8960 Ｒ－ユナイテド 2019-09-18 16:00:00
資産運用会社における資産運用ガイドラインの改定に関するお知らせ [pdf]
2019 年 9 月 18 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名
執 行 役 員 吉 田 郁 夫
（コード番号：8960）
資産運用会社名
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 名
代 表 取 締 役 社 長 臥 雲 敬 昌
問い合わせ先
ﾁｰ ﾌ･ﾌｨﾅﾝ ｼｬﾙ･ｵﾌ ｨｻ ｰ 佐 々 木 威 英
TEL. 03-5402-3680
資産運用会社における資産運用ガイドラインの改定に関するお知らせ
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産
運用会社であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社は、本日、その内規である資産運用ガイド
ライン（以下「資産運用ガイドライン」といいます。）の一部を下記のとおり変更することを決定いた
しましたので、お知らせいたします。
記
１．資産運用ガイドラインの主要な変更内容及び変更理由
定義語の明確化のほか、字句修正を中心とした変更を行うもの。
① 法令に基づく定義語について根拠法令の明記の他、定義語を明確化するもの
② 「3.運用方針(6)運用管理方針」に定められていた積立金等に係る規定を整理分割し、支払準備金等
に係る規定について、「5.経理方針(2)金銭の分配の方針」に移動するもの
③ 和暦から西暦への変更を行うもの
④ 上記の他、字句の修正等所要の変更を行うもの
※変更内容の詳細につきましては、別紙「資産運用ガイドライン新旧対照表」をご参照ください。
２．資産運用ガイドラインの変更日
2019 年 9 月 18 日
３．その他
資産運用ガイドラインの一部変更による本投資法人の業績への影響はありません。
以 上
本投資法人のホームページアドレス ： https://www.united-reit.co.jp
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【別紙】
資産運用ガイドライン新旧対照表
（注）変更前・変更後ともに、変更のある箇所のみ記載しており、それ以外の規定に関しては記載を省略しております。
なお、下線は変更箇所を示しています。
変更前 変更後
2．投資態度 2．投資態度
(1) 本投資法人は、資産の運用の方針として、特定不動 (1) 本投資法人は、資産の運用の方針として、特定不動
産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の 産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産
価額の合計額に占める割合が 100 分の 75 以上となる （投資信託及び投資法人に関する法律において定義
ように運用します（規約第 27 条第 1 項）。なお、特定不 される意味を有します。以下同じです。）の価額の合計
動産とは、本投資法人が取得する特定資産のうち、不 額に占める割合が 100 分の 75 以上となるように運用し
動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の ます。なお、特定不動産とは、本投資法人が取得する
所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信 特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地
託の受益権を意味します。 上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地
上権を信託する信託の受益権を意味します（規約第
27 条第 1 項）。
(2) 本投資法人の投資する不動産（不動産を除く不動産 (2) 本投資法人の投資する不動産（不動産を除く不動産
等（規約第 28 条第 2 項各号に掲げる資産をいいます。 等（規約第 28 条第 2 項各号に掲げる資産をいいます。
以下同じです。）、不動産対応証券（規約第 28 条第 3 以下同じです。）、不動産対応証券（規約第 28 条第 3
項に定義します。また、権利を表示する証券が発行さ 項に定義します。また、権利を表示する証券が発行さ
れていない場合には、当該証券に表示されるべき権利 れていない場合には、当該証券に表示されるべき権利
を含みます。以下同じです。）、特定社債券（資産の流 を含みます。以下同じです。）、特定社債券（資産の流
動化に関する法律に定めるものをいいます。）及び不 動化に関する法律に定めるものをいいます。以下同じ
動産関連ローン等資産（規約第 28 条第 4 項第 6 号に です。）及び不動産関連ローン等資産（規約第 28 条第
定義されるものをいいます。）の各裏付けとなる不動産 4 項第 6 号に定義されるものをいいます。以下同じで
を含みます。）の用途は、商業施設、オフィスビル、ホ す。）の各裏付けとなる不動産を含みます。）の用途
テル、住居、その他とします（規約第 27 条第 2 項）。 は、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他とし
ます（規約第 27 条第 2 項）。
(3) （省略） (3) （現行通り）
(4) 本投資法人は、不動産等、不動産対応証券、特定社 (4) 本投資法人は、不動産等、不動産対応証券、特定社
債券及び不動産関連ローン等資産及びインフラ等関 債券、不動産関連ローン等資産及びインフラ等関連資
連資産への投資に際しては、十分なデュー・デリジェン 産への投資に際しては、十分なデュー・デリジェンス
ス（詳細調査等をいいます。以下同じです。）を実施 （詳細調査等をいいます。以下同じです。）を実施し、
し、その投資価値を見極めた上で、投資環境等に応じ その投資価値を見極めた上で、投資環境等に応じて
てその投資を決定します（規約第 27 条第 3 項）。 その投資を決定します（規約第 27 条第 3 項）。
(5) （省略） (5) （現行通り）
(6) 本投資法人は、運用資産の売却代金、有価証券（投 (6) 本投資法人は、保有する資産の売却代金、有価証券
資信託及び投資法人に関する法律において定義され （投資信託及び投資法人に関する法律において定義
る意味を有します。以下同じです。）に係る償還金、利 される意味を有します。）に係る償還金、利子等、匿名
子等、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産の賃 組合出資持分に係る分配金、不動産の賃貸収入その
貸収入その他収入金を再投資することができるものと 他収入金を再投資することができるものとします（規約
します（規約第 27 条第 5 項）。 第 27 条第 5 項）。
3．運用方針 3．運用方針
(1) ポートフォリオ運用基準 (1) ポートフォリオ運用基準
① （省略） ① （現行通り）
② 取得基準 ② 取得基準
(イ) 用途 (イ) 用途
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a. b. （省略） a. b. （現行通り）
(注) 取得した投資対象不動産について前期末にお (注) 「最新の不動産鑑定士による評価額」とは、取得
ける最新の鑑定評価額（不動産鑑定士の調査価 した投資対象不動産について前期末における最
格その他合理的且つ客観的に算定された評価 新の鑑定評価額（不動産鑑定士の調査価格その
額を含むものとします。以下同じです。）の総額か 他合理的且つ客観的に算定された評価額を含
ら期中に売却した投資対象不動産の鑑定評価額 むものとします。以下同じです。）の総額から期中
の合計を控除し、期中に取得した投資対象不動 に売却した投資対象不動産の鑑定評価額の合
産に係る鑑定評価額の合計を加算して求められ 計を控除し、期中に取得した投資対象不動産に
た額をいいます。以下同じです。 係る鑑定評価額の合計を加算して求められた額
をいいます。以下同じです。
(ロ) 投資地域 (ロ) 投資地域
＜主たる投資地域＞ ＜主たる投資地域＞
首都圏(注) 地方 首都圏(注 1) 地方(注 2)
(注) 首都圏とは、1 都 7 県（東京都、神奈川県、千葉 (注 1) 首都圏とは、1 都 7 県（東京都、神奈川県、千葉
県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨 県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨
県）を指します。 県）を指します。以下同じです。
（新設） (注 2) 「地方」とは、「大阪圏：大阪府、京都府及び兵庫
県」、「名古屋圏：愛知県、三重県及び岐阜県」
並びに「その他：首都圏、大阪圏、名古屋圏に
含まれない地域の総称」を含みます。
(2) （省略） (2) （現行通り）
(3) デュー・デリジェンス (3) デュー・デリジェンス
物 耐震性能診断 ①新耐震基準（昭和 56 年に改 物 耐震性能診断 ①新耐震基準（1981 年に改正
理 正された建築基準法に基づ 理 された建築基準法に基づく
的 く建物等の耐震基準を指し 的 建物等の耐震基準を指しま
調 ます。）又はそれと同水準以 調 す。）又はそれと同水準以上
査 上の性能の確保 査 の性能の確保
(4) 付保方針 (4) 付保方針
① 火災等の災害や事故により生じる建物の損害又は対 ① 火災等の災害や事故により生じる建物の損害又は対
人対物を保険事由とする第三者からの損害賠償請求 人対物を保険事由とする第三者からの損害賠償請求
による損害等に対応するため、個別物件の特性に応 による損害等に対応するため、個別の物件の特性に
じて適切と判断される内容の火災保険や賠償責任保 応じて適切と判断される内容の火災保険や賠償責任
険等の損害保険の付保を行います。 保険等の損害保険の付保を行います。
② 地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ PML を基 ② 地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ PML(注)
準に、災害による影響と損害保険料とを比較考慮の を基準に、災害による影響と損害保険料とを比較考
上、付保の判断を行います。但し、1 物件の PML が 慮の上、付保の判断を行います。但し、1 物件の PML
20％を超える物件がある場合には、その物件につい が 20％を超える物件がある場合には、その物件につ
て個別に地震保険の付保を行います。 いて個別に地震保険の付保を行います。
(注) （省略） (注) （現行通り）
(5) 売却方針 (5) 売却方針
① （省略） ① （現行通り）
② 個々の運用資産の売却は、中長期的な不動産市 ② 個々の運用資産の売却は、中長期的な不動産市
況、将来における収益予想、資産価値の増減及びそ 況、将来における収益予想、資産価値の増減及びそ
の予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣 の予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣
化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み、 化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み、
ポートフォリオの構成並びに資金調達環境等を考慮 ポートフォリオの構成並びに資金調達環境等を考慮
の上総合的に判断します。 の上、総合的に判断します。
(6) 運用管理方針 (6) 運用管理方針
① 賃貸方針 ① 賃貸方針
(イ) 新規テナントとして入居を希望する法人・個人の業 (イ) 新規テナントとして入居を希望する法人・個人の信
種、業容、業績、財務状況等の信用情報について 用情報（属性、業種、業容、業績、財務状況等をい
十分に精査を行った上で賃貸借契約を締結しま います。）について十分に精査を行った上で賃貸借
す。 契約を締結します。
(ロ) （省略） (ロ) （現行通り）
②管理方針 ②管理方針
(イ) 取得した投資対象不動産においては、中長期的 (イ) 取得した投資対象不動産においては、中長期的
視点から継続的な設備投資による資産価値・競争 視点から継続的な設備投資による資産価値及び競
力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増 争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の
加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化 増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定
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等）と費用（外注委託費、水道光熱費等）の適正化 化等）と費用（外注委託費、水道光熱費等）の適正
を図り運用収益の安定的な成長を目指します。 化を図り運用収益の安定的な成長を目指します。
(ロ) （省略） (ロ) （現行通り）
(ハ) 本投資法人は、投資対象不動産の維持又は価値 (ハ) 本投資法人は、投資対象不動産の維持又は価値
向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準 向上に必要と認められる長期修繕積立金並びにこ
備金、配当準備金並びにこれらに類する積立金及 れに類する積立金及び引当金等を積み立てること
び引当金等を積み立てることができます。このうち、 ができます。このうち、修理・修繕・貸付工事に対応
修理・修繕・貸付工事に対応する積立金は、投資対 する積立金は、投資対象不動産毎に定める工事計
象不動産毎に定める工事計画に基づき決定しま 画に基づき決定します。
す。
(ニ) （省略） (ニ) （現行通り）
③要管理物件の管理方針 ③要管理物件の管理方針
a. （省略） a. （現行通り）
b. 毎決算期に開示する NOI に基づいて算出された b. 毎決算期に開示する NOI(注)に基づいて算出さ
年換算利回りが 2.5％を下回った場合。 れた年換算利回りが 2.5％を下回った場合。
c. （省略） c. （現行通り）
(注) （省略） (注) （現行通り）
4. 財務方針 4. 財務方針
(1) （省略） (1) （現行通り）
(2) 借入れ及び投資法人債の発行 (2) 借入れ及び投資法人債の発行
①～⑥ （省略） ①～⑥ （現行通り）
⑦ 本投資法人は、調達資金の全額を以下の使途に充 ⑦ 本投資法人は、調達資金の全額を以下の使途に充
当することを目的とする借入れ又は投資法人債の発 当することを目的とする借入れ又は投資法人債の発
行（以下、総称して「グリーンファイナンス」といいま 行（以下総称して「グリーンファイナンス」といいま
す。）を行えるものとします。 す。）を行えるものとします。
・グリーン適格資産に関する定量的指標（「電力消費量」 ・グリーン適格資産に関する定量的指標（「電力消費量」
「水使用量」「CO2 排出量」）（ただし、本投資法人がエ 「水使用量」「CO2 排出量」）（但し、本投資法人がエネ
ネルギー管理権限を有している範囲に限ります。） ルギー管理権限を有している範囲に限ります。）
(3) （省略） (3) （現行通り）
5. 経理方針 5. 経理方針
(1) （省略） (1) （現行通り）
(2) 金銭の分配の方針 (2) 金銭の分配の方針
① 投資主に分配する金銭の総額の計算方法 ① 投資主に分配する金銭の総額の計算方法
(イ)、(ロ) （省略） (イ) 、(ロ) （現行通り）
（新設） (ハ) 本投資法人は、支払準備金、配当準備積立金及
びこれらに類する積立金等を積み立てることができ
ます。
②～⑤ （省略） ②～⑤ （現行通り）
(3) （省略） (3) （現行通り）
附 則 附 則
1． 制定 2003 年 11 月 20 日 1． 制定 2003 年 11 月 20 日
2． 改定 2004 年 10 月 29 日 2． 改定 2004 年 10 月 29 日
3． 改定 2007 年 3 月 27 日 3． 改定 2007 年 3 月 27 日
4． 改定 2007 年 8 月 30 日 4． 改定 2007 年 8 月 30 日
5． 改定 2007 年 11 月 27 日 5． 改定 2007 年 11 月 27 日
6． 改定 2009 年 8 月 28 日 6． 改定 2009 年 8 月 28 日
7． 改定 2010 年 1 月 18 日 7． 改定 2010 年 1 月 18 日
8． 改定 2010 年 6 月 29 日 8． 改定 2010 年 6 月 29 日
9． 改定 2011 年 8 月 31 日 9． 改定 2011 年 8 月 31 日
10．改定 2012 年 3 月 27 日 10．改定 2012 年 3 月 27 日
11．改定 2013 年 8 月 28 日 11．改定 2013 年 8 月 28 日
（施行 2013 年 8 月 30 日） （施行 2013 年 8 月 30 日）
12．改定 2014 年 3 月 17 日 12．改定 2014 年 3 月 17 日
13．改定 2015 年 8 月 26 日 13．改定 2015 年 8 月 26 日
（施行 2015 年 8 月 28 日） （施行 2015 年 8 月 28 日）
14．改定 2018 年 1 月 16 日 14．改定 2018 年 1 月 16 日
15．改定 2018 年 7 月 31 日 15．改定 2018 年 7 月 31 日
16．改定 2019 年 9 月 18 日
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