2018年11月期 決算短信（REIT）
2019年1月18日
不動産投資信託証券発行者名 ユナイテッド・アーバン投資法人 上場取引所 ： 東証
コ ー ド 番 号 8960 URL：http://www.united-reit.co.jp
代 表 者 執行役員 吉田 郁夫
資 産 運 用 会 社 名 ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 代表取締役社長 臥雲 敬昌
問 合 せ 先 責 任 者 ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 夏目 憲一 TEL 03-5402-3680
有価証券報告書提出予定日 ： 2019年2月27日 分配金支払開始予定日 ： 2019年2月15日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有 決算説明会開催の有無 ： 有（アナリスト及び機関投資家向け）
（百万円未満切捨て）
１. 2018年11月期の運用、資産の状況（2018年6月1日～2018年11月30日）
（１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2018年11月期 25,733 △11.8 12,894 △1.5 11,789 △1.5 11,788 △1.5
2018年 5月期 29,166 12.5 13,089 4.9 11,974 5.8 11,973 5.8
1口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2018年11月期 3,858 3.3 1.8 45.8
2018年 5月期 3,919 3.4 1.8 41.1
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 利益超過
(利益超過分配金 (利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
は含まない) は含まない)
利益超過分配金 分配金総額
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2018年11月期 3,473 10,610 0 0 90.0 3.0
2018年 5月期 3,530 10,784 0 0 90.0 3.0
（注1）配当性向については小数点第1位未満を切捨てにより表示しています。
（注2）1口当たり分配金と1口当たり当期純利益の差異要因は、両期ともに、当期未処分利益の一部を内部留保（圧縮積立金等として
2018年5月期に計1,264百万円、2018年11月期に計1,254百万円）したこと、及び一時差異等調整積立金取崩額（2018年5月期に
75百万円、2018年11月期に76百万円）を加算したことによるものです。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2018年11月期 651,242 356,029 54.7 116,536
2018年 5月期 648,503 355,017 54.7 116,205
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2018年11月期 14,271 △5,001 △9,283 49,652
2018年 5月期 13,295 97 △26,054 49,665
２. 2019年 5月期（2018年12月1日～2019年 5月31日）及び
2019年11月期（2019年 6月1日～2019年11月30日）の運用状況の予想 （％表示は対前期増減率）
1口当たり
1口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金は
利益超過
分配金
含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年 5月期 27,126 5.4 13,101 1.6 11,949 1.4 11,949 1.4 3,550 0
2019年11月期 24,532 △9.6 11,401 △13.0 10,311 △13.7 10,310 △13.7 3,400 0
（参考）1口当たりの予想当期純利益（通期）2019年5月期3,911円、2019年11月期3,374円
（注）2019年5月期の分配金の支払原資は、当期純利益から圧縮積立金（1,179百万円）を積立てる一方で、一時差異等調整積立金取
崩額（76百万円）を加算した後の金額であること、また2019年11月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積
立金取崩額（76百万円）を加算した後の金額であることから、各期の当期純利益の金額とは異なります。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 無
② ①以外の会計方針の変更 無
③ 会計上の見積りの変更 無
④ 修正再表示 無
（２）発行済投資口の総口数
①期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2018年11月期 3,055,087口
2018年 5月期 3,055,087口
②期末自己投資口数 2018年11月期 0口
2018年 5月期 0口
（注） 1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、22ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
（３）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、単位未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第2
位を四捨五入により記載しています。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
・この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了
しておりません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
・本資料に記載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下
に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、
本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常
利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細
については、後記7ページ記載の「2019年5月期（第31期：2018年12月1日～2019年5月31
日）及び2019年11月期（第32期：2019年6月1日～2019年11月30日）の運用状況予想の前
提条件」をご参照ください。
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
目次
１. 投資法人の関係法人 ···················································· 2
２.運用方針及び運用状況 ··················································· 2
（１）運用方針 ···························································· 2
（２）運用状況 ···························································· 2
３.財務諸表 ······························································· 9
（１）貸借対照表 ·························································· 9
（２）損益計算書 ·························································· 11
（３）投資主資本等変動計算書 ·············································· 12
（４）金銭の分配に係る計算書 ·············································· 14
（５）キャッシュ・フロー計算書 ············································ 15
（６）継続企業の前提に関する注記 ·········································· 16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ································ 16
（８）財務諸表に関する注記事項 ············································ 17
（９）発行済投資口の総口数の増減 ·········································· 23
４.役員の異動 ····························································· 23
５.参考情報 ······························································· 24
（１）本投資法人の資産の構成 ·············································· 24
（２）投資資産 ···························································· 25
（３）運用資産の資本的支出 ················································ 32
（４）テナントに関する情報 ················································ 34
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
１. 投資法人の関係法人
投資法人の仕組み
最近の有価証券報告書（2018年8月30日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更が
ないため開示を省略します。
２.運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年8月30日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方
針」及び「投資制限」から重要な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
① 当期の概況
ａ．投資環境と運用実績
（ⅰ）投資環境
日本経済は、堅調な企業業績を背景に、安定的に推移しました。海外においては、米国の
利上げや通商摩擦等懸念はあるものの、本邦においては低金利を背景に資金調達環境も概ね
良好でした。
不動産売買市場では、良好な資金調達環境が継続する中、国内外投資家の旺盛な投資需要
を背景に取引価格は高騰を続けています。
不動産賃貸市場に目を転じてみますと、商業施設に関しては、主として都市型施設の売上
状況は底堅く、賃貸市況も堅調に推移しています。
オフィスビルに関しては、東京における新規供給はあるものの、企業の業容拡大による拡
張ニーズが強く、2018年に竣工した新築大型ビルでは、順調に成約が進んでいます。空室率
は札幌、大阪、名古屋、福岡等では過去最低水準で推移するなど、首都圏をはじめ全国主要
都市で低位に推移し、募集賃料も上昇が続いています。
2017年の年間訪日外国人数は、2,869万人と前年比19％増加し、2018年には、一時台風や地
震の影響等により減少が見受けられましたが、引き続き好調に推移しており、ホテルに関し
ては地方を中心に営業状況は良好です。
住居に関しては、新築物件の供給が限定的な中、賃貸住宅の需要は底堅く、稼働率・賃料
水準ともに安定的に推移しています。
（ⅱ）新規物件等の取得及び物件売却
本投資法人は、当期において、下表記載の3物件の取得を行いました。また、2018年8月24
日付で新札幌センタービルの敷地の一部（6.39㎡）と札幌市保有の隣接地の一部（6.39㎡）
との交換を行いました。
物件 種類 取得価格
物件名称 所在地 取得日
番号 (注1) (百万円)(注2)
D29 シャトレ大手町Ｓ棟・Ｎ棟 共同住宅 福岡県北九州市 3,398 2018年7月3日
C16 ザ・ビー福岡天神 ホテル 福岡県福岡市 3,000 2018年9月27日
E13 武蔵村山物流センター 倉庫 東京都武蔵村山市 1,800 2018年10月30日
合 計 8,198
その一方で、本投資法人は2018年5月24日付信託受益権売買契約に基づき、2018年11月1日
付で碑文谷ショッピングセンターの第2回分割譲渡を実施しました。
物件 種類 譲渡価格
物件名称 所在地 譲渡日
番号 (注1) (百万円)(注2)
5,225 2018年11月1日
A1 碑文谷ショッピングセンター（注3） 店舗 東京都目黒区
（注3） （注3）
（注1）登記簿上に表示される用途の種類のうち主要なものを記載しています。以下、同じです。
（注2）取得価格及び譲渡価格は、取得若しくは譲渡に係る売買契約等にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載して
います。なお、取得価格については、単位未満を四捨五入しています。また、金額には、取得又は譲渡に要した
諸費用及び消費税等を含みません。以下、同じです。
（注3）碑文谷ショッピングセンターについては、2018年5月24日付で信託受益権売買契約（以下「本信託受益権売買契約」
といいます。）を締結し、準共有持分51％を同日付で、また準共有持分19％を2018年11月1日付で、それぞれ売却
しました。残りの準共有持分30％については2019年3月1日付での売却を予定しています。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
なお、本信託受益権売買契約は締結から1か月以上経過後も決済及び持分の譲渡が行われることから、金融庁の定
める「金融商品取引業者向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。
本信託受益権売買契約において、各当事者は、相手方当事者に本信託受益権売買契約上の重大な義務の違反があ
る場合、本信託受益権売買契約を解除することができ、相手方当事者に対して、売買代金の2割に相当する金額を
違約金として請求できるものとされています。
譲渡（予定）価格
碑文谷ショッピングセンター譲渡の概要 譲渡（予定）日
(百万円)
（第1回目）信託受益権の準共有持分 51％の譲渡 14,025 2018年5月24日
（第2回目）信託受益権の準共有持分 19％の譲渡 5,225 2018年11月1日
（第3回目）信託受益権の準共有持分 30％の譲渡 8,250 2019年3月1日
計 27,500
（ⅲ）ポートフォリオの概要
前記（ⅱ）記載の物件取得・売却の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物
件は、商業施設34件、オフィスビル33件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル15
件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居21件及びその他13件の合計119件（取得価格
の総額613,908百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,456,193.69㎡（440,498.59坪）、
テナント総数は2,442となりました。
本投資法人は、当期においても引き続き稼働率を高水準で維持向上することに注力し、当
期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.1％から99.3％の間で推移し、
当期末時点では99.1％となっています。
ｂ．資金調達の概要
当期においては、本投資法人の「グリーン適格資産」（注）に係る取得資金、借換資金等への
充当を資金使途とする貸付金で運用される合同運用指定金銭信託（商品名：UURグリーントラス
ト、調達額：100億円）を新たに組成する一方、物件売却代金等を用いて有利子負債の返済を行
った結果、有利子負債の総額は前期末対比1,500百万円増の257,384百万円となりました。なお、
合同運用指定金銭信託を活用して環境事業へ資金を貸し出す取組みは本邦初となります。
前期末時点及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。
（単位：百万円）
前期末時点 当期末時点 増減
短期借入金 ― ― ―
長期借入金 223,884 240,384 16,500
借入金合計 223,884 240,384 16,500
投資法人債 32,000 17,000 △15,000
有利子負債合計 255,884 257,384 1,500
なお、当期末時点における1年内に返済予定の借入金は25,207百万円です。また、1年内に償
還予定の投資法人債は該当ありません。
（注） 本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本
資産運用会社」といいます。）の内規である資産運用ガイドラインにおいて、「DBJ Green Building 認証（3つ
星以上）、CASBEE 不動産評価認証（Aランク以上）及び BELS 評価（2つ星以上）のいずれかを取得済み又は取得
見込みである新規及び既存の運用資産」を「グリーン適格資産」と定義しています。
また、2018年12月31日時点における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。
信用格付業者 格付内容
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 ：ＡＡ 見通し：安定的
ムーディーズ・ジャパン株式会社 長期発行体格付 ：Ａ3 見通し：安定的
ｃ．当期の業績及び分配の概要
当期の業績は、営業収益25,733百万円（前期比11.8％減）、不動産賃貸事業利益13,203百万
円（前期比4.9％減）、営業利益12,894百万円（前期比1.5％減）、経常利益11,789百万円（前
期比1.5％減）、当期純利益11,788百万円（前期比1.5％減）となりました。
当期におきましては、不測の市況変化に対応しうるリスク耐性強化を図るべく、当期純利益
のうち、物件売却益の大宗にあたる1,254百万円を圧縮積立金等として内部留保しました。一方
で、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める不動産投資信託及び
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
不動産投資法人に関する規則に則り、一時差異等調整積立金76百万円を取崩し、分配金に加算
しました。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,473円、分配金の総額は10,610百万円とな
りました。なお、当期においても租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含み
ます。以下、同じです。）第67条の15の適用要件は充足されていることから、法人税課税は発
生しません。
② 次期の見通し
ａ．運用全般に関する見通し
不動産賃貸市場においては、高稼働を続けるオフィスビル等をはじめ賃料収入は今後も安定
して推移するものと見込まれます。また、不動産売買市場においては、引き続き過熱警戒感は
あるものの、今後も物件取得競争は厳しく、不動産価格の高騰が懸念されます。
このような環境下、本投資法人においては、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会
社である本資産運用会社独自の物件取得ルートに加え、スポンサーグループの知見・ネットワ
ークの活用、テナントとの協働、多様な取得スキームへの取組み等、総合型J-REITの特性を活
かし、物件のクオリティと収益性を意識した物件取得に努めていきます。また、現在のマーケ
ット環境を見極め、戦略的な物件入替を通じたポートフォリオの質的改善・収益性向上を追求
していきます。内部成長については、引き続きオフィスビル、ホテル等における賃料アップ及
び更改期を迎えるテナントの各種条件改定に注力するとともに、修繕工事の実施による資産価
値の維持向上を図ります。
そして、サプライチェーンを含めたESG（環境（Environment）、社会（Social）、ガバナン
ス（Governance））に対する取組みに更に注力し、持続可能な社会の実現への貢献を目指しま
す。
また、財務運営においては、今後も金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の長期化・分散
化、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めてまいります。
ｂ．運用状況の見通し
（ⅰ）決算後に生じた重要な事実及びその他重要な事象
当期決算期末（2018年11月30日）以降に生じた重要な事項は該当ありません。なお、参考
情報は、以下のとおりです。
A.資産の取得及び取得資金の調達
1)本投資法人は、ザ・ビー六本木（増築部分）及びLuz武蔵小杉を、2018年12月17日付及び
2018年12月28日付で、それぞれ取得しました。また、本投資法人は、2019年1月15日付で、変
なホテル東京 浜松町及びスマイルホテルプレミアム札幌すすきのの取得を決定しました。
物件 取得（予定）
物件名称 種類 所在地 取得（予定）日
番号 価格(百万円)
988
（増築建物528百万円、
C9 ザ・ビー六本木（増築部分） ホテル 東京都港区 2018年12月17日
本隣接地460百万円）
（注1）
A42 Luz武蔵小杉 店舗 神奈川県川崎市 12,151 2018年12月28日
C17 変なホテル東京 浜松町（注2） ホテル 東京都港区 4,456 2019年5月15日
スマイルホテルプレミアム
C18 ホテル 北海道札幌市 4,233 2019年6月28日
札幌すすきの（注2）
合 計 21,828
（注1）本投資法人は、2017年1月13日付でザ・ビー六本木の隣接地（取得価格460百万円。以下「本隣接地」といいま
す。）を取得のうえ、本物件の遊休地とあわせ、それらの敷地上に増築建物を建設しました。本投資法人は、本隣
接地及び当該増築建物について、2018年12月17日付で、本物件の信託財産として追加信託を行っています。
（注2）変なホテル東京 浜松町及びスマイルホテルプレミアム札幌すすきのは、2019年1月16日付の各信託受益権譲渡契
約（以下、総称して「本信託受益権譲渡契約」といいます。）の締結からそれぞれ1か月以上経過後に決済・物件
引渡しが行われることから、フォワード・コミットメント等に該当します。
本信託受益権譲渡契約において、各当事者は、相手方当事者に本信託受益権譲渡契約上の義務の違反がある場合、
本信託受益権譲渡契約を解除することができ、相手方当事者に対して、売買代金の2割に相当する金額を違約金と
して請求できるものとされています。
しかしながら、いずれの本信託受益権譲渡契約にも、各信託受益権取得のための資金調達がなされることを売買代
金の支払いの前提条件とする特約が付されているため、取得予定日の時点で資金調達が行えない場合、違約金等の
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
支払いなく、本信託受益権譲渡契約は終了することとなります。
本投資法人は、現在の金融市況及びその財務状況等に鑑み、各信託受益権の取得に関連して、本投資法人の財務及
び分配金の支払い等に重大な影響を与える可能性は低いものと考えています。
2)本投資法人は、上記1)のLuz武蔵小杉の取得資金として、以下のとおり資金の借入れを行
いました。
借入金額
名称 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要
（百万円）
株式会社 2025年
タームローン81B 4,000 0.32335％
みずほ銀行 12月22日
株式会社 2028年
タームローン82B 3,000 0.47000％
三菱ＵＦＪ銀行 12月20日
三井住友信託銀行
株式会社 0.39050％ 2018年 2026年 無担保
タームローン83B 3,000
全国信用協同組合 （注） 12月28日 12月21日 無保証
連合会
基準金利
株式会社 (全銀協1 ヶ月日 2027年
タームローン84B 2,000
三井住友銀行 本円 TIBOR) 6月21日
＋0.25％
合 計 12,000
（注）変動金利（全銀協1ヶ月日本円 TIBOR）を基準金利とする変動金利借入ですが、金利スワップ契約の締結により実
質的に金利が固定されているため、固定化後の金利を記載しています。
B.コミットメントラインの設定
本投資法人は、2018年12月26日付で以下のとおりコミットメントラインの設定を行いまし
た。
コミットメントラインの概要
参加金融機関 ： 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、
みずほ信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行
借入極度額 ： 12,000百万円
契約締結日 ： 2018年12月26日
契約期間 ： 2018年12月26日～2019年12月25日
摘要 ： 無担保・無保証
（ⅱ）運用状況の見通し
2019年5月期（第31期：2018年12月1日～2019年5月31日）及び2019年11月期（第32期：2019
年6月1日～2019年11月30日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2019年5月期及び2019年11月期の運用状況の見通しの前提条件については、後記「2019年5
月期（第31期：2018年12月1日～2019年5月31日）及び2019年11月期（第32期：2019年6月1日
～2019年11月30日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
2019年5月期
営業収益 27,126百万円 1口当たり分配金（注1） 3,550円
営業利益 13,101百万円 1口当たり利益超過分配金 0円
経常利益 11,949百万円
当期純利益（注1） 11,949百万円
2019年11月期
営業収益 24,532百万円 1口当たり分配金（注1） 3,400円
営業利益 11,401百万円 1口当たり利益超過分配金 0円
経常利益 10,311百万円
当期純利益（注1） 10,310百万円
（注1）2019年5月期予想の分配金の支払原資は、当期純利益から圧縮積立（1,179百万円）を行う一方で、一時
差異等調整積立金取崩額（76百万円）を加算した後の金額であること、また2019年11月期予想の分配金
の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（76百万円）を加算した後の金額であること
から、各期の当期純利益の金額とは異なります。なお、当該取崩予定額は、本書の日付現在における発
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
行済投資口の総口数3,055,087口を前提としており、以後2019年11月期末まで変動がないことを前提と
しています。
（注2）上記予想は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動
産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
2019年 5月期（第31期：2018年12月1日～2019年 5月31日）及び
2019年11月期（第32期：2019年 6月1日～2019年11月30日）の運用状況予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2019年 5月期 （第31期：2018年12月1日～2019年 5月31日）（182日）
計算期間
・2019年11月期 （第32期：2019年 6月1日～2019年11月30日）（183日）
・本書の日付現在で本投資法人が保有している120物件に、2019年3月1日付で予定している「碑文
谷ショッピングセンター」の売却、並びに2019年5月15日付及び2019年6月28日付でそれぞれ取
得予定の「変なホテル東京 浜松町」及び「スマイルホテルプレミアム札幌すすきの」を加えた
運用資産
計121物件を前提としています。
・2019年11月期末までに上記以外の運用資産の異動（新規物件の取得、既保有物件の売却等）がない
ことを前提としていますが、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資 ・本書の日付現在発行済みの3,055,087口を前提としています。
口の総口数 ・2019年11月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。
・主たる営業収益である賃貸事業収益については、本書の日付現在有効な賃貸借契約を基に、近隣競
合物件の存在、市場動向及び各テナントとの賃貸借条件交渉状況等を勘案した上で、今後の賃料及
び想定稼働率について一定の入退去影響等を考慮して算出しています。
・上記前提に基づく、賃貸事業収入の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2019年5月期 2019年11月期
賃料収入（共益費含む） 21,537百万円 21,759百万円
駐車場収入 758百万円 764百万円
営業収益
附加使用料（テナント負担水光熱収入） 1,503百万円 1,733百万円
・なお、賃貸事業収入については、テナントによる賃料の滞納又は不払い等がないことを前提として
います。
・天神123プロジェクト特定目的会社 優先出資証券に係る受取配当金として、2019年5月期に44百万円
の収入を見込んでいます。
・碑文谷ショッピングセンター売却に伴う不動産等売却益として、2019年5月期に2,950百万円を見込
んでいます。
・主たる営業費用である賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。）については、過去の実績
値をベースに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・賃貸事業費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2019年5月期 2019年11月期
公租公課（固定資産税等）（注1） 1,870百万円 2,003百万円
外注委託費 1,739百万円 1,735百万円
水道光熱費 1,534百万円 1,765百万円
修繕費（注2） 2,077百万円 827百万円
営業費用 減価償却費（注3） 4,055百万円 4,080百万円
（注1）物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため費用計上されません。
（注2）運用資産の修繕費については、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算
期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
（注3）減価償却費については、付随費用、現時点で確定していないものも含め、将来発生が見込まれる資本的支出を
含めて定額法により算出しています。
・資産運用報酬等のその他の営業費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を考慮
して算出しています。
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項 目 前 提 条 件
・営業外費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2019年5月期 2019年11月期
有利子負債に係る支払利息等（注1） 1,038百万円 1,053百万円
営業外費用 投資法人債発行に係る費用（注2） 100百万円 －
（注1）融資関連手数料、投資法人債利息等を含みます。
（注2）2019年3月20日に返済期限を迎える借入金（総額7,100百万円）の返済資金調達のために新たな投資法人債の
発行を予定しており、当該投資法人債の発行に係る費用については支出時に全額費用計上することを前提と
しています。
・本投資法人の本書の日付現在における有利子負債残高は269,384百万円、内訳は借入金252,384百万
円、投資法人債17,000百万円です。
・2019年5月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
返済（償還）期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：3,500百万円
借入金：1,000百万円 新たな投資法人債の発行により、全額
2019年 3月20日
借入金：1,600百万円 を返済予定。
借入金：1,000百万円
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2019年5月期末における有利子負債残高は269,384百
万円であることを前提としています。
・2019年11月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
有利子負債 返済（償還）期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：4,500百万円
借入金：2,200 百万円 金融機関からの新たな借入により全額
2019年 6月20日
借入金：2,000 百万円 を返済予定。
借入金：1,000 百万円
借入金：6,207 百万円
金融機関からの新たな借入により全額
2019年 9月20日 借入金：1,200 百万円
を返済予定。
借入金：1,000 百万円
・2019年6月28日付で取得予定の「スマイルホテルプレミアム札幌すすきの」の取得資金として、金融
機関からの新たな借入4,400百万円を行う前提としています。
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2019年11月期末における有利子負債残高は273,784百
万円であることを前提としています。
・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提としています。
・1口当たり分配金の算出に用いる期末発行済投資口の総口数は、上記「発行済投資口の総口数」欄に
記載の前提条件に基づいています。
・2019年5月期の分配金については、当期未処分利益11,949百万円から、租税特別措置法に規定されて
いる圧縮記帳制度等を活用することにより1,179百万円を内部留保する一方で、一時差異等調整積立
1口当たり
金取崩額76百万円を加算した金額である10,846百万円を利益分配金として分配することを前提とし
分配金
ています。
・2019年11月期の分配金については、当期未処分利益10,310百万円に一時差異等調整積立金取崩額76
百万円を加算した金額である10,387百万円を利益分配金として分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の
要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
1口当たり
利益超過 ・利益超過の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正
その他 が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
資産の部
流動資産
現金及び預金 20,427,825 21,853,605
信託現金及び信託預金 29,237,510 27,799,105
営業未収入金 618,211 631,858
前払費用 681,181 214,444
その他 52,403 82,264
貸倒引当金 － △1,815
流動資産合計 51,017,131 50,579,463
固定資産
有形固定資産
建物 ※１ 20,557,827 ※１ 22,798,059
減価償却累計額 △5,979,657 △6,305,705
建物（純額） 14,578,170 16,492,353
構築物 ※１ 159,989 ※１ 185,713
減価償却累計額 △134,661 △137,095
構築物（純額） 25,328 48,618
機械及び装置 285,562 346,029
減価償却累計額 △176,466 △187,376
機械及び装置（純額） 109,096 158,652
工具、器具及び備品 54,031 67,474
減価償却累計額 △30,183 △33,903
工具、器具及び備品（純額） 23,848 33,571
土地 ※１ 46,570,450 ※１ 47,997,372
建設仮勘定 199,471 583,660
信託建物 ※３ 230,650,137 ※３ 231,647,990
減価償却累計額 △49,610,468 △52,637,799
信託建物（純額） 181,039,668 179,010,190
信託構築物 2,027,971 2,140,036
減価償却累計額 △784,027 △838,775
信託構築物（純額） 1,243,944 1,301,261
信託機械及び装置 2,352,656 2,413,536
減価償却累計額 △1,156,964 △1,252,276
信託機械及び装置（純額） 1,195,692 1,161,259
信託工具、器具及び備品 928,531 995,771
減価償却累計額 △379,737 △435,214
信託工具、器具及び備品（純額） 548,793 560,557
信託土地 340,571,259 341,908,227
信託建設仮勘定 177,799 187,930
有形固定資産合計 586,283,525 589,443,657
無形固定資産
ソフトウエア 27,551 21,117
借地権 1,149,355 1,149,355
信託借地権 8,171,352 8,171,352
信託その他無形固定資産 172,300 165,636
無形固定資産合計 9,520,559 9,507,461
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（単位：千円）
前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
投資その他の資産
投資有価証券 144,337 93,905
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
信託差入敷金及び保証金 80,222 79,958
長期前払費用 1,447,520 1,527,706
投資その他の資産合計 1,682,080 1,711,570
固定資産合計 597,486,165 600,662,690
資産合計 648,503,297 651,242,153
負債の部
流動負債
営業未払金 2,025,760 2,305,872
1年内償還予定の投資法人債 15,000,000 －
1年内返済予定の長期借入金 22,400,000 25,207,000
未払費用 295,428 289,756
未払分配金 15,181 15,157
未払法人税等 149 117
未払消費税等 74,633 389,329
前受金 349,799 364,207
信託前受金 3,223,889 3,156,552
預り金 7,675 2,282
信託預り金 210,286 25,524
デリバティブ債務 4,339 12,497
その他 7,038 6,810
流動負債合計 43,614,183 31,775,109
固定負債
投資法人債 17,000,000 17,000,000
長期借入金 201,484,000 215,177,000
預り敷金及び保証金 ※１ 3,284,464 ※１ 3,129,408
信託預り敷金及び保証金 28,017,232 ※１ 28,061,230
デリバティブ債務 85,508 70,221
固定負債合計 249,871,205 263,437,860
負債合計 293,485,388 295,212,970
純資産の部
投資主資本
出資総額 309,205,625 309,205,625
剰余金
出資剰余金 23,548,287 23,548,287
任意積立金
一時差異等調整積立金 ※４ 7,395,460 ※４ 7,386,945
配当準備積立金 2,984,773 3,061,918
圧縮積立金 － 1,120,523
任意積立金合計 10,380,234 11,569,387
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,973,610 11,788,602
剰余金合計 45,902,131 46,906,277
投資主資本合計 355,107,757 356,111,902
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △89,847 △82,719
評価・換算差額等合計 △89,847 △82,719
純資産合計 ※５ 355,017,909 ※５ 356,029,183
負債純資産合計 648,503,297 651,242,153
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年12月 1日 自 2018年 6月 1日
至 2018年 5月31日 至 2018年11月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 22,378,409 ※１ 22,033,656
その他賃貸事業収入 ※１ 1,841,006 ※１ 1,833,565
不動産等売却益 ※２ 4,944,705 ※２ 1,864,267
受取配当金 1,961 2,206
営業収益合計 29,166,082 25,733,696
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 10,328,885 ※１ 10,663,855
不動産等売却損 ※３ 3,584,422 －
資産運用報酬 1,863,620 1,840,950
資産保管手数料 17,720 17,545
一般事務委託手数料 67,088 65,678
役員報酬 4,200 9,200
貸倒引当金繰入額 － 1,815
その他営業費用 211,114 239,723
営業費用合計 16,077,052 12,838,768
営業利益 13,089,029 12,894,928
営業外収益
受取利息 360 242
未払分配金除斥益 1,268 1,586
保険金収入 3,223 18,847
補助金収入 71,482 －
還付加算金 － 215
受取損害賠償金 － 5,000
その他 2,838 437
営業外収益合計 79,173 26,329
営業外費用
支払利息 1,000,911 998,741
投資法人債利息 87,464 63,254
投資法人債発行費 79,895 －
不動産等除却損 19,643 58,445
その他 6,071 11,608
営業外費用合計 1,193,987 1,132,050
経常利益 11,974,215 11,789,207
税引前当期純利益 11,974,215 11,789,207
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 11,973,610 11,788,602
前期繰越利益 － －
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,973,610 11,788,602
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2017年12月1日 至 2018年5月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金
出資総額
出資剰余金
一時差異等
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
調整積立金
当期首残高 309,205,625 23,548,287 7,470,924 1,848,706 － 9,319,631
当期変動額
一時差異等調整積立金
△75,463 △75,463
の取崩
配当準備積立金の積立 1,136,066 1,136,066
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △75,463 1,136,066 － 1,060,602
当期末残高 ※ 309,205,625 23,548,287 7,395,460 2,984,773 － 10,380,234
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 11,319,585 44,187,503 353,393,128 △134,744 △134,744 353,258,384
当期変動額
一時差異等調整積立金
75,463 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △1,136,066 － － － －
剰余金の分配 △10,258,982 △10,258,982 △10,258,982 － △10,258,982
当期純利益 11,973,610 11,973,610 11,973,610 － 11,973,610
投資主資本以外の項目
－ － － 44,896 44,896 44,896
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 654,025 1,714,628 1,714,628 44,896 44,896 1,759,524
当期末残高 11,973,610 45,902,131 355,107,757 △89,847 △89,847 355,017,909
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当期（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金
出資総額
出資剰余金
一時差異等
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
調整積立金
当期首残高 309,205,625 23,548,287 7,395,460 2,984,773 － 10,380,234
当期変動額
一時差異等調整積立金
66,949 66,949
の積立
一時差異等調整積立金
△75,463 △75,463
の取崩
配当準備積立金の積立 77,144 77,144
圧縮積立金の積立 1,120,523 1,120,523
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △8,514 77,144 1,120,523 1,189,153
当期末残高 ※ 309,205,625 23,548,287 7,386,945 3,061,918 1,120,523 11,569,387
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 11,973,610 45,902,131 355,107,757 △89,847 △89,847 355,017,909
当期変動額
一時差異等調整積立金
△66,949 － － － －
の積立
一時差異等調整積立金
75,463 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △77,144 － － － －
圧縮積立金の積立 △1,120,523 － － － －
剰余金の分配 △10,784,457 △10,784,457 △10,784,457 － △10,784,457
当期純利益 11,788,602 11,788,602 11,788,602 － 11,788,602
投資主資本以外の項目
－ － － 7,128 7,128 7,128
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △185,007 1,004,145 1,004,145 7,128 7,128 1,011,274
当期末残高 11,788,602 46,906,277 356,111,902 △82,719 △82,719 356,029,183
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（４）金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
自 2017年12月 1日 自 2018年 6月 1日
至 2018年 5月31日 至 2018年11月30日
Ⅰ．当期未処分利益 11,973,610,450円 11,788,602,603円
Ⅱ．任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※ 75,463,881円 ※ 76,133,374円
Ⅲ．分配金の額 10,784,457,110円 10,610,317,151円
（投資口１口当たりの分配金の額） (3,530円) (3,473円)
Ⅳ．任意積立金
配当準備積立金繰入額 77,144,522円 70,726,796円
一時差異等調整積立金繰入額 ※ 66,949,209円 ※ 76,099,699円
圧縮積立金繰入額 1,120,523,490円 1,107,592,331円
Ⅴ．次期繰越利益 －円 －円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条(1)に定 本投資法人の規約第35条(1)に定
める分配方針に基づき、分配金の める分配方針に基づき、分配金の
額は利益の金額を限度とし、か 額は利益の金額を限度とし、か
つ、租税特別措置法第67条の15に つ、租税特別措置法第67条の15に
規定されている「配当可能利益の 規定されている「配当可能利益の
額」の90％に相当する金額を超え 額」の90％に相当する金額を超え
るものとしています。 るものとしています。
かかる方針により、当期未処分 かかる方針により、当期未処分
利益11,973,610,450円に一時差異 利益11,788,602,603円に一時差異
等調整積立金取崩額75,463,881円 等調整積立金取崩額76,133,374円
を加算し、一方で配当準備積立金 を加算し、一方で配当準備積立金
として77,144,522円、一時差異等 として70,726,796円、一時差異等
調整積立金として66,949,209円、 調整積立金として76,099,699円、
及び租税特別措置法第65条の7によ 及び租税特別措置法第65条の7によ
る圧縮積立金として1,120,523,490 る圧縮積立金として1,107,592,331
円を留保した後の残額である 円を留保した後の残額である
10,784,457,110円を利益分配金と 10,610,317,151円を利益分配金と
して分配することとしました。 して分配することとしました。
なお、本投資法人規約第35条(2) なお、本投資法人規約第35条(2)
に定める利益を超えた金銭の分配 に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。 は行いません。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018年11月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年12月 1日 自 2018年 6月 1日
至 2018年 5月31日 至 2018年11月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 11,974,215 11,789,207
減価償却費 4,160,564 4,050,506
不動産等売却益 △4,944,705 △1,864,267
不動産等売却損 3,584,422 －
貸倒引当金の増減額（△は減少） － 1,815
受取利息及び有価証券利息 △360 △242
支払利息及び投資法人債利息 1,088,376 1,061,995
投資法人債発行費 79,895 －
不動産等除却損 19,643 58,445
営業未収入金の増減額（△は増加） △116,322 △13,647
前払費用の増減額（△は増加） △537,771 473,022
長期前払費用の増減額（△は増加） 3,109 28,473
営業未払金の増減額（△は減少） △230,460 △118,947
未払費用の増減額（△は減少） 5,742 △3,441
未払消費税等の増減額（△は減少） △970,223 316,052
前受金の増減額（△は減少） 2,571 14,407
信託前受金の増減額（△は減少） 26,266 △67,337
預り金の増減額（△は減少） 5,262 △5,393
信託預り金の増減額（△は減少） 150,517 △184,762
預り敷金及び保証金償却額 △22,796 △22,897
信託預り敷金及び保証金償却額 △140,628 △44,856
その他 37,117 △15,803
小計 14,174,437 15,452,332
利息の受取額 360 242
利息の支払額 △878,284 △1,180,446
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △1,022 △636
営業活動によるキャッシュ・フロー 13,295,491 14,271,490
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の売却による収入 18,280,554 4,957,885
有形固定資産の取得による支出 △92,572 △3,959,533
信託有形固定資産の取得による支出 △19,730,749 △6,204,998
信託無形固定資産の取得による支出 － △1,010
投資有価証券の払戻による収入 － 50,000
信託差入敷金及び保証金の返還による収入 － 264
預り敷金及び保証金の受入による収入 163,647 49,971
預り敷金及び保証金の返還による支出 △6,127 △182,130
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 3,236,348 496,616
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △1,753,986 △208,140
投資活動によるキャッシュ・フロー 97,115 △5,001,074
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 － 31,800,000
長期借入金の返済による支出 △13,723,000 △15,300,000
投資法人債の発行による収入 11,925,726 －
投資法人債の償還による支出 △14,000,000 △15,000,000
分配金の支払額 △10,257,037 △10,783,040
財務活動によるキャッシュ・フロー △26,054,310 △9,283,040
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △12,661,703 △12,624
現金及び現金同等物の期首残高 62,327,039 49,665,335
現金及び現金同等物の期末残高 49,665,335 49,652,711
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．有価証券の評 その他有価証券
価基準及び評 時価のないもの
価方法 移動平均法による原価法を採用しています。
2．固定資産の減 （1）有形固定資産（信託財産を含む）
価償却の方法 定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2年～70年
構築物 2年～53年
機械及び装置 2年～24年
工具、器具及び備品 3年～20年
（2）無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（5年）に基づ
いています。
（3）長期前払費用
定額法を採用しています。
3．引当金の計上 貸倒引当金
基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を
検討し、回収不能見込額を計上しています。
4．収益及び費用 固定資産税等の処理方法
の計上基準 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定さ
れた税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべ
き初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入し
ています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は20,971千円で
す。
5．ヘッジ会計の （1）ヘッジ会計の方法
方法 繰延ヘッジ処理によっています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
①ヘッジ手段
金利キャップ取引
金利スワップ取引
②ヘッジ対象
借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティ
ブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変
動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証するこ
とにより、ヘッジの有効性を評価しています。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価
を省略しています。
6．キャッシュ・ キャッシュ･フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現
フロー計算書 金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動に
における資金 ついて僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からな
の範囲 っています。
7．その他財務諸 （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
表作成のため 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及
の基本となる び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損
重要な事項 益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸
借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定
③信託借地権、信託その他無形固定資産
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
④信託差入敷金及び保証金
⑤信託前受金
⑥信託預り金
⑦信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に
係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。
（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
建物 1,556,867 1,515,947
構築物 1,061 1,061
土地 2,089,982 2,089,982
合計 3,647,911 3,606,992
担保を付している債務は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
預り敷金及び保証金 408,171 408,171
信託預り敷金及び保証金 － 244,216
合計 408,171 652,388
2．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）
前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
コミットメントライン契約の総額 36,000,000 36,000,000
借入残高 － －
差引 36,000,000 36,000,000
※3．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
信託建物 80,237 56,666
※4．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2018年5月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,470,924 － 75,463 7,395,460 分配金に充当
発生益（注）
（注）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当該積立金残高の50年均等額
にあたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
当期（2018年11月30日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,395,460 － 75,463 7,319,996 分配金に充当
発生益（注1）
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
2018 年 5 月 期 の
金銭の分配に係
る計算書におい
減価償却費等
て、減価償却費
による利益超
66,949 － 66,949 － 66,949 等による利益超
過税会不一致
過税会不一致の
の一部（注2）
一部を一時差異
等調整積立金へ
積立て
（注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当該積立金残高の50年均等
額にあたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
（注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、2018年11月期以降、当該積立金残高の50年均等額にあたる
1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※5．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
50,000 50,000
〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年12月 1日 自 2018年 6月 1日
至 2018年 5月31日 至 2018年11月30日
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 19,890,766 19,511,853
共益費収入 1,631,073 1,622,588
駐車場収入 702,239 739,519
その他賃貸収入（注1） 154,329 22,378,409 159,694 22,033,656
その他賃貸事業収入
附加使用料（注2） 1,381,473 1,655,552
賃貸事業一時収入 362,583 79,360
その他雑収入 96,948 1,841,006 98,653 1,833,565
不動産賃貸事業収益合計 24,219,415 23,867,222
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 1,782,243 1,885,536
外注委託費 1,685,861 1,735,777
水道光熱費 1,385,596 1,644,439
損害保険料 31,885 32,693
修繕費（注3） 833,190 892,658
減価償却費 4,160,564 4,050,506
その他賃貸事業費用 449,543 422,244
不動産賃貸事業費用合計 10,328,885 10,663,855
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 13,890,530 13,203,367
（注1）賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注2）使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
（注3）修繕費及び修繕積立金を記載しています。
※2．不動産等売却益の内訳
前期（自 2017年12月1日 至 2018年5月31日）
碑文谷ショッピングセンター（注） （単位：千円）
不動産等売却収入 14,025,000
不動産等売却原価 8,888,688
その他売却費用 191,606
不動産等売却益 4,944,705
（注）「碑文谷ショッピングセンター」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分 51％です。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
当期（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
碑文谷ショッピングセンター（注） （単位：千円）
不動産等売却収入 5,225,000
不動産等売却原価 3,289,238
その他売却費用 71,493
不動産等売却益 1,864,267
（注）「碑文谷ショッピングセンター」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分 19％です。
※3．不動産等売却損の内訳
前期（自 2017年12月1日 至 2018年5月31日）
イオンモール宇城 （単位：千円）
不動産等売却収入 6,500,000
不動産等売却原価 9,378,038
その他売却費用 706,384
不動産等売却損 3,584,422
当期（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
該当事項はありません。
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2017年12月 1日 自 2018年 6月 1日
至 2018年 5月31日 至 2018年11月30日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 3,055,087口 3,055,087口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※．一時差異等調整積立金
前期（2018年5月31日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 取崩額：75,463,881円 年5月期以降、積立時の残高の50年
ののれん発生益に細分された金額の 均等額にあたる1％相当以上の金額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
2018年5月期の金銭の分配に係る計 積立額：66,949,209円 積立てを行った期の翌期である2018
算書において、減価償却費等による 年11月期以降、積立時の残高の50年
利益超過税会不一致の一部を一時差 均等額にあたる1％相当以上の金額
異等調整積立金へ積立てました。 （669,493円以上）を当該積立金が
残存する限り、毎期取崩し、分配金
に充当します。
当期（2018年11月30日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 取崩額：75,463,881円 年5月期以降、積立時の残高の50年
ののれん発生益に細分された金額の 均等額にあたる1％相当以上の金額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
2018年5月期及び2018年11月期それ ・2018年5月期 積立てを行った期の翌期である2018
ぞれの金銭の分配に係る計算書にお （当初積立額：66,949,209円） 年11月期及び2019年5月期以降それ
いて、減価償却費等による利益超過 取崩額：669,493円 ぞれ、積立時の残高の50年均等額に
税会不一致の一部を一時差異等調整 ・2018年11月期 あたる1％相当以上の金額（2018年5
積立金へ積立てました。2018年5月 積立額：76,099,699円 月 期 積 立 分 669,493 円 以 上 、 及 び
期に積立てた一時差異等調整積立金 2018 年 11 月 期 積 立 分 760,997 円 以
については、制度上必要とされる額 上）を当該積立金が残存する限り、
を取り崩しました。 毎期取崩し、分配金に充当します。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
〔税効果会計に関する注記〕
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
繰延税金資産
税務上の収益認識差額 10,983 2,866
合併時受入評価差額 18,913,507 18,896,970
貸倒引当金繰入超過額 － 572
その他 338 328
小計 18,913,846 18,900,738
評価性引当額 △18,913,846 △18,900,738
合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
（※）「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第 28 号 平成 30 年 2 月 16 日）が当期より
適用されたことに伴い、一時差異等の項目について、流動、固定の区分に関わらず、一括して記載する方法に
変更しております。
前期数値は、当期の表示変更に合わせて組み替えを行っております。
2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な
項目別の内訳
前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
法定実効税率 31.74％ 31.51％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △28.58％ △28.35％
評価性引当額の増減 △0.19％ △0.20％
圧縮積立金繰入額 △2.97％ △2.96％
その他 0.00％ 0.00％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01％ 0.01％
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、
賃貸用の投資不動産（用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。）を保
有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用 途 自 2017年12月 1日 自 2018年 6月 1日
至 2018年 5月31日 至 2018年11月30日
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 201,467,556 182,485,097
商業施設 期中増減額（注2） △18,982,458 △4,054,095
期末残高 182,485,097 178,431,002
期末時価（注3） 214,266,000 209,812,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 198,328,320 197,783,304
オフィス
期中増減額（注2） △545,015 △843,048
ビル
期末残高 197,783,304 196,940,256
期末時価（注3） 240,745,000 246,666,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 112,440,862 129,784,056
ホテル 期中増減額（注2） 17,343,194 3,094,927
期末残高 129,784,056 132,878,983
期末時価（注3） 150,820,000 156,439,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 38,030,049 37,655,988
住 居 期中増減額（注2） △374,060 3,331,921
期末残高 37,655,988 40,987,910
期末時価（注3） 50,169,000 52,255,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 48,116,624 47,895,785
その他 期中増減額（注2） △220,839 1,630,427
期末残高 47,895,785 49,526,212
期末時価（注3） 58,237,200 60,773,000
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 598,383,413 595,604,232
合 計 期中増減額（注2） △2,779,180 3,160,132
期末残高 595,604,232 598,764,365
期末時価（注3） 714,237,200 725,945,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規1物件の取得（17,485百万円）及び資本的支出（1,903百万円）等によ
るものであり、主な減少額は2物件（うち1物件は持分の一部）の譲渡（合計18,266百万円）及び減価償却費
（4,153百万円）等によるものです。当期の主な増加額は新規3物件の取得（合計8,749百万円）及び資本的支出
（1,406百万円）等によるものであり、主な減少額は1物件（持分の一部）の譲渡（3,289百万円）及び減価償却費
（4,042百万円）等によるものです。
（注3）期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に
基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
〔1口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
自 2017年12月 1日 自 2018年 6月 1日
至 2018年 5月31日 至 2018年11月30日
1口当たり純資産額 116,205円 116,536円
1口当たり当期純利益 3,919円 3,858円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口
調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2017年12月 1日 自 2018年 6月 1日
至 2018年 5月31日 至 2018年11月30日
当期純利益 （千円） 11,973,610 11,788,602
普通投資主に帰属しない金額 （千円） － －
普通投資口に係る当期純利益 （千円） 11,973,610 11,788,602
期中平均投資口数 （口） 3,055,087 3,055,087
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
〔その他の注記〕
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第 29 号 平成 30 年 3 月 30 日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 30 号 平成 30 年 3 月 30 日 企業会計基準
委員会）
（1）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会
計基準の開発を行い、2014 年 5 月に「顧客との契約から生じる収益」（IASB においては IFRS 第 15 号、FASB に
おいては Topic606）を公表しており、IFRS 第 15 号は 2018 年 1 月 1 日以降開始する事業年度から、Topic606 は
2017 年 12 月 15 日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益
認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS 第 15 号と整
合性を図る便益の 1 つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS 第 15 号の基本的な原則を取り入れるこ
とを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目
がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
（2）適用予定日
2021 年 11 月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
〔開示の省略〕
キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、
関連当事者との取引、セグメント情報等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の
必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2018 年 11 月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の異動はありません。
なお、最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘 要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年 6月10日 公募増資 120,000 2,500,181 18,661 217,892 （注1）
2014年 7月 9日 第三者割当増資 12,065 2,512,246 1,876 219,768 （注2）
2014年12月 9日 公募増資 120,000 2,632,246 21,899 241,667 （注3）
2015年 1月 7日 第三者割当増資 12,065 2,644,311 2,201 243,869 （注4）
2015年 9月16日 公募増資 95,000 2,739,311 12,680 256,549 （注5）
2015年10月15日 第三者割当増資 12,065 2,751,376 1,610 258,160 （注6）
2016年 6月14日 公募増資 190,000 2,941,376 32,273 290,433 （注7）
2016年 7月12日 第三者割当増資 11,646 2,953,022 1,978 292,411 （注8）
2016年12月14日 公募増資 90,000 3,043,022 14,808 307,220 （注9）
2017年 1月12日 第三者割当増資 12,065 3,055,087 1,985 309,205 （注10）
（注1） 1口当たり160,426円（引受価額155,515円）にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当、新規物件の取得資金及び有利
子負債の返済資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注2） 1口当たり155,515円にて、有利子負債の返済資金の一部及び物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者割当によ
り新投資口を発行しました。
（注3） 1口当たり188,258円（引受価額182,495円）にて、有利子負債の返済資金に充当することを目的として公募により新投資口を
発行しました。
（注4） 1口当たり182,495円にて、有利子負債の返済資金の一部又は物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者割当によ
り新投資口を発行しました。
（注5） 1口当たり137,690円（引受価額133,475円）にて、新規物件の取得資金及び物件取得に伴い減少した手元資金への充当を目的
として公募により新投資口を発行しました。
（注6） 1口当たり133,475円にて、新規物件の取得資金及び物件取得に伴い減少した手元資金への充当を目的として第三者割当により
新投資口を発行しました。
（注7） 1口当たり175,224円（引受価額169,860円）にて、物件取得資金の一部及び有利子負債の返済資金の一部に充当することを目
的として公募により新投資口を発行しました。
（注8） 1口当たり169,860円にて、有利子負債の返済資金の一部又は物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者割当によ
り新投資口を発行しました。
（注9） 1口当たり169,736円（引受価額164,540円）にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当及び有利子負債の返済資金の一
部に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注10）1口当たり164,540円にて、物件取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当することを目的として第三者割当によ
り新投資口を発行しました。
４.役員の異動
役員の異動につきましては、内容が定まった時点で適時開示をしています。
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５.参考情報
（１）本投資法人の資産の構成
第29期 第30期
資産の 2018年5月31日 2018年11月30日
用 途 地 域
種類 保有総額 対総資産 保有総額 対総資産
(千円)(注1) 比率(％) (千円)(注1) 比率(％)
東京都心6区（注3） － － － －
首都圏
東京23区（注4） － － － －
商業施設 （注2）
首都圏地域（注5） 7,275,297 1.1 7,262,057 1.1
地 方 13,718,920 2.1 13,662,199 2.1
東京都心6区 13,074,718 2.0 13,029,891 2.0
オフィス 首都圏 東京23区 9,542,133 1.5 9,501,819 1.5
ビル 首都圏地域 9,074,945 1.4 9,013,890 1.4
地 方 － － － －
東京都心6区 2,314,029 0.4 2,693,122 0.4
首都圏 東京23区 － － － －
ホテル
不動産 首都圏地域 4,060,881 0.6 4,015,494 0.6
地 方 － － － －
東京都心6区 － － － －
首都圏 東京23区 2,872,682 0.4 2,851,734 0.4
住 居
首都圏地域 － － － －
地 方 722,112 0.1 4,433,375 0.7
東京都心6区 － － － －
首都圏 東京23区 － － － －
その他
首都圏地域 － － － －
地 方 － － － －
小 計 62,655,722 9.7 66,463,585 10.2
東京都心6区 4,272,063 0.7 4,264,962 0.7
首都圏 東京23区 20,275,365 3.1 16,881,098 2.6
商業施設
首都圏地域 80,538,926 12.4 80,136,196 12.3
地 方 56,404,523 8.7 56,224,487 8.6
東京都心6区 65,753,587 10.1 65,568,841 10.1
オフィス 首都圏 東京23区 2,055,048 0.3 2,041,369 0.3
ビル 首都圏地域 41,522,548 6.4 41,326,701 6.3
地 方 56,760,322 8.8 56,457,742 8.7
東京都心6区 35,225,107 5.4 35,253,066 5.4
首都圏 東京23区 － － － －
信託 ホテル
首都圏地域 23,369,647 3.6 23,251,283 3.6
不動産
地 方 64,814,390 10.0 67,666,016 10.4
東京都心6区 1,005,226 0.2 994,564 0.2
首都圏 東京23区 8,746,010 1.3 8,671,719 1.3
住 居
首都圏地域 2,865,718 0.4 2,852,700 0.4
地 方 21,444,237 3.3 21,183,815 3.3
東京都心6区 9,286,869 1.4 9,244,206 1.4
首都圏 東京23区 7,983,016 1.2 7,968,204 1.2
その他
首都圏地域 24,000,387 3.7 25,764,209 4.0
地方 6,625,511 1.0 6,549,591 1.0
小 計 532,948,510 82.2 532,300,779 81.7
優先出資証券（注6） 144,337 0.0 93,905 0.0
預金等のその他資産 52,754,726 8.1 52,383,882 8.0
資産総額計 648,503,297 100.0 651,242,153 100.0
（注1）「保有総額」は、各決算日時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）に
よっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。
（注2）首都圏とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）を指します。
（注3）東京都心6区とは、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。
（注4）東京23区とは、東京都内23区から東京都心6区を除いた地域を指します。
（注5）首都圏地域とは、首都圏から東京都内23区を除いた地域を指します。
（注6）天神123プロジェクト特定目的会社及びＫＩＣＡＭ 武蔵村山特定目的会社の優先出資証券です。なお、当期末については、
ＫＩＣＡＭ 武蔵村山特定目的会社の優先出資証券は全額払戻しを受けており、本投資法人は天神123プロジェクト特定目的
会社の優先出資証券のみを保有しています。
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前期 当期
2018年5月31日 2018年11月30日
金額（千円） 対総資産比率（％） 金額（千円） 対総資産比率（％）
負債総額 293,485,388 45.3 295,212,970 45.3
純資産総額 355,017,909 54.7 356,029,183 54.7
資産総額 648,503,297 100.0 651,242,153 100.0
（２）投資資産
① 投資有価証券の主要銘柄
当期末時点において、本投資法人の保有する投資有価証券は以下のとおりです。
数量 帳簿価額 評価額 対総資産比率
銘柄名 資産の種類
（口） （千円） （千円）（注2） （％）
天神123プロジェクト特定目的会社
優先出資証券 1,497 93,905 93,905 0.0
優先出資証券（注1）
（注1）本投資法人は、天神123プロジェクト特定目的会社（以下「天神123TMK」といいます。）が保有していたザ・ビー福
岡天神を2018年9月27日付で取得しています。
（注2）天神123TMKの優先出資証券は、市場価格及び合理的な方法により算出された価格がないため帳簿価額を記載していま
す。
② 投資不動産物件
当期末時点において、本投資法人は不動産のほか、不動産信託受益権（かかる不動産信託受益
権の信託財産である不動産を以下「信託不動産」といい、不動産と信託不動産を併せて「投資不
動産」といいます。）を保有しています。このため、参照の便宜上、不動産と信託不動産を一括
して記載しています。
ａ．投資不動産の概要１
投資不動産の取得価格、期末帳簿価額、期末評価額、鑑定評価機関、テナント数、賃貸可能面
積、賃貸契約面積及び稼働率は以下のとおりです。
（2018年11月30日時点）
期末 鑑定 テナント
取得価格 期末 期末評価 賃貸契約面積 稼働率
物件 評価額 評価 数 賃貸可能面積
物件名 （百万円） 帳簿価額 額の比率 （㎡） （％）
番号 （百万円） （％） 機関 （注3） （㎡）（注3）
（注1） （百万円） （注2） （注4） （注3）（注5） （注3）
（注2）
碑文谷ショッピング
A1 4,590 5,186 6,780 0.9 不動研 1 26,655.66 26,655.66 100.0
センター（注9）
A2 ジョイパーク泉ヶ丘 6,770 5,080 4,840 0.7 不動研 22 13,611.24 13,611.24 100.0
レランドショッピング
A4 5,200 4,289 5,960 0.8 不動研 18 12,952.88 12,952.88 100.0
センター
A6 天神ルーチェ 6,500 6,248 6,470 0.9 日土地