8960 Ｒ－ユナイテド 2019-06-04 15:30:00
2019年5月期（第31期）及び2019年11月期（第32期）の運用状況の予想の修正並びに2020年5月期（第33期）の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年 6 月 4 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名
執 行 役 員 吉 田 郁 夫
（コード番号：8960）
資産運用会社名
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 名
代 表 取 締 役 社 長 臥 雲 敬 昌
問い合わせ先
ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 夏 目 憲 一
TEL. 03-5402-3680
2019 年 5 月期（第 31 期）及び 2019 年 11 月期（第 32 期）の運用状況の予想の修正
並びに 2020 年 5 月期（第 33 期）の運用状況の予想に関するお知らせ
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2019 年 1 月 18 日付「2018 年 11
月期 決算短信（REIT）」にて公表いたしました 2019 年 5 月期（第 31 期：2018 年 12 月 1 日～2019 年 5 月 31
日）及び 2019 年 11 月期（第 32 期：2019 年 6 月 1 日～2019 年 11 月 30 日）における運用状況の予想（以下「前
回発表予想」といいます。）を下記のとおり修正するとともに、新たに 2020 年 5 月期（第 33 期：2019 年 12
月 1 日～2020 年 5 月 31 日）の運用状況の予想について下記のとおりお知らせいたします。
記
１．修正及び開示の理由
本投資法人は、本日開催の役員会において、新たな特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律第 2 条第
1 項における意味を有します。）の取得資金の資金調達を目的として新投資口の発行を決議しました。これに
伴い、2019 年 11 月期（第 32 期）の前回発表予想を後掲の前提条件に基づき修正するとともに、新たに 2020
年 5 月期（第 33 期）の運用状況の予想についてお知らせするものです。
また、これにあわせて、2019 年 5 月期（第 31 期）の運用状況の予想についても、最新の前提条件に基づき
予想の修正を行います。
２．修正及び開示の内容
(1) 2019 年 5 月期（2018 年 12 月 1 日～2019 年 5 月 31 日）の運用状況の予想の修正の内容
1 口当たり分配金
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
前回発表予想（Ａ）
27,126 13,101 11,949 11,949 3,550（注 1） ―
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
今回修正予想（Ｂ）
27,252 13,402 12,241 12,241 3,630（注 1） ―
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
増減額（Ｂ－Ａ）
＋126 ＋301 ＋292 ＋292 +80 ―
％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率
＋0.5 ＋2.3 ＋2.4 ＋2.4 +2.3 ―
【参考】2019 年 5 月期：
期末発行済投資口の総口数 3,055,087 口 1 口当たりの予想当期純利益 4,006 円（注 1）
ご注意：この記者発表文は、2019 年 5 月期（第 31 期）及び 2019 年 11 月期（第 32 期）の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 5 月期（第 33 期）の運用
状況の予想に関して一般に公表するためのものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の判断と責任
で投資なさるようお願いいたします。
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(2) 2019 年 11 月期（2019 年 6 月 1 日～2019 年 11 月 30 日）の運用状況の予想の修正の内容
1 口当たり分配金
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
前回発表予想（Ａ）
24,532 11,401 10,311 10,310 3,400（注 1） ―
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
今回修正予想（Ｂ）
24,995 11,670 10,588 10,588 3,420（注 1） ―
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
増減額（Ｂ－Ａ）
＋463 ＋269 ＋277 ＋278 ＋20 ―
％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率
＋1.9 ＋2.4 ＋2.7 ＋2.7 ＋0.6 ―
【参考】2019 年 11 月期：
予想期末発行済投資口の総口数 3,118,337 口（注 2） 1 口当たりの予想当期純利益 3,395 円（注 1）
(3)2020 年 5 月期（2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）の運用状況の予想の内容
1 口当たり分配金
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
今回発表予想
24,780 11,781 10,744 10,744 3,470（注 1） ―
【参考】2020 年 5 月期：
予想期末発行済投資口の総口数 3,118,337 口（注 2） 1 口当たりの予想当期純利益 3,445 円（注 1）
（注 1）「1 口当たり分配金」及び「1 口当たりの予想当期純利益」の詳細については、後記「（ご参考）2019 年 5 月期、2019 年
11 月期及び 2020 年 5 月期の分配金総額及び 1 口当たり分配金の算出根拠」及び別紙「2019 年 5 月期、2019 年 11 月期及
び 2020 年 5 月期の運用状況の予想の前提条件」における「1 口当たり分配金」欄をご参照ください。
（注 2）「予想期末発行済投資口の総口数」については、別紙「2019 年 5 月期、2019 年 11 月期及び 2020 年 5 月期の運用状況の予
想の前提条件」における「発行済投資口の総口数」欄をご参照ください。
【注記】
1. 上記予想の修正数値及び予想数値は別紙記載の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、今後の不動
産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予
想は分配金の額を保証するものではありません。
2. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3. 単位未満の数値は切捨て、％は小数点以下第 2 位を四捨五入して表示しています。
ご注意：この記者発表文は、2019 年 5 月期（第 31 期）及び 2019 年 11 月期（第 32 期）の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 5 月期（第 33 期）の運用
状況の予想に関して一般に公表するためのものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の判断と責任
で投資なさるようお願いいたします。
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（ご参考）2019 年 5 月期、2019 年 11 月期及び 2020 年 5 月期の分配金総額及び 1 口当たり分配金の算出根拠
（1）2019 年 5 月期
今回修正予想 前回発表予想 （差額）
（分配金総額）
当期未処分利益 12,241 百万円 11,949 百万円 ＋292 百万円
任意積立金（注 1）積立額 －） 1,227 百万円 1,179 百万円 ＋48 百万円
一時差異等調整積立金（注 1）取崩額 ＋） 76 百万円 76 百万円 －
分配金総額 11,089 百万円 10,846 百万円 +244 百万円
（1 口当たり分配金）
1 口当たり当期純利益（注 2） 4,006 円 3,911 円 ＋95 円
1 口当たり任意積立金積立額 －） 401 円 386 円 ＋15 円
1 口当たり一時差異等調整積立金取崩額 ＋） 25 円 25 円 －
1 口当たり分配金 3,630 円 3,550 円 +80 円
期末発行済投資口の総口数（注 3） 3,055,087 口 3,055,087 口 －
（2）2019 年 11 月期
今回修正予想 前回発表予想 （差額）
（分配金総額）
当期未処分利益 10,588 百万円 10,310 百万円 ＋277 百万円
一時差異等調整積立金（注 1）取崩額 ＋） 76 百万円 76 百万円 －
分配金総額 10,664 百万円 10,387 百万円 ＋277 百万円
（1 口当たり分配金）
1 口当たり当期純利益（注 2） 3,395 円 3,374 円 ＋21 円
1 口当たり一時差異等調整積立金取崩額 ＋） 25 円 25 円 －
1 口当たり分配金 3,420 円 3,400 円 ＋20 円
期末発行済投資口の総口数（注 3） 3,118,337 口 3,055,087 口 ＋63,250 口
（3）2020 年 5 月期
今回発表予想
（分配金総額）
当期未処分利益 10,744 百万円
一時差異等調整積立金（注 1）取崩額 ＋） 76 百万円
分配金総額 10,820 百万円
（1 口当たり分配金）
1 口当たり当期純利益（注 2） 3,445 円
1 口当たり一時差異等調整積立金取崩額 ＋） 25 円
1 口当たり分配金 3,470 円
期末発行済投資口の総口数（注 3） 3,118,337 口
（注 1）「任意積立金」及び「一時差異等調整積立金」の詳細については、別紙「2019 年 5 月期、2019 年 11 月期及び 2020 年 5 月期
の運用状況の予想の前提条件」における「1 口当たり分配金」欄をご参照ください。
（注 2）「1 口当たり当期純利益」は、当期純利益を期末発行済投資口の総口数で除して算出しています。
（注 3）「今回修正予想」及び「今回発表予想」における「期末発行済投資口の総口数」は予想口数であり、別紙「2019 年 5 月期、
2019 年 11 月期及び 2020 年 5 月期の運用状況の予想の前提条件」における「発行済投資口の総口数」欄記載の前提条件のも
とに算出しています。
以 上
＊ 本資料の配布先： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページアドレス： http://www.united-reit.co.jp
ご注意：この記者発表文は、2019 年 5 月期（第 31 期）及び 2019 年 11 月期（第 32 期）の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 5 月期（第 33 期）の運用
状況の予想に関して一般に公表するためのものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の判断と責任
で投資なさるようお願いいたします。
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別紙
2019 年 5 月期、2019 年 11 月期及び 2020 年 5 月期の運用状況の予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2019 年 5 月期（第 31 期） ：2018 年 12 月 1 日～2019 年 5 月 31 日（182 日）
計算期間 ・2019 年 11 月期（第 32 期） ：2019 年 6 月 1 日～2019 年 11 月 30 日（183 日）
・2020 年 5 月期（第 33 期） ：2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日（183 日）
＜2019 年 5 月期（第 31 期）＞
・2019 年 1 月 18 日時点で本投資法人が保有している 120 物件に、下表記載の運用資産の異動（取得
区分に記載の新規 2 物件の取得、売却区分に記載の 2 物件の売却）を加味した計 120 物件を前
提としています。
区分 取得日又は売却日 物件名称
2019 年 4 月 1 日 グランフォンテ（注 1）
取得
2019 年 5 月 15 日 変なホテル東京 浜松町（注 1）
2019 年 3 月 1 日 碑文谷ショッピングセンター（準共有持分 30％）（注 2）
売却
2019 年 4 月 1 日 太平洋セメント社宅（メゾン浮間）（注 2）
＜2019 年 11 月期（第 32 期）＞
・2019 年 5 月期末保有の 120 物件に、下表記載の取得予定 2 物件を加えた 122 物件を前提としていま
す。
取得予定日 物件名称
2019 年 6 月 25 日 ホテルヒューイット甲子園（注 1）
運用資産
2019 年 6 月 28 日 スマイルホテルプレミアム札幌すすきの（注 1）
＜2020 年 5 月期（第 33 期）＞
・2019 年 11 月期末保有の 122 物件に、下表記載の取得予定 1 物件を加えた 123 物件を前提としていま
す。
取得予定日 物件名称
2019 年 12 月 3 日 ザ・スクエアホテル金沢（注 1）
・2020 年 5 月期末まで上記以外の運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないこと
を前提としていますが、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
（注 1）取得（予定）資産（本別紙において以下「取得（予定）5 物件」といいます。）の詳細については、2019 年 1
月 15 日付で公表の「資産の取得に関するお知らせ（変なホテル東京 浜松町・スマイルホテルプレミアム札幌す
すきの）」、2019 年 3 月 29 日付で公表の「資産の取得に関するお知らせ（グランフォンテ）」及び本日付で公
表の「資産の取得に関するお知らせ（ホテルヒューイット甲子園 他 1 物件）」をご参照ください。
（注 2）売却資産の詳細については、2018 年 5 月 23 日付で公表の「資産の譲渡に関するお知らせ（イオンモール宇城・
碑文谷ショッピングセンター）」及び 2019 年 3 月 29 日付で公表の「資産の譲渡に関するお知らせ（太平洋セメ
ント社宅（メゾン浮間））」をご参照ください。
＜2019 年 5 月期（第 31 期）＞
・本日現在発行済みの 3,055,087 口を前提としています。
＜2019 年 11 月期（第 32 期）及び 2020 年 5 月期（第 33 期）＞
・本日現在発行済みの 3,055,087 口に、本日開催の役員会で決議された公募による新投資口の発
行（55,000 口）及びオーバーアロットメントによる投資口売出しに伴う第三者割当（上限口数
発行済投資口
8,250 口）（以下総称して「本募集等」といいます。）によって 2019 年 11 月期末までに発行
の総口数
予定の 63,250 口を加えた 3,118,337 口を前提としています（なお、本募集等の詳細については、
本日付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。） 。
・第三者割当による追加発行投資口数は、上限である 8,250 口全てが発行されることを前提とし
ています。
・2020 年 5 月期末まで上記以外の投資口の追加発行がないことを前提としています。
ご注意：この記者発表文は、2019 年 5 月期（第 31 期）及び 2019 年 11 月期（第 32 期）の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 5 月期（第 33 期）の運用
状況の予想に関して一般に公表するためのものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の判断と責任
で投資なさるようお願いいたします。
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・主たる営業収益である賃貸事業収入については、本日現在有効な賃貸借契約を基に、近隣競合物件
の存在、市場動向及び各テナントとの賃貸借条件交渉状況等を勘案した上で、今後の賃料及び想定
稼働率について一定の入退去影響等を考慮して算出しています。なお、賃貸事業収入については、
テナントによる賃料の滞納又は不払い等がないことを前提としています。（注）
（注）取得（予定）5 物件のうち、2019 年 11 月期以降に取得予定の 3 物件については、各物件の現所有者又は現信託受
益者等より提供を受けた情報、各物件の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約等を基に算出してい
ます。
・上記前提に基づく、賃貸事業収入の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
営業収益 主要項目 2019 年 5 月期 2019 年 11 月期 2020 年 5 月期
賃料収入（共益費含む） 21,615 百万円 22,156 百万円 22,233 百万円
駐車場収入 753 百万円 765 百万円 765 百万円
附加使用料（テナント負担水光熱収入） 1,473 百万円 1,716 百万円 1,494 百万円
・天神 123 プロジェクト特定目的会社 優先出資証券に係る受取配当金として、2019 年 5 月期に 44 百
万円の収入を見込んでいます。
・碑文谷ショッピングセンター（準共有持分 30％）及び太平洋セメント社宅（メゾン浮間）売却に伴
う不動産等売却益として、2019 年 5 月期に 3,005 百万円を見込んでいます。
・主たる営業費用である賃貸事業費用（但し、減価償却費を除きます。）については、過去の実績値
をベースに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・賃貸事業費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2019 年 5 月期 2019 年 11 月期 2020 年 5 月期
公租公課（固定資産税等）（注 1） 1,888 百万円 1,994 百万円 1,996 百万円
外注委託費 1,758 百万円 1,753 百万円 1,740 百万円
水道光熱費 1,490 百万円 1,762 百万円 1,559 百万円
修繕費（注 2） 1,960 百万円 973 百万円 804 百万円
減価償却費（注 3） 4,043 百万円 4,141 百万円 4,209 百万円
（注 1）物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分によ
営業費用
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため費用計上されません。し
たがって、 取得（予定） 物件の固定資産税及び都市計画税については、
5 2020 年 5 月期まで費用計上されません。
なお、取得（予定）5 物件について、通期で固定資産税及び都市計画税が費用計上された場合の想定金額は総額
83 百万円となります。
（注 2）運用資産の修繕費については、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、
一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、 各計算期間の
修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
（注 3）減価償却費については、付随費用、現時点で確定していないものも含め、将来発生が見込まれる資本的支出を
含めて定額法により算出しています。
・資産運用報酬等のその他の営業費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を考慮
して算出しています。
・営業外費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2019 年 5 月期 2019 年 11 月期 2020 年 5 月期
有利子負債に係る支払利息等（注 1） 1,038 百万円 1,012 百万円 1,003 百万円
投資法人債発行に係る費用（注 2） 68 百万円 ― ―
営業外費用
新投資口発行に係る費用（注 2） 12 百万円 37 百万円 ―
（注 1）融資関連手数料、投資法人債利息等を含みます。
（注 2）2019 年 5 月 23 日付で発行した投資法人債の発行に係る費用及び、本募集等に係る費用については支出時にその
全額を費用計上することを前提としています。
ご注意：この記者発表文は、2019 年 5 月期（第 31 期）及び 2019 年 11 月期（第 32 期）の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 5 月期（第 33 期）の運用
状況の予想に関して一般に公表するためのものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の判断と責任
で投資なさるようお願いいたします。
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・本日現在、本投資法人の 2019 年 5 月期末における有利子負債残高は 282,884 百万円、内訳は借入金
255,884 百万円、投資法人債 27,000 百万円となる予定です。
・2019 年 11 月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
返済（償還）期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：4,500 百万円
借入金：2,200 百万円
2019 年 6 月 20 日 自己資金により全額を返済予定。
借入金：2,000 百万円
借入金：1,000 百万円
借入金：6,207 百万円
自己資金及び金融機関からの新たな
2019 年 9 月 20 日 借入金：1,200 百万円
借入により全額を返済予定。
借入金：1,000 百万円
・上記の有利子負債の返済及びリファイナンス等により、2019 年 11 月期末における有利子負債残高は
有利子負債
270,587 百万円であることを前提としています。
・2020 年 5 月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
返済（償還）期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：1,000 百万円
借入金：4,000 百万円
金融機関からの新たな借入により全
2020 年 3 月 23 日 借入金：2,427 百万円
額を返済予定。
借入金：2,417 百万円
借入金：1,300 百万円
・2019 年 12 月 3 日付で取得予定の「ザ・スクエアホテル金沢」の取得資金として、金融機関からの新
たな借入 5,000 百万円を行う前提としています。
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2020 年 5 月期末における有利子負債残高は 275,587
百万円であることを前提としています。
・分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提としています。
・1 口当たり分配金の算出に用いる期末発行済投資口の総口数は、上記「発行済投資口の総口数」欄に
記載の前提条件に基づいています。
・2019 年 5 月期の分配金については、当期未処分利益 12,241 百万円から、租税特別措置法に規定され
ている圧縮記帳処理等を活用することにより 1,227 百万円を任意積立金として内部留保する一方で、
一時差異等調整積立金取崩額 76 百万円を加算した金額である 11,089 百万円を利益分配金として分
配することを前提としています。
1 口当たり
・2019 年 11 月期の分配金については、当期未処分利益 10,588 百万円に一時差異等調整積立金取崩額
分配金
76 百万円を加算した金額である 10,664 百万円を利益分配金として分配することを前提としていま
す。
・2020 年 5 月期の分配金については、当期未処分利益 10,744 百万円に一時差異等調整積立金取崩額
76 百万円を加算した金額である 10,820 百万円を利益分配金として分配することを前提としていま
す。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の
要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。
1 口当たり
・利益超過の分配（1 口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正
その他 が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
ご注意：この記者発表文は、2019 年 5 月期（第 31 期）及び 2019 年 11 月期（第 32 期）の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 5 月期（第 33 期）の運用
状況の予想に関して一般に公表するためのものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の判断と責任
で投資なさるようお願いいたします。
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