第31期
2019年5月期決算
（自 2018年12月1日 至 2019年5月31日）
https://www.united-reit.co.jp/
証券コード：8960 2019年7月
目次
1 決算概要・業績予想 2-3 財務運営 p.23
1-1 第31期決算概要 p.2 ● グリーンファイナンス p.24
● 第31期決算トピックス p.3 ● LTV及び有利子負債コスト p.25
● 第31期決算概要 p.4 ● 有利子負債の状況 p.26
1-2 第11回公募増資/第32期・第33期業績予想 p.5 ● 財務状況 p.27
● 第11回公募増資（2019年6月～7月） p.6 ● 内部留保の拡充と戦略的活用 p.28
● 第32期・第33期の重点施策 p.7 2-4 ESGに関する取り組み p.29
● 第32期・第33期業績予想 p.8 3 参考資料 p.32
2 資産運用戦略 ● 主なイベント・スケジュール p.33
2-1 外部成長 p.9 ● 外部成長の軌跡 P.34
● 多様な手法を駆使した外部成長の取組み p.10 ● ポートフォリオ・サマリー p.35
● 新規取得物件 第31期 p.11 ● ポートフォリオ収益力の推移 p.36
● 新規取得物件 第31期・第32期 p.12 ● 継続保有物件における賃料の動向 p.37
● 新規取得物件 第32期・第33期（予定） p.13 ● 主要財務指標の推移 p.38
● 物件入替え p.14 ● 貸借対照表 p.39
2-2 内部成長 p.15 ● 損益計算書 p.40
● 資産運用状況｜商業施設 p.16 ● 含み損益の推移 p.41
● 資産運用状況｜オフィス p.17 ● 物件別期末評価額 p.42
● 資産運用状況｜ホテル p.18 ● 第31期物件収支・稼働率 p.45
● 資産運用状況｜住宅・その他 p.19 ● ポートフォリオ一覧 p.50
● バリューアップに向けた戦略的投資 p.20 ● 内部留保｜負ののれんと配当準備積立金 p.53
● 収益アップの取組み p.21 ● 内部留保｜圧縮積立金 p.54
● 投資主・投資口の概況 p.55
● 用語の定義集 p.56
1
1 決算概要・業績予想
1-1 第31期決算概要
2
第31期決算トピックス
1口当たり分配金 物件入替えによるポートフォリオの質的改善
新規物件取得及び売却益の配当金への一部充当により、 売却代金による着実な物件取得
上場来最高水準の1口当たり分配金を実現
売却 取得
第30期 第31期（2019年5月末） 碑文谷 太平洋セメント社宅 Luz グランフォンテ 変なホテル東京
（2018年11月末） ショッピングセンター メゾン浮間
武蔵小杉 浜松町
実績 期初予想 ＊
実績 （商業施設） （住居） （商業施設） （住居） （ホテル）
（準共有持分30％）
3,473円 3,550円 3,661円 売却価格
82.5億円
取得価格
31.9億円 121.5億円 27.0億円 44.5億円
＋188円 合計 114.4億円 合計 193.0億円
（＋5.4%）
＋111円 築年数＊ 築年数＊
＊2019年1月18日公表値。 （＋3.1%） 44年 27年 11年 20年 1年
＊2019年5月末時点。
資産価値及び収益性の維持・向上に資する施策 資金調達手段の多様化と内部留保の拡充
⚫オフィス、ホテルを中心とした賃料増額 グリーンファイナンス 合計145億円
⚫計画的大規模修繕工事の集中実施 調達金額 借入期間/発行年限
⚫テナントとの連携による施設の活性化・賃貸借契約の長期化
本邦初 UURグリーントラスト 25億円/20億円 5年/7年
⚫継続的な運用コストの低減 J-REIT グリーンゆうゆう債 100億円 7年
初 個人投資家向けグリーンボンド
ザ・ビー六本木 Luz船橋
内部留保の拡充
将来を展望し、売却益の一部（13億円）を法人税課税なしに内部留保
第31期末内部留保残高 139億円
ESG(環境/社会/ガバナンス)に関する取り組み
⚫本資産運用会社にてISO14001認証取得
⚫環境認証取得カバー率の上昇 55.3%（延床面積ベース、2019年5月末時点）
3
第31期決算概要
（単位：百万円） 当期純利益 主要差異要因（注：符号は利益増減を表します。）
第30期実績 第31期実績 前期対比 第31期予想 予想対比 第30期実績→第31期実績
No 項目 DPU換算
（B-A） 収益 費用
（A） （B） （B－A） （C）（注） （B－C）
賃貸事業利益 ▲494 ＋348 ▲843 ▲162円
1 不動産賃貸事業収益 23,867 24,215 ＋348 24,132 ＋83
第30期取得物件 ＋119 運用日数通期寄与
2 （うち賃料・共益費） (21,134) (21,636) (＋501) (21,537) (＋99) 第31期取得物件 ＋244 新規取得による寄与
3 不動産賃貸事業費用 10,663 11,506 ＋843 11,831 ▲325 第31期売却物件 ▲165 売却による利益消失
修繕費増(既存物件) ▲925 前倒し・集中工事の実施（資産価値維持・向上）
4 （うち修繕費） (892) (1,824) (＋932) (2,077) (▲253)
その他 ＋233 共込賃料+339、水光熱収支▲35
5 （うち減価償却費） (4,050) (4,050) (＋0) (4,055) (▲5) その他▲72（借地更新料、リーシング費 etc.）
不動産等売却益 ＋1,136 ＋372円
6 （うち公租公課） (1,885) (1,892) (＋7) (1,870) (＋22)
碑文谷ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ ＋1,111 売却対象持分差異（19％→30％）
7 賃貸事業利益 13,203 12,708 ▲494 12,301 ＋407 太平洋ｾﾒﾝﾄ社宅(ﾒｿﾞﾝ浮間) ＋25 計画外
8 （NOI（減価償却費控除前利益）） (17,253) (16,759) (▲494) (16,356) (＋403) その他 ▲18 ▲6円
受取配当金 ＋42 優先出資清算配当（天神123ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄTMK）
9 不動産等売却損益 1,864 3,001 ＋1,136 2,950 ＋51
販管費・営業外損益 ▲60 投資法人債発行費▲67、投資口交付費▲11
10 受取配当金 2 44 ＋42 44 ＋0 支払利息減+25 etc.
11 販管費 2,174 2,184 ＋10 2,194 ▲10 第31期予想→第31期実績
DPU換算
12 営業利益 12,894 13,569 ＋674 13,101 ＋468 （B-C） 収益 費用
賃貸事業利益 ＋407 ＋83 ＋325 ＋133円
13 営業外損益 ▲1,105 ▲1,155 ▲50 ▲1,151 ▲4
第30期取得物件 ＋2
14 経常利益 11,789 12,413 ＋624 11,949 ＋464 第31期取得物件 ＋22 ｸﾞﾗﾝﾌｫﾝﾃ（+27：計画外）
15 当期純利益 11,788 12,413 ＋624 11,949 ＋464 第31期売却物件 ▲27 太平洋ｾﾒﾝﾄ社宅（ﾒｿﾞﾝ浮間）（▲29：計画外）
修繕費増(既存物件) ＋255 前倒し・集中工事の実施（資産価値維持・向上）
16 （1口当たり当期純利益（円/口）） (3,858) (4,063) (＋205) (3,911) (＋152) その他 ＋155 共込賃料+102、水光熱収支＋14
その他＋39（原状回復費収入 etc.）
17 一時差異等調整積立金（＋） 76 76 ＋0 76 ＋0
不動産等売却益 ＋51 ＋17円
18 任意積立金積立額（▲） 1,254 1,305 ＋50 1,179 ＋125 碑文谷ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ ＋25 売却経費減
太平洋ｾﾒﾝﾄ社宅(ﾒｿﾞﾝ浮間) ＋25 計画外
19 分配金総額 10,610 11,184 ＋574 10,846 ＋339
その他 ＋6 ＋2円
20 1口当たり分配金（円/口） 3,473 3,661 ＋188 3,550 ＋111 販管費・営業外損益 ＋6 投資法人債発行費＋33、投資口交付費▲11
不動産等除却損▲12 etc.
21 期末発行済投資口の総口数（口） 3,055,087 3,055,087 － 3,055,087 －
取得物件
22 資本的支出（CAPEX） 1,406 2,870 ＋1,463 3,429 ▲559 第30期：シャトレ大手町S棟・N棟('18/7)/ザ・ビー福岡天神('18/9)/武蔵村山物流センター('18/10)
（注）予想数値は2019年1月18日公表値。 第31期：Luz武蔵小杉('18/12)/グランフォンテ('19/4)/変なホテル東京 浜松町('19/5)
売却物件
第31期：碑文谷ショッピングセンター(持分30％)('19/3)/ 太平洋セメント社宅(メゾン浮間)('19/4)
4
1 決算概要・業績予想
1-2 第11回公募増資
第32期・第33期業績予想
5
第11回公募増資（2019年6月～7月）
本増資の概要 主要指標 第30期末
第31期
売却物件＊3
新規取得
新規取得
（予定）物件
（2018年11月末） （予定）物件
（2019年5月末） 取得後＊5
55,000口（公募）
新規発行投資口数 63,250口 8,250口（第三者割当） 物件数 119物件 2物件 6物件 123物件
増資後の 6,486億円＊4
3,118,337口（＋2.1%） 取得（予定）価格合計 6,139億円 81億円 418億円＊4
発行済投資口数
発行価格/発行価額 1口当たり 175,616 円 / 170,240円 鑑定評価額合計 7,259億円 98億円 453億円 7,613億円
93.6億円（公募）
平均NOI利回り＊1 5.6% 5.1% 4.9% 5.5%
発行価額の総額 107.6億円 14.0億円（第三者割当）
平均償却後利回り＊1 4.3% 3.9% 4.2% 4.3%
2019年6月19日 （公募）
払込期日
2019年7月11日 （第三者割当） 平均築年数＊2 23.6年 36.8年 13.4年 23.2年
新規取得（予定）物件 分配金
第31期 ■Luz武蔵小杉■変なホテル東京 浜松町 ◼1口当たり分配金（DPU） 新規取得（予定）物件取得
■グランフォンテ
第32期 ■ホテルヒューイット甲子園 3,250円 3,358円 3,530円 3,473円 3,661円 3,420円 3,470円
■スマイルホテルプレミアム札幌すすきの ◼一時収益*6控除後DPU（円/口）
第33期 ■ザ・スクエアホテル金沢 3,470
3,425 3,401 3,420
3,307
LTV 3,245 3,271
新規取得
第30期末 第31期末 （予定）物件
（2018年11月末） （2019年5月末）
取得後＊5
総資産LTV 39.5% 41.5% 40.2% 第10回 第11回
増資 増資
時価LTV 33.0% 34.5% 33.4%
◼1口当たり一時収益*6（円/口）
＊1 取得（予定）価格又は売却価格ベース。
＊2 2019年5月末時点での各物件の築年数を取得価格で加重平均した数値。 5 51 105 202 260 － －
＊3 碑文谷ショッピングセンター（30%）、太平洋セメント社宅（メゾン浮間）。
＊4 2018年12月17日に取得した「ザ・ビー六本木（増築建物）」については、「新規取得（予 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期予想 第33期予想
定）物件」には含めていませんが、「新規取得（予定）物件取得後」には含めて算出。 （’17/5） （’17/11） （’18/5） （’18/11） （’19/5） （’19/11） （’20/5）
＊5 2019年12月3日時点（予定）。
＊6 売却益のうち分配金充当額及びテナント解約違約金。 6
第32期・第33期の重点施策
外部成長 内部成長
利回り目線を堅持した厳選投資 プロアクティブな物件運用による内部成長の追求
⚫ 多様な手法による、利回り目線を堅持した物件取得 ⚫ オフィス、ホテルを中心とした着実な賃料増額
⚫ 資産規模拡大、収益性向上に資する投資対象の裾野拡大 ⚫ 大規模リニューアル工事による物件価値の向上
⚫ 良好な不動産取引市況を捉えた物件入替えの検討 ⚫ LED化、地下水利用、駐車場運営の見直し等による継続的なコスト低減
⚫ スポンサーグループのパイプライン活用
財務運営 ESG
強固な財務体質の構築
多岐にわたるESG施策の実施とSDGsへの貢献
⚫ 資金調達コストの低減
⚫ SDGs（持続可能な開発目標）に基づくマテリアリティの設定とモニタリング
⚫ LTVコントロール等を通じた強固な財務体質の構築
⚫ 厳格なガバナンス、ダイバーシティ等、社会的要請への対応
⚫ 内部留保の戦略的活用
うち物流施設
ポートフォリオ構成（用途別） 5% 内部留保残高
その他 第31期
住居
8% （2019年5月末時点）
7%
2019年12月3日時点
（予定）
商業施設
30%
139億円
123物件
ホテル 環境認証取得カバー率
24% 第31期 第33期
（2019年5月末時点） （2020年5月末時点）
6,486億円
オフィスビル
目標
55.3% 60.0%
31%
＊取得価格ベース
7
第32期・第33期業績予想
（単位：百万円） 当期純利益 主要差異要因（注：符号は利益増減を表します。）
第31期実績 第32期予想 前期対比 第33期予想 前期比 第31期実績→第32期予想
No 項目 DPU換算
（B-A） 収益 費用
（A） （B）（注） （B－A） （C）（注） （C－B）
賃貸事業利益 ＋1,199 ＋780 ＋418 ＋392円
1 不動産賃貸事業収益 24,215 24,995 ＋780 24,780 ▲215
第31期取得物件 ＋120 運用日数通期寄与 (Luz武蔵小杉固都税費用化含む）
2 （うち賃料・共益費） (21,636) (22,156) (＋520) (22,233) (＋77) 第31期売却物件 ▲124 売却による利益消失
3 不動産賃貸事業費用 11,506 11,088 ▲418 10,760 ▲328 第32期取得物件 ＋380 新規取得による寄与
固都税費用化 ▲123 2018年取得4物件
4 （うち修繕費） (1,824) (973) (▲851) (804) (▲169) 修繕費減 ＋864 前倒し・集中工事終了
5 （うち減価償却費） (4,050) (4,141) (＋91) (4,209) (＋68) その他 ＋82 共込賃料+34、その他＋53（リーシング費 etc.）
不動産等売却益 ▲3,001 前期計上剥落 ▲982円
6 （うち公租公課） (1,892) (1,994) (＋102) (1,996) (＋2)
その他 ▲24 ▲8円
7 賃貸事業利益 12,708 13,907 ＋1,199 14,019 ＋112 受取配当金 ▲44 前期計上剥落
8 （NOI（減価償却費控除前利益）） (16,759) (18,048) (＋1,289) (18,228) (＋180) 販管費 ▲53 物件取得による資産運用報酬増 etc.
営業外損益 ＋73 支払利息減+24、投資口交付費▲25
9 不動産等売却損益 3,001 － ▲3,001 － －
前期計上剥落＋70（投資法人債発行費＋67、
10 受取配当金 44 － ▲44 － － 保険金収入▲17 etc.）
11 販管費 2,184 2,237 ＋53 2,239 ＋2 発行済投資口増加影響 ▲70円
12 営業利益 13,569 11,670 ▲1,899 11,781 ＋111 第32期予想→第33期予想
DPU換算
13 営業外損益 ▲1,155 ▲1,082 ＋73 ▲1,037 ＋45 （C-B） 収益 費用
賃貸事業利益 ＋112 ▲215 ＋328 ＋36円
14 経常利益 12,413 10,588 ▲1,825 10,744 ＋156
第32期取得物件 ＋38 運用日数通期寄与
15 当期純利益 12,413 10,587 ▲1,826 10,743 ＋156 第33期取得物件 ＋125 新規取得による寄与
その他 ▲51 共込賃料等の減 etc.
16 （1口当たり当期純利益（円/口）） (4,063) (3,395) (▲668) (3,445) (＋50)
17 一時差異等調整積立金（＋） 76 77 ＋1 77 － その他 ＋43 ＋14円
販管費・営業外損益 ＋43 前期計上剥落＋70（投資口交付費＋37 etc.）
18 任意積立金積立額（▲） 1,305 － ▲1,305 － －
19 分配金総額 11,184 10,664 ▲520 10,820 ＋156
取得物件
20 1口当たり分配金（円/口） 3,661 3,420 ▲241 3,470 ＋50
第31期：Luz武蔵小杉('18/12)/グランフォンテ('19/4)/変なホテル東京 浜松町('19/5)
第32期：ホテルヒューイット甲子園('19/6)/スマイルホテルプレミアム札幌すすきの('19/6)
21 期末発行済投資口の総口数（口） 3,055,087 3,118,337 ＋63,250 3,118,337 －
第33期：ザ・スクエアホテル金沢('19/12)
22 資本的支出（CAPEX） 2,870 2,904 ＋34 1,925 ▲979 売却物件
第31期：碑文谷ショッピングセンター(持分30％)('19/3)/ 太平洋セメント社宅(メゾン浮間)('19/4)
（注）予想数値は2019年7月12日公表値。
8
2 資産運用戦略
2-1 外部成長
9
多様な手法を駆使した外部成長の取組み
15年超の資産運用で培った知見及びスポンサーグループの機能・ノウハウを活用し、多様な取得手法を駆使することで、
利回り目線を堅持しつつ、本源的価値を有する物件の継続的な取得を図っていきます。
スポンサーグループ力を活用した
開発案件への主体的関与 地方中核都市における複合型物件への投資 開発案件への投資
開発土地情報の入手後、本資 ザ・ビー福岡天神 多様な用途・地域で不動産を SS30 本資産運用会社がソーシング ザ・スクエアホテル金沢
取得時期：2018年9月 運用する本投資法人の強みを 取得時期：2017年3月 した開発土地情報にスポン 取得時期：2019年12月（予定）
産運用会社が主体的に開発
主体とオペレーター（賃借人 活かし、高度な運営ノウハウが サーグループと共同してホテル
候補）をアレンジしました。また、 必要な複合用途物件を取得。 計画を立案。スポンサーグ
開発SPCにマイナー出資し、完 競争優位性を有する当該エリア ループが開発したホテルを安
成後の物件購入にあたっての優 のランドマーク物件において、プロ 定稼働後に本投資法人が取
先交渉権を確保。リスクを限定 アクティブな投資を行い、収益性 得予定。
し、安定稼働を確認後に取得。 の一層の向上を目指します。
現在、スポンサーグループでは スポンサー
本投資法人による既存物件の増築 ブリッジSPCへの出資 サポート
賃貸住宅（学生マンションを
本投資法人が自ら隣地を追加 ザ・ビー六本木 立地に優れる物流施設を保有 武蔵村山物流センター 含む）、ホテル等の開発案件
取得し、その後増築建物を建 （増築部分） 取得時期：2018年10月 を推進中。
するSPCにマイナー出資し、物
取得時期：2018年12月
設。客室数は76室から114室 件売却時の優先交渉権を確保。 上記事例のように、完成後の
に増加。客室数増加に加え、ホ 物件を本投資法人がスポン
テル運営効率の向上により、賃 サーグループから取得する可能
料収入増加を見込んでいます。 性があります（但し、現時点
で本投資法人が取得を確約
した物件はありません）。
10
新規取得物件 第31期
C9 ザ・ビー六本木（増築部分） ホテル A42 Luz武蔵小杉 商業施設 D30 グランフォンテ 住居
所在地 東京都港区 固定賃料 所在地 神奈川県川崎市 所在地 東京都練馬区
構造・規模 (注1) SRC・S B2/9F (35室) + 構造・規模 SRC・S・RC B1/5F 構造・規模 RC 11F
建築時期 2018年12月 GOP歩合 建築時期 2008年5月 建築時期 1998年10月
取得価格 (注1) 988百万円 取得価格 12,151百万円 取得価格 2,700百万円
想定NOI利回り (注2) 5.9% (償却後利回り:4.9%) 想定NOI利回り 3.8% (償却後利回り:3.6%) 想定NOI利回り 5.3% (償却後利回り:4.4%)
稼働率 * 100.0% 稼働率 * 100.0% 稼働率 * 98.9%
取得日 2018年12月17日 取得日 2018年12月28日 取得日 2019年4月1日
スポンサー
サポート
(注1)既存部分と増築部分を合わせた
本物件の取得価格は4,488百万円、
客室数は114室になります。
(注2)各利回りは本物件の巡航状態におけ
る想定利回りを記載しています。
＊時点記載がない稼働率は2019年5月31日時点。以下、新規取得物件において同じ。
11
新規取得物件 第31期・第32期
スポンサー
C17 変なホテル東京 浜松町 ホテル C18 ホテルヒューイット甲子園 ホテル サポート
所在地 東京都港区 所在地 兵庫県西宮市
固定賃料 固定賃料
構造・規模 S14F (118室) 本館:SRC・S B1/14F (412室) +
構造・規模
建築時期 2018年3月 新館:S 8F GOP歩合
取得価格 4,456百万円 本館:1992年8月
建築時期
想定NOI利回り 4.4% (償却後利回り:3.7%) 新館:2018年7月
稼働率 * 100.0% 取得価格 13,520百万円
取得日 2019年5月15日 想定NOI利回り 5.0% (償却後利回り:4.0%)
稼働率 100.0% (2019年6月25日時点)
取得日 2019年6月25日
✓ 観光バス駐車場、大型朝食会場に加え、「西宮」IC至近で、インバウンド団体客を収容できる希少な施設
✓ 阪神間エリア最大級のフルサービス型ホテルとして、宿泊のみならず、食事、カンファレンス、フィットネス、婚礼
等の多様なニーズの取込み
✓ ユニバーサル・スタジオ・ジャパン(USJ)のアソシエイトホテルとして、当該施設利用層の一層の取込みを見込む
✓ 近接する阪神甲子園球場やキッザニア甲子園等の大規模集客施設来場者ニーズの取込み
神戸ハーバーランド 阪神甲子園球場 心斎橋・なんば
北野異人館街・神戸南京町 阪神本線（特急） キッザニア・ららぽーと 阪神本線（特急） 大阪城・あべの
約18分 約13分
神戸三宮 甲子園 大阪梅田
阪神高速道路
約20分
湾岸舞洲
朝食会場
ユニバーサル・
スタジオ・ジャパン
大阪万博会場（夢洲）
約1時間
関西国際
空港
客室
12
新規取得物件 第32期・第33期（予定）
C19 スマイルホテルプレミアム札幌すすきの ホテル C20 ザ・スクエアホテル金沢 ホテル スポンサー
サポート
所在地 北海道札幌市 所在地 石川県金沢市
固定賃料 固定賃料
構造・規模 S 13F (412室) (186室) +
構造・規模 S 13F
建築時期 2017年12月 売上歩合
取得価格 4,233百万円 建築時期 2018年9月
想定NOI利回り 6.0% (償却後利回り:5.0%) 取得予定価格 4,802百万円
稼働率 100.0% (2019年6月28日時点) 想定NOI利回り 5.7% (償却後利回り:4.7%)
取得日 2019年6月28日
稼働率 100.0% (2019年12月3日時点)
スポンサー 取得予定日 2019年12月3日
サポート
エントランス カフェレストラン
✓ 金沢のメインストリートである百万石通り沿いに立地し、兼六園、近江町市場等の観光スポットに近接
✓ ツイン129室、ダブル57室の計186室。平均客室面積約23㎡を有し、観光客が利用しやすいダブル・オ
キュパンシー(2人部屋を2人で利用)に対応
✓ 最上階の露天風呂・サウナ付大浴場等により、高い競争力を具備
百万石祭り ひがし茶屋街
長町武家屋敷跡界隈 兼六園
13
物件入替え
売却物件
（第31期） 投資 鑑定
取得価格 帳簿価額 売却価格 売却益 売却日 売却理由
地域 評価額
商業施設 • 現況容積率が基準容積率を大きく上回る既存不適格建築物。
延床面積の減少等建替えに制限。
碑文谷
東京 4,590 5,165 6,780 8,250 2,975 2019年 • 本投資法人が敷地内で確保できている駐車スペース53台に対して、大
ショッピングセンター 規模小売店舗立地法上求められている台数は約600台程度。
23区 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 3月1日
（準共有持分30%） • 駐車場に係る遵法性はテナントが賃借している隔地駐車場の土地に
大きく依拠しており、中長期的な安定運用に懸念。
住居 • 定期建物賃貸借契約（契約満了：2019年10月）による
一括賃貸。
太平洋セメント社宅 東京 3,530 3,072 3,110 3,190 25 2019年 •
テナントである太平洋セメント株式会社の再契約の意向は不明。
（メゾン浮間） 23区 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 4月1日 • 代替テナント誘致、一般賃貸マンションへの仕様変更等、多面的に
検討した結果、売却が中長期的利益に適うと判断。
物件入替え実績
取得（予定）物件 売却物件
（第26期以降）
19物件｜1,226億円 14物件｜495億円
第26期 第26期 新規取得
第25期末 ■くるる■川越物流センター■あすと長町デンタルクリニック ■横浜相生町ビル■ホテルルートイン名古屋今池駅前 （予定）物件
（2016年5月期）
第27期 第27期 取得後
■SS30■LOOP-X・M■ケーズデンキ名古屋北店 ■パシフィックマークス新浦安
■グランルージュ谷町六丁目■新習志野物流センターII 第28期
資産規模 5,754億円 第28期 ■SK名古屋ビルディング■芦屋川西ショッピングマート 6,486億円＊1
■吉川物流センター ■名古屋錦シティビル
第29期 ■太平洋セメント社宅（習志野社宅）
修正償却後利回り 4.18% ■リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCity ■太平洋セメント東久留米寮新館■UURコート千葉蘇我 4.26%
第30期 物件入替え ■南山コート1号館■南山コート2号館
含み益
803億円
■シャトレ大手町S棟・N棟■ザ・ビー福岡天神
■武蔵村山物流センター
第29期 1,290億円
■碑文谷ショッピングセンター（51%）■イオンモール宇城
（実現益） 第31期 第30期 （89億円）
■Luz武蔵小杉■変なホテル東京 浜松町 ■碑文谷ショッピングセンター（19%）
平均築年数 24.8年＊2 ■グランフォンテ 第31期 23.2年＊2
第32期 ■碑文谷ショッピングセンター（30%）
＊1 2018年12月17日に取得した「ザ・ビー六本木（増築建 ■ホテルヒューイット甲子園 ■太平洋セメント社宅（メゾン浮間）
物）」については、「取得（予定）物件」には含めていません ■スマイルホテルプレミアム札幌すすきの
が、「新規取得（予定）物件取得後」には含めて算出。
第33期（予定）
＊2 2019年5月末時点での各物件の築年数を取得価格で加
■ザ・スクエアホテル金沢
重平均した数値。
14
2 資産運用戦略
2-2 内部成長
15
資産運用状況｜商業施設
ポートフォリオ構成 テナント業種構成 （賃料ベース）
都市中心部型、市街地・駅近型物件主体のポートフォリオ構成。 多様な顧客ニーズに合わせて業種バランスを確保。
77% 碑文谷ショッピングセンター及び
イオンモール宇城売却前 66% エンターテイメント
サービス その他
4%
3%
7%
都市中心部型 3%
国内主要都市の駅に隣接するエリアに所在 教育・フィットネス 家電
16% 33% ■都市中心部（首都圏）
第31期 5% 20%
■都市中心部（地方）
2019年5月末時点
ヘルス・ビューティー
35物件 市街地・駅近型
住宅地の駅近辺に所在 6%
8% 1,926億円 ■市街地・駅近（首都圏）
(取得価格ベース) ファッション
■市街地・駅近（地方） レストラン・カフェ
7% 住生活用品 19%
12% ロードサイド型
14%
郊外の主要幹線道路沿いに所在
24%
■ロードサイド（首都圏） 食料品
■ロードサイド（地方） 19%
賃貸借契約の残存期間 テナント退去率＊1・ダウンタイム＊2
（賃料ベース）
平均 6.9年＊ 平均継続入居期間 11.8年＊
一棟貸し及びアンカーテナントは長期契約。他は状況に応じて入替え。 テナントとの連携構築を徹底し、退去の抑制、ダウンタイム短縮を実施。
百万円/月
140
都市中心部（首都圏） 都市中心部（地方） 住宅地・駅近（首都圏）
2016年 2017年 2018年 2016~2018年
住宅地・駅近（地方） ロードサイド（首都圏） ロードサイド（地方）
テナント退去率＊1 平均
120
100
1.0
ダウンタイム＊2
% 1.2 % 2.6 % 1.6 %
80 4.7か月 4.7か月 1.0か月 3.7か月
＜参考＞本投資法人の他のアセットタイプの状況
60
2016年 2017年 2018年
40
オフィス 3.9% 2.7% 4.6%
20
住居＊3 19.8% 19.1% 18.0%
0
2019年 2021年 2023年 2025年 2027年 2029年 2031年 2033年 2035年 2037年 2039年 ＊1 年間退去面積÷年平均賃貸可能面積（商業施設。ただし、碑文谷ショッピングセンター、イオンモール宇城売却後）
＊2 テナント入替え区画のダウンタイムを面積で加重平均した数値。
＊第31期（2019年5月末）時点。法定更新中のテナントは除く。 ＊3 対象は保証型を除くパススルー物件。
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資産運用状況｜オフィス
賃料改定状況
契約更改による影響 テナント入替えによる影響
千円/月 増額 減額 千円/月 増額 減額
8,000 8,000
6,000 6,000
4,000 4,000
2,000 2,000
0 0
(2,000) (2,000)
(4,000) (4,000)
(6,000) (6,000)
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
（'16/11） （'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5） （'16/11） （'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5）
増額改定状況（地域別） 入退去状況
㎡
賃料増額件数 10,000
都心6区 東京23区 首都圏 地方
57件
5,000
47件
0
56%
34%
(5,000)
28件 27件 25件 21% (10,000)
25% 19%
12%
14件 48% 2% (15,000)
43% 41%
14% 入居面積（増床含む）
21% 12% 45%
4% 30% (20,000) 退去面積（減床含む）
29% 41% 64% 40%
入退去面積（増床・減床含む）
(25,000)
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（'16/11） （'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5） ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('20/5)
＊第33期は日立ハイテクビルディングにおける退去を見込む。 予想 予想
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資産運用状況｜ホテル
客室数ベースでフルサービス型が過半 収益性向上のための取組み
⚫新規供給計画の多くは小規模な土地でも建設可能な宿泊特化型。
⚫フルサービス型は適地が限られ、大型新規供給が少ない。 追加投資による客室数の増加
ロワジールホテル＆スパタワー那覇 ザ・ビー六本木
本投資法人のホテルタイプ構成 ＜参考＞ホテルタイプ別新規供給計画＊
（客室数ベース） （棟数ベース） 602室 640室 76室 114室
未定・不明
フルサービス型
8% 顧客ニーズの変化を捉えたリノベーション工事
5%
宿泊特 ホテルJALシティ那覇
フルサービ 化型 客層の変化を捉え、ADRの高いカップル/ファミリー/グループ宿泊客の
ス型 44% 増加を図るべく、大規模リノベーション工事を実施。ADRは増加。
56% 宿泊特化型
87% オペレーターとの協働
ザ・ビー福岡天神/ザ・スクエアホテル金沢
＊主要9都市（東京、大阪、名古屋、札幌、仙台、京都、広島、福 企画・開発段階からオペレーター＊と協働。完成後に有利な条件で取得。
岡、那覇）。開業時期2019~2021年 ＊順にイシン・ホテルズ・グループ/ソラーレ ホテル アンド リゾーツ
出典：CBRE、2019年2月
安定した賃料収入 主要指標
⚫第31期の変動賃料割合は18.3%。本投資法人の共込賃料全体の3.6%相当。 2014年→2018年
⚫バリューアップ工事等を通じて変動賃料部分で増収を追求。 ADR
＋24.0
ホテルポートフォリオの変動賃料割合 ＜参考＞他のホテルリートにおける変動賃料割合
百万円
固定賃料 変動賃料 17.0% 固定賃料 変動賃料 %
5,000 17.5%
18.3% 18.3%
16.0%
4,000 16.8% 35.1%
21.5% 22.0% 19.5% 50.0%
41.6% 40.1% RevPAR
3,000
2,000
＋21.7 %
＊月次稼働率、ADRと年末時点の室数から算出した
1,000 概算値。
＜対象物件＞
第26期以降の保有物件のうち、変動賃料を採用して
0 いるホテル：新宿ワシントンホテル本館、UUR四谷三
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 本投資法人 他リートa 他リートb 他リートc 他リートd 丁目ビル（ホテルウイングインターナショナルプレミアム東
（'16/11） （'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11） （'20/5） 京四谷）、ロワジールホテル＆スパタワー那覇、ロイヤ
予想 予想 ルパインズホテル浦和
＊「新大阪セントラルタワー」「SS30」のホテル部分の賃料は除く。 出典：各リートの直近決算期時点の決算説明資料
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資産運用状況｜住宅・その他
個々の物件に適した運営の継続により、収益性を維持・向上
住宅 その他
住戸タイプ構成 （戸数ベース） 賃料体系構成 （戸数ベース） 賃料アップ（物流）
✓ 契約期限が到来するテナントの状況とマーケット動向を比較分析。
固定型
シングル ✓ 直近1年間において3テナントと契約条件を交渉し、増額改定を実現。
20%
タイプ
37%
パススルー型
保証型
ファミリー
タイプ
62%
18% 増賃率
（平均）
＋3.4%/年
63%
賃料＋評価額アップ
電気使用量の削減 第1・第2MT有明センタービル
✓ 住宅11物件で共用部照明のLED化を実施。 ✓ テナント入替え時に、非物流テナントを誘致。
電気料金 ✓ 賃料の増額、鑑定評価額の上昇を実現。
投資額
✓ 内部増床が決まり、NOI向上により鑑定評価額が大幅上昇。
対象物件
65百万円 ▲11百万円/年 （見込み）
●UURコート札幌北三条●グランルージュ栄●グランルージュ栄II●MA仙台ビル 取得時 第30期 第31期
●UURコート名古屋名駅●パークサイト泉●UURコート錦糸町●UURコート札幌南三条プレミアタワー 2014年10月1日 （2018年11月末） （2019年5月末）
●グランルージュ中之島南●グランルージュ谷町六丁目●シャトレ大手町Ｓ棟・Ｎ棟
鑑定NOI
稼働率アップ
グランルージュ栄 4.1億円 5.8億円 6.8億円
✓ PM会社の見直しを通じてリーシングを強化。
✓ 上記と合わせて、無料Wi-Fiの設置等により稼働率が巡航レベルに回復。
鑑定評価額
稼働率
第29期
（2018年5月末）
第31期
（2019年5月末）
81.6億円 112億円 140億円
77.6% 93.4%
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バリューアップに向けた戦略的投資
商業施設のリニューアル工事 住宅のバリューアップ工事
Luz船橋
• 都心の住宅エリアとしての高い立地ポテンシャルを活かし、変化する居住者ニーズに即した設備・内装に一
・テナントと連携し、外観及び内部を全面リニューアル。
新（浴室・洗面所・キッチン等の水回り設備のアップグレード、ダウンライトの設置、フロ-リング化等）。
・長期安定運用が可能な条件にて合意締結。
• 工事完了済み住戸は賃料アップで成約。テナント入替え時に工事実施を計画。
Before After
LOOP-M 成約済み住戸1戸あたり平均＊
（総戸数107戸｜工事済み5戸） （例）投資額 394万円
賃料 ＋52万円/年 ＋29%
Before After
隣地追加取得によるホテルの増築工事
ザ・ビー六本木
パシフィックマークス月島 成約済み住戸1戸あたり平均＊
（総戸数46戸｜工事済み8戸） （例）投資額 230万円
賃料 ＋44万円/年 ＋28%
既存棟 Before After
追加取得
土地・建物
附属建物
• 客室数は76室から114室に増加。
• ロビーを視認性の高い道路沿いに移設。
• 増室分はツイン・ダブル主体。
• 複数名利用が多く、ADRも高い観光客ニーズ
に対応。
増築後
想定NOI利回り 取得時 4.9% （巡航時） 5.9% ＊2019年5月末時点。
20
収益アップの取組み
長年の資産運用ノウハウを活かし、物件毎に収入増・経費削減ポテンシャルを見極め
運用手法に工夫を凝らし、収益の積み上げを実践
隔地駐車場の見直し 駐車場運営の見直し
✓利用状況に鑑み、大店立地法の附置義務駐車場台数減を申請。 ✓主要ターミナル駅のロータリーに面した立地に着目。
✓隔地駐車場の解約により、借地料を削減。 ✓駐車場の収入増を企図し、入札により運営委託先を変更。
Luz湘南辻堂 Luz武蔵小杉
経費削減 収入増
警備体制の見直し 駐輪場運営の見直し 袖看板設置による収益化
✓防犯センサー設置により、夜間巡回警備を合理 ✓稼働状況に鑑み、駐輪場の収入増を企図。 ✓新規テナントと協議し、袖看板設置。
化し、警備費を削減。 ✓入札を通じて運営委託先を変更。 ✓看板使用料を新たに徴収。
SS30 天神ルーチェ 天神ロフトビル
経費削減 収入増 収入増
21
MEMO
22
2 資産運用戦略
2-3 財務運営
23
グリーンファイナンス
調達手法 ポイント 実施時期 調達金額 借入期間/発行年限 利率 Libor対比＊
25億円 5年 0.290% +0.27%
前期（第30期）に引き続き、金銭信
本邦初 グリーントラストローン （固定金利）
託のスキームを用いたグリーントラストの 2019年3月
（UURグリーントラスト） 実施
20億円 7年 0.390% +0.33%
（固定金利）
J-REIT
初 リテール・グリーンボンド 個人投資家を対象としたグリーンボンド
2019年5月 100億円 7年 0.448% +0.36%
（グリーンゆうゆう債） の発行 （固定金利）
＊調達時におけるLibor swap offered rateをベースとした概算値。
グリーン適格資産 45物件 約2,718億円（第31期末時点）
主なグリーン適格資産
モラージュ柏 アリーナタワー ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺 四谷213ビル
DBJ ★★★★
CASBEE-不動産 ★★★★★ DBJ ★★★ BELS ★★★★★
BELS ★★
グリーンファイナンス限度額 約 1,129億円 （残枠：約884億円）
（第31期末時点）
グリーン適格資産簿価総額 総資産LTV
約2,718億円 41.5%
資産運用ガイドラインにおける定義
グリーンファイナンス : グリーン適格資産の取得資金、グリーン適格資産の取得に要した借入金の借換資金又は投資法人債の償還資金等の使途に充当することを目的とする借入れ又は投資法人債の発行
グリーン適格資産 : DBJ Green Building 認証（3つ星以上）、CASBEE不動産評価認証（Aランク以上）及びBELS評価（2つ星以上）のいずれかを取得済み又は取得見込みである新規及び既存の運用資産
24
LTV及び有利子負債コスト
■LTV（期末時点）の推移
55.0%
49.6% 総資産LTV 時価LTV
48.9% 48.8% 48.8%
48.1% 47.9%
50.0% 46.5%
44.5% 44.2%
45.0% 48.4% 42.8% 42.2%
47.5% 48.5% 47.1% 41.5%
46.4% 40.9%
44.7% 39.4% 39.5%
40.0%
40.7% 41.3%
39.7% 34.5%
35.0% 37.2% 36.7%
35.1%
33.3% 33.0%
30.0%
第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
('12/5) ('12/11) ('13/5) ('13/11) ('14/5) ('14/11) ('15/5) ('15/11) ('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('20/5)
予想 予想
■平均有利子負債コスト及び有利子負債加重平均金利の推移（注1～3）
2.30%
1.99%
1.91% 平均有利子負債コスト 有利子負債加重平均金利
1.80%
1.46%
1.22%
1.30%
1.37% 1.02% 0.97% 1.02%
0.93% 0.90% 0.92% （注3）
1.21% 0.86% 0.82% 0.84% 0.83% 0.78%
0.80% 1.01%
0.86%
0.77% 0.78% 0.76% 0.71% 0.67% 0.67% 0.64% 0.63% 0.61% 0.59% 0.56%
0.30%
第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
('12/5) ('12/11) ('13/5) ('13/11) ('14/5) ('14/11) ('15/5) ('15/11) ('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5)
（注1） 平均有利子負債コスト は「（支払利息+融資関連費用+投資法人債利息+投資法人債発行費等）÷各期末有利子負債残高×365÷運用日数」により算出しています。
（注2） 加重平均金利とは各期末時点の有利子負債全額の融資関連費用等を含まない表面金利（利率）の加重平均値です。
（注3） 第31期の平均有利子負債コストの数値は当該期に発行した投資法人債に係る発行費用全額を含んでいます。第17期～第20期、第22期、第23期及び第29期も同様です。
25
有利子負債の状況
■有利子負債コストの低減
第31期 資金調達の状況
第31期返済(注1) 第31期調達(注2)
（注1） ｢第31期返済」とは、第31期中に返済した有利子負債をいい
ます。
有利子負債（億円）(注3) 71 326 （注2） ｢第31期調達」とは、2019年7月12日時点の有利子負債のうち、
第31期に調達が完了した有利子負債をいいます。
表面金利 (注3,4) 0.60% 0.39% （注3） 有利子負債は合算値を、金利及び借入（償還）期間については
加重平均値を記載しています。
実質金利 (注3,5) 0.79% 0.50% （注4） 融資関連費用及び投資法人債発行費用等を除いた利率です。
（注5） 表面金利に融資手数料及び投資法人債発行に係る手数料等を
借入（償還）期間 (注3) 5.6年 7.4年 加味した利率です。
■有利子負債の返済・償還期限の分散状況（2019年7月12日時点） （注）
（百万円）
30,000 2019年新規借入・発行：実質金利 0.47%
0.42% 0.54%
0.92%
0.97%
25,000 0.88% グリーンファイナンス 投資法人債 借入金
20,000 0.63%
0.76%
0.80%
15,000 0.58%
0.65%
0.87%
0.99%
0.45% 0.69%
10,000 0.83% 0.57%
0.64%
5,000 0.67%
0.59% 0.67%
0
第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期
('19/11) ('20/5) ('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5) ('22/11) ('23/5) ('23/11) ('24/5) ('24/11) ('25/5) ('25/11) ('26/5) ('26/11) ('27/5) ('27/11) ('28/5) ('28/11) ('29/5)
（注） 上記グラフ中の数字は、各期に返済（償還）期限を迎える各期毎の全有利子負債の実質金利（融資手数料及び投資法人債発行に係る手数料等を含んだ利率）の加重平均値です。
26
財務状況
■財務指標の推移 ■格付の状況
第30期末 第31期末 直近
(2018年11月30日) (2019年5月31日) (2019年7月12日) 信用格付業者 長期発行体格付
有利子負債総額 2,573億円 2,828億円 2,731億円
借入金 2,303億円 2,413億円 2,316億円 株式会社日本格付研究所（JCR） AA
（見通し：安定的）
投資法人債 170億円 170億円 170億円
A3
グリーンファイナンス 100億円 245億円 245億円
担保・保証 全て無担保・無保証
ムーディーズ・ジャパン株式会社
（見通し：安定的）
加重平均残存期間 4.1年 4.1年 4.1年
加重平均金利 0.59% 0.56% 0.56%
■借入先一覧（2019年7月12日時点）
長期有利子負債比率 100% （契約ベース）
固定金利比率 88.9% 89.2% 88.8%
三井住友信託銀行 20.7%
コミットメントライン 360億円（借入実績なし） その他 28.8%
借入金合計
■内部留保額の状況（注） 231,684百万円
（単位：百万円） 農林中央金庫 4.5% 計32行 三菱UFJ銀行 18.1%
第30期
第31期('19/5)
('18/11) 三井住友銀行 13.6%
みずほ銀行 14.2%
期末時点 積立額 取崩額 期末時点
金融機関 比率 金融機関 比率 金融機関 比率
三井住友信託銀行 20.7% 埼玉りそな銀行 1.3% 広島銀行 0.6%
一時差異等調整積立金 7,386 +63 ▲76 7,373 三菱UFJ銀行 18.1% 信金中央金庫 1.3% 群馬銀行 0.6%
みずほ銀行 14.2% 七十七銀行 0.9% 損害保険ジャパン日本興亜 0.4%
配当準備積立金 3,132 +72 － 3,204 三井住友銀行 13.6% 日本生命保険 0.9% 山口銀行 0.4%
農林中央金庫 4.5% 足利銀行 0.9% 伊予銀行 0.4%
日本政策投資銀行 3.7% 西日本シティ銀行 0.9% 太陽生命保険 0.4%
圧縮積立金 2,228 +1,170 － 3,398
新生銀行 2.6% 野村信託銀行 0.9% 京都銀行 0.4%
りそな銀行 2.3% 東京海上日動火災保険 0.9% 横浜銀行 0.2%
内部留保額合計 12,747 +1,305 ▲76 13,976 みずほ信託銀行 2.1% 第四銀行 0.9% きらぼし銀行 0.2%
あおぞら銀行 2.1% 明治安田生命保険 0.9% 香川銀行 0.2%
（注）各期の「期末時点」の金額は、当該期における「金銭の分配に係る計算書」に基づき、一時差異等調整
福岡銀行 1.7% 全国信用協同組合連合会 0.9%
積立金、配当準備積立金及び圧縮積立金の繰入又は取崩がなされた後の金額を記載しています。
27
内部留保の拡充と戦略的活用
内部留保の活用を通じ、分配金水準に留意しつつ、中長期的な投資主価値の向上を目指します
内部留保の活用を通じ、分配金水準に留意しつつ、中長期的な投資主利益の極大化を目指します。
■内部留保の活用方針
1.機動的な資本調達を通じた外部成長の促進
新投資口の発行等による一時的な分配金の希薄化を緩和しつつ、経済情勢や市況に応じた機動的な資本調達と、外部成長の促進を図ります。
2.中長期的観点に立ったポートフォリオ運営
物件売却による損失発生時や大口テナント退去等による一時的な賃料減少発生時等においても、内部留保の活用により分配金への悪影響を
緩和しつつ、中長期的に見て最適と考えられるポートフォリオの構築、物件運営を目指します。
3.税会不一致への対応
減損損失等税会不一致を招来する懸念がある場合、内部留保を分配金に加算して、多額の法人税が課される事態を回避し、分配金減少リスク
の軽減を図ります。
■これまでの内部留保の活用事例
引当金の計上（心斎橋OPA本館） 大規模リニューアル工事（碑文谷ショッピングセンター）
■内部留保の分配金充当を視野に大規模
■賃料減額訴訟に関連して訴訟損失引当金を
リニューアルを実施
計上
■分配金水準を安定させつつ、賃料大幅アップと
■内部留保を取り崩して分配金に加算し、収益
物件競争力強化を実現
減少と税会不一致の影響を軽減
■内部留保の活用は、結果的に新規物件取得
■期初予想を上回る1口当たり分配金を実現
や物件売却等により見送り
28
2 資産運用戦略
2-4 ESGに関する取り組み
29
ESGに関する取り組み
重要課題（マテリアリティ）への対応 環境への貢献
本投資法人では、ESGに関するさまざまな課題の中で、SDGs（持続可能な開 環境認証取得カバー率
発目標）の考え方に基づき、不動産投資信託として検討すべき課題を抽出し、そ 第29期 第31期
の中でも特に取り組みを強化すべき課題を「重要課題（マテリアリティ）」として特 2018年5月末 2019年5月末
49物件（55.3%）
定しています。それぞれの「重要課題」に対して設定した行動計画・目標の成果を
モニタリングし、次年度の行動計画や目標を適宜見直しています。 23物件（27.7%）
＊本投資法人保有物件における上記の各環境認証を取得した物件の延床面積ベースでの割合。
2019年度に取り組む「重要課題」と関連するSDGs
各環境認証取得物件数
重要課題 行動計画・目標
DBJ
環境パフォーマンスの認証・評価取得 12 CASBEE-不動産 24 BELS評価認証 14
・GRESB「Green Star」他、環境に関する外部認証の取得。 Green Building 認証
・DBJ Green Building、CASBEE、BELS等、個別物件に係る外
部認証の追加取得と環境認証取得カバー率の向上。 ★★★★ 1 ★★★★★ 3 ★★★★★ 1
テナントとの環境配慮における協働 ★★★ 7 ★★★★ 21 ★★★ 6
E オフィス物件に加え、商業物件における新規契約へのグリーンリース条
項追加。環境への配慮についてのテナントに対する理解・協力の働き
環 掛け。 ★★ 3 ★★ 7
境
エネルギー消費/管理、
電力会社と直接受電契約をしている物件＊についての電気使用量の ★ 1
再生可能エネルギーの活用
把握。エネルギー使用の適正化、合理化。
＊2019年5月末時点。「アリーナタワー」はDBJ Green Building認証とBELS評価認証の両方を取得。
＊対象物件：
敷地のみの物件、一棟借りテナントが電力会社と直接契約している物件を除く全物件
ステークホルダー・エンゲージメント
環境認証の再取得
プロパティ・マネジメント（PM）会社選定基準へのESG評価項目 本投資法人では、 エネルギー専門家による省エネ診断を行い、照明のLED化、高効率空調機への切替
S （環境負荷の削減、テナント満足度の向上等）の追加。
え等、環境に配慮した省エネルギー設備の導入を物件の特性に合わせて継続的に行っています。環境認
社 証の有効期限を迎えた物件については、適宜認証を再取得しており、CASBEE-不動産の認証済物件に
健康、安全と福祉
会 「TOKYO働き方改革宣言企業」として、本資産運用会社の全従業 ついて、6物件の認証を再取得。そのうち以下の3物件については、省エネルギー設備導入等の効果もあり、
員のワーク・ライフ・バランス向上に資する施策の導入・推進。 4つ星 （Aランク）から5つ星 （Sクラス）に評価が上昇しました。
情報の管理と活用 パシフィックマークス パシフィックマークス
本資産運用会社における資産運用システムの見直しにより業務の効 パシフィックマークス江坂
新宿パークサイド 横浜イースト
率化と精緻化を図り、投資主利益の最大化のために資産情報をより
効果的に活用する。
G
ガ 役員報酬、従業員の報酬
バ ・本資産運用会社の従業員向け賞与制度
（本投資法人の１口当たり当期純利益に連動）のレビュー。
ナ
・投資口累積投資制度（るいとう）の導入。
ン
ス 経営のダイバーシティ
事例研究及び実施に向けた課題整理。
30
ESGに関する取り組み
社会への貢献 イニシアティブへの参加/外部認証・評価の取得
ESGの分野において、本投資法人と丸紅グループはプロアクティブに幅広い活動を行っています 本投資法人及び本資産運用会社ではESGに関するイニシアティブに参加する他、各種外部認定機関から
⚫本投資法人並びに本資産運用会社はJ-REIT業界を牽引するESG施策を続けていますが、本資産運 高い認証及び評価を取得しています。
用会社のスポンサーである丸紅株式会社（以下、丸紅）は、2018年に国内発電事業者として初とな
J-REIT 「ISO14001」認証取得 責任投資原則（PRI）への署名
る「石炭火力のネット容量を2030年までに半減する」方針を打ち出した他、主要ESGインデックス＊に 初
採用される等、その取り組みが外部にも高く評価されています。
⚫一般社団法人不動産証券化協会副会長を務める丸紅の朝田常勤顧問が会報誌の「巻頭言」にESG
関連の提言を寄稿する他、本資産運用会社は上場REIT運用会社として大手業界誌のESGインタ
ビューを受けました。
⚫本資産運用会社の社員が大手出版社主催のシンポジウムにパネリストとしてホテル分野の専門家と共
に登壇。ホテルの「進化と変化」をテーマに活発なディスカッションが行われました。 GRESB評価への参加 MUFG J-REIT向けESG評価への参加
4年連続「Green Star」評価取得 「S」ランク取得
＊「Dow Jones Sustainable Indices」、「FTSE Good Global Index Series」、「FTSE Blossom Japan
Index」、「MSCI日本株女性活躍指数」
「ショートターミズムに陥らずに100年後も社会に必要とされるような
『Sustainable Enterprise』を目指していただきたい」
朝田照男
一般社団法人不動産証券化協会 副会長
丸紅株式会社 常任顧問
能力開発・プロフェッショナルの育成
収益不動産の投資・運用は高度な知識と経験を必要とするため、職種別研修プログラム等の受講を推奨
不動産証券化ジャーナル Vol.49 2019年5-6月号
しています。
2016年 2017年 2018年
従業員一人あたりの平均研修受講時間（4-3月） 7.8時間 11.7時間 13.3時間
職業上の研修を受けた従業員の割合（1-12月） 88.8% 100% 100%
サステナビリティ研修を受けた従業員の割合（1-12月） 32.5% 40.8% 100%
ESGファクトシートの発行
本投資法人及び本資産運用会社のESGに関する主な取り組みをまとめています。
週刊ホテルレストラン 2019.1.25
「グローバル化した時代の中で、デザインの価値を求める
月刊プロパティマネジメント No.227 2019年6月 人々が世界中から訪れてくるようになれば、日本でも今
「テナント企業のESGへの関心・取組み度合は強弱が分 後デザインホテルが増えていくとものと期待している」
かれるため、積極的な働きかけを行う一方、経済性を犠 内藤武士
牲にしない範囲でバランスの取れた対応を進めていく」 本資産運用会社 資産運用第2部長
山村順 オータパブリケーションズ主催「必ず成功するホテルレノベーション
本資産運用会社 経営企画部長 PART11」刊行記念シンポジウムにてパネリストとして登壇
31
3 参考資料
32
主なイベント・スケジュール
期 月 国内イベント 物件関連イベント 財務関連イベント
「ザ・ビー六本木(増築建物)」 「Luz武蔵小杉」
2018年12月 取得 取得
借入金(120億円)
2019年 1月
2月
借入金(61億円)
「碑文谷ショッピングセンター」 借入金(71億円)
第31期 3月 改修完了、フルオープン
売却完了 自己資金 返済
4月 「太平洋セメント社宅 「グランフォンテ」
自己資金
4月27日-5月6日 (メゾン浮間)」売却 取得
GW10連休
「変なホテル東京 浜松町」
5月 グリーントラスト(45億円)
取得 自己資金
6月8日-6月9日 第11回増資・発行決議
G20財務相・中銀総裁会議
（福岡）
「ホテルヒューイット甲子園」 払込(一般募集)(94億円) リテール・グリーンボンド
取得 (100億円)
自己資金
6月
「スマイルホテルプレミアム
札幌すすきの」取得
6月28日-6月29日 「リーガロイヤルホテル小倉」 借入金(97億円)
G20大阪サミット リニューアル工事（第1期） 返済
第32期
7月 払込(三者割)(14億円)
8月8日
リニューアル記念レセプション
8月 開催
借入金(84億円)
9月 リファイナンス（予定）
返済予定
9月20日-11月2日
ラグビーワールドカップ
10月 （日本各地）
11月
「リーガロイヤルホテル小倉」 「ザ・スクエアホテル金沢」
12月 リニューアル工事（第2期） 取得
第33期
以降 2020年8月-9月
2020年以降 東京オリンピック・パラリンピック
（注）第32期以降については、2019年7月12日時点において確定・決定・発生済、または想定される事項を記載しています。
33
外部成長の軌跡
2019年7月12日時点
(億円)
資産規模(注)及び物件数の推移 商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他 物件数 120 122
7,000
6,438
120
6,260
6,000
100
86
5,000
80
4,000
3,872
50
60
3,000
2,199
40
2,000
14 20
1,000
646
0 0
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期
(‘04/5) (‘05/5) (‘06/5) (‘07/5) (‘08/5) (‘09/5) 2010年12月 (‘12/5) (‘13/5) (‘14/5) (‘15/5) (‘16/5) (‘17/5) (‘18/5) (‘19/5)
本合併
本投資口分割 7/12
2,000
(億円) 200 0
期別の物件取得・売却実績(注) 商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他 売却
1,600 160 0
600 120 0
7/12
400 800
200 400
200
▲取得 0 200 0
0
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 160 0
(’04/5) (’05/5) (’06/5) (’07/5) (’08/5) (’09/5) (’10/5) (’11/5) (’12/5) (’13/5) (’14/5) (’15/5) (’16/5) (’17/5) (’18/5) (’19/5)
120 0
▼売却 0
0 800
400
0
200
-200 -400
(注)価格はいずれも取得価格ベース。
34
ポートフォリオ・サマリー
2019年7月12日時点
（取得価格ベース）
用途別 地域別 物件別
4.3%
うち物流施設 4.8% 3.7%
3.5%
その他
その他 東京都心6区 3.3%
住居 7.8%
商業施設 18.4% 21.0% 3.1%
7.0%
名古屋圏
29.9%
3.3%
122物件 首都圏合計 東京23区 上位5物件合計
ホテル
6,438億円 60.7% 6.8% 18.0%
23.9% 大阪圏
17.7%
その他
オフィスビル 首都圏地域
82.0%
31.3% 32.8%
ヨドバシカメラマル