資産入替えの概要
2020年11月5日公表のプレスリリース＊に関する補足説明資料
＊ 「資産の取得に関するお知らせ（虎ノ門ヒルズ 森タワー他1物件）」
＊ 「資産の譲渡に関するお知らせ（西新橋１丁目ビル）」
＊ 「2020年11月期（第34期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ 」
2020年11月5日
資産運用会社
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
https://www.united-reit.co.jp/ （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第336号）
（一般社団法人 投資信託協会会員）
証券コード：8960 財務部 TEL：03-5402-3680 FAX：03-5402-3199
資産入替えの概要 ～ ポートフォリオの質的改善 ～
⚫築年数の経過により収益性低下が課題であった物件を譲渡。
⚫譲渡と取得のタイミングを合わせ、売却資金を好立地の優良3物件に再投資。
⚫譲渡に伴う不動産賃貸事業利益消失を回避。
3.9%
譲渡
189億円 取得
151億円
想定NOI利回り＊1
予定価格 予定価格 想定償却後利回り＊1 3.5%
想定NOI利回り＊1 3.5% 取得予定日：2020年12月1日
想定償却後利回り＊1 3.1% 虎ノ門ヒルズ 森タワー 10階（1フロア）⚫東京都心のプライムロケーションに立地。 UURコート茨木東中条
オフィスビル ⚫虎ノ門エリアでは、国家戦略特区制度の下、 住居
オフィスビル 譲渡予定日：2020年 グローバルビジネスの環境基盤の整備・再
11月30日及び
開発が進行中。
12月 1日
虎ノ門ＰＦビル
オフィスビル
16億円
稼働率 96%＊2
大阪府茨木市 2009年竣工
西新橋１丁目ビル ⚫3駅3路線（阪急電鉄、JR京都線、
（旧日立ハイテクビルディング）
東京都港区 1986年竣工 34億円 大阪モノレール）の利用が可能。
稼働率100%＊2 ⚫「茨木市」駅からは大阪及び京都の中
稼働率 100億円 東京都港区 1986年竣工
心地まで乗り換えなしでアクセス可能。
第33期末 稼働率100%＊2 ⚫2LDK中心。1戸当たり約62～71㎡。
（2020年5月末）
0.0% （2012～2020年改修）
東京都港区 2014年竣工 ⚫近隣に公園、小・中・高等学校を含む
第34期末 56.8%＊2 公共施設、複数のスーパーマーケット
(2020年11月末） ⚫「虎ノ門ヒルズ」駅直結。 7駅11路線が利 ⚫「虎ノ門ヒルズ」駅から徒歩3分。
第35期末 ⚫エレベーター、空調機の更新、外壁、トイ が所在。ファミリー層が暮らしやすい住
67.2% ＊2 用可能。
（2021年5月末） レ、給湯室を改修済。 環境を備えたロケーションに立地。
⚫1フロア約1,000坪。天井高2.8mの超高
⚫2020年は専用部をLED化。
売却益*3 36.8億円 層複合タワービル。
⚫環境性能評価「CASBEE」最高ランク「S」。
含み益＊4 36.0億円 含み益＊4 15.5億円
＊1 詳細はp.4をご参照ください。 ＊2 取得予定日（2020年12月1日）・譲渡予定日（2020年11月30日）時点。 ＊3 2020年11月5日時点の想定値。 ＊4 取得・譲渡予定日時点の想定帳簿価額に基づき算出。 2
資産入替えの効果
⚫分割譲渡により2期にわたり売却益を計上。第34期は分配金の押し上げに、第35期は期初予想分配金の実現に目途。
（2020年7月17日公表）
⚫期初予想に比して第34期は賃貸事業費用を削減。第35期は賃貸事業収入を前倒しで改善。
⚫築年数・競争力・収益安定性の点からポートフォリオの質的改善を実現。
資産運用状況 1口当たり分配金
第34期（2020年11月期） 第35期（2021年5月期）
想定売却益*1 新型コロナウイルスの
3,030円
影響等を想定
3,100円
36.8億円
賃貸事業費用*2 ＋730円
第34期 2,300円
▲0.9億円 2,439円
賃貸事業収入*3
＋139円
第35期
■譲渡に関わる収益改善
＋1.7億円 • 譲渡に伴う修繕費減
• 早期リテナントに伴う収入増
■予定工事延期に伴う
築年数*4 修繕費減
譲渡 取得
売却益 ＋591円 売却益 ＋592円
34年 vs 13年 *5
計画工事費*6 期初予想 今回予想 期初予想 期初予想今回予想
2020年7月17日 2020年11月5日 2020年7月17日 2020年11月5日
2020年7月17日
▲62% 公表 公表 公表 公表 公表
2020年11月5日時点で修正はありません
*1 2020年11月5日時点の想定値。
*2 譲渡予定資産でのテナント入替えに伴い、2020年7月17日公表の期初予想において第34期に想定していた工事費(区画形成工事、原状回復工事等)等の剥落分。
*3 取得・譲渡予定日（2020年12月1日）時点における譲渡予定資産及び取得予定資産3物件の入替えに伴う第35期の共込賃料の増収分。
*4 2020年12月1日時点。
*5 取得予定価格に基づき算出した加重平均値。
*6 譲渡予定資産を継続保有した場合と、取得予定資産取得後において、今後5年間に見込まれる計画工事費の比較に基づく削減割合。 3
資産入替えサマリー
取得・譲渡予定資産の概要
売却益の概要
譲渡 取得 西新橋１丁目ビルは2分割での譲渡を予定しており、各
譲渡予定日における金額は以下の通りです。
虎ノ門ヒルズ
西新橋 森タワー
計 10階 虎ノ門 UURコート 譲渡予定日
物件名称 １丁目ビル （3物件） （1フロア） ＰＦビル 茨木東中条 2020年 2020年
共有持分50%
区分所有権及び 11月30日 12月1日
敷地の共有持分
2020年 合計 （第34期） （第35期）
取得・譲渡 2020年 2020年 2020年
11月30日 ー
予定日 12月1日 12月1日 12月1日 譲渡予定価格
12月 1日 18,961 9,480 9,480
（百万円）＊1
用途 オフィス ー オフィス オフィス 住居
想定帳簿価額
東京都 東京都 東京都 大阪府 （百万円）＊2
14,300 7,150 7,150
所在地 ー
港区 港区 港区 茨木市
想定売却益
3,689 1,843 1,846
取得（予定）価格 （百万円）＊3
（百万円） 14,800 15,100 10,000 3,435 1,665 注：金額は単位未満を切捨てて記載。
＊1 譲渡経費、消費税及び地方消費税等を含まない金額を記載。
鑑定評価額 17,900 16,900 11,100 4,080 1,720 ＊2 譲渡予定日時点。
＊3 2020年11月5日時点の想定値。
（百万円） 2020年5月31日時点 2020年10月1日時点 2020年10月1日時点 2020年9月15日時点
＜用語＞
想定NOI
（百万円/年） 655 *1
592 325 190 76 想定NOI利回り
想定NOI 利回りとは、「想定NOI（年間）」を取得予定価格で除して算出したものであり、小
数点以下第2位を四捨五入して記載しています。
想定償却後利益 「NOI」とは、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きま
（百万円/年） 589*1 523 277 180 65 す。）を控除した金額です。
「想定NOI（年間）」とは、本投資法人取得後の賃貸借条件を基に算出した本投資法人取
得時から1年間の想定のNOIです。
想定NOI利回り 3.5%*1 3.9%*2 3.3% 5.4% 4.6% 想定償却後利回り
想定償却後利回りとは、「想定NOI（年間）」から「想定減価償却費」を控除した額を取得予
定価格で除して算出したものであり、小数点以下第2位を四捨五入して記載しています。
想定償却後利回り 3.1%*1 3.5%*2 2.8% 5.2% 3.9% 「想定減価償却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、取得予定資産の減価償却資産の
耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時から1年
間の減価償却費の試算値です。
築年数*3 34年 13年*2 6年 34年 11年
注：利回りは小数点以下第2位を四捨五入、金額は単位未満を切捨てて記載。
＊1 譲渡予定資産の巡航運用時（第31期（2018年12月～2019年5月）及び第32期（2019年6月～2019年11月））におけるNOI及び償却後利益実績。利回りは譲渡予定価格を基に算出。
＊2 取得予定価格に基づき算出した加重平均値。
＊3 取得・譲渡予定日（2020年12月1日）時点。
4
資産運用会社
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第336号）
（一般社団法人 投資信託協会会員）
財務部 TEL：03-5402-3680 FAX：03-5402-3199
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