2021 年 6 月 28 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名
執 行 役 員 吉 田 郁 夫
（コード番号：8960）
資産運用会社名
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 名
代 表 取 締 役 社 長 臥 雲 敬 昌
問い合わせ先
ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐 々 木 威 英
TEL. 03-5402-3680
資産の取得に関するお知らせ（LEVEN おおたかの森 他 1 物件）
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会
社であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下
記の資産を取得することを決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．資産の取得の概要
本投資法人は次の不動産を信託する信託の受益権（以下個別に又は総称して「取得予定資産」といいます。
）
を取得します。
想定 NOI 想定償却後
物件 用途 取得予定価格 取得
物件名称 所在地 利回り 利回り
番号 (注 1) (注 2) 予定日
(注 3) (注 4)
商業施設 LEVEN おおたかの森 千葉県
A43 3,800 百万円 4.4% 4.1%
（店舗） (注 5) 流山市
2021 年
6 月 30 日
その他 埼玉県
E18 加須物流センターⅠ・Ⅱ 3,259 百万円 4.6% 4.0%
（倉庫） 加須市
合計／平均(注 6) 7,059 百万円 4.5% 4.0% －
（注 1）本投資法人の定める「用途」区分を記載しています。なお、下段括弧内は、登記簿上に表示されている種類のうち主要なも
のを記載しています。
（注 2）取得予定価格は、売買契約書に基づく売買価格を記載しており、取得経費、固定資産税・都市計画税並びに消費税及び地方
消費税等を含みません。以下同じです。
（注 3）想定 NOI 利回りは、 「想定 NOI（年間）」を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載
しています。 「NOI」とは、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用（但し、減価償却費を除きます。 ）を控除した金額を
いい、 「想定 NOI（年間）」とは、本投資法人取得後の賃貸借条件を基に算出した本投資法人取得時から 1 年間の想定の NOI で
す。
（注 4）想定償却後利回りは、 「想定 NOI（年間） 」から「想定減価償却費」を控除した額を取得予定価格で除して算出したものであ
り、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。 「想定減価償却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、取得予定資
産の減価償却資産の耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時から 1 年間の減価償
却費の試算値です。
（注 5）「LEVEN（レブン） 」はオランダ語で「生活」を意味しています。
（注 6）「合計／平均」欄の「想定 NOI 利回り」及び「想定償却後利回り」は、各取得予定資産に係る「想定 NOI 利回り」及び「想定
償却後利回り」を各取得予定価格に基づき算出した加重平均値です。
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２．取得の詳細
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、本投資法人のポートフォリオ
のさらなる拡充を目的として、所有者を同じくする以下の取得予定資産を取得します。
当該取得決定に際しては、特に以下の点を評価しました。
Ａ．LEVEN おおたかの森
（１）取得の理由
① 立地について
取得予定資産（以下、本Ａ．において「本物件」といいます。 ）は、首都圏新都市鉄道つくばエクス
プレス及び東武野田線「流山おおたかの森」駅から徒歩 12 分に所在しています。本物件が位置するお
おたかの森エリアは、 「流山おおたかの森」駅を中心とする新市街地地区で、マンションや戸建て住宅
が建ち並ぶ新興住宅地です。住宅開発は現在も進行中で、引き続き大・中規模マンションや戸建て住
宅の供給が予定されています。
「流山おおたかの森」駅から「東京」駅までは、つくばエクスプレスの始発・終着駅である「秋葉
原」駅経由で約 35 分であり、おおたかの森エリアは都内へのアクセスが良好です。また、小学校や保
育園、公園等の公共施設をはじめとする生活利便施設が充実していることから、都心勤務者のファミ
リー世帯からの人気が高く、居住人口は増加傾向にあります。
「流山おおたかの森」駅の乗降客数は、2018 年時点で 2 路線合計 13.5 万人でした。過去 10 年でつ
くばエクスプレスは 1.5 倍、東武野田線は 1.3 倍増加しており、人口流入が進んでいます。
本物件の前面道路は片側 2 車線、また中央緑地帯を有しており、おおたかの森エリアを縦貫する基
幹道路です。本物件への来店客はほとんどが車利用ですが、本物件の前面道路幅員が広く、接道状況
も良好であることから、来店客のアクセス利便性も確保されていると言えます。
② 建物について
本物件は 2017 年竣工、地上 2 階建の商業施設 2 棟（メイン棟・アネックス）から構成されていま
す。メイン棟屋上とアネックス前面の平面駐車場に計 214 台の駐車スペースが設置されています。週
末のピーク時間帯の稼働率は高まりますが、十分な台数が確保されています。また、平面駐車場は入
出庫がしやすい上、高さ制限等がないことから使い勝手が良く、周辺他施設に比して優位な特徴とな
っています。
③ テナント等について
本物件は東証一部上場企業であるヤオコー（生鮮食品スーパー）を核に、ドラッグストア、100 円
ショップ等の生活密着型業種の他、クリニック、保育園、学習塾等のサービス業種がテナントとして
入居しており、おおたかの森エリアの住民生活において利便性の高い商業施設となっています。
（２）取得の概要
① 取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託する信託の受益権
② 物 件 名 称 ： LEVEN おおたかの森
③ 取 得 予 定 価 格 ： 3,800 百万円
④ 契 約 締 結 予 定 日 ： 2021 年 6 月 30 日（信託受益権売買契約の締結）
⑤ 取 得 予 定 日 ： 2021 年 6 月 30 日（信託受益権の移転）
⑥ 取 得 先 ： みずほ丸紅リース株式会社
⑦ 取 得 資 金 ： 自己資金（予定）
（注）
⑧ 支 払 予 定 時 期 ： 2021 年 6 月 30 日
（注）取得資金については、後述の「7.決済方法及び取得の日程」をご参照ください。
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（３）取得予定資産の内容
物件名称 LEVEN おおたかの森
資産の種類 不動産を信託する信託の受益権
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託契約期間 2020 年 9 月 30 日～2031 年 6 月末日
A：千葉県流山市おおたかの森南三丁目 8 番（注 1）
地番 B：千葉県流山市芝崎字東前 151 番 1、同字落合 174 番 1、同
所在地
字大囲 327 番 8、同字犬田 377 番 13（注 2）
住居表示 千葉県流山市おおたかの森南三丁目 8 番地（注 3）
交通 つくばエクスプレス・東武野田線「流山おおたかの森」駅 徒歩 12 分
種類（注 1） ①店舗 ②店舗・託児所・診療所
A：11,564.58 ㎡（3,498.28 坪）
（注 1）
土地
B：868.00 ㎡（262.57 坪） 4）
（注
面積
①2,694.67 ㎡（815.13 坪）
建物（注 1）
②3,098.48 ㎡（937.29 坪）
構造・規模（注 1） ①鉄骨造陸屋根 2 階建 ②鉄骨造陸屋根合金メッキ鋼板ぶき 2 階建
所有形態 土地：所有権 建物：所有権
建築時期（注 1） ①2017 年 7 月 ②2017 年 7 月
建築主 住友商事株式会社
施工者 株式会社福田組
取得予定価格 3,800 百万円
鑑定評価額 3,900 百万円
価格時点 2021 年 6 月 1 日
鑑定評価機関（評価方法） 株式会社谷澤総合鑑定所による鑑定評価
地震 PML 9%
担保設定の有無 なし
特記事項 なし
テナントの内容（注 5）
テナントの総数 14
敷金・保証金 130 百万円
総賃料収入（年間） 205 百万円
総賃貸可能面積 5,984.28 ㎡
総賃貸面積 5,984.28 ㎡
稼動率 100%
参考
想定 NOI(年間)（注 6） 166 百万円
想定 NOI 利回り（注 6） 4.4%
（注 1）土地 A の「所在地（地番）」及び「面積」 、並びに建物の「種類」
「面積」「構造・規模」及び「建築時期」は、登記
簿上の記載に基づいています。
（注 2）土地 B の「地番」については、従前地について記載しています。
（注 3）住居表示が未実施であるため、建物の登記簿上表示されている所在を記載しています。
（注 4）土地 B の「面積」については、仮換地証明書の記載に基づき、仮換地の面積を記載しています。
（注 5）「テナントの内容」は、2021 年 6 月 1 日現在の数値を記載しています。
（注 6）「想定 NOI（年間）」及び「想定 NOI 利回り」については、前記「１．資産の取得の概要 （注 3）」をご参照くださ
い。なお、賃貸可能面積に対する稼働率は 98％と想定しています。
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Ｂ．加須物流センターⅠ・Ⅱ
（１）取得の理由
① 立地について
取得予定資産（以下、本Ｂ．において「本物件」といいます。 ）は、埼玉県加須市を通る東北自動車
道の加須インターチェンジ近傍に位置しており、東京都心までは高速道路経由で約 1 時間と配送利便
性に優れる立地にあります。また、加須エリアは、首都圏を結ぶ圏央道と東北方面の大動脈である東
北自動車道の結節点である久喜エリアと一体で物流施設の一大集積地を形成しており、東日本におけ
る広域配送拠点として底堅い物流ニーズが見込まれます。
一方、本物件は加須流通業務団地内に位置しているため 24 時間操業可能であるほか、周辺には住宅
地が広がっており、労働力の確保も容易です。
② 建物について
本物件は加須物流センターⅠ（1997 年竣工、地上 2 階建）及び加須物流センターⅡ（1999 年竣工、
地上 1 階建）の 2 棟で構成されています。
加須物流センターⅠは有効天井高 5.25～10ｍ、床荷重 1F:1.7ｔ/㎡、1F 一部及び 2F:1ｔ/㎡と標準
的なスペックを備えているほか、東西に両面バース、広めのトラックヤードを有しており、単独使用
を志向するテナントに対して訴求力の高い仕様になっています。
一方、加須物流センターⅡは有効天井高 5～10ｍ、床荷重 2.0t/㎡で重量物（飲料、重機械類等）の
取り扱いが可能であることから、高い競争力を有しています。
③ テナント等について
加須物流センターⅠ及び加須物流センターⅡは、それぞれ異なるテナントが一棟全体を利用してい
ます。上記①の立地の優位性並びに上記②の競争力の高い建物仕様から、テナントニーズは底堅いと
考えられ、引き続き安定した運用が見込まれます。
（２）取得の概要
① 取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託する信託の受益権
② 物 件 名 称 ： 加須物流センターⅠ・Ⅱ
③ 取 得 予 定 価 格 ： 3,259 百万円
④ 契 約 締 結 日： 2021 年 6 月 28 日（信託受益権売買契約の締結）
⑤ 取 得 予 定 日 ： 2021 年 6 月 30 日（信託受益権の移転）
⑥ 取 得 先 ： みずほ丸紅リース株式会社
⑦ 取 得 資 金 ： 借入金及び自己資金（予定）
（注）
⑧ 支 払 予 定 時 期 ： 2021 年 6 月 30 日
（注）取得資金については、後述の「7.決済方法及び取得の日程」をご参照ください。
（３）取得予定資産の内容（注 1）
物件名称 加須物流センターⅠ・Ⅱ
資産の種類 不動産を信託する信託の受益権
信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
信託契約期間 2019 年 12 月 20 日～2031 年 6 月 30 日
地番（注 2） 埼玉県加須市大桑一丁目 12 番 1～3・13 番
所在地 ①埼玉県加須市大桑一丁目 13 番地（注 3）
住居表示
②埼玉県加須市大桑一丁目 12 番地（注 3）
交通 東北自動車道「加須 IC」①850ｍ ②980ｍ
種類（注 2） ①事務所・倉庫 ②事務所・倉庫
土地 20,242.48 ㎡（6,123.35 坪）
面積（注 2） ①8,192.94 ㎡（2,478.36 坪）
建物
②4,012.84 ㎡（1,213.88 坪）
構造・規模（注 2） ①鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 2 階建 ②鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
所有形態 土地：所有権 建物：所有権
建築時期（注 2） ①1997 年 1 月 ②1999 年 1 月
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建築主 ダイワボウ情報システム株式会社
施工者 三井住友建設株式会社
取得予定価格 3,259 百万円
鑑定評価額 3,290 百万円
価格時点 2021 年 6 月 1 日
鑑定評価機関（評価方法） 株式会社谷澤総合鑑定所による鑑定評価
地震 PML ①8% ②8%
担保設定の有無 なし
特記事項 特になし
テナントの内容（注 4）
テナントの総数 2
敷金・保証金 非開示（注 5）
総賃料収入（年間） 非開示（注 5）
総賃貸可能面積 12,777.19 ㎡（①8,650.12 ㎡ ②4,127.07 ㎡）
総賃貸面積 12,777.19 ㎡（①8,650.12 ㎡ ②4,127.07 ㎡）
稼動率 100%
参考
想定 NOI(年間)（注 6） 148 百万円
想定 NOI 利回り（注 6） 4.6%
（注 1）本物件は 2 棟で構成されており、加須物流センターⅠを①、加須物流センターⅡを②としてそれぞれの内容を記載
しています。
（注 2）「所在地（地番）「種類」
」 「面積」 「構造・規模」及び「建築時期」は、登記簿上の記載に基づいています。
（注 3）住居表示が未実施であるため、建物の登記簿上表示されている所在を記載しています。
（注 4）「テナントの内容」は、2021 年 6 月 1 日現在の数値を記載しています。
（注 5）テナントより開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合とし
て記載していません。
（注 6）「想定 NOI（年間）」及び「想定 NOI 利回り」については、前記「１．資産の取得の概要 （注 3）」をご参照くださ
い。なお、賃貸可能面積に対する稼働率は 100％と想定しています。
３．取得先の概要
名称 みずほ丸紅リース株式会社
所在地 東京都千代田区四番町 6 東急番町ビル 10 階
代表者 代表取締役社長 秋吉 満
主な事業内容 総合リース業、並びにその関連事業
資本金 4,390 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
設立年月日 1993 年 12 月
純資産 15,777 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
総資産 179,361 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
大株主 （2020 年 3 月 31 日現在）
株主名 出資比率
丸紅株式会社 50%
みずほリース株式会社 50%
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との関係
資本関係 特筆すべき資本関係はありません。
人的関係 特筆すべき人的関係はありません。
取引関係 みずほ丸紅リース株式会社は、第 34 期（2020 年 11 月期）1 物件の取得先です。
みずほ丸紅リース株式会社は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法
律第 198 号、その後の改正を含みます。
）に定める「利害関係人等」 （以下「利害関
関連当事者へ
係人等」といいます。 ）等及び本資産運用会社の自主ルール（利益相反対策ルール）
の該当状況
に定める「スポンサー関係者」 （以下「スポンサー関係者」といいます。 ）のいずれ
にも該当しますので、本資産運用会社所定の制限及び手続き（注）に従います。
（注）本資産運用会社においては、利益相反の回避の観点から、スポンサー関係者との取引に関する社内規程である「ス
ポンサー関係者との取引に関するインベストメント委員会内規」において、本投資法人とスポンサー関係者の間で
の取引等の制限及び手続きを規定しています。
具体的な制限としては、(i)スポンサー関係者からの資産の取得の場合には、取得価格を鑑定評価額と同等又はそれ
未満とすること、 (ii)スポンサー関係者への資産の売却の場合には、売却価格を鑑定評価額以上とすること、
（iii）
スポンサー関係者が正当な理由をもって資産の取得又は譲渡の媒介等に関わった場合の媒介手数料は、売買価格の
3%を上限とすること等を定めています。
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また、具体的な手続きとしては、本投資法人とスポンサー関係者との取引等を行おうとする場合には、インベスト
メント委員会（資産の運用に関する審議・決定及び運用評価等を行う本資産運用会社の自主的設置機関）の審議・決
議が必要であり、かかる決議には、委員長及び社外有識者を含むインベストメント委員のうち、議決に加わること
のできる委員全員の合意を必要とする旨を定めています（但し、特別の利害関係を有する委員は議決に加わること
ができません。）。更に、インベストメント委員会における決議事項は、コンプライアンス業務の担当者であるチー
フ・コンプライアンス・オフィサーを委員長とし、外部有識者を加えて構成されるコンプライアンス委員会におい
て、法令、ガイドライン、社内規則等遵守の観点より審議を行うこととしています。以下同じです。
４．物件取得者等の状況
物件名称 LEVEN おおたかの森
物件所有者の状況 現所有者・信託受益者 前所有者・信託受益者
特別な利害関係に
会社名・氏名 みずほ丸紅リース株式会社
ある者以外
特別な利害関係 利害関係人等及び
－
にある者との関係 スポンサー関係者に該当
取得経緯・理由等 投資運用目的 －
取得価格 3,800 百万円 －
取得時期 2020 年 9 月 －
物件名称 加須物流センターⅠ・Ⅱ
物件所有者の状況 現所有者・信託受益者 前所有者・信託受益者
特別な利害関係に
会社名・氏名 みずほ丸紅リース株式会社
ある者以外
特別な利害関係 利害関係人等及び
－
にある者との関係 スポンサー関係者に該当
取得経緯・理由等 投資運用目的 －
1 年を超えて物件を所有のため、
取得価格 －
記載を省略
取得時期 2019 年 12 月 －
５．媒介の概要
Ａ．LEVEN おおたかの森
該当事項はありません。
Ｂ．加須物流センターⅠ・Ⅱ
（１）媒介者の概要
名称 丸紅リアルエステートマネジメント株式会社
所在地 東京都港区芝 5 丁目 20 番 6 号 芝 520 ビル 3・4F
代表者 代表取締役社長執行役員 吉田 隆太郎
1.不動産（オフィスビル・商業施設・社員寮・駐車場・飲食店・倉庫等で信託受益
権を含みます。 ）の賃貸、経営、管理、運営管理の受託、警備業務等の受託
主な事業内容 2.不動産（土地・建物）及びその関連什器備品等の売買、交換、賃貸借、仲介、斡
旋、及びこれらの代理並びにコンサルティング
3.建設工事の設計、監理及び請負業 他
資本金 1 億円（2020 年 3 月 31 日時点）
設立年 1960 年 8 月
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との関係
資本関係 特筆すべき資本関係はありません。
人的関係 特筆すべき人的関係はありません。
丸紅リアルエステートマネジメント株式会社は、過去に本投資法人の取得及び売却
における媒介業務を行っているほか、本投資法人の保有する複数の物件についてマ
取引関係 スターリース業務、プロパティ・マネジメント業務及びビル・マネジメント業務を
受託しています。また、丸紅リアルエステートマネジメント株式会社は、本投資法
人の保有物件である「芝 520 ビル」に入居するテナントの 1 社です。
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関連当事者へ 丸紅リアルエステートマネジメント株式会社は、本日現在、利害関係人等及びスポ
の該当状況 ンサー関係者に該当しますので、本資産運用会社所定の制限及び手続きに従います。
（２）媒介手数料の内訳及び額
媒介手数料：48,885 千円（ただし、消費税及び地方消費税を除きます。
）
６．利害関係人等及びスポンサー関係者との取引
取引業務内容 取引先 本投資法人及び本資産運用会社の対応等
同社は、利害関係人等及びスポンサー関係者に該当しますの
で、本資産運用会社所定の制限及び手続きに従います。取得
取得予定資産 みずほ丸紅
予定資産の取得に関して、同社に 7,059 百万円（但し、取得
の売買 リース株式会社
経費、固定資産税・都市計画税並びに消費税及び地方消費税
等を除きます。）の売買代金を支払います。
同社は、利害関係人等及びスポンサー関係者に該当しますの
媒介業務及び 丸紅
で、本資産運用会社所定の制限及び手続きに従います。取得
プロパティ・ リアルエステート
予定資産の取得に関して、同社に 48,885 千円（但し、消費
マネジメント業務 マネジメント
税及び地方消費税等を除きます。
）の媒介手数料を支払いま
（加須物流センターⅠ・Ⅱ） 株式会社
す。
７．決済方法及び取得の日程
（１）決済方法
取得資金については、それぞれ一括決済する予定です。
「LEVEN おおたかの森」については、自己資金
による取得を予定しております。
「加須物流センターⅠ・Ⅱ」については、自己資金及び借入金による取
得を予定しております。借入金については、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参
照ください。
（２）取得の日程
各取得予定資産の取得に係るスケジュールは以下のとおりです。
物件名称 LEVEN おおたかの森 加須物流センターⅠ・Ⅱ
取得決定日 2021 年 6 月 28 日
信託受益権売買契約の締結日 2021 年 6 月 30 日（予定） 2021 年 6 月 28 日
信託受益権の移転及び代金支払日 2021 年 6 月 30 日（予定）
８．運用状況の見通し
本件取得が業績に与える影響は軽微であり、東京証券取引所の定める開示項目の軽微基準の範囲内です。
当該影響を織り込んだ本投資法人の 2021 年 11 月期（第 36 期）の運用状況の予想については、2021 年 7 月
20 日に公表を予定している本投資法人の 2021 年 5 月期（第 35 期）決算短信においてお知らせいたします。
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９．鑑定評価書の概要
Ａ．LEVEN おおたかの森
鑑定評価額 3,900,000 千円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021 年 6 月 1 日
（単位：千円）
項目 内容 根拠等
収益価格 3,900,000 －
直接還元法による収益価格 3,930,000 －
（１）運営収益
214,456 －
（有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
①潜在総収益 取得予定資産の競争力、現行賃貸借状況、入退去予定及び市場環境等を踏まえ査
204,737
賃料収入・共益費収入 定。
②水道光熱費収入 14,004 過去実績の推移等を参考に査定。
③駐車場収入 0 －
④その他収入 720 現行賃貸借状況及び市場環境等を踏まえ査定。
取得予定資産の競争力、現行賃貸借状況及び入退去予定、フリーレント予定の有
⑤空室損失相当額 5,006
無、市場環境等より、空室相当額を査定。
賃借人の状況、敷金等による担保等を勘案し、貸し倒れ損失の計上は不要である
⑥貸倒損失相当額 0
と判断。
（２）運営費用
47,459 －
（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
⑦維持管理費 4,883 業務委託契約内容、過去実績の推移等を勘案し査定。
⑧水道光熱費 10,736 過去実績の推移等を参考に査定。
建物維持管理状況、品等、築年数等を考慮し、エンジニアリング・レポート記載
⑨修繕費 1,245 の長期修繕費に基づく年間査定額について、多数の類似事例による検証を加えて
査定。
⑩公租公課 26,033 公租公課資料に基づき査定。
⑪プロパティマネジメント
3,000 業務委託契約内容に基づき査定。
フィー
⑫テナント募集費用等 1,115 業務委託契約内容、過去実績の推移等を勘案し査定。
⑬損害保険料 124 保険料見積りに基づき査定。
⑭その他費用 321 過去実績の推移等を参考に査定。
（３）運営純収益
166,996 －
（NOI（１）-（２））
取得予定資産の競争力、市場環境等から新規契約時における敷金等の金額を査定
（４）一時金の運用益 1,282 のうえ、近時における金融資産の収益率、将来の経済予測等より運用利回りを1％
と査定。
建物維持管理状況、品等、築年数等を考慮し、エンジニアリング・レポート記載
（５）資本的支出
3,320 の長期修繕費に基づく年間査定額について、 多数の類似事例による検証を加えて
（経常的な修繕費を含む）
査定。
（６）正味純収益
164,958 －
(NCF（３）+（４）-（５））
直近の取引事例と比較検討を行った取引事例による還元利回りを基礎に、 不動産
（７）還元利回り 4.2% 投資市場の動向等を総合的に勘案の上、 割引率との関係にも留意し、取得予定資
産の還元利回りを査定。
DCF法による収益価格 3,880,000 －
割引率（初年度） 4.1% －
割引率（2～10年度） 4.2% －
割引率（11年度） 4.3% －
最終還元利回り 4.4% －
積算価格 3,830,000 土地比率81.9%、建物比率18.1%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た
特になし
って留意した事項
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Ｂ．加須物流センターⅠ・Ⅱ
鑑定評価額 3,290,000 千円（加須物流センターⅠ：2,210,000 千円、加須物流センターⅡ：1,080,000 千円）
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021 年 6 月 1 日
① 加須物流センターⅠ
（単位：千円）
項目 内容 根拠等
収益価格 2,210,000 －
直接還元法による収益価格 2,240,000 －
（１）運営収益
非開示（注） －
（有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
①潜在総収益
非開示（注） －
賃料収入・共益費収入
②水道光熱費収入 非開示（注） －
③駐車場収入 非開示（注） －
④その他収入 非開示（注） －
⑤空室損失相当額 非開示（注） －
⑥貸倒損失相当額 非開示（注） －
（２）運営費用
非開示（注） －
（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
⑦維持管理費 非開示（注） －
⑧水道光熱費 非開示（注） －
⑨修繕費 非開示（注） －
⑩公租公課 非開示（注） －
⑪プロパティマネジメント
非開示（注） －
フィー
⑫テナント募集費用等 非開示（注） －
⑬損害保険料 非開示（注） －
⑭その他費用 非開示（注） －
（３）運営純収益
99,726 －
（NOI（１）-（２））
（４）一時金の運用益 非開示（注） －
（５）資本的支出
非開示（注） －
（経常的な修繕費を含む）
（６）正味純収益
96,406 －
(NCF（３）+（４）-（５））
近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検
（７）還元利回り 4.3%
討し査定。
DCF法による収益価格 2,200,000 －
割引率(3年度まで) 4.2% －
割引率(4年度以降) 4.4% －
最終還元利回り 4.5% －
積算価格 2,190,000 土地比率83.3%、建物比率16.7%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た
特になし
って留意した事項
（注）本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開
示としています。
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② 加須物流センターⅡ
（単位：千円）
項目 内容 根拠等
収益価格 1,080,000 －
直接還元法による収益価格 1,100,000 －
（１）運営収益
非開示（注） －
（有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
①潜在総収益
非開示（注） －
賃料収入・共益費収入
②水道光熱費収入 非開示（注） －
③駐車場収入 非開示（注） －
④その他収入 非開示（注） －
⑤空室損失相当額 非開示（注） －
⑥貸倒損失相当額 非開示（注） －
（２）運営費用
非開示（注） －
（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
⑦維持管理費 非開示（注） －
⑧水道光熱費 非開示（注） －
⑨修繕費 非開示（注） －
⑩公租公課 非開示（注） －
⑪プロパティマネジメント
非開示（注） －
フィー
⑫テナント募集費用等 非開示（注） －
⑬損害保険料 非開示（注） －
⑭その他費用 非開示（注） －
（３）運営純収益
49,054 －
（NOI（１）-（２））
（４）一時金の運用益 非開示（注） －
（５）資本的支出
非開示（注） －
（経常的な修繕費を含む）
（６）正味純収益
47,264 －
(NCF（３）+（４）-（５））
近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検
（７）還元利回り 4.3%
討し査定。
DCF法による収益価格 1,070,000 －
割引率(3年度まで) 4.2% －
割引率(4年度以降) 4.4% －
最終還元利回り 4.5% －
積算価格 1,060,000 土地比率83.5%、建物比率16.5%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た
特になし
って留意した事項
（注）本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開
示としています。
以 上
【添付資料】
参考資料 1 ポートフォリオサマリー
参考資料 2 外観写真及び位置図
＊ 本投資法人のホームページアドレス： https://www.united-reit.co.jp
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参考資料 1
ポートフォリオサマリー
2021 年 6 月 30 日時点（予定）
[用途別]
取得（予定）価格（注 2）
用途 物件数（注 1）
金額（百万円） 比率
商業施設 36 196,454 29.2%
オフィスビル 37 198,090 29.4%
ホテル 22 160,936 23.9%
住居 25 51,443 7.6%
その他 17 65,854 9.8%
合計 134 672,777 100.0%
[投資地域別]
取得（予定）価格（注 2）
投資地域（注 3） 物件数
金額（百万円) 比率
東京都心 6 区 29 136,906 20.3%
東京 23 区 14 47,503 7.1%
首都圏地域 37 232,549 34.6%
地方 54 255,818 38.0%
合計 134 672,777 100.0%
（注 1）商業施設とオフィスビルの複合用途物件である「maricom-ISOGO・システムプラザ横浜（敷地）、オフィスビルとホテルの複
」
合用途物件である「新大阪セントラルタワー」及び「ＳＳ30」は、各用途欄においてそれぞれ 1 物件としてカウントしてい
ますが、合計欄においては各物件をそれぞれ 1 物件としてカウントしています。そのため、用途別の物件数を足し合わせて
も、合計欄の物件数とは一致しません。
（注 2）金額は、単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても、合計値と一致しない
場合があります。また、取得（予定）価格の合計値に占める比率は、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。し
たがって、記載されている比率を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。
（注 3）「投資地域」の区分は下記のとおりです。
首都圏（注a） 地方（注b）
東京都心6区 東京23区 首都圏地域
政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。 ）をは
千代田区、港区、中央 東京都内23区から東京 首都圏から東京都内
じめとする日本全国の主要都市（周辺部を含みま
区、新宿区、渋谷区、 都心6区を除いた地域 23区を除いた地域
す。
）
品川区
（注a）首都圏とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）をいいます。
（注b）「地方」とは「大阪圏：大阪府、京都府及び兵庫県」「名古屋圏：愛知県、三重県及び岐阜県」及び「その他：首都圏、大
、
阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称」をいい、それぞれ「地方（大阪圏）「地方（名古屋圏）
」 」及び「地方（その他）」
と表記しています。
（注 4）上表に含まれる取得予定物件は以下のとおりです。
取得予定価格
用途 種類 投資地域 物件名称 取得予定日
金額(百万円) 比率
商業
店舗 首都圏 LEVEN おおたかの森 3,800 0.6%
施設
2021 年 6 月 30 日
その他 倉庫 首都圏 加須物流センターⅠ・Ⅱ 3,259 0.5%
（注 5）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のホームページでもご確認いただけます。
https://www.united-reit.co.jp/ja/portfolio/index.html
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参考資料 2
外観写真及び位置図
Ａ．LEVEN おおたかの森
【 外観写真 】
メイン棟
アネックス
【 位置図 】
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Ｂ．加須物流センターⅠ・Ⅱ
【 外観写真 】
加須物流センターⅠ
加須物流センターⅡ
【 位置図 】
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