決算説明資料 今期より、前期まで本紙巻末に付していた「参考資
料」は、「補足資料」として本紙巻末に別冊でご用意
しています。
第35期
2021年5月期決算
（自 2020年12月1日 至 2021年5月30日）
証券コード：8960
https://www.united-reit.co.jp/
2021年7月
目次
1 決算概要 3-3 ポートフォリオ・サマリー p.30
● 決算トピックス p.5 ● ポートフォリオの構成 p.31
● 新型コロナウイルス影響下における分配方針 p.6 ● ポートフォリオ収益力の推移 p.32
● 1口当たり分配金への新型コロナウイルスの影響 p.7 ● 継続保有物件における賃料の動向 p.33
2 決算・業績予想 3-4 財務運営 p.34
● 第35期1口当たり分配金（主な差異要因） p.9 ● 財務状況 p.35
● 第35期決算概要 p.10 ● 内務留保の活用方針 p.38
● 第36期・第37期1口当たり分配金予想（主な差異要因） p.11
3-5 ESGに関する取組み p.40
● 第36期・第37期業績予想 p.12
● ESGの取組み：E（環境） p.41
● 今後の取組み p.13
● ESGの取組み：S（社会） p.43
3 資産運用戦略
● ESGの取組み：G（ガバナンス） p.45
3-1 外部成長 p.15
● ESGの取組み p.46
● 新規取得物件 p.16
用語の定義集 p.49
● 資産入替え p.19
今期より、前期まで本紙巻末に付していた「参考資料」は、「補足資料」として本紙巻末に別冊でご用意
● 本投資法人が事業主体として取組む初の開発案件 p.20 しています。
● 外部成長の軌跡 p.21
3-2 内部成長 p.22
● 資産運用状況 ホテル p.23
● 資産運用状況 商業 p.25
● 資産運用状況 オフィス p.26
● ハンズオン・マネジメント p.27
（注）物件別収支情報の開示について
第35期（実績）の開示にあたっては、新型コロナウイルスの影響を受けるテナントに対して個別に減額や支払猶予等の協議を実施している状況に鑑み、物件別収支は非開示としております。斯かる状況が解消され次第、従来通りの情報開示
を実施します。
1
エグゼクティブサマリー
（対前期比） （対予想比）
第35期 決算 当期純利益 98.4億円 ＋1.9億円 ＋1.6億円
（2021年5月期）
1口当たり分配金 3,182円 ＋63円 ＋52円
「新型コロナウイルス影響下における資産運用方針＊1」に則した運用を推進
⚫ 資産入替えによるポートフォリオ収益力の強化
⚫ 物件売却により新型コロナウイルス影響下にある当期純利益を下支え
⚫ 新型コロナウイルス影響下にあるテナントに対し、社会的対応を実施
⚫ 2021年1月公表通り、第36期、第37期は下限分配金（1口当たり3,100円）を堅持
Afterコロナ＊2を視野に入れた投資法人の持続的成長の追求
外部成長 ■スポンサーグループリース会社によるウェアハウジング機能の活用
■開発不動産投資を通じたソーシング力強化及びリスク分散
内部成長 ■Afterコロナを見据えた新規需要開拓・新型コロナウイルス影響下でも出店ニーズのあるテナントを取りこぼすことなく招聘
■テナント動向を先取りし、最低賃料保証スキームを採用
ESGに関する取組み
⚫ オフィスポートフォリオにおける温室効果ガス（GHG）排出量削減目標（2030年までに40%削減）に向けた取組みを着実に実行
⚫ 環境認証取得カバー率の中期目標を設定（2024年までに80%）
⚫ 2021年8月開催予定の投資主総会に資産運用会社報酬体系の変更議案を上程予定
＊1 次ページをご参照ください。
＊2 社会・経済活動に対して新型コロナウイルスの影響がない状況。 2
第34期（2020年11月期）公表
新型コロナウイルス影響下における資産運用方針
以下の基本方針に則して安定運用に注力します。
⚫ ポートフォリオの質的改善及び収益力向上に資する資産入替え
⚫ 社会的対応とポートフォリオの安定運用との両立 投資主価値の
変化に即した機動的な財務運営
⚫
⚫ 内部留保取崩しによる安定分配
持続的成長
MEMO
3
1 決算概要
4
決算トピックス
⚫西新橋１丁目ビルの分割譲渡により、2021年1月公表の業績予想通り、第35期は18億円強の売却益を計上。
⚫第35期の1口当たり分配金は、新規取得物件利益寄与、既存物件の収益改善により、同予想に比して＋52円。
⚫第36期はクオーツタワーを譲渡。複数用途の優良2物件を取得。
1口当たり分配金
第34期 第35期 第36期 第37期
（2020年11月期） （2021年5月期） （2021年11月期） （2022年5月期）
実績 6ヶ月前予想＊1 実績*2 6ヶ月前予想＊1 今回予想＊2 今回予想＊2
3,119円 3,130円 3,182円 3,100円 3,100円 3,100円
＋63円 ±0円
（＋2.0%） （±0.0%）
＋52円
（＋1.7%）
築年数・競争力・収益安定性の観点からポートフォリオの質的改善を実現
譲渡
オフィスビル 西新橋１丁目ビル（’20/12） クリニックビル クオーツタワー（’21/6）
売却損益 ＋608円 ▲3円
取得
オフィスビル 虎ノ門ヒルズ 森タワー（’20/12） 商業施設 LEVENおおたかの森（’21/6）
オフィスビル 虎ノ門ＰＦビル（’20/12） 物流施設 加須物流センターI・II（’21/6）
住居 UURコート茨木東中条（’20/12）
オフィスビル UUR京橋イーストビル（’21/3）
＊1 2021年1月15日公表。
＊2 2021年7月20日公表。 5
新型コロナウイルス影響下における分配方針
内部留保取崩しによる安定分配：第38期までの下限分配金 3,100円/口＊1
⚫第38期までの1口当たり分配金について下限を設定。利益水準が下限に満たない場合は不足相当額の内部留保を取崩します。
⚫売却益等の一過性要因や運用状況の改善により、利益水準が下限分配金を超過する場合、内部留保を積立てずに分配金を増額します。
1口当たり分配金（円/口）
3,119 3,130
3,130
3,182
3,182 3,100
3,100 3,100
3,100 3,100 3,100
631 611
611 613
613 358
358 404
404
88
383
2,488 2,519 2,569 2,742 2,688 2,717
第34期 第35期
第35期 第35期
第35期 第36期
第36期 第36期
第36期 第37期 第38期
（'20/11） （’21/5）
（'21/5）
（'21/5） （'21/5）
（'21/5） （’21/11）
（'21/11）
（'21/11） （'21/11）
（'21/11） （'22/5） （'22/11）
実績 6ヶ月前予想
期初予想 実績
実績 6ヶ月前予想
期初予想 今回予想
今回予想 今回予想
1口当たり分配金
■ 一過性要因＊2・内部留保控除後分配金 下限設定
■一過性要因＊2
■内部留保
＊1 下限分配金3,100円/口は、2021年1月15日公表時点において設定したものであり、分配金の額を保証するものではありません。今後の不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況等に大きな変化があった場合には、下限分配金の額及び設定
期間等は見直す可能性があります。
＊2 売却益のうち分配金充当額、テナント解約違約金等。
6
1口当たり分配金への新型コロナウイルスの影響
第34期 第35期 第36期（予想） 第37期（予想）
2020年6月～11月 2020年12月～2021年5月 2021年6月～2021年11月 2021年12月～2022年5月
1口当たり分配金 3,119円 3,182円 3,100円 3,100円
（単位：円/口）
新型コロナウイルス対応（減額）実績・見込みの主な前提条件
901 （801） 839
625 562
（521）
ポートフォリオ
用途
構成＊1
実績＊2 6ヶ月前予想＊2 実績＊3 6ヶ月前予想＊2 予想＊3 予想＊3
商業施設 28.7% 緊急事態宣言等の延長 ▲38 飲食系テナント等、都市 ▲10
▲42 により減額幅が拡大 型商業施設の一部の店 ー ー
（▲27） 舗において減額幅が拡大 （▲2）
国内宿泊需要の回復が
緩やかな需要回復を想定 ワクチン接種が進展するも、
ホテル 24.0% ▲769 ▲615 本格化するも、宴会や訪 ▲562
▲836 も、緊急事態宣言等の延 国内需要回復にもうしばら 日外国人の需要回復は
長により減額幅が拡大 （▲675） く時間を要することを想定 （▲515） 2022年後半以降になる
ことを想定
上記 オフィス
以外の
ビル 29.5% 商業系テナント等に対する ▲32 ー
住居 7.7% ▲24 賃料減額幅が拡大 － ー ー
用途 その他 10.2% （▲21） （▲5）
6ヶ月前予想＊2でポート
ポートフォリオ ー
全体 － フォリオ全体に係る賃料減 － － ー ー
額リスクを想定 （▲77）
＊1 取得価格ベース。第35期（2021年5月期）末時点。 ＊2 2021年1月15日公表。 ＊3 2021年7月20日公表。
注：上記予想には、テナントとの協議が合意に至っているものの他、未合意のものについて一定の想定に基づき算出した減収を織込んでいます。カッコ内の金額は2021年1月15日公表時点予想。端数処理により合計値が表示の値と合わない場合があります。
7
2 決算・業績予想
8
第35期1口当たり分配金（主な差異要因）
１口当たり分配金 増益要因 減益要因 （単位：円/口）
期別計上額
第34期 ＋607
＋113 ▲138 ＋34 ＋62
第35期 ＋608
3,182
（詳細はp.7参照）
期別計上額
▲8 ＋1 第34期 ▲901
第35期 ▲839
3,119
西新橋１丁目ビル
第35期 ▲8
（’20/12）
販管費 ＋16
賃料・共益費 ▲70
営業外損益 ＋18
外注委託費 ▲10
修繕費 ▲27
その他賃貸事業費用 ▲9
その他 ▲22
第34期 レッドウッド成田ディストリビューションセンター（’20/6） ＋3
虎ノ門ヒルズ 森タワー（’20/12） ＋49
虎ノ門ＰＦビル（’20/12） ＋33
第35期
UURコート茨木東中条（’20/12） ＋12
UUR京橋イーストビル（’21/3） +15
第34期 新規取得物件 既存物件 売却物件 売却益 販管費 新型 第35期
実績 利益寄与 利益増減 利益消失 増減 営業外損益他 コロナウイルスの 実績
影響改善
注：端数処理により合計値が表示の値と合わない場合があります。
9
第35期決算概要
（単位：百万円） 主要差異要因（符号は利益影響）
No 項目 第34期実績 第35期実績 前期対比 第35期予想 予想対比 第34期実績 → 第35期実績（B-A） （単位：億円）
A B B-A C＊ B-C ■営業収益 ＋2.5
新規取得物件収益寄与 ＋4.5
1 営業収益 23,945 24,198 ＋254 24,216 ▲17
・第34期取得物件（通期寄与） ＋0.1
2 賃貸事業収益 22,051 22,302 ＋251 22,320 ▲17
・第35期取得物件 ＋4.4
3 賃貸事業収入 20,300 20,751 ＋451 20,720 ＋32
賃料・共益費 売却による収益影響 ▲1.8
4 19,390 19,843 ＋453 19,817 ＋26
・第34期売却益（剥落） ▲18.9
5 駐車場収入他 909 908 ▲1 903 ＋6
・第35期売却益 ＋19.0
6 その他賃貸事業収入 1,751 1,550 ▲201 1,600 ▲49
・第34、35期売却による収益消失 ▲1.8
7 附加使用料 1,385 1,166 ▲218 1,263 ▲96
8 賃貸事業一時収入 280 302 ＋21 255 ＋47 新型コロナウイルスの影響 ＋4.2
・第34期減額影響（剥落） ＋28.1
9 その他雑収入 85 81 ▲3 82 ▲0
・第35期減額影響 ▲23.9
10 不動産等売却益 1,893 1,896 ＋3 1,896 ▲1
11 営業費用 13,300 13,414 ＋114 13,564 ▲150 既存物件収益影響 ▲4.3
12 賃貸事業費用 10,959 11,122 ＋163 11,262 ▲140 ・季節変動による附加使用料減 ▲2.2
13 公租公課 2,134 2,155 ＋22 2,088 ＋68 ・共込賃料等減 他 ▲2.1
14 外注委託費 1,726 1,858 ＋132 1,836 ＋22 ■営業費用/営業外損益 ▲0.6
15 水道光熱費 1,303 1,212 ▲91 1,408 ▲196 ・第34期、第35期取得物件による賃貸事業費用増 ▲1.0
16 損害保険料 24 24 ▲0 24 ＋0 ・第34期、第35期売却による賃貸事業費用減 ＋1.6
17 修繕費等 1,227 1,310 ＋83 1,243 ＋68 ・外注委託費増（新型コロナウイルス対応によるコスト負担含む） ▲1.1
18 その他賃貸事業費用 442 431 ▲11 548 ▲116 ・その他営業費用（修繕費、減価償却費、販管費 他） ▲0.6
19 減価償却費 4,100 4,130 ＋29 4,115 ＋15 ・営業外損益（金利コスト減 他） ＋0.6
20 販売費・一般管理費 2,340 2,291 ▲49 2,302 ▲10
第35期予想 → 第35期実績（B-C） （単位：億円）
21 営業利益 10,644 10,784 ＋140 10,652 ＋132
■営業収益 ▲0.2
22 賃貸事業損益 11,092 11,179 ＋88 11,058 ＋122
新規取得物件収益寄与 ＋0.6
23 NOI (15,192) (15,310) (＋117) (15,173) (＋137)
・第34期、第35期取得物件 ＋0.6
24 営業外収益 12 10 ▲3 2 ＋8
新型コロナウイルスの影響 ▲1.1
25 営業外費用 1,006 946 ▲60 970 ▲23
・予想時減額影響 ＋22.8
26 経常利益 9,650 9,847 ＋197 9,683 ＋164
・実績減額影響 ▲23.9
27 当期純利益 9,650 9,847 ＋197 9,683 ＋164
１口当たり当期純利益(円/口) 既存物件収益影響 ＋0.4
28 (3,094) (3,157) (＋63) (3,105) (＋52)
・違約金収入等の一時収益増 ＋0.5
29 一時差異等調整積立金 77 77 － 77 － ・季節変動による附加使用料減 ▲0.1
30 任意積立金 ▲1 ▲2 ▲0 － ▲1
■営業費用/営業外損益 ＋1.8
31 分配金総額 9,726 9,922 ＋196 9,760 ＋162
・第34期、第35期取得物件による賃貸事業費用増 ▲0.1
32 １口当たり分配金(円/口) 3,119 3,182 ＋63 3,130 ＋52 ・水道光熱費減（新型コロナウイルス対応によるコスト負担含む） ＋2.0
33 期末発行済投資口数（口） 3,118,337 3,118,337 － 3,118,337 － ・その他営業費用（修繕費、公租公課、その他賃貸費用 他） ▲0.4
・営業外損益（金利コスト、不動産等除却損 他） ＋0.3
34 資本的支出（CAPEX） 1,339 1,746 ＋407 1,733 ＋14
＊2021年1月15日公表値。
10
第36期・第37期1口当たり分配金予想（主な差異要因）
１口当たり分配金 増益要因 減益要因 （単位：円/口）
（詳細はp.6参照）
期別計上額
クオーツタワー
第36期 ▲27
3,182 ＋69 ▲68
（’21/6） 第36期 404
＋9 第37期 383
3,100
▲23 3,100 ＋8
▲27 販管費 ▲28
▲59 ＋63
▲21
営業外損益 ▲12 （詳細はp.7参照）
期別計上額
第36期 ▲625
＋404 第37期 ▲562
▲611 販管費 ＋9
営業外損益 ▲1
賃料・共益費 ▲14
賃料・共益費 ▲74
＋214 修繕費 ▲16
修繕費 ＋40 その他賃貸事業費用 ▲10
その他賃貸事業費用 ▲27
▲40 （詳細はp.7参照）
その他 ▲19
▲9 期別計上額
その他
第35期 ▲839
虎ノ門ヒルズ 森タワー（’20/12） ▲0 第36期 ▲625
虎ノ門ＰＦビル（’20/12） ▲1
第35期
UURコート茨木東中条（’20/12） ▲0
UUR京橋イーストビル（’21/3） +27
LEVENおおたかの森（‘21/6） +24
第36期
加須物流センターI・Ⅱ（‘21/6） +19
第35期 新規取得物件＊ 新規取得物件 既存物件 売却物件 売却益 販管費 新型 内部留保 第36期 新規取得物件 既存物件 販管費 新型 内部留保 第37期
実績 固都税発生 利益寄与 利益増減 利益消失 増減 営業外損益他 コロナウイルスの 取崩し 予想 利益寄与 利益増減 営業外損益他 コロナウイルスの 取崩し 予想
影響改善 影響改善
＊2020年取得12物件。 注：端数処理により合計値が表示の値と合わない場合があります。
11
第36期・第37期業績予想
（単位：百万円） 主要差異要因（符号は利益影響）
No 項目 第35期実績 第36期予想 前期対比 第37期予想 前期対比 第35期実績 → 第36期予想（B-A） （単位：億円）
A B＊ B-A C＊ C-B ■営業収益 ▲14.3
1 営業収益 24,198 22,768 ▲1,431 22,688 ▲80 新規取得物件収益寄与 ＋2.6
2 賃貸事業収益 22,302 22,768 ＋466 22,688 ▲80 ・第35期取得物件（通期寄与） ＋1.0
3 賃貸事業収入 20,751 21,114 ＋362 21,303 ＋189 ・第36期取得物件 ＋1.6
4 賃料・共益費 19,843 20,200 ＋356 20,382 ＋182 売却による収益影響 ▲20.1
5 駐車場収入他 908 914 ＋5 921 ＋6 ・第35期売却益剥落 ▲19.0
6 その他賃貸事業収入 1,550 1,654 ＋103 1,385 ▲269 ・第36期売却による収益消失 ▲1.1
7 附加使用料 1,166 1,445 ＋279 1,256 ▲189
新型コロナウイルスの影響 ＋4.4
8 賃貸事業一時収入 302 116 ▲186 47 ▲69
・第35期減額影響（剥落） ＋23.9
9 その他雑収入 81 93 ＋11 82 ▲11
・第36期減額影響 ▲19.5
10 不動産等売却益 1,896 － ▲1,896 － －
11 営業費用 13,414 13,462 ＋48 13,313 ▲150 既存物件収益影響 ▲1.3
12 賃貸事業費用 11,122 11,074 ▲49 10,963 ▲111 ・違約金収入等の一時収益減 ▲1.9
13 公租公課 2,155 2,135 ▲21 2,092 ▲43 ・その他（季節変動による附加使用料増 他） ＋0.5
14 外注委託費 1,858 1,745 ▲113 1,788 ＋43 ■営業費用/営業外損益 ▲0.9
15 水道光熱費 1,212 1,369 ＋157 1,237 ▲133 ・第35期、第36期取得物件による賃貸事業費用増（固都税費用化影響除く） ▲0.5
16 損害保険料 24 24 － 24 － ・第36期売却による売却損計上、賃貸事業費用減 ＋0.2
17 修繕費等 1,310 1,192 ▲119 1,241 ＋49 ・2020年取得物件固都税費用化 ▲0.7
18 その他賃貸事業費用 431 515 ＋84 484 ▲31 ・その他営業費用（外注委託費、修繕費減 他） ＋0.6
19 減価償却費 4,130 4,095 ▲36 4,098 ＋3 ・営業外損益（金利コスト、不動産等除却損 他） ▲0.4
20 不動産等売却損 － 10 ＋10 － ▲10
21 販売費・一般管理費 2,291 2,378 ＋86 2,349 ▲29 第36期予想 → 第37期予想（C-B） （単位：億円）
22 営業利益 10,784 9,306 ▲1,479 9,376 ＋70 ■営業収益 ▲0.8
23 賃貸事業損益 11,179 11,694 ＋514 11,725 ＋31 新規取得物件収益寄与 ＋0.3
24 NOI (15,310) (15,789) (＋479) (15,823) (＋34) ・第36期取得物件（通期寄与） ＋0.3
25 営業外収益 10 7 ▲3 5 ▲2
新型コロナウイルスの影響 ＋1.9
26 営業外費用 946 981 ＋34 984 ＋2
・第36期減額影響（剥落） ＋19.5
27 経常利益 9,847 8,331 ▲1,516 8,396 ＋65
・第37期減額影響 ▲17.6
28 当期純利益 9,847 8,331 ▲1,516 8,396 ＋65
29 １口当たり当期純利益(円/口) (3,157) (2,671) (▲486) (2,692) (＋21) 売却物件・既存物件収益影響 ▲3.0
・季節変動による附加使用料減 ▲1.9
30 一時差異等調整積立金 77 77 － 77 －
・その他（違約金収入等の一時収益減 他） ▲1.1
31 任意積立金 ▲2 1,258 ＋1,260 1,193 ▲65
32 分配金総額 9,922 9,666 ▲256 9,666 － ■営業費用/営業外損益 ＋1.5
33 １口当たり分配金(円/口) 3,182 3,100 ▲82 3,100 － ・第36期売却損剥落 ＋0.1
・季節変動による水道光熱費減 ＋1.3
34 期末発行済投資口数（口） 3,118,337 3,118,337 － 3,118,337 －
・その他 ＋0.0
35 資本的支出（CAPEX） 1,746 2,060 ＋314 1,977 ▲83
＊2021年7月20日公表値。
12
今後の取組み
環境認識 収益安定化・持続的成長を進める上でのポイント
◼ポートフォリオの質的改善及び収益力向上の観点から、収益性や競争力の低下が懸
念される物件については入替えを検討。
◼従来の投資方針を堅持し、多種多様な用途・地域の不動産を多様な取得手法を駆
◼世界的な低金利環境が継続する中、安定的なリターンが期待できる物流
使しつつ、厳選して取得機会を検討。
施設や住居を中心とする国内不動産への投資需要は旺盛。
外部成長 ◼Withコロナにおける各用途を取り巻く需給環境の変化を踏まえ、各用途毎に慎重に
◼国内外投資家の投資意欲は堅調。Afterコロナでの経済の回復と成長を
投資を判断（商業施設：施設売上やテナント与信を精査の上、選別投資。ホテ
見据えた中長期的な投資の動きも再開。
ル：需要再興・回復時期と運営状況の見極めに注力し、当面は投資を抑制）。
◼優良不動産の確保という観点から、スポンサー及び運用会社の知見や情報を駆使し
各種リスクの極小化を図りながら、開発不動産への投資を検討。
◼食品スーパーやドラッグストア、家電量販店、ホームセンター等、生活密着型
業種は好調も、業種により営業状況に差。 ◼テナントの売上・営業状況の把握に努め、テナントリレーションを強化。
商業
施設 ◼緊急事態宣言、まん延防止等重点措置等による営業自粛・時間短縮要 ◼社会の要請及び消費者動向の変化に着目し、機動的なリーシングを実践。
請を受け、テナントの営業状況は不安定。
◼UUR天神西通りビル：賃借希望企業と諸条件を引き続き交渉・協議。
◼ワクチン接種の普及に応じて、都市型商業施設についても緩やかに回復。
内
部
成 ◼オフィス需要の変化に即してテナントリレーションを強化。機動的なリーシングを実践。
長
◼企業業績への影響が緩やかにオフィス需要や設備投資意欲を抑制。コスト ◼共用部の清掃内容拡充、センサー式自動水栓・ドア等の非接触型設備の拡充等、With
オフィス 削減意識も高まる。 コロナ、Afterコロナを見据えたソフト・ハード面での感染対策強化の継続。
ビル
◼リモートワークの浸透や働き方の多様化等により、全国主要都市、特に首都圏 ◼省エネルギー型設備への切換え、外注先の見直し等によるコスト削減を継続。
の空室率が上昇傾向。
◼川崎東芝ビル：テナントの退去予定日（2023年10月/第40期）までの間、様々な選択
肢を視野に入れ、最適な方針を検討。
Withコロナ：社会・経済活動に対して新型コロナウイルスの影響がある状況。 Afterコロナ：社会・経済活動に対して新型コロナウイルスの影響がない状況。
13
今後の取組み
環境認識 収益安定化・持続的成長を進める上でのポイント
◼新型コロナウイルス感染拡大の沈静化には、ワクチン接種の普及が肝要。訪 ◼国内需要を取り込むべく、国内OTAへのプロモーション活動に注力。
日外国人需要の本格的な回復は2022年後半以降になる見込み。 ◼持続性を重視した運営形態の検討。
ホテル ◼国内宿泊需要の回復には、ワクチン接種を含めた感染予防策の浸透やGo ◼低稼働区画の用途転換や営業方法の多様化等、Withコロナにおける新たな需要に
to キャンペーン等の需要喚起策の継続的な実施に期待。 対応した施設の在り方を検討。
◼料飲、宴会等の需要回復、安定化までには１～２年程度を要する見通し。
内 ◼賃料引き上げを企図した室内外バリューアップ工事を実施。
部 ◼稼働率、賃料水準は概ね安定的に推移。 ◼在宅勤務に対応し得る共用・共有・空スペースの有効活用。
成 住居
長 ◼リモートワークの浸透や働き方の多様化等、新たな居住者ニーズを注視。 ◼共用部に加え、専用部でのLED照明への切換え促進他、環境配慮且つ付加価値向
上に資する設備、及びスマートキー等のIT設備の導入を検討。
◼物流施設は、空室の早期埋め戻しをはじめ、グリーンリース契約を念頭にLED照明化
◼Eコマース市場の拡大は継続。物流需要は底堅く推移。 率の向上、環境に配慮した省エネルギー型空調設備の導入等を促進。
その他
◼投資対象の多様化に対する期待は緩やかに進展（産業系、公営施設等）。 ◼府中ビル：立地特性を勘案し、賃借候補先企業のニーズに応じたコンバージョンの検
討に加え、売却等の選択肢も視野に入れ、早期交渉・協議の成立を目指す。
◼ワクチン接種が普及している一部先進国に金融緩和縮小の機運がみられる
◼刻々と変わる新型コロナウイルスの感染状況を踏まえつつ、変化に即した機動的な財
ものの、国内では低金利政策が今後も継続される蓋然性が高い。
財務運営 務運営。
◼本投資法人に対する金融機関の融資姿勢に変化なしも、Withコロナ長期
◼資金調達方法の多様化の検討。
化に伴う今後の企業の資金調達行動を注視。
◼ESGに関わる非財務情報、特に気候変動緩和に関わる情報への関心が、 ◼重要課題（マテリアリティ）への取組み（詳細はp.46）等を通じて、非財務課題の
ESG 世界各国で急速に高まる。 解決を図る。
◼ESGへの積極的な対応は、長期的な企業価値向上のチャンスにもなり得る。 ◼気候変動緩和の他、環境負荷低減への取組みの幅を拡げ、計画的に実行する。
Withコロナ：社会・経済活動に対して新型コロナウイルスの影響がある状況。 Afterコロナ：社会・経済活動に対して新型コロナウイルスの影響がない状況。
OTA：Online Travel Agent（オンライン・トラベル・エージェント）の略。オンライン上（インターネット上）のみで取引を行う旅行会社。 14
3 資産運用戦略
3-1 外部成長
15
新規取得物件
第35期 オフィスビル 第35期 オフィスビル 第35期 住居
*
B46 虎ノ門ヒルズ 森タワー B47 虎ノ門ＰＦビル D34 UURコート茨木東中条
所在地 東京都港区 所在地 東京都港区 所在地 大阪府茨木市
構造・規模 S/SRC B5/52F 構造・規模 RC B2/5F 構造・規模 RC 8F 2LDK中心 1戸当たり約62～71㎡
建築時期 2014年5月 建築時期 1986年3月 建築時期 2009年2月
取得価格 10,000百万円 取得価格 3,435百万円 取得価格 1,665百万円
想定NOI利回り 3.3% (償却後利回り:2.8%) 想定NOI利回り 5.4% (償却後利回り:5.2%) 想定NOI利回り 4.6% (償却後利回り:4.0%)
稼働率 100.0% (2021年5月31日時点) 稼働率 100.0% (2021年5月31日時点) 稼働率 100.0% (2021年5月31日時点)
取得日 2020年12月1日 取得日 2020年12月1日 取得日 2020年12月1日
＊10階部分の区分所有権（敷地の共有持分2.03%）を取得。
16
新規取得物件
東京都心オフィスエリア所在の築浅オフィスビルを取得
B48 ＵUR京橋イーストビル 第35期 オフィスビル
⚫「東京」駅東側の東京都心オフィスエリアに所在する築4年のオフィスビル。
⚫3駅4路線の利用が可能（都営浅草線「宝町」駅から徒歩3分、東京メトロ日比谷線・JR京葉線「八丁堀」駅から徒歩4分、東京メトロ銀座線「京橋」駅から徒歩5分）。
都内主要オフィスエリアへのアクセスが容易。
⚫共用部はハイグレードな仕様となっており、屋上庭園はテナントが自由に利用可能。
所在地 東京都中央区
構造・規模 S/RC B1/9F
建築時期 2017年4月
取得価格 7,280百万円
想定NOI利回り 3.6% (償却後利回り:3.3%)
稼働率 100.0% (2021年5月31日時点)
取得日 2021年3月31日
エントランスからEVホールに続く共用部
屋上庭園
17
新規取得物件
収益安定性が見込める生活密着型商業施設を取得
スポンサー
A43 LEVENおおたかの森 第36期 商業施設 サポート
⚫つくばエクスプレス及び東武野田線「流山おおたかの森」駅を中心とするおおたかの森エリアに所在。住宅開発が進行中で、今後も
大・中規模マンションや戸建て住宅が供給される予定。
⚫「流山おおたかの森」駅から「東京」駅までは約35分。都心勤務者のファミリー世帯からの人気が高く、居住人口は増加傾向。
⚫生鮮食品スーパーを核に、生活密着型テナントが入居。高い生活利便性を提供する商業施設2棟で構成。
⚫周辺他施設に比して使い勝手の良い平面駐車場、及びメイン棟の屋上駐車場に計214台の駐車スペースを完備。
所在地 千葉県流山市
構造・規模 ①S2F ②S2F
建築時期 2017年7月
取得価格 3,800百万円
4.4%
想定NOI利回り
(償却後利回り:4.1%)
100%
稼働率
(2021年6月30日時点)
メイン棟 アネックス
取得日 2021年6月30日
東日本の広域配送拠点、加須エリアに所在する物流施設を取得
スポンサー
E18 加須物流センターⅠ・Ⅱ 第36期 その他 サポート
⚫首都圏を結ぶ圏央道と東北地方につながる東北自動車道の結節点で一大物流拠点を形成している加須エリアに所在。
⚫東北自動車道「加須インターチェンジ」近傍の加須流通業務団地内（24時間操業可能）に所在する物流センター2棟で構成。
⚫東京都心までは高速道路経由で約1時間。首都圏内配送においても利便性に優れる立地。
⚫天井高5～10ｍ、1階の床荷重1.7～2.0t/㎡。単独使用あるいは重量物（飲料、重機械類等）を取り扱うテナントにとって汎用
性が高い仕様を装備。
所在地 埼玉県加須市
構造・規模 ①S2F ②S1F
建築時期 ①1997年1月 ②1999年1月
取得価格 3,259百万円
4.6%
想定NOI利回り
(償却後利回り:4.0%)
100%
稼働率
(2021年6月30日時点)
加須物流センターⅠ 加須物流センターⅡ 取得日 2021年6月30日
18
資産入替え
取得 譲渡
（百万円）
第34期（2020年11月期） 第34期・35期 オフィスビル
譲渡価格 帳簿価額＊2 売却益
その他 レッドウッド成田ディストリビュー 西新橋1丁目ビル 合計 18,961 14,300 3,790
ションセンター 所在地 ：東京都港区 2020年11月30日
(2,345百万円) 9,480 7,150 1,893
建築時期 ：1986年2月 （第34期）
譲渡日
取得価格 ：14,800百万円 2020年12月 1日
9,480 7,150 1,896
第35期（2021年5月期） （第35期）
鑑定評価額 ＊1 ：17,900百万円
＊1 2020年5月31日時点。
オフィスビル 虎ノ門ヒルズ 森タワー ＊2 各譲渡日時点。
(10,000百万円) ⚫一棟借りテナント退去により一時稼働率0%になるも、リテナント成功により、鑑定評価額及び帳簿価格を上回る価格
水準の購入意向を受領。
オフィスビル 虎ノ門ＰＦビル
(3,435百万円) ⚫築年数経過による物件競争力低下及び設備更新等に係る費用負担増懸念。
オフィスビル UUR京橋イーストビル ⚫本物件売却により得られた資金は、第35期物件取得資金に充当。
(7,280百万円)
（百万円）
第36期 その他
住居 UURコート茨木東中条 譲渡価格 帳簿価額＊2 売却損
(1,665百万円) クオーツタワー 2021年6月1日
所在地 ：東京都渋谷区 譲渡日 5,800 5,759 ▲10
（第36期）
第36期（2021年11月期） 建築時期 ：2015年8月 ＊1 2021年5月31日時点。
＊2 譲渡日時点。
取得価格 ：5,700百万円
商業施設 LEVENおおたかの森
(3,800百万円) 鑑定評価額 ＊1 ：5,720百万円
その他 加須物流センターⅠ・Ⅱ ⚫賃貸借契約条件により、本物件取得時よりも中期的に賃料が低下しており、収益力に影響。
(3,259百万円) ⚫本物件売却により得られた資金は、物件取得資金に充当。
物件数 7件 物件数 2件
取得価格 317.8億円 譲渡価格 247.6億円
想定NOI利回り 4.1%*1 想定NOI利回り 3.4%＊2
想定償却後利回り 3.6%*1 想定償却後利回り 3.0%＊2
築年数*3 11年*1 築年数*3 28年＊4
＊1 取得資産7物件の取得価格に基づき算出した加重平均値。
＊2 西新橋1丁目ビルは巡航運用時（第31期・第32期）におけるNOI及び償却後利益実績及び譲渡価格、クオーツタワーは第35期におけるNOI及び償却後利益実績及び譲渡価格に基づき算出した加重平均値。
＊3 2021年7月20日時点。
＊4 譲渡2物件の譲渡価格に基づき算出した加重平均値。
19
本投資法人が事業主体として取組む開発案件
その他 宮の森二条開発プロジェクト スポンサー
サポート
中長期的な収益力向上を追求し、ダイバーシファイド・インベストメントを実践する本投資法人において、重要なプロジェクトと位置付けています。
⚫スポンサーネットワークを活用し、本投資法人が札幌市内の開発用地を取得。需要が増加傾向にある高齢者向け住宅を開発
⚫事業主体として取組む初の開発案件であり、かつ高齢者向け住宅への初の投資
⚫巡航期の想定NOI利回り：5.8%
◼ 取得概要 ◼ 開発スケジュール（予定）
物件名称 宮の森二条開発用地 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年
2021年
9月30日 1月 4月～ 5月 7月
資産の種類 不動産 7月16日
（予定） （予定） （予定） （予定） （予定）
所在地 北海道札幌市中央区宮の森二条六丁目35番 • 不動産売買契約締結 • 開発用地取得 • 建築確認 • 着工 • 竣工 • 開設
（開発用地売主） （引渡し）
交通 札幌市営地下鉄東西線「西28丁目」駅徒歩9分
• プロジェクトマネジメント業務契約締結
面積 1,441.46㎡（436.04坪） （スポンサー）
• 設計施工契約締結
所有形態 所有権
（ゼネコン）
取得予定価格 370百万円 • 予約賃貸借契約締結
（テナント）
◼ 完成後の物件概要（予定）＊1 ◼ 開発スキーム
想定取得価格 合計 1,403百万円 プロジェクトマネジメント業務
• 丸紅株式会社に委託。スケジュール遅延、開発コスト超過、開発物件の品質
土地価格 370百万円
等の開発に関するリスク等を低減。
建物価格＊2 1,033百万円
• 本資産運用会社では、様々な投資スキームを活用した開発プロジェクトを通じて
建物＊3 構造 RC 5F 不動産開発分野の知見を習得。
建築時期 2023年5月 設計施工業務
建築面積 911.13㎡
日本建設株式会社に委託。開発物件の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリ
スク、完工リスク等を低減。
延床面積 3,914.73㎡
テナント（介護事業者）
用途 高齢者向け住宅（62戸） 本投資法人と予約賃貸借契約を締結するテナントは、業界をけん引するオペレー
＊1 2021年7月15日時点における予定を記載しており、本事業の進捗によっては ター。開発用地の取得と同時に予約賃貸借契約を締結することにより、テナント
変更される場合があります。 リーシングのリスクを低減。
＊2 本建物の建築工事費及び設計費等の想定金額（但し、消費税及び地方消
費税を除きます。）を記載しており、本建物建築に伴い生じる諸経費等は含み 本資産運用会社における組織体制等 ＜宮の森エリア＞
ません。
＊3 2021年7月15日時点の計画に基づき、記載しています。
高齢者向け住宅の取得にあたっては、「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケ ⚫ 自然豊かで、円山公園が近接
アリートの活用に係るガイドライン（国土交通省）」に基づき、高齢者向け住宅の ⚫ 戸建て住宅を中心とする、市内有数の高級
投資運用に必要な諸手続きを進めています。 住宅街
20
外部成長の軌跡
2021年7月20日時点 133 134
8,000
(億円)
資産規模*1及び物件数の推移
6,728
7,000
120
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他 物件数 6,714
6,000 100
86
5,000
80
4,000 3,872
50 60
3,000
2,200 40
2,000
14 20
1,000
647
0 0
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第33期 第35期
2010年12月
(‘04/5) (‘05/5) (‘06/5) (‘07/5) (‘08/5) (‘09/5) (’13/5) (’14/5) (‘15/5) (‘16/5) (‘17/5) (‘18/5) (‘19/5) (‘20/5) (‘21/5)
本合併
1200 本投資口分割
(億円)
7/20
期別の物件取得・売却実績*1 第17期～（2011年12月1日～2021年7月20日）
1,600
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他 売却 取得 3,630億円 / 売却 1,070億円
1,400 *2
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
年 年 年 年 年 年 年 年 年 年
600
取得 128 556 451 322 585 370 248 380 296 294
400 7/20
200
▲取得 0
200 第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第33期 第35期
200 0
(’04/5) (’05/5) (’06/5) (’07/5) (’08/5) (’09/5) (’10/5) (’11/5)
160 0
(’12/5) (’13/5) (’14/5) (’15/5) (’16/5) (’17/5) (’18/5) (’19/5) (’20/5) (’21/5)
▼売却 0
120 0
0 800
400
0
-200
200
-400
売却 5 97 0 35 168 165 218 81 170 131
*1 価格はいずれも取得価格ベース。
*2 2期分（前年12月1日から当年11月30日まで）を1年とカウントして掲載。 21
3 資産運用戦略
3-2 内部成長
22
資産運用状況 ホテル
ホテルタイプ別共込賃料*1 総客室数 6,444室 賃料体系 フル：フルサービス型 特化：宿泊特化型 （取得日順）
フルサービス型 宿泊特化型 固定賃料型 変動賃料型：固定賃料＋GOP歩合
（百万円） フルサービス型 宿泊特化型 3,548室 2,896室
ホテル ホテル
（6ヶ月前予想）フルサービス型＊2 （6か月前予想）宿泊特化型＊2 物件名 客室数 物件名 客室数
第35期（2021年5月末）時点 タイプ タイプ
5,000
■新大阪セントラルタワー
フル 491 ■ホテルJALシティ那覇 特化 302
(新大阪ワシントンホテルプラザ)
■コンフォートイン東京六本木
4,000 ■東横イン品川駅高輪口 特化 180 特化 114
（旧ザ・ビー六本木）
■MZビル（R&Bホテル八王子） 特化 257 ■ロワジールホテル＆スパタワー那覇 フル 640
3,000 ■ホテルルートイン横浜馬車道 特化 272 ■ロイヤルパインズホテル浦和 フル 196
■コンフォートイン福岡天神
■四谷213ビル（東急ステイ四谷） 特化 148 特化 125
（ザ・ビー福岡天神）
2,000
■東横イン川崎駅前市役所通*3 特化 281 ■ホテルヒューイット甲子園 フル 412
1,000 ■東横イン広島平和大通*3 特化 255 ■ネストホテル京都四条烏丸 特化 95
■東横イン那覇国際通り美栄橋駅*3 特化 94 変動賃料型：固定賃料＋売上歩合
0 ホテル
■SS30（仙台国際ホテル） フル 234 物件名 客室数
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 タイプ
（'17/11）（'18/5）（'18/11）（'19/5）（'19/11）（'20/5）（'20/11）（'21/5）（'21/11）（'22/5） ■変なホテル東京 浜松町 特化 118 ■新宿ワシントンホテル本館 フル 1,280
予想 予想
■UUR四谷三丁目ビル
物件数 15 15 16 17 18 20 22 22 22 22 ■スマイルホテルプレミアム札幌すすきの 特化 284 (ホテルウィングインターナショナルプレミアム 特化 185
東京四谷)
＊1 固定賃料＋変動賃料。「新大阪セントラルタワー」「SS30」のホテル部分の賃料を含む。
＊3 ステップアップ賃料型 ■リーガロイヤルホテル小倉・あるある
＊2 2021年1月15日公表。 フル 295
City
地域分布 （地域の定義はp.31参照） ■ザ・スクエアホテル金沢 特化 186
その他
1,379室 固定賃料+
21% 都心6区 売上歩合
1,946室 固定賃料型
2,025室
30% 2,614室
31%
沖縄 41%
1,036室
16% 首都圏 固定賃料
大阪圏 地域 +GOP歩合
998室 1,006室 1,884室
16% 16% 29%
23
資産運用状況 ホテル
RevPAR実績及び見通し＊1
100
（2017年=100） 本投資法人保有ホテルにおける宿泊者構成＊2
6ヶ月前予想
90
（2021年1月15日公表） （2019年）
80
70 インバウンド 国内客 62%
60
50
40 ＊2 各ホテルのオペレーターへのヒアリングにより得られたデータを基に作成。
対象：19物件 5,876室
30
20
訪日外国人に対する本格的な入国規制解除までは
10 国内の宿泊需要喚起に努めます。
0
2020年1月
2021年1月
2022年1月
2019年12月
2017年
2018年
2019年
10月
11月
12月
10月
11月
12月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
2月
3月
4月
5月
年平均
第33期 第34期 第35期 第36期（予想） 第37期（予想）
＊1 「新大阪セントラルタワー」「SS30」のホテル部分を含む。各期の新規取得物件の実績を含む。
安定運用に向けた取組み テナント入替え リニューアルオープン後のコンフォートイン東京六本木
コンフォートイン東京六本木 コンフォートイン福岡天神
（旧ザ・ビー六本木） （旧ザ・ビー福岡天神）
オープン 2021年1月12日 2021年5月20日
固定賃料131百万円 固定賃料92百万円
年間賃料
＋変動賃料（GOP歩合） ＋変動賃料（GOP歩合）
契約期間
2020年10月1日～2030年9月30日 2021年2月1日～2031年1月31日
（賃料収受：2021年1月～） （賃料収受：2021年4月～）
株式会社グリーンズ
東京証券取引所市場第一部及び名古屋証券取引所市場第一部上場。40ヵ国7,000軒以上のホテル
新オペレーター チェーン（チョイスホテルズインターナショナル）のグローバルブランドを擁する「チョイスホテルズ事業」と、60年以 正面エントランス ロビー
上のホテル運営実績を有する「グリーンズホテルズ事業」を展開。「コンフォートホテル」、「コンフォートスイーツ」の
他、「ホテルエコノ」等のオリジナルブランドにて全国94施設（2020年12月末時点）を運営。
24
資産運用状況 商業施設
稼働状況 賃貸可能面積 451,324㎡ テナント業種構成 （賃料ベース） テナント数 309
◼ 稼働率（期末時点） 第35期（2021年5月末）時点
月額共込賃料＊1 9.5億円
第35期（2021年5月末）時点
98.6% 98.9% 98.9% ＊1 固定賃料のみ。変動賃料は含まない。
97.0% 97.5%
エンターテインメント 4% サービス 3% その他 3%
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 教育・フィットネス 6%
('20/5) ('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5)
予想 予想 ヘルス・ビューティー 5%
家電
◼ 入退去状況（業種別） レストラン・カフェ 6% 22%
（㎡） 非物販系 物販系
8,000
入居面積（増床含む）
+5,650 28% ファッション
72%
6,000
住生活用品 16%
4,000 13%
+2,522 食料品
2,000
+1,081 21%
0
▲2,000
▲2,890
▲4,000
物販系
▲6,000
非物販系
新型コロナウイルス影響下でのリーシング戦略
▲8,000 想定
▲8,457
入退去面積
戦略的なテナントミックスの実践による収益安定化
退去面積（減床含む）
▲10,000 ⚫出店ニーズのある業種・業態をターゲティング・テナント誘致
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（’20/5） （’20/11） （’21/5） （’21/11） （’22/5）
⚫社会変化及びニーズの変化に則した用途転換・区画形成工事
予想 予想
25
資産運用状況 オフィス
賃料改定状況 契約更改時の賃料増減状況
契約更改・テナント入替えによる影響 契約更改による影響
（千円/月） 更改増額 更改減額 入替増額 （千円/月）
入替減額 更改改定割合 入替改定割合
18,000 60% 12,000 10,797
＋15,712 ＋15,724 都心6区 東京23区 首都圏 地方 合計
千
（地域の定義はp.31参照）
15,000 50% 10,000 8,939
＋12,359
12,000 41.1% 40%
＋9,773 8,000 6,979
＋7,489 6,206
9,000 24.5% 30%
28.0%
＋5,695 6,000
6,000 20.2% 20%
11.1% ＋1,738 3,407
11.6% 4,000
12.0%
3,000 10% 2,285
5.2% 8.9% 8.2% 8.1% 5.1%
7.0% 8.0% 2,000
0 0% 494
▲3,000 -10% 0
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
（'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11） （'20/5） （'20/11） （'21/5） （'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11） （'20/5） （'20/11） （'21/5）
譲渡済みの
西新橋１丁目
賃料ギャップ ビルを除く
入退去状況
（㎡）
都心6区 東京23区 首都圏 地方 全体
25% 10,000 +6,847
（地域の定義はp.31参照）
+3,905
20% 5,000 +869 +405
13.1% 0
15% 12.4%
11.1% ▲ 443
9.6% 9.6% ▲5,000 ▲ 1,440
10% ▲ 4,633
5.8% ▲ 4,533
▲10,000
4.1%
5%
▲15,000
入居面積（増床含む）
0% ▲ 15,503
▲20,000 退去面積（減床含む）
入退去面積（増床・減床含む）
-5% ▲25,000
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('20/5) ('20/11) ('21/5) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('20/5) ('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5)
予想 予想
注：本ページに記載のデータの集計対象：ポートフォリオにおいてオフィスビルに分類される物件に入居するテナント。
26
ハンズオン・マネジメント
戦略的なテナントミックスの実践による収益安定化
商業施設 リテナントの主な事例
物件名称 旧テナント業種 リテナント戦略 新テナント業種 業種詳細 オープン予定
天神ロフトビル レストラン・カフェ（焼肉） 業種転換 エンターテインメント eスポーツ 2021年8月
第36期
アルボーレ仙台 ファッション（スポーツ衣料） 同業種入替え ファッション ファッション（リユースビジネス） 2021年8月
（’21/11)
アクティオーレ市川 レストラン・カフェ（居酒屋） 用途転換 ー サテライトオフィスサービス 2021年8月
その他物販 リニューアル レストラン・カフェ
Luz湘南辻堂 バーガーショップ/コスメショップ他 2021年12月
（書店・レンタルビデオ） 業種転換 ヘルス・ビューティー
第37期
リニューアル （’22/5)
ファッション ヘルス・ビューティー ファッション（ファミリー向け生活衣料）/
ジョイパーク泉ヶ丘 同業種入替え 2021年12月
（ファミリー向け生活衣料） ファッション クリニックモール（皮膚科、内科、歯科、調剤薬局他）
業種転換
◼ 天神ロフトビル ◼ アクティオーレ市川
eスポーツ：esports Challenger’s Park サテライトオフィスサービス：ZXY[ジザイ]
⚫話題性を有するテナントを8階に誘致 • 新型コロナウイルスの影響を受ける居酒屋の退去区画をオフィスに用途転換
⚫館全体の集客力向上への貢献 • 首都圏の住宅エリア駅前への出店ニーズが高いシェアオフィスを誘致
・西日本最大級＊eスポーツ総合施設「esports Challenger’s Park ◼ Luz湘南辻堂
（チャレンジャーズパーク 略称：チャレパ）」をオープン。 バーガーショップ/コスメショップ他
・スタジアムでのeスポーツ観戦、プレイエリアでのハイスペックマシンの利用、スタ • 新型コロナウイルス影響下での消費者ニーズの変化を捉えつつ、テナントの出店ニーズを取りこぼさずにテナ
ディールームでのeスポーツの学び等、様々なアクティビティを楽しめる施設 ント誘致を実現
スタジアム プレイエリア
◼ ジョイパーク泉ヶ丘 近畿大学新医学部キャンパス・キープラン（予定）
配置検討図（案）
ファッション/クリニックモール
• 本施設に近接の堺市営プール跡地に2024年に近
畿大学医学部・近畿大学病院が開設予定
• 新型コロナウイルス影響下での大型テナントの退去
＊2021年6月現在、西日本主要eスポーツ施設12施設による比較（QTnet プレスリリース） を契機とし、リニューアル工事及び館内既存テナント
の区画移設を実施
◼ アルボーレ仙台 • ファッション、医療系テナントを計画的に誘致予定。
ファッション（リユースビジネス）
出典：堺市
• 新型コロナウイルス影響下、旧テナントが定期借家契約期間満了に伴い退去
• 仙台初出店のテナントを誘致
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ハンズオン・マネジメント
一棟貸物件における収益安定化
◼ テナント動向を先取りした最低賃料保証スキームを採用
オフィスビル UUR東陽町ビル
⚫一棟貸しのテナント退去に備え、マスターリース契約を締結
⚫本マスターリース契約において、収入安定化に資する最低賃料保証スキームを採用
⚫テナント退去確定後、速やかにマルチテナント貸仕様を実現
本投資法人 入居日 マルチテナント受入れ工事
2021年4月1日から順次
マスター・リース契約
（パススルー型） 最低賃料保証
旧テナント 新テナント
プロパティ・マネジメント業務 スキーム
ビルディング・マネジメント業務 成約率（転貸先）
を含む
退去日
2021年3月31日 92%
プロパティ・マネジャー 2021年7月20日時点 OAフロア敷設 EVホール改修
◼ 立地を活かしたターゲティングによるスピーディーなリテナント
その他 神戸遠矢浜物流センター ⚫需要が旺盛な神戸港の湾岸エリアに所在
⚫阪神高速3号神戸線「柳原」IC・国道2号線まで約2.4km
入居日
2021年4月1日 ⚫大阪湾岸道路西伸部の延伸工事完了後は関西国際空港
と接続
旧テナント ダウンタイム 新テナント
退去日
2021年2月28日
1ヶ月
賃料収入 20% 鑑定評価額 33%
28
ハンズオン・マネジメント
DXを通じた収益力向上に資する取組み ビッグデータの活用による販促力強化・来館者満足度の向上
DX（デジタルトランスフォーメーション）とは
商業施設 モラージュ柏 • デジタル技術を浸透させることで、人々の生活をより良
いものへと変革すること
⚫行動データ＊1と車両番号データを用いた販促の強化 • 既存の価値観や枠組みを根底から覆すような革新的
⚫施設内駐車場の混雑緩和・人と車の動線分離による安全性・利便性の向上 なイノベーションをもたらすもの
⚫警備員配置体制の見直しによる警備コストの削減
現在 スポンサー
◼ 商圏・来店経路分析による駐車場の運用改善 サポート
ステップ1 ステップ2 ステップ3 ステップ4
⚫駐車場の各出入口での ⚫商圏・来店経路分析 ⚫仮説検証 ⚫動線最適化のための工事
車両番号＊2情報収集 ⚫駐車場の運用改善に向けた仮説構築 ⚫シミュレーション・動線の最適化策の検討 ⚫警備員配置体制の見直し
仮説検討
TRASCOPE（トラスコープ）とは？
車での来館者データカバー率 100% カメラ内部に保存された映像データから、必要なデータのみを内蔵の無
＜当施設への来館者＞ 線（3G/LTE）経由でクラウドサーバーに送信し、クラウド上のデータを
車 ：70％ 遠隔で視聴できるサービスです。
その他 ：30%
車両番号情報から町名レベルの居住地情報を把握し、商圏及び来店
（徒歩・自転車・巡回バス等）
経路を推測します。
＜検証中＞
◼ 複数の来館者データの組合わせによる販促の強化
⚫警備コスト削減
コアターゲット抽出 SNS広告を配信
⚫人と車の動線分離による
車両番号データによる
シミュレーションのイメージ 来館者ストレスの軽減
商圏分析
来館者のスマートフォンから得られる
行動データ＊1に基づき
推測される
年齢・性別等のデータ
＊1 スマートフォンの普及によって収集可能になったGPS位置情報を取得できた来館者のインターネットやアプリの閲覧行動等が該当します。個人を特定する情報ではありません。
＊2 車両番号を用いて自動車検査証協会・全国軽自動車協会連合会に居住地情報の開示を依頼します。住所を特定する情報他、個人情報の取得に繋がる車台番号とは異なります。 29
3 資産運用戦略
3-3 ポートフォリオ・サマリー
30
ポートフォリオの構成
第35期（2021年5月）末時点
用途別 地域別 物件別
うち物流施設 6.1% 4.2%
3.6%
3.4%
その他
その他 東京都心6区 3.1%
10.2%
住居 商業施設 18.3% 21.2% 3.0%
7.7% 28.7% 名古屋圏
3.1%
133物件 首都圏合計 東京23区 上位5物件合計
6,714億円 61.9% 7.1% 17.3%
ホテル 大阪圏
24.0% 16.6%
オフィスビル 首都圏地域 82.7%
29.5% 33.6%
ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺 新大阪セントラルタワー
心斎橋OPA本館 新宿ワシントンホテル本館
ロワジールホテル＆スパタワー那覇
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他
東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区
東京23区 東京23区 首都圏地域 東京23区
東京23区
首都圏地域 首都圏地域 大阪圏 首都圏地域
首都圏地域
大阪圏 大阪圏 その他 大阪圏
大阪圏
名古屋圏 名古屋圏 名古屋圏
その他 その他 その他 その他
東京都心6区 ：千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区 大阪圏 ：大阪府、京都府及び兵庫県
東京23区 ：東京都内23区から東京都心6区を除いた地域 名古屋圏 ：愛知県、三重県及び岐阜県
首都圏地域