2019年11月期 決算短信（REIT）
2020年1月17日
不動産投資信託証券発行者名 ユナイテッド・アーバン投資法人 上場取引所 ： 東証
コ ー ド 番 号 8960 URL：https://www.united-reit.co.jp/
代 表 者 執行役員 吉田 郁夫
資 産 運 用 会 社 名 ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 代表取締役社長 臥雲 敬昌
問 合 せ 先 責 任 者 ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐々木 威英 TEL 03-5402-3680
有価証券報告書提出予定日 ： 2020年2月26日 分配金支払開始予定日 ： 2020年2月14日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有 決算説明会開催の有無 ： 有（アナリスト及び機関投資家向け）
（百万円未満切捨て）
１. 2019年11月期の運用、資産の状況（2019年6月1日～2019年11月30日）
（１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年11月期 24,671 △9.5 11,565 △14.8 10,544 △15.1 10,543 △15.1
2019年 5月期 27,261 5.9 13,569 5.2 12,413 5.3 12,413 5.3
1口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年11月期 3,388 2.9 1.6 42.7
2019年 5月期 4,063 3.5 1.9 45.5
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 利益超過
(利益超過分配金 (利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
は含まない) は含まない)
利益超過分配金 分配金総額
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年11月期 3,435 10,711 － － 101.3 2.9
2019年 5月期 3,661 11,184 － － 90.1 3.1
（注1）配当性向については小数点第1位未満を切捨てにより表示しています。
（注2）1口当たり分配金と1口当たり当期純利益の差異要因は、2019年5月期は、当期未処分利益の一部を内部留保（圧縮積立金等と
して計1,305百万円）したこと、及び一時差異等調整積立金取崩額（76百万円）を加算したことによるものです。また、2019
年11月期は、一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び圧縮積立金取崩額（93百万円）を加算したこと、並びに新投資口
の発行により1口当たり当期純利益の計算が期中平均投資口数に基づいていることによるものです。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年11月期 678,208 367,970 54.3 118,002
2019年 5月期 680,901 357,789 52.5 117,112
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年11月期 14,229 △19,812 △12,561 50,475
2019年 5月期 13,845 △9,705 14,826 68,619
２. 2020年 5月期（2019年12月1日～2020年 5月31日）及び
2020年11月期（2020年 6月1日～2020年11月30日）の運用状況の予想 （％表示は対前期増減率）
1口当たり
1口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金は
利益超過
分配金
含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年 5月期 25,169 2.0 11,755 1.6 10,744 1.9 10,743 1.9 3,470 －
2020年11月期 24,847 △1.3 11,032 △6.2 10,035 △6.6 10,035 △6.6 3,400 －
（参考）1口当たりの予想当期純利益（通期）2020年5月期3,445円、2020年11月期3,218円
（注）2020年5月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）を加算した後の金額であること、
また、2020年11月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び圧縮積立金取崩額
（490百万円）を加算した後の金額であることから、各期の当期純利益の金額とは異なります。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 無
② ①以外の会計方針の変更 無
③ 会計上の見積りの変更 無
④ 修正再表示 無
（２）発行済投資口の総口数
①期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年11月期 3,118,337口
2019年 5月期 3,055,087口
②期末自己投資口数 2019年11月期 0口
2019年 5月期 0口
（注） 1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、21ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
（３）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、単位未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第2
位を四捨五入により記載しています。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
・本資料に記載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下
に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、
本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常
利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細
については、後記6ページ記載の「2020年5月期（第33期：2019年12月1日～2020年5月31
日）及び2020年11月期（第34期：2020年6月1日～2020年11月30日）の運用状況予想の前
提条件」をご参照ください。
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
目次
１.運用状況 ······························································· 2
運用状況 ································································ 2
２.財務諸表 ······························································· 8
（１）貸借対照表 ·························································· 8
（２）損益計算書 ·························································· 10
（３）投資主資本等変動計算書 ·············································· 11
（４）金銭の分配に係る計算書 ·············································· 13
（５）キャッシュ・フロー計算書 ············································ 14
（６）継続企業の前提に関する注記 ·········································· 15
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ································ 15
（８）財務諸表に関する注記事項 ············································ 16
（９）発行済投資口の総口数の増減 ·········································· 22
３.参考情報 ······························································· 23
（１）運用資産等の価格に関する情報 ········································ 23
（２）資本的支出の状況 ···················································· 32
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
１.運用状況
運用状況
① 当期の概況
ａ．投資環境と運用実績
（ⅰ）投資環境
2019年11月期の日本経済は、米中貿易摩擦の深刻化により、世界経済の不透明感は高まり、
企業業績は伸び悩むものの、企業の設備投資は堅調を維持し、新天皇御即位やラグビー・ワ
ールドカップ等の効果もあり、個人消費も全体的に堅調となり、総じて安定的に推移しまし
た。資金調達環境についても、低金利政策の継続を背景に概ね良好でした。
不動産売買市場では、不動産賃貸事業の安定やマイナス金利が続く金融環境を背景に、国
内外投資家の投資意欲は旺盛で、利回りの低下や取引価格の高騰が続いています。
不動産賃貸市場では、いずれのアセットタイプについても堅調に推移しています。
中でもオフィス市況に関しては、東京において新規供給があるものの、人材確保のための
都心部大規模ビルへの需要の強さ、IT系企業やコワーキングオフィスによる拡張により、未
竣工物件でも高い内定率となっています。空室率は首都圏をはじめ全国主要都市で低位に推
移し、募集賃料は一部の都市で過去最高値を記録するなど、上昇が続いています。
2019年1月から同年11月までの訪日外国人数合計は推計値で2,935万人、前年比2.8％増と増
加となるも、伸び率は緩やかとなりました。台風や日韓関係の悪化による減少を、ラグビ
ー・ワールドカップや中国・東南アジアからの訪日客の増加がカバーすることとなりました。
その結果、ホテルの営業状況は全般的に良好に推移しましたが、大阪や京都等の一部エリア
では大量供給の影響が見受けられます。
賃貸住宅の新規供給は限定的な状況が続いている一方、需要は底堅く、稼働率・賃料水準
ともに安定的に推移しています。
商業施設、物流施設においても、いずれの地域も需要は底堅い状況となっています。
（ⅱ）新投資口の発行
本投資法人は、新たな特定資産の取得資金への充当及び新たな特定資産の取得資金の一部
として拠出するため減少する手元資金の復元のため、2019年6月4日付の新投資口発行に係る
役員会決議及びこれら新投資口の発行価格等の決定に係る2019年6月12日付の役員会決議に基
づき、公募による新投資口55,000口及びＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする第三者割
当による新投資口8,250口の発行を行い、合計10,767百万円の払込みがなされました（以下、
上記公募と第三者割当の双方による新投資口発行を総称して「第11回公募増資等」といいま
す。）。
この結果、本投資法人の出資総額は319,973百万円、発行済投資口の総口数は3,118,337口
となりました。
（ⅲ）新規物件の取得
本投資法人は、当期において、下表記載の2物件を取得しました。
物件 種類 取得価格
物件名称 所在地 取得日
番号 (注1) (百万円)(注2)
C18 ホテルヒューイット甲子園 ホテル 兵庫県西宮市 13,520 2019年6月25日
スマイルホテルプレミアム
C19 ホテル 北海道札幌市 4,233 2019年6月28日
札幌すすきの
合 計 17,753
（注1）登記簿上に表示される用途の種類のうち主要なものを記載しています。以下、同じです。
（注2）取得価格及び譲渡価格は、取得又は譲渡に係る売買契約等にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載していま
す。なお、取得価格については、単位未満を四捨五入しています。また、金額には、取得又は譲渡に要した諸費
用及び消費税等を含みません。以下、同じです。
（ⅳ）ポートフォリオの概要
前記（ⅲ）記載の物件取得の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件は、
商業施設34件、オフィスビル33件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル18件、オ
フィスビルとホテルの複合施設2件、住居21件及びその他13件の合計122件（取得価格の総額
643,836百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,479,025.78㎡（447,405.29坪）、テナン
2
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
ト総数は2,511となりました。
本投資法人は、当期においても引き続き稼働率を高水準で維持向上することに注力し、当
期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.2％から99.4％の間で推移し、
当期末時点では99.2％となっています。
ｂ．資金調達の概要
当期においては、第11回公募増資等による資金調達を行ったほか、前期に発行したリテー
ル・グリーンボンド（愛称：グリーンゆうゆう債、総額100億円）の調達資金の一部及び長期借
入金の調達資金等を充当し有利子負債の返済を行いました。
前期末時点及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。
（単位：百万円）
前期末時点 当期末時点 増減
短期借入金 － － －
長期借入金 255,884 243,777 △12,107
借入金合計 255,884 243,777 △12,107
投資法人債 27,000 27,000 －
有利子負債合計 282,884 270,777 △12,107
なお、当期末時点における1年内に返済予定の借入金は35,377百万円です。また、1年内に償
還予定の投資法人債は該当ありません。
また、2019年12月31日時点における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。
信用格付業者 格付内容
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 ：ＡＡ 見通し：安定的
ムーディーズ・ジャパン株式会社 長期発行体格付 ：Ａ3 見通し：安定的
ｃ．当期の業績及び分配の概要
当期の業績は、営業収益24,671百万円（前期比9.5％減）、不動産賃貸事業利益13,801百万円
（前期比8.6％増）、営業利益11,565百万円（前期比14.8％減）、経常利益10,544百万円（前期
比15.1％減）、当期純利益10,543百万円（前期比15.1％減）となりました。
当期におきましては、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める
不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則に則った一時差異等調整積立金77百万円、並
びに租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下、同じです。）第
65条の7に基づく圧縮積立金の一部93百万円をそれぞれ取崩した上で当期未処分利益に加算し、
投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を配当準備積立金として留保した後の残額
を分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,435円、分配金の総額は
10,711百万円となりました。
なお、当期においても租税特別措置法第67条の15の適用要件は充足されていることから、法
人税課税は発生しません。
② 次期の見通し
ａ．運用全般に関する見通し
堅調な不動産賃貸市場を背景に、いずれのアセットタイプについても高稼働を維持し、賃料
収入は安定的に推移すると予想されます。また、不動産売買市場においては、低金利の下で今
後も厳しい物件取得環境が続き、不動産価格の高騰が懸念されます。
このような環境認識の下、本投資法人では、物件のクオリティと収益性を念頭に、本投資法
人が長年にわたり資産の運用を委託する本資産運用会社が培った知見及びスポンサーグループ
の機能・ノウハウを活用し、様々な取得手法を駆使した多種・多様な不動産への厳選投資を継
続していきます。また、オフィスビル、ホテル等における賃料アップ、及び更新期を迎えるテ
ナントとの収益寄与を目的とする各種条件改定に注力すると共に、変化を見据えた機動的対応、
パートナー企業との一体運用を通じて、資産価値の維持向上を図ります。
財務運営においては、金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の長期化・分散化、流動性の
確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めていきます。
また、本投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼
関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、既述の財務的視点のみならず、ESG（環
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応に
も注力していきます。
ｂ．運用状況の見通し
（ⅰ）決算後に生じた重要な事実及びその他重要な事象
当期決算期末（2019年11月30日）以降に生じた重要な事項は該当ありません。
なお、参考情報は、以下のとおりです。
A.資産の取得及び取得資金の調達
1)本投資法人は、ザ・スクエアホテル金沢を2019年12月3日付で取得しました。
物件
物件名称 種類 所在地 取得価格(百万円) 取得日
番号
C20 ザ・スクエアホテル金沢 ホテル 石川県金沢市 4,802 2019年12月3日
2)本投資法人は、上記1)の取得資金として、以下のとおり資金の借入れを行いました。
借入金額
名称 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要
（百万円）
三井住友信託 2019年 2026年 無担保
タームローン91B 5,000 0.23770％
銀行株式会社 12月3日 9月24日 無保証
B.コミットメントラインの設定
本投資法人は、2019年12月26日付で以下のとおりコミットメントラインの設定を行いまし
た。
コミットメントラインの概要
参加金融機関 ： 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、
みずほ信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行
借入極度額 ： 12,000百万円
契約締結日 ： 2019年12月26日
契約期間 ： 2019年12月26日～2020年12月25日
摘要 ： 無担保・無保証
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
（ⅱ）運用状況の見通し
2020年5月期（第33期：2019年12月1日～2020年5月31日）及び2020年11月期（第34期：2020
年6月1日～2020年11月30日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2020年5月期及び2020年11月期の運用状況の見通しの前提条件については、後記「2020年5
月期（第33期：2019年12月1日～2020年5月31日）及び2020年11月期（第34期：2020年6月1日
～2020年11月30日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
2020年5月期
営業収益 25,169百万円 1口当たり分配金（注1） 3,470円
営業利益 11,755百万円 1口当たり利益超過分配金 －円
経常利益 10,744百万円
当期純利益（注1） 10,743百万円
2020年11月期
営業収益 24,847百万円 1口当たり分配金（注1） 3,400円
営業利益 11,032百万円 1口当たり利益超過分配金 －円
経常利益 10,035百万円
当期純利益（注1） 10,035百万円
（注1）2020年5月期予想の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）を加
算した後の金額であること、また、2020年11月期予想の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等
調整積立金取崩額（77百万円）及び圧縮積立金取崩額（490百万円）を加算した後の金額であることか
ら、各期の当期純利益の金額とは異なります。なお、1口当たり分配金は、本書の日付現在における発
行済投資口の総口数3,118,337口を前提としており、以後2020年11月期末まで変動がないことを前提と
しています。
（注2）上記予想は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動
産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
2020年 5月期（第33期：2019年12月1日～2020年 5月31日）及び
2020年11月期（第34期：2020年 6月1日～2020年11月30日）の運用状況予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2020年 5月期 （第33期：2019年12月1日～2020年 5月31日）（183日）
計算期間
・2020年11月期 （第34期：2020年 6月1日～2020年11月30日）（183日）
・本書の日付現在で本投資法人が保有している123物件を前提としています。
運用資産 ・2020年11月期末までに上記以外の運用資産の異動（新規物件の取得、既保有物件の売却等）がない
ことを前提としていますが、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資 ・本書の日付現在発行済みの3,118,337口を前提としています。
口の総口数 ・2020年11月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。
・主たる営業収益である賃貸事業収益については、本書の日付現在有効な賃貸借契約を基に、近隣競
合物件の存在、市場動向及び各テナントとの賃貸借条件交渉状況等を勘案した上で、今後の賃料及
び想定稼働率について一定の入退去影響等を考慮して算出しています。
・上記前提に基づく、賃貸事業収入の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2020年5月期 2020年11月期
営業収益
賃料収入（共益費含む） 22,198百万円 21,929百万円
駐車場収入 780百万円 787百万円
附加使用料（テナント負担水光熱収入） 1,441百万円 1,684百万円
・なお、賃貸事業収入については、テナントによる賃料の滞納又は不払い等がないことを前提として
います。
・主たる営業費用である賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。）については、過去の実績
値をベースに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・賃貸事業費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2020年5月期 2020年11月期
公租公課（固定資産税等）（注1） 2,014百万円 2,110百万円
外注委託費 1,785百万円 1,767百万円
水道光熱費 1,467百万円 1,679百万円
修繕費（注2） 1,222百万円 1,265百万円
減価償却費（注3） 4,203百万円 4,172百万円
（注1）物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため費用計上されません。
したがって、下表記載の2019年取得5物件の固定資産税及び都市計画税については、2020年11月期から費用計上
営業費用 されることとなり、総額103百万円を見込んでいます。
取得日 物件名称
2019年4月1日 グランフォンテ
2019年5月15日 変なホテル東京 浜松町
2019年6月25日 ホテルヒューイット甲子園
2019年6月28日 スマイルホテルプレミアム札幌すすきの
2019年12月3日 ザ・スクエアホテル金沢
（注2）運用資産の修繕費については、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算
期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
（注3）減価償却費については、付随費用、現時点で確定していないものも含め、将来発生が見込まれる資本的支出を
含めて定額法により算出しています。
・資産運用報酬等のその他の営業費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を考慮
して算出しています。
・営業外費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2020年5月期 2020年11月期
営業外費用
有利子負債に係る支払利息等（注） 1,001百万円 977百万円
（注）融資関連手数料、投資法人債利息等を含みます。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
項 目 前 提 条 件
・本投資法人の本書の日付現在における有利子負債残高は275,777百万円、内訳は借入金248,777百万
円、投資法人債27,000百万円です。
・2020年5月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：1,000百万円
借入金：4,000 百万円
金融機関からの新たな借入により全額
2020年3月23日 借入金：2,427 百万円
を返済予定。
借入金：2,417 百万円
借入金：1,300 百万円
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2020年5月期末における有利子負債残高は275,777百
万円であることを前提としています。
・2020年11月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
有利子負債
借入金： 900百万円
金融機関からの新たな借入により全額
2020年6月22日（注） 借入金：6,150 百万円
を返済予定。
借入金：1,000 百万円
借入金：2,000 百万円
借入金： 500 百万円
借入金：4,500 百万円
金融機関からの新たな借入及び自己資
2020年9月23日 借入金：3,283 百万円
金により、全額を返済予定。
借入金：1,000 百万円
借入金：2,400 百万円
借入金：2,500 百万円
（注）2020年6月20日は銀行営業日ではないため、契約の定めに従い、翌営業日である2020年6月22日が元本返済期日となり
ます。
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2020年11月期末における有利子負債残高は275,774百
万円であることを前提としています。
・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提としています。
・1口当たり分配金の算出に用いる期末発行済投資口の総口数は、上記「発行済投資口の総口数」欄に
記載の前提条件に基づいています。
・2020年5月期の分配金については、当期未処分利益10,743百万円に一時差異等調整積立金取崩額77百
1口当たり 万円を加算した金額である10,821百万円を利益分配金として分配することを前提としています。
分配金 ・2020年11月期の分配金については、当期未処分利益10,035百万円に一時差異等調整積立金取崩額77
百万円及び圧縮積立金取崩額490百万円を加算した金額である10,602百万円を利益分配金として分配
することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の
要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
1口当たり
利益超過 ・利益超過の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正
その他 が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019年11月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
資産の部
流動資産
現金及び預金 40,017,152 22,373,357
信託現金及び信託預金 28,602,370 28,101,697
営業未収入金 642,674 642,836
前払費用 768,757 217,160
その他 51,581 44,084
貸倒引当金 △1,815 △1,815
流動資産合計 70,080,720 51,377,321
固定資産
有形固定資産
建物 ※１ 22,884,029 ※１ 22,944,121
減価償却累計額 △6,636,723 △6,969,362
建物（純額） 16,247,305 15,974,758
構築物 ※１ 191,771 ※１ 193,029
減価償却累計額 △139,634 △141,475
構築物（純額） 52,137 51,554
機械及び装置 346,029 346,029
減価償却累計額 △198,513 △209,650
機械及び装置（純額） 147,516 136,379
工具、器具及び備品 71,425 73,034
減価償却累計額 △37,999 △41,745
工具、器具及び備品（純額） 33,426 31,289
土地 ※１ 47,507,168 ※１ 47,507,168
建設仮勘定 928 628
信託建物 ※３ 232,818,314 ※３ 240,521,780
減価償却累計額 △54,546,717 △58,080,794
信託建物（純額） 178,271,596 182,440,985
信託構築物 2,226,381 2,279,080
減価償却累計額 △893,174 △953,763
信託構築物（純額） 1,333,206 1,325,317
信託機械及び装置 2,522,689 2,661,872
減価償却累計額 △1,343,284 △1,435,476
信託機械及び装置（純額） 1,179,404 1,226,396
信託工具、器具及び備品 1,194,937 1,372,859
減価償却累計額 △501,672 △580,219
信託工具、器具及び備品（純額） 693,264 792,639
信託土地 353,995,719 366,209,701
信託建設仮勘定 81,557 68,726
有形固定資産合計 599,543,230 615,765,544
無形固定資産
ソフトウエア 17,180 12,965
借地権 1,149,355 1,149,355
信託借地権 8,171,352 8,171,352
信託その他無形固定資産 158,972 152,307
無形固定資産合計 9,496,859 9,485,980
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（単位：千円）
前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
信託差入敷金及び保証金 79,958 81,458
長期前払費用 1,691,084 1,488,436
投資その他の資産合計 1,781,042 1,579,894
固定資産合計 610,821,133 626,831,419
資産合計 680,901,853 678,208,740
負債の部
流動負債
営業未払金 3,752,585 2,989,192
1年内返済予定の長期借入金 29,251,000 35,377,000
未払費用 324,055 271,786
未払分配金 15,662 15,856
未払法人税等 － 586
未払消費税等 274,380 37,623
前受金 379,203 384,342
信託前受金 3,285,581 3,265,084
預り金 4,264 3,048
信託預り金 23,956 32,441
デリバティブ債務 6,576 21,073
その他 3,827 8,605
流動負債合計 37,321,094 42,406,641
固定負債
投資法人債 27,000,000 27,000,000
長期借入金 226,633,000 208,400,000
預り敷金及び保証金 ※１ 3,099,731 ※１ 3,107,939
信託預り敷金及び保証金 28,939,971 29,274,090
デリバティブ債務 118,626 49,798
固定負債合計 285,791,329 267,831,828
負債合計 323,112,423 310,238,470
純資産の部
投資主資本
出資総額 309,205,625 319,973,305
剰余金
出資剰余金 23,548,287 23,548,287
任意積立金
一時差異等調整積立金 ※４ 7,386,911 ※４ 7,373,149
配当準備積立金 3,132,645 3,204,781
圧縮積立金 2,228,115 3,398,115
任意積立金合計 12,747,672 13,976,047
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,413,047 10,543,501
剰余金合計 48,709,008 48,067,835
投資主資本合計 357,914,633 368,041,141
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △125,202 △70,871
評価・換算差額等合計 △125,202 △70,871
純資産合計 ※５ 357,789,430 ※５ 367,970,269
負債純資産合計 680,901,853 678,208,740
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年12月 1日 自 2019年 6月 1日
至 2019年 5月31日 至 2019年11月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 22,549,715 ※１ 22,720,890
その他賃貸事業収入 ※１ 1,665,775 ※１ 1,950,491
不動産等売却益 ※２ 3,001,011 －
受取配当金 44,634 －
営業収益合計 27,261,137 24,671,381
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 11,506,906 ※１ 10,870,357
資産運用報酬 1,868,708 1,917,079
資産保管手数料 17,549 18,143
一般事務委託手数料 65,061 65,665
役員報酬 10,200 10,200
その他営業費用 223,479 224,691
営業費用合計 13,691,905 13,106,137
営業利益 13,569,232 11,565,243
営業外収益
受取利息 117 120
未払分配金除斥益 1,430 1,128
保険金収入 17,184 21,242
補助金収入 1,270 －
受取損害賠償金 － 1,643
その他 386 1,951
営業外収益合計 20,389 26,087
営業外費用
支払利息 1,005,459 954,982
投資法人債利息 31,291 52,388
投資法人債発行費 67,667 －
投資口交付費 11,912 26,808
不動産等除却損 26,039 5,531
その他 33,597 7,514
営業外費用合計 1,175,968 1,047,224
経常利益 12,413,652 10,544,106
税引前当期純利益 12,413,652 10,544,106
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 12,413,047 10,543,501
前期繰越利益 － －
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,413,047 10,543,501
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年12月1日 至 2019年5月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額
任意積立金
出資剰余金
一時差異等
調整積立金
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 309,205,625 23,548,287 7,386,945 3,061,918 1,120,523 11,569,387
当期変動額
一時差異等調整積立金
76,099 76,099
の積立
一時差異等調整積立金
△76,133 △76,133
の取崩
配当準備積立金の積立 70,726 70,726
圧縮積立金の積立 1,107,592 1,107,592
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △33 70,726 1,107,592 1,178,285
当期末残高 ※ 309,205,625 23,548,287 7,386,911 3,132,645 2,228,115 12,747,672
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 11,788,602 46,906,277 356,111,902 △82,719 △82,719 356,029,183
当期変動額
一時差異等調整積立金
△76,099 － － － －
の積立
一時差異等調整積立金
76,133 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △70,726 － － － －
圧縮積立金の積立 △1,107,592 － － － －
剰余金の分配 △10,610,317 △10,610,317 △10,610,317 － △10,610,317
当期純利益 12,413,047 12,413,047 12,413,047 － 12,413,047
投資主資本以外の項目
－ － － △42,483 △42,483 △42,483
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 624,445 1,802,730 1,802,730 △42,483 △42,483 1,760,247
当期末残高 12,413,047 48,709,008 357,914,633 △125,202 △125,202 357,789,430
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019年11月期決算短信
当期（自 2019年6月1日 至 2019年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額
任意積立金
出資剰余金
一時差異等
調整積立金
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 309,205,625 23,548,287 7,386,911 3,132,645 2,228,115 12,747,672
当期変動額
新投資口の発行 10,767,680 －
一時差異等調整積立金
63,132 63,132
の積立
一時差異等調整積立金
△76,894 △76,894
の取崩
配当準備積立金の積立 72,136 72,136
圧縮積立金の積立 1,170,000 1,170,000
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 10,767,680 － △13,761 72,136 1,170,000 1,228,374
当期末残高 ※ 319,973,305 23,548,287 7,373,149 3,204,781 3,398,115 13,976,047
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 12,413,047 48,709,008 357,914,633 △125,202 △125,202 357,789,430
当期変動額
新投資口の発行 － 10,767,680 － 10,767,680
一時差異等調整積立金
△63,132 － － － －
の積立
一時差異等調整積立金
76,894 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △72,136 － － － －
圧縮積立金の積立 △1,170,000 － － － －
剰余金の分配 △11,184,673 △11,184,673 △11,184,673 － △11,184,673
当期純利益 10,543,501 10,543,501 10,543,501 － 10,543,501
投資主資本以外の項目
－ － － 54,331 54,331 54,331
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △1,869,546 △641,172 10,126,507 54,331 54,331 10,180,839
当期末残高 10,543,501 48,067,835 368,041,141 △70,871 △70,871 367,970,269
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（４）金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
自 2018年12月 1日 自 2019年 6月 1日
至 2019年 5月31日 至 2019年11月30日
Ⅰ．当期未処分利益 12,413,047,967円 10,543,501,249円
Ⅱ．任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※ 76,894,371円 ※ 77,525,695円
圧縮積立金取崩額 －円 93,000,000円
Ⅲ．分配金の額 11,184,673,507円 10,711,487,595円
（投資口１口当たりの分配金の額） (3,661円) (3,435円)
Ⅳ．任意積立金
配当準備積立金繰入額 72,136,431円 2,539,349円
一時差異等調整積立金繰入額 ※ 63,132,400円 －円
圧縮積立金繰入額 1,170,000,000円 －円
Ⅴ．次期繰越利益 －円 －円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条(1)に定 本投資法人の規約第35条(1)に定
める分配方針に基づき、分配金の める分配方針に基づき、分配金の
額は利益の金額を限度とし、か 額は利益の金額を限度とし、か
つ、租税特別措置法第67条の15に つ、租税特別措置法第67条の15に
規定されている「配当可能利益の 規定されている「配当可能利益の
額」の90％に相当する金額を超え 額」の90％に相当する金額を超え
るものとしています。 るものとしています。
かかる方針により、当期未処分 かかる方針により、当期未処分
利益12,413,047,967円に一時差異 利益10,543,501,249円に一時差異
等調整積立金取崩額76,894,371円 等調整積立金取崩額77,525,695円
を加算し、一方で配当準備積立金 及び圧縮積立金取崩額93,000,000
として72,136,431円、一時差異等 円を加算したうえで、投資口１口
調整積立金として63,132,400円、 当たりの分配金が１円未満となる
及び租税特別措置法第65条の7によ 端数部分2,539,349円を配当準備積
る圧縮積立金として1,170,000,000 立金として留保した後の残額であ
円を留保した後の残額である る10,711,487,595円を利益分配金
11,184,673,507円を利益分配金と として分配することとしました。
して分配することとしました。 なお、本投資法人規約第35条(2)
なお、本投資法人規約第35条(2) に定める利益を超えた金銭の分配
に定める利益を超えた金銭の分配 は行いません。
は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年12月 1日 自 2019年 6月 1日
至 2019年 5月31日 至 2019年11月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 12,413,652 10,544,106
減価償却費 4,050,634 4,132,956
不動産等売却益 △3,001,011 －
受取利息及び有価証券利息 △117 △120
支払利息及び投資法人債利息 1,036,751 1,007,370
投資法人債発行費 67,667 －
投資口交付費 11,912 26,808
不動産等除却損 26,039 5,531
営業未収入金の増減額（△は増加） △10,815 △161
前払費用の増減額（△は増加） △561,411 558,492
長期前払費用の増減額（△は増加） △112,666 17,844
営業未払金の増減額（△は減少） 948,483 △804,741
未払費用の増減額（△は減少） 3,484 △28,717
未払消費税等の増減額（△は減少） △70,036 △234,189
前受金の増減額（△は減少） 14,996 5,138
信託前受金の増減額（△は減少） 129,029 △20,496
預り金の増減額（△は減少） 1,981 △1,216
信託預り金の増減額（△は減少） △1,568 8,485
預り敷金及び保証金償却額 △29,122 △29,300
信託預り敷金及び保証金償却額 △79,781 △133,679
その他 82,275 8,988
小計 14,920,377 15,063,099
利息の受取額 117 120
利息の支払額 △1,066,037 △842,376
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △9,249 8,508
営業活動によるキャッシュ・フロー 13,845,207 14,229,351
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の売却による収入 10,842,374 －
有形固定資産の取得による支出 △46,306 △113,691
信託有形固定資産の取得による支出 △21,931,893 △20,202,231
投資有価証券の払戻による収入 74,850 －
信託差入敷金及び保証金の差入による支出 － △1,500
預り敷金及び保証金の受入による収入 17,166 86,500
預り敷金及び保証金の返還による支出 △17,721 △48,992
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,575,066 773,891
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △218,911 △306,092
投資活動によるキャッシュ・フロー △9,705,376 △19,812,115
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 22,600,000 6,000,000
長期借入金の返済による支出 △7,100,000 △18,107,000
投資法人債の発行による収入 9,935,632 －
投資口の発行による収入 － 10,728,959
分配金の支払額 △10,608,651 △11,183,663
財務活動によるキャッシュ・フロー 14,826,980 △12,561,703
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 18,966,811 △18,144,467
現金及び現金同等物の期首残高 49,652,711 68,619,522
現金及び現金同等物の期末残高 68,619,522 50,475,055
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減 （1）有形固定資産（信託財産を含む）
価償却の方法 定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2年～70年
構築物 2年～53年
機械及び装置 2年～31年
工具、器具及び備品 3年～20年
（2）無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（5年）に基づ
いています。
（3）長期前払費用
定額法を採用しています。
2．引当金の計上 貸倒引当金
基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を
検討し、回収不能見込額を計上しています。
3. 繰延資産の処 投資口交付費
理方法 支出時に全額費用計上として処理しています。
4．収益及び費用 固定資産税等の処理方法
の計上基準 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定さ
れた税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべ
き初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入し
ています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は71,674千円で
す。
5．ヘッジ会計の （1）ヘッジ会計の方法
方法 繰延ヘッジ処理によっています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
①ヘッジ手段
金利キャップ取引
金利スワップ取引
②ヘッジ対象
借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティ
ブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変
動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証するこ
とにより、ヘッジの有効性を評価しています。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価
を省略しています。
6．キャッシュ・ キャッシュ･フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現
フロー計算書 金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動に
における資金 ついて僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からな
の範囲 っています。
7．その他財務諸 （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
表作成のため 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及
の基本となる び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損
重要な事項 益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸
借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定
③信託借地権、信託その他無形固定資産
④信託差入敷金及び保証金
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
⑤信託前受金
⑥信託預り金
⑦信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に
係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。
（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
建物 1,479,435 1,439,154
構築物 5,937 7,021
土地 2,089,982 2,089,982
合計 3,575,356 3,536,158
担保を付している債務は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
預り敷金及び保証金 408,171 408,171
合計 408,171 408,171
2．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）
前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
コミットメントライン契約の総額 36,000,000 36,000,000
借入残高 － －
差引 36,000,000 36,000,000
※3．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
信託建物 39,608 39,608
※4．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2019年5月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,319,996 － 75,463 7,244,532 分配金に充当
発生益（注1）
66,949 66,949 － 669 66,279 分配金に充当
2018年11月期の
減価償却費等
金銭の分配に係
による利益超
る計算書におい
過税会不一致
76,099 － 76,099 － 76,099 て、減価償却費
の一部（注2）
等による利益超
過税会不一致の
一部を積立て
（注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額に
あたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
（注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあ
たる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
当期（2019年11月30日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,244,532 － 75,463 7,169,068 分配金に充当
発生益（注1）
66,949 66,279 － 669 65,610
分配金に充当
76,099 76,099 － 760 75,338
減価償却費等 2019 年 5 月 期 の
による利益超 金銭の分配に係
過税会不一致 る計算書におい
の一部（注2） 63,132 － 63,132 － 63,132 て、減価償却費
等による利益超
過税会不一致の
一部を積立て
（注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額に
あたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
（注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあ
たる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※5．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
50,000 50,000
〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年12月 1日 自 2019年 6月 1日
至 2019年 5月31日 至 2019年11月30日
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 20,010,185 20,160,511
共益費収入 1,625,917 1,631,700
駐車場収入 755,828 766,005
その他賃貸収入（注1） 157,784 22,549,715 162,672 22,720,890
その他賃貸事業収入
附加使用料（注2） 1,449,458 1,668,414
賃貸事業一時収入 116,886 187,855
その他雑収入 99,430 1,665,775 94,221 1,950,491
不動産賃貸事業収益合計 24,215,491 24,671,381
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 1,892,698 2,006,189
外注委託費 1,758,394 1,770,947
水道光熱費 1,473,913 1,617,597
損害保険料 24,748 24,157
修繕費（注3） 1,824,671 905,611
減価償却費 4,050,634 4,132,956
その他賃貸事業費用 481,845 412,897
不動産賃貸事業費用合計 11,506,906 10,870,357
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 12,708,585 13,801,023
（注1）賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注2）使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
（注3）修繕費及び修繕積立金を記載しています。
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※2．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年12月1日 至 2019年5月31日）
碑文谷ショッピングセンター（注） （単位：千円）
不動産等売却収入 8,250,000
不動産等売却原価 5,165,275
その他売却費用 109,289
不動産等売却益 2,975,435
（注）「碑文谷ショッピングセンター」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分 30％です。
太平洋セメント社宅（メゾン浮間） （単位：千円）
不動産等売却収入 3,190,000
不動産等売却原価 3,072,693
その他売却費用 91,730
不動産等売却益 25,576
当期（自 2019年6月1日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年12月 1日 自 2019年 6月 1日
至 2019年 5月31日 至 2019年11月30日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 3,055,087口 3,118,337口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※．一時差異等調整積立金
前期（2019年5月31日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 当期取崩額：75,463,881円 年5月期以降、当初積立額の50年均
ののれん発生益に細分された金額の 等 額 に あ た る 1％ 相 当 以 上 の 金 額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、 ・2018年5月期 積立てを行った期の翌期以降、それ
減価償却費等による利益超過税会不 （当初積立額：66,949,209円） ぞれの当初積立額の50年均等額にあ
一致の一部を一時差異等調整積立金 当期取崩額：669,493円 たる1％相当以上の金額を当該積立
へ積立てており、制度上必要とされ ・2018年11月期 金が残存する限り、毎期取崩し、分
る額を取崩しました。 （当初積立額：76,099,699円） 配金に充当します。
当期取崩額：760,997円
・2019年5月期
当期積立額：63,132,400円
（翌期取崩予定額：631,324円）
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当期（2019年11月30日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 当期取崩額：75,463,881円 年5月期以降、当初積立額の50年均
ののれん発生益に細分された金額の 等 額 に あ た る 1％ 相 当 以 上 の 金 額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、 ・2018年5月期 積立てを行った期の翌期以降、それ
減価償却費等による利益超過税会不 （当初積立額：66,949,209円） ぞれの当初積立額の50年均等額にあ
一致の一部を一時差異等調整積立金 当期取崩額：669,493円 たる1％相当以上の金額を当該積立
へ積立てており、制度上必要とされ ・2018年11月期 金が残存する限り、毎期取崩し、分
る額を取崩しました。 （当初積立額：76,099,699円） 配金に充当します。
当期取崩額：760,997円
・2019年5月期
（当初積立額：63,132,400円）
当期取崩額：631,324円
〔税効果会計に関する注記〕
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
繰延税金資産
税務上の収益認識差額 58 29,315
税務上の費用認識差額 21,551 21,517
合併時受入評価差額 18,857,538 18,763,147
貸倒引当金繰入超過額 572 571
その他 318 307
小計 18,880,039 18,814,859
評価性引当額 △18,880,039 △18,814,859
合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な
項目別の内訳
前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
法定実効税率 31.51％ 31.51％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △28.38％ △31.91％
評価性引当額の増減 △0.17％ 0.12％
圧縮積立金繰入額 △2.97％ －
圧縮積立金取崩額 － 0.28％
その他 0.01％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01％ 0.01％
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〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、
賃貸用の投資不動産（用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。）を保
有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用 途 自 2018年12月 1日 自 2019年 6月 1日
至 2019年 5月31日 至 2019年11月30日
貸借対照表計上額
期首残高 178,431,002 185,228,356
商業施設 期中増減額 6,797,353 △566,947
期末残高 185,228,356 184,661,408
期末時価 215,579,000 215,529,000
貸借対照表計上額
期首残高 196,940,256 196,455,876
オフィス
期中増減額 △484,380 △612,518
ビル
期末残高 196,455,876 195,843,358
期末時価 251,486,000 257,614,000
貸借対照表計上額
期首残高 132,878,983 137,324,520
ホテル 期中増減額 4,445,536 17,967,518
期末残高 137,324,520 155,292,038
期末時価 162,573,000 182,751,000
貸借対照表計上額
期首残高 40,987,910 40,477,817
住 居 期中増減額 △510,092 △355,983
期末残高 40,477,817 40,121,833
期末時価 52,925,000 53,542,000
貸借対照表計上額
期首残高 49,526,212 49,377,367
その他 期中増減額 △148,845 △209,754
期末残高 49,377,367 49,167,612
期末時価 63,863,000 64,758,000
貸借対照表計上額
期首残高 598,764,365 608,863,937
合 計 期中増減額 10,099,572 16,222,314
期末残高 608,863,937 625,086,252
期末時価 746,426,000 774,194,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規3物件の取得（合計19,638百万円）及び既保有物件の追加取得（合計
590百万円）並びに資本的支出（2,870百万円）等によるものであり、主な減少額は2物件（うち1物件は持分の一部）
の譲渡（8,237百万円）及び減価償却費（4,042百万円）等によるものです。当期の主な増加額は新規2物件の取得
（合計17,976百万円）及び資本的支出（2,373百万円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（4,125百万
円）等によるものです。
（注3）期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に
基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
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〔1口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
自 2018年12月 1日 自 2019年 6月 1日
至 2019年 5月31日 至 2019年11月30日
1口当たり純資産額 117,112円 118,002円
1口当たり当期純利益 4,063円 3,388円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口
調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年12月 1日 自 2019年 6月 1日
至 2019年 5月31日 至 2019年11月30日
当期純利益 （千円） 12,413,047 10,543,501
普通投資主に帰属しない金額 （千円） － －
普通投資口に係る当期純利益 （千円） 12,413,047 10,543,501
期中平均投資口数 （口） 3,055,087 3,111,123
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
〔その他の注記〕
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第 29 号 平成 30 年 3 月 30 日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 30 号 平成 30 年 3 月 30 日 企業会計基準
委員会）
（1）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会
計基準の開発を行い、2014 年 5 月に「顧客との契約から生じる収益」（IASB においては国際財務報告基準（IFRS）
第 15 号、FASB においては Topic606）を公表しており、IFRS 第 15 号は 2018 年 1 月 1 日以降開始する事業年度か
ら、Topic606 は 2017 年 12 月 15 日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員
会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS 第 15 号と整
合性を図る便益の 1 つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS 第 15 号の基本的な原則を取り入れるこ
とを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目
がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
（2）適用予定日
2021 年 11 月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第 30 号 2019 年 7 月 4 日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 31 号 2019 年 7 月 4 日 企業会計基準委
員会）
（1）概要
IASB 及び FASB は、公正価値測定について詳細なガイダンス（IFRS においては IFRS 第 13 号「公正価値測定」、
FASB においては Topic820「公正価値測定」）を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比較可能性を
向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討
を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
（2）適用予定日
2021 年 11 月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
〔開示の省略〕
キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、
関連当事者との取引、セグメント情報等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の
必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において、本投資法人は2019年6月19日に公募増資（55,000口）及び、2019年7月11日に第
三者割当増資（8,250口）を行い、合計10,767百万円の資金を調達しました。なお、最近5年間に
おける発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘 要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年12月 9日 公募増資 120,000 2,632,246 21,899 241,667 （注1）
2015年 1月 7日 第三者割当増資 12,065 2,644,311 2,201 243,869 （注2）
2015年 9月16日 公募増資 95,000 2,739,311 12,680 256,549 （注3）
2015年10月15日 第三者割当増資 12,065 2,751,376 1,610 258,160 （注4）
2016年 6月14日 公募増資 190,000 2,941,376 32,273 290,433 （注5）
2016年 7月12日 第三者割当増資 11,646 2,953,022 1,978 292,411 （注6）
2016年12月14日 公募増資 90,000 3,043,022 14,808 307,220 （注7）
2017年 1月12日 第三者割当増資 12,065 3,055,087 1,985 309,205 （注8）
2019年 6月19日 公募増資 55,000 3,110,087 9,363 318,568 （注9）
2019年 7月11日 第三者割当増資 8,250 3,118,337 1,404 319,973 （注10）
（注1） 1口当たり188,258円（引受価額182,495円）にて、有利子負債の返済資金に充当することを目的として公募により新
投資口を発行しました。
（注2） 1口当たり182,495円にて、有利子負債の返済資金の一部又は物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注3） 1口当たり137,690円（引受価額133,475円）にて、新規物件の取得資金及び物件取得に伴い減少した手元資金への充
当を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注4） 1口当たり133,475円にて、新規物件の取得資金及び物件取得に伴い減少した手元資金への充当を目的として第三者割
当により新投資口を発行しました。
（注5） 1口当たり175,224円（引受価額169,860円）にて、物件取得資金の一部及び有利子負債の返済資金の一部に充当する
ことを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注6） 1口当たり169,860円にて、有利子負債の返済資金の一部又は物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注7） 1口当たり169,736円（引受価額164,540円）にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当及び有利子負債の返済
資金の一部に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注8） 1口当たり164,540円にて、物件取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注9） 1口当たり175,616円（引受価額170,240円）にて、新規物件の取得資金に充当することを目的として公募により新投
資口を発行しました。
（注10）1口当たり170,240円にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当を目的として第三者割当により新投資口を発行
しました。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
３.参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 本投資法人の資産の構成
第31期 第32期
資産の 2019年5月31日 2019年11月30日
用 途 地 域
種類 保有総額 対総資産 保有総額 対総資産
(千円)(注1) 比率(％) (千円)(注1) 比率(％)
東京都心6区（注3） － － － －
首都圏
東京23区（注4） － － － －
商業施設 （注2）
首都圏地域（注5） 7,253,584 1.1 7,239,732 1.1
地
方（注6） 13,614,763 2.0 13,559,765 2.0
東京都心6区 12,992,536 1.9 12,980,955 1.9
オフィス 首都圏 東京23区 9,474,778 1.4 9,435,493 1.4
ビル 首都圏地域 8,951,984 1.3 8,895,510 1.3
地 方 － － － －
東京都心6区 1,611,273 0.2 1,604,675 0.2
首都圏 東京23区 － － － －
ホテル
不動産 首都圏地域 3,970,106 0.6 3,924,718 0.6
地 方 － － － －
東京都心6区 － － － －
首都圏 東京23区 2,854,674 0.4 2,830,632 0.4
住 居
首都圏地域 － － － －
地 方 4,414,137 0.6 4,379,651 0.6
東京都心6区 － － － －
首都圏 東京23区 － － － －
その他
首都圏地域 － － － －
地 方 － － － －
小 計 65,137,837 9.6 64,851,133 9.6
東京都心6区 4,257,886 0.6 4,248,424 0.6
首都圏 東京23区 11,674,442 1.7 11,654,619 1.7
商業施設
首都圏地域 92,264,997 13.6 91,856,072 13.5
地 方 56,162,682 8.2 56,102,795 8.3
東京都心6区 65,432,292 9.6 65,413,145 9.6
オフィス 首都圏 東京23区 2,033,558 0.3 2,019,994 0.3
ビル 首都圏地域 41,100,479 6.0 40,870,287 6.0
地 方 56,470,246 8.3 56,227,971 8.3
東京都心6区 40,909,298 6.0 40,812,658 6.0
首都圏 東京23区 － － － －
信託 ホテル
首都圏地域 23,325,460 3.4 23,411,718 3.5
不動産
地 方 67,508,381 9.9 85,538,268 12.6
東京都心6区 983,444 0.1 977,494 0.1
首都圏 東京23区 8,412,073 1.2 8,353,848 1.2
住 居
首都圏地域 2,839,245 0.4 2,848,980 0.4
地 方 20,974,243 3.1 20,731,227 3.1
東京都心6区 9,201,542 1.4 9,158,879 1.4
首都圏 東京23区 7,952,777 1.2 7,937,438 1.2
その他
首都圏地域 25,727,055 3.8 25,641,284 3.8
地 方 6,495,991 1.0 6,430,010 0.9
小 計 543,726,100 79.9 560,235,118 82.6
預金等のその他資産 72,037,915 10.6 53,122,488 7.8
資産総額計 680,901,853 100.0 678,208,740 100.0
（注1）「保有総額」は、各決算日時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）に
よっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。
（注2）「首都圏」とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）を指します。
（注3）「東京都心6区」とは、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。
（注4）「東京23区」とは、東京都内23区から東京都心6区を除いた地域を指します。
（注5）「首都圏地域」とは、首都圏から東京都内23区を除いた地域を指します。
（注6）「地方」とは、政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。）をはじめとする日本全国の主要都市（周辺部を含みます。）
を指します。
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前期 当期
2019年5月31日 2019年11月30日
金額（千円） 対総資産比率（％） 金額（千円） 対総資産比率（％）
負債総額 323,112,423 47.5 310,238,470 45.7
純資産総額 357,789,430 52.5 367,970,269 54.3
資産総額 680,901,853 100.0 678,208,740 100.0
② 投資資産
ａ．投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
ｂ．投資不動産物件
当期末時点において、本投資法人は不動産のほか、不動産信託受益権（かかる不動産信託受益
権の信託財産である不動産を以下「信託不動産」といい、不動産と信託不動産を併せて「投資不
動産」といいます。）を保有しています。このため、参照の便宜上、不動産と信託不動産を一括
して記載しています。
（ⅰ）投資不動産の概要１
投資不動産の取得価格、期末帳簿価額、期末評価額、鑑定評価機関、テナント数、賃貸可能面
積、賃貸契約面積及び稼働率は以下のとおりです。
（2019年11月30日時点）
期末 鑑定 テナント
取得価格 期末 期末評価 賃貸契約面積 稼働率
物件 評価額 評価 数 賃貸可能面積
物件名 （百万円） 帳簿価額 額の比率 （㎡） （％）
番号 （百万円） （％） 機関 （注3） （㎡）（注3）
（注1） （百万円） （注2） （注4） （注3）（注5） （注3）
（注2）
A2 ジョイパーク泉ヶ丘 6,770 5,043 4,850 0.6 不動研 19 13,611.24 13,451.89 98.8
A4 Luz船橋（注12） 5,200 4,333 6,200 0.8 不動研 17 12,952.88 12,952.88 100.0
A6 天神ルーチェ 6,500 6,186 6,490 0.8 日土地 10 4,194.68 3,565.94 85.0
家電住まいる館
A7 3,210 2,705 3,930 0.5 不動研 1 8,637.63 8,637.63 100.0
YAMADA堺本店（注12）
A8 宮前ショッピングセンター 5,312 4,957 5,330 0.7 不動研 3 10,487.92 10,487.92 100.0
コナミスポーツクラブ
A9 2,040 1,494 2,060 0.3 不動研 1 8,627.58 8,627.58 100.0
香里ヶ丘
A10 アクティオーレ南池袋 3,760 3,615 3,400 0.4 不動研 10 2,081.50 2,081.50 100.0
A11 Tip’s町田ビル 4,100 4,254 5,060 0.7 不動研 9 6,710.19 6,710.19 100.0
3,155
A12 ダイエー宝塚中山店 4,284 3,940 0.5 不動研 1 16,729.60 16,729.60 100.0
（注9）
maricom-ISOGO・システム
A13 11,904 12,460 11,500 1.5 不動研 4 52,668.38 52,668.38 100.0
プラザ横浜（敷地）
A14 アクティオーレ関内 2,410 2,228 2,170 0.3 不動研 8 1,938.56 1,718.79 88.7
A15 心斎橋OPA本館 22,800 21,951 26,300 3.4 不動研 1 27,025.42 27,025.42 100.0
A19 アルボーレ神宮前 1,580 1,551 2,390 0.3 不動研 4 931.14 931.14 100.0
A20 アルボーレ仙台 2,590 2,341 3,600 0.5 不動研 6 3,151.71 2,659.70 84.4
A21 モラージュ柏 7,040 6,698 8,980 1.2 不動研 95 41,748.73 40,532.80 97.1
A23 イトーヨーカドー尾張旭店 4,840 4,003 4,870 0.6 不動研 1 54,606.34 54,606.34 100.0
横浜狩場ショッピング
A24 2,500 2,126 2,140 0.3 不動研 1 11,345.09 11,345.09 100.0
センター
A25 Luz自由が丘 5,090 4,863 5,940 0.8 不動研 20 2,283.47 2,283.47 100.0
A26 アクティオーレ市川 3,350 2,904 4,070 0.5 不動研 13 3,927.49 3,927.49 100.0
横浜青葉ショッピング
A27 センター（敷地）
2,600 2,740 3,280 0.4 不動研 1 9,193.00 9,193.00 100.0
ヤマダ電機テックランド
A28 2,150 2,270 2,590 0.3 不動研 1 7,650.63 7,650.63 100.0
青葉店（敷地）
ヨドバシカメラマルチ
A29 28,000 27,064 33,900 4.4 不動研 1 37,932.95 37,932.95 100.0
メディア吉祥寺
家電住まいる館
A30 5,150 4,766 6,830 0.9 不動研 1 17,561.23 17,561.23 100.0
YAMADA松戸本店（注12）
A31 天神ロフトビル 4,350 4,618 6,120 0.8 不動研 6 7,730.09 7,730.09 100.0
鳴海ショッピングセンター
A32 6,460 6,850 7,460 1.0 谷澤 3 60,419.26 60,419.26 100.0
（敷地）
24
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 11 月期決算短信
期末 鑑定 テナント
取得価格 期末 期末評価 賃貸契約面積 稼働率
物件 評価額 評価 数 賃貸可能面積
物件名 （百万円） 帳簿価額 額の比率 （㎡） （％）
番号 （百万円） （％） 機関 （注3） （㎡）（注3）
（注1） （百万円） （注2） （注4） （注3）（注5） （注3）
（注2）
プラッシングウェーブ
A33 1,800 1,910 1,970