8960 Ｒ－ユナイテド 2019-07-12 15:00:00
2019年5月期 決算短信（REIT） [pdf]
2019年5月期 決算短信（REIT）
2019年7月12日
不動産投資信託証券発行者名 ユナイテッド・アーバン投資法人 上場取引所 ： 東証
コ ー ド 番 号 8960 URL：https://www.united-reit.co.jp/
代 表 者 執行役員 吉田 郁夫
資 産 運 用 会 社 名 ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 代表取締役社長 臥雲 敬昌
問 合 せ 先 責 任 者 ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐々木 威英 TEL 03-5402-3680
有価証券報告書提出予定日 ： 2019年8月29日 分配金支払開始予定日 ： 2019年8月14日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有 決算説明会開催の有無 ： 有（アナリスト及び機関投資家向け）
（百万円未満切捨て）
１. 2019年5月期の運用、資産の状況（2018年12月1日～2019年5月31日）
（１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年 5月期 27,261 5.9 13,569 5.2 12,413 5.3 12,413 5.3
2018年11月期 25,733 △11.8 12,894 △1.5 11,789 △1.5 11,788 △1.5
1口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年 5月期 4,063 3.5 1.9 45.5
2018年11月期 3,858 3.3 1.8 45.8
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 利益超過
(利益超過分配金 (利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
は含まない) は含まない)
利益超過分配金 分配金総額
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年 5月期 3,661 11,184 － － 90.1 3.1
2018年11月期 3,473 10,610 － － 90.0 3.0
（注1）配当性向については小数点第1位未満を切捨てにより表示しています。
（注2）1口当たり分配金と1口当たり当期純利益の差異要因は、両期ともに、当期未処分利益の一部を内部留保（圧縮積立金等として
2018年11月期に計1,254百万円、2019年5月期に計1,305百万円）したこと、及び一時差異等調整積立金取崩額（各期76百万円）
を加算したことによるものです。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年 5月期 680,901 357,789 52.5 117,112
2018年11月期 651,242 356,029 54.7 116,536
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年 5月期 13,845 △9,705 14,826 68,619
2018年11月期 14,271 △5,001 △9,283 49,652
２. 2019年11月期（2019年 6月1日～2019年11月30日）及び
2020年 5月期（2019年12月1日～2020年 5月31日）の運用状況の予想 （％表示は対前期増減率）
1口当たり
1口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金は
利益超過
分配金
含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年11月期 24,995 △8.3 11,670 △14.0 10,588 △14.7 10,587 △14.7 3,420 －
2020年 5月期 24,780 △0.9 11,781 1.0 10,744 1.5 10,743 1.5 3,470 －
（参考）1口当たりの予想当期純利益（通期）2019年11月期3,395円、2020年5月期3,445円
（注）2019年11月期及び2020年5月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（各期77百万円）を、それぞ
れ加算した後の金額であることから、各期の当期純利益の金額とは異なります。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 無
② ①以外の会計方針の変更 無
③ 会計上の見積りの変更 無
④ 修正再表示 無
（２）発行済投資口の総口数
①期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年 5月期 3,055,087口
2018年11月期 3,055,087口
②期末自己投資口数 2019年 5月期 0口
2018年11月期 0口
（注） 1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、21ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
（３）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、単位未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第2
位を四捨五入により記載しています。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
・本資料に記載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下
に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、
本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常
利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細
については、後記6ページ記載の「2019年11月期（第32期：2019年6月1日～2019年11月
30日）及び2020年5月期（第33期：2019年12月1日～2020年5月31日）の運用状況予想の
前提条件」をご参照ください。
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
目次
１.運用状況 ······························································· 2
運用状況 ································································ 2
２.財務諸表 ······························································· 8
（１）貸借対照表 ·························································· 8
（２）損益計算書 ·························································· 10
（３）投資主資本等変動計算書 ·············································· 11
（４）金銭の分配に係る計算書 ·············································· 13
（５）キャッシュ・フロー計算書 ············································ 14
（６）継続企業の前提に関する注記 ·········································· 15
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ································ 15
（８）財務諸表に関する注記事項 ············································ 16
（９）発行済投資口の総口数の増減 ·········································· 23
３.参考情報 ······························································· 24
（１）運用資産等の価格に関する情報 ········································ 24
（２）資本的支出の状況 ···················································· 32
1
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
１.運用状況
運用状況
① 当期の概況
ａ．投資環境と運用実績
（ⅰ）投資環境
2019年5月期の日本経済は、米中貿易摩擦の再燃に端を発し、中国景気の減速、延いては世
界経済の後退が懸念され始めているものの、堅調な企業業績を背景に引き続き安定的に推移
しました。資金調達環境についても、低金利を背景に概ね良好でした。
不動産売買市場では、良好な資金調達環境が続く中、国内外投資家の旺盛な投資需要を背
景に取引価格の高騰が続いています。
不動産賃貸市場に目を転じてみますと、商業施設、主として都市型の商業施設の売上状況
は底堅く、賃貸市況は堅調に推移しています。
オフィスビルに関しては、東京において新規供給があるものの、企業の業容拡大や業務効
率の向上を意図する拡張・集約ニーズが強く、2019年に竣工予定の新築大型ビルでは順調に
成約が進んでいます。空室率は横浜、名古屋、福岡等で過去最低値を記録するなど、首都圏
をはじめ全国主要都市で低位に推移し、募集賃料は上昇傾向が続いています。
2018年の年間訪日外国人数は台風や地震の影響等により一時的に減速しましたが、3,119万
人と前年比8.7％増加し、引き続き堅調に推移しています。ホテルの営業状況は地方を中心に
良好ですが、大阪等の一部エリアでは新規供給の影響を注視しています。
住居に関しては、新築物件の供給が限定的な中、賃貸住宅の需要は底堅く、稼働率、賃料
水準ともに安定的に推移しています。
（ⅱ）新規物件等の取得及び物件売却
本投資法人は、当期において、下表記載の新規3物件及びザ・ビー六本木の増築建物を取
得しました。
物件 種類 取得価格
物件名称 所在地 取得日
番号 (注1) (百万円)(注2)
A42 Luz武蔵小杉 店舗 神奈川県川崎市 12,151 2018年12月28日
D30 グランフォンテ 共同住宅 東京都練馬区 2,700 2019年4月1日
C17 変なホテル東京 浜松町 ホテル 東京都港区 4,456 2019年5月15日
小 計（新規3物件） 19,307
ザ・ビー六本木（増築建物）
C9 ホテル 東京都港区 988 2018年12月17日
（追加取得）（注3）
合 計 20,295
その一方で、本投資法人は2018年5月24日付信託受益権売買契約に基づき、2019年3月1日
付で碑文谷ショッピングセンターの第3回（最終）分割譲渡を実施したほか、2019年4月1日
付で太平洋セメント社宅（メゾン浮間）を売却しました。
物件 種類 譲渡価格
物件名称 所在地 譲渡日
番号 (注1) (百万円)(注2)
8,250 2019年3月1日
A1 碑文谷ショッピングセンター（注4） 店舗 東京都目黒区
（注4） （注4）
D7 太平洋セメント社宅（メゾン浮間） 共同住宅 東京都北区 3,190 2019年4月1日
合 計 11,440
（注1）登記簿上に表示される用途の種類のうち主要なものを記載しています。以下、同じです。
（注2）取得価格及び譲渡価格は、取得若しくは譲渡に係る売買契約等にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載して
います。なお、取得価格については、単位未満を四捨五入しています。また、金額には、取得又は譲渡に要した
諸費用及び消費税等を含みません。以下、同じです。
（注3）本投資法人は、2017年1月13日付でザ・ビー六本木の隣接地を取得の上、本物件の遊休地とあわせそれらの敷地上
に増築建物を建設し、2018年12月17日付で当該増築建物（取得価格988百万円（内訳：建物価格528百万円、土地
価格460百万円））を追加取得しました。
（注4）碑文谷ショッピングセンターについては、2018年5月24日付で信託受益権売買契約を締結し、当該契約に基づいて
同日付で準共有持分51％を、2018年11月1日付で準共有持分19％を、2019年3月1日付で準共有持分30％を、それぞ
れ売却しました。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
（ⅲ）ポートフォリオの概要
前記（ⅱ）記載の物件取得・売却の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物
件は、商業施設34件、オフィスビル33件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル16
件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居21件及びその他13件の合計120件（取得価格
の総額626,083百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,434,587.61㎡（433,962.75坪）、
テナント総数は2,534となりました。
本投資法人は、当期においても引き続き稼働率を高水準で維持向上することに注力し、当
期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.2％から99.4％の間で推移し、
当期末時点では99.3％となっています。
ｂ．資金調達の概要
当期においては、新規調達資金及び物件売却代金等を活用して、特定資産の取得及び有利子
負債の返済を行ったほか、個人投資家におけるESG意識の高まりを背景に、J-REITとして初の取
組みとなるリテール・グリーンボンド（愛称：グリーンゆうゆう債、総額100億円）を発行し、
資金調達手段の拡充を図りました。
前期末時点及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。
（単位：百万円）
前期末時点 当期末時点 増減
短期借入金 ― ― ―
長期借入金 240,384 255,884 15,500
借入金合計 240,384 255,884 15,500
投資法人債 17,000 27,000 10,000
有利子負債合計 257,384 282,884 25,500
なお、当期末時点における1年内に返済予定の借入金は29,251百万円です。また、1年内に償
還予定の投資法人債は該当ありません。
また、2019年6月30日時点における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。
信用格付業者 格付内容
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 ：ＡＡ 見通し：安定的
ムーディーズ・ジャパン株式会社 長期発行体格付 ：Ａ3 見通し：安定的
ｃ．当期の業績及び分配の概要
当期の業績は、営業収益27,261百万円（前期比5.9％増）、不動産賃貸事業利益12,708百万円
（前期比3.7％減）、営業利益13,569百万円（前期比5.2％増）、経常利益12,413百万円（前期
比5.3％増）、当期純利益12,413百万円（前期比5.3％増）となりました。
当期におきましては、不測の市況変化に対応しうるリスク耐性強化を図るべく、当期純利益
のうち、物件売却益の一部にあたる1,305百万円を圧縮積立金等として内部留保しました。一方
で、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める不動産投資信託及び
不動産投資法人に関する規則に則り、一時差異等調整積立金76百万円を取崩し、分配金に加算
しました。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,661円、分配金の総額は11,184百万円とな
りました。なお、当期においても租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含み
ます。以下、同じです。）第67条の15の適用要件は充足されていることから、法人税課税は発
生しません。
② 次期の見通し
ａ．運用全般に関する見通し
不動産賃貸市場においては、高稼働を続けるオフィスビル等をはじめ賃料収入は今後も安定
して推移するものと見込まれます。また、不動産売買市場においては、引き続き過熱警戒感は
あるものの、今後も物件取得競争は厳しく、不動産価格の高騰が懸念されます。
このような環境下、本投資法人においては、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会
社である本資産運用会社独自の物件取得ルートに加え、スポンサーグループの知見・ネットワ
ークの活用、テナントとの協働、多様な取得スキームへの取組み等、総合型J-REITの特性を活
かし、物件のクオリティと収益性を意識した物件取得に努めていきます。また、現在のマーケ
ット環境を見極め、戦略的な物件入替を通じたポートフォリオの質的改善・収益性向上を追求
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
していきます。内部成長については、引き続きオフィスビル、ホテル等における賃料アップ及
び更改期を迎えるテナントの各種条件改定に注力するとともに、修繕工事の実施による資産価
値の維持向上を図ります。
そして、サプライチェーンを含めたESG（環境（Environment）、社会（Social）、ガバナン
ス（Governance））に対する取組みに更に注力し、持続可能な社会の実現への貢献を目指しま
す。
また、財務運営においては、今後も金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の長期化・分散
化、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めてまいります。
ｂ．運用状況の見通し
（ⅰ）決算後に生じた重要な事実及びその他重要な事象
A.新投資口の発行
本投資法人は、新たな特定資産の取得資金への充当及び新たな特定資産の取得資金の一部
として拠出するため減少する手元資金の復元のため、2019年6月4日付の新投資口発行に係る
役員会決議及びこれら新投資口の発行価格等の決定に係る2019年6月12日付の役員会決議に基
づき、公募による新投資口55,000口及びＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする第三者割
当による新投資口8,250口の発行を行い、合計10,767百万円の払込みがなされました（以下、
上記公募と第三者割当の双方による新投資口発行を総称して「第11回公募増資等」といいま
す。）。
この結果、本投資法人の出資総額は319,973百万円、発行済投資口の総口数は3,118,337口
となりました。
公募による新投資口発行
発行新投資口数 ： 55,000口
発行価格（募集価格） ： 1口につき 175,616円
発行価格（募集価格）の総額 ： 9,658,880千円
払込金額（発行価額） ： 1口につき 170,240円
払込金額（発行価額）の総額 ： 9,363,200千円
払込期日 ： 2019年 6月19日(水)
分配金起算日 ： 2019年 6月 1日(土)
第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 ： 8,250口
払込金額（発行価額） ： 1口につき 170,240円
払込金額（発行価額）の総額 ： 1,404,480千円
払込期日 ： 2019年 7月11日(木)
分配金起算日 ： 2019年 6月 1日(土)
割当先 ： ＳＭＢＣ日興証券株式会社
なお、参考情報は以下のとおりです。
B.資産の取得
本投資法人は、2019年6月25日付で、前記A.記載の公募による新投資口発行の手取金及び自
己資金によりホテルヒューイット甲子園を、また、2019年6月28日付で、リテール・グリーン
ボンドの発行により調達した資金によってスマイルホテルプレミアム札幌すすきのを、それ
ぞれ取得しました。さらに、本投資法人は、2019年6月4日付で、ザ・スクエアホテル金沢の
取得を決定しています。
物件 取得（予定）
物件名称 種類 所在地 取得（予定）日
番号 価格(百万円)
C18 ホテルヒューイット甲子園 ホテル 兵庫県西宮市 13,520 2019年6月25日
スマイルホテルプレミアム
C19 ホテル 北海道札幌市 4,233 2019年6月28日
札幌すすきの
C20 ザ・スクエアホテル金沢（注） ホテル 石川県金沢市 4,802 2019年12月3日
合 計 22,555
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（注）ザ・スクエアホテル金沢は、2019年6月4日付での信託受益権準共有持分譲渡契約の締結から1か月以上経過後に決
済・物件引渡しが行われることから、当該契約は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」
に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。
当該信託受益権準共有持分譲渡契約において、当事者は、相手方当事者に当該契約上の重大な義務の違反がある場
合、当該契約を解除することができ、当該契約を解除した当事者は、相手方当事者に対して、売買代金の2割に相
当する金額を違約金として請求できるものとされています。
しかしながら、当該契約には、信託受益権準共有持分取得のための資金調達がなされることを当該契約に基づく売
買代金の支払いの前提条件とする特約が付されています。そのため、取得予定日の時点で資金調達が行えない場合、
本投資法人は売主への違約金等の支払義務を負うことなく、当該契約を解除できる旨が規定されています。
本投資法人は、現在の金融市況及びその財務状況等に鑑み、信託受益権準共有持分の取得に関連して、本投資法人
の財務及び分配金の支払い等に重大な影響を与える可能性は低いものと考えています。
C.コミットメントラインの設定
本投資法人は、2019年6月26日付で以下のとおりコミットメントラインの設定を行いました。
コミットメントラインの概要
参加金融機関 ： 三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
借入極度額 ： 24,000百万円
契約締結日 ： 2019年6月26日
契約期間 ： 2019年6月26日～2020年6月26日
摘要 ： 無担保・無保証
（ⅱ）運用状況の見通し
2019年11月期（第32期：2019年6月1日～2019年11月30日）及び2020年5月期（第33期：2019
年12月1日～2020年5月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2019年11月期及び2020年5月期の運用状況の見通しの前提条件については、後記「2019年11
月期（第32期：2019年6月1日～2019年11月30日）及び2020年5月期（第33期：2019年12月1日
～2020年5月31日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
2019年11月期
営業収益 24,995百万円 1口当たり分配金（注1） 3,420円
営業利益 11,670百万円 1口当たり利益超過分配金 －円
経常利益 10,588百万円
当期純利益（注1） 10,587百万円
2020年5月期
営業収益 24,780百万円 1口当たり分配金（注1） 3,470円
営業利益 11,781百万円 1口当たり利益超過分配金 －円
経常利益 10,744百万円
当期純利益（注1） 10,743百万円
（注1）2019年11月期予想及び2020年5月期予想の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金取
崩額（各期77百万円）を、それぞれ加算した後の金額であることから、各期の当期純利益の金額とは異
なります。なお、当該取崩予定額は、本書の日付現在における発行済投資口の総口数3,118,337口を前
提としており、以後2020年5月期末まで変動がないことを前提としています。
（注2）上記予想は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動
産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
2019年11月期（第32期：2019年 6月1日～2019年11月30日）及び
2020年 5月期（第33期：2019年12月1日～2020年 5月31日）の運用状況予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2019年11月期 （第32期：2019年 6月1日～2019年11月30日）（183日）
計算期間
・2020年 5月期 （第33期：2019年12月1日～2020年 5月31日）（183日）
・本書の日付現在で本投資法人が保有している122物件に、2019年12月3日付で取得予定の「ザ・ス
クエアホテル金沢」を加えた計123物件を前提としています。
運用資産
・2020年5月期末までに上記以外の運用資産の異動（新規物件の取得、既保有物件の売却等）がないこ
とを前提としていますが、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資 ・本書の日付現在発行済みの3,118,337口を前提としています。
口の総口数 ・2020年5月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。
・主たる営業収益である賃貸事業収益については、本書の日付現在有効な賃貸借契約を基に、近隣競
合物件の存在、市場動向及び各テナントとの賃貸借条件交渉状況等を勘案した上で、今後の賃料及
び想定稼働率について一定の入退去影響等を考慮して算出しています。
・上記前提に基づく、賃貸事業収入の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2019年11月期 2020年5月期
営業収益
賃料収入（共益費含む） 22,156百万円 22,233百万円
駐車場収入 765百万円 765百万円
附加使用料（テナント負担水光熱収入） 1,716百万円 1,494百万円
・なお、賃貸事業収入については、テナントによる賃料の滞納又は不払い等がないことを前提として
います。
・主たる営業費用である賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。）については、過去の実績
値をベースに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・賃貸事業費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2019年11月期 2020年5月期
公租公課（固定資産税等）（注1） 1,994百万円 1,996百万円
外注委託費 1,753百万円 1,740百万円
水道光熱費 1,762百万円 1,559百万円
修繕費（注2） 973百万円 804百万円
減価償却費（注3） 4,141百万円 4,209百万円
（注1）物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため費用計上されません。
したがって、下表記載の2019年取得（予定）5物件の固定資産税及び都市計画税については、2020年5月期まで
費用計上されません。なお、2019年取得（予定）5物件について、通期で固定資産税及び都市計画税が費用計上
営業費用 された場合の想定金額は総額83百万円となります。
取得（予定）日 物件名称
2019年4月1日 グランフォンテ
2019年5月15日 変なホテル東京 浜松町
2019年6月25日 ホテルヒューイット甲子園
2019年6月28日 スマイルホテルプレミアム札幌すすきの
2019年12月3日 ザ・スクエアホテル金沢
（注2）運用資産の修繕費については、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算
期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
（注3）減価償却費については、付随費用、現時点で確定していないものも含め、将来発生が見込まれる資本的支出を
含めて定額法により算出しています。
・資産運用報酬等のその他の営業費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を考慮
して算出しています。
・営業外費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2019年11月期 2020年5月期
有利子負債に係る支払利息等（注1） 1,012百万円 1,003百万円
営業外費用
新投資口発行に係る費用（注2） 37百万円 －
（注1）融資関連手数料、投資法人債利息等を含みます。
（注2）第11回公募増資等に係る費用については支出時に全額費用計上することを前提としています。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
項 目 前 提 条 件
・本投資法人の本書の日付現在における有利子負債残高は273,184百万円、内訳は借入金246,184百万
円、投資法人債27,000百万円です。
・2019年11月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：6,207 百万円
自己資金及び金融機関からの新たな借
2019年9月20日 借入金：1,200 百万円
入により全額を返済予定。
借入金：1,000 百万円
・上記の有利子負債の返済及びリファイナンス等により、2019年11月期末における有利子負債残高は
270,587百万円であることを前提としています。
・2020年5月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
有利子負債
返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：1,000百万円
借入金：4,000 百万円
金融機関からの新たな借入により全額
2020年3月23日 借入金：2,427 百万円
を返済予定。
借入金：2,417 百万円
借入金：1,300 百万円
・2019年12月3日付で取得予定の「ザ・スクエアホテル金沢」の取得資金として、金融機関からの新た
な借入5,000百万円を行う前提としています。
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2020年5月期末における有利子負債残高は275,587百
万円であることを前提としています。
・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提としています。
・1口当たり分配金の算出に用いる期末発行済投資口の総口数は、上記「発行済投資口の総口数」欄に
記載の前提条件に基づいています。
・2019年11月期の分配金については、当期未処分利益10,587百万円に一時差異等調整積立金取崩額77
1口当たり
百万円を加算した金額である10,664百万円を利益分配金として分配することを前提としています。
分配金
・2020年5月期の分配金については、当期未処分利益10,743百万円に一時差異等調整積立金取崩額77百
万円を加算した金額である10,820百万円を利益分配金として分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の
要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
1口当たり
利益超過 ・利益超過の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正
その他 が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
7
２．財務諸表
（１）貸借対照表 （単位：千円）
前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
資産の部
流動資産
現金及び預金 21,853,605 40,017,152
信託現金及び信託預金 27,799,105 28,602,370
営業未収入金 631,858 642,674
前払費用 214,444 768,757
その他 82,264 51,581
貸倒引当金 △1,815 △1,815
流動資産合計 50,579,463 70,080,720
固定資産
有形固定資産
建物 ※１ 22,798,059 ※１ 22,884,029
減価償却累計額 △6,305,705 △6,636,723
建物（純額） 16,492,353 16,247,305
構築物 ※１ 185,713 ※１ 191,771
減価償却累計額 △137,095 △139,634
構築物（純額） 48,618 52,137
機械及び装置 346,029 346,029
減価償却累計額 △187,376 △198,513
機械及び装置（純額） 158,652 147,516
工具、器具及び備品 67,474 71,425
減価償却累計額 △33,903 △37,999
工具、器具及び備品（純額） 33,571 33,426
土地 ※１ 47,997,372 ※１ 47,507,168
建設仮勘定 583,660 928
信託建物 ※３ 231,647,990 ※３ 232,818,314
減価償却累計額 △52,637,799 △54,546,717
信託建物（純額） 179,010,190 178,271,596
信託構築物 2,140,036 2,226,381
減価償却累計額 △838,775 △893,174
信託構築物（純額） 1,301,261 1,333,206
信託機械及び装置 2,413,536 2,522,689
減価償却累計額 △1,252,276 △1,343,284
信託機械及び装置（純額） 1,161,259 1,179,404
信託工具、器具及び備品 995,771 1,194,937
減価償却累計額 △435,214 △501,672
信託工具、器具及び備品（純額） 560,557 693,264
信託土地 341,908,227 353,995,719
信託建設仮勘定 187,930 81,557
有形固定資産合計 589,443,657 599,543,230
無形固定資産
ソフトウエア 21,117 17,180
借地権 1,149,355 1,149,355
信託借地権 8,171,352 8,171,352
信託その他無形固定資産 165,636 158,972
無形固定資産合計 9,507,461 9,496,859
8
（単位：千円）
前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
投資その他の資産
投資有価証券 93,905 －
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
信託差入敷金及び保証金 79,958 79,958
長期前払費用 1,527,706 1,691,084
投資その他の資産合計 1,711,570 1,781,042
固定資産合計 600,662,690 610,821,133
資産合計 651,242,153 680,901,853
負債の部
流動負債
営業未払金 2,305,872 3,752,585
1年内返済予定の長期借入金 25,207,000 29,251,000
未払費用 289,756 324,055
未払分配金 15,157 15,662
未払法人税等 117 －
未払消費税等 389,329 274,380
前受金 364,207 379,203
信託前受金 3,156,552 3,285,581
預り金 2,282 4,264
信託預り金 25,524 23,956
デリバティブ債務 12,497 6,576
その他 6,810 3,827
流動負債合計 31,775,109 37,321,094
固定負債
投資法人債 17,000,000 27,000,000
長期借入金 215,177,000 226,633,000
預り敷金及び保証金 ※１ 3,129,408 ※１ 3,099,731
信託預り敷金及び保証金 28,061,230 28,939,971
デリバティブ債務 70,221 118,626
固定負債合計 263,437,860 285,791,329
負債合計 295,212,970 323,112,423
純資産の部
投資主資本
出資総額 309,205,625 309,205,625
剰余金
出資剰余金 23,548,287 23,548,287
任意積立金
一時差異等調整積立金 ※４ 7,386,945 ※４ 7,386,911
配当準備積立金 3,061,918 3,132,645
圧縮積立金 1,120,523 2,228,115
任意積立金合計 11,569,387 12,747,672
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,788,602 12,413,047
剰余金合計 46,906,277 48,709,008
投資主資本合計 356,111,902 357,914,633
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △82,719 △125,202
評価・換算差額等合計 △82,719 △125,202
純資産合計 ※５ 356,029,183 ※５ 357,789,430
負債純資産合計 651,242,153 680,901,853
9
（２）損益計算書 （単位：千円）
前期 当期
自 2018年 6月 1日 自 2018年12月 1日
至 2018年11月30日 至 2019年 5月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 22,033,656 ※１ 22,549,715
その他賃貸事業収入 ※１ 1,833,565 ※１ 1,665,775
不動産等売却益 ※２ 1,864,267 ※２ 3,001,011
受取配当金 2,206 44,634
営業収益合計 25,733,696 27,261,137
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 10,663,855 ※１ 11,506,906
資産運用報酬 1,840,950 1,868,708
資産保管手数料 17,545 17,549
一般事務委託手数料 65,678 65,061
役員報酬 9,200 10,200
貸倒引当金繰入額 1,815 －
その他営業費用 239,723 223,479
営業費用合計 12,838,768 13,691,905
営業利益 12,894,928 13,569,232
営業外収益
受取利息 242 117
未払分配金除斥益 1,586 1,430
保険金収入 18,847 17,184
補助金収入 － 1,270
還付加算金 215 －
受取損害賠償金 5,000 －
その他 437 386
営業外収益合計 26,329 20,389
営業外費用
支払利息 998,741 1,005,459
投資法人債利息 63,254 31,291
投資法人債発行費 － 67,667
投資口交付費 － 11,912
不動産等除却損 58,445 26,039
その他 11,608 33,597
営業外費用合計 1,132,050 1,175,968
経常利益 11,789,207 12,413,652
税引前当期純利益 11,789,207 12,413,652
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 11,788,602 12,413,047
前期繰越利益 － －
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,788,602 12,413,047
10
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金
出資総額
出資剰余金
一時差異等
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
調整積立金
当期首残高 309,205,625 23,548,287 7,395,460 2,984,773 － 10,380,234
当期変動額
一時差異等調整積立金
66,949 66,949
の積立
一時差異等調整積立金
△75,463 △75,463
の取崩
配当準備積立金の積立 77,144 77,144
圧縮積立金の積立 1,120,523 1,120,523
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △8,514 77,144 1,120,523 1,189,153
当期末残高 ※ 309,205,625 23,548,287 7,386,945 3,061,918 1,120,523 11,569,387
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 11,973,610 45,902,131 355,107,757 △89,847 △89,847 355,017,909
当期変動額
一時差異等調整積立金
△66,949 － － － －
の積立
一時差異等調整積立金
75,463 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △77,144 － － － －
圧縮積立金の積立 △1,120,523 － － － －
剰余金の分配 △10,784,457 △10,784,457 △10,784,457 － △10,784,457
当期純利益 11,788,602 11,788,602 11,788,602 － 11,788,602
投資主資本以外の項目
－ － － 7,128 7,128 7,128
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △185,007 1,004,145 1,004,145 7,128 7,128 1,011,274
当期末残高 11,788,602 46,906,277 356,111,902 △82,719 △82,719 356,029,183
11
当期（自 2018年12月1日 至 2019年5月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金
出資総額
出資剰余金
一時差異等
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
調整積立金
当期首残高 309,205,625 23,548,287 7,386,945 3,061,918 1,120,523 11,569,387
当期変動額
一時差異等調整積立金
76,099 76,099
の積立
一時差異等調整積立金
△76,133 △76,133
の取崩
配当準備積立金の積立 70,726 70,726
圧縮積立金の積立 1,107,592 1,107,592
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △33 70,726 1,107,592 1,178,285
当期末残高 ※ 309,205,625 23,548,287 7,386,911 3,132,645 2,228,115 12,747,672
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 11,788,602 46,906,277 356,111,902 △82,719 △82,719 356,029,183
当期変動額
一時差異等調整積立金
△76,099 － － － －
の積立
一時差異等調整積立金
76,133 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △70,726 － － － －
圧縮積立金の積立 △1,107,592 － － － －
剰余金の分配 △10,610,317 △10,610,317 △10,610,317 － △10,610,317
当期純利益 12,413,047 12,413,047 12,413,047 － 12,413,047
投資主資本以外の項目
－ － － △42,483 △42,483 △42,483
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 624,445 1,802,730 1,802,730 △42,483 △42,483 1,760,247
当期末残高 12,413,047 48,709,008 357,914,633 △125,202 △125,202 357,789,430
12
（４）金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
自 2018年 6月 1日 自 2018年12月 1日
至 2018年11月30日 至 2019年 5月31日
Ⅰ．当期未処分利益 11,788,602,603円 12,413,047,967円
Ⅱ．任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※ 76,133,374円 ※ 76,894,371円
Ⅲ．分配金の額 10,610,317,151円 11,184,673,507円
（投資口１口当たりの分配金の額） (3,473円) (3,661円)
Ⅳ．任意積立金
配当準備積立金繰入額 70,726,796円 72,136,431円
一時差異等調整積立金繰入額 ※ 76,099,699円 ※ 63,132,400円
圧縮積立金繰入額 1,107,592,331円 1,170,000,000円
Ⅴ．次期繰越利益 －円 －円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条(1)に定 本投資法人の規約第35条(1)に定
める分配方針に基づき、分配金の める分配方針に基づき、分配金の
額は利益の金額を限度とし、か 額は利益の金額を限度とし、か
つ、租税特別措置法第67条の15に つ、租税特別措置法第67条の15に
規定されている「配当可能利益の 規定されている「配当可能利益の
額」の90％に相当する金額を超え 額」の90％に相当する金額を超え
るものとしています。 るものとしています。
かかる方針により、当期未処分 かかる方針により、当期未処分
利益11,788,602,603円に一時差異 利益12,413,047,967円に一時差異
等調整積立金取崩額76,133,374円 等調整積立金取崩額76,894,371円
を加算し、一方で配当準備積立金 を加算し、一方で配当準備積立金
として70,726,796円、一時差異等 として72,136,431円、一時差異等
調整積立金として76,099,699円、 調整積立金として63,132,400円、
及び租税特別措置法第65条の7によ 及び租税特別措置法第65条の7によ
る圧縮積立金として1,107,592,331 る圧縮積立金として1,170,000,000
円を留保した後の残額である 円を留保した後の残額である
10,610,317,151円を利益分配金と 11,184,673,507円を利益分配金と
して分配することとしました。 して分配することとしました。
なお、本投資法人規約第35条(2) なお、本投資法人規約第35条(2)
に定める利益を超えた金銭の分配 に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。 は行いません。
13
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年 6月 1日 自 2018年12月 1日
至 2018年11月30日 至 2019年 5月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 11,789,207 12,413,652
減価償却費 4,050,506 4,050,634
不動産等売却益 △1,864,267 △3,001,011
貸倒引当金の増減額（△は減少） 1,815 －
受取利息及び有価証券利息 △242 △117
支払利息及び投資法人債利息 1,061,995 1,036,751
投資法人債発行費 － 67,667
投資口交付費 － 11,912
不動産等除却損 58,445 26,039
営業未収入金の増減額（△は増加） △13,647 △10,815
前払費用の増減額（△は増加） 473,022 △561,411
長期前払費用の増減額（△は増加） 28,473 △112,666
営業未払金の増減額（△は減少） △118,947 948,483
未払費用の増減額（△は減少） △3,441 3,484
未払消費税等の増減額（△は減少） 316,052 △70,036
前受金の増減額（△は減少） 14,407 14,996
信託前受金の増減額（△は減少） △67,337 129,029
預り金の増減額（△は減少） △5,393 1,981
信託預り金の増減額（△は減少） △184,762 △1,568
預り敷金及び保証金償却額 △22,897 △29,122
信託預り敷金及び保証金償却額 △44,856 △79,781
その他 △15,803 82,275
小計 15,452,332 14,920,377
利息の受取額 242 117
利息の支払額 △1,180,446 △1,066,037
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △636 △9,249
営業活動によるキャッシュ・フロー 14,271,490 13,845,207
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の売却による収入 4,957,885 10,842,374
有形固定資産の取得による支出 △3,959,533 △46,306
信託有形固定資産の取得による支出 △6,204,998 △21,931,893
信託無形固定資産の取得による支出 △1,010 －
投資有価証券の払戻による収入 50,000 74,850
信託差入敷金及び保証金の返還による収入 264 －
預り敷金及び保証金の受入による収入 49,971 17,166
預り敷金及び保証金の返還による支出 △182,130 △17,721
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 496,616 1,575,066
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △208,140 △218,911
投資活動によるキャッシュ・フロー △5,001,074 △9,705,376
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 31,800,000 22,600,000
長期借入金の返済による支出 △15,300,000 △7,100,000
投資法人債の発行による収入 － 9,935,632
投資法人債の償還による支出 △15,000,000 －
分配金の支払額 △10,783,040 △10,608,651
財務活動によるキャッシュ・フロー △9,283,040 14,826,980
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △12,624 18,966,811
現金及び現金同等物の期首残高 49,665,335 49,652,711
現金及び現金同等物の期末残高 49,652,711 68,619,522
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減 （1）有形固定資産（信託財産を含む）
価償却の方法 定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2年～70年
構築物 2年～53年
機械及び装置 2年～24年
工具、器具及び備品 3年～20年
（2）無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（5年）に基づ
いています。
（3）長期前払費用
定額法を採用しています。
2．引当金の計上 貸倒引当金
基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を
検討し、回収不能見込額を計上しています。
3. 繰延資産の処 投資法人債発行費
理方法 支出時に全額費用計上として処理しています。
投資口交付費
支出時に全額費用計上として処理しています。
4．収益及び費用 固定資産税等の処理方法
の計上基準 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定さ
れた税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべ
き初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入し
ています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は9,447千円で
す。
5．ヘッジ会計の （1）ヘッジ会計の方法
方法 繰延ヘッジ処理によっています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
①ヘッジ手段
金利キャップ取引
金利スワップ取引
②ヘッジ対象
借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティ
ブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変
動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証するこ
とにより、ヘッジの有効性を評価しています。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価
を省略しています。
6．キャッシュ・ キャッシュ･フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現
フロー計算書 金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動に
における資金 ついて僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からな
の範囲 っています。
7．その他財務諸 （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
表作成のため 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及
の基本となる び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損
重要な事項 益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸
借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
③信託借地権、信託その他無形固定資産
④信託差入敷金及び保証金
⑤信託前受金
⑥信託預り金
⑦信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に
係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。
（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
建物 1,515,947 1,479,435
構築物 1,061 5,937
土地 2,089,982 2,089,982
合計 3,606,992 3,575,356
担保を付している債務は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
預り敷金及び保証金 408,171 408,171
合計 408,171 408,171
2．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）
前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
コミットメントライン契約の総額 36,000,000 36,000,000
借入残高 － －
差引 36,000,000 36,000,000
※3．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
信託建物 56,666 39,608
※4．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2018年11月30日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,395,460 － 75,463 7,319,996 分配金に充当
発生益（注1）
2018 年 5 月 期 の
金銭の分配に係
減価償却費等
る計算書におい
による利益超
66,949 － 66,949 － 66,949 て、減価償却費
過税会不一致
等による利益超
の一部（注2）
過税会不一致の
一部を積立て
（注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額に
あたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
（注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあ
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
たる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
当期（2019年5月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,319,996 － 75,463 7,244,532 分配金に充当
発生益（注1）
66,949 66,949 － 669 66,279 分配金に充当
減価償却費等
による利益超 2018年11月期の
過税会不一致 金銭の分配に係
の一部（注2） る計算書におい
76,099 － 76,099 － 76,099 て、減価償却費
等による利益超
過税会不一致の
一部を積立て
（注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額に
あたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
（注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあ
たる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※5．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
50,000 50,000
〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年 6月 1日 自 2018年12月 1日
至 2018年11月30日 至 2019年 5月31日
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 19,511,853 20,010,185
共益費収入 1,622,588 1,625,917
駐車場収入 739,519 755,828
その他賃貸収入（注1） 159,694 22,033,656 157,784 22,549,715
その他賃貸事業収入
附加使用料（注2） 1,655,552 1,449,458
賃貸事業一時収入 79,360 116,886
その他雑収入 98,653 1,833,565 99,430 1,665,775
不動産賃貸事業収益合計 23,867,222 24,215,491
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 1,885,536 1,892,698
外注委託費 1,735,777 1,758,394
水道光熱費 1,644,439 1,473,913
損害保険料 32,693 24,748
修繕費（注3） 892,658 1,824,671
減価償却費 4,050,506 4,050,634
その他賃貸事業費用 422,244 481,845
不動産賃貸事業費用合計 10,663,855 11,506,906
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 13,203,367 12,708,585
（注1）賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注2）使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
（注3）修繕費及び修繕積立金を記載しています。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
※2．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
碑文谷ショッピングセンター（注） （単位：千円）
不動産等売却収入 5,225,000
不動産等売却原価 3,289,238
その他売却費用 71,493
不動産等売却益 1,864,267
（注）「碑文谷ショッピングセンター」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分 19％です。
当期（自 2018年12月1日 至 2019年5月31日）
碑文谷ショッピングセンター（注） （単位：千円）
不動産等売却収入 8,250,000
不動産等売却原価 5,165,275
その他売却費用 109,289
不動産等売却益 2,975,435
（注）「碑文谷ショッピングセンター」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分 30％です。
太平洋セメント社宅（メゾン浮間） （単位：千円）
不動産等売却収入 3,190,000
不動産等売却原価 3,072,693
その他売却費用 91,730
不動産等売却益 25,576
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年 6月 1日 自 2018年12月 1日
至 2018年11月30日 至 2019年 5月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 3,055,087口 3,055,087口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※．一時差異等調整積立金
前期（2018年11月30日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 取崩額：75,463,881円 年5月期以降、積立時の残高の50年
ののれん発生益に細分された金額の 均等額にあたる1％相当以上の金額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
2018年5月期及び2018年11月期それ ・2018年5月期 積立てを行った期の翌期である2018
ぞれの金銭の分配に係る計算書にお （当初積立額：66,949,209円） 年11月期及び2019年5月期以降それ
いて、減価償却費等による利益超過 取崩額：669,493円 ぞれ、積立時の残高の50年均等額に
税会不一致の一部を一時差異等調整 ・2018年11月期 あたる1％相当以上の金額（2018年5
積立金へ積立てました。2018年5月 積立額：76,099,699円 月 期 積 立 分 669,493 円 以 上 、 及 び
期に積立てた一時差異等調整積立金 2018 年 11 月 期 積 立 分 760,997 円 以
については、制度上必要とされる額 上）を当該積立金が残存する限り、
を取り崩しました。 毎期取崩し、分配金に充当します。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
当期（2019年5月31日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 当期取崩額：75,463,881円 年5月期以降、当初積立額の50年均
ののれん発生益に細分された金額の 等 額 に あ た る 1％ 相 当 以 上 の 金 額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、 ・2018年5月期 積立てを行った期の翌期以降、それ
減価償却費等による利益超過税会不 （当初積立額：66,949,209円） ぞれの当初積立額の50年均等額にあ
一致の一部を一時差異等調整積立金 当期取崩額：669,493円 たる1％相当以上の金額を当該積立
へ積立てており、制度上必要とされ ・2018年11月期 金が残存する限り、毎期取崩し、分
る額を取崩しました。 （当初積立額：76,099,699円） 配金に充当します。
当期取崩額：760,997円
・2019年5月期
当期積立額：63,132,400円
（翌期取崩予定額：631,324円）
〔税効果会計に関する注記〕
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
繰延税金資産
税務上の収益認識差額 2,866 58
税務上の費用認識差額 － 21,551
合併時受入評価差額 18,896,970 18,857,538
貸倒引当金繰入超過額 572 572
その他 328 318
小計 18,900,738 18,880,039
評価性引当額 △18,900,738 △18,880,039
合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な
項目別の内訳
前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
法定実効税率 31.51％ 31.51％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △28.35％ △28.38％
評価性引当額の増減 △0.20％ △0.17％
圧縮積立金繰入額 △2.96％ △2.97％
その他 0.00％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01％ 0.01％
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、
賃貸用の投資不動産（用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。）を保
有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用 途 自 2018年 6月 1日 自 2018年12月 1日
至 2018年11月30日 至 2019年 5月31日
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 182,485,097 178,431,002
商業施設 期中増減額（注2） △4,054,095 6,797,353
期末残高 178,431,002 185,228,356
期末時価（注3） 209,812,000 215,579,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 197,783,304 196,940,256
オフィス
期中増減額（注2） △843,048 △484,380
ビル
期末残高 196,940,256 196,455,876
期末時価（注3） 246,666,000 251,486,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 129,784,056 132,878,983
ホテル 期中増減額（注2） 3,094,927 4,445,536
期末残高 132,878,983 137,324,520
期末時価（注3） 156,439,000 162,573,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 37,655,988 40,987,910
住 居 期中増減額（注2） 3,331,921 △510,092
期末残高 40,987,910 40,477,817
期末時価（注3） 52,255,000 52,925,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 47,895,785 49,526,212
その他 期中増減額（注2） 1,630,427 △148,845
期末残高 49,526,212 49,377,367
期末時価（注3） 60,773,000 63,863,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 595,604,232 598,764,365
合 計 期中増減額（注2） 3,160,132 10,099,572
期末残高 598,764,365 608,863,937
期末時価（注3） 725,945,000 746,426,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規3物件の取得（合計8,749百万円）及び資本的支出（1,406百万円）等
によるものであり、主な減少額は1物件（持分の一部）の譲渡（3,289百万円）及び減価償却費（4,042百万円）等
によるものです。当期の主な増加額は新規3物件の取得（合計19,638百万円）及び既保有物件の追加取得（合計590
百万円）並びに資本的支出（2,870百万円）等によるものであり、主な減少額は2物件（うち1物件は持分の一部）
の譲渡（8,237百万円）及び減価償却費（4,042百万円）等によるものです。
（注3）期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に
基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
〔1口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
自 2018年 6月 1日 自 2018年12月 1日
至 2018年11月30日 至 2019年 5月31日
1口当たり純資産額 116,536円 117,112円
1口当たり当期純利益 3,858円 4,063円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口
調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年 6月 1日 自 2018年12月 1日
至 2018年11月30日 至 2019年 5月31日
当期純利益 （千円） 11,788,602 12,413,047
普通投資主に帰属しない金額 （千円） － －
普通投資口に係る当期純利益 （千円） 11,788,602 12,413,047
期中平均投資口数 （口） 3,055,087 3,055,087
〔重要な後発事象に関する注記〕
新投資口の発行
本投資法人は、新たな特定資産の取得資金への充当及び新たな特定資産の取得資金の一部
として拠出するため減少する手元資金の復元のため、2019年6月4日付の新投資口発行に係る
役員会決議及びこれら新投資口の発行価格等の決定に係る2019年6月12日付の役員会決議に基
づき、公募による新投資口55,000口及びＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする第三者割
当による新投資口8,250口の発行を行い、合計10,767百万円の払込みがなされました。
この結果、本投資法人の出資総額は319,973百万円、発行済投資口の総口数は3,118,337口
となりました。
公募による新投資口発行
発行新投資口数 ： 55,000口
発行価格（募集価格） ： 1口につき 175,616円
発行価格（募集価格）の総額 ： 9,658,880千円
払込金額（発行価額） ： 1口につき 170,240円
払込金額（発行価額）の総額 ： 9,363,200千円
払込期日 ： 2019年 6月19日(水)
分配金起算日 ： 2019年 6月 1日(土)
第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 ： 8,250口
払込金額（発行価額） ： 1口につき 170,240円
払込金額（発行価額）の総額 ： 1,404,480千円
払込期日 ： 2019年 7月11日(木)
分配金起算日 ： 2019年 6月 1日(土)
割当先 ： ＳＭＢＣ日興証券株式会社
〔その他の注記〕
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第 29 号 平成 30 年 3 月 30 日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 30 号 平成 30 年 3 月 30 日 企業会計基準
委員会）
（1）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会
計基準の開発を行い、2014 年 5 月に「顧客との契約から生じる収益」（IASB においては IFRS 第 15 号、FASB に
おいては Topic606）を公表しており、IFRS 第 15 号は 2018 年 1 月 1 日以降開始する事業年度から、Topic606 は
2017 年 12 月 15 日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益
認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS 第 15 号と整
合性を図る便益の 1 つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS 第 15 号の基本的な原則を取り入れるこ
とを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目
がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
（2）適用予定日
2021 年 11 月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
〔開示の省略〕
キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、
関連当事者との取引、セグメント情報等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の
必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2019 年 5 月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の異動はありません。
なお、最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘 要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年 6月10日 公募増資 120,000 2,500,181 18,661 217,892 （注1）
2014年 7月 9日 第三者割当増資 12,065 2,512,246 1,876 219,768 （注2）
2014年12月 9日 公募増資 120,000 2,632,246 21,899 241,667 （注3）
2015年 1月 7日 第三者割当増資 12,065 2,644,311 2,201 243,869 （注4）
2015年 9月16日 公募増資 95,000 2,739,311 12,680 256,549 （注5）
2015年10月15日 第三者割当増資 12,065 2,751,376 1,610 258,160 （注6）
2016年 6月14日 公募増資 190,000 2,941,376 32,273 290,433 （注7）
2016年 7月12日 第三者割当増資 11,646 2,953,022 1,978 292,411 （注8）
2016年12月14日 公募増資 90,000 3,043,022 14,808 307,220 （注9）
2017年 1月12日 第三者割当増資 12,065 3,055,087 1,985 309,205 （注10）
（注1） 1口当たり160,426円（引受価額155,515円）にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当、新規物件の取得資金
及び有利子負債の返済資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注2） 1口当たり155,515円にて、有利子負債の返済資金の一部及び物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注3） 1口当たり188,258円（引受価額182,495円）にて、有利子負債の返済資金に充当することを目的として公募により新
投資口を発行しました。
（注4） 1口当たり182,495円にて、有利子負債の返済資金の一部又は物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注5） 1口当たり137,690円（引受価額133,475円）にて、新規物件の取得資金及び物件取得に伴い減少した手元資金への充
当を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注6） 1口当たり133,475円にて、新規物件の取得資金及び物件取得に伴い減少した手元資金への充当を目的として第三者割
当により新投資口を発行しました。
（注7） 1口当たり175,224円（引受価額169,860円）にて、物件取得資金の一部及び有利子負債の返済資金の一部に充当する
ことを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注8） 1口当たり169,860円にて、有利子負債の返済資金の一部又は物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注9） 1口当たり169,736円（引受価額164,540円）にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当及び有利子負債の返済
資金の一部に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注10）1口当たり164,540円にて、物件取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
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３.参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 本投資法人の資産の構成
第30期 第31期
資産の 2018年11月30日 2019年5月31日
用 途 地 域
種類 保有総額 対総資産 保有総額 対総資産
(千円)(注1) 比率(％) (千円)(注1) 比率(％)
東京都心6区（注3） － － － －
首都圏
東京23区（注4） － － － －
商業施設 （注2）
首都圏地域（注5） 7,262,057 1.1 7,253,584 1.1
地
方（注6） 13,662,199 2.1 13,614,763 2.0
東京都心6区 13,029,891 2.0 12,992,536 1.9
オフィス 首都圏 東京23区 9,501,819 1.5 9,474,778 1.4
ビル 首都圏地域 9,013,890 1.4 8,951,984 1.3
地 方 － － － －
東京都心6区 2,693,122 0.4 1,611,273 0.2
首都圏 東京23区 － － － －
ホテル
不動産 首都圏地域 4,015,494 0.6 3,970,106 0.6
地 方 － － － －
東京都心6区 － － － －
首都圏 東京23区 2,851,734 0.4 2,854,674 0.4
住 居
首都圏地域 － － － －
地 方 4,433,375 0.7 4,414,137 0.6
東京都心6区 － － － －
首都圏 東京23区 － － － －
その他
首都圏地域 － － － －
地 方 － － － －
小 計 66,463,585 10.2 65,137,837 9.6
東京都心6区 4,264,962 0.7 4,257,886 0.6
首都圏 東京23区 16,881,098 2.6 11,674,442 1.7
商業施設
首都圏地域 80,136,196 12.3 92,264,997 13.6
地 方 56,224,487 8.6 56,162,682 8.2
東京都心6区 65,568,841 10.1 65,432,292 9.6
オフィス 首都圏 東京23区 2,041,369 0.3 2,033,558 0.3
ビル 首都圏地域 41,326,701 6.3 41,100,479 6.0
地 方 56,457,742 8.7 56,470,246 8.3
東京都心6区 35,253,066 5.4 40,909,298 6.0
首都圏 東京23区 － － － －
信託 ホテル
首都圏地域 23,251,283 3.6 23,325,460 3.4
不動産
地 方 67,666,016 10.4 67,508,381 9.9
東京都心6区 994,564 0.2 983,444 0.1
首都圏 東京23区 8,671,719 1.3 8,412,073 1.2
住 居
首都圏地域 2,852,700 0.4 2,839,245 0.4
地 方 21,183,815 3.3 20,974,243 3.1
東京都心6区 9,244,206 1.4 9,201,542 1.4
首都圏 東京23区 7,968,204 1.2 7,952,777 1.2
その他
首都圏地域 25,764,209 4.0 25,727,055 3.8
地 方 6,549,591 1.0 6,495,991 1.0
小 計 532,300,779 81.7 543,726,100 79.9
優先出資証券（注7） 93,905 0.0 － －
預金等のその他資産 52,383,882 8.0 72,037,915 10.6
資産総額計 651,242,153 100.0 680,901,853 100.0
（注1）「保有総額」は、各決算日時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）に
よっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。
（注2）「首都圏」とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）を指します。
（注3）「東京都心6区」とは、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。
（注4）「東京23区」とは、東京都内23区から東京都心6区を除いた地域を指します。
（注5）「首都圏地域」とは、首都圏から東京都内23区を除いた地域を指します。
（注6）「地方」とは、政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。）をはじめとする日本全国の主要都市（周辺部を含みます。）
を指します。
（注7）天神123プロジェクト特定目的会社の優先出資証券です。
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前期 当期
2018年11月30日 2019年5月31日
金額（千円） 対総資産比率（％） 金額（千円） 対総資産比率（％）
負債総額 295,212,970 45.3 323,112,423 47.5
純資産総額 356,029,183 54.7 357,789,430 52.5
資産総額 651,242,153 100.0 680,901,853 100.0
② 投資資産
ａ．投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
ｂ．投資不動産物件
当期末時点において、本投資法人は不動産のほか、不動産信託受益権（かかる不動産信託受益
権の信託財産である不動産を以下「信託不動産」といい、不動産と信託不動産を併せて「投資不
動産」といいます。）を保有しています。このため、参照の便宜上、不動産と信託不動産を一括
して記載しています。
（ⅰ）投資不動産の概要１
投資不動産の取得価格、期末帳簿価額、期末評価額、鑑定評価機関、テナント数、賃貸可能面
積、賃貸契約面積及び稼働率は以下のとおりです。
（2019年 5月31日時点）
期末 鑑定 テナント
取得価格 期末 期末評価 賃貸契約面積 稼働率
物件 評価額 評価 数 賃貸可能面積
物件名 （百万円） 帳簿価額 額の比率 （㎡） （％）
番号 （百万円） （％） 機関 （注3） （㎡）（注3）
（注1） （百万円） （注2） （注4） （注3）（注5） （注3）
（注2）
A2 ジョイパーク泉ヶ丘 6,770 5,058 4,840 0.6 不動研 21 13,611.24 13,611.24 100.0
A4 Luz船橋（注20） 5,200 4,368 5,970 0.8 不動研 16 12,952.88 12,935.82 99.9
A6 天神ルーチェ 6,500 6,215 6,400 0.9 日土地 11 4,194.68 4,194.68 100.0
家電住まいる館
A7 3,210 2,721 3,860 0.5 不動研 1 8,637.63 8,637.63 100.0
YAMADA堺本店（注20）
A8 宮前ショッピングセンター 5,312 4,992 5,230 0.7 不動研 3 10,487.92 10,487.92 100.0
コナミスポーツクラブ
A9 2,040 1,519 2,010 0.3 不動研 1 8,627.58 8,627.58 100.0
香里ヶ丘
A10 アクティオーレ南池袋 3,760 3,629 3,350 0.4 不動研 10 2,081.50 2,081.50 100.0
A11 Tip’s町田ビル 4,100 4,274 4,970 0.7 不動研 10 6,710.19 6,710.19 100.0
3,184
A12 ダイエー宝塚中山店 4,284 3,940 0.5 不動研 1 16,729.60 16,729.60 100.0
（注9）
maricom-ISOGO・システム
A13 11,904 12,460 11,500 1.5 不動研 4 52,668.38 52,668.38 100.0
プラザ横浜（敷地）
A14 アクティオーレ関内 2,410 2,242 2,170 0.3 不動研 9 1,938.56 1,938.56 100.0
A15 心斎橋OPA本館 22,800 21,916 26,600 3.6 不動研 1 27,025.42 27,025.42 100.0
A19 アルボーレ神宮前 1,580 1,554 2,360 0.3 不動研 4 931.14 931.14 100.0
A20 アルボーレ仙台 2,590 2,353 3,600 0.5 不動研 6 3,151.71 2,659.70 84.4
A21 モラージュ柏 7,040 6,682 8,950 1.2 不動研 94 41,738.82 40,480.10 97.0
A23 イトーヨーカドー尾張旭店 4,840 4,043 4,870 0.7 不動研 1 54,606.34 54,606.34 100.0
横浜狩場ショッピング
A24 2,500 2,148 2,100 0.3 不動研 1 11,345.09 11,345.09 100.0
センター
A25 Luz自由が丘 5,090 4,872 5,940 0.8 不動研 20 2,283.47 2,283.47 100.0
A26 アクティオーレ市川 3,350 2,939 4,070 0.5 不動研 12 3,927.49 3,760.34 95.7
横浜青葉ショッピングセン
A27 ター（敷地） 2,600 2,740 3,280 0.4 不動研 1 9,193.00 9,193.00 100.0
ヤマダ電機テックランド
A28 2,150 2,270 2,570 0.3 不動研 1 7,650.63 7,650.63 100.0
青葉店（敷地）
ヨドバシカメラマルチ
A29 28,000 27,221 34,400 4.6 不動研 1 37,932.95 37,932.95 100.0
メディア吉祥寺
家電住まいる館
A30 5,150 4,806 6,590 0.9 不動研 1 17,561.23 17,561.23 100.0
YAMADA松戸本店（注20）
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期末 鑑定 テナント
取得価格 期末 期末評価 賃貸契約面積 稼働率
物件 評価額 評価 数 賃貸可能面積
物件名 （百万円） 帳簿価額 額の比率 （㎡） （％）
番号 （百万円） （％） 機関 （注3） （㎡）（注3）
（注1） （百万円） （注2） （注4） （注3）（注5） （注3）
（注2）
A31 天神ロフトビル 4,350 4,593 6,080 0.8 不動研 6 7,730.09 7,730.09 100.0
鳴海ショッピングセンター
A32 6,460 6,850 7,410 1.0 谷澤 3 60,419.26 60,419.26 100.0
（敷地）
プラッシングウェーブ
A33 1,800 1,921 1,990 0.