第32期
2019年11月期決算
（自 2019年6月1日 至 2019年11月30日） 2020年1月
https://www.united-reit.co.jp/
証券コード：8960
目次
1 決算概要・業績予想 2-3 財務運営 p.21
1-1 第32期決算概要 p.3 ● LTV及び有利子負債コスト p.22
● 第32期決算ハイライト p.4 ● 財務状況 p.23
● 第32期決算概要 p.5 ● 内部留保の拡充と戦略的活用 p.24
1-2 第33期・第34期業績予想 p.7 2-4 ESGに関する取り組み p.25
● 今後の成長戦略 p.8 3 参考資料
● 第33期・第34期業績予想 p.9 ● 主なイベント・スケジュール p.30
2 資産運用戦略 ● ポートフォリオ・サマリー p.31
2-1 外部成長 p.11 ● ポートフォリオ収益力の推移 p.32
● 新規取得物件 第32期・第33期 p.12 ● 継続保有物件における賃料の動向 p.33
● ダイバーシファイド・インベストメント p.13 ● 主要財務指標の推移 p.34
● 外部成長の軌跡 p.14 ● 貸借対照表 p.35
2-2 内部成長 p.16 ● 損益計算書 p.36
● 資産運用状況① p.17 ● 含み損益の推移 p.37
● 資産運用状況② p.18 ● 物件別期末評価額 p.38
● ハンズオン・マネジメント① p.19 ● 第32期物件収支・稼働率 p.41
● ハンズオン・マネジメント② p.20 ● ポートフォリオ一覧 p.46
● 内部留保｜負ののれんと配当準備積立金 p.49
● 内部留保｜圧縮積立金 p.50
● 投資主・投資口の概況 p.51
● 用語の定義集 p.52
1
ユナイテッド・アーバン投資法人とは
本源的価値を有する不動産を見極め、持続的成長を追求するREITです
本源的価値を有する不動産
用途・地域にかかわらず中長期にわたり安定した収益性を確保し得る不動産
■投資判断の視点
ダイバーシファイド・ 立地
ハンズオン・マネジメント
インベストメント スペック テナント 契約条件
Hands-on Management
Diversified Investment
■投資対象用途 ■投資対象地域
多種・多様な不動産への厳選投資 首都圏並びに 現場第一主義に基づく物件育成
商業施設 オフィスビル 政令指定都市をはじめとする
⚫分散投資による収益性の安定化 全国の主要都市及び
⚫中長期的視点に基づく成長戦略
⚫対象・手法の多様化による取得機会拡大 それぞれの周辺部 ⚫変化を見据えた機動的対応
ホテル 住宅
⚫経済情勢、市場動向等、外部環境の分析 ⚫パートナー企業との一体運用
その他
持続的成長
Sustainable Growth
投資法人の持続的成長の追求
●投資主価値の最大化 ●ステークホルダーとの信頼関係 ●環境・社会との共生 ＜スポンサー＞
2
1 決算概要・業績予想
1-1 第32期決算概要
3
第32期決算ハイライト
1口当たり分配金 第11回公募増資（2019年6～7月）
3,661円 前回予想*
3,530円 3,420円 55,000口（公募）
3,473円 ＋15円 3,435円
新規発行投資口数 63,250口 8,250口（第三者割当）
3,358円
3,250円 増資後の
発行済投資口数
3,118,337口（＋2.1%）
実 今
3,010円 回
予
発行価格/発行価額 1口当たり 175,616 円 / 170,240円
想
績 93.6億円（公募）
発行価額の総額 107.6億円 14.0億円（第三者割当）
2019年6月19日 （公募）
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 払込期日 2019年7月11日 （第三者割当）
('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11)
＊2019年7月12日公表値。
新規物件取得 その他の主要指標
ホテルヒューイット甲子園 スマイルホテルプレミアム札幌すすきの
（ホテル） （ホテル）
第31期 第32期
（2019年5月末） （2019年11月末）
135.2億円 42.3億円
取得価格 資産規模 6,260億円 6,438億円
合計 177.5億円
物件数 120物件 122物件
本館 27.2年/新館1.3年 1.9年
修正NOI利回り 5.36% 5.57%
修正償却後利回り 4.06% 4.28%
築年数＊
総資産LTV 41.5% 39.9%
内部留保額 139億円 138億円
＊2019年11月末時点。
4
第32期決算概要
（単位：百万円） 主要差異要因（注：符号は利益増減を表します。）
第31期実績 第32期実績 前期対比 第32期予想 予想対比 第31期実績→第32期実績
No 項目 DPU換算
（A） （B） （B－A） （C）（注） （B－C） （B-A） 収益 費用
1 不動産賃貸事業収益 24,215 24,671 ＋455 24,995 ▲324 賃貸事業利益 ＋1,092 ＋455 ＋636 ＋357円
第31期売却物件 ▲124 売却による利益消失 ▲41円
2 （うち賃料・共益費） (21,636) (21,792) (＋156) (22,156) (▲363)
第31期取得物件 ＋127 運用日数通期寄与 ＋42円
3 不動産賃貸事業費用 11,506 10,870 ▲636 11,088 ▲217 第32期取得物件 ＋302 新規取得による寄与 ＋99円
4 （うち修繕費） (1,824) (905) (▲919) (973) (▲67) 既存物件収益 ＋15 共込賃料▲259、水光熱収入+202 ＋5円
一時収入+72
5 （うち減価償却費） (4,050) (4,132) (＋82) (4,141) (▲7)
既存物件費用 ＋773 修繕費+929、水光熱費用▲130 等 ＋253円
6 （うち公租公課） (1,892) (2,006) (＋113) (1,994) (＋12)
不動産等売却益 ▲3,001 前期計上剥落 ▲982円
7 賃貸事業利益 12,708 13,801 ＋1,092 13,907 ▲106 ▲2,975 碑文谷ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ ▲974円
8 （NOI（減価償却費控除前利益）） (16,759) (17,933) (＋1,174) (18,048) (▲114) ▲26 太平洋ｾﾒﾝﾄ社宅(ﾒｿﾞﾝ浮間) ▲8円
9 不動産等売却損益 3,001 － ▲3,001 － － その他 ＋40 ＋13円
受取配当金 ▲44 前期計上剥落（優先出資清算配当） ▲14円
10 受取配当金 44 － ▲44 － －
販管費 ▲50 物件取得による資産運用報酬増 等 ▲16円
11 販管費 2,184 2,235 ＋50 2,237 ▲1 営業外損益 ＋134 前期計上剥落+87（投資法人債発行費+67 ＋44円
12 営業利益 13,569 11,565 ▲2,003 11,670 ▲104 有価証券評価損+19）、支払利息減+29 等
発行済投資口増加影響 発行口数+63,250口 ▲70円
13 営業外損益 ▲1,155 ▲1,021 ＋134 ▲1,082 ＋61
当期純利益 ▲1,869 ▲682円
14 経常利益 12,413 10,544 ▲1,869 10,588 ▲43
各種積立金増減 ＋1,395 前期積立剥落+1,305、当期取崩＋93、当期積立▲3 ＋457円
15 当期純利益 12,413 10,543 ▲1,869 10,587 ▲43 発行済投資口数増加影響 ▲1円
16 （1口当たり当期純利益（円/口）） (4,063) (3,381) (▲682) (3,395) (▲14) 分配金 ▲473 ▲226円
17 一時差異等調整積立金 76 77 +0 77 － 第32期予想→第32期実績
DPU換算
（B-C） 収益 費用
18 任意積立金 ▲1,305 90 ＋1,395 － ＋90
賃貸事業利益 ▲106 ▲324 ＋217 ▲34円
19 分配金総額 11,184 10,711 ▲473 10,664 ＋46 第31期取得物件 ＋7 修繕費+3 等 ＋2円
20 1口当たり分配金（円/口） 3,661 3,435 ▲226 3,420 ＋15 第32期取得物件 ▲78 共込賃料▲69 等 ▲25円
既存物件収益 ▲253 共込賃料▲292、水光熱収入▲44 ▲81円
21 期末発行済投資口の総口数（口） 3,055,087 3,118,337 ＋63,250 3,118,337 － 一時収入+82
既存物件費用 ＋218 修繕費+65、水光熱費用+142 等 ＋70円
22 資本的支出（CAPEX） 2,870 2,373 ▲495 2,904 ▲530
その他 ＋63 ＋20円
（注）2019年7月12日公表値。
販管費・営業外損益 ＋63 保険金収入+21、投資口交付費+10、 ＋20円
取得物件 不動産等除却損+25 等
第31期：Luz武蔵小杉('18/12) / グランフォンテ('19/4) / 変なホテル東京 浜松町('19/5) 当期純利益 ▲43 ▲14円
第32期：ホテルヒューイット甲子園('19/6) / スマイルホテルプレミアム札幌すすきの('19/6) 各種積立金増減 ＋90 当期取崩＋93、当期積立▲3 ＋29円
第33期：ザ・スクエアホテル金沢('19/12)
分配金 ＋46 ＋15円
売却物件
第31期：碑文谷ショッピングセンター(持分30％)('19/3) / 太平洋セメント社宅(メゾン浮間)('19/4)
5
第32期決算概要
1口当たり分配金の主な差異要因
（単位：円/口）
１口当たり分配金 増 益 要 因 減 益 要 因
前期売却益剥落 ▲982
前期内部留保
積立剥落 ＋427
共込賃料 ▲85
3,661 一時収入 ＋24 受取配当金 ▲14
修繕費 ＋304 販管費 ▲16
固都税費用化 ▲41 営業外損益 +44 内部留保活用
その他 ＋56 （税会不一致解消）
＋13
＋30 3,435
▲71
▲555 第31期取得物件 +42
（うち固都税費用化▲11） ＋258
第32期取得物件 +99
＋140
▲41
第31期 前期売却益 前期売却物件 新規取得物件 既存物件 販管費 増資 内部留保 第32期
実績 /内部留保 利益消失 利益寄与 利益増減 営業外損益他 希薄化影響 実績
6
1 決算概要・業績予想
1-2 第33期・第34期業績予想
7
今後の成長戦略
外部環境認識 今後の取組み・成長戦略
◼優良かつ妙味のある物件を厳選投資。
◼台風等、自然災害の一時的影響はあるが、テナント需要は安定。
商業施設 ◼テナントの売上・運営状況を把握し、変化がみられる場合は機動的に対応。
◼2019年10月の消費税増税の影響を注視。
◼施設活性化のための戦略的投資を適宜検討。
◼テナント需要は全国の主要都市においていずれも旺盛。 ◼三大都市圏を中心とした優良物件については意欲的に取得を検討。
オフィスビル ◼新規供給は地方都市において限定的。東京都心部の竣工予定物件の成約 ◼既存テナントの契約更改、新規契約において既存賃料引き上げ。
状況も良好であり、今後も需給がタイトな状況が続くと予想。 ◼省エネ設備への切替え等によるコスト削減を継続。
物 ◼取得検討時にはオペレーターの事業計画を十分に精査。
件 ◼自然災害の影響や訪日外国人の動向、一部エリアで需給バランスを注視。
ホテル ◼ハード、ソフトへの戦略的投資による施設の魅力度向上により差別化を図る。
用 ◼同一エリアのホテル間でも、集客や運営の巧拙によるKPIの差が顕在化。
途 ◼ポートフォリオに占める固定賃料割合を維持。変動賃料増を目指す。
◼三大都市圏を中心とした優良物件については意欲的に取得を検討。
住居 ◼賃貸住宅に対する需要は底堅く、稼働率、賃料水準、共に安定的に推移。
◼居住者ニーズの変化に即したバリューアップ工事による賃料引き上げを狙う。
◼全国主要都市周辺部で需要が底堅い物流施設の取得機会に期待。
◼市場拡大が続く物流はテナント需要が旺盛。
その他 ◼既存テナントの契約更改、新規契約において既存賃料引き上げ。
◼投資対象の多様化は緩やかに進展（データセンター、病院、工場底地等）。
◼多様な用途の不動産を投資対象として分析、検討。
◼対外要因は不透明ながら、足元の景況感に鑑みると、金利が上がる理由は見 ◼LTVコントロールによる借入余力の維持。
財務運営 当たらない。 ◼調達コスト低減に努めつつ、今後は直接金融等の活用による調達先の分散
◼国内の資金需要が不動産に集中している点は注視。 もテーマ。
◼投資家の間で、環境（E）・社会（S）・ガバナンス（G）に関わる非財務情
ESG 報への関心が高まる。 ◼重要課題（マテリアリティ）への取組みを通じて、非財務課題の解決を図る。
（P.26参照）
◼ESGへの対応は長期的な企業価値向上のチャンスにもなり得る。
8
第33期・第34期業績予想
（単位：百万円） 主要差異要因（注：符号は利益増減を表します。）
第32期実績 第33期予想 前期対比 第34期予想 前期比 第32期実績→第33期予想
No 項目 DPU換算
（A） （B）（注） （B－A） （C）（注） （C－B） （B-A） 収益 費用
1 不動産賃貸事業収益 24,671 25,169 ＋498 24,847 ▲322 賃貸事業利益 ＋202 ＋498 ▲296 ＋65円
2 （うち賃料・共益費） (21,792) (22,198) (＋406) (21,929) (▲269) 第32期取得物件 ＋79 運用日数通期寄与 ＋25円
第33期取得物件 ＋126 新規取得による寄与 ＋41円
3 不動産賃貸事業費用 10,870 11,166 ＋296 11,546 ＋380
既存物件収益 ＋263 共込賃料+172、水光熱収入▲227 ＋84円
4 （うち修繕費） (905) (1,222) (＋317) (1,265) (＋43)
一時収入+310 等
5 （うち減価償却費） (4,132) (4,203) (＋71) (4,172) (▲31)
既存物件費用 ▲267 修繕費▲314、水光熱費用+151 ▲85円
6 （うち公租公課） (2,006) (2,014) (＋8) (2,110) (＋96)
小川：「等」外出し⇒ リーシング費▲52 減価償却費▲46 等
7 賃貸事業利益 13,801 14,003 ＋202 13,301 ▲702 その他 ▲3 ▲1円
8 （NOI（減価償却費控除前利益）） (17,933) (18,206) (＋273) (17,473) (▲733) 販管費 ▲13 物件取得による資産運用報酬増 等 ▲4円
営業外損益 ＋10 前期計上剥落+14（投資口交付費+27、 ＋3円
9 販管費 2,235 2,248 ＋13 2,269 ＋21
保険金収入▲13）等
10 営業利益 11,565 11,755 ＋190 11,032 ▲723
当期純利益 ＋200 ＋64円
11 営業外損益 ▲1,021 ▲1,011 ＋10 ▲997 ＋14 各種積立金増減 ▲90 前期取崩剥落▲93、前期積立剥落+3 ▲29円
12 経常利益 10,544 10,744 ＋200 10,035 ▲708 分配金 ＋109 ＋35円
13 当期純利益 10,543 10,743 ＋200 10,035 ▲708
第33期予想→第34期予想
14 （1口当たり当期純利益（円/口）） (3,381) (3,445) (＋64) (3,218) (▲227) DPU換算
（C-B） 収益 費用
15 一時差異等調整積立金取崩額 77 77 － 77 － 賃貸事業利益 ▲702 ▲322 ▲380 ▲225円
第32期取得物件 ▲113 固都税費用化▲62、修繕費▲80 等 ▲37円
16 任意積立金取崩額（▲積立額） 90 － ▲90 490 ＋490
第33期取得物件 ▲13 固都税費用化▲14 等 ▲4円
17 分配金総額 10,711 10,821 ＋109 10,602 ▲218
既存物件収益 ▲356 共込賃料▲302、水光熱収入+243 ▲114円
18 1口当たり分配金（円/口） 3,435 3,470 ＋35 3,400 ▲70 一時収入▲304 等
既存物件費用 ▲220 固都税費用化▲27、水光熱費用▲211 ▲70円
19 期末発行済投資口の総口数（口） 3,118,337 3,118,337 － 3,118,337 －
減価償却費+33 等
20 資本的支出（CAPEX） 2,373 1,745 ▲629 2,745 ＋1,001 その他 ▲7 ▲2円
（注）2020年1月17日公表値。 販管費 ▲21 期末鑑定評価取得費用 等 ▲7円
営業外損益 ＋14 支払利息減+24、前期計上剥落▲9 ＋5円
取得物件
（保険金収入) 等
第32期：ホテルヒューイット甲子園('19/6) / スマイルホテルプレミアム札幌すすきの('19/6)
第33期：ザ・スクエアホテル金沢('19/12) 当期純利益 ▲708 ▲227円
各種積立金増減 ＋490 当期取崩+490 ＋157円
分配金 ▲218 ▲70円
9
第33期・第34期業績予想
1口当たり分配金の主な差異要因
（単位：円/口）
１口当たり分配金 増 益 要 因 減 益 要 因
第32期取得物件 ▲37
第32期 （うち固都税費用化▲20）
第32期取得物件 +25 内部留保活用剥落 第33期取得物件 ▲4
（うち固都税費用化▲5）
第33期取得物件 +41
内部留保活用
▲1 ▲30 （大口 ﾝﾄ退去による
3,470 ▲41 一時的収益減）
3,435 ＋66
3,400
共込賃料 +55
一時収入 +100
▲184 ＋157
修繕費 ▲101
その他 ▲55 ▲2
共込賃料 ▲97 販管費 ▲7
一時収入 ▲92 営業外損益 +5
修繕費 ＋12
その他 ▲7
第32期 新規取得物件 既存物件 内部留保 第33期 新規取得物件 既存物件 販管費 内部留保 第34期
実績 利益寄与 利益増減 予想 利益寄与 利益増減 営業外損益他 予想
10
2 資産運用戦略
2-1 外部成長
11
新規取得物件 第32期・第33期
C18 ホテルヒューイット甲子園 ホテル C19 スマイルホテルプレミアム札幌すすきの ホテル C20 ザ・スクエアホテル金沢 ホテル
所在地 兵庫県西宮市 所在地 北海道札幌市 固定賃料 所在地 石川県金沢市 固定賃料
固定賃料
本館:SRC・S B1/14F + S 13F S 13F +
構造・規模 構造・規模
構造・規模 新館:S 8F GOP歩合 (284室) (186室) 売上歩合
(412室) 建築時期 2017年12月 建築時期 2018年9月
本館:1992年8月 取得価格 4,233百万円 取得価格 4,802百万円
建築時期
新館:2018年7月 想定NOI利回り 6.0% (償却後利回り:5.0%) 想定NOI利回り 5.7% (償却後利回り:4.7%)
取得価格 13,520百万円 稼働率 100.0% (2019年11月30日時点) 稼働率 100.0% (2019年12月3日時点)
想定NOI利回り 5.0% (償却後利回り:4.0%) 取得日 2019年6月28日 取得日 2019年12月3日
稼働率 100.0% (2019年11月30日時点)
取得日 2019年6月25日 スポンサー スポンサー
サポート サポート
スポンサー
サポート
12
ダイバーシファイド・インベストメント
多様な手法を駆使した外部成長の取組み
長期にわたり資産運用で培った知見及びスポンサーグループの機能・ノウハウを活用し、多様な取得手法を駆使することで、
利回り目線を堅持しつつ、本源的価値を有する物件の継続的な取得を図っていきます。
スポンサーグループ力を活用した
開発案件への主体的関与 地方中核都市における複合型物件への投資 開発案件への投資
開発土地情報の入手後、本資 ザ・ビー福岡天神 多様な用途・地域で不動産を SS30 本資産運用会社がソーシング ザ・スクエアホテル金沢
取得時期：2018年9月 取得時期：2017年3月 した開発土地情報にスポン 取得時期：2019年12月
産運用会社が主体的に開発 運用する本投資法人の強みを
主体とオペレーター（賃借人 活かし、高度な運営ノウハウが サーグループと共同してホテル
候補）をアレンジしました。また、 必要な複合用途物件を取得。 計画を立案。スポンサーグ
開発SPCにマイナー出資し、完 競争優位性を有する当該エリア ループが開発したホテルを安
成後の物件購入にあたっての優 のランドマーク物件において、プロ 定稼働後に本投資法人が取
先交渉権を確保。リスクを限定 アクティブな投資を行い、収益性 得。
し、安定稼働を確認後に取得。 の一層の向上を目指します。
現在、スポンサーグループでは スポンサー
本投資法人による既存物件の増築 ブリッジSPCへの出資 サポート
賃貸住宅（学生マンションを
含む）、ホテル、物流施設等
本投資法人が自ら隣地を追加 ザ・ビー六本木 立地に優れる物流施設を保有 武蔵村山物流センター の開発案件を推進中。
取得し、その後増築建物を建 （増築部分） 取得時期：2018年10月 上記事例のように、完成後の
するSPCにマイナー出資し、
取得時期：2018年12月
設。客室数は76室から114室 物件売却時の優先交渉権を 物件を本投資法人がスポン
に増加。客室数増加に加え、ホ 確保。 サーグループから取得する可能
テル運営効率の向上により、賃 性があります（但し、現時点
料収入増加を見込んでいます。 で本投資法人が取得を確約
した物件はありません）。
13
外部成長の軌跡
2020年1月17日時点
(億円) 122 123
7,000 資産規模*及び物件数の推移
6,486
120
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他 物件数 6,438
6,000
100
86
5,000
80
4,000
3,872
50
60
3,000
2,199
40
2,000
14 20
1,000
646
0 0
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 2010年12月 第18期 第20期 第22期 第24期 第26期 第28期 第30期 第32期
(‘04/5) (‘05/5) (‘06/5) (‘07/5) (‘08/5) (‘09/5) 本合併 (’12/11) (‘13/11) (‘14/11) (‘15/11) (‘16/11) (‘17/11) (‘18/11) (‘19/11)
本投資口分割
1200 1/17
(億円)
期別の物件取得・売却実績*
17期～32期（2012年～2019年）
1,600
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他 売却
取得 3,040億円 / 売却 769億円
1,400
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
600
取得 128 555 451 321 585 370 247 380
400 1/17
200
▲取得 0
200 200 0
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第18期 第20期 第22期 第24期 第26期 第28期 第30期 第32期 160 0
(’04/5) (’05/5) (’06/5) (’07/5) (’08/5) (’09/5) (’10/5) (’11/5) (’12/11) (’13/11) (’14/11) (’15/11) (’16/11) (’17/11) (’18/11) (’19/11)
120 0
▼売却 0 800
400
0
200
-200 -400
* 価格はいずれも取得価格ベース。 売却 5 97 0 35 167 165 218 81
14
MEMO
15
2 資産運用戦略
2-2 内部成長
16
資産運用状況①
オフィス 賃料改定状況 契約更改時の賃料増減状況（地域別）
契約更改・テナント入替えによる影響 契約更改による影響
（千円/月） 更改増額 （千円/月）
18,000 更改減額 ＋15,712 60% 10,000 8,939
都心6区 東京23区 首都圏 地方 合計
千
入替増額
15,000 ＋12,359 50%
入替減額 8,000 6,979
12,000 更改改定割合 6,206
＋9,773 40%
入替改定割合
24.5% ＋5,695 6,000
9,000 30%
＋3,882 20.2%
▲182 3,412 3,407
6,000 11.1% 12.0% 20% 4,000
▲3,202
3,000 5.7% 4.5% 10%
2,000 1,171
-1.5% 8.0%
7.0% 8.9% ▲620
0 0%
5.2%
2.0% 0
▲3,000 -10%
-5.6%
-9.4% ▲2,000
▲6,000 -20%
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
（'16/11） （'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11） （'16/11） （'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11）
賃料ギャップ 入退去状況
（㎡）
30% 都心6区 東京23区 首都圏 地方 全体
10,000 +6,563
25% +3,905
5,000 +2,259 +2,592
+869
20%
12.4% 0
15%
9.6%
▲ 200 ▲ 443
10% ▲5,000
5.8%
2.5% 4.1% ▲ 4,633
5% ▲10,000
0.5%
-2.0%
0% ▲15,000
入居面積（増床含む）
-5% ▲20,000 退去面積（減床含む） ▲ 16,421
入退去面積（増床・減床含む）
-10% ▲25,000
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('20/5) ('20/11)
予想 予想
注：本ページに記載のデータの集計対象：ポートフォリオにおいてオフィスビルに分類される物件に入居するテナント。
17
資産運用状況②
商業 ポートフォリオ構成 テナント業種構成 （賃料ベース）
都市中心部型、市街地・駅近型物件主体のポートフォリオ構成。 多様な顧客ニーズに合わせて業種バランスを確保。
77% サービス 2%
その他
エンターテインメント 3% 3%
7%
都市中心部型
国内主要都市の駅に隣接するエリアに所在 教育・フィットネス 6%
16% 33% ■都市中心部（首都圏）
第32期 ■都市中心部（地方） ヘルス・ビューティー 6% 家電 20%
2019年11月末時点
35物件 市街地・駅近型
8% 住宅地の駅近辺に所在 レストラン・カフェ 7%
1,926億円 ■市街地・駅近（首都圏）
(取得価格ベース)
■市街地・駅近（地方） ファッション
住生活用品 20%
12% ロードサイド型
郊外の主要幹線道路沿いに所在 14%
24%
■ロードサイド（首都圏） 食料品
■ロードサイド（地方） 19%
ホテル ポートフォリオの固定・変動賃料割合* 変動賃料型ホテル*の総共込賃料
（百万円） 固定賃料 変動賃料 （百万円）
（％は総共込賃料に占める固定賃料または変動賃料割合） 4,000
5,000 ザ・ビー福岡天神
14.5% 16.6% 3,500
リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCity
9.2%
4,000 18.3% 3,000
16.1% ロイヤルパインズホテル浦和
16.8%
21.5% 22.1% 2,500
3,000 19.5% ロワジールホテル＆スパタワー那覇
2,000
ザ・ビー六本木
2,000 1,500
UUR四谷三丁目ビル
1,000
1,000 ホテルJALシティ那覇
500
78.5% 77.9% 80.5% 83.2% 83.9% 81.7% 90.8% 85.5% 83.4% 新宿ワシントンホテル本館
0 0
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第26期 第28期 第30期 第32期 第34期
（'16/11） （'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11） （'20/5） （'20/11） ('16/11) ('17/11) ('18/11) ('19/11) ('20/11)
予想 予想 予想
* 「新大阪セントラルタワー」「SS30」のホテル部分の賃料は除く。 * 賃料非開示物件「ホテルヒューイット甲子園」「ザ・スクエアホテル金沢」の賃料は除く。
18
ハンズオン・マネジメント①
バリューアップ投資及び運営手法の見直し パートナー企業との一体運用
オフィス ホテル 新大阪セントラルタワー ホテル リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCity
オフィスやホテル、フィットネス、各種店舗等が入居する大型複合施設において、 ⚫中長期的な収益性確保を企図し、1993年の開業来初の大規模リニューアル工事を実施。
外構（駐車場含む）及び共用部（1階）について大規模リニューアル工事を実施。 ⚫フェーズI完了後、改装フロアのRevPAR、レストラン売上、3か月連続で前年同期比プラス。
⚫複数期にわたる交渉を通じ、オフィス及びホテルの賃収アップを実現。
⚫駐車場運営会社の変更、中水設備の導入によるコスト削減。 大規模リニューアル工事（フェーズI：2019年8月完了）
⚫スポーツクラブとの契約更改（契約期間の長期化、歩合賃料制の導入）。 客室の全面改装（21-23階） レストランの改修
Before After
工事期間 オフィス
第29期（2018年5月期）～第32期（2019年11月期）
平均月額賃料単価
（契約更改・新規契約）
北側メインエントランス
4.2%
Before After
ホテル ロイヤルパインズホテル浦和
ホテル
月額固定賃料 ⚫ニーズの変化を捉えてターゲット顧客を再定義し、大規模リニューアル工事を実施。
3.8%
⚫リニューアルオープン後、客数、売上、前年同期比プラス。
レストラン ミケーラ 大規模リニューアル工事（2019年10月完了）
• 席数
商業 オフィス 住宅 駐車場運営 172席 194席
• 動線の見直し
稼働率向上による収入増・運営効率化によるコスト削減 • 提供メニュー見直し
• サブリース業者への賃貸 • カーシェアリング/コインパーキングの導入
• 運営会社の変更 • 隔地駐車場の解約 商業 心斎橋OPA本館
カーシェアリング導入事例：
グランフォンテ
⚫テナントとの長期契約（10年）締結に伴い、大阪随一の
5.1百万円
繁華街におけるランドマークにふさわしい大規模リニューアル工
月額 事を実施。
注：13物件の駐車場収益合計。 ⚫テナントによるMD（マーチャンダイジング）の見直し、内装投
資を通じて、施設活性化を促進。
2019年11月完了
19
ハンズオン・マネジメント②
変化を見据えた機動的なリーシング
商業 アルボーレ仙台 商業 天神ルーチェ
⚫売上不振を理由とするテナントの退去を機に当該物件のテナントミックスを見直し。 ⚫リテナントを視野に戦略的リニューアル工事を実施。
⚫集客力の高いテナント2社を誘致。賃料収入アップと契約の長期化も実現。 ⚫集客力の高いテナント2社を誘致。 賃貸可能面積増効果もあり物件全体の賃料収入アップを
実現。
リテナント前 リテナント後
仮囲い中 満室稼働 内装工事 満室稼働
契約期間の長期化 美容クリニック 1F・B1F
4F 新テナント入居
エンターテインメント （定借） 旧テナント解約・退去
月額賃料 2020年4月1日
（普通借） 仙台 エンターテインメント 2019年11月30日 （予定）
3F 初出店 （定借） • 1F・B1Fのマルチテナント型仕様への変更
（動線・区画）
商業 アルボーレ神宮前 • 1F・2Fの賃貸可能面積の増加 物件全体
• 用途変更 賃料収入
⚫契約満了を迎えるテナントに対し、賃料収入アップで契約更改を実現。
⚫他の保有物件への出店も提案。当該テナントの人気の別ブランド出店を実現。
住宅 駒沢コート
アルボーレ神宮前 テナント
アルボーレ神宮前 契約更改
契約更改 月額賃料 ⚫機動的に企業ニーズを捉え、社員寮をダウンタイムなしでリテナント。
テナント：アパレル・雑貨 モラージュ柏 物件全体 ⚫新テナントの要望を踏まえ、旧テナントの繰り上げ退去を交渉により実現。
新規出店
新規出店 賃料収入
旧テナント 新テナント
オフィス テクノロジーの活用：VR（バーチャル・リアリティ） 合意解約・退去 入居
2019年12月31日 2020年3月1日
旧テナントの退去まで、新テナン 旧テナントの退去前でも室内の確認が可能。 （予定）
当初の解約予定日
従来 ト候補の内覧が不可。成約まで VR 候補テナントの意思決定の迅速化・
に一定の時間。 2020年3月31日
ダウンタイムの短縮。
新テナントと
VR導入事例：アリーナタワー 基本合意書締結
実際のVRをご覧いただけます
基準階
20
2 資産運用戦略
2-3 財務運営
21
LTV及び有利子負債コスト
■LTV（期末時点の推移） ■平均有利子負債コスト及び有利子負債加重平均金利の推移*1~3
総資産LTV 時価LTV 平均有利子負債コスト 有利子負債加重平均金利
1.99%
48.9% 48.8% 47.9%
44.2% 41.5% 1.22%
42.8%
40.9% 39.5% 39.9%
48.5% 0.97% 0.93% 0.90%
47.1% 0.84% 0.83%
44.7% 0.74%
1.21%
39.7%
37.2% 34.5% 0.86% 0.78%
35.1% 0.71% 0.67% 0.63%
33.0% 32.7% 0.59% 0.55%
第18期 第20期 第22期 第24期 第26期 第28期 第30期 第32期 第34期 第18期 第20期 第22期 第24期 第26期 第28期 第30期 第32期
('12/11) ('13/11) ('14/11) ('15/11) ('16/11) ('17/11) ('18/11) ('19/11) ('20/11) ('12/11) ('13/11) ('14/11) ('15/11) ('16/11) ('17/11) ('18/11) ('19/11)
予想 *1 平均有利子負債コストは「(支払利息+融資関連費用+投資法人債利息+投資法人債発行費等)÷各期末有利子
負債残高×365÷運用日数」により算出しています。
*2 加重平均金利とは各期末時点の有利子負債全額の融資関連費用等を含まない表面金利（利率）の加重平均値です。
*3 第18期～第20期、第22期、第23期、第29期、第31期の平均有利子負債コストの数値は当該期に発行した投資法人
債に係る発行費用全額を含んでいます。
■有利子負債コストの低減 ■有利子負債の返済・償還期限の分散状況（第32期末時点）*
第32期資金調達の状況 （百万円）
2019年新規借入・発行：実質金利 0.44% グリーンファイナンス
35,000 投資法人債
第32期返済*1 第32期調達*2 0.39%
30,000 借入金
0.92% 0.54%
有利子負債*3 181億円 60億円 0.97% 0.88%
25,000
20,000 0.76% 0.63%
表面金利*3,4 0.66% 0.32% 0.60%
0.58% 0.63%
15,000 0.87%
0.99%
実質金利*3,5 0.91% 0.39% 0.45% 0.57% 0.69%
10,000 0.63%
0.60% 0.67%
借入（償還）期間*3 6.4年 4.8年 5,000
0.67%
0
*1 ｢第32期返済」とは、第32期中に返済した有利子負債をいいます。
第33期 第36期 第39期 第42期 第45期 第48期 第51期
*2 ｢第32期調達」とは、2020年1月17日時点の有利子負債のうち、第32期に調達が完了した
有利子負債をいいます。 ('20/5) ('21/11) ('23/5) ('24/11) ('26/5) ('27/11) ('29/5)
*3 有利子負債は合算値を、金利及び借入（償還）期間については加重平均値を記載しています。
*4 融資関連費用及び投資法人債発行費用等を除いた利率です。 * 上記グラフ中の数字は、各期に返済（償還）期限を迎える各期毎の全有利子負債の実質金利（融資手数料及び投資法人債発行に係る
*5 表面金利に融資手数料及び投資法人債発行に係る手数料等を加味した利率です。 手数料等を含んだ利率）の加重平均値です。
22
財務状況
■財務指標の推移 ■格付の状況
第31期末 第32期末 直近 信用格付業者 長期発行体格付
(2019年5月31日) (2019年11月30日) (2020年1月17日)
有利子負債総額 2,828億円 2,707億円 2,757億円
株式会社日本格付け研究所（JCR） AA
借入金 2,413億円 2,292億円 2,342億円 （見通し：安定的）
投資法人債 170億円 170億円 170億円
ムーディーズ・ジャパン株式会社 A3
グリーンファイナンス 245億円 245億円 245億円 （見通し：安定的）
担保・保証 全て無担保・無保証
■借入先一覧（第32期末時点）
加重平均残存期間 4.1年 3.9年 3.８年
加重平均金利 0.56% 0.55% 0.55% 三井住友信託銀行
その他
20.9%
長期有利子負債比率 100%（契約ベース） 27.9%
固定金利比率 89.2% 88.7% 88.9% 借入金合計
コミットメントライン 360億円（借入実績なし）
2,292億円
農林中央金庫 計32社 三菱UFJ銀行
■内部留保額の状況* 4.6% 18.3%
（百万円）
三井住友銀行
第31期 第32期(‘19/11) 13.7% みずほ銀行
(‘19/5) 14.5%
期末時点 積立額 取崩額 期末時点
金融機関 比率 金融機関 比率 金融機関 比率
一時差異等調整 三井住友信託銀行 20.9% 信金中央金庫 1.3% 広島銀行 0.7%
7,373 - ▲77 7,295
積立金 三菱UFJ銀行 18.3% あおぞら銀行 0.9% 群馬銀行 0.7%
みずほ銀行 14.5% 七十七銀行 0.9% 損害保険ジャパン日本興亜 0.4%
配当準備積立金 3,204 +2 - 3,207 三井住友銀行 13.7% 日本生命保険 0.9% 山口銀行 0.4%
農林中央金庫 4.6% 足利銀行 0.9% 伊予銀行 0.4%
日本政策投資銀行 3.7% 西日本シティ銀行 0.9% 太陽生命保険 0.4%
圧縮積立金 3,398 - ▲93 3,305
新生銀行 2.6% 野村信託銀行 0.9% 京都銀行 0.4%
りそな銀行 2.3% 東京海上日動火災保険 0.9% 横浜銀行 0.2%
内部留保額合計 13,976 +2 ▲170 13,808 みずほ信託銀行 2.1% 第四銀行 0.9% きらぼし銀行 0.2%
福岡銀行 1.7% 明治安田生命保険 0.9% 香川銀行 0.2%
* 各期の「期末時点」の金額は、当該期における「金銭の分配に係る計算書」に基づき、一時差異等調整積立金、配当
埼玉りそな銀行 1.3% 全国信用協同組合連合会 0.9%
準備積立金及び圧縮積立金の繰入又は取崩がなされた後の金額を記載しています。
23
内部留保の拡充と戦略的活用
内部留保の活用を通じ、分配金水準に留意しつつ、中長期的な投資主価値の向上を目指します
■内部留保額の活用方針
1.機動的な資本調達を通じた外部成長の促進
新投資口の発行等による一時的な分配金の希薄化を緩和しつつ、経済情勢や市況に応じた機動的な資本調達と、外部成長の促進を図ります。
2.中長期的観点に立ったポートフォリオ運営
物件売却による損失発生時や大口テナント退去等による一時的な賃料減少発生時等においても、内部留保の活用により分配金への悪影響を
緩和しつつ、中長期的に見て最適と考えられるポートフォリオの構築、物件運営を目指します。
3.税会不一致への対応
【未更新】
減損損失等税会不一致を招来する懸念がある場合、内部留保を分配金に加算して、多額の法人税が課される事態を回避し、分配金減少リスク
の軽減を図ります。
■これまでの内部留保の活用事例
大規模リニューアル工事（碑文谷ショッピングセンター） 税会不一致への対応（ロイヤルパインズホテル浦和）
◼ 変動賃料において、月次GOPに基づく各月計上の累計
金額と、年次GOPに基づく計算金額との差額について
◼ 内部留保の分配金充当を視野に大規模リ 毎年5月期（3月）に年次精算を実施
ニューアルを実施 ◼ 当該年次精算について、第32期（2019年11月期）
◼ 分配金水準を安定させつつ、賃料大幅アップと より、見込額での収益計上を行う必要性が生じた
（精算見込額：▲93百万円、 対象年次：2019年、
物件競争力強化を実現 精算予定時期：2020年3月）
◼ 内部留保の活用は、結果的に新規物件取得や ◼ 当該見込計上は税会不一致となるため、法人税課税
物件売却等により見送り 回避のため内部留保を活用
※これを受け、賃貸借契約を改定し2020年以降は年次精算方法を
変更することで、見込計上が生じないよう対応
24
2 資産運用戦略
2-4 ESGに関する取り組み
25
ESGに関する取り組み
重要課題（マテリアリティ）への対応
本投資法人では、ESGに関するさまざまな課題の中で、SDGs（持続可能な開発目標）の考え方に基づき、不動
産投資信託として検討すべき課題を抽出し、その中でも特に取り組みを強化すべき課題を「重要課題（マテリアリ
ティ）」として特定しています。それぞれの「重要課題」に対して設定した行動計画・目標の成果をモニタリングし、次年
度の行動計画や目標を適宜見直しています。
設定した重要課題と関連するSDGs
2019年 重要課題 実績 成果＊ 2020年 重要課題 行動計画・目標
• 直接受電契約物件65物件全てで電気使用量
エネルギー消費/管理、
エネルギー消費/管理、 を把握 2014年対比、GHG（温室効果ガス）を40%削減
3 再生可能エネルギーの活用
再生可能エネルギーの活用 • 一棟借りテナントも含めて108物件の電気使用
量を把握
• GRESB Green Star等、環境に関する外部認証の取得
2019年のGRESBで初めて4starを獲得
環境パフォーマンスの • DBJ Green Building、CASBEE、BELS等、個別物件に
開示評価では2年連続で最高水準の評価A取得 環
環 環境パフォーマンスの 認証・評価取得 おける外部認証の追加取得により、環境認証取得カバー率
環境認証取得カバー率 3 境 60%（延床面積ベース）を2020年までに達成する
境 認証・評価取得
2018年12月末 45物件 2019年12月末 54物件
延床面積ベース 53％ 延床面積ベース 58％
グリーンリース契約締結割合 テナントとの 2030年までにグリーンリース契約対応100%
テナントとの環境配慮における オフィス 商業 環境配慮における協働 （一棟貸しを含む、住宅は除く）
3
協働 2018年11月末 28％ ――
2019年 9月末 32％ 2019年9月末 33％
従業員の働きがい・ • IT投資を通じた業務効率と質の向上
• PM継続チェックシートにESG項目を設定 ウェルネス • 互いを尊重し、助け合うカルチャーを継続・強化する
サプライチェーン・マネジメント • AMの立場で現場での意識浸透を推進
3
社
会 • ノー残業デーの設定 社 地域コミュニティ・
従業員の働きがい・ • 1年1回5日連続有給休暇取得を促進 会 地域行政への貢献
3 社会の一員として、地域の防災対策や活性化に貢献すると同
ウェルネス • テレビ会議システム導入、PC切替えにより業務時
時に、個人投資家等のJ-REITに対する関心を高める
間短縮
不動産業界への貢献
2019年8月新AMシステムのプレ運用を開始 。
情報の管理と活用 2020年中に完全切替え完了予定
2
ガ 情報の管理と活用 ITリテラシーの向上を通じたリスクマネジメントの強化
バ 資産運用会社社員を対象に「るいとう」を導入 ガ
ナ 役員報酬、従業員の報酬 （2019年8月）
3 バ
ン ナ 投資家/株主への情報開示 ESG関連を中心とした非財務情報の積極開示
ス ン
監督役員2名の交代（2019年9月1日付） ス
経営のダイバーシティ • 経営陣女性比率 0% → 33% 3 内部通報者の保護 内部通報制度の周知
• 監督役員勤続年数平均 6年 → 0年
＊3：目標に達している 2：（目標は達していないが）改善している 1：継続して取り組み中
26
ESGに関する取り組み
環境への貢献 気候変動への貢献
環境認証取得カバー率 サステナビリティ目標
2018年12月 2019年12月 2020年12月（目標） • 本投資法人は、保有物件でのエネルギー使用量と延床面積等を勘案して算出されるエネルギー原単位
物件数ベース 40% 46% 50 %
について、国が求める努力目標「5年平均原単位年1％以上の低減」の達成に努めています。
• 国が実施・公表する2018年の事業者クラス分け制度では、4年連続で最高位「S」ランク（努力目標
延床面積ベース 53% 58% 60% を達成している優良事業者）の評価。
温室効果ガス（GHG）の排出量の原単位｜オフィス
t-CO２/㎡
各環境認証取得物件数 0.1
0.08853 0.0865
0.09 0.08583
省エネ診断 0.08166
DBJ 0.07799
13 CASBEE-不動産 24 BELS評価認証 18 0.08
Green Building 認証
12%
高効率機器の採用＊
0.07
★★★★ 1 ★★★★★ 3 ★★★★★ 2 ▲
0.06
グリーンリース 削減
★★★ ８ ★★★★ 21 ★★★★ 2 0.05
2014 2015 2016 2017 2018
＊LED器具への切替え、空調更新等
Sクラス
★★ 3 ★★★ 7
最高位
★ 1 ★★ 7
J-REIT64投資法人中 4年連続は7投資法人のみ
2019年12月時点
水資源の有効活用・再利用
海水ろ過装置活用による上水道使用量・水道料金の削減 ロワジールホテル＆スパタワー那覇
ロワジールホテル＆スパタワー那覇では、地盤に浸透した海水をろ過する設備を導入し、上水道の使用量を大幅抑制することで、
水道料金と環境負荷の低減を見込んでいます。
年間削減効果
上水道使用量 水道料金
切替え前 切替え後
▲ 85% 195,071㎥/年 29,261㎥/年 17百万円
▲
注：上記数値は推計値。
27
ESGに関する取り組み
社会への貢献 コーポレートガバナンス
メディカル施設への投資/医療機関・保育所等の誘致 監督役員の交代
ダイバーシファイド・インベストメントを運用方針とする本投資法人では、公益性の高いメディカル施設に投 2019年8月29日に開催された投資主総会において、2名の監督役員が2019年9月1日付で交代し、
資しています。また、保有物件のテナントとして医療機関、診療所、保育所等を誘致することにより、利用 新たな経営体制となりました。各役員の専門分野における知見を持ちより、様々なリスクを適切に管理する
者の生活利便性、安心の提供に努めています。
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と共に、利益相反に留意し、投資主の利益の最大化に努めます。
メディカル施設
物件 億円
プラッシング
ウェーブ
江ノ島
ドラッグストア、スーパーマーケット併設の
メディカルモール
取得価格ベース
2019年12月末時点
あすと長町デンタルクリニック
経営陣＊
女性比率
＊執行役員＋監督役員
0%
33 %
総合歯科医療サービスを提供する
0
クオーツタワー 監督役員
メディカルビル
あすと長町
勤続年数 6年 年
デンタルクリ
平均
託児所を併設した歯科医院
ニック 注：役員交代の2019年9月1日時点。
吉田郁夫 執行役員
医療機関・診療所 12物件 50法人 関根久美子 監督役員 岡村憲一郎 監督役員
保育所・託児所 4物件 5法人 投資家とのエンゲージメント
⚫情報開示
自治体・公的団体の誘致 環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報開示が優れている
本投資法人の保有物件には、自治体・公的団体がテナントとして入居している物件があり、様々な公的 ことが評価され、2019年のGRESB開示評価において、本投資法
サービスを提供する拠点として活用されています。本投資法人では「不動産は社会インフラの一翼を担って 人は2年連続で最高水準評価「A」を取得しました。
いる」という認識の下、パートナー企業と連携しながら物件を運用しています。
主な物件・テナント 最高水準評価 「A」
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⚫IR活動
モラージュ柏 北柏第2地域包括センター 本投資法人は多様な投資主の皆様と直接コミュニケーションを可能な限り行いたいと考えており、2019年
物件 のIR活動実績は下記の通りです。
パシフィックマークス川崎 法テラス川崎
11
国内 海外
パシフィックマークス肥後橋 江戸堀公証役場 機関投資家 144件（85） 58件
テナント
リーガロイヤルホテル小倉・ セミナー参加件数 セミナー参加者数
あるあるCity 北九州市漫画ミュージアム
注：市営住宅『UURコート札幌篠路壱番館』を除く。
個人投資家 11件（7） 1,068名（651）
注：カッコ内数値は東京以外。
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3 参考資料
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主なイベント・スケジュール
期 月 国内イベント 物件関連イベント 財務関連イベント
リテール・グリーンボンド
2019年6月8日-9日 第11回増資・発行決議
(100億円)
G20財務相・中銀総裁会議
払込み：5月
（福岡）
「ホテルヒューイット甲子園」 払込(一般募集)(94億円)
取得
自己資金
6月
「スマイルホテルプレミアム
札幌すすきの」取得
2019年6月28日-29日 借入金(97億円)
G20大阪サミット 返済
第32期 7月 払込(三者割)(14億円)
2019年8月
8月 リーガロイヤルホテル小倉
リニューアル記念レセプション
借入金(84億円)
9月 借入金（60億円）
2019年9月20日-11月2日 返済
ラグビーワールドカップ
2019年10月
10月 （日本各地）
ロイヤルパインズホテル浦和
レストラン「ミケーラ」 2019年11月
2019年11月22日-23日
リニューアルオープン 心斎橋OPA本館
11月 G20愛知・名古屋外務大臣
リニューアル工事完了
会合
「ザ・スクエアホテル金沢」
12月 借入金（50億円）
取得
2020年 1月
2月
第33期 2020年3月26日
那覇空港第2滑走路 借入金(111億円)
3月 使用開始 リファイナンス予定
返済予定
2020年3月29日
4月 羽田空港発着回数
年間3.9万回増
5月
第34期 2020年7月-9月
6月以降
以降 東京オリンピック・パラリンピック
(注)第33期以降については、2020年1月17日時点において確定・決定・発生済、または想定される事項を記載しています。
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ポートフォリオ・サマリー
第32期（2019年11月）末時点
用途別 地域別 物件別
うち物流施設 3.5% 4.3%
3.7%
3.5%
その他
その他 東京都心6区 3.3%
住居 7.8%
商業施設 18.4% 21.0% 3.1%
7.0%
29.9% 名古屋圏
3.3%
122物件 首都圏合計 東京23区 上位5物件合計
ホテル
6,438億円 60.7% 6.8% 18.0%
23.9% 大阪圏
17.7%
オフィスビル 首都圏地域 82.0%
31.3% 32.8%
ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺 新大阪セントラルタワー
心斎橋OPA本館 新宿ワシントンホテル本館
ロワジールホテル＆スパタワー那覇
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他
東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区
東京23区 東京23区 首都圏地域 東京23区 東京23区
首都圏地域 首都圏地域 大阪圏 首都圏地域 首都圏地域
大阪圏 大阪圏 その他 大阪圏 その他
名古屋圏 名古屋圏 名古屋圏
その他 その他 その他
東京都心6区 ：千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区 大阪圏 ：大阪府、京都府及び兵庫県
東京23区 ：東京都内23区から東京都心6区を除いた地域 名古屋圏 ：愛知県、三重県及び岐阜県
首都圏地域 ：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県から東京23区を除いた地域 その他 ：首都圏、大阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称
注：価格はいずれも取得価格ベース。
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ポートフォリオ収益力の推移
■ポートフォリオ利回り*の推移
6.5%
修正NOI利回り 修正償却後利回り
5.82% 5.73%
5.63% 5.60% 5.57% 5.59%
5.50%
5.36% 5.39%
5.5% 5.29%
4.50%
4.31% 4.40%
4.29% 4.28% 4.30%
4.5% 4.18%
4.06% 4.11%
3.98%
3.5%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('20/5) ('20/11)
予想 予想
* 期末保有物件の各利回りを、取得価格で加重平均した値を記載しています。
■ポートフォリオ稼働率の推移（期末時点）
100%
95%
稼働率詳細
90%
全体 99.3% 99.2% 97.4% 98.2%
商業施設 99.5% 99.3% 99.8% 98.7%
オフィスビル 99.0% 98.8% 94.1% 95.9%
85%
全体 商業施設 オフィスビル ホテル 99.7% 99.7% 100.0% 100.0%
住居 97.5% 97.3% 97.8% 94.5%
ホテル 住居 その他 その他 100.0% 100.0% 92.5% 100.0%
80%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('20/5) ('20/11)
予想 予想
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継続保有物件における賃料の動向
■継続保有物件における月額賃料（契約ベース）の推移*1~2（括弧内の数値は第30期（2018年11月）末を100とした指数）
契約賃料単価 賃貸契約面積
（円/坪） （千㎡）
14,000 (100.0) (100.8) (101.8) 500
(100.0) (100.1) (99.9)
12,000
400
(100.0) (101.2) (101.0)
10,000 (100.0) (100.2) (100.2) (100.0) (99.9) (99.9)
8,000 (100.0) (100.9) (99.6) (100.0) (100.8) (101.2) 300
12,684
12,564
12,462
(100.0) (100.1) (102.0)
440.8
440.4
439.8
6,000
342.6
342.2
200
338.7
317.6
317.5
317.0
307.2
306.9
306.7
7,253
7,189
7,161
7,102
7,071
7,016
4,000
6,226
6,110
6,101
100
2,000
0 0
第30期第31期第32期 第30期第31期第32期 第30期第31期第32期 第30期第31期第32期 第30期 第31期 第32期 第30期 第31期 第32期 第30期 第31期 第32期 第30期 第31期 第32期
商業施設 オフィスビル ホテル 住居・その他 商業施設 オフィスビル ホテル 住居・その他
月額賃料
（百万円）
1,500
(100.0) (102.0) (102.9)
(100.0) (101.0) (99.5)
1,000
(100.0) (101.0) (101.4)