8960 Ｒ－ユナイテド 2020-11-05 16:00:00
2020年11月期（第34期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 11 月 5 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名
執 行 役 員 吉 田 郁 夫
（コード番号：8960）
資産運用会社名
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 名
代 表 取 締 役 社 長 臥 雲 敬 昌
問い合わせ先
ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐 々 木 威 英
TEL. 03-5402-3680
2020 年 11 月期（第 34 期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2020 年 7 月 17 日付「2020 年
5 月期 決算短信（REIT）」にて公表いたしました 2020 年 11 月期（第 34 期：2020 年 6 月 1 日～2020 年 11
月 30 日）の運用状況の予想（以下「前回発表予想」といいます。）の修正について下記のとおりお知らせい
たします。
記
１．修正の内容
2020 年 11 月期（第 34 期）の運用状況の予想
1 口当たり分配金
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金は
利益超過分配金
含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
前回発表予想（Ａ）
21,918 8,109 7,095 7,095 2,300 ―
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
今回修正予想（Ｂ）
23,835 10,377 9,372 9,371 3,030 ―
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
増減額（Ｂ－Ａ）
+1,917 +2,268 +2,277 +2,276 +730 ―
％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率
+8.7 +28.0 +32.1 +32.1 +31.7 ―
【参考】予想期末発行済投資口の総口数：3,118,337 口 1 口当たりの予想当期純利益：3,005 円
【注記】 1. 上記予想は別紙「2020 年 11 月期の予想の前提条件」に記載の本書の日付現在の前提条件に基づき算出し
たものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状
況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金は変動する
可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
2. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3. 単位未満の数値は切捨て、％は小数点以下第 2 位を四捨五入して表示しています。
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２．修正及び開示の理由
2020 年 7 月 17 日付「2020 年 5 月期 決算短信（REIT）」において公表した 2020 年 11 月期（第 34 期）及
び 2021 年 5 月期（第 35 期）の運用状況の予想（以下「前回発表予想」といいます。）に関連し、公表以降、
本投資法人の運用資産について下表のとおり異動 （新規物件の取得並びに既存物件の譲渡。 いずれも予定。 ）
がありました。また、西新橋１丁目ビルについては、譲渡に伴う不動産等売却益として 2020 年 11 月期（第
34 期）に 1,843 百万円、2021 年 5 月期（第 35 期）に 1,846 百万円が見込まれます。そのため、以上を踏ま
えて前回発表予想を見直しました。
その結果、2020 年 11 月期（第 34 期）前回発表予想における経常利益及び当期純利益に対し 30％以上、
1 口当たり分配金に対し 5％以上の差異が生じる見込みとなったことから、前回発表予想の修正をお知らせ
するものです。
また、2021 年 5 月期（第 35 期）については、西新橋１丁目ビル譲渡に伴う不動産等売却益の計上が見込
まれるものの、一部の既存物件でコロナ禍の影響を受ける蓋然性が高まっていることから、当該影響等を勘
案し、本書の日付現在において前回発表予想の修正はありません。
なお、本書の日付現在において 2020 年 11 月期（第 34 期）及び 2021 年 5 月期（第 35 期）ともに内部留
保拡充は想定していません。
（前回発表予想以降の運用資産の異動）
取得予定価格
物件 用途 取得予定日
区分 物件名称 又は譲渡予定価格
番号 （注 1） 又は譲渡予定日
（注 2）
B46 オフィスビル 虎ノ門ヒルズ 森タワー 10,000 百万円
B47 オフィスビル 虎ノ門ＰＦビル 3,435 百万円 2020 年 12 月 1 日
取得
D34 住居 UUR コート茨木東中条 1,665 百万円
取得価格合計 15,100 百万円
西新橋１丁目ビル （分割売却第 1 回目）
9,480 百万円 2020 年 11 月 30 日
（共有持分 25%相当）（注 3）
B10 オフィスビル
譲渡 西新橋１丁目ビル （分割売却第 2 回目）
9,480 百万円 2020 年 12 月 1 日
（共有持分 25%相当）（注 3）
譲渡価格合計 18,961 百万円
（注 1） 本投資法人の定める「用途」区分を記載しています。
（注 2） 取得予定価格又は譲渡予定価格は、取得・譲渡経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含まない金額を記載しています。
（注 3） 本投資法人は「西新橋１丁目ビル」の共有持分 50%に係る信託受益権を保有しており、当該受益権を 2 分割したうえで譲渡予定
です。
以 上
＊ 本投資法人のホームページアドレス： https://www.united-reit.co.jp
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別紙
2020 年 11 月期の運用状況の予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
計算期間 ・2020 年 11 月期（第 34 期）：2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）（183 日）
・2020 年 7 月 17 日付「2020 年 5 月期 決算短信（REIT）」の運用状況の前提条件に記載の 130 物件
から、西新橋１丁目ビルに係る信託受益権準共有持分 50％（共有持分 25％相当）を 2020 年 11 月
30 日付で譲渡することを前提としています。なお、残りの信託受益権準共有持分 50％（共有
運用資産
持分 25％相当）についても、2020 年 12 月 1 日付での譲渡を予定しています。
・2020 年 11 月期末までに、上記以外には運用資産の異動（新規物件の取得、既保有物件の売却等）
がないことを前提としていますが、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資 ・本書の日付現在発行済みの 3,118,337 口を前提としています。
口の総口数 ・2020 年 11 月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。
・主たる営業収益である賃貸事業収益については、本書の日付現在有効な賃貸借契約を基に、近隣
競合物件の存在、市場動向及び各テナントとの賃貸借条件交渉状況等を勘案した上で、今後の賃
料及び想定稼働率について一定の入退去影響等を考慮して算出しています。
・新型コロナウイルスの感染拡大の影響として、本書の日付現在におけるテナントとの一時的な賃
料減額や支払猶予に関する協議の状況、変動賃料の減少及び空室率の上昇等の営業収益への影響
を考慮し、2,918 百万円を減収リスクとして見込んでいます。
営業収益 ・上記前提に基づく、賃貸事業収入の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2020 年 11 月期
賃料収入（共益費含む） 19,257 百万円
駐車場収入 741 百万円
附加使用料（テナント負担水光熱収入） 1,508 百万円
・賃貸事業収入については、テナントによる賃料の滞納又は不払い等がないことを前提としています。
・西新橋１丁目ビル譲渡に伴う不動産等売却益として、1,843 百万円を見込んでいます。
・主たる営業費用である賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。）については、過去の実
績値をベースに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・賃貸事業費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2020 年 11 月期
公租公課（固定資産税等）（注 1） 2,111 百万円
外注委託費 1,730 百万円
水道光熱費 1,445 百万円
修繕費（注 2） 1,216 百万円
減価償却費（注 3） 4,096 百万円
（注 1）物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため費用計上されません。し
たがって、下表記載の 2020 年取得（予定を含む。）12 物件の固定資産税及び都市計画税については、2021 年 11
月期から費用計上されることとなり、総額 73 百万円を見込んでいます。
営業費用 取得（予定）日 物件名称
2020 年 2 月 28 日 千葉みなと物流センター（敷地）
2020 年 3 月 19 日 ロジスティクス東扇島（*1）（追加取得）
2020 年 3 月 30 日 パークアクシス赤塚（*2）
ネストホテル京都四条烏丸
UUR コート白鷺
2020 年 3 月 31 日
コートブランシェＡＰ
枚方長尾物流センター
2020 年 4 月 17 日 神戸遠矢浜物流センター
2020 年 6 月 30 日 レッドウッド成田ディストリビューションセンター（*3）
虎ノ門ヒルズ 森タワー（*4）
2020 年 12 月 1 日 虎ノ門ＰＦビル
UUR コート茨木東中条
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項 目 前 提 条 件
（*1）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の準共有持分 49％を取得しました。
（*2）本投資法人は、本物件の共有持分 45％を取得しました。
（*3）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の準共有持分 50％を取得しました。
（*4）本投資法人は、本物件の 10 階部分の区分所有権及び敷地の共有持分 2.03％を取得する予定です。
（注 2）運用資産の修繕費については、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、予想金額
と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
（注 3）減価償却費については、付随費用、現時点で確定していないものも含め、将来発生が見込まれる資本的支出を
含めて定額法により算出しています。
・資産運用報酬等のその他の営業費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を考
慮して算出しています。
・営業外費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2020 年 11 月期
営業外費用
有利子負債に係る支払利息等（注） 994 百万円
（注）融資関連手数料、投資法人債利息等を含みます。
・本投資法人の本書の日付現在における有利子負債残高は 296,633 百万円、内訳は借入金 261,633
百万円、投資法人債 35,000 百万円です。
有利子負債
・2020 年 11 月期末までに返済期限が到来する有利子負債は該当ないため、2020 年 11 月期末におけ
る有利子負債残高は 296,633 百万円（内訳同上）であることを前提としています。
・分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提としています。
・1 口当たり分配金の算出に用いる期末発行済投資口の総口数は、上記「発行済投資口の総口数」欄
に記載の前提条件に基づいています。
1 口当たり
・2020 年 11 月期の分配金については、当期未処分利益 9,371 百万円に一時差異等調整積立金取崩額 77 百
分配金
万円を加算した金額である 9,448 百万円を利益分配金として分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々
の要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。
1 口当たり
・利益超過の分配（1 口当たり利益超過分配金）については、本書の日付現在では行う予定はありま
利益超過
せん。
分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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