2021年5月期 決算短信（REIT）
2021年7月20日
不動産投資信託証券発行者名 ユナイテッド・アーバン投資法人 上場取引所 ： 東証
コ ー ド 番 号 8960 URL：https://www.united-reit.co.jp/
代 表 者 執行役員 吉田 郁夫
資 産 運 用 会 社 名 ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 代表取締役社長 臥雲 敬昌
問 合 せ 先 責 任 者 ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐々木 威英 TEL 03-5402-3680
有価証券報告書提出予定日 ： 2021年8月31日 分配金支払開始予定日 ： 2021年8月11日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有 決算説明会開催の有無 ： 有（アナリスト及び機関投資家向け）
（百万円未満切捨て）
１. 2021年5月期の運用、資産の状況（2020年12月1日～2021年5月31日）
（１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年 5月期 24,198 1.1 10,784 1.3 9,847 2.0 9,847 2.0
2020年11月期 23,945 1.6 10,644 0.2 9,650 0.2 9,650 0.2
1口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年 5月期 3,157 2.7 1.4 40.7
2020年11月期 3,094 2.6 1.4 40.3
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 利益超過
(利益超過分配金 (利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
は含まない) は含まない)
利益超過分配金 分配金総額
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年 5月期 3,182 9,922 － － 100.7 2.7
2020年11月期 3,119 9,726 － － 100.8 2.7
（注1）配当性向については小数点第1位未満を切捨てにより表示しています。
（注2）1口当たり分配金と1口当たり当期純利益の差異要因は、両期ともに、一時差異等調整積立金取崩額（各期77百万円）を加算し
たことによるものです。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年 5月期 704,135 365,797 51.9 117,305
2020年11月期 701,982 365,666 52.1 117,263
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年 5月期 9,323 △14,694 △6,544 53,567
2020年11月期 13,457 6,175 △3,761 65,483
２. 2021年11月期（2021年 6月1日～2021年11月30日）及び
2022年 5月期（2021年12月1日～2022年 5月31日）の運用状況の予想 （％表示は対前期増減率）
1口当たり
1口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金は
利益超過
分配金
含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年11月期 22,768 △5.9 9,306 △13.7 8,331 △15.4 8,331 △15.4 3,100 －
2022年 5月期 22,688 △0.4 9,376 0.8 8,396 0.8 8,396 0.8 3,100 －
（参考）1口当たりの予想当期純利益（通期）2021年11月期2,671円、2022年5月期2,692円
（注）分配金の支払原資は、2021年11月期においては、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び配当準備積立金
取崩額（1,258百万円）を加算した後の金額であること、2022年5月期においては、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額
（77百万円）及び配当準備積立金取崩額（1,193百万円）を加算した後の金額であることから各期の当期純利益の金額とは異な
ります。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 無
② ①以外の会計方針の変更 無
③ 会計上の見積りの変更 無
④ 修正再表示 無
（２）発行済投資口の総口数
①期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年 5月期 3,118,337口
2020年11月期 3,118,337口
②期末自己投資口数 2021年 5月期 0口
2020年11月期 0口
（注） 1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、22ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
（３）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、単位未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第2
位を四捨五入により記載しています。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
・本資料に記載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下
に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は譲渡、不動産市場等の推移、
本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常
利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細
については、後記7ページ記載の「2021年11月期（第36期：2021年6月1日～2021年11月
30日）及び2022年5月期（第37期：2021年12月1日～2022年5月31日）の運用状況予想の
前提条件」をご参照ください。
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
目次
１.運用状況 ······························································· 2
運用状況 ································································ 2
２.財務諸表 ······························································· 9
（１）貸借対照表 ·························································· 9
（２）損益計算書 ·························································· 11
（３）投資主資本等変動計算書 ·············································· 12
（４）金銭の分配に係る計算書 ·············································· 14
（５）キャッシュ・フロー計算書 ············································ 15
（６）継続企業の前提に関する注記 ·········································· 16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ································ 16
（８）財務諸表に関する注記事項 ············································ 17
（９）発行済投資口の総口数の増減 ·········································· 23
３.参考情報 ······························································· 24
（１）運用資産等の価格に関する情報 ········································ 24
（２）資本的支出の状況 ···················································· 33
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
１.運用状況
運用状況
① 当期の概況
ａ．投資環境と運用実績
（ⅰ）投資環境
当期の日本経済は、前期に続き、新型コロナウイルス感染症（以下「COVID-19」といいま
す。）の世界的な感染拡大の影響を受けています。2020年10月以降の第三波に伴う2021年1月
の2回目の緊急事態宣言発出により、2021年1～3月期の実質GDP成長率（速報値・前期比年率）
はマイナス3.9％となりました。実体経済は徐々に活力を取り戻しているものの、4月にはま
ん延防止等重点措置の一部地域への適用、更に一部の都府県への3回目の緊急事態宣言が発出
されました。COVID-19ワクチン接種が開始されているものの、その普及スピードは緩やかで
あり、5月末にはそれぞれの感染拡大防止措置は6月まで延長されることとなりました。その
ため、4～6月期の実質GDP成長率についても調整が続く見込みです。
国外を見渡してみると、COVID-19ワクチン接種の進展が見られる国々では経済活動が着実
に正常化に向かって進み始めています。また、COVID-19影響下で打ち出された大規模な財政
政策により積み上がった過剰貯蓄もあり、景気が正常化から過熱に向かう可能性も指摘され
ています。特に、米国では2021年末に向けてインフレギャップの拡大が見込まれており、同
年夏にはテーパリング（量的金融緩和の縮小）が示唆されるとの観測が出始めています。日
本の資本市場は米国の金利動向の影響を受けやすいことから、同国の長期金利上昇の可能性
には留意が必要と考えられます。
不動産売買市場では、世界的な低金利環境を背景に国内外投資家の投資意欲は依然旺盛で、
厳しい取得環境が継続しています。ただし、長引くCOVID-19の影響によりリスク回避姿勢が
一部で強まっています。また、アセットタイプやエリア毎の不動産賃貸市場の需給バランス、
需要の回復度合いの差も明確になりつつある中、ウィズコロナ、アフターコロナにおける需
要の変化を見据えた資産の譲渡、及び取得と推察される動きが目立ち始めています。
不動産賃貸市場では、一部のアセットタイプ（用途及び業種・業態）を除き、前期に続き
概ね堅調に推移しました。COVID-19影響下においても住宅及び物流施設の需要は底堅く、い
ずれの地域でも稼働率及び賃料水準はともに安定的に推移しています。東京都では人口流出
の統計が確認されていますが、住宅賃貸市場への影響は軽微と考えられ、空室率等への影響
は確認されていません。物流施設は巣ごもり消費の恩恵を受けて活況を呈しており、供給過
剰の懸念を需要が上回っている状況です。
一方、商業施設及びホテルは引き続きCOVID-19影響下にあります。商業施設の運用状況は
全体的に回復しているものの、大都市やその周辺部を中心に緊急事態宣言の発出や解除、ま
ん延防止等重点措置の適用や解除が繰り返される状況下、都市中心部の商業施設の回復力は
伸び悩んでいます。特に、外食、ファッション及びエンターテインメントでは厳しい経営状
況が続いており、COVID-19以前の状況に戻るまで、もうしばらく時間を要するものと考えら
れます。他方、アフターコロナを見据え、新しい生活様式、多様化する消費者ニーズに沿っ
た経営や施設運営の在り方を模索することが喫緊の課題となっています。
ホテルについても、繰り返される感染拡大防止措置の発出・適用と解除に伴い、出張やレ
ジャーの自粛は続いています。2020年夏から秋にかけて国内宿泊需要を喚起したGo Toトラベ
ルは2020年末に停止となり、2021年5月末時点においても再開の目途は立っていません。昨年
延期となった東京オリンピック・パラリンピックは開催に向けて準備が進んでいるものの、7
月には感染拡大防止のためほぼ全ての会場で無観客開催になることが決定しており、訪日外
国人への入国制限によりインバウンドの宿泊需要は喪失しています。各ホテルオペレーター
において、COVID-19に関わる軽症患者、無症状患者、医療関係従事者等の受入れやテレワー
クプランの販売、飲料部門のテイクアウトサービスの開始等、新たな需要獲得に努めていま
すが、厳しい経営状況が続いています。
全国主要都市のオフィスビルの空室率は緩やかに上昇しており、賃料も下落傾向が続いて
います。COVID-19影響下における在宅勤務の影響や業績不振等によりテナントの規模縮小・
退去の動きが目立ち始めており、今後のテナントの動きには留意する必要があると考えられ
ます。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
（ⅱ）物件の取得及び譲渡
本投資法人は、当期において、下表記載の物件を取得しました。
物件 種類 取得価格
物件名称 所在地 取得日
番号 (注1) (百万円)(注2)
B46 虎ノ門ヒルズ 森タワー（注3） 事務所 東京都港区 10,000
B47 虎ノ門ＰＦビル 事務所 東京都港区 3,435 2020年12月1日
D34 UURコート茨木東中条 共同住宅 大阪府茨木市 1,665
B48 UUR京橋イ－ストビル 事務所 東京都中央区 7,280 2021年3月31日
合 計 22,380
その一方で、本投資法人は下表記載の物件を譲渡しました。
物件 種類 譲渡価格
物件名称 所在地 譲渡日
番号 (注1) (百万円)(注2)
西新橋１丁目ビル
B10 事務所 東京都港区 9,480 2020年12月1日
（分割譲渡第2回目）（注4、注5）
（注1）登記簿上に表示される用途の種類のうち主要なものを記載しています。以下、同じです。
（注2）取得価格及び譲渡価格は、取得又は譲渡に係る売買契約等にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載していま
す。なお、取得価格については、単位未満を四捨五入しています。また、金額には、取得又は譲渡に要した諸費
用及び消費税等を含みません。以下、同じです。
（注3）取得対象は本物件の10階部分の区分所有権及び敷地の共有持分2.03％です。
（注4）2020年8月1日付で、「日立ハイテクビルディング」から「西新橋１丁目ビル」に名称を変更しています。以下、
同じです。
（注5）本投資法人は西新橋１丁目ビルについて、2020年11月5日付で不動産信託受益権譲渡契約を締結し、当該契約に基
づいて2020年11月30日付で準共有持分50％を、2020年12月1日付で残りの準共有持分50％を、それぞれ譲渡しまし
た。
（ⅲ）ポートフォリオの概要
前記（ⅱ）記載の物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する
物件は、商業施設34件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル
20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他17件の合計133件（取得価
格の総額671,418百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,541,488.04㎡（466,300.13坪）、
テナント総数は2,725となりました。
本投資法人は、COVID-19の感染拡大により経済活動が停滞する中、稼働率の維持に努め、
当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、96.8％から98.0％の間で推移
し、当期末時点では97.3％となっています。
ｂ．資金調達の概要
本投資法人は、当期において、初の超長期年限（15年）の投資法人債（10億円）を発行した
他、特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行いました。
前期末及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。
（単位：百万円）
前期末時点 当期末時点 増減
短期借入金 － － －
長期借入金 261,633 263,833 ＋2,200
(うち、1年内返済予定分） (36,400) (27,600) (△8,800)
借入金合計 261,633 263,833 ＋2,200
投資法人債 35,000 36,000 ＋1,000
(うち、1年内償還予定分） (3,000) (3,000) (－)
有利子負債合計 296,633 299,833 ＋3,200
また、2021年6月30日時点における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。
信用格付業者 格付内容
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 ：ＡＡ 見通し：安定的
（注）2021年4月28日付で、ムーディーズ・ジャパン株式会社から取得していた発行体格付の取下げを依頼した結果、当
該格付については2021年4月30日付で取り下げられました。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
ｃ．当期の業績及び分配の概要
当期の業績は、営業収益24,198百万円（前期比1.1％増）、不動産賃貸事業利益11,179百万円
（前期比0.8％増）、営業利益10,784百万円（前期比1.3％増）、経常利益9,847百万円（前期比
2.0％増）、当期純利益9,847百万円（前期比2.0％増）となりました。
当期におきましては、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める
不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則に則った一時差異等調整積立金取崩額77百万
円を当期未処分利益9,847百万円に加算した金額を分配することとしました。この結果、投資口
1口当たりの分配金は3,182円、分配金の総額は9,922百万円となりました。
なお、当期においても租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）
第67条の15の適用要件は充足されていることから、法人税課税は発生しません。
② 次期の見通し
ａ．運用全般に関する見通し
COVID-19のワクチン接種の急速な進展が国を挙げて進められる一方、度重なる緊急事態宣言
の発出、まん延防止等重点措置の適用、またそれらの延長により、日本経済の正常化の道筋
は依然不透明な状況です。集団免疫の獲得が急務な中、COVID-19の変異株が世界各地で出現
しており、現在流通しているCOVID-19ワクチンの有効性の検証が課題となっています。こう
した状況に鑑みると、実質的なCOVID-19感染収束には今しばらく時間を要すると考えられ、
日本経済は今後も厳しい状況が続くと予想されます。
本投資法人のポートフォリオは特定のアセットタイプに偏ることなく構成されていますが、
COVID-19の感染拡大に伴い世界的に経済活動の低迷が長期化している状況下、本投資法人の
運用においてもCOVID-19の影響が継続する見通しです。
このような環境認識の下、本投資法人では内部留保の活用を念頭に、分配金の安定化に努め
ます。また、稼働率の維持・向上、賃料アップや収益寄与を目的とする各種条件改定、事業
費用の削減、資産入替え等を通じて、運用状況の早期回復に引き続き注力します。他方、今
後の不動産売買市場の動向を注視しながら、多種・多様な不動産への投資機会を積極的に捉
え、多様な取得手法を駆使した厳選投資を継続していきます。
財務運営においては、LTVコントロール、金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の長期
化・分散化、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めていきます。
また、本投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼
関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、既述の財務的視点のみならず、ESG（環
境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応
にも一層注力していきます。
ｂ．運用状況の見通し
（ⅰ）決算後に生じた重要な事実及びその他重要な事象
当期決算期末（2021年5月31日）以降に生じた重要な事項は該当ありません。
なお、参考情報は、以下のとおりです。
A.物件の譲渡
本投資法人は下表記載の物件を2021年6月1日付で譲渡しました。
物件 譲渡価格
物件名称 種類 所在地 譲渡日
番号 (百万円)
E7 クオーツタワー 診療所 東京都渋谷区 5,800 2021年6月1日
B.返済資金の借入れ
本投資法人は、2021年6月21日に返済期限が到来した借入金（総額8,700百万円）の返済を
目的として、2021年6月21日付で以下のとおり総額8,700百万円の資金の借入れを行いました。
借入金額
名称 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要
（百万円）
株式会社 2026年
タームローン30C 1,000 0.23000％
三菱ＵＦＪ銀行 2021年 6月22日 無担保
株式会社 6月21日 2030年 無保証
タームローン31C 1,700 0.48994％
みずほ銀行 6月20日
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
借入金額
名称 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要
（百万円）
株式会社 2029年
タームローン32C 5,000 0.39928％
三井住友銀行 2021年 12月20日 無担保
野村信託銀行 6月21日 2025年 無保証
タームローン33C 1,000 0.28379％
株式会社 6月20日
合 計 8,700
C.物件の取得及び取得資金の調達
1）本投資法人は、下表記載の2物件を2021年6月30日付で取得しました。
物件 取得価格
物件名称 種類 所在地 取得日
番号 (百万円)
A43 LEVENおおたかの森 店舗 千葉県流山市 3,800
2021年6月30日
E18 加須物流センターⅠ・Ⅱ 倉庫 埼玉県加須市 3,259
合 計 7,059
2）本投資法人は、上記1）の加須物流センターⅠ・Ⅱの取得資金の一部として、以下内容
の資金の借入れを行いました。なお、LEVENおおたかの森を含む2物件の取得資金の不足額
については、前記A.の物件譲渡代金を充当しました。
借入金額
名称 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要
（百万円）
三井住友信託銀行 2021年 2026年 無担保
タームローン34C 2,000 0.18274％
株式会社 6月30日 6月22日 無保証
D.コミットメントラインの設定
本投資法人は、2021年6月25日付で以下のとおりコミットメントラインの設定を行いました。
コミットメントラインの概要
参加金融機関 ： 三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
借入極度額 ： 24,000百万円
契約締結日 ： 2021年6月25日
契約期間 ： 2021年6月25日～2022年6月27日
摘要 ： 無担保・無保証
E.開発プロジェクトに係る資産の取得
本投資法人は、2021年7月15日付で高齢者向け住宅開発プロジェクト（以下「本事業」とい
います。）の開発用地（以下「本物件」といいます。）の取得及び本事業に係る開発プロジ
ェクト関連諸契約（プロジェクトマネジメント契約他）の締結を決定しました。
（取得予定資産の概要）（注1）
取得予定価格
物件名称 種類 所在地 取得予定日
(百万円)
370 2021年9月30日
宮の森二条開発用地 － 北海道札幌市
（注2）（注3） （注3）
（注1）取得予定資産には本物件上の既存建物も含みます。既存建物は本事業開始まで取得先と一時使用貸借契約を締結
し、明渡後に解体予定です。
（注2）取得時（2021年9月30日）に代金の一部（8割）を支払い、既存建物の明渡後（2021年12月23日以降）に残金を支
払う予定です。なお、取得資金は自己資金を予定しています。
（注3）取得予定資産は、2021年9月30日に所有権移転、2021年12月23日までに既存建物の明渡しを受ける予定です。
なお、本不動産売買契約は、締結から1か月以上経過後に決済及び物件引渡しが行われることから、金融庁の定め
る「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。
本不動産売買契約において、各当事者は、相手方当事者に本不動産売買契約上の重大な義務の違反がある場合、
本不動産売買契約を解除することができ、相手方当事者に対して、売買代金の1割に相当する金額を違約金として
請求できるものとされています。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
（本事業の概要）
本事業は、需要が増加傾向にある高齢者向け住宅開発を行うことを目的として、2021
年7月16日に本事業に係る開発プロジェクト関連諸契約を締結し、2023年5月を目途に建
設・竣工した建物（以下「本建物」といいます。）の引渡しを受ける予定です。本建物
竣工後、2023年7月を目処に予約賃貸借契約を締結したテナントによる施設運営を開始す
る計画となっています。
（本事業の日程）
不動産売買契約締結日
プロジェクトマネジメント契約締結日
2021 年 7 月 16 日
設計施工契約締結日
予約賃貸借契約締結日
建築確認日 2022 年 1 月（予定）
新築工事期間 2022 年 4 月～2023 年 5 月（予定）
竣工時期 2023 年 5 月（予定）
開設時期 2023 年 7 月（予定）
（ⅱ）運用状況の見通し
2021年11月期（第36期：2021年6月1日～2021年11月30日）及び2022年5月期（第37期：2021
年12月1日～2022年5月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2021年11月期及び2022年5月期の運用状況の見通しの前提条件については、後記2021年11月
期（第36期：2021年6月1日～2021年11月30日）及び2022年5月期（第37期：2021年12月1日～
2022年5月31日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
2021年11月期
営業収益 22,768百万円 1口当たり分配金（注1） 3,100円
営業利益 9,306百万円 1口当たり利益超過分配金 －円
経常利益 8,331百万円
当期純利益（注1） 8,331百万円
2022年5月期
営業収益 22,688百万円 1口当たり分配金（注1） 3,100円
営業利益 9,376百万円 1口当たり利益超過分配金 －円
経常利益 8,396百万円
当期純利益（注1） 8,396百万円
（注1）分配金の支払原資は、2021年11月期においては、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）
及び配当準備積立金取崩額（1,258百万円）を加算した後の金額であること、また、2022年5月期におい
ては、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び配当準備積立金取崩額（1,193百万
円）を加算した後の金額であることから、各期の当期純利益の金額とは異なります。なお、1口当たり
分配金は、本書の日付現在における発行済投資口の総口数3,118,337口を前提としており、以後2022年5
月期末まで変動がないことを前提としています。
（注2）上記予想は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は譲渡、不動
産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
2021年11月期（第36期：2021年 6月1日～2021年11月30日）及び
2022年 5月期（第37期：2021年12月1日～2022年 5月31日）の運用状況予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2021年11月期 （第36期：2021年 6月1日～2021年11月30日）（183日）
計算期間
・2022年 5月期 （第37期：2021年12月1日～2022年 5月31日）（182日）
・本書の日付現在で本投資法人が保有している134物件及び2021年9月30日取得予定の宮の森二条開
発用地を加えた計135物件を前提としています。
運用資産
・2022年5月期末までに運用資産の異動（新規物件の取得、既保有物件の譲渡等）がないことを前提と
していますが、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資 ・本書の日付現在発行済みの3,118,337口を前提としています。
口の総口数 ・2022年5月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。
・主たる営業収益である賃貸事業収益については、本書の日付現在有効な賃貸借契約を基に、近隣競
合物件の存在、市場動向及び各テナントとの賃貸借条件交渉状況等を勘案した上で、今後の賃料及
び想定稼働率について一定の入退去影響等を考慮して算出しています。
なお、COVID-19の感染拡大の影響として、本書の日付現在におけるテナントとの一時的な賃料減額
や支払猶予に関する協議の状況、変動賃料の減少等の営業収益への影響を考慮し、2021年11月期に
1,950百万円、2022年5月期に1,756百万円を減収リスクとして見込んでいます。
営業収益 ・上記前提に基づく、賃貸事業収入の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2021年11月期 2022年5月期
賃料収入（共益費含む） 20,200百万円 20,382百万円
駐車場収入 762百万円 765百万円
附加使用料（テナント負担水光熱収入） 1,445百万円 1,256百万円
・なお、賃貸事業収入については、テナントによる賃料の滞納又は不払い等がないことを前提として
います。
・主たる営業費用である賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。）については、過去の実績
値をベースに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・賃貸事業費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2021年11月期 2022年5月期
公租公課（固定資産税等）（注1） 2,135百万円 2,092百万円
外注委託費 1,745百万円 1,788百万円
水道光熱費 1,369百万円 1,237百万円
修繕費（注2） 1,192百万円 1,241百万円
減価償却費（注3） 4,095百万円 4,098百万円
（注1）物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため費用計上されません。
したがって、下表記載の2021年取得4物件の固定資産税及び都市計画税については、2022年11月期から費用計上
営業費用 されることとなり、総額29百万円を見込んでいます。
取得日 物件名称
2021年3月31日 UUR京橋イ－ストビル
LEVENおおたかの森
2021年6月30日
加須物流センターⅠ・Ⅱ
2021年9月30日 宮の森二条開発用地
（注2）運用資産の修繕費については、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算
期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
（注3）減価償却費については、付随費用、現時点で確定していないものも含め、将来発生が見込まれる資本的支出を
含めて定額法により算出しています。
・クオーツタワー譲渡に伴う不動産等売却損として、2021年11月期に10百万円を見込んでいます。
・資産運用報酬等のその他の営業費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を考慮
して算出しています。
・営業外費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2021年11月期 2022年5月期
営業外費用
有利子負債に係る支払利息等（注） 958百万円 961百万円
（注）融資関連手数料、投資法人債利息等を含みます。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
・本投資法人の本書の日付現在における有利子負債残高は301,833百万円、内訳は借入金265,833百万
円、投資法人債36,000百万円です。
・2021年11月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：500 百万円
2021年9月21日 金融機関からの新たな借入により全額
借入金：1,500 百万円
を返済予定。
2021年10月29日 投資法人債：3,000 百万円
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2021年11月期末における有利子負債残高は301,833百
万円であることを前提としています。
・2022年5月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
有利子負債 返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：2,900 百万円
2021年12月20日
借入金：3,000 百万円
借入金：2,400 百万円
借入金：1,000 百万円 金融機関からの新たな借入により全額
借入金：1,000 百万円 を返済予定。
2022年3月22日
借入金：1,000 百万円
借入金：2,600 百万円
借入金：3,000 百万円
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2022年5月期末における有利子負債残高は301,833百
万円であることを前提としています。
・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提としています。
・1口当たり分配金の算出に用いる期末発行済投資口の総口数は、上記「発行済投資口の総口数」欄に
記載の前提条件に基づいています。
・2021年11月期の分配金については、当期未処分利益8,331百万円に一時差異等調整積立金取崩額77百
万円及び配当準備積立金取崩額1,258百万円を加算した金額である9,666百万円を利益分配金として
1口当たり
分配することを前提としています。
分配金
・2022年5月期の分配金については、当期未処分利益8,396百万円に一時差異等調整積立金取崩額77百
万円及び配当準備積立金取崩額1,193百万円を加算した金額である9,666百万円を利益分配金として
分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の
要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
1口当たり
利益超過 ・利益超過の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正
その他 が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021年5月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年5月31日
資産の部
流動資産
現金及び預金 41,859,947 30,648,397
信託現金及び信託預金 23,623,417 22,919,421
営業未収入金 569,697 439,937
前払費用 199,369 799,857
その他 102,510 42,642
貸倒引当金 △34,003 △29,533
流動資産合計 66,320,938 54,820,723
固定資産
有形固定資産
建物 ※１ 23,596,865 ※１ 25,767,057
減価償却累計額 △7,645,037 △8,011,234
建物（純額） 15,951,827 17,755,823
構築物 ※１ 200,107 ※１ 210,153
減価償却累計額 △145,313 △147,235
構築物（純額） 54,793 62,918
機械及び装置 356,199 358,697
減価償却累計額 △232,252 △243,651
機械及び装置（純額） 123,947 115,046
工具、器具及び備品 87,166 95,156
減価償却累計額 △49,323 △53,619
工具、器具及び備品（純額） 37,843 41,537
土地 ※１ 55,954,945 ※１ 64,098,290
建設仮勘定 5,478 6,468
信託建物 ※３ 244,201,759 ※３ 246,148,952
減価償却累計額 △62,978,161 △66,108,950
信託建物（純額） 181,223,597 180,040,001
信託構築物 2,297,222 2,343,949
減価償却累計額 △1,035,725 △1,094,437
信託構築物（純額） 1,261,496 1,249,511
信託機械及び装置 2,744,786 2,870,709
減価償却累計額 △1,599,503 △1,678,460
信託機械及び装置（純額） 1,145,283 1,192,249
信託工具、器具及び備品 1,517,684 1,696,173
減価償却累計額 △699,989 △795,404
信託工具、器具及び備品（純額） 817,694 900,768
信託土地 367,662,289 372,233,269
信託建設仮勘定 184,868 214,609
有形固定資産合計 624,424,065 637,910,495
無形固定資産
ソフトウエア 8,942 8,317
借地権 1,149,355 1,149,355
信託借地権 8,171,352 8,171,352
信託その他無形固定資産 137,839 131,228
無形固定資産合計 9,467,489 9,460,253
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021年5月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年5月31日
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
信託差入敷金及び保証金 79,768 79,768
長期前払費用 1,640,239 1,800,664
投資その他の資産合計 1,730,007 1,890,432
固定資産合計 635,621,562 649,261,181
繰延資産
投資法人債発行費 39,831 53,332
繰延資産合計 39,831 53,332
資産合計 701,982,332 704,135,236
負債の部
流動負債
営業未払金 2,445,142 1,983,091
１年内償還予定の投資法人債 3,000,000 3,000,000
１年内返済予定の長期借入金 36,400,000 27,600,000
未払費用 297,899 295,572
未払分配金 16,290 15,405
未払法人税等 587 589
未払消費税等 712,723 155,194
前受金 360,191 402,065
信託前受金 3,166,013 3,185,377
預り金 2,110 6,057
信託預り金 1,429,106 214,404
その他 8,339 12,218
流動負債合計 47,838,406 36,869,976
固定負債
投資法人債 32,000,000 33,000,000
長期借入金 225,233,000 236,233,000
預り敷金及び保証金 ※１ 3,404,524 ※１ 3,167,752
信託預り敷金及び保証金 27,714,000 28,951,144
デリバティブ債務 126,093 115,880
固定負債合計 288,477,618 301,467,777
負債合計 336,316,024 338,337,753
純資産の部
投資主資本
出資総額 319,973,305 319,973,305
剰余金
出資剰余金 23,548,287 23,548,287
任意積立金
一時差異等調整積立金 ※４ 7,218,098 ※４ 7,140,572
配当準備積立金 5,402,559 5,404,142
任意積立金合計 12,620,658 12,544,715
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 9,650,149 9,847,056
剰余金合計 45,819,095 45,940,058
投資主資本合計 365,792,400 365,913,363
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △126,093 △115,880
評価・換算差額等合計 △126,093 △115,880
純資産合計 ※５ 365,666,307 ※５ 365,797,483
負債純資産合計 701,982,332 704,135,236
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年 6月 1日 自 2020年12月 1日
至 2020年11月30日 至 2021年 5月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 20,300,354 ※１ 20,751,823
その他賃貸事業収入 ※１ 1,751,302 ※１ 1,550,736
不動産等売却益 ※２ 1,893,679 ※２ 1,896,413
営業収益合計 23,945,336 24,198,972
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 10,959,654 ※１ 11,122,681
資産運用報酬 1,989,752 1,993,947
資産保管手数料 18,406 18,564
一般事務委託手数料 68,280 68,145
役員報酬 10,200 10,200
貸倒引当金繰入額 20,861 －
その他営業費用 233,424 200,919
営業費用合計 13,300,579 13,414,458
営業利益 10,644,756 10,784,514
営業外収益
受取利息 112 104
未払分配金除斥益 1,628 1,500
保険金収入 8,724 7,729
補助金収入 － 629
受取損害賠償金 835 －
その他 1,485 97
営業外収益合計 12,787 10,061
営業外費用
支払利息 930,908 869,940
投資法人債利息 58,919 65,046
投資法人債発行費償却 2,605 4,463
不動産等除却損 4,456 3,926
その他 9,898 3,536
営業外費用合計 1,006,788 946,914
経常利益 9,650,754 9,847,661
税引前当期純利益 9,650,754 9,847,661
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 9,650,149 9,847,056
前期繰越利益 － －
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 9,650,149 9,847,056
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年6月1日 至 2020年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額
任意積立金
出資剰余金
一時差異等
調整積立金
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 319,973,305 23,548,287 7,295,624 3,207,320 3,305,115 13,808,060
当期変動額
一時差異等調整積立金
△77,525 △77,525
の取崩
配当準備積立金の積立 2,195,239 2,195,239
圧縮積立金の取崩 △3,305,115 △3,305,115
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △77,525 2,195,239 △3,305,115 △1,187,402
当期末残高 ※ 319,973,305 23,548,287 7,218,098 5,402,559 － 12,620,658
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 9,633,226 46,989,575 366,962,880 △99,574 △99,574 366,863,306
当期変動額
一時差異等調整積立金
77,525 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △2,195,239 － － － －
圧縮積立金の取崩 3,305,115 － － － －
剰余金の分配 △10,820,629 △10,820,629 △10,820,629 － △10,820,629
当期純利益 9,650,149 9,650,149 9,650,149 － 9,650,149
投資主資本以外の項目
－ － － △26,519 △26,519 △26,519
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 16,922 △1,170,479 △1,170,479 △26,519 △26,519 △1,196,998
当期末残高 9,650,149 45,819,095 365,792,400 △126,093 △126,093 365,666,307
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当期（自 2020年12月1日 至 2021年5月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額
任意積立金
出資剰余金
一時差異等
調整積立金
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 319,973,305 23,548,287 7,218,098 5,402,559 － 12,620,658
当期変動額
一時差異等調整積立金
△77,525 △77,525
の取崩
配当準備積立金の積立 1,582 1,582
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △77,525 1,582 － △75,943
当期末残高 ※ 319,973,305 23,548,287 7,140,572 5,404,142 － 12,544,715
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 9,650,149 45,819,095 365,792,400 △126,093 △126,093 365,666,307
当期変動額
一時差異等調整積立金
77,525 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △1,582 － － － －
剰余金の分配 △9,726,093 △9,726,093 △9,726,093 － △9,726,093
当期純利益 9,847,056 9,847,056 9,847,056 － 9,847,056
投資主資本以外の項目
－ － － 10,213 10,213 10,213
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 196,906 120,963 120,963 10,213 10,213 131,176
当期末残高 9,847,056 45,940,058 365,913,363 △115,880 △115,880 365,797,483
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（４）金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
自 2020年 6月 1日 自 2020年12月 1日
至 2020年11月30日 至 2021年 5月31日
Ⅰ．当期未処分利益 9,650,149,671円 9,847,056,168円
Ⅱ．任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※ 77,525,695円 ※ 77,525,695円
Ⅲ．分配金の額 9,726,093,103円 9,922,548,334円
（投資口１口当たりの分配金の額） (3,119円) (3,182円)
Ⅳ．任意積立金
配当準備積立金繰入額 1,582,263円 2,033,529円
Ⅴ．次期繰越利益 －円 －円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条(1)に定 本投資法人の規約第35条(1)に定
める分配方針に基づき、分配金の める分配方針に基づき、分配金の
額は利益の金額を限度とし、か 額は利益の金額を限度とし、か
つ、租税特別措置法第67条の15に つ、租税特別措置法第67条の15に
規定されている「配当可能利益の 規定されている「配当可能利益の
額」の90％に相当する金額を超え 額」の90％に相当する金額を超え
るものとしています。 るものとしています。
かかる方針により、当期未処分利 かかる方針により、当期未処分利
益9,650,149,671円に一時差異等調 益9,847,056,168円に一時差異等調
整積立金取崩額77,525,695円を加 整積立金取崩額77,525,695円を加
算したうえで、投資口１口当たり 算したうえで、投資口１口当たり
の分配金が１円未満となる端数部 の分配金が１円未満となる端数部
分1,582,263円を配当準備積立金と 分2,033,529円を配当準備積立金と
して留保した後の残額である して留保した後の残額である
9,726,093,103円を利益分配金とし 9,922,548,334円を利益分配金とし
て分配することとしました。 て分配することとしました。
なお、本投資法人規約第35条(2)に なお、本投資法人規約第35条(2)に
定める利益を超えた金銭の分配 定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。 は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年 6月 1日 自 2020年12月 1日
至 2020年11月30日 至 2021年 5月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 9,650,754 9,847,661
減価償却費 4,100,874 4,130,263
不動産等売却益 △1,893,679 △1,896,413
貸倒引当金の増減額（△は減少） 20,861 △4,470
受取利息及び有価証券利息 △112 △104
支払利息及び投資法人債利息 989,827 934,987
投資法人債発行費償却 2,605 4,463
不動産等除却損 4,456 3,926
営業未収入金の増減額（△は増加） 40,149 129,759
前払費用の増減額（△は増加） 591,364 △607,682
長期前払費用の増減額（△は増加） 21,703 22,517
営業未払金の増減額（△は減少） 216,313 175,015
未払費用の増減額（△は減少） 3,380 △1,484
未払消費税等の増減額（△は減少） 309,000 △543,030
前受金の増減額（△は減少） △3,687 41,874
信託前受金の増減額（△は減少） 136,222 19,363
預り金の増減額（△は減少） 1,092 3,946
信託預り金の増減額（△は減少） 848,991 △1,214,702
預り敷金及び保証金償却額 △36,647 △32,913
信託預り敷金及び保証金償却額 △551,636 △642,336
その他 26,277 66,696
小計 14,478,114 10,437,336
利息の受取額 112 104
利息の支払額 △1,020,528 △1,112,853
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △604 △603
営業活動によるキャッシュ・フロー 13,457,094 9,323,984
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の売却による収入 9,148,195 8,268,415
有形固定資産の取得による支出 △77,073 △10,330,576
信託有形固定資産の取得による支出 △3,616,763 △14,569,843
信託無形固定資産の取得による支出 △2,906 △2,540
預り敷金及び保証金の受入による収入 36,116 518,736
預り敷金及び保証金の返還による支出 △22,100 △722,595
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,249,092 2,502,457
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △539,141 △358,857
投資活動によるキャッシュ・フロー 6,175,419 △14,694,803
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 23,333,000 27,900,000
長期借入金の返済による支出 △24,233,000 △25,700,000
投資法人債の発行による収入 7,957,562 982,034
分配金の支払額 △10,818,771 △9,726,761
財務活動によるキャッシュ・フロー △3,761,209 △6,544,726
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 15,871,305 △11,915,545
現金及び現金同等物の期首残高 49,612,059 65,483,365
現金及び現金同等物の期末残高 65,483,365 53,567,819
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減 （1）有形固定資産（信託財産を含む）
価償却の方法 定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2年～70年
構築物 2年～53年
機械及び装置 2年～31年
工具、器具及び備品 3年～20年
（2）無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（5年）に基づ
いています。
（3）長期前払費用
定額法を採用しています。
2．引当金の計上 貸倒引当金
基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性
を検討し、回収不能見込額を計上しています。
3．繰延資産の処 投資法人債発行費
理方法 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4．収益及び費用 固定資産税等の処理方法
の計上基準 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決
定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用して
います。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担
すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価
に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は
19,684千円です。
5．ヘッジ会計の （1）ヘッジ会計の方法
方法 繰延ヘッジ処理によっています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
①ヘッジ手段
金利キャップ取引
金利スワップ取引
②ヘッジ対象
借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティ
ブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変
動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証するこ
とにより、ヘッジの有効性を評価しています。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価
を省略しています。
6．キャッシュ・ キャッシュ･フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現
フロー計算書 金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動に
における資金 ついて僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からな
の範囲 っています。
7．その他財務 （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
諸表作成のた 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及
び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損
めの基礎とな
益計算書の該当勘定科目に計上しています。
る事項 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸
借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定
③信託借地権、信託その他無形固定資産
④信託差入敷金及び保証金
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
⑤信託前受金
⑥信託預り金
⑦信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に
係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。
（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年5月31日
建物 1,356,836 1,332,172
構築物 6,617 6,415
土地 2,089,982 2,089,982
合計 3,453,436 3,428,571
担保を付している債務は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年5月31日
預り敷金及び保証金 408,171 408,171
合計 408,171 408,171
2．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年5月31日
コミットメントライン契約の総額 36,000,000 36,000,000
借入残高 － －
差引 36,000,000 36,000,000
※3．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年5月31日
信託建物 39,608 39,608
※4．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2020年11月30日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,093,604 － 75,463 7,018,140 分配金に充当
発生益（注1）
減価償却費等 66,949 64,940 － 669 64,271
による利益超
76,099 74,577 － 760 73,816 分配金に充当
過税会不一致
の一部（注2） 63,132 62,501 － 631 61,869
（注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額に
あたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
（注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあ
たる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
当期（2021年5月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,018,140 － 75,463 6,942,677 分配金に充当
発生益（注1）
減価償却費等 66,949 64,271 － 669 63,601
による利益超
76,099 73,816 － 760 73,055 分配金に充当
過税会不一致
の一部（注2） 63,132 61,869 － 631 61,238
（注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額に
あたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
（注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあ
たる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※5．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年5月31日
50,000 50,000
〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年 6月 1日 自 2020年12月 1日
至 2020年11月30日 至 2021年 5月31日
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 17,845,146 18,336,455
共益費収入 1,545,366 1,506,760
駐車場収入 753,949 754,089
その他賃貸収入（注1） 155,891 20,300,354 154,518 20,751,823
その他賃貸事業収入
附加使用料（注2） 1,385,117 1,166,646
賃貸事業一時収入 280,997 302,396
その他雑収入 85,187 1,751,302 81,692 1,550,736
不動産賃貸事業収益合計 22,051,657 22,302,559
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 2,134,095 2,155,795
外注委託費 1,726,786 1,858,326
水道光熱費 1,303,486 1,212,019
損害保険料 24,400 24,322
修繕費（注3） 1,227,985 1,310,768
減価償却費 4,100,874 4,130,263
その他賃貸事業費用 442,026 431,185
不動産賃貸事業費用合計 10,959,654 11,122,681
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 11,092,002 11,179,878
（注1）賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注2）使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
（注3）修繕費及び修繕積立金を記載しています。
※2．不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年6月1日 至 2020年11月30日）
西新橋１丁目ビル（注） （単位：千円）
不動産等売却収入 9,480,545
不動産等売却原価 7,150,261
その他売却費用 436,604
不動産等売却益 1,893,679
（注）「西新橋１丁目ビル」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分50％です。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
当期（自 2020年12月1日 至 2021年5月31日）
西新橋１丁目ビル（注） （単位：千円）
不動産等売却収入 9,480,545
不動産等売却原価 7,150,261
その他売却費用 433,870
不動産等売却益 1,896,413
（注）「西新橋１丁目ビル」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分50％です。
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2020年 6月 1日 自 2020年12月 1日
至 2020年11月30日 至 2021年 5月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 3,118,337口 3,118,337口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※．一時差異等調整積立金
前期（2020年11月30日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 当期取崩額：75,463,881円 年5月期以降、当初積立額の50年均
ののれん発生益に細分された金額の 等額にあたる1％相当以上の金額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、 ・2018年5月期 積立てを行った期の翌期以降、それ
減価償却費等による利益超過税会不 （当初積立額：66,949,209円） ぞれの当初積立額の50年均等額にあ
一致の一部を一時差異等調整積立金 当期取崩額：669,493円 たる1％相当以上の金額を当該積立
へ積立てており、制度上必要とされ ・2018年11月期 金が残存する限り、毎期取崩し、分
る額を取崩しました。 （当初積立額：76,099,699円） 配金に充当します。
当期取崩額：760,997円
・2019年5月期
（当初積立額：63,132,400円）
当期取崩額：631,324円
当期（2021年5月31日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 当期取崩額：75,463,881円 年5月期以降、当初積立額の50年均
ののれん発生益に細分された金額の 等額にあたる1％相当以上の金額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、 ・2018年5月期 積立てを行った期の翌期以降、それ
減価償却費等による利益超過税会不 （当初積立額：66,949,209円） ぞれの当初積立額の50年均等額にあ
一致の一部を一時差異等調整積立金 当期取崩額：669,493円 たる1％相当以上の金額を当該積立
へ積立てており、制度上必要とされ ・2018年11月期 金が残存する限り、毎期取崩し、分
る額を取崩しました。 （当初積立額：76,099,699円） 配金に充当します。
当期取崩額：760,997円
・2019年5月期
（当初積立額：63,132,400円）
当期取崩額：631,324円
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〔税効果会計に関する注記〕
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年5月31日
繰延税金資産
税務上の収益認識差額 587,769 992,983
税務上の費用認識差額 122,564 －
合併時受入評価差額 16,328,706 15,639,989
貸倒引当金繰入超過額 10,697 9,291
その他 287 277
小計 17,050,024 16,642,540
評価性引当額 △17,050,024 △16,642,540
合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な
項目別の内訳
前期 当期
2020年11月30日 2021年5月31日
法定実効税率 31.46％ 31.46％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △28.33％ △27.32％
評価性引当額の増減 △3.13％ △4.14％
その他 0.01％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01％ 0.01％
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、
賃貸用の投資不動産（用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。）を保
有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用 途 自 2020年 6月 1日 自 2020年12月 1日
至 2020年11月30日 至 2021年 5月31日
貸借対照表計上額
期首残高 183,922,094 183,461,954
商業施設 期中増減額 △460,140 △604,731
期末残高 183,461,954 182,857,223
期末時価 213,476,000 213,384,000
貸借対照表計上額
期首残高 185,549,665 177,554,640
オフィス
期中増減額 △7,995,025 13,249,006
ビル
期末残高 177,554,640 190,803,647
期末時価 236,945,000 251,831,000
貸借対照表計上額
期首残高 161,743,935 160,953,169
ホテル 期中増減額 △790,765 △345,696
期末残高 160,953,169 160,607,473
期末時価 187,983,000 186,749,000
貸借対照表計上額
期首残高 44,687,324 44,371,872
住 居 期中増減額 △315,451 1,431,353
期末残高 44,371,872 45,803,226
期末時価 59,971,000 62,728,000
貸借対照表計上額
期首残高 65,201,817 67,403,136
その他 期中増減額 2,201,318 △243,502
期末残高 67,403,136 67,159,633
期末時価 84,300,000 84,340,000
貸借対照表計上額
期首残高 641,104,837 633,744,773
合 計 期中増減額 △7,360,063 13,486,429
期末残高 633,744,773 647,231,203
期末時価 782,675,000 799,032,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規1物件の取得（2,458百万円）及び資本的支出（1,339百万円）等によ
るものであり、主な減少額は既保有1物件の準共有持分50％の譲渡(7,150百万円）及び減価償却費（4,092百万円）
等によるものです。当期の主な増加額は新規4物件の取得（合計22,985百万円）、及び資本的支出（1,746百万円）
等によるものであり、主な減少額は既保有1物件の準共有持分50％の譲渡(7,150百万円）及び減価償却費（4,122百
万円）等によるものです。
（注3）期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に
基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、〔損益計算書に関する注記〕をご参照ください。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
〔1口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
自 2020年 6月 1日 自 2020年12月 1日
至 2020年11月30日 至 2021年 5月31日
1口当たり純資産額 117,263円 117,305円
1口当たり当期純利益 3,094円 3,157円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口
調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2020年 6月 1日 自 2020年12月 1日
至 2020年11月30日 至 2021年 5月31日
当期純利益 （千円） 9,650,149 9,847,056
普通投資主に帰属しない金額 （千円） － －
普通投資口に係る当期純利益 （千円） 9,650,149 9,847,056
期中平均投資口数 （口） 3,118,337 3,118,337
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
〔追加情報〕
（新型コロナウイルス感染症拡大に伴う影響について）
新型コロナウイルス感染症のワクチン接種の急速な進展が国を挙げて進められる一方、度重なる緊急事態宣言
の発出、まん延防止等重点措置の適用、またそれらの延長により、日本経済の正常化の道筋は依然不透明な状況
です。集団免疫の獲得が急務な中、新型コロナウイルスの変異株が世界各地で出現しており、現在流通している
ワクチンの有効性の検証が課題となっています。こうした状況に鑑みると、実質的な当該感染症収束には今しば
らく時間を要すると考えられ、日本経済は今後も厳しい状況が続くと予想されます。
本投資法人の一部のテナントにおいても、営業状況及びキャッシュ・フローに大きな影響を及ぼしている状況
が継続しており、中長期的視点に立った安定した資産運用の観点及び社会的対応にも配慮し、当期において賃料
減免を行っています。
当該感染症の影響は、2021 年後半から 2022 年前半には収束の兆しが見え、2022 年後半以降本格的に事業環境
が回復するものと想定しています。
〔その他の注記〕
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第 29 号 2020 年 3 月 31 日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 30 号 2020 年 3 月 31 日 企業会計基準委
員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第 19 号 2020 年 3 月 31 日 企業会計基
準委員会）
（1）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的
な会計基準の開発を行い、2014 年 5 月に「顧客との契約から生じる収益」（IASB においては国際財務報告基
準（IFRS）第 15 号、FASB においては Topic606）を公表しており、IFRS 第 15 号は 2018 年 1 月 1 日以降開始
する事業年度から、Topic606 は 2017 年 12 月 15 日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、
企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表さ
れたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS 第 15 号と
整合性を図る便益の 1 つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS 第 15 号の基本的な原則を取り入れ
ることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮す
べき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
（2）適用予定日
2021 年 11 月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第 30 号 2019 年 7 月 4 日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第 10 号 2019 年 7 月 4 日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 31 号 2019 年 7 月 4 日 企業会計基準委
員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第 19 号 2020 年 3 月 31 日 企業会計基
準委員会）
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
（1）概要
IASB 及び FASB は、公正価値測定について詳細なガイダンス（IFRS においては IFRS 第 13 号「公正価値測
定」、FASB においては Topic820「公正価値測定」）を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比
較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開
示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表さ
れたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算
定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS 第
13 号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、
財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとさ
れております。
（2）適用予定日
2021 年 11 月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
〔開示の省略〕
キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、
関連当事者との取引、セグメント情報等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の
必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の異動はありません。
なお、最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘 要 備考
増減 残高 増減 残高
2016年 6月14日 公募増資 190,000 2,941,376 32,273 290,433 （注1）
2016年 7月12日 第三者割当増資 11,646 2,953,022 1,978 292,411 （注2）
2016年12月14日 公募増資 90,000 3,043,022 14,808 307,220 （注3）
2017年 1月12日 第三者割当増資 12,065 3,055,087 1,985 309,205 （注4）
2019年 6月19日 公募増資 55,000 3,110,087 9,363 318,568 （注5）
2019年 7月11日 第三者割当増資 8,250 3,118,337 1,404 319,973 （注6）
（注1）1口当たり175,224円（引受価額169,860円）にて、物件取得資金の一部及び有利子負債の返済資金の一部に充当するこ
とを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注2）1口当たり169,860円にて、有利子負債の返済資金の一部又は物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注3）1口当たり169,736円（引受価額164,540円）にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当及び有利子負債の返済資
金の一部に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注4）1口当たり164,540円にて、物件取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注5）1口当たり175,616円（引受価額170,240円）にて、新規物件の取得資金に充当することを目的として公募により新投資
口を発行しました。
（注6）1口当たり170,240円にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当を目的として第三者割当により新投資口を発行
しました。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2021 年 5 月期決算短信
３.参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 本投資法人の資産の構成
第34期 第35期
資産の 2020年11月30日 2021年5月31日
用 途 地 域
種類 保有総額 対総資産 保有総額 対総資産
(千円)(注1) 比率(％) (千円)(注1) 比率(％)
東京都心6区（注3） － － － －
首都圏
東京23区（注4） － － － －
商業施設 （注2）
首都圏地域（注5） 7,219,367 1.0 7,205,277 1.0
地
方（注6） 13,446,998 1.9 13,407,440 1.9
東京都心6区 12,965,961 1.8 23,054,770 3.3
オフィス 首都圏 東京23区 9,364,436 1.3 9,426,748 1.3
ビル 首都圏地域 8,775,780 1.3 8,741,940 1.2
地 方 － － － －
東京都心6区 1,591,478 0.2 1,584,880 0.2
首都圏 東京23区 － － － －
ホテル
不動産 首都圏地域 3,834,205 0.5 3,791,080 0.5
地 方 － － － －
東京都心6区 － － － －
首都圏 東京23区 4,835,387 0.7 4,807,109 0.7
住 居
首都圏地域 － － － －
地 方 4,310,387 0.6 4,276,197 0.6
東京都心6区 － － － －
首都圏 東京23区 － － － －
その他
首都圏地域 6,934,188 1.0 6,934,188 1.0
地 方 － － － －
小 計 73,278,191 10.4 83,229,633 11.8
東京都心6区 4,230,326 0.6 4,234,055 0.6
首都圏 東京23区 11,569,308 1.6 11,523,922 1.6
商業施設
首都圏地域 90,986,589 13.0 90,612,191 12.9
地 方 56,009,363 8.0 55,874,334 7.9
東京都心6区 57,944,718 8.3 61,658,320 8.8
オフィス 首都圏 東京23区 2,012,748 0.3 1,998,878 0.3
ビル 首都圏地域 40,282,753 5.7 39,898,428 5.7
地 方 46,208,240 6.6 46,024,560 6.5
東京都心6区 40,491,844 5.8 40,462,452 5.7
首都圏 東京23区 － － － －
信託 ホテル
首都圏地域 23,253,794 3.3 23,200,041 3.3
不動産
地 方 91,781,847 13.1 91,569,018 13.0
東京都心6区 2,316,770 0.3 2,310,430 0.3
首都圏 東京23区 9,792,352 1.4 9,754,791 1.4
住 居
首都圏地域 2,856,890 0.4 2,840,713 0.4
地 方 20,260,084 2.9 21,813,984 3.1
東京都心6区 9,078,890 1.3 9,036,575 1.3
首都圏 東京23区 7,891,438 1.1 7,876,826 1.1
その他
首都圏地域 33,206,025 4.7 33,087,896 4.7
地 方 10,292,594 1.5 10,224,147 1.5
小 計 560,466,581 79.8 564,001,570 80.1
預金等のその他資産 68,237,558 9.7 56,904,033 8.1
資産総額計 701,982,332 100.0 704,135,236 100.0
（注1）「保有総額」は、各決算日時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）に
よっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。
（注2）「首都圏」とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）を指します。
（注3）「東京都心6区」とは、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。
（注4）「東京23区」とは、東京都内23区から東京都心6区を除いた地域を指します。
（注5）「首都圏地域」とは、首都圏から東京都内23区を除いた地域を指します。
（注6）「地方」とは、政令指定都市（首都圏所在の