定対象⾯積に占める⾯積割合
0%
2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期 2021/3期 2021/9期 2022/3期
当期
改定対象⾯積（注1） 5,410㎡ 9,603㎡ 22,442㎡ 9,865㎡ 10,891㎡ 10,895㎡ 25,006㎡ 9,803㎡ 12,323㎡
（注1）マスターリース契約を採⽤している物件についてはサブリースベースの賃貸⾯積を対象としています。但し、退去予定区画、住宅、倉庫を除きます。
（注2）新規テナント募集時における⽬標賃料と現況賃料とのギャップ等を考慮して決定している交渉⽅針
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
新橋駅前MTRビルの今後の対応⽅針 2. 運⽤状況
（テナントの異動）
⼀棟借りテナントが2021年12⽉末をもって退去予定
（物件の優位性）
・ ⻁ノ⾨・霞ヶ関・汐留等のオフィス街や、商業集積地である銀座・有楽町に隣接し、オフィスワーカーを中⼼とした⾼い集客⼒を持つエリア
・ 新橋駅の駅前広場の正⾯に⽴地しており、利便性と視認性に優れた⽴地
（今後の運⽤⽅針）
・ ⽴地優位性を活かし、新規テナントのリーシング、物件売却の両⾯で検討
物件概要 ＜新橋駅の利⽤状況>
新橋駅は都⼼の1⽇約100万⼈が利⽤する都⼼の主要駅
所在地 東京都港区新橋⼆丁⽬ （新橋駅の乗降客数の推移） （JR東⽇本の駅別乗降客数ランキング）
地積 1,069.88㎡ （千⼈/⽇） 2018年
順位 駅 乗降客数
延床⾯積 7,820.45㎡ 1,000 (千⼈/⽇)
階数 地下2階付8階建 985 1 新宿 1,578
900 2 池袋 1,133
竣⼯年⽉ 1999年4⽉
3 東京 934
4 横浜 847
取得価格 18,000百万円 800 835
5 品川 766
帳簿価額 17,291百万円 (2021年3⽉31⽇時点) 6 渋⾕ 741
700 7 新橋 563
鑑定評価額 22,200百万円 (2021年3⽉31⽇時点) 2011 2018 8 ⼤宮 516
9 秋葉原 504
JR東⽇本、東京メトロ、都営地下鉄、ゆりかもめの乗降客数の合計値
10 綾瀬 454
出典︓「国⼟数値情報（駅別乗降客数データ、平成30年）」（国⼟交通省）
（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-v2_6.html）を加⼯して作成
＜駅前の再開発計画>
近隣で２つの再開発が始動、更なる発展が⾒込まれるエリア
① 新橋駅⻄⼝地区再開発
新橋駅⻄⼝地区市街地再開発準備組合が2016年に設⽴
（事業協⼒者）野村不動産株式会社、NTT都市開発株式会社
② 新橋駅東⼝地区再開発
新橋駅東⼝地区再開発協議会が2017年に設⽴
（事業協⼒者）三井不動産株式会社
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
財務の状況（当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について） 2. 運⽤状況
当期の運営実績
（借⼊実績） （投資法⼈債の発⾏）
低⾦利環境が継続するなか、借り換えにより資⾦調達コストを低減 11年連続となる3年ゾーンでの投資法⼈債の発⾏に加えて、10年、15年の
⻑期債を発⾏
返済概要 借⼊概要
総額 16,500百万円 総額 16,500百万円
平均借⼊期間 3.7年 平均借⼊期間 4.3年 銘柄 期間 発⾏額 利率 発⾏⽇
平均利率 0.45% 平均利率 0.35% 第13回無担保
3年 3,000百万円 0.170% 2021年2⽉25⽇
（注）平均利率は、返済時または借⼊時における加重平均です。
投資法⼈債
第14回無担保
15
10年 1,000百万円 0.500% 2021年2⽉25⽇
0 2 4 6 8 10 12
投資法⼈債
●借⼊実績の推移
13
第15回無担保
0.81%
0.72% 15年 1,000百万円 0.750% 2021年2⽉25⽇
11
0.68% 投資法⼈債
0.71%
0.65%
0.45%
0.61%
0.54%
9
0.51%
各期返済分平均利率
0.37%
0.41%
7
0.41% 0.30%
0.35%
0.31%
5
0.34% 各期返済分平均借⼊期間
0.21%
（年） 0.11%
5.1 5.1 各期借⼊分平均利率
5.0
3
4.2 4.5 4.7 4.3
0.01%
3.6 4.0 3.7
1
各期借⼊分平均借⼊期間
（年）
-1
2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期 2021/3期
（第34期） （第35期） （第36期） （第37期） （第38期）
返済期⽇の分散状況
（1年以内の返済予定の借⼊⾦について）
（百万円） 2021年9⽉期 2022年3⽉期
投資法⼈債 ⻑期借⼊⾦ 短期借⼊⾦ 返済概要 返済概要
25,000
総額 19,000百万円 総額 17,500百万円
平均借⼊期間 3.6年 平均借⼊期間 4.6年
20,000
3,000 平均利率 0.47% 平均利率 0.53%
15,000 7,000
10,000 14,500
17,000 8,500
9,500
12,000 13,000
5,000 9,500 10,000 10,000
5,000 5,500 5,000 5,000
3,000 4,000 3,000 5,000 3,500 1,000 1,000 1,000
0 1,000
2021/9期 2022/3期 2022/9期 2023/3期 2023/9期 2024/3期 2024/9期 2025/3期 2025/9期 2026/3期 2026/9期 2027/3期 2027/9期 2028/3期 2028/9期 2031/3期 2036/9期 2037/3期
(第39期) (第40期) (第41期) (第42期) (第43期) (第44期) (第45期) (第46期) (第47期) (第48期) (第49期) (第50期) (第51期) (第52期) (第53期) (第58期) (第69期) (第70期)
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
財務の状況（有利⼦負債及び格付の状況） 2. 運⽤状況
▮ 有利⼦負債の状況 （単位︓百万円） ▮ 有利⼦負債残⾼の内訳（2021/3期末） （単位︓百万円）
2020/9期末 2021/3期末 区分 調達先 残⾼ 構成⽐
(第37期末) (第38期末) 前期⽐
借⼊⾦ みずほ銀⾏ 31,000 19.7%
有利⼦負債残⾼ 155,000 157,000 2,000 三井住友銀⾏ 27,000 17.2%
三菱ＵＦＪ銀⾏ 20,000 12.7%
短期借⼊⾦ 13,000 10,000 ▲ 3,000
三井住友信託銀⾏ 19,000 12.1%
⻑期借⼊⾦（1年内返済予定含む） 130,000 133,000 3,000 ⽇本政策投資銀⾏ 12,500 8.0%
投資法⼈債（1年内償還予定含む） 12,000 14,000 2,000 りそな銀⾏ 6,000 3.8%
福岡銀⾏ 5,500 3.5%
ＬＴＶ（期末総資産有利⼦負債⽐率） 47.1% 47.5% 0.4%
農林中央⾦庫 4,500 2.9%
⻑期⽐率（1年内返済・償還予定含む） 91.6% 93.6% 2.0% あおぞら銀⾏ 4,000 2.5%
固定⾦利⽐率 91.6% 93.6% 2.0% ⻄⽇本シティ銀⾏ 3,500 2.2%
信⾦中央⾦庫 2,000 1.3%
期中平均利率 0.48% 0.45% ▲0.03%
七⼗七銀⾏ 1,500 1.0%
短期借⼊⾦ 0.20% 0.20% 0.00% ⼋⼗⼆銀⾏ 1,000 0.6%
⻑期借⼊⾦・投資法⼈債 0.50% 0.47% ▲0.03% みずほ信託銀⾏ 1,000 0.6%
⾜利銀⾏ 1,000 0.6%
平均有利⼦負債残存期間 2.8年 2.9年 0.1年
住友⽣命保険 1,000 0.6%
新⽣銀⾏ 1,000 0.6%
⽇本⽣命保険 500 0.3%
▮ 格付の状況
第⼀⽣命保険 500 0.3%
信⽤格付業者 株式会社⽇本格付研究所（ＪＣＲ） 三井住友海上⽕災保険 500 0.3%
⼩計 143,000 91.1%
格付対象 ⻑期発⾏体格付
投資法⼈債 14,000 8.9%
格付（⾒通し） ＡＡ （安定的）
合計 157,000 100.0%
▮ LTVの推移 LTV基準値︓50％
48.2% 48.0% 48.0%
47.2% 47.1% 47.1% 47.5%
47.2% 47.2% 47.1%
46.4%
2016/3期末 2016/9期末 2017/3期末 2017/9期末 2018/3期末 2018/9期末 2019/3期末 2019/9期末 2020/3期末 2020/9期末 2021/3期末
(第28期末) (第29期末) (第30期末) (第31期末) (第32期末) (第33期末) (第34期末) (第35期末) (第36期末) (第37期末) (第38期末)
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3. ESGに関する取組みについて
19
2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
ESGに関する取組み（サステナビリティ⽅針/サステナビリティ推進体制） 3. ESGに関する取組みについて
サステナビリティ⽅針 サステナビリティ推進体制
本投資法⼈の資産運⽤会社は、「サステナビリティ⽅針」を制定し、中⻑期的な投 ▮ サステナビリティ推進会議
資法⼈の投資主価値向上に向けて、資産運⽤業務における環境配慮、社会貢献 サステナビリティに係る⽅針や⽬標を実現するため、「サステナビリティ推進会議」を
及び組織のガバナンス強化等のサステナビリティ向上への取組みを進めています。 定期的に開催しています。
▮ サステナビリティ⽅針 （構成メンバー）
1. 省エネルギーと温室効果ガス(GHG）排出削減の推進 ・取締役社⻑ （サステナビリティ推進に係る事項の最終決定権限者）
運⽤不動産における効率的なエネルギー利⽤推進、省エネルギーや低炭素 ・その他取締役
化に資する設備等の導⼊
・各運⽤本部の運⽤戦略部⻑及び投資運⽤部⻑ （サステナビリティ推進
に係る事項の執⾏責任者）
2. 循環型社会への貢献 ・企画財務部⻑
節⽔や廃棄物削減のための3R等、限りある資源の有効活⽤の取組み推進
・コンプライアンス・オフィサー
・その他執⾏責任者が必要と認めた者
3. 社内体制整備とコンプライアンス
本⽅針に基づく取組みを効果的に推進するための社内体制整備、法規制 （審議・報告内容、開催頻度、検討プロセス）
遵守、従業員に対するESGに関する教育・啓発活動
・ サステナビリティに係るポリシー等の制定・改廃、サステナビリティ⽅針に基づく
各種施策について審議、報告
４. 健康と快適性の増進
・ 推進会議は年4回の開催とし、施策の検討・⽴案→進捗状況・分析結果
テナントや施設利⽤者の健康・安全と快適性の向上を⽬指した資産運⽤、
の報告・評価→改善策の検討・⽴案というPDCAサイクルを回すことで、継
従業員に対する働きやすい職場環境作り
続的な改善を実施
・ 推進会議で検討された内容は、資産運⽤会社の職務権限規程に基づい
５. 気候変動・レジリエンスへの対応
て決定・実⾏
気候変動への適応と緩和に関する取り組みを推進
６. 社外関係者との協働 ▮ サステナビリティ従業員研修
テナントや取引先、地域コミュニティ等の社外関係者との良好な関係構築 サステナビリティに関する意識が従業員に浸透するように、環境教育・啓発活動
の⼀環として、定期的に外部のコンサルティング会社を招いてサステナビリティに関す
７. 情報開⽰ る従業員研修を実施しています。
本⽅針やサステナビリティに関する取組み状況等の情報について広く開⽰
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
ESGに関する取組み（マテリアリティ及びSDGsとの関連／GRESB評価） 3. ESGに関する取組みについて
マテリアリティ及びSDGsとの関連 GRESBリアルエステイト評価
本投資法⼈は、REITセクターで認識される課題、外部のESG評価、近年の社会 本投資法⼈は、2020年の本調査において、ESG推進のための⽅針や組織体制
動向等を考慮して課題を抽出し、本投資法⼈のこれまで及び現在の主な取組み などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテ
並びに重要性・優先度を踏まえ、本投資法⼈としてマテリアリティを特定しています。 ナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双⽅において優れ
また、マテリアリティへの取組みを通じて、「SDGｓ（持続可能な開発⽬標）」の た参加者に与えられる「Green Star」を4年連続で取得しました。
⽬標達成への貢献を⽬指しています。
また、ESG 情報開⽰の充実度を測る GRESB 開⽰評価において、環境配慮や
サステナビリティの取組みに関する情報開⽰が優れていることが評価され、5 段階の
うち最上位の「A」評価を取得しました。
サステナビリティレポートの発⾏
本投資法⼈及び資産運⽤会社のESGに対する考え⽅や様々な取組み等をス
テークホルダーの皆様に対しご報告することを⽬的としたサステナビリティレポートを発
⾏し、本投資法⼈のホームページに掲載しています。
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境パフォーマンスデータ
▮ 環境マネジメントシステム(EMS) ▮ 環境パフォーマンス⽬標
本投資法⼈の資産運⽤会社は、省エネルギーと温室効果ガス(GHG)排出削 資産運⽤会社は、ポートフォリオ全体においてエネルギー消費量、温室効果ガ
減の推進、資源の有効利⽤を推進するため、環境マネジメントシステムを構築して ス排出量、⽔消費量の削減⽬標を以下のとおり設定しています。
います。
中⻑期
エネルギー使⽤量、 CO２排出量、⽔使⽤量を対象として、⽬標設定、実績 項⽬ 短期
(2016年から5年間)
把握、予実管理、対策実⾏を⾏い、環境負荷の低減を通じた持続可能な循環
型社会実現への貢献に努めています。 エネルギー 中⻑期⽬標の対象期間を通じて
原単位でベースライン⽐5%削減
温室効果ガス 原単位で年平均1%削減
⽔ 前年の⽔準を維持 現状維持
※ エネルギー︓電気・ガス・燃料・DHC等 ／⽔︓上⽔・再⽣⽔
※ ベースライン︓2014年及び2015年の実績の平均値
• 環境マネジメントシステムの • サステナビリティ⽅針・推進体制の策定 ※ 原単位は、床⾯積あたりの消費量、排出量をいいます。なお、各物件の保有期間、稼働率で補正のうえ
有効性の評価 • 各エネルギー指標の削減⽬標の設定 算出します。
• 次年度に向けた改善策の⽴案 • 各エネルギー指標の削減計画の策定
Act Plan
レビュー・改善 計画 ▮ 環境パフォーマンス実績
項⽬ ベースライン 2018 2019
増減
Check Do (ベースライン⽐)
点検・予実分析 実施 消費量(MWh) 101,814 102,433 97,252 －
エネルギー
消費原単位(MWh/㎡) 0.246 0.236 0.224 ▲9.0%
• 各エネルギー指標の⽬標管理 • 各エネルギー指標の実績値の把握 排出量(t-CO2) 39,327 37,296 35,633 －
• 各エネルギー指標の削減計画 • 各エネルギー指標の削減計画の実⾏ 温室効果ガス
の進捗確認 排出原単位(t-CO2/㎡) 0.095 0.086 0.082 ▲13.8%
消費量(㎥) 546,827 526,507 506,521 －
⽔
消費原単位(㎥/㎡) 1.317 1.211 1.164 ▲11.6%
※本投資法⼈のベースライン設定時保有不動産全て（売却物件及び底地物件を除く）をデータの集計対象として
いますが、データ把握が困難な部分（住宅の専⽤部等）は除外しています。
※集計期間は毎年4⽉1⽇から翌年3⽉31⽇までの1年間としています。
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境への取組み事例
＜LED照明等の導⼊＞ ＜スマートメーターの導⼊＞
保有不動産の貸室内や共⽤部等にLED照明や⼈感センサー付照明機器を ⼤崎MTビルにおいて、電気使⽤量、使⽤時間等の詳細把握を通じて効率的なエネ
順次導⼊し、環境負荷低減に向けた省エネ活動を推進しています。 ルギー利⽤を⽬的可能とするべくスマートメーターを導⼊しました。
（主な導⼊事例）
＜⽔使⽤量削減・トイレ機器更新による節⽔＞
・ONビル ・天神プライム
・紀尾井町ビル ・新横浜TECHビル 保有物件の共⽤部にて洗⾯⾃動⽔栓装置設置や節⽔性能の⾼い衛⽣機器
・⼤崎MTビル ・渋⾕フラッグ への更新等を通じて、節⽔に取組んでいます。
・御堂筋MTRビル ・ホテルオークラ神⼾ （主な導⼊事例）
・広尾MTRビル ・パークレーンプラザ 他 ・ONビル・⼤崎MTビル・新横浜TECHビル 他
エントランスホールへのLED導⼊
(広尾MTRビル)
＜環境汚染等への適切な対応＞
＜⾼効率熱源機器導⼊・空調設備改修＞ 不動産取得時において、PCB・アスベスト等の有害物質や⼟壌汚染の問題
エネルギー効率に優れた⾼効率熱源機器の導⼊や、空調設備更新に合わせ がないか事前に確認することをプロセスに組込んでいます。
て省エネ性能が⾼い⾼効率空調設備に改修することで、快適性の向上とCO2 保有不動産に有害物質等が存在する場合は、法令に則って適切な対策・管
削減に取組んでいます。 理・処理等の対応を⾏っています。
（主な導⼊事例）
・新横浜TECHビル ＜廃棄物管理＞
・ホテルオークラ神⼾ ポートフォリオにおける廃棄物を適切に管理することで、継続的な廃棄物量の
・IY湘南台 他
抑制に取組んでいます。
⾼効率熱源機器の導⼊ ⾼効率熱源機器の導⼊ 項⽬ 2019年
(新横浜TECHビル) (ホテルオークラ神⼾)
廃棄物総量（t） 2,853
＜CO₂フリー電⼒の活⽤＞ ※データ把握が困難な物件（住宅等）は除外しています。
※集計期間は毎年4⽉1⽇から翌年3⽉31⽇までの1年間としています。
渋⾕フラッグにおいて、⾮化⽯証書を活⽤した使⽤電⼒のCO2フリー化（実質CO2
排出ゼロ）を実現しました。
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境への取組み事例
▮テナント・取引先との協働 ▮⽣物多様性の保全
保有するONビル及び⼤崎MTビルは⼤規模再開発事業「⼤崎ビジネスガーデン」を
＜グリーンリースの導⼊＞
⼀部の保有不動産において、本投資法⼈とテナントとの間で環境負荷低減 形成しています。敷地はガーデンの名にふさわしく緑あふれる公開空地を有しており、
を⽬的としたグリーンリースに関する覚書を締結し、電気・ガス・⽔使⽤量の情報 ⾃然との共⽣・共存、⽣物多様性の保全に貢献しています。
共有や環境パフォーマンス向上に関する協議を定期的に⾏っています。
ＯＮビル
＜廃棄物の削減＞
⼯事の施⼯に際して、⼯事業者と協働して、廃棄物の削減に継続的に取組んでいます。
⼤崎MTビル
＜サプライチェーンマネジメント＞
PM会社の選定にあたっては、施設運営管理業務、賃貸運営管理業務、リーシ
ング業務等に加えて、サステナビリティに関する取組み状況等も評価しています。
グリーンビルディング認証の取得
▮ DBJ Green Building認証
2021年3⽉に、保有する2物件4⽤途（紀尾井町ビル（事務所/住宅）、渋⾕フラッグ（事務所/店舗））において、新たに認証を
取得しました。
ポートフォリオ（底地除く）における認証取得割合は、2021年3⽉期末時点において賃貸可能⾯積ベースで約41%、物件数ベースで
約36％となっています。
★★★★ ★★★ ★★ ★
極めて優れた ⾮常に優れた 優れた ⼗分な
「環境・社会への配慮」が 「環境・社会への配慮」が 「環境・社会への配慮」が 「環境・社会への配慮」が
なされた建物 なされた建物 なされた建物 なされた建物
東京汐留ビルディング(2018) 紀尾井町ビル（事務所）(2020) ONビル（2019） 渋⾕フラッグ（店舗）（2020）
紀尾井町ビル（住宅）(2020) 御堂筋MTRビル（2019）
渋⾕フラッグ（事務所）（2020）
（注1）緑字︓当期取得物件 (注2)カッコ内は取得または再取得年度
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
ESGに関する取組み（社会） 3. ESGに関する取組みについて
地域・コミュニティ等への貢献／テナント満⾜度・快適性向上等に向けた取組み等
▮地域・コミュニティ等への貢献 ▮ テナント満⾜度・快適性向上等に向けた取組み
＜コミュニティサイクルの設置／地域イベント協⼒＞ ＜テナント満⾜度調査＞
定期的な地域清掃活動への参加、街作りに関する各種協議会への参加、コ 事務所や店舗等の⼊居テナントに対してアンケート調査を実施し、本調査の
ミュニティサイクルの設置、地域イベントへの参加協⼒等、地域社会の持続的な 結果をビル管理会社等と共有し、物件の運営管理改善等に活かすことで、継
発展への貢献に努めています。 続的なテナント満⾜度向上を図っています。
＜テナント快適性向上＞
⼊居テナントの快適性向上等を⽬的として、共⽤部のリニューアル⼯事やバリ
アフリー改修⼯事を実施しています。
コミュニティサイクルの設置(紀尾井町ビル) 御堂筋イルミネーション(御堂筋MTRビル)
＜「ゼロエミッション東京」への協⼒＞
2050年にCO2排出実質ゼロに貢献する「ゼロエミッション東京」を⽬指す東京都の
取組みに協⼒するため、東京都に対し、2020年10⽉に東京都キャップアンドトレード エントランスリニューアル⼯事（新横浜TECHビル） バリアフリー改修⼯事（天神プライム）
制度に基づくCO2削減クレジット15,007tを寄付しました。
＜⽇本⾚⼗字社の活動への協⼒＞ ＜テナントの安全と安⼼への取組み(新型コロナウイルス対応)＞
本投資法⼈では、⽇本⾚⼗字社の活動に賛同し、保有物件へのポスター掲
・ 保有物件のエントランス、エレベーターホール等の共⽤部に消毒液を設置
⽰により啓発活動に協⼒しています。
・ 清掃係員作業時、警備係員巡回時におけるフェイスシールド、マスク、使い捨て
⼿袋の着⽤
▮PM会社/サプライヤー等との協働 ・ 感染予防対策関連⽂書の掲⽰等
PM会社/サプライヤー等の選定・評価にあたり、環境配慮に係る⽅針・企業体
制、資産運⽤会社のサステナビリティ⽅針への協⼒体制等を確認しています。
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
ESGに関する取組み（社会） 3. ESGに関する取組みについて
資産運⽤会社の従業員への取組み／情報開⽰への取組み等
▮ 資産運⽤会社の従業員への取組み (参考) 森トラスト㈱の⼈事制度
資産運⽤会社のスポンサー企業である森トラスト㈱では、社員それぞれが持つ
＜従業員教育＞ 能⼒を最⼤限に発揮できるようワークライフバランスに配慮し、働きやすい環境づ
くりに努めています。
専⾨能⼒向上のための資格取得⽀援や業務上必要なスキル向上等に向け
た研修・受験等に関する費⽤を負担しています。また、資産運⽤会社のスポン (1)ワークライフバランス推進・⼥性活躍推進
サーである森トラスト㈱が⽤意する多彩な⼈材育成プログラム「MT TALK」「MT 育児休業をはじめとした仕事と育児を両⽴するために様々な制度を導⼊
ACADEMY」等に資産運⽤会社の従業員も参加しています。 しています。近年、出産した社員の育児休業率（総合職⼥性社員）は
100％となっています。
＜従業員満⾜度調査の実施＞ ①⼥性採⽤⽐率 36.0%
②⼥性従業員⽐率 27.0%
資産運⽤会社は、従業員満⾜度調査を毎年実施し、従業員⼀⼈⼀⼈を尊 ③⼥性管理職⽐率 5.6%
重して各個⼈がその能⼒を最⼤限に発揮できるよう健康で働きやすい職場環境 ④有給休暇取得率 63.2%
の提供に取組んでいます。 ⑤育児休業率
100.0%
(総合職⼥性社員)
（注）項⽬①・④・⑤︓2020年度実績、項⽬②・③︓2021年3⽉末時点
(2)⼦育てサポート企業認定/保育事業の開始
▮情報開⽰への取組み 厚⽣労働省より「⼦育てサポート企業」「⼥性活躍推進企業」として認定
本投資法⼈及び資産運⽤会社が関連諸法令の定めに従い、情報を適時・ されており、「くるみん」「えるぼし(⼆つ星)」認証を取得しています。
適切に開⽰するための指針・⼿順等を定めることにより投資家等の保護を図ると また、2019年11⽉に城⼭トラストタワー内に企業主導型保育園「ナーサ
ともに投資法⼈及び資産運⽤会社の社会的信⽤の維持・向上に資することを リールーム ミライズ」を開業しており、⼊居テナントや社員も利⽤可能です。
⽬的として、「情報開⽰規程」を定めています。 (3)働き⽅改⾰の実施
・東京都が主催する「時差Biz」への参加
各種法令に基づき、本投資法⼈若しくは資産運⽤会社に関して開⽰が必要 ・在宅ワーク、モバイルワークの活⽤
とされる情報、または投資家の投資判断に有益であると判断した情報を適時・
適切に公衆に開⽰することに努めています。 (4)健康経営
会社、社員とその家族、健康保険組合が⼀体となり健康経営に取り組
んでいます。その取り組みが評価され「健康経営優良法⼈2020」（経済
産業省）の認定を受けています。
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
ESGに関する取組み（ガバナンス） 3. ESGに関する取組みについて
ガバナンスへの取組み
▮ 森トラストグループによるセイムボート出資 ▮ 利害関係者との取引に係る⼿続のフロー
本投資法⼈は、投資主の利益とスポンサーの利益を⼀致させることで、 資産運⽤会社は、コンプライアンスを優先するガバナンス体制を構築し、利益
投資主価値向上を⽬指しています。 相反の防⽌、リスク管理及び法令遵守を徹底しています。
コンプライアンス委員会、投資委員会を設置して、双⽅に外部委員を選任し
森トラストグループの保有⽐率
ており、資産の取得等について利害関係⼈取引となる場合は、両委員会にお
26.5% （2021年3⽉末現在） ける外部委員の賛成を必要としています。
外
▮ 投資法⼈の運⽤体制 部
起案部署
本投資法⼈の資産運⽤は、資産運⽤会社である森トラスト・アセットマネ 委
員
ジメント㈱に委託しています。資産運⽤会社の組織体系は以下の通りです。 の
コンプライアンス・オフィサーによる審査 出
＜組織図＞ 席
中
⽌ 及
株主総会 は⼜ コンプライアンス委員会による決議 ◀ び
承
監査役 内 認
容 が
取締役会 変 総合リート運⽤本部 投資委員会による決議 ◀
の更 決
コンプライアンス委員会
指 議
⽰ 取締役会による決議 成
代表取締役社⻑ の⽴
必
コンプライアンス・オフィサー
須
投資法⼈役員会の承認 条
総合リート運⽤本部 ホテルリート運⽤本部 件
総合ﾘｰﾄ運⽤本部 ﾎﾃﾙﾘｰﾄ運⽤本部
投資委員会 投資委員会
▮情報セキュリティ
企画財務部 運⽤戦略部 投資運⽤部 運⽤戦略部 投資運⽤部 資産運⽤会社は、会社情報の適正な活⽤並びに不正アクセス及び会社
情報の紛失・漏洩等の防⽌を図ることを⽬的として、情報管理規程を制定
しています。秘密情報の管理、部外者に対するアクセス制限・情報の漏洩
▮ 定期的なコンプライアンス研修の実施 防⽌・情報システムの保全、情報システム管理にかかる教育・監査等を定め、
従業員に対して、定期的に個⼈情報保護やコンプライアンス意識の啓発等を 情報管理の徹底を図っています。
⽬的とした研修を実施しています。
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4. 本投資法⼈の特徴
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
本投資法⼈の特徴（1） 4. 本投資法⼈の特徴
基本⽅針 森トラスト総合リート投資法⼈の特徴
中⻑期的な安定運⽤を基本 東京都⼼部のオフィスビルをポートフォリオの中核とする「総合型ＲＥＩＴ」
ポートフォリオの着実な成⻑ 安定したインカムゲインの確保
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
「収益性」「安定性」「成⻑性」の最適バランスを念頭に運⽤を⾏います 「⽴地」 「グレード感」など「質」を重視した厳選投資
2 森トラストグループとの幅広い連携
安定した運⽤実績 不動産の取得・譲渡での連携、不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤
資産規模の ⾼稼働率の 安定した 3 堅実な財務戦略
着実な成⻑ 維持 分配⾦実績 信⽤⼒を活かした低⾦利での資⾦調達、メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーション
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
性急な資産規模の拡⼤を追求することなく、中⻑期的な安定運⽤に資する物件に厳選投資
「⽴地」 「グレード感」など「質」重視の投資戦略を推進
【地域別】 【⽤途別】 【取得価格別】
投資実績 （2021/3期末） その他 その他(住宅・ホテル)6.8% 100億円未満 10.7％
物件数 ︓15 物件 19.8%
商業施設
資産規模︓ 3,240
東京都⼼部 オフィスビル 100億円以上
億円 22.0%
（取得価格合計） 80.2％ 71.2％ 89.3％
⽬標ポートフォリオと実績
地域
合計
東京都⼼部 （注1） その他 （注2）
⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値
⽤ オフィスビル 60〜70% 63.8% 10〜20％ 7.4% 70〜90% 71.2%
途 商業施設・その他 (注3) 0〜10% 16.4% 10〜20% 12.4% 10〜30% 28.8%
合計 60〜80% 80.2% 20〜40％ 19.8% 100%
（注1）千代⽥区・中央区・港区･品川区・渋⾕区・新宿区の6区をいいます。
（注2）⾸都圏（東京都（東京都⼼部を除く）・神奈川県・千葉県・埼⽟県）及びその他主要都市をいいます。
（注3）当⾯の間、住宅及びホテルに限るものとします。
（注4）投資割合は、取得価格に基づく⽐率とします。 29
2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
本投資法⼈の特徴（2） 4. 本投資法⼈の特徴
2 森トラストグループとの幅広い連携
森トラストグループによる投資⼝の保有 350,070⼝ （26.5%）保有（2021/3期末）
不動産取得及び譲渡に関するパイプライン
本投資法⼈及び森トラスト株式会社は、本投資法⼈と森トラストグループ3社との間における不動産等の情報提供に関する協定を締結しています。
取得実績（2021/3期末）
森トラストグループからの情報提供による取得 31.2% 独⾃の外部取得
23.3%
森トラストグループからの取得 45.5%
森トラストグループが
関連する取得
ONビル 紀尾井町ビル 新横浜TECHビル ホテルオークラ神⼾ 76.7％ 東京汐留ビルディング ⼤崎MTビル 新橋駅前MTRビル イトーヨーカドー
湘南台店
※取得価格に基づく⽐率
最近の取得、譲渡実績
森トラストグループからの取得 ︓神⾕町トラストタワー（2021年予定）
森トラストグループへの譲渡 : ⾚坂⾒附MTﾋﾞﾙ（2010年）、三⽥MTﾋﾞﾙ (2014年)、東京汐留ビルディング（2021年予定）
森トラストグループからの情報提供による譲渡 : 銀座MTRﾋﾞﾙ (2014年・2015年)、 ⼤阪丸紅ﾋﾞﾙ (2015年)、イトーヨーカドー新浦安店（2017年）
森トラストグループの不動産賃貸・管理ノウハウの活⽤
本投資法⼈は、森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤することにより、ポートフォリオの収益性向上を図っています。
3 堅実な財務戦略
● 信⽤⼒を活かした低⾦利での資⾦調達
● メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーション
● 資⾦調達コストの低減及び⾦融環境の変化による影響の軽減に配慮し、短期借⼊⾦と⻑期借⼊⾦をバランス良く調達
格付の状況 AA（安定的） JCR / ⻑期発⾏体格付 （2021/3期末）
バンクフォーメーション メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーションを構築（計20社）
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2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
森トラストグループについて 4. 本投資法⼈の特徴
森トラストグループは、1951年のグループ創業以来、都⼼部を中⼼とした⼤型都市開発を⼿がけ、保有・賃貸・運営・管理の全てを⾏ってきました。都市
の未来像を描き、真に必要とされる機能を提供し続けてきた、このコアビジネスでの成功により、⾼い収益性と安定した収⼊を確保し、グループの強い財務
基盤を築いています。
第１ステージ 第2ステージ 第3ステージ 第4ステージ
1951 〜 1992年 1993 〜 2004年 2005 〜 2015年 2016年 〜
森トラストグループの創業 企業グループとしての競争⼒強化 不動産・ホテル&リゾート・投資事業の発展 グローバリズムへの対応とイノベーション
1990 2000 2005 2010 2015 2020
御殿⼭トラストタワー 城⼭トラストタワー 東京汐留ビルディング 丸の内トラストシティ 仙台トラストシティ 京橋トラストタワー 神⾕町トラストタワー （仮称）
1990年竣⼯ 1991年竣⼯ 2005年竣⼯ 2008年完成 2010年完成 2014年竣⼯ 2020年竣⼯ ⾚坂⼆丁⽬プロジェクト
2025年度竣⼯予定
▮ 森トラストグループ管理運営施設 ▮ 不動産開発体制
東京都⼼部をはじめ主要都市（仙台・⼤阪）の中⼼部に多数の物件を 営業・運営・管理の中で蓄積したノウハウを、建物の企画、設計に活⽤
保有・運営
総施設数︓ 101 施設 取扱⾯積︓約 214万 ㎡
賃貸ビル・住宅︓ 80 棟 ／ 約 179万 ㎡
（2021年3⽉31⽇現在)
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5. 参考資料
32
2021年3⽉期 (第38期)決算説明資料
貸借対照表 5. 参考資料
(単位︓千円)
2020年9⽉期 2021年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期
(2020年9⽉30⽇) (2021年3⽉31⽇) (2020年9⽉30⽇) (2021年3⽉31⽇)
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現⾦及び預⾦ 19,446,362 21,460,919 営業未払⾦ 174,498 363,723
信託現⾦及び信託預⾦ 2,835,490 3,118,666 短期借⼊⾦ 13,000,000 10,000,000
営業未収⼊⾦ 249,460 48,279 1年内償還予定の投資法⼈債 3,000,000 3,000,000
未収⼊⾦ - 2,839 1年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 22,500,000 26,500,000
前払費⽤ 71,739 33,639 未払⾦ 143,117 193,587
その他 685 8,160 未払費⽤ 447,663 446,312
流動資産合計 22,603,738 24,672,505 未払配当⾦ 8,691 7,922
固定資産