第30期
2018年11月期決算
（自2018年6月1日 至 2018年11月30日）
証券コード：8960
http://www.united-reit.co.jp
2019年1月
目次
1 決算ハイライト p.2 2-4 ESGに関する取り組み p.27
● 第30期決算トピックス p.3 ● ESGに関するイニシアティブへの参加/外部認証・評価の取得 p.28
● 第30期決算概要 p.4 ● G：ガバナンスに関する取り組み p.29
● 第31期・第32期の重点施策 p.5 ● E：環境に関する取り組み p.30
● 第31期・第32期業績予想 p.6 ● S：社会に関する取り組み p.31
2 資産運用戦略 p.7 3 参考資料 p.33
● 資産運用基本方針 p.8 ● 主なイベント・スケジュール p.34
2-1 外部成長 p.9 ● 外部成長の軌跡 P.35
● 新規取得物件 第30期 p.10 ● ポートフォリオ・サマリー p.36
● 新規取得物件 第31期 p.11 ● ポートフォリオ収益力の推移 p.37
● 新規取得物件（予定） 第31期・第32期 p.12 ● 継続保有物件における賃料の動向 p.38
● 物件入替え p.13 ● 主要財務指標の推移 p.39
2-2 内部成長 p.15 ● 貸借対照表 p.40
● 資産価値及び収益性向上に資する主体的なバリューアップ工事 p.16 ● 損益計算書 p.41
● 資産運用状況｜オフィス p.17 ● 含み損益の推移 p.42
● 資産運用状況｜商業 p.18 ● 物件別期末評価額 p.43
● 資産運用状況｜ホテル p.19 ● 第30期物件収支・稼働率 p.46
● コスト削減の取り組み p.20 ● ポートフォリオ一覧 p.51
2-3 財務運営 p.21 ● 投資主・投資口の概況 p.54
● UURグリーントラスト p.22 ● 内部留保｜負ののれんと配当準備積立金 p.55
● LTV及び有利子負債コスト p.23 ● 内部留保｜圧縮積立金 p.56
● 有利子負債の状況 p.24 ● 用語の定義集 p.57
● 財務指標 p.25
● 内部留保の拡充と戦略的活用 p.26
1
1 決算ハイライト
2
第30期決算トピックス
1口当たり分配金 物件入替えによるポートフォリオの質的改善
新規取得、コスト削減等により期初予想を上回る分配金を実現 売却 取得
第29期 第30期（2018年11月） 碑文谷 シャトレ大手町 ザ・ビー 武蔵村山
（2018年5月） ショッピングセンター S棟・N棟 福岡天神 物流センター
実績 期初予想（注） 実績 （商業施設） （住居） （ホテル） （その他）
売却価格 取得価格
3,530 円 3,420 円 3,473 円 （準共有持分19％）
34.0億円 30.0億円 18.0億円
52.2億円 合計 82.0億円
▲57円 築年数（注） 築年数（注）
（▲1.6%） 43.8年 10.3年 1.6年 17.1年
＋53円
（注）2018年7月13日公表値。 （＋1.5%） （注）築年数は2018年11月末時点。
資産価値及び収益性向上に資する施策 資金調達手段の多様化と内部留保の拡充
UURグリーントラスト
●賃料収入アップに向けた戦略的投資 本邦初の金銭信託のスキームを用いたグリーンファイナンス
●資産価値の維持・向上に資する修繕工事 調達金額： 100 億円 借入期間： 5 年 利率：0.25%（固定金利）
●利用形態の変更を通じた賃料収入アップ
内部留保の拡充
●テナントリレーションに配慮した契約交渉 LOOP-X（オフィス）
将来を展望し、売却益の一部（12.5億円）を法人税課税なしに内部留保
●継続的な運用コストの低減
ESG(環境/社会/ガバナンス)に関する取り組み
●ESGに関するイニシアティブへの参加/外部評価の取得
●環境認証取得カバー率の向上
●地域社会への貢献
3
第30期決算概要
（単位：百万円） 当期純利益 主要差異要因 （注：符号は利益の増減を表します。） （単位：百万円）
第29期実績 第30期実績 前期対比 第30期予想 予想対比 第29期実績⇒第30期実績
No 項目
（A） （B） （B－A） （C） （B－C） 賃貸事業利益 ▲687
1 不動産賃貸事業収益 24,219 23,867 ▲352 23,827 +40 ・第29期取得物件 +155 （賃貸事業収益 +344、 賃貸事業費用 ▲190）
・第29・30期売却物件 ▲484 （賃貸事業収益 ▲729、 賃貸事業費用 +245）
2 （うち賃料・共益費） (21,521) (21,134) (▲387) (21,150) (▲15)
・第30期取得物件 +109 （賃貸事業収益 +155、 賃貸事業費用 ▲47）
3 不動産賃貸事業費用 10,328 10,663 +335 10,769 ▲105 ・固都税費用化 ▲176 （2017年取得物件）
4 （うち修繕費） (833) (892) (+59) (891) (+1) ・その他 ▲290 一時収入▲286（前期計上剥落）etc
5 （うち減価償却費） (4,160) (4,050) (▲110) (4,044) (+6)
不動産等売却損益 +504 （前期売却損剥落+3,584、売却益計上差額▲3,080）
6 （うち公租公課） (1,782) (1,885) (+103) (1,886) (0)
販管費 ▲11
7 不動産賃貸事業利益 13,890 13,203 ▲687 13,058 +145 営業外損益 +9 （投資法人債発行費剥落＋79、補助金収入剥落▲71 etc）
8 （NOI（減価償却費控除前利益）） (18,051) (17,253) (▲797) (17,102) (+152)
9 不動産等売却損益 1,360 1,864 +504 1,850 +14 第30期予想⇒第30期実績
賃貸事業利益 +145
10 受取配当金 1 2 0 － +2
・第29期取得物件 +33 （賃貸事業収益 +8、 賃貸事業費用 +25）
11 販管費 2,163 2,174 +11 2,171 +4
・第30期取得物件 +45 （賃貸事業収益 +56、 賃貸事業費用 ▲11）
12 営業利益 13,089 12,894 ▲194 12,737 +157 ・第30期売却物件 +8 （賃貸事業収益 0、 賃貸事業費用 +8）
13 営業外損益 ▲ 1,114 ▲ 1,105 +9 ▲ 1,206 +100 ・その他物件 +60 （賃貸事業収益 ▲24、 賃貸事業費用 +84）
14 経常利益 11,974 11,789 ▲185 11,531 +257
不動産等売却損益 +14
15 当期純利益 11,973 11,788 ▲185 11,531 +257 販管費 ▲4
16 （1口当たり当期純利益（円/口）） (3,919) (3,858) (▲61) (3,774) (+84) 営業外損益 +100 （投資法人債発行費未発生+110、保険金収入増+18
支払利息▲25 etc）
17 負ののれん充当額（＋） 75 76 0 76 －
18 任意積立金積立額（▲） 1,264 1,254 ▲10 1,158 +96 第29期取得物件
・リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCity('18/1)
19 分配金総額 10,784 10,610 ▲174 10,448 +161
第29期売却物件
20 1口当たり分配金（円/口） 3,530 3,473 ▲57 3,420 +53 ・碑文谷ショッピングセンター(持分51％)('18/5) ・イオンモール宇城('18/5)
第30期取得物件
21 期末発行済投資口の総口数（口） 3,055,087 3,055,087 － 3,055,087 － ・シャトレ大手町S棟・N棟('18/7) ・ザ・ビー福岡天神('18/9)
・武蔵村山物流センター('18/10)
22 資本的支出（CAPEX） 1,903 1,406 ▲496 1,941 ▲534 第30期売却物件
（注）予想数値は2018年7月13日公表値。 ・碑文谷ショッピングセンター(持分19％)('18/11)
4
第31期・第32期の重点施策
外部成長 利回り目線を堅持した継続的な物件取得 Luz武蔵小杉（商業）
物件入替えを通じたポートフォリオの質的改善・収益性向上
Luz武蔵小杉等の取得を通じ、商業施設2物件の売却に
より減少する不動産賃貸事業利益の埋戻しに目途
内部成長 大規模修繕工事の前倒し及び集中実施
オフィス、ホテルを中心とした着実な賃料増額
水光熱費の継続的な低減を通じた物件の収益性改善
SS30（オフィス・ホテル）
財務運営 資金調達コストの低減
LTVコントロール、内部留保拡充等を通じた強固な財務
体質の構築
ESG 環境認証取得カバー率の更なる上昇
投資口累積投資制度等、投資主との利益の共通化施策
の実施
5
第31期・第32期業績予想
（単位：百万円） 当期純利益 主要差異要因 （注：符号は利益の増減を表します。） （単位：百万円）
第30期実績 第31期予想 前期対比 第32期予想 前期対比 第30期実績⇒第31期予想
No 項目
（A） （B） （B－A） （C） （C－B） 賃貸事業利益 ▲902
1 不動産賃貸事業収益 23,867 24,132 +264 24,532 +400 ・第29期取得物件 ▲289 （賃貸事業収益 ▲47、 賃貸事業費用 ▲242）
(21,134) (21,537) (+402) (21,759) (+222) ・第30期取得物件 +117 （賃貸事業収益 +137、 賃貸事業費用 ▲21）
2 （うち賃料・共益費）
・第30・31期売却物件 ▲138 （賃貸事業収益 ▲194、 賃貸事業費用 +56）
3 不動産賃貸事業費用 10,663 11,831 +1,166 10,886 ▲945
・第31・32期取得物件 +222 （賃貸事業収益 +281、 賃貸事業費用 ▲59）
4 （うち修繕費） (892) (2,077) (+1,184) (827) (▲1,250) ・修繕費増 ▲915 前倒し・集中工事の実施（資産価値維持・向上）
5 （うち減価償却費） (4,050) (4,055) (+4) (4,080) (+24) ・その他 +101 共込賃料+238、水光熱収支▲38
借地更新料、リーシング費増▲60 etc
6 （うち公租公課） (1,885) (1,870) (▲15) (2,003) (+132)
不動産等売却益 +1,085 （売却益計上差額）
7 不動産賃貸事業利益 13,203 12,301 ▲902 13,647 +1,345 販管費 ▲19
8 （NOI（減価償却費控除前利益）） (17,253) (16,356) (▲897) (17,726) (+1,370) 営業外損益 ▲45 （投資法人債発行費増▲100、保険金収入剥落▲19
9 不動産等売却益 1,864 2,950 +1,085 － ▲2,950 支払利息減+24、不動産等除却損減+45 etc)
10 受取配当金 2 44 +42 － ▲44 第31期予想⇒第32期予想
賃貸事業利益 +1,345
11 販管費 2,174 2,194 +19 2,246 +51
・第29期取得物件 +227 （賃貸事業収益 +51、 賃貸事業費用 +176）
12 営業利益 12,894 13,101 +205 11,401 ▲1,700 ・第30期取得物件 +7 （賃貸事業収益 +4、 賃貸事業費用 +3）
13 営業外損益 ▲ 1,105 ▲ 1,151 ▲45 ▲ 1,090 +61 ・第31期売却物件 ▲63 （賃貸事業収益 ▲95、 賃貸事業費用 +32）
・第31・32期取得物件 +212 （賃貸事業収益 +260、 賃貸事業費用 ▲48）
14 経常利益 11,789 11,949 +160 10,311 ▲1,638
・固都税費用化 ▲156 （2018年取得物件）
15 当期純利益 11,788 11,949 +160 10,310 ▲1,638
・修繕費減 +1,083 前倒し・集中工事終了
16 （1口当たり当期純利益（円/口）） (3,858) (3,911) (+53) (3,374) (▲537) ・その他 +34 共込賃料+64、水光熱収支▲6 etc
17 負ののれん充当額（＋） 76 76 0 76 － 不動産等売却益 ▲2,950 （前期計上剥落）
18 任意積立金積立額（▲） 1,254 1,179 ▲74 － ▲1,179 販管費 ▲51 （投資主総会費用▲15 etc）
19 分配金総額 10,610 10,846 +235 10,387 ▲458 営業外損益 +61 （投資法人債発行費剥落+100、支払利息▲15
20 1口当たり分配金（円/口） 3,473 3,550 +77 3,400 ▲150 不動産等除却損増▲17 etc)
第29期取得物件
21 期末発行済投資口の総口数（口） 3,055,087 3,055,087 － 3,055,087 － ・リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCity('18/1)
第30期取得物件
22 資本的支出（CAPEX） 1,406 3,429 +2,022 3,195 ▲234 ・シャトレ大手町S棟・N棟('18/7) ・ザ・ビー福岡天神('18/9)
・武蔵村山物流センター('18/10)
（注）予想数値は2019年1月18日公表値。
第30・31期売却物件
・碑文谷ショッピングセンター(持分19％)('18/11)
・碑文谷ショッピングセンター(持分30％)('19/3予定)
第31・32期取得物件
・Luz武蔵小杉('18/12) ・変なホテル東京 浜松町('19/5予定)
・スマイルホテルプレミアム札幌すすきの('19/6予定)
6
2 資産運用戦略
7
資産運用基本方針
総合型REITのメリットを活かし、多様なアプローチを通じて中長期的な投資主価値の向上を目指します。
本資産運用会社の
スポンサー機能の活用
ネットワーク/ノウハウ
利回り目線の テナントとの
物件入替え 戦略的投資
堅持 リレーション構築
継続的な
物件取得
中長期的な
総合型REITとしてのポテンシャルの極大化 投資主価値の
向上
投資対象の
裾野拡大
運用コストの 金利コストの E 環境
強固な財務体質
削減 低減 S 社会
構築
G ガバナンス
自己投資口取得 M&Aの研究
8
2-1 外部成長
多用な手法を駆使した継続的な物件取得
利回り目線の堅持
物件入替えを通じたポートフォリオの質的改善・収益力の向上
9
新規取得物件 第30期
D29 シャトレ大手町Ｓ棟・Ｎ棟 住居 C16 ザ・ビー福岡天神 ホテル E13 武蔵村山物流センター その他
所在地 福岡県北九州市 所在地 福岡県福岡市 所在地 東京都武蔵村山市
固定賃料
構造・規模 SRC15F (154戸) 構造・規模 S10F (125室) + 構造・規模 S4F
建築時期 2008年8月 建築時期 2017年5月 GOP歩合 建築時期 2001年10月
取得価格 3,398百万円 取得価格 3,000百万円 取得価格 1,800百万円
想定NOI利回り 5.4% (償却後利回り:4.0%) 想定NOI利回り 6.2% (償却後利回り:5.3%) 想定NOI利回り 5.4% (償却後利回り:4.7%)
稼働率 97.4% (2018年11月30日時点) 稼働率 100.0% (2018年11月30日時点) 稼働率 100.0% (2018年11月30日時点)
取得日 2018年7月3日 取得日 2018年9月27日 取得日 2018年10月30日
10
新規取得物件 第31期
C9 ザ・ビー六本木(増築部分) ホテル A42 Luz武蔵小杉 商業施設
所在地 東京都港区
固定賃料 所在地 神奈川県川崎市
構造・規模（注1） SRC・S B2/9F (35室) +
建築時期 2018年12月 GOP歩合 構造・規模 SRC・S・RC B1/5F
取得価格（注1） 988百万円
想定NOI利回り （注2） 5.9% (償却後利回り:4.9%) 建築時期 2008年5月
稼働率 92.3% (2018年11月30日時点)
取得価格 12,151百万円
取得日 2018年12月17日
想定NOI利回り 3.8% (償却後利回り:3.6%)
稼働率 100.0% (2018年12月28日時点)
取得日 2018年12月28日
都心へのアクセスも良好な東急線・JR線「武蔵小杉」駅から徒歩2分、ロータリーに面して立地
(注1)既存部分と増築部分を合わせた
本物件の取得価格は4,488百万円、 周辺にはタワーマンションが集積、更なる人口・世帯数増加を見込む
客室数は114室になります。
(注2)各利回りは本物件の巡航状態におけ 1Fはスーパーマーケット・カフェ、2Fはメディカルモール等、3・4Fはスポーツクラブが入居
る想定利回りを記載しています。
（2019年3月フルオープン予定（画像は完成予想図））
11
新規取得物件（予定） 第31期・第32期
C17 変なホテル東京 浜松町 ホテル C18 スマイルホテルプレミアム札幌すすきの ホテル
所在地 東京都港区 固定賃料 所在地 北海道札幌市 固定賃料
構造・規模 S14F (118室) 構造・規模 S13F (284室)
建築時期 2018年3月 建築時期 2017年12月
取得予定価格 4,456百万円 取得予定価格 4,233百万円
想定NOI利回り 4.4% (償却後利回り:3.7%) 想定NOI利回り 6.0% (償却後利回り:5.0%)
稼働率 100.0% (取得予定日時点) 稼働率 100.0% (取得予定日時点)
取得予定日 2019年5月15日 取得予定日 2019年6月28日
羽田空港、成田空港へアクセスが便利なJR「浜松町」駅、
北海道随一の繁華街「すすきの」に立地
都営地下鉄「大門」駅至近に立地
オフィス街にも近く、公共交通機関等、利便性に優れる
周辺は再開発が進行
全室がツインまたはダブルでダブル・オキュパンシーに対応
ビジネス・インバウンド両面で堅調な宿泊需要
12
物件入替え
商業施設2物件の売却代金再投資が着実に進展。取得物件の不動産賃貸事業利益は売却分の水準を超過見込み。
売却益は分配金に充当の他、将来を展望して約37億円（注1）をリスク耐性強化のために内部留保。
取得/売却価格 不動産賃貸事業利益
売却物件 取得物件 売却物件 取得物件
第29～31期 第30～32期 第29～31期 第30～32期
0,000 120
百万
340億円 290億円 月額97.6百万円 月額98.4百万円
5,000 （注2） （注3）
100
スマイルホテル
0,000
プレミアム札幌すすきの
スマイルホテル
80
5,000 プレミアム札幌すすきの 変なホテル東京 浜松町
変なホテル東京 浜松町
0,000 碑文谷 60 碑文谷
ショッピングセンター ショッピングセンター Luz武蔵小杉
5,000
Luz武蔵小杉 40
0,000 武蔵村山物流センター
武蔵村山物流センター 20
5,000 ザ・ビー福岡天神
ザ・ビー福岡天神
イオンモール宇城 イオンモール宇城
シャトレ大手町S棟・N棟 シャトレ大手町S棟・N棟
0 0
築年数 2018年5月
（注4）
2018年6月
～2019年6月
売却益の使途
2018年5月 2018年6月
～2019年6月
売却物件 取得物件
分配金充当
第29～31期 第30～32期
商業施設 2,475百万円
2物件
35.0年 6.5年 売却益
内部留保
6,174百万円
3,699百万円
（注1）第29期、第30期の内部留保額に加え、第31期に予定されている額を含んでいます。
（注2）売却決定時点における想定（イオンモール宇城については賃料減額前提）に基づいて算出しています。
（注3）取得決定時点における想定（巡航ベース）に基づいて算出しています。
（注4）築年数は2018年11月末時点。取得価格で加重平均した数値。
13
MEMO
14
2-2 内部成長
資産価値及び収益性の向上に資する戦略的投資
テナントとのリレーション構築による賃料収入アップ
継続的な運用コストの削減
15
資産価値及び収益性向上に資する主体的なバリューアップ工事
共用部（ロビー）のリニューアル 外構及び共用部（1階）のリニューアル
LOOP-X 新大阪セントラルタワー
調度品や照明等を含め、グレード感を醸出。 リニューアルにより視認性向上。大型複合物件に相応しいイメージに刷新。
Before After Before After
（注）第30期実施済み （注）第30期一部実施済み
グリーンリース 利用形態の変更
パシフィックマークス新横浜（写真）/パシフィックマークス横浜イースト パシフィックマークス横浜イースト
2物件に入居する計3テナントの専用部照明をLED化。 物件の高稼働を背景に、貸会議室フロアを貸オフィス化し、
電気料金削減のメリットを契約賃料アップによりテナントと 賃料収入アップを図る。
シェア。
投資額 投資額
8百万円 35百万円
（第30期実施済み） （第31期実施予定）
賃料収入 賃料収入
約1.8百万円/年 約10百万円/年
（見込み） （見込み）
16
資産運用状況｜オフィス
当期における賃料改定状況 入退去状況の推移
㎡
＋15,000
期中に契約条件の 退去面積（減床含む） 入居面積（増床含む） 入退去面積（増床・減床含む）
増減額（注） 増賃率
交渉を行ったテナント数 ＋10,000
合計 66 41百万円 ＋2.7% ＋5,000
増額 50 41百万円 ＋7.7% 0
▲5,000
減額 0 － －
▲10,000
据え置き 16 － －
▲15,000
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
（注）6か月換算。
('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11)
予想 予想
フリーレント付与月数の推移 キャッシュフロー稼働率の推移
平均付与月数 期中平均稼働率
7ケ月 100% 契約稼働率
98.6% 99.0%
98.3% 98.4% 98.4%
97.4% 97.7% 0.7% 0.9%
6ケ月
98% 0.4% 0.5% 0.8%
96.8%
5ケ月 1.3% フリーレント面積
96% 2.4%
4ケ月
3ケ月
4.3%
94% 98.0% 98.1% 97.9% 97.8% 97.6%
2ケ月 1.5ケ月 96.4% キャッシュフロー
95.0% 稼働率
92%
1ケ月 92.5%
0ケ月 90%
第15期 第18期 第21期 第24期 第27期 第30期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
（'11/5） （'12/11） （'14/5） （'15/11） （'17/5） （'18/11） ('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11)
予想 予想
17
資産運用状況｜商業
ポートフォリオ構成の変化
人口動態の影響を受けやすい地方「ロードサイド型」の比率が低下。「都市中心部型」及び「市街地・駅近型」の比率が上昇。
特にポテンシャルの高い首都圏比率が36.3%から45.2%に上昇。
売却 都市中心部型
11.9 国内主要都市の駅に隣接するエリアに所在
7.0%
% 碑文谷ショッピングセンター ■都市中心部（首都圏）
30.5 16.0 ■都市中心部（地方）
ロードサイド（首都圏） 32.7
% % 市街地・駅近型
第28期 イオンモール宇城 2019年3月末時点 %
22.3 （2017年11月末時点） ロードサイド（地方） 住宅地の駅近辺に所在
（予定）
% ■市街地・駅近（首都圏）
36物件 35物件
8.3% ■市街地・駅近（地方）
2,069億円 1,927億円
(取得価格ベース) (取得価格ベース) ロードサイド型
取得 12.5
郊外の主要幹線道路沿いに所在
7.7% 21.9 ■ロードサイド（首都圏）
5.8% Luz武蔵小杉 % 23.6 ■ロードサイド（地方）
%
市街地・駅近（首都圏） %
テナントとの連携による商業施設の活性化
テナントとの協働によりリニューアルを実施。売上の増加を目指すと共に、長期賃貸契約を締結。
物件名 メインテナントとの レランドショッピングセンター
本投資法人による工事（予定含む）
（竣工年） 契約改定内容 外観（完成予想図）
• 2018年よりリニューアル工事を実施中 15年間賃料改定不可
レランドショッピングセンター
• デジタルサイネージ導入 10年間解約不可の
（1998年）
定期借家契約
• 外装、共用部、トイレのリニューアルを計画中
宮前ショッピングセンター 現行と同条件で
（1993年） 契約期間の長期化を目指す
• 駐車場棟の大規模修繕、トイレの改修を
ダイエー宝塚中山店 現行と同条件で
（1997年） 計画中 契約期間の長期化を目指す デジタルサイネージを設置した
エレベーターホール
18
資産運用状況｜ホテル
地震や台風等による大規模災害の影響があったにもかかわらず、2018年のインバウンド数は史上初めて3,000万人を突破。
賃料収入の安定を確保しつつ、変動賃料型ホテルにおけるアップサイドを追求。
バリューアップ工事を実施したホテルを中心に、今後も投資リターンの実現を図る。
インバウンド数の推移 変動賃料割合の推移 保有ホテルの客室数 （2019年6月28日予定）
万人 3,119 百万円 16.8% 物件名 客室数 賃料体系
固定賃料 変動賃料 17.1%
総数 観光客 2,869 16.0%
3,000 4,000 16.8% ホテルJALシティ那覇 302 固定賃料+GOP歩合
21.5% 22.0%
2,404 19.5%
ザ・ビー六本木 114 固定賃料+GOP歩合
1,974 2,544 3,000 18.0%
2,000 ロワジールホテル＆スパタワー那覇 640 固定賃料+GOP歩合
1,341 2,105
2,000 ロイヤルパインズホテル浦和 196 固定賃料+GOP歩合
1,036 1,697
1,000 836 ザ・ビー福岡天神 125 固定賃料+GOP歩合
622
1,088 1,000
新宿ワシントンホテル 1,280 固定賃料+売上歩合
796
406 604
0 0 UUR四谷三丁目ビル
185 固定賃料+売上歩合
(ホテルウィングインターナショナルプレミアム東京四谷)
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
（'16/5） （'16/11） （'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11）
リーガロイヤルホテル小倉 295 固定賃料+売上歩合
（出典）日本政府観光局（JNTO） 予想 予想
（注）「新大阪セントラルタワー」「SS30」のホテル部分の賃料は含みません。
東横イン川崎駅前市役所通 281 ステップアップ賃料
ホテルポートフォリオの構成
東横イン広島平和大通 255 ステップアップ賃料
固定＋
東横イン那覇国際通り美栄橋駅 94 ステップアップ賃料
GOP歩合
ホテルタイプ別 賃料体系別 東横イン品川駅高輪口 180 固定賃料
（客室数ベース） （取得価格ベース） MZビル（R&Bホテル八王子） 257 固定賃料
固定＋ ホテルルートイン横浜馬車道 272 固定賃料
宿泊特化型 固定
GOP歩合 四谷213ビル（東急ステイ四谷） 148 固定賃料
フルサービス型 45.5% 29.0%
37.0% 新大阪セントラルタワー
54.5% ステップ (新大阪ワシントンホテルプラザ)
491 固定賃料
アップ賃料 SS30（仙台国際ホテル） 234 固定賃料
固定＋売上歩合
固定＋売上歩合
3.9% 変なホテル東京 浜松町 118 固定賃料
30.0% スマイルホテルプレミアム札幌すすきの 284 固定賃料
合計 5,751 ー
19
コスト削減の取り組み
LED化による電気料金の削減 電気需給契約見直しによる電気料金削減
ロワジールホテル＆スパタワー那覇 モラージュ柏
客室照明のLED化による電気使用量の減少により、電気料金、ランニングコス 共用部及びテナント専有部のLED器具への切替え、高効率化機器への
ト削減が期待される。 更新等を通じ、契約電力を変更し、電気料金の削減を図る。
総電力量（年間） 電気料金＋電球交換費用（年間） 電気料金
約5百万円/年
19.34kw 約162百万円
約3.8百万円 削減 約157百万円
契約電力
67% 75% 380kw
削減 削減 引き下げ
6.41kw
2,480kw
約0.95百万円 2,100kw
既存器具 LED器具 既存器具 LED器具 見直し前 見直し後
（注）第31期実施予定。上記数値は推計値。 （注）第30期実施済み。上記数値は推計値。
地下水利用への切替えによる水道料金の削減
ロワジールホテル＆スパタワー那覇
地下水を浄水処理。水道水に代えて地下水を使用することにより、
水道料金の削減を見込む。
約17百万円/年削減
96.7百万円/年 79.8百万円/年
切替え前 切替え後
（注）第32期実施予定。上記数値は推計値。
20
2-3 財務運営
資金調達手段の多様化等、種々のアプローチを通じた金利コストの低減
市場の急変に対応し得る強固な財務体質の構築
21
UURグリーントラスト
2018年9月 本邦初の金銭信託のスキームを用いたグリーンファイナンスによる低利調達
調達金額 100 億円 借入期間 5 年 利率 0.25%（固定金利）
JCRグリーンローン評価 JCRグリーンボンド評価
（借入金） （信託受益権）
日本格付研究所
本投資法人 信託貸付金 受託者： 信託金 投資家
UUR
グリーントラスト
（三井住友信託銀行）
元利金 償還金・配当金
（注）調達資金（100億円）の全額を、環境認証を取得している「モラージュ柏」等のリファイナンス資金及び2018年9月27日取得の「ザ・ビー福岡天神」（取得価格
30億円）の取得により減少した自己資金の復元に充当しました。
資産運用ガイドラインにおける定義
グリーンファイナンス : グリーン適格資産の取得資金、グリーン適格資産の取得に要した借入金の借換資金又は投資法人債の償還資金等の使途に充当することを目的とする借入れ
又は投資法人債の発行
グリーン適格資産 : DBJ Green Building 認証（3つ星以上）、CASBEE不動産評価認証（Aランク以上）及びBELS評価（2つ星以上）のいずれかを取得済み又は取得
見込みである新規及び既存の運用資産
グリーンファイナンス限度額 : 第30期（2018年11月末）時点 約729億円
グリーン適格資産の帳簿価額（約1,846億円）×（有利子負債（2,573億円）/総資産額（6,512億円））
22
LTV及び有利子負債コスト
■LTV（期末時点）の推移
60.0% 56.9%
総資産LTV 時価LTV
55.0%
56.5% 49.6%
48.1% 48.9% 48.8% 48.8%
47.2% 47.9%
50.0% 46.5%
44.5% 44.2%
48.5% 42.8% 42.2%
45.0% 47.5% 48.4% 40.9%
47.1% 46.4% 39.4% 39.5%
46.7% 44.7%
40.0%
40.7% 41.3%
39.7%
35.0% 33.3% 33.0%
37.2% 36.7%
35.1%
30.0%
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
('11/5) ('11/11) ('12/5) ('12/11) ('13/5) ('13/11) ('14/5) ('14/11) ('15/5) ('15/11) ('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11)
予想 予想
■平均有利子負債コスト及び有利子負債加重平均金利の推移（注1～2）
2.30% 2.11%
1.99%
1.91% 平均有利子負債コスト 有利子負債加重平均金利
1.80%
1.46%
1.57% 1.22%
1.30%
1.37% 1.02% 0.97% 1.02%
0.93% 0.90%
1.21% 0.86% 0.82% 0.84% 0.79% 0.75%
0.80% 1.01%
0.86%
0.77% 0.78% 0.76% 0.71% 0.67% 0.67% 0.64% 0.63% 0.61% 0.59%
0.30%
第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
('11/11) ('12/5) ('12/11) ('13/5) ('13/11) ('14/5) ('14/11) ('15/5) ('15/11) ('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11)
（注1） 平均有利子負債コスト は「（支払利息+融資関連費用+投資法人債利息+投資法人債発行費等）÷ 期末有利子負債残高×365÷運用日数」により算出しています。
（注2） 加重平均金利とは期末時点の有利子負債全額の融資関連費用等を含まない表面金利（利率）の加重平均値です。
23
有利子負債の状況
■有利子負債コストの低減
第30期 資金調達の状況
第29期までの調達(注1) 第30期調達(注2)
（注1） ｢第29期までの調達」とは、2019年1月18日時点の有利子負債
のうち、2018年5月31日までに調達が完了した有利子負債をいい
有利子負債（億円）(注3) 2,255 318 ます。
（注2） ｢第30期調達」とは、2019年1月18日時点の有利子負債のうち、
表面金利 (注3,4) 0.61% 0.40% 第30期に調達が完了した有利子負債をいいます。
（注3） 有利子負債は合算値を、金利及び借入（償還）期間については
加重平均値を記載しています。
実質金利 (注3,5) 0.78% 0.54%
（注4） 融資関連費用及び投資法人債発行費用等を除いた利率です。
（注5） 表面金利に融資手数料及び投資法人債発行に係る手数料等を
借入（償還）期間 (注3) 7.2年 7.2年 加味した利率です。
■有利子負債の返済・償還期限の分散状況（2019年1月18日時点） （注）
（百万円）
30,000
2018年新規借入・発行：実質金利 0.48%
プ→
0.97% グリーントラスト 投資法人債 借入金
25,000
20,000 0.91%
15,000
0.99%
10,000
0.79%
5,000
0
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期
('19/5) ('19/11) ('20/5) ('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5) ('22/11) ('23/5) ('23/11) ('24/5) ('24/11) ('25/5) ('25/11) ('26/5) ('26/11) ('27/5) ('27/11) ('28/5) ('28/11)
（注） 上記グラフ中の数字は、第31期～第34期に返済（償還）期限を迎える各期毎の全有利子負債の実質金利（融資手数料及び投資法人債発行に係る手数料等を含んだ利率）の加重平均値です。
24
財務指標
■財務指標の推移 ■借入先一覧（2019年1月18日時点）
第29期末 第30期末 直近
(2018年5月31日) (2018年11月30日) (2019年1月18日)
有利子負債総額 2,558億円 2,573億円 2,693億円
三井住友信託銀行 19.8%
借入金 2,238億円 2,303億円 2,423億円 その他 29.2%
投資法人債 320億円 170億円 170億円 借入金合計
グリーントラスト ― 100億円 100億円 242,384百万円
担保・保証 全て無担保・無保証
農林中央金庫 4.3%
計 33行 三菱UFJ銀行 18.2%
加重平均残存期間 3.7年 4.1年 4.1年
加重平均金利 0.61% 0.59% 0.58% みずほ銀行 13.6%
三井住友銀行 14.8%
長期有利子負債比率 100% （契約ベース）
固定金利比率 88.9% 88.9% 88.7% 金融機関 比率 金融機関 比率 金融機関 比率
三井住友信託銀行 19.8% 埼玉りそな銀行 1.2% 広島銀行 0.6%
コミットメントライン 360億円（借入実績なし） 三菱UFJ銀行 18.2% 信金中央金庫 1.2% 群馬銀行 0.6%
三井住友銀行 14.8% 七十七銀行 0.8% オリックス銀行 0.4%
みずほ銀行 13.6% 日本生命保険 0.8% 損害保険ジャパン日本興亜 0.4%
■格付の状況 農林中央金庫 4.3% 足利銀行 0.8% 山口銀行 0.4%
日本政策投資銀行 3.5% 西日本シティ銀行 0.8% 伊予銀行 0.4%
信用格付業者 格付内容
新生銀行 2.9% 野村信託銀行 0.8% 太陽生命保険 0.4%
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付： AA（見通し：安定的） あおぞら銀行 2.8% 東京海上日動火災保険 0.8% 京都銀行 0.4%
りそな銀行 2.2% 第四銀行 0.8% 横浜銀行 0.2%
ムーディーズ・ジャパン株式会社 長期発行体格付： A3（見通し：安定的） みずほ信託銀行 2.0% 明治安田生命保険 0.8% きらぼし銀行 0.2%
福岡銀行 1.6% 全国信用協同組合連合会 0.8% 香川銀行 0.2%
25
内部留保の拡充と戦略的活用
内部留保の活用を通じ、分配金水準に留意しつつ、中長期的な投資主価値の向上を目指します
■内部留保額の状況（注）
50年(100期)での均等取崩を実施
（単位：百万円）
負ののれん
第29期 取崩方針 残高ある限り、50年均等額にあたる1%以上の金額
第30期('18/11)
('18/5) を毎期取崩し、分配金に充当
期末時点 積立額 取崩額 期末時点 第26期(’16/11) 第29期(’18/5) 第30期(’18/11)
期末残高 積立額 積立額
負ののれん 取崩原資
7,386 +76 ▲76 7,386
(一時差異等調整積立金) 7,546百万円 66百万円 76百万円
配当準備積立金 3,061 +70 － 3,132 第27期('17/5)～ 第30期('18/11)～ 第31期('19/5)～
75.4百万円以上／期 0.6百万円以上／期 0.7百万円以上／期
圧縮積立金 1,120 +1,107 － 2,228 充当額
（下限）
第31期('19/5)～
内部留保額合計 11,569 +1,254 ▲76 12,747
76.8百万円以上／期
（注）各期の「期末時点」の金額は、当該期における「金銭の分配に係る計算書」に基づき、負ののれん（一時
内部留保の活用を通じ、分配金水準に留意しつつ、中長期的な投資主利益の極大化を目指します。
差異等調整積立金）、配当準備積立金及び圧縮積立金の繰入又は取崩がなされた後の金額を記載し
ています。
■内部留保の活用方針
1.機動的な資本調達を通じた外部成長の促進
新投資口の発行等による一時的な分配金の希薄化を緩和しつつ、経済情勢や市況に応じた機動的な資本調達と、外部成長の促進を図ります。
2.中長期的観点に立ったポートフォリオ運営
物件売却による損失発生時や大口テナント退去等による一時的な賃料減少発生時等においても、内部留保の活用により分配金への悪影響を
緩和しつつ、中長期的に見て最適と考えられるポートフォリオの構築、物件運営を目指します。
3.税会不一致への対応
減損損失等による税会不一致により生じるおそれのある、多額の法人税課税等のリスク軽減を図ります。
26
2-4 ESGに関する取り組み
Our Challenge Continues
G：情報セキュリティの強化と投資主との利益共通化
E：環境認証取得と省エネ対策の実施
S：職場環境改善と人材育成、社会貢献
27
ESGに関するイニシアティブへの参加/外部認証・評価の取得
責任投資原則（PRI）への署名 「TOKYO働き方改革宣言書」提出
本資産運用会社はPRIの基本的な考え方に賛同し、2018年11月に署名。署名機関 本資産運用会社は「働き方改革宣言書」を東京都に提出し、2018年11月に
として承認されました。 「TOKYO働き方改革宣言企業」として東京都知事の承認を得ました。
「従業員のワークライフバランスの向上のため、働きやすく休
みやすい会社になるよう、働き方改革に全社的に取り組む」
旨を宣言。
下記施策を通じて、業務の効率化及び有給休暇の年間
10日以上取得等を目指しています。
PRIとは、2006年にコフィ・アナン国連事務総長（当時）により金融業界に対して提唱された投資原則です。
PRI要旨 働き方の改善
①私たちは、投資分析と意志決定のプロセスに ESGの課題を組み込みます 定時退社の意識付けを行う「ノー残業デー」の設定等
②私たちは、活動的な所有者になり、所有方針と所有慣習にESG問題を組み入れます
③私たちは、投資対象の主体に対してESGの課題について適切な開示を求めます
④私たちは、資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移されるよう働きかけを行います 休み方の改善
⑤私たちは、本原則を実行する際の効果を高めるために、協働します 1年1回1週間の連続有給休暇取得の促進等
⑥私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します
GRESB 4年連続「Green Star」評価取得 MUFG J-REIT向けESG評価
最高評価「S」ランク取得
本投資法人は、2012年度から毎年継続してGRESB調査に参加しており、2018年 今回の評価に当たっては、本投資法人及び本資産
度の調査において、4年連続で「Green Star」の評価を取得しました。この評価は、サ 運用会社によるESGへの取組体制の構築の他、業
ステナビリティ評価に係る「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れ 務において協働するサプライチェーンを含めた取り組み
ている会社に付与されるものです。 について方針を定め、それを実践している点が高く評
価されました。
MUFG J-REIT向けESG評価とは、三菱UFJリサーチ&コンサルティング株
式会社をサービス提供者、株式会社日本格付研究所をサポート企業とし
て、ESGに関する独自のチェック項目に基づき、企業の ESG に対する取
組みを評価、スコアリングを付与するとともに、評価結果及び現状の課題
GRESBとは、欧州の年金基金グループが2009年に創設した不動産会社・運用機関のESG配慮を測るベンチマークです。 等をフィードバックする J-REIT 専用の商品です。
28
G：ガバナンスに関する取り組み
決議における独立性 情報の管理と活用
本投資法人では、社外有識者を含むコンプライアンス委員会及びインベストメント委員会 新資産運用システムの導入
を本資産運用会社に設置し、利益相反に留意しつつ、投資主利益に資する資産運用を 資産運用、決算データ収集の合理化、正確性の向上の観点か
図っています。 ら、新資産運用システムの導入に着手しました。
情報セキュリティ強化
本投資法人 一層の情報セキュリティ強化のため、丸紅グループと連携し、M-
IGS（丸紅グループ共通ITサービス）（注）の導入を計画中。
執行役員 吉田郁夫 （注）ITガバナンスルール（ITGR）に準拠した丸紅グループ共通の中央管理型のITセキュリティ基盤。
監督役員 秋山正明
監督役員 小澤徹夫
従業員の報酬
投資主との利害共有化の取り組み
• 本資産運用会社は、従業員の賞与全額が本投資法人の一
インベストメント委員会 コンプライアンス委員会
口当たり利益に連動する制度を採用しています。
委員長（1名） 委員長（1名）
本資産運用会社 代表取締役社長 本資産運用会社 チーフ・コンプライアンス・オフィサー • 本資産運用会社従業員の給与から一定額を天引きし、本投
委員（2名） 委員（3名） 資法人の投資口取得を行う投資口累積投資制度の導入を
本資産運用会社 非常勤取締役 本資産運用会社 代表取締役社長 計画しています。
社外有識者（弁護士） 社外有識者（弁護士）
本資産運用会社 管理セクション部長
取締役会から権限委譲された主要な運 法令遵守のみならず、広く職業規範・内 投資家への情報開示
役割 用計画・方針等に関する決議又は取締 部監査等について審議し、疑義ありと認
役会にて決議すべき事項の審議
役割
められる場合には取締役会に対し答申 プレスリリース 24件
を行う
主な
特定不動産等の取得並びに保有する 機関投資家との面談 133件
特定不動産等の売却 、本投資法人 主な
決議 投資判断、法令等及び職業規範に問
事項
保有の投資対象不動産に係る運用・ 決議
題がある行為への対応
個人投資家向け説明会 8回
管理計画の策定 事項 （注）対象期間：2018年6月1日～2018年11月30日
開催・ 委員の過半（社外有識者は必須）で 委員長及び社長を含む構成員の過半
開催・
決議 開催。決議は全員一致を要件とし、かつ で開催。社外有識者が欠席の場合は
決議
要件 利害関係者が決議に加わることは不可 別途社外有識者が参加する委員会を
要件
開催し、審議事項を説明する
29
E：環境に関する取り組み
環境認証取得カバー率 （注） の向上 今後の取り組み
• 本資産運用会社は環境パフォーマンスの管理・改善を強化するために、
第29期末 2018年12月末
J-REIT運用会社初のISO14001の導入を目指しています。
23物件 45物件 「2020年までに50%以上」の目標を • 国際的な環境管理システム規格であるISO14001の導入を契機に、
（52.9%） 繰り上げ達成。 本資産運用会社は自社従業員のみならず、顧客企業等、他のステーク
（27.7%）
更なるカバー率の上昇を目指します。 ホルダーとの協力を通じ、持続可能な社会の発展に貢献していきます。
（注）本投資法人保有物件における、下表の各環境認証を取得した物件の延床面積ベースでの割合。アリーナタワーはDBJとBELS
の両方を取得しているため、合計欄では重複分を控除。
各環境認証取得物件数
DBJ Green Building 認証 12 CASBEE不動産マーケット普及版 24 BELS評価認証 10
★★★★ 1 ★★★★★ 3 ★★★ 4
★★★ 7 ★★★★ 21 ★★ 6
★★ 3
★ 1
（注）2018年12月末時点。「アリーナタワー」はDBJ Green Building認証とBELS評価認証の両方を取得。
主な環境認証取得物件
モラージュ柏 アリーナタワー ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺 パシフィックマークス川崎
CASBEE不動産 ★★★★★ DBJ ★★★★ BELS ★★ DBJ ★★★ BELS ★★★
30
S：社会に関する取り組み
インターンシップ 地域社会への貢献
• 本資産運用会社では、学生の職業選択や適性 地域社会への貢献の観点から、本投資法人では保有物件の敷地を地域住民に開
の見極めに資するべく、インターンを受け入れ、学 放すること、非常時に物件の一部を貸し出すこと等を自治体関係者等と取り決めてい
生に対してJ-REIT業界での職業体験の機会を ます。
提供しています。 ロワジールホテル＆スパタワー那覇
• 当期においては、東京都内大学経営学部在籍
の学生1名を受け入れ、本投資法人が保有する
商業施設、オフィス、ホテルの現場において、運営
や環境認証に関わる建物実査を経験する機会を
提供しました。 Luz湘南辻堂にて
インターン写真右端
教育・啓蒙活動による社会貢献 沖縄観光コンベンションビューローによる
自転車シェアサービスの駐輪場を設置
2018年台風24号による
停電世帯へ温泉施設を無料開放
教育機関との連携 モラージュ柏
• 京都大学経営管理大学院の観光経営科学
MBAプログラムである「観光事業戦略論」に本資
産運用会社従業員が登壇し、2日間にわたり本
投資法人のホテル投資・運営戦略に関する講義
を行いました。
• 文京学院大学経営学部のオープンゼミナールに
本資産運用会社役員が助言講師として招聘さ
れ、学生のプレゼンテーションに対して助言・指導 京都大学経営管理大学院で講義を
地元サッカーチームを含むサッカー関連団体 市や社会福祉協議会等との連携による
を行いました。 担当する本資産運用会社従業員
主催のスクール・イベント開催 夏休み期間中のラジオ体操開催
（屋上のスポーツパーク）
J-REITの認知度向上 SS30
• 一般社団法人投資信託協会主催の「投信フォーラム」へ2016年以降毎年、本資 災害時における帰宅困難者の支援
に関する協定書に基づき、帰宅困難
産運用会社役員を派遣し、投資信託及びJ-REITに関する個人投資家の知見向 者の一時滞在場所として食料等を
上に努めています。 備蓄。災害時にはそれらの供給、緊
• 個人投資家対象の各種説明会への参加を通じて、本投資法人のみならず、J- 急時の連絡を市と協力して実施
REIT全体の認知度向上に努めています。
31
MEMO
32
3 参考資料
33
主なイベント・スケジュール
期 月 物件関連イベント 財務関連イベント
「ﾎﾃﾙJALｼﾃｨ那覇」 借入金（80億円） 借入金（80億円）
6月
客室等改装工事完了 借入 返済
「シャトレ大手町S棟・N棟」 借入金（38億円）
7月
取得 借入
8月
第30期 「ザ・ビー六本木」 「ザ・ビー福岡天神」 グリーントラスト 借入金（73億円）
9月
増築・改修工事 取得 （100億円） 返済
「武蔵村山物流センター」
10月
取得
「碑文谷ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ」 借入金（100億円） 第13・14回投資法人債
11月
持分19％売却 借入+自己資金 （150億円）償還
「ザ・ビー六本木（増築建物）」 「Luz武蔵小杉」 借入金（120億円）
12月
取得 取得 借入
2019年
1月
2月
第31期
「碑文谷ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ」 借入金（71億円）
3月 改修：2019年3月完了予定
持分30％売却予定 返済予定
4月
「変なホテル東京 浜松町」
5月
取得予定
「スマイルホテルプレミアム 借入金（97億円）
6月～8月
札幌すすきの」取得予定 返済予定
第32期
借入金（84億円）
9月～11月
返済予定
（注）第31期以降については、2019年1月18日時点において確定・決定・発生済、または想定される事項を記載しています。
34
外部成長の軌跡
■期末時点の資産規模（取得価格ベース）及び物件数の推移（単位：億円）
123
その他 住居 ホテル 120 物件
118 119 119
117 116 116
本合併 オフィスビル 商業施設 物件数
本投資口分割
108 108 6,215 6,270
6,109 6,086 6,139 億円
103
5,904
97 97 5,754
94
91 5,486
90
86 5,199 5,201
4,931
4,712 4,748
4,225 4,290
4,167
3,872
50
2,199
14
646
第1期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 '19/1/18
('04/5) ('10/11) ('11/5) ('11/11) ('12/5) ('12/11) ('13/5) ('13/11) ('14/5) ('14/11) ('15/5) ('15/11) ('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11)
35
ポートフォリオ・サマリー（取得価格ベース）
2019年1月18日時点
用途別 地域別 物件別
うち物流施設 4.9% 4.5% A
3.8% B
その他 3.6% C
住居 8.0% その他 3.4% D
18.2% 東京都心6区
7.3% 商業施設
20.9% 3.2% E
31.5% 名古屋圏
3.3%
ホテル 120物件 東京23区
21.0% 7.9%
6,270億円 大阪圏
16.0%
オフィスビル 81.5% 上位5物件合計
首都圏地域 首都圏合計
32.2% 33.7%
62.5% 18.5%
A:ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺 D:新宿ワシントンホテル本館
B:新大阪セントラルタワー E:ロワジールホテル＆スパタワー那覇
C:心斎橋OPA本館
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 東京都心6区 その他
東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区 東京23区 東京都心6区
東京23区 東京23区 首都圏地域 東京23区
首都圏地域
36物件 首都圏地域 35物件 首都圏地域 15物件 21物件 13物件
大阪圏 大阪圏 首都圏地域
1,972億円 大阪圏 2,018億円 大阪圏 1,319億円 459億円 502億円
その他 名古屋圏 その他
名古屋圏 名古屋圏
その他 その他 その他
東京都心6区 : 千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区 大阪圏 : 大阪府、京都府及び兵庫県
東京23区 : 東京都内23区から東京都心6区を除いた地域 名古屋圏 : 愛知県、三重県及び岐阜県
首都圏地域 : 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県から東京23区を除いた地域 その他 : 首都圏、大阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称
36
ポートフォリオ収益力の推移
■ポートフォリオ利回り（注）の推移
6.5% 修正NOI利回り 修正償却後利回り
5.82% 5.73%
6.0% 5.57% 5.63% 5.60% 5.67%
5.55% 5.50%
5.29% 5.22%
5.5%
5.0%
4.50% 4.40%
4.26% 4.31% 4.29% 4.37%
4.5% 4.24% 4.18%
3.98% 3.92%
4.0%
3.5%
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
('15/5) ('15/11) ('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11)
予想 予想
（注）期末保有物件の各利回りを、取得価格で加重平均した値を記載しています。
■ポートフォリオ稼働率の推移（期末時点）
100.0%
99.3% 98.4%
98.8% 98.8% 99.2% 98.4%
98.5% 98.9% 99.3% 99.1%
90.0%
稼働率詳細
第29期 第30期 第31期予想 第32期予想
80.0% 全体 99.3% 99.1% 99.3% 98.4%
商業 99.4% 99.4% 99.7% 99.8%
全体 商業 オフィス オフィス 99.2% 97.9% 98.4% 98.2%
70.0% ホテル 99.8% 99.8% 99.9% 99.8%
ホテル 住居 その他
住居 96.9% 97.8% 98.2% 88.4%
その他 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
60.0%
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
('15/5) ('15/11) ('16/5) ('16/11) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11)
予想 予想
37
継続保有物件における賃料の動向
■継続保有物件における月額賃料（契約ベース）の推移（括弧内の数字は第28期（2017年11月）末を100とした指数）
契約賃料単価 賃貸契約面積
（円/坪） （千㎡）
(100.0) (100.5) (101.4) 600
12,000
(100.0) (99.9) (99.9)
500
10,000
400 (100.0) (100.3) (98.9)
(100.0) (100.1) (99.4)
(100.0) (98.7) (98.7) (100.0) (104.5) (104.9)
12,462
12,348
12,286
8,000
300 (100.0) (99.9) (99.9)
(100.0) (102.0) (102.2)
467.5
466.9
467.0
6,000
343.3
342.4
338.7
200
8,035
8,030
7,983
298.9
297.6
7,392
7,297
7,293
284.9
232.4
232.2
232.2
6,205
6,193
6,073
4,000 100
2,000 0
第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期
商業施設 オフィス ホテル 住居・その他 商業施設 オフィス ホテル 住居・その他
月額賃料
（百万円）
(100.0) (100.8) (100.3)
1,200
(100.0) (98.6) (98.6)
1,000
800
1,240 1,249 1,243
(100.0) (100.0) (99.3) (107.0) (107.7)
600 1,000 986 986 (100.0)
400
538 538 535 472 505 508
200
第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期 第28期 第29期 第30期
商業施設 オフィス ホテル 住居・その他
（注1）「継続保有物件」とは、UURが2018年11月末時点で過去1年以上保有している物件で、115物件が対象です。なお、一部持分を売却した「碑文谷ショッピングセンター」については、本投資法人が継続保有する30%持分相当に修正しています。
（注2）本分析は固定賃料（共益費を含む）のみを対象としており、売上歩合等に基づく変動賃料は含みません。
38
主要財務指標の推移
2018年11月期 2018年5月期 2017年11月期 2017年5月期 2016年11月期
（第30期：183日） （第29期：182日） （第28期：183日） （第27期：182日） （第26期：183日）
総資産（注1） 651,242百万円 648,503百万円 663,531百万円 675,885百万円 648,105百万円
物件数（注1） 119物件 116物件 116物件 123物件 119物件
有利子負債額（注1） 257,384百万円 255,884百万円 271,607百万円 285,857百万円 277,407百万円
純資産 （注1）（注２） 356,029百万円 355,017百万円 353,258百万円 351,801百万円 333,592百万円
1口当たり純資産（注1） 116,536円 116,205円 115,629円 115,152円 112,966円
総資産経常利益率（ROA）（年率ベース） （注３） 3.6% 3.7% 3.4% 3.1% 2.9%
自己資本当期純利益率（ROE）（年率ベース） （注４） 6.6% 6.8% 6.4% 6.0% 5.9%
自己資本比率（注1）（注５） 54.7% 54.7% 53.2% 52.1% 51.5%
デット・サービス・カバレッジ・レシオ（注6） 15.9倍 15.8倍 14.5倍 13.2倍 11.6倍
NOI 17,253百万円 18,051百万円 17,514百万円 17,528百万円 15,679百万円
FFO（注7） 13,974百万円 14,773百万円 14,144百万円 14,213百万円 11,870百万円
2016年5月期 2015年11月期 2015年5月期 2014年11月期 2014年5月期
（第25期：183日） （第24期：183日） （第23期：182日） （第22期：183日） （第21期：182日）
総資産（注1） 629,262百万円 598,077百万円 573,318百万円 561,415百万円 527,807百万円
物件数（注1） 118物件 117物件 108物件 108物件 103物件
有利子負債額（注1） 293,157百万円 264,707百万円 255,357百万円 269,157百万円 257,707百万円
純資産 （注1）（注２） 298,009百万円 297,340百万円 282,906百万円 258,335百万円 237,208百万円
1口当たり純資産（注1） 108,313円 108,069円 106,987円 102,830円 99,659円
総資産経常利益率（ROA）（年率ベース） （注３） 3.0% 2.8% 2.8% 2.7% 2.5%
自己資本当期純利益率（ROE）（年率ベース） （注４） 6.1% 5.4% 5.8% 5.9% 5.6%
自己資本比率（注1）（注５） 47.4% 49.7% 49.3% 46.0% 44.9%
デット・サービス・カバレッジ・レシオ（注6） 11.1倍 10.3倍 9.8倍 9.3倍 8.7倍
NOI 15,420百万円 14,847百万円 14,540百万円 13,894百万円 13,149百万円
FFO（注7） 11,939百万円 11,398百万円 11,354百万円 10,685百万円 10,033百万円
（注1）期末時点
（注2）純資産 ＝ 総資産－総負債
（注3）ROA ＝ 経常利益÷（（期首総資産+期末総資産）÷2）×100
（注4）ROE ＝ 当期純利益÷ （（期首純資産+期末純資産）÷2）×100
（注5）自己資本比率 ＝ 純資産÷総資産×100
（注6）デット・サービス・カバレッジ・レシオ ＝ （当期純利益＋支払利息＋投資法人債利息＋減価償却費＋繰延資産償却費）÷（支払利息＋投資法人債利息）
（注7）FFO ＝ 当期純利益＋減価償却費＋繰延資産償却費－不動産等売却損益
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貸借対照表
第29期 第30期
前期比増減
2018年5月31日現在 2018年11月30日現在
（百万円） 構成比 （百万円） 構成比 （百万円） 増減比
流動資産 51,017 7.9% 50,579 7.8% ▲437 ▲0.9%
現金及び預金 20,427 3.1% 21,853 3.4% ＋1,425 ＋7.0%
信託現金及び信託預金 29,237 4.5% 27,799 4.3% ▲1,438 ▲4.9%
その他 1,351 0.2% 926 0.1% ▲425 ▲31.4%
固定資産 597,486 92.1% 600,662 92.2% ＋3,176 ＋0.5%
有形固定資産 586,283 90.4% 589,443 90.5% ＋3,160 ＋0.5%
建物等 14,935 2.3% 17,316 2.7% ＋2,380 ＋15.9%
土地 46,570 7.2% 47,997 7.4% ＋1,426 ＋3.1%
資
信託建物等 184,205 28.4% 182,221 28.0% ▲1,984 ▲1.1%
産
信託土地 340,571 52.5% 341,908 52.5% ＋1,336 ＋0.4%
の
無形固定資産 9,520 1.5% 9,507 1.5% ▲13 ▲0.1%
部
借地権 1,149 0.2% 1,149 0.2% ＋0 ＋0.0%
信託借地権 8,171 1.3% 8,171 1.3% ＋0 ＋0.0%
その他 199 0.0% 186 0.0% ▲13 ▲6.6%
投資その他の資産 1,682 0.3% 1,711 0.3% ＋29 ＋1.8%
投資有価証券 144 0.0% 93 0.0% ▲50 ▲34.9%
長期前払費用 1,447 0.2% 1,527 0.2% ＋80 ＋5.5%
その他 90 0.0% 89 0.0% ＋0 ▲0.3%
資産合計 648,503 100.0% 651,242 100.0% ＋2,738 ＋0.4%
流動負債 43,614 6.7% 31,775 4.9% ▲11,839 ▲27.1%
営業未払金 2,025 0.3% 2,305 0.4% ＋280 ＋13.8%
1年内償還投資法人債 15,000 2.3% - - ▲15,000 -
1年内返済長期借入金 22,400 3.5% 25,207 3.9% ＋2,807 ＋12.5%
前受金(信託含む) 3,573 0.6% 3,520 0.5% ▲52 ▲1.5%
負 預り金(信託含む) 217 0.0% 27 0.0% ▲190 ▲87.2%
債 その他 396 0.1% 713 0.1% ＋316 ＋79.9%
の 固定負債 249,871