8961 Ｒ－森トラスト 2021-03-25 16:00:00
2021年9月期運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2021 年 3 月 25 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区虎ノ門四丁目3番1号
森トラスト総合リート投資法人
執行役員 八木 政幸
(コード番号 8961)
資産運用会社名
森トラスト・アセットマネジメント株式会社
代表取締役社長 山本 道男
問合せ先
総合リート運用本部
内藤 宏史
運用戦略部長
電話番号 03-6435-7011
2021 年 9 月期運用状況の予想の修正に関するお知らせ
本投資法人は、2020 年 11 月 18 日付「2020 年 9 月期決算短信（REIT）」において公表した 2021 年 9 月期（2021
年 4 月 1 日～2021 年 9 月 30 日）運用状況の予想の修正について、下記のとおりお知らせします。
記
１．2021 年 9 月期運用状況の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過 期末発行済
(利益超過分配 分配金 投資口数
金は含まない)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (円) (円) (口)
前回発表予想
7,663 4,012 3,637 3,738 3,000 － 1,320,000
（A）
今回修正予想
9,122 5,301 4,927 4,771 3,360 － 1,320,000
（B）
増減額
1,459 1,289 1,290 1,033 360 － －
（B-A）
増減率 19.0％ 32.1％ 35.5％ 27.6％ 12.0％ － －
（注 1）上記予想数値は、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は
様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本投資法人は、本予想による分配金の額を保証するものではな
く、今後本予想数値と一定以上の乖離が見込まれる場合には、予想の修正を行うことがあります。運用状況の予想の前提
条件につきましては、別紙「2021 年 9 月期運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
（注 2）金額については単位未満切り捨て、増減率については小数第 2 位を四捨五入して表示しています。
（注 3）前回発表予想における 1 口当たり分配金は、圧縮積立金の一部(221 百万円)を取り崩して分配することを前提としていま
す。
（注 4）今回修正予想における 1 口当たり分配金は、当期純利益と圧縮積立金の取崩額(134 百万円)の合計から 2021 年 9 月期
に見込んでいる不動産等売却益にかかる圧縮積立金の積立額(472 百万円)を控除した残額を分配することを前提として
います。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年 9 月期の運用状況の予想について一般に公表するための記者発表文で
あり、投資勧誘を目的として作成されたわけではありません。投資を行う際は必ず投資家ご自身の判断でなさる
ようにお願いいたします。
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２．修正の理由
2021 年 3 月 25 日付プレスリリース「資産の取得（神谷町トラストタワー）及び貸借並びに資産の一部譲渡（東京汐
留ビルディング）に関するお知らせ」にてお知らせしたとおり 2021 年 7 月 1 日付で神谷町トラストタワーを取得予定で
あること、同日付で東京汐留ビルディングの一部を譲渡予定であること、また当該一部譲渡に伴い不動産等売却益
約 14 億円が発生する見込みであること、及びその他保有物件の不動産賃貸事業収益並びに不動産賃貸事業費用
等の見直しにより、営業収益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金に重要な変更が生じる見込みとなりました。
このため、上表のとおり 2021 年 9 月期運用状況の予想の修正を行うものです。
なお、2021 年 9 月期に予定している「東京汐留ビルディング」の一部譲渡により、内部留保のうち、195 百万円(圧
縮積立金 134 百万円とこれに伴う繰延税金負債 61 百万円)を取り崩すこと、及び不動産等売却益の一部 688 百万
円(圧縮積立金 472 百万円とこれに伴う繰延税金負債 216 百万円)を内部留保として積み立てることを前提としていま
す。
以上
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年 9 月期の運用状況の予想について一般に公表するための記者発表文で
あり、投資勧誘を目的として作成されたわけではありません。投資を行う際は必ず投資家ご自身の判断でなさる
ようにお願いいたします。
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【 別 紙 】
2021 年 9 月期運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2021年3月25日現在保有している15物件に、2021年7月1日に予定している「神谷町トラストタ
運用資産 ワー」の取得及び「東京汐留ビルディング」の一部譲渡を反映した前提としています。
・実際には、その他の物件の取得、譲渡により変動する可能性があります。
発行済投資口の ・2021年3月25日現在の発行済投資口の総口数1,320,000口を前提としています。但し、期中に投
総口数 資口の発行等を行うことにより変動する可能性があります。
・2021年3月25日現在の有利子負債残高は157,000百万円となっています。
有利子負債及び
・2021年9月期中に期限を迎える借入金19,000百万円の返済については借換えまたは手元資金の
その借換え
充当を前提としています。
・賃貸事業収入については、テナント動向等を勘案しています。
・テナントによる賃料の滞納または不払いがないことを前提としています。
営業収益 ・「東京汐留ビルディング」のオフィス・店舗部分はサブリース契約に基づく賃料に連動する賃
貸事業収入となり、現時点で締結済みのサブリース契約に基づく賃料を前提としています。
・「東京汐留ビルディング」の一部譲渡による不動産等売却益約14億円を想定しています。
・保有する不動産等にかかる固定資産税、 都市計画税及び償却資産税については、 賦課決定され
た税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。但し、不動産等
の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等相当額に
ついては、当該不動産等の取得原価に算入されるため当該計算期間の費用として計上されま
せん。
・修繕費については、必要と想定される額を費用として計上しています。しかし、予想し難い要
因による建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の
営業費用
差異が大きくなること及び定期的に発生する費用でないこと等から、修繕費が予想金額と大
きく異なる結果となる可能性があります。
・公租公課については、966百万円を想定しています。
・管理業務費については、774百万円を想定しています。
・減価償却費については、1,115百万円を想定しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用(資産運用報酬、 資産保管手数料、一般事務委託手数料等)につい
ては、487百万円を想定しています。
営業外費用 ・営業外費用(借入金利息、投資法人債利息等)については、374百万円を想定しています。
・分配金(1口当たり分配金)については、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提とし
て算出しています。
・分配金の算定にあたっては、 「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の
特例」の制度の適用により2020年9月期までに内部留保した1,567百万円(圧縮積立金1,074百
万円とこれに伴う繰延税金負債493百万円の合計額)のうち195百万円(圧縮積立金134百万円
とこれに伴う繰延税金負債61百万円)を取り崩すこと及び2021年9月期に発生する見込みの
分配金の額
「東京汐留ビルディング」の一部譲渡による不動産等売却益の一部について、 「特定の資産の
買換えの場合の課税の特例」の制度の適用により688百万円(圧縮積立金472百万円とこれに伴
う繰延税金負債216百万円)を内部留保として積み立てることを前提としています。
・運用資産の異動及びテナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、 予期せぬ修繕の発生、 発行済投
資口数の変動または資金調達等を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性
があります。
1口当たり
・利益超過の分配(1口当たり利益超過分配金)については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
・その他の法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響
その他
を与える改正が行われないことを前提としています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年 9 月期の運用状況の予想について一般に公表するための記者発表文で
あり、投資勧誘を目的として作成されたわけではありません。投資を行う際は必ず投資家ご自身の判断でなさる
ようにお願いいたします。
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