2020年9⽉期（ 第37期 ）
決算説明資料
（証券コード︓8961）
https://www.mt-reit.jp/
（資産運⽤会社）
MEMO
⽬次
1. 決算概要と業績予想について 3 5. 参考資料 27
2020年9⽉期決算ハイライト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28
2020年9⽉期決算概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5 損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2020年9⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 6 ⾦銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・ 30
2021年3⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 財務指標の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2021年3⽉期）・・・・・・・・・・・・・・・ 8 資産規模、LTV及び1⼝当たり分配⾦の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32
2021年9⽉期業績予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 期末ポートフォリオ⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33
2. 運⽤状況 10 物件別期末算定価額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34
内部成⻑（環境認識及び今後の⽅針）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11 稼働率の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35
内部成⻑（賃料改定の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12 期末稼働率及び賃貸借契約の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36
内部成⻑（個別物件の運⽤状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13 ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収⽀・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
外部成⻑（環境認識及び今後の⽅針）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14 有利⼦負債⼀覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40
財務の状況（当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について) 15 投資主の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 41
財務の状況（有利⼦負債及び格付の状況）・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16 投資⼝価格の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 42
3. ESGに関する取組みについて 17 主要都市の空室率及び賃料単価の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 43
ESGに関する取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18 資産運⽤会社に対する運⽤報酬について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 44
4. 本投資法⼈の特徴 23
注意事項 ／ ご連絡先
本投資法⼈の特徴・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
森トラストグループについて・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
本資料は情報提供を⽬的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を⽬的としたものではありません。投資⼝のご購⼊にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。
本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は将来の業績を保証するものではありません。本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、
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1. 決算概要と業績予想について
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2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
2020年9⽉期決算ハイライト 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦
3,832円 （前期実績⽐+47円、予想⽐+46円）
2020年9⽉期末現在（括弧内は前期⽐増減）
Asset Debt
物件数 ︓15物件 (ー) 有利⼦負債残⾼ ︓1,550億円 (ー)
期中平均⾦利 ︓ 0.48% (▲0.03%)
資産規模 ︓3,240億円 (ー) (注1)
LTV ︓ 47.1% (+0.1%)
稼働率 ︓ 99.9% (+0.1%)
※サブリースベース ︓ 99.9% (+0.1%) (注2) ⻑期発⾏体格付 ︓AA 安定的 / ⽇本格付研究所 JCR
期末算定価額︓3,424億円 (▲213億円)
Equity
含み益 ︓ 362億円 (▲202億円) (注3)
発⾏済⼝数 ︓1,320,000⼝ (ー)
投資⽐率 ︓[エリア別] 東京都⼼部 80.2% (ー)
[⽤途別] オフィスビル 71.2% (ー) 1⼝当たりNAV ︓148,741円 (▲9.3%) (注4)
投資⼝価格 ︓133,000円 / 2020年9⽉30⽇終値
(注1) 資産規模は、取得価格合計を記載しています。
(注2) 賃料収⼊がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採⽤している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。
(注3) 含み益は、期末時点の算定価額合計と期末簿価合計の差額を記載しています。
(注4) 1⼝当たりNAV︓（期末純資産額＋含み損益）÷発⾏済投資⼝数
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2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
2020年9⽉期決算概要 1. 決算概要と業績予想について
前期⼊居テナントの通期稼働及び賃料増額改定により増収増益で着地
住宅テナントの退去想定及び⽀払利息の下振れ等により利益は予想を上回る
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2020/3期 2020/9期 2020/9期 前期⽐
実績 予想 実績 前期⽐ 予想⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B) 営業収益
営業収益 8,869 8,914 8,882 13 ▲ 32
● 前期⼊居テナントの通期稼働及び賃料増額改定等による増収 38百万円
不動産賃貸事業収益 (a) 8,869 8,914 8,882 13 ▲ 32 ● 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響によるテナント利⽤の減少に ▲15百万円
営業費⽤ 3,471 3,518 3,445 ▲ 25 ▲ 72 伴う⽔道光熱収⼊の減少等
不動産賃貸事業費⽤ (b) 3,013 3,055 2,991 ▲ 21 ▲ 63 ● テナント解約違約⾦剥落 ▲7百万円
公租公課 946 966 966 19 ▲0 営業費⽤
諸経費 774 775 716 ▲ 58 ▲ 59
● 固定資産税の増加（前回評価改定に伴う負担調整分） 19百万円
減価償却費 (c) 1,292 1,312 1,308 16 ▲4
● 紀尾井町ビル共益費還元額減少による管理業務費増加 13百万円
販売費及び⼀般管理費 457 463 453 ▲4 ▲9 ● 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響によるテナント利⽤の減少に ▲6百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,855 5,859 5,890 35 31 伴う⽔道光熱費の減少等
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,148 7,172 7,199 51 27 ● 修繕費の減少 ▲61百万円
営業利益 5,398 5,396 5,437 39 40 ● 減価償却費の増加 16百万円
● 資産運⽤報酬の減少 ▲6百万円
営業外収益 11 1 1 ▲ 10 0
営業外費⽤ 413 398 379 ▲ 33 ▲ 18 営業外収益
経常利益 4,996 4,999 5,059 63 59 ● 受取保険⾦の減少 ▲10百万円
税引前当期純利益 4,996 4,999 5,059 63 59
法⼈税、住⺠税及び事業税 0 1 0 0 ▲0 営業外費⽤
法⼈税等調整額 0 － ▲0 ▲0 ▲0 ● ⽀払利息の減少 ▲26百万円
当期純利益 4,995 4,998 5,058 62 60 ● 保険対応⼯事の減少 ▲7百万円
予想⽐
分配⾦総額 4,996 4,997 5,058 62 60
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,785 3,786 3,832 47 46 営業収益
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － － ● 住宅テナント退去想定下振れ等 14百万円
● 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響によるテナント利⽤の減少に ▲44百万円
伴う⽔道光熱収⼊の下振れ等
営業費⽤
● 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響によるテナント利⽤の減少に ▲52百万円
伴う⽔道光熱費の下振れ等
● 資産運⽤報酬の減少 ▲7百万円
営業外費⽤
● ⽀払利息の下振れ ▲20百万円
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2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2020年9⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦は前期⽐+47円、予想⽐+46円
（単位︓円）
3,832
テナント 保険対応⼯事
解約違約⾦剥落 の減少
その他
+46円
資産運⽤報酬 ⽀払利息 +47円
の減少
減価償却費 受取保険⾦ の減少 3,786
3,785 の増加 の減少
前期⼊居テナント 固定資産税
の通期稼働 の増加 修繕費
及び （前回評価改定に伴う
⽔道光熱収⽀ の減少
賃料増額改定等 負担調整分） 紀尾井町ビル
の変動等
による増収 共益費還元額減少
による管理業務費
の増加
2020/3期 2020/9期 2020/9期
実績 実績 予想
2020/5公表
当期
6
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
2021年3⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
テナント退去、修繕の前倒し等により営業利益は下⽅修正となるが、⽀払利息の下⽅修正により1⼝当たり分配⾦は前回予想⽔準(3,822円)を維持
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2020/9期 2021/3期 2021/3期
実績 前回予想 今回予想 前期⽐ 前回予想⽐ 前期⽐
(A) (B) (C) (C-A) (C-B)
営業収益 8,882 8,825 8,801 ▲ 81 ▲ 24 営業収益
不動産賃貸事業収益 (a) 8,882 8,825 8,801 ▲ 81 ▲ 24 ● テナント退去による減収等 ▲94百万円
営業費⽤ 3,445 3,380 3,392 ▲ 52 12 ● テナント解約違約⾦ 6百万円
不動産賃貸事業費⽤ (b) 2,991 2,918 2,946 ▲ 45 28 ● 前期新型コロナウイルス感染拡⼤の影響で減少したテナントの 3百万円
公租公課 966 964 964 ▲1 ▲0 ⽔道光熱利⽤の回復を想定した増加等
諸経費 716 812 853 136 41 営業費⽤
減価償却費 (c) 1,308 1,141 1,128 ▲ 179 ▲ 12
● 修繕費の増加 113百万円
販売費及び⼀般管理費 453 461 446 ▲7 ▲ 15 ● 管理業務費（仲介⼿数料等）の増加 25百万円
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 5,890 5,907 5,854 ▲ 36 ▲ 52 ● 季節要因による⽔道光熱費の減少 ▲3百万円
減価償却費控除前利益（NOI） (d)+(c) 7,199 7,048 6,983 ▲ 216 ▲ 65 ● 減価償却費の減少（⼀部資産の償却期間終了） ▲179百万円
営業利益 5,437 5,445 5,408 ▲ 28 ▲ 37 ● 資産運⽤報酬の減少 ▲8百万円
営業外収益 1 1 0 ▲1 ▲1 営業外費⽤
営業外費⽤ 379 400 362 ▲ 16 ▲ 38
● ⽀払利息の減少 ▲15百万円
経常利益 5,059 5,046 5,045 ▲ 13 ▲0
税引前当期純利益 5,059 5,046 5,045 ▲ 13 ▲0
法⼈税、住⺠税及び事業税 0 1 1 0 － 前回予想⽐
法⼈税等調整額 ▲0 － － 0 －
営業収益
当期純利益 5,058 5,045 5,044 ▲ 13 ▲0
● テナント退去による賃料収⼊の下⽅修正 ▲20百万円
分配⾦総額 5,058 5,045 5,045 ▲ 13 － ● ⽔道光熱収⼊の下⽅修正 ▲14百万円
● テナント解約違約⾦ 6百万円
１⼝当たり分配⾦ (円) 3,832 3,822 3,822 ▲ 10 －
発⾏済投資⼝の総⼝数 (⼝) 1,320,000 1,320,000 1,320,000 － － 営業費⽤
● 修繕費の上⽅修正 30百万円
● 管理業務費（仲介⼿数料等）の上⽅修正 26百万円
● ⽔道光熱費の下⽅修正 ▲16百万円
● 減価償却費の下⽅修正 ▲12百万円
● 資産運⽤報酬の下⽅修正 ▲16百万円
営業外費⽤
● ⽀払利息の下⽅修正 ▲38百万円
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2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
1⼝当たり分配⾦の変動要因（2021年3⽉期） 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦予想
3,822円 （前期⽐▲10円、前回予想⽐±0円）
（単位︓円）
3,832
3,822 ▲10円 3,822
その他 前回予想⽐
±0円
⽀払利息
資産運⽤報酬 の減少
の減少
⽔道光熱収⽀
テナント の変動等
解約違約⾦
テナント退去
による減収等
修繕費
の増加
減価償却費
の減少
管理業務費
（⼀部資産の償却
の増加
期間終了）
2020/9期 2021/3期 2021/3期
実績 今回予想 前回予想
2020/5公表
当期
8
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
2021年9⽉期業績予想 1. 決算概要と業績予想について
1⼝当たり分配⾦予想
3,000円 （2021年3⽉期予想⽐▲822円）
東京汐留ビルディングのエンドテナント退去等による減収減益を⾒込む
分配⾦は内部留保の活⽤も含め1⼝当たり3,000円を想定
（単位︓百万円） ▮ 主な変動要因
2021/3期予想 2021/9期予想 営業収益
(第38期) (第39期) 増減
(A) (B) (B-A) ● 東京汐留ビルディングのエンドテナント退去による減少 ▲1,022百万円
● その他物件のテナント退去等による減少 ▲123百万円
営業収益 8,801 7,663 ▲ 1,137
● 季節要因による⽔道光熱収⼊等の増加 13百万円
営業利益 5,408 4,012 ▲ 1,396
経常利益 5,045 3,637 ▲ 1,408 営業費⽤
当期純利益 5,044 3,738 ▲ 1,306 ● 東京汐留ビルディングのマスターリース契約変更等による管理業務費の増加 290百万円
分配⾦総額 5,045 3,960 ▲ 1,085 ● 固定資産税の増加（評価改定(想定)） 40百万円
１⼝当たり分配⾦(円) 3,822 3,000 ▲ 822 ● 季節要因による⽔道光熱費の増加等 36百万円
うち内部留保からの充当額 － 245 245 ● 修繕費の減少 ▲92百万円
発⾏済投資⼝の総⼝数(⼝) 1,320,000 1,320,000 －
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2. 運⽤状況
10
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
内部成⻑（環境認識及び今後の⽅針） 2. 運⽤状況
（当期におけるテナント対応・動向）
・新型コロナウイルス感染拡⼤の影響を理由とした減額・猶予は限定的であったが、 間接的な影響と思われる退去も⼀定程度発⽣
（減額）1件 （⽀払猶予）3件 （退去通知）9件（注）
（注）コスト削減等新型コロナウイルス感染拡⼤の間接的な影響と推定されるもの
現状の環境認識
・ 新型コロナウイルス感染拡⼤に伴いオフィス移転・拡張の動きが鈍化
－ テナントのテレワーク導⼊に伴う解約や減床の動きにより空室率は上昇傾向
－ 平均賃料は引き続き⾼い⽔準が継続するも増額ペース鈍化傾向
・ 引き続き、新型コロナウイルス感染拡⼤の影響⻑期化による企業業績への波及、それに伴う賃貸需要の減少に留意が必要
今後の⽅針
・ 賃料の増額改定余地があるテナントに対しては、企業業績に気を配りながら賃料改定交渉を進める
・ 空室率は上昇傾向にあるため、新型コロナウイルス感染拡⼤の影響を注視し、稼働率確保を重視した運営を⾏う
（特に、東京汐留ビルディングにおいては、マーケット状況及びテナントニーズに応じ柔軟に対応）
・ 賃料減額等の要請を受けた場合、社会情勢と投資主利益を勘案し総合的に判断
（具体的には、テナントの業績、賃料ギャップ、リーシングの難易度、ポートフォリオ収益への影響等を踏まえて個別に検討）
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2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
内部成⻑（賃料改定の状況） 2. 運⽤状況
オフィス6物件（紀尾井町ビル、⼤崎MTビル、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、新横浜TECHビル）の賃料改定の状況
・当期、賃料増額改定が順調に進捗。改定⽇を迎えたテナントのうち、57％（⾯積ベース）で増額改定を実現
（平均増額改定率 約11%）
▮ 改定実績及び改定予定契約の交渉⽅針
4%
100% ＜凡例＞
8% 15% 合意内容
減額
80% 38%
39% 据置
60% 58% 増額
60% 73%
交渉⽅針(注2)
100% 据置
92%
40% 85% 増額または据置
55% 増額
57%
20% 40% 42%
27%
0% 7% ※改定対象⾯積に占める⾯積割合
2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期 2021/3期 2021/9期
当期
改定対象⾯積（注1） 5,410㎡ 9,603㎡ 22,442㎡ 9,865㎡ 10,891㎡ 10,895㎡ 24,677㎡ 8,696㎡
平均増額改定率 約6% 約6% 約7% 約10% 約12% 約11% 約6% －
（増額合意済）
（テナント⼊替時の賃料増減の状況）
・当期、新規⼊居は453㎡。⼊居テナントの全てで増額を実現（平均賃料増加率41％（注3））
（注1）マスターリース契約を採⽤している物件についてはサブリースベースの賃貸⾯積を対象としています。但し、退去予定区画、住宅、倉庫を除きます。
（注2）新規テナント募集時における⽬標賃料と現況賃料とのギャップ等を考慮して決定している交渉⽅針
（注3）平均賃料増加率︓（テナント⼊替後の賃料総額－テナント⼊替前の賃料総額）÷テナント⼊替前の賃料総額
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2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
内部成⻑（個別物件の運⽤状況） 2. 運⽤状況
東京汐留ビルディングにおける新規賃貸借契約の締結について
・ オフィス・店舗部分について、スポンサーである森トラスト株式会社との間で新たな定期建物賃貸借契約（マスターリース契約）を締結
・ ⼤規模オフィスビルに強いリーシング⼒と運営能⼒を有するマスターレッシーに⼀括して賃貸することが収益・運営⾯の安定に資すると判断
・ 新型コロナウイルス感染拡⼤の環境下、サブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を導⼊することで将来のアップサイドの
余地を残しつつ、最低保証賃料を設けることで⼀定の収益を確保
（契約の概要）
契約締結⽇ 2020年9⽉30⽇
契約形態 定期建物賃貸借契約
賃貸借期間 2021年4⽉1⽇から2026年3⽉31⽇まで
サブリース契約の賃料に連動
賃料
（最低保証賃料︓決算期毎791百万円）
敷⾦ なし
賃貸⾯積 77,242.55㎡
その他特筆すべき事項 管理委託費、公租公課、修繕費等の賃貸事業費⽤については本投資法⼈負担
ホテルオークラ神⼾における新規賃貸借契約の締結について
・ 株式会社ホテルオークラ神⼾との間で新たな定期建物賃貸借契約を締結
・ 本契約により、中⻑期にわたり安定的な収益を確保
（契約の概要）
契約締結⽇ 2020年9⽉30⽇
契約形態 定期建物賃貸借契約（⼀棟⼀括賃貸借）
賃貸借期間 2022年4⽉1⽇から2032年3⽉31⽇まで
固定賃料 91,537,815円
⽉額賃料
変動賃料 固定資産税・都市計画税相当額及び損害保険料相当額の合計(年額)の12分の１
敷⾦ 1,373,067,225円
賃貸⾯積 72,246.86㎡
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2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
外部成⻑（環境認識及び今後の⽅針） 2. 運⽤状況
現状の環境認識
・ 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響により不動産売買市場は停滞、本投資法⼈の投資基準に合致する優良物件の取得機会は限定的
・ 取引利回りは引き続き低い⽔準が継続しているが、不動産投資家のマーケットサイクルの認識には変化の兆しあり
・ テレワークの推進等が及ぼす不動産価値の構造変化に留意を要するものの、都⼼部のオフィスビルの価値は優位性を維持
投資市場の状況
▮ J-REITによるオフィスビル取得件数の推移 ▮ 標準的なAクラスビルの取引利回りの推移 ▮不動産投資家のマーケットサイクルの認識状況
（東京都⼼部︓50億円以上、地⽅主要都市︓30億円以上） 0% 20% 40% 60% 80% 100%
2014/4
7%
2015/4
（件） 東京都⼼部
25 2016/4
1~9⽉ 10〜12⽉
6%
2017/4
20
2018/4
5%
15 2019/4
地⽅主要都市
10
2020/4
4%
仙台 札幌
福岡 名古屋 （半年後の予想について 2020/4時点）
5 ⼤阪御堂筋 東京都⼼部 2020/10
3%
0 4 5
6
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 3 7
（1〜9⽉） 2 8
1
回復期 拡⼤期 縮⼩期 後退期
出所︓Prop Tech plus(株) REITDB サービス 出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成
東京都⼼部（千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区、品川区） 東京都⼼部︓同調査における丸の内・⼤⼿町、⽇本橋、⻁ノ⾨、⻄新宿、渋⾕、
地⽅主要都市（札幌市、仙台市、名古屋市、⼤阪市、福岡市） ⼤崎の単純平均値 出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成
＊各年10⽉時点の数値／2020年は4⽉時点の数値 ＊東京（丸の内、⼤⼿町地区）についてのマーケットサイクル（市況動向）の認識
今後の⽅針
・ 不動産価格の調整局⾯を視野に⼊れて投資環境の変化を注視
・ ポートフォリオの中⻑期的価値に⼒点を置いた厳選投資のスタンスを継続
・ スポンサーサポートの活⽤も視野に⼊れ、ポートフォリオの安定性と質の向上に向けた施策を検討
14
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
財務の状況（当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について） 2. 運⽤状況
当期の運営実績
（借⼊実績）
15 0.80%
●借⼊実績の推移
0.72%
低⾦利環境が継続するなか、借り換えにより資⾦調達コストを低減 0.68%
13 0.70%
0.65%
0.54%
11 0.60%
返済概要 借⼊概要
総額 17,000百万円 総額 17,000百万円
9 0.50%
0.47%
平均借⼊期間 4.7年 平均借⼊期間 4.0年 7
0.44% 0.37% 0.40%
0.41%
平均利率 0.72% 平均利率 0.34% 各期返済分平均利率
5
0.30% 0.34% 0.30%
各期返済分平均借⼊期間
（注）平均利率は、返済時または借⼊時における加重平均です。
3 0.20%
（年）
5.0 4.5 5.1 5.1 4.7 各期借⼊分平均利率
4.1 3.6 4.2 4.0
2.9
各期借⼊分平均借⼊期間
1 0.10%
（年）
2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期
-1 0.00%
返済期⽇の分散状況 （第33期） （第34期） （第35期） （第36期） （第37期）
（百万円）
投資法⼈債 ⻑期借⼊⾦ 短期借⼊⾦
25,000
20,000 （1年以内の返済予定の借⼊⾦について）
2021年3⽉期 2021年9⽉期
6,000
7,000 返済概要 返済概要
15,000 総額 16,500百万円 総額 19,000百万円
平均借⼊期間 3.7年 平均借⼊期間 3.6年
平均利率 0.45% 平均利率 0.47%
10,000 14,500
10,500 17,000
8,500
12,000
5,000
9,500 9,500 10,000 10,000
7,000 4,000
5,500 5,000
4,000 3,500 1,000 1,000
3,000 3,000 2,500
0 1,000
2021/3期 2021/9期 2022/3期 2022/9期 2023/3期 2023/9期 2024/3期 2024/9期 2025/3期 2025/9期 2026/3期 2026/9期 2027/3期 2027/9期 2028/3期 2028/9期 2037/3期
(第38期) (第39期) (第40期) (第41期) (第42期) (第43期) (第44期) (第45期) (第46期) (第47期) (第48期) (第49期) (第50期) (第51期) (第52期) (第53期) (第70期)
15
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
財務の状況（有利⼦負債及び格付の状況） 2. 運⽤状況
▮ 有利⼦負債の状況 （単位︓百万円） ▮ 有利⼦負債残⾼の内訳（2020/9期末） （単位︓百万円）
2020/3期末 2020/9期末 区分 調達先 残⾼ 構成⽐
(第36期末) (第37期末) 前期⽐
借⼊⾦ みずほ銀⾏ 31,000 20.0%
有利⼦負債残⾼ 155,000 155,000 ー 三井住友銀⾏ 27,000 17.4%
三菱ＵＦＪ銀⾏ 20,000 12.9%
短期借⼊⾦ 10,500 13,000 2,500
三井住友信託銀⾏ 19,000 12.3%
⻑期借⼊⾦（1年内返済予定含む） 132,500 130,000 ▲ 2,500 ⽇本政策投資銀⾏ 12,500 8.1%
投資法⼈債（1年内償還予定含む） 12,000 12,000 ー りそな銀⾏ 6,000 3.9%
福岡銀⾏ 5,500 3.5%
ＬＴＶ（期末総資産有利⼦負債⽐率） 47.1% 47.1% 0.1%
農林中央⾦庫 4,500 2.9%
⻑期⽐率（1年内返済・償還予定含む） 93.2% 91.6% ▲1.6% あおぞら銀⾏ 4,000 2.6%
固定⾦利⽐率 93.2% 91.6% ▲1.6% ⻄⽇本シティ銀⾏ 3,500 2.3%
信⾦中央⾦庫 2,000 1.3%
期中平均利率 0.51% 0.48% ▲0.03%
七⼗七銀⾏ 1,500 1.0%
短期借⼊⾦ 0.20% 0.20% ▲0.00% ⼋⼗⼆銀⾏ 1,000 0.6%
⻑期借⼊⾦・投資法⼈債 0.53% 0.50% ▲0.03% みずほ信託銀⾏ 1,000 0.6%
⾜利銀⾏ 1,000 0.6%
平均有利⼦負債残存期間 2.8年 2.8年 ー
住友⽣命保険 1,000 0.6%
新⽣銀⾏ 1,000 0.6%
⽇本⽣命保険 500 0.3%
▮ 格付の状況
第⼀⽣命保険 500 0.3%
信⽤格付業者 株式会社⽇本格付研究所（ＪＣＲ） 三井住友海上⽕災保険 500 0.3%
⼩計 143,000 92.3%
格付対象 ⻑期発⾏体格付
投資法⼈債 12,000 7.7%
格付（⾒通し） ＡＡ （安定的） 合計 155,000 100.0%
▮ LTVの推移 LTV基準値︓50％
48.2% 48.0% 48.0%
47.2% 47.1% 47.2% 47.2% 47.1%
46.4% 47.1%
2016/3期末 2016/9期末 2017/3期末 2017/9期末 2018/3期末 2018/9期末 2019/3期末 2019/9期末 2020/3期末 2020/9期末
(第28期末) (第29期末) (第30期末) (第31期末) (第32期末) (第33期末) (第34期末) (第35期末) (第36期末) (第37期末)
16
3. ESGに関する取組みについて
17
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
ESGに関する取組み（サステナビリティ⽅針・推進体制／外部評価の取得等） 3. ESGに関する取組みについて
サステナビリティ⽅針・サステナビリティ推進体制 外部評価の取得
本投資法⼈の資産運⽤会社は、「サステナビリティ⽅針」を制定し、中⻑期的な投 ▮ DBJ Green Building認証
資法⼈の投資主価値向上に向けて、資産運⽤業務における環境配慮、社会貢献 2020年6⽉に新たに認証を取得した2物件（ONビル、御堂筋MTRビル）を
及び組織のガバナンス強化等のサステナビリティ向上への取組みを進めています。 加え、本投投資法⼈では計3物件で以下の通りに評価を受けています。
ポートフォリオ（底地除く）における認証取得割合は、賃貸可能⾯積ベースで
▮ サステナビリティ⽅針
約33%、物件数ベースで約21％となっています。
1. 省エネルギーと温室効果ガス(GHG）排出削減の推進
運⽤不動産における効率的なエネルギー利⽤推進、省エネルギーや低炭素
化に資する設備等の導⼊
2. 循環型社会への貢献
節⽔や廃棄物削減のための3R等、限りある資源の有効活⽤の取組み推進
3. 社内体制整備とコンプライアンス 極めて優れた 優れた
本⽅針に基づく取組みを効果的に推進するための社内体制整備、法規制 「環境・社会への配慮」
がなされたビル
「環境・社会への配慮」
がなされたビル
遵守、従業員に対するESGに関する教育・啓発活動 東京汐留ビルディング ONビル 御堂筋MTRビル
４. 健康と快適性の増進
テナントや施設利⽤者の健康・安全と快適性の向上を⽬指した資産運⽤、 ▮ GRESBリアルエステイト評価
従業員に対する働きやすい職場環境作り 本投資法⼈は、2019年の本評価において環境配慮やサステナビリティに関する
5. 社外関係者との協働 取組みに関して、「マネジメントと⽅針」及び「実⾏と計測」の両⾯で優れていると
テナントや取引先、地域コミュニティ等の社外関係者との良好な関係構築 ⾼く評価され、3年連続で「Green Star」を取得しました。
6. 情報開⽰
本⽅針やサステナビリティに関する取組み状況等の情報について広く開⽰
▮ サステナビリティ推進会議
ESGの取組みを組織的に推進するため、「サステナビリティ推進会議」を定期
的に開催しており、今後の具体的な⽬標設定や進捗状況確認、保有不動産
の継続的な環境モニタリング評価等を実施しています。
▮ サステナビリティ従業員研修 サステナビリティレポートの発⾏
サステナビリティに関する意識が従業員に浸透するように、環境教育・啓発活
動の⼀環として、定期的に外部のコンサルティング会社を招いてサステナビリティに 本投資法⼈及び資産運⽤会社のESGに対する考え⽅や様々な取組み等をス
関する従業員研修を実施しています。 テークホルダーの皆様に対しご報告することを⽬的としたサステナビリティレポートを
発⾏し、本投資法⼈のホームページに掲載しています。
18
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境への取組み
▮ 設備改修による環境パフォーマンス向上の施策 ▮テナント・取引先との協働
＜LED照明等の導⼊＞ ＜グリーンリースの導⼊＞
保有不動産の貸室内や共⽤部等にLED照明や⼈感センサー付照明機器を ⼀部の保有不動産において、本投資法⼈とテナントとの間で環境負荷低減
順次導⼊し、環境負荷低減に向けた省エネ活動を推進しています。 を⽬的としたグリーンリースに関する覚書を締結し、電気・ガス・⽔使⽤量の情報
（主な導⼊事例） 共有や環境パフォーマンス向上に関する協議を定期的に⾏っています。
・ONビル ・天神プライム
・紀尾井町ビル ・新横浜TECHビル
＜廃棄物の削減＞
・⼤崎MTビル ・渋⾕フラッグ ⼯事の施⼯に際して、⼯事業者と協働して、廃棄物の削減に継続的に取組んで
・御堂筋MTRビル ・ホテルオークラ神⼾ います。
・広尾MTRビル ・パークレーンプラザ 他
＜サプライチェーンマネジメント＞
エントランスホールへのLED導⼊
(広尾MTRビル) PM会社の選定にあたっては、施設運営管理業務、賃貸運営管理業務、リーシング
＜⾼効率熱源機器導⼊・空調設備改修＞
業務等に加えて、サステナビリティに関する取組み状況等も評価しています。
エネルギー効率に優れた⾼効率熱源機器の導⼊や、空調設備更新に合わせ
て省エネ性能が⾼い⾼効率空調設備に改修することで、快適性の向上とCO2 ▮「ゼロエミッション東京」への協⼒
削減に取組んでいます。 2050年にCO2排出実質ゼロに貢献する「ゼロエミッション東京」を⽬指す東京都の
（主な導⼊事例） 取組みに協⼒するため、東京都に対し、2020年10⽉に東京都キャップアンドトレード
・新横浜TECHビル 制度に基づくCO2削減クレジット15,007tを寄付しました。
・ホテルオークラ神⼾
・IY湘南台 他 ▮⽣物多様性の保全
保有するONビル及び⼤崎MTビルは⼤規模再開発事業「⼤崎ビジネスガーデン」を
⾼効率熱源機器の導⼊ 形成しています。敷地はガーデンの名にふさわしく緑あふれる公開空地を有しており、
＜⽔使⽤量削減・トイレ機器更新による節⽔＞ (新横浜TECHビル)
⾃然との共⽣・共存、⽣物多様性の保全に貢献しています。
保有物件の共⽤部にて洗⾯⾃動⽔栓装置設置や節⽔性能の⾼い衛⽣機
器への更新等を通じて、節⽔に取組んでいます。
（主な導⼊事例） ＯＮビル
・ONビル・⼤崎MTビル・新横浜TECHビル 他
▮環境汚染等への適切な対応 ⼤崎MTビル
不動産取得時において、PCB・アスベスト等の有害物質や⼟壌汚染の問題
がないか事前に確認することをプロセスに組込んでいます。
保有不動産に有害物質等が存在する場合は、法令に則って適切な対策・管
理・処理等の対応を⾏っています。
19
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
ESGに関する取組み（環境） 3. ESGに関する取組みについて
環境パフォーマンスデータ
▮ 環境マネジメントシステム(EMS) ▮ 環境パフォーマンス⽬標
本投資法⼈の資産運⽤会社は、省エネルギーと温室効果ガス(GHG)排出削 資産運⽤会社は、ポートフォリオ全体においてエネルギー消費量、温室効果ガ
減の推進、資源の有効利⽤を推進するため、環境マネジメントシステムを構築して ス排出量、⽔消費量の削減⽬標を以下のとおり設定しています。
います。
中⻑期
エネルギー使⽤量、 CO２排出量、⽔使⽤量を対象として、⽬標設定、実績 項⽬ 短期
(2016年から5年間)
把握、予実管理、対策実⾏を⾏い、環境負荷の低減を通じた持続可能な循環
型社会実現への貢献に努めています。 エネルギー 中⻑期⽬標の対象期間を通じて
原単位でベースライン⽐5%削減
温室効果ガス 原単位で年平均1%削減
⽔ 前年の⽔準を維持 現状維持
※ エネルギー︓電気・ガス・燃料・DHC等 ／⽔︓上⽔・再⽣⽔
※ ベースライン︓2014年及び2015年の実績の平均値
• 環境マネジメントシステムの • サステナビリティ⽅針・推進体制の策定 ※ 原単位は、床⾯積あたりの消費量、排出量をいいます。なお、各物件の保有期間、稼働率で補正のうえ
有効性の評価 • 各エネルギー指標の削減⽬標の設定 算出します。
• 次年度に向けた改善策の⽴案 • 各エネルギー指標の削減計画の策定
Act Plan
レビュー・改善 計画 ▮ 環境パフォーマンス実績
項⽬ ベースライン 2018 2019
増減
Check Do (ベースライン⽐)
点検・予実分析 実施 消費量(MWh) 101,814 102,433 97,252 －
エネルギー
消費原単位(MWh/㎡) 0.246 0.236 0.224 ▲9.0%
• 各エネルギー指標の⽬標管理 • 各エネルギー指標の実績値の把握 排出量(t-CO2) 39,327 37,296 35,633 －
• 各エネルギー指標の削減計画 • 各エネルギー指標の削減計画の実⾏ 温室効果ガス
の進捗確認 排出原単位(t-CO2/㎡) 0.095 0.086 0.082 ▲13.8%
消費量(㎥) 546,827 526,507 506,521 －
⽔
消費原単位(㎥/㎡) 1.317 1.211 1.164 ▲11.6%
※本投資法⼈のベースライン設定時保有不動産全て（売却物件及び底地物件を除く）をデータの集計対象として
いますが、データ把握が困難な部分（住宅の専⽤部等）は除外しています。
※集計期間は毎年4⽉1⽇から翌年3⽉31⽇までの1年間としています。
20
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
ESGに関する取組み（社会） 3. ESGに関する取組みについて
社会への取組み
▮ 地域社会への貢献 ▮ 資産運⽤会社の従業員教育
定期的な地域清掃活動への参加、街作りに関する各種協議会への参加、コ 専⾨能⼒向上のための資格取得⽀援や業務上必要なスキル向上等に向け
ミュニティサイクルの設置、地域イベントへの参加協⼒等、地域社会の持続的な た研修・受験等に関する費⽤を負担しています。また、資産運⽤会社のスポン
発展への貢献に努めています。 サーである森トラスト㈱が⽤意する多彩な⼈材育成プログラム「MT TALK」「MT
ACADEMY」等に資産運⽤会社の従業員も参加しています。
(参考) 森トラスト㈱の⼈事制度
資産運⽤会社のスポンサー企業である森トラスト㈱では、社員それぞれが持つ
能⼒を最⼤限に発揮できるようワークライフバランスに配慮し、働きやすい環境づ
くりに努めています。
コミュニティサイクルの設置(紀尾井町ビル) 御堂筋イルミネーション(御堂筋MTRビル)
(1)ワークライフバランス推進・⼥性活躍推進
▮ テナント満⾜度・快適性向上等に向けた取組み 育児休業をはじめとした仕事と育児を両⽴するために様々な制度を導⼊
＜テナント満⾜度調査＞ しています。近年、出産した社員の育児休業率及び復職率（総合職⼥性
事務所や店舗等の⼊居テナントに対してアンケート調査を実施し、本調査の 社員）は100％となっています。
結果をビル管理会社等と共有し、物件の運営管理改善等に活かすことで、継 ①⼥性採⽤⽐率 20.8%
続的なテナント満⾜度向上を図っています。 ②⼥性従業員⽐率 24.7%
＜テナント快適性向上＞ ③⼥性管理職⽐率 7.8%
④有給休暇取得率 75.6%
⼊居テナントの快適性向上等を⽬的として、共⽤部のリニューアル⼯事やバリ
⑤育児休業率及び復職率
アフリー改修⼯事を実施しています。 100.0%
(総合職⼥性社員)
（注）項⽬①・④・⑤︓2019年度実績、項⽬②・③︓2020年3⽉末時点
(2)⼦育てサポート企業認定/保育事業の開始
厚⽣労働省より「⼦育てサポート企業」「⼥性活躍推進企業」として認定
されており、「くるみん」「えるぼし(⼆つ星)」認証を取得しています。
また、2019年11⽉に城⼭トラストタワー内に企業主導型保育園「ナーサ
エントランスリニューアル⼯事（新横浜TECHビル） バリアフリー改修⼯事（天神プライム）
リールーム ミライズ」を開業しており、⼊居テナントや社員も利⽤可能です。
＜テナントの安全と安⼼への取組み(新型コロナウイルス対応)＞
(3)働き⽅改⾰の実施
・ 保有物件のエントランス、エレベーターホール等の共⽤部に消毒液を設置
・東京都が主催する「時差Biz」への参加
・ 清掃係員作業時、警備係員巡回時におけるフェイスシールド、マスク、使い捨て
・⽣産性向上を意識した朝⽅勤務促進のための朝⾷無料提供
⼿袋の着⽤
・在宅ワーク、モバイルワークの活⽤
・ 感染予防対策関連⽂書の掲⽰等
21
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
ESGに関する取組み（ガバナンス） 3. ESGに関する取組みについて
ガバナンスへの取組み
▮ 森トラストグループによるセイムボート出資 ▮ 利害関係者との取引に係る⼿続のフロー
本投資法⼈は、投資主の利益とスポンサーの利益を⼀致させることで、 資産運⽤会社は、コンプライアンスを優先するガバナンス体制を構築し、利益
投資主価値向上を⽬指しています。 相反の防⽌、リスク管理及び法令遵守を徹底しています。
コンプライアンス委員会、投資委員会を設置して、双⽅に外部委員を選任し
森トラストグループの保有⽐率
ており、資産の取得等について利害関係⼈取引となる場合は、両委員会にお
26.5% （2020年9⽉末現在） ける外部委員の賛成及び投資法⼈役員会の承認を必要としています。
外
▮ 投資法⼈の運⽤体制 部
起案部署
本投資法⼈の資産運⽤は、資産運⽤会社である森トラスト・アセットマネ 委
員
ジメント㈱に委託しています。資産運⽤会社の組織体系は以下の通りです。 の
コンプライアンス・オフィサーによる審査 出
＜組織図＞ 席
中
⽌ 及
株主総会 ⼜ コンプライアンス委員会による決議 ◀ び
は 承
監査役 内 認
容 が
取締役会 変 総合リート運⽤本部 投資委員会による決議 ◀ 決
更 議
コンプライアンス委員会
の 成
指 取締役会による決議 ⽴
代表取締役社⻑ の
⽰
必
コンプライアンス・オフィサー
須
投資法⼈役員会の承認 条
総合リート運⽤本部 ホテルリート運⽤本部 件
総合ﾘｰﾄ運⽤本部 ﾎﾃﾙﾘｰﾄ運⽤本部
投資委員会 投資委員会
▮情報セキュリティ
企画財務部 運⽤戦略部 投資運⽤部 運⽤戦略部 投資運⽤部 資産運⽤会社は、会社情報の適正な活⽤並びに不正アクセス及び会社
情報の紛失・漏洩等の防⽌を図ることを⽬的として、情報管理規程を制定
しています。秘密情報の管理、部外者に対するアクセス制限・情報の漏洩
▮ 定期的なコンプライアンス研修の実施 防⽌・情報システムの保全、情報システム管理にかかる教育・監査等を定め、
従業員に対して、定期的に個⼈情報保護やコンプライアンス意識の啓発等を 情報管理の徹底を図っています。
⽬的とした研修を実施しています。
22
4. 本投資法⼈の特徴
23
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
本投資法⼈の特徴（1） 4. 本投資法⼈の特徴
基本⽅針 森トラスト総合リート投資法⼈の特徴
中⻑期的な安定運⽤を基本 東京都⼼部のオフィスビルをポートフォリオの中核とする「総合型ＲＥＩＴ」
ポートフォリオの着実な成⻑ 安定したインカムゲインの確保
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
「収益性」「安定性」「成⻑性」の最適バランスを念頭に運⽤を⾏います 「⽴地」 「グレード感」など「質」を重視した厳選投資
2 森トラストグループとの幅広い連携
安定した運⽤実績 不動産の取得・譲渡での連携、不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤
資産規模の ⾼稼働率の 安定した 3 堅実な財務戦略
着実な成⻑ 維持 分配⾦実績 信⽤⼒を活かした低⾦利での資⾦調達、メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーション
1 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
性急な資産規模の拡⼤を追求することなく、中⻑期的な安定運⽤に資する物件に厳選投資
「⽴地」 「グレード感」など「質」重視の投資戦略を推進
【地域別】 【⽤途別】 【取得価格別】
投資実績 （2020/9期末） その他 その他(住宅・ホテル)6.8% 100億円未満 10.7％
物件数 ︓15 物件 19.8%
商業施設
資産規模︓ 3,240
東京都⼼部 オフィスビル 100億円以上
億円 22.0%
（取得価格合計） 80.2％ 71.2％ 89.3％
⽬標ポートフォリオと実績
地域
合計
東京都⼼部 （注1） その他 （注2）
⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値 ⽬標値 実績値
⽤ オフィスビル 60〜70% 63.8% 10〜20％ 7.4% 70〜90% 71.2%
途 商業施設・その他 (注3) 0〜10% 16.4% 10〜20% 12.4% 10〜30% 28.8%
合計 60〜80% 80.2% 20〜40％ 19.8% 100%
（注1）千代⽥区・中央区・港区･品川区・渋⾕区・新宿区の6区をいいます。
（注2）⾸都圏（東京都（東京都⼼部を除く）・神奈川県・千葉県・埼⽟県）及びその他主要都市をいいます。
（注3）当⾯の間、住宅及びホテルに限るものとします。
（注4）投資割合は、取得価格に基づく⽐率とします。 24
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
本投資法⼈の特徴（2） 4. 本投資法⼈の特徴
2 森トラストグループとの幅広い連携
森トラストグループによる投資⼝の保有 350,070⼝ （26.5%）保有（2020/9期末）
不動産取得及び譲渡に関するパイプライン
本投資法⼈及び森トラスト株式会社は、本投資法⼈と森トラストグループ3社との間における不動産等の情報提供に関する協定を締結しています。
取得実績（2020/9期末）
森トラストグループからの情報提供による取得 31.2% 独⾃の外部取得
23.3%
森トラストグループからの取得 45.5%
森トラストグループが
関連する取得
ONビル 紀尾井町ビル 新横浜TECHビル ホテルオークラ神⼾ 76.7％ 東京汐留ビルディング ⼤崎MTビル 新橋駅前MTRビル イトーヨーカドー
湘南台店
※取得価格に基づく⽐率
最近の譲渡実績
森トラストグループへの譲渡 : ⾚坂⾒附MTﾋﾞﾙ (2010年)、 三⽥MTﾋﾞﾙ (2014年)
森トラストグループからの情報提供による譲渡 : 銀座MTRﾋﾞﾙ (2014年・2015年)、 ⼤阪丸紅ﾋﾞﾙ (2015年)、イトーヨーカドー新浦安店（2017年）
森トラストグループの不動産賃貸・管理ノウハウの活⽤
本投資法⼈は、森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウを活⽤することにより、ポートフォリオの収益性向上を図っています。
3 堅実な財務戦略
● 信⽤⼒を活かした低⾦利での資⾦調達
● メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーション
● 資⾦調達コストの低減及び⾦融環境の変化による影響の軽減に配慮し、短期借⼊⾦と⻑期借⼊⾦をバランス良く調達
格付の状況 AA（安定的） JCR / ⻑期発⾏体格付 （2020/9期末）
バンクフォーメーション メガバンク3⾏を含む充実したバンクフォーメーションを構築（計20社）
25
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
森トラストグループについて 4. 本投資法⼈の特徴
森トラストグループは、1951年のグループ創業以来、都⼼部を中⼼とした⼤型都市開発を⼿がけ、保有・賃貸・運営・管理の全てを⾏ってきました。都市
の未来像を描き、真に必要とされる機能を提供し続けてきた、このコアビジネスでの成功により、⾼い収益性と安定した収⼊を確保し、グループの強い財務
基盤を築いています。
第１ステージ 第2ステージ 第3ステージ 第4ステージ
1951 〜 1992年 1993 〜 2004年 2005 〜 2015年 2016年 〜
森トラストグループの創業 企業グループとしての競争⼒強化 不動産・ホテル&リゾート・投資事業の発展 グローバリズムへの対応とイノベーション
1990 2000 2005 2010 2015 2020
御殿⼭トラストタワー 城⼭トラストタワー 東京汐留ビルディング 丸の内トラストシティ 仙台トラストシティ 京橋トラストタワー 神⾕町トラストタワー （仮称）
1990年竣⼯ 1991年竣⼯ 2005年竣⼯ 2008年完成 2010年完成 2014年竣⼯ 2020年竣⼯ ⾚坂⼆丁⽬プロジェクト
2025年度竣⼯予定
▮ 森トラストグループ賃貸運営施設 ▮ 不動産開発体制
東京都⼼部をはじめ主要都市（仙台・⼤阪）の中⼼部に多数の物件を 営業・運営・管理の中で蓄積したノウハウを、建物の企画、設計に活⽤
保有・運営
総施設数︓ 102 施設 取扱⾯積︓約 205万 ㎡
賃貸ビル・住宅︓ 83 棟 ／ 約 173万 ㎡
（2020年3⽉31⽇現在)
26
5. 参考資料
27
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
貸借対照表 5. 参考資料
(単位︓千円)
2020年3⽉期 2020年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期
(2020年3⽉31⽇) (2020年9⽉30⽇) (2020年3⽉31⽇) (2020年9⽉30⽇)
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現⾦及び預⾦ 18,802,219 19,446,362 営業未払⾦ 247,690 174,498
信託現⾦及び信託預⾦ 2,977,817 2,835,490 短期借⼊⾦ 10,500,000 13,000,000
営業未収⼊⾦ 50,066 249,460 1年内償還予定の投資法⼈債 3,000,000 3,000,000
未収⼊⾦ 10,642 ― 1年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 23,000,000 22,500,000
前払費⽤ 34,537 71,739 未払⾦ 550,927 143,117
その他 4,213 685 未払費⽤ 459,108 447,663
流動資産合計 21,879,495 22,603,738 未払配当⾦ 9,206 8,691
固定資産 未払法⼈税等 606 947
有形固定資産 未払消費税等 324,346 283,190
建物 22,033,867 21,394,053 前受⾦ 1,505,216 1,519,814
構築物 40,084 39,414 預り⾦ 1,619 322
機械及び装置 36,421 34,251 流動負債合計 39,598,721 41,078,244
⼯具、器具及び備品 29,207 27,639 固定負債
⼟地 136,672,529 136,672,529 投資法⼈債 9,000,000 9,000,000
信託建物 17,535,611 17,080,629 ⻑期借⼊⾦ 109,500,000 107,500,000
信託構築物 22,464 21,233 預り敷⾦及び保証⾦ 9,747,760 9,809,617
信託機械及び装置 4,673 4,429 信託預り敷⾦及び保証⾦ 902,342 911,177
信託⼯具、器具及び備品 31,602 40,458 繰延税⾦負債 493,173 493,156
信託⼟地 130,939,930 130,939,930 固定負債合計 129,643,276 127,713,950
有形固定資産合計 307,346,392 306,254,568 負債合計 169,241,998 168,792,195
無形固定資産
その他 240 240 純資産の部
無形固定資産合計 240 240 投資主資本
投資その他の資産 出資総額 153,990,040 153,990,040
差⼊保証⾦ 10,000 10,000 剰余⾦
⻑期前払費⽤ 17,683 6,622 任意積⽴⾦
その他 3,602 3,602 圧縮積⽴⾦ 1,074,447 1,074,447
投資その他の資産合計 31,285 20,225 任意積⽴⾦合計 1,074,447 1,074,447
固定資産合計 307,377,918 306,275,033 当期未処分利益⼜は当期未処理損失（▲） 4,996,390 5,058,569
繰延資産 剰余⾦合計 6,070,837 6,133,017
投資法⼈債発⾏費 45,461 36,481 投資主資本合計 160,060,877 160,123,057
繰延資産合計 45,461 36,481 純資産合計 160,060,877 160,123,057
資産合計 329,302,876 328,915,253 負債純資産合計 329,302,876 328,915,253
※2020年9⽉末現在の内部留保残⾼は1,567百万円（繰延税⾦負債及び圧縮積⽴⾦の合計額）
28
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
損益計算書 5. 参考資料
▮ 損益計算書 (単位︓千円)
（不動産賃貸事業損益の内訳） (単位︓千円)
2020年3⽉期 2020年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期
(⾃ 2019年10⽉1⽇ (⾃ 2020年4⽉1⽇ (⾃ 2019年10⽉1⽇ (⾃ 2020年4⽉1⽇
⾄ 2020年3⽉31⽇) ⾄ 2020年9⽉30⽇) ⾄ 2020年3⽉31⽇) ⾄ 2020年9⽉30⽇)
営業収益 A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収⼊ 8,574,620 8,613,153 賃貸事業収⼊
その他賃貸事業収⼊ 294,696 269,397 家 賃 8,208,106 8,246,811
営業収益合計 8,869,317 8,882,550 共 益 費 242,905 242,733
営業費⽤ ⼟地賃貸収益 123,609 123,609
賃貸事業費⽤ 3,013,543 2,991,735 その他賃貸事業収⼊ 294,696 269,397
資産運⽤報酬 348,561 341,890
不動産賃貸事業収益合計 8,869,317 8,882,550
資産保管⼿数料 13,104 13,111
B．不動産賃貸事業費⽤
⼀般事務委託⼿数料 47,193 47,919
賃貸事業費⽤
役員報酬 3,600 3,600
管理業務費 389,626 401,638
その他営業費⽤ 45,256 47,105
⽔道光熱費 211,610 205,263
営業費⽤合計 3,471,259 3,445,361
公租公課 946,759 966,633
営業利益 5,398,058 5,437,189
損害保険料 19,258 19,283
営業外収益
修繕費 127,149 65,756
受取利息 97 103
減価償却費 1,292,269 1,308,619
未払分配⾦戻⼊ 961 1,264
その他費⽤ 26,869 24,540
受取保険⾦ 10,642 221
不動産賃貸事業費⽤合計 3,013,543 2,991,735
営業外収益合計 11,701 1,589
C．不動産賃貸事業損益 (A-B) 5,855,774 5,890,815
営業外費⽤
⽀払利息 383,678 355,373
投資法⼈債利息 12,405 13,985
投資法⼈債発⾏費償却 9,023 8,980
その他 8,334 1,112
営業外費⽤合計 413,442 379,452
経常利益 4,996,317 5,059,326
税引前当期純利益 4,996,317 5,059,326
法⼈税、住⺠税及び事業税 620 962
法⼈税等調整額 20 ▲16
法⼈税等合計 641 946
当期純利益 4,995,675 5,058,379
前期繰越利益 714 190
当期未処分利益⼜は当期未処理損失（▲） 4,996,390 5,058,569
29
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
⾦銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書 5. 参考資料
▮ ⾦銭の分配に係る計算書 (単位︓円)
▮ キャッシュ・フロー計算書 (単位︓千円)
2020年3⽉期 2020年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期
(⾃ 2019年10⽉1⽇ (⾃ 2020年4⽉1⽇ (⾃ 2019年10⽉1⽇ (⾃ 2020年4⽉1⽇
⾄ 2020年3⽉31⽇) ⾄ 2020年9⽉30⽇) ⾄ 2020年3⽉31⽇) ⾄ 2020年9⽉30⽇)
Ⅰ．当期未処分利益 4,996,390,036 5,058,569,966 営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ．分配⾦の額 4,996,200,000 5,058,240,000 税引前当期純利益 4,996,317 5,059,326
(投資⼝１⼝当たり分配⾦の額) (3,785) (3,832) 減価償却費 1,292,269 1,308,619
Ⅲ．次期繰越利益 190,036 329,966 投資法⼈債発⾏費償却 9,023 8,980
受取利息 ▲97 ▲103
⽀払利息 396,084 369,359
営業未収⼊⾦の増減額（▲は増加） 2,154 ▲199,394
営業未払⾦の増減額（▲は減少） 19,413 ▲42,915
未払消費税等の増減額（▲は減少） 152,119 ▲41,156
前受⾦の増減額（▲は減少） 12,280 14,597
その他 5,685 ▲20,148
⼩計 6,885,250 6,457,165
利息の受取額 97 103
利息の⽀払額 ▲427,023 ▲373,925
法⼈税等の⽀払額 ▲1,043 ▲621
営業活動によるキャッシュ・フロー 6,457,281 6,082,720
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による⽀出 ▲32,240 ▲157,457
信託有形固定資産の取得による⽀出 ▲129,018 ▲467,146
預り敷⾦及び保証⾦の返還による⽀出 ▲8,518 ▲52,452
預り敷⾦及び保証⾦の受⼊による収⼊ 156,252 81,467
信託預り敷⾦及び保証⾦の返還による⽀出 ▲14,961 ▲6,462
信託預り敷⾦及び保証⾦の受⼊による収⼊ 18,536 17,860
投資活動によるキャッシュ・フロー ▲9,951 ▲584,189
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借⼊⾦の純増減額（▲は減少） 5,500,000 2,500,000
⻑期借⼊れによる収⼊ 15,000,000 10,000,000
⻑期借⼊⾦の返済による⽀出 ▲20,500,000 ▲12,500,000
投資法⼈債の発⾏による収⼊ 4,000,000 ―
投資法⼈債の償還による⽀出 ▲4,000,000 ―
投資法⼈債発⾏費の⽀出 ▲18,383 ―
分配⾦の⽀払額 ▲4,896,048 ▲4,996,715
財務活動によるキャッシュ・フロー ▲4,914,432 ▲4,996,715
現⾦及び現⾦同等物の増減額（▲は減少） 1,532,898 501,816
現⾦及び現⾦同等物の期⾸残⾼ 20,247,138 21,780,036
現⾦及び現⾦同等物の期末残⾼ 21,780,036 22,281,852
30
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
財務指標の推移 5. 参考資料
（単位︓百万円）
2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9期
算定式
(第33期) (第34期) (第35期) (第36期) (第37期)
営業収益 8,819 8,771 8,831 8,869 8,882
営業費⽤ 3,556 3,478 3,489 3,471 3,445
営業利益 5,263 5,293 5,341 5,398 5,437
経常利益 4,802 4,840 4,897 4,996 5,059
当期純利益 4,806 4,839 4,898 4,995 5,058
分配⾦総額 4,818 4,839 4,895 4,996 5,058
期末総資産額 328,770 328,557 328,461 329,302 328,915
期末有利⼦負債額 155,000 155,000 155,000 155,000 155,000
期末純資産額 159,880 159,901 159,961 160,060 160,123
含み損益 41,469 45,159 54,771 56,423 36,215
NAV 201,350 205,061 214,732 216,484 196,338 NAV = 期末純資産額＋含み損益
不動産賃貸事業損益 5,727 5,743 5,807 5,855 5,890
減価償却費 1,262 1,268 1,282 1,292 1,308
賃貸NOI 6,990 7,011 7,089 7,148 7,199 賃貸NOI = 不動産賃貸事業損益+減価償却費
FFO 6,069 6,107 6,180 6,287 6,366 FFO = 当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
資本的⽀出 253 408 330 590 216
NCF(ネット・キャッシュ・フロー） 6,736 6,603 6,759 6,557 6,982 NCF = 賃貸NOI－資本的⽀出
ROA（期末総資産経常利益率） 2.9% 2.9% 3.0% 3.0% 3.1% ROA = (経常利益÷期末総資産額)÷6×12 ※年換算値
ROE（期末⾃⼰資本利益率） 6.0% 6.1% 6.1% 6.2% 6.3% ROE = (当期純利益÷期末純資産額)÷6×12 ※年換算値
LTV（期末総資産有利⼦負債⽐率） 47.1% 47.2% 47.2% 47.1% 47.1% LTV = 期末有利⼦負債額÷期末総資産額
発⾏済投資⼝の総⼝数 1,320,000⼝ 1,320,000⼝ 1,320,000⼝ 1,320,000⼝ 1,320,000⼝
１⼝当たり分配⾦ 3,650円 3,666円 3,709円 3,785円 3,832円
１⼝当たり純資産額 121,121円 121,137円 121,182円 121,258円 121,305円
１⼝当たりNAV 152,538円 155,349円 162,676円 164,003円 148,741円
１⼝当たりFFO 4,597円 4,627円 4,682円 4,763円 4,823円
31
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
資産規模、LTV及び1⼝当たり分配⾦の推移 5. 参考資料
2008/10 2010/5 2013/10
第三者割当増資実施 公募増資実施 公募増資実施
（単位︓円）
4,964
4,615 4,592 4,534 4,530
分 1⼝ 3,832
4,097
配 当 3,853 3,852 4,075 3,900 3,927 3,954 3,921
3,557 3,666 3,709
3,785
⾦ た 3,300 3,4983,684 3,521 3,446 3,570 3,603
4,001 4,015
り 3,048 3,749 3,763
3,566 3,520 3,650 3,650
47.2% 47.1%
53.7% 47.1% 47.1%
53.0%
（期末総資産有利⼦負債⽐率） 48.8%48.5%48.4% 49.6%
46.9% 46.1% 47.2% 48.6%48.2% 48.0% 46.4%47.2%
47.2%
42.4%42.5% 43.6%43.5% 45.9% 46.2% 48.0%
44.3%
L 37.7% 37.9%
35.3%
T 33.0%
32.9%
V 28.1%
21.5% 3,384
3,273 3,273 3,273 3,281 3,281 3,281 3,281 3,240 3,240 3,240 3,240 3,240 3,240
3,159
2,952
（単位︓億円） 2,829 2,829 2,829 2,808 2,878
（期末保有物件の取得価格合計）
独⾃の外部取得
森トラストグループからの情報による外部取得 1,999 1,999 1,999 1,999
資 森トラストグループからの取得
1,600 1,600
産
1,360 1,420 1,420
規 1,193
1,304 1,304
1,072
模
'04/3期 '04/9期 '05/3期 '05/9期 '06/3期 '06/9期 '07/3期 '07/9期 '08/3期 '08/9期 '09/3期 '09/9期 '10/3期 '10/9期 '11/3期 '11/9期 '12/3期 '12/9期 '13/3期 '13/9期 '14/3期 '14/9期 '15/3期 '15/9期 '16/3期 '16/9期 '17/3期 '17/9期 '18/3期 '18/9期 '19/3期 '19/9期 '20/3期 '20/9期
(第4期) (第5期) (第6期) (第7期) (第8期) (第9期) (第10期) (第11期) (第12期) (第13期) (第14期) (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期) (第22期) (第23期) (第24期) (第25期) (第26期) (第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第31期) (第32期) (第33期) (第34期) (第35期) (第36期) (第37期)
ﾊﾟｰｸﾚｰﾝﾌﾟﾗｻﾞ取得 渋⾕フラッグ 広尾MTR
⼤崎MTﾋﾞﾙ取得 取得 銀座MTRﾋﾞﾙ譲渡 ﾋﾞﾙ取得
⽇⽴本社ﾋﾞﾙ譲渡 （残りの共有持分50％）
⾚坂⾒附MTﾋﾞﾙ取得 フレスポ稲⽑ ｺｰﾅﾝ相模原 御堂筋MTRﾋﾞﾙ取得
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ ONビル取得
ﾎﾃﾙｵｰｸﾗ神⼾取得 ⼀部譲渡 ⻄橋本店取得 ⼤阪丸紅ﾋﾞﾙ譲渡
新浦安店取得
東京証券取引所上場 ⼤崎MTﾋﾞﾙ 新橋駅前MTRﾋﾞﾙ 東京汐留ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ取得 紀尾井町ﾋﾞﾙ取得 ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
天神ﾌﾟﾗｲﾑ取得 銀座MTRﾋﾞﾙ⼀部譲渡
保有7物件 追加取得 取得 ⾚坂⾒附MTﾋﾞﾙ譲渡 新浦安店譲渡
(共有持分50％)
三⽥MTﾋﾞﾙ譲渡
(注)2014年4⽉1⽇を効⼒発⽣⽇として、投資⼝1⼝を5⼝に分割しました。
⼤崎MTﾋﾞﾙ追加取得
分割前の分配⾦についても1⼝当たり分配⾦を5で除して⼩数点以下を切り捨てた⾦額を記載しています。 32
2020年9⽉期 (第37期)決算説明資料
期末ポートフォリオ⼀覧 5. 参考資料
（単位︓百万円）
取得価格 NOI
⽤途 物件名称 所在地 建築時期 取得時期 期末簿価 期末算定価額
⽐率 利回り
東京汐留ビルディング 東京都港区 2005年1⽉ 2010年4⽉ 110,000 33.9% 100,776 112,000 2,344