8960 Ｒ－ユナイテド 2020-11-05 16:00:00
資産の取得に関するお知らせ（虎ノ門ヒルズ 森タワー他1物件） [pdf]
2020 年 11 月 5 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名
執 行 役 員 吉 田 郁 夫
（コード番号：8960）
資産運用会社名
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 名
代 表 取 締 役 社 長 臥 雲 敬 昌
問い合わせ先
ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐 々 木 威 英
TEL. 03-5402-3680
資産の取得に関するお知らせ（虎ノ門ヒルズ 森タワー他 1 物件）
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会
社であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下
記の資産を取得することを決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．資産の取得の概要
本投資法人は次の不動産及び不動産を信託する信託の受益権（以下個別に又は総称して「取得予定資産」
といいます。）を取得します。
想定 NOI 想定償却後
物件 用途 取得予定価格
物件名称 所在地 利回り 利回り 取得予定日
番号 (注 1) (注 2)
(注 3) (注 4)
オフィスビル 虎ノ門ヒルズ 森タワー 東京都
B46 10,000 百万円 3.3% 2.8%
（事務所） (注 5) 港区 2020 年
オフィスビル 東京都 12 月 1 日
B47 虎ノ門ＰＦビル 3,435 百万円 5.4% 5.2%
（事務所） 港区
合計／平均(注 6) 13,435 百万円 3.8% 3.4% －
（注 1）本投資法人の定める「用途」区分を記載しています。なお、下段括弧内は、登記簿上に表示されている種類のうち主要なも
のを記載しています。
（注 2）取得予定価格は、売買契約書に基づく売買価格を記載しており、取得経費、固定資産税・都市計画税並びに消費税及び地方
消費税等を含みません。以下同じです。
（注 3）想定 NOI 利回りは、 「想定 NOI（年間）
」を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第 2 位を四捨五入して記
載しています。 「NOI」とは、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。 ）を控除した金
額をいい、 「想定 NOI（年間）」とは、本投資法人取得後の賃貸借条件を基に算出した本投資法人取得時から 1 年間の想定の
NOI です。
（注 4）想定償却後利回りは、 「想定 NOI（年間）」から「想定減価償却費」を控除した額を取得予定価格で除して算出したものであ
り、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。 「想定減価償却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、取得予定資
産の減価償却資産の耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時から 1 年間の減価償
却費の試算値です。
（注 5）本投資法人が取得する取得予定資産は「虎ノ門ヒルズ 森タワー」の 10 階部分の区分所有権（敷地の共有持分割合 2.03％）
です。
（注 6）
「合計／平均」欄の「想定 NOI 利回り」及び「想定償却後利回り」は、各取得予定資産に係る「想定 NOI 利回り」及び「想定
償却後利回り」を各取得予定価格に基づき算出した加重平均値です。
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２．取得の詳細
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、本投資法人のポートフォリオ
のさらなる拡充を目的として、所有者を同じくする以下 2 件の取得予定資産を取得します。
当該取得決定に際しては、特に以下の点を評価しました。
Ａ．虎ノ門ヒルズ 森タワー
（１）取得の理由
① 立地について
取得予定資産（以下、本Ａ．において「本物件」といいます。 ）は、東京メトロ日比谷線「虎ノ門
ヒルズ」 駅直結、 また地下鉄の中ではビジネスラインとして評価の高い東京メトロ銀座線 「虎ノ門」
駅から徒歩 5 分 （地下通路を通じて直結）であり、 駅 11 路線が利用可能な立地に所在しています。
7
本物件が位置する虎ノ門エリアは、国家戦略特区において「国際的なビジネス交流拠点」の形成に
向けて重要な地区と位置付けられ、外資系・金融系企業等の誘致を目的としたグローバルビジネス
の環境基盤の整備や、再開発が進められており、オフィス街として知名度及びグレード感が高い新
橋エリア、赤坂エリア、官公庁街である霞が関エリアに隣接しています。
また、 本物件に隣接する 「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」 にはバスターミナルが設置されており、
虎ノ門ヒルズと東京オリンピック・パラリンピックに伴い開発が進む臨海地域とを結ぶ BRT（Bus
Rapid Transit）の運行が予定されています（虎ノ門ヒルズ～晴海間のプレ運行は 2020 年 10 月 1 日
より開始） 。虎ノ門エリアは従前から東京都内において有数のオフィス集積地ですが、オリンピッ
ク・パラリンピック終了後も開発が予定されている臨海地域と都内の中心部を結ぶアクセスの核と
なることが期待されています。
② 建物について
本物件は 2014 年竣工、地下 5 階、地上 52 階建て、高さ 247ｍの超高層複合タワービルの一部で
す。オフィスを中心に、商業施設、ホテル、カンファレンスホール、住居が併設され、都内の中心
部に拠点を置く事業者において利便性が評価されています。 また、 本物件では 1 フロア約 1,000 坪、
天井高 2.8ｍの無柱空間を備え、フレキシビリティの高い快適な執務空間の確保が可能であり、都
内の大型ビルの中でも優位性が高いと考えられます。
本物件は 3 種類の制振装置を用いた制振構造で、都市ガスによる非常用発電機、防災井戸、備蓄
倉庫等が具備されていることから、事業継続性（BCP）の観点からも高いテナント訴求力を有してい
ると言えます。また、環境性能に優れており、環境性能評価「CASBEE」にて最高ランク「Ｓ」を取
得しています。
③ テナント等について
本物件の契約形態は貸室転貸事業を目的とするマスターリース契約（保証型）となっています。
マスターレッシーである国内事業会社より 3 テナントが事務所として賃借しており、稼働率は本書
の日付現在 100%です。
上記①②に記載のとおり、本物件の立地条件及び建物の優位性に鑑みると、今後も安定的なテナ
ント需要が期待されます。
（２）取得の概要
① 取 得 予 定 資 産 ： 不動産
② 物 件 名 称 ： 虎ノ門ヒルズ 森タワー
③ 取 得 予 定 価 格 ： 10,000 百万円
④ 契 約 締 結 日： 2020 年 11 月 5 日（不動産等譲渡契約の締結）
⑤ 取 得 予 定 日 ： 2020 年 12 月 1 日（所有権の移転）
⑥ 取 得 先 ： 国内事業会社（非開示）
（注 1）
⑦ 取 得 資 金 ： 自己資金（注 2）（予定）
⑧ 支 払 予 定 時 期 ： 2020 年 12 月 1 日
（注 1）取得先より開示することにつき同意を得られていないことから、 やむを得ない事情により開示できない場合として
記載していません。
（注 2）取得資金については、後述の「7.決済方法及び取得の日程」をご参照ください。
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（３）取得予定資産の内容（注 1）
物件名称 虎ノ門ヒルズ森タワー
資産の種類 不動産
地番（注 2） 東京都港区虎ノ門一丁目 202 番地 1 他
所在地
住居表示 東京都港区虎ノ門一丁目 23 番 1 号
東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ」駅直結
交通
東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅徒歩 5 分を含む 7 駅 11 路線
種類（注 2） 事務所
全体敷地面積（注 2） 17,068.95 ㎡（5,163.35 坪）
土地 うち取得する便宜上の持
346.56 ㎡（104.83 坪）
分相当敷地面積（注 3）
面積
全体延床面積（注 2） 241,581.95 ㎡（73,078.53 坪）
建物 うち取得する専有部分の
3,267.73 ㎡（988.48 坪）
床面積（注 4）
構造・規模（注 2） 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 5 階付き 52 階建
土地：敷地権所有権（共有）
所有形態
建物：区分所有権
建築時期（注 2） 2014 年 5 月
建築主 施行者：東京都、特定建築者：森ビル株式会社
施工者 株式会社大林組
取得予定価格 10,000 百万円
鑑定評価額 11,100 百万円
価格時点 2020 年 10 月 1 日
鑑定評価機関（評価方法） 一般財団法人日本不動産研究所による鑑定評価
地震 PML 1%
担保設定の有無 なし
特記事項 なし
テナントの内容（注 5）
テナントの総数 1
敷金・保証金 非開示（注 6）
総賃料収入（年間） 非開示（注 6）
総賃貸可能面積 3,273.51 ㎡
総賃貸面積 3,273.51 ㎡
稼動率 100%
参考
想定 NOI(年間)（注 7） 325 百万円
想定 NOI 利回り（注 7） 3.3%
（注 1）上表の各項目の内容は、個別に記載がない限り、当該不動産全体について記載しています。
（注 2）「所在地（地番）「種類」
」 「面積」 「構造・規模」及び「建築時期」は、登記簿上の記載に基づいています。
（注 3）共有の形で取得する所有権持分割合（2.03%）を土地面積に乗じて便宜上の持分相当面積を算出しています。
（注 4）本投資法人が取得するのは、本物件の 10 階部分の区分所有権です。
（注 5）「テナントの内容」は、取得予定日時点における予定に基づき記載しています。
（注 6）テナントより開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合と
して記載していません。
（注 7）「想定 NOI（年間）」及び「想定 NOI 利回り」については、前記「１．資産の取得の概要 （注 3）」をご参照くだ
さい。なお、稼働率は 100％と想定しています。
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Ｂ．虎ノ門ＰＦビル
（１）取得の理由
① 立地について
取得予定資産（以下、本Ｂ．において「本物件」といいます。 ）は、東京メトロ日比谷線「虎ノ門
ヒルズ」駅から徒歩 3 分、東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅から徒歩 8 分の位置に所在しています。
虎ノ門ヒルズ 森タワーと同様、本物件が位置する虎ノ門エリアは、国家戦略特区において「国際的
ビジネス交流拠点」の形成に向けて重要な地区と位置付けられ、外資系・金融系企業等の誘致を目
的としたグローバルビジネスの環境基盤の整備や、再開発が進められており、オフィス街として知
名度及びグレード感が高い新橋エリア、 赤坂エリア、官公庁街である霞が関エリアに隣接しており、
都内の主要なオフィスエリアへのアクセスが容易です。
② 建物等について
本物件は 1986 年竣工、地下 2 階、地上 5 階建てのオフィスビルです。2012 年以降、エレベータ
ー及び空調機の更新、外壁及びトイレ・給湯室の改修、2020 年には専用部照明器具の LED 化等、順
次リニューアル工事が実施されており、物件競争力の維持・向上が図られています。
本物件は 1 フロア約 146～233 坪と周辺のオフィスビルと比して標準的な規模で構成されており、
テナント需要のボリュームゾーンと合致しています。
③ テナント等について
本物件は事務所として 4 テナントに賃借されており、稼働率は本書の日付現在 100%です。上記
①②のとおり、本物件の立地条件及び規模、リニューアルの内容に鑑みると、今後も競争力を発揮
し、安定的なテナント需要が期待されます。
（２）取得の概要
① 取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託する信託の受益権（注 1）
② 物 件 名 称 ： 虎ノ門ＰＦビル
③ 取 得 予 定 価 格 ： 3,435 百万円
④ 契 約 締 結 日： 2020 年 11 月 5 日（不動産等譲渡契約の締結）
⑤ 取 得 予 定 日 ： 2020 年 12 月 1 日（信託受益権の移転）
⑥ 取 得 先 ： 国内事業会社（非開示）
（注 2）
⑦ 取 得 資 金 ： 自己資金（注 3）（予定）
⑧ 支 払 予 定 時 期 ： 2020 年 12 月 1 日
（注 1）取得予定資産は、本書の日付現在信託設定されていませんが、その取得予定日までの間に、現所有者を信託委託者、
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者とする信託設定をし、 本投資法人は信託受益権として取得する予定です。
（注 2）取得先より開示することにつき同意を得られていないことから、 やむを得ない事情により開示できない場合として
記載していません。
（注 3）取得資金については、後述の「7.決済方法及び取得の日程」をご参照ください。
（３）取得予定資産の内容
物件名称 虎ノ門ＰＦビル
資産の種類 不動産を信託する信託の受益権（注 1）
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（注 1）
信託契約期間 未定
地番（注 2） 東京都港区虎ノ門三丁目 95 番、96 番、97 番 1～3
所在地
住居表示 東京都港区虎ノ門三丁目 10 番 11 号
東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ」駅徒歩 3 分
交通 東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅徒歩 8 分
種類（注 2） 事務所・駐車場
土地 1,071.65 ㎡（324.17 坪）
面積（注 2）
建物 4,829.15 ㎡（1,460.81 坪）
構造・規模（注 2） 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 5 階建
所有形態 土地：所有権 建物：所有権
建築時期（注 2） 1986 年 3 月
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建築主 芙蓉総合リース株式会社
施工者 飛島建設株式会社
取得予定価格 3,435 百万円
鑑定評価額 4,080 百万円
価格時点 2020 年 10 月 1 日
鑑定評価機関（評価方法） 一般財団法人日本不動産研究所による鑑定評価
地震 PML 10%
担保設定の有無 なし
特記事項 なし
テナントの内容（注 3）
テナントの総数 4
敷金・保証金 227 百万円
総賃料収入（年間） 224 百万円
総賃貸可能面積 3,603.09 ㎡
総賃貸面積 3,603.09 ㎡
稼動率 100.0%
参考
想定 NOI(年間)（注 4） 186 百万円
想定 NOI 利回り（注 4） 5.4%
（注 1）取得予定資産は、本書の日付現在信託設定されていませんが、その取得予定日までの間に、現所有者を信託委託
者、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者とする信託設定をし、本投資法人は信託受益権として取得する予
定です。
（注 2）「所在地（地番）「種類」
」 「面積」 「構造・規模」及び「建築時期」は、登記簿上の記載に基づいています。
（注 3）「テナントの内容」は、取得予定日時点における予定に基づき記載しています。
（注 4）「想定 NOI（年間）」及び「想定 NOI 利回り」については、前記「１．資産の取得の概要 （注 3）」をご参照くだ
さい。なお、稼働率は 98.8％と想定しています。
３．取得先の概要
取得先は国内の事業会社です。当該取得先からは開示することにつき同意が得られないため、 詳細につ
いては開示しません。なお、当該取得先は、本書の日付現在、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和
26 年法律第 198 号、その後の改正を含みます。）に定める「利害関係人等」
（以下「利害関係人等」とい
います。 ）等及び本資産運用会社の自主ルール（利益相反対策ルール）に定める「スポンサー関係者」 （以
下「スポンサー関係者」といいます。 ）のいずれにも該当しません。また、本投資法人及び本資産運用会
社と当該取得先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、当該取得先は本投資
法人及び本資産運用会社の関連当事者でもありません。
４．物件取得者等の状況
取得予定資産の取得は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からではありません。
５．媒介の概要
該当事項はありません。
６．利害関係人等及びスポンサー関係者との取引
Ａ．虎ノ門ヒルズ 森タワー
該当ありません。
Ｂ．虎ノ門ＰＦビル
取引業務内容 取引先 本投資法人及び本資産運用会社の対応等
同社は、利害関係人等及びスポンサー関係者に該当しま
プロパティ 丸紅リアルエステート
すので、本資産運用会社所定の制限及び手続き（注）に従
マネジメント業務 マネジメント株式会社
っています。
（注） 本資産運用会社においては、利益相反の回避の観点から、スポンサー関係者との取引に関する社内規程である「スポ
ンサー関係者との取引に関するインベストメント委員会内規」 において、本投資法人とスポンサー関係者の間での取
引等の制限及び手続きを規定しています。
具体的な制限としては、(i)スポンサー関係者からの資産の取得の場合には、取得価格を鑑定評価額と同等又はそれ
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未満とすること、(ii)スポンサー関係者への資産の売却の場合には、売却価格を鑑定評価額以上とすること、（iii）
スポンサー関係者が正当な理由をもって資産の取得又は譲渡の媒介等に関わった場合の媒介手数料は、売買価格の
3%を上限とすること等を定めています。
また、具体的な手続きとしては、本投資法人とスポンサー関係者との取引等を行おうとする場合には、インベスト
メント委員会（資産の運用に関する審議・決定及び運用評価等を行う本資産運用会社の自主的設置機関）の審議・決
議が必要であり、かかる決議には、委員長及び社外有識者を含むインベストメント委員のうち、議決に加わること
のできる委員全員の合意を必要とする旨を定めています （但し、特別の利害関係を有する委員は議決に加わることが
できません。）。更に、インベストメント委員会における決議事項は、コンプライアンス業務の担当者であるチー
フ・コンプライアンス・オフィサーを委員長とし、外部有識者を加えて構成されるコンプライアンス委員会におい
て、法令、ガイドライン、社内規則等遵守の観点より審議を行うこととしています。
７．決済方法及び取得の日程
（１）決済方法
本書の日付現在、取得資金については西新橋１丁目ビルの譲渡（注）で得られる資金を充当すること
を予定しており、取得予定資産引渡時に一括決済する予定です。
（注）詳細については、本日付で公表の「資産の譲渡に関するお知らせ（西新橋１丁目ビル）」をご参照ください。
（２）取得の日程
取得予定資産の取得に係るスケジュールは以下のとおりです。
虎ノ門ヒルズ 森タワー 虎ノ門ＰＦビル
取得決定日 2020 年 11 月 5 日
不動産等譲渡契約の締結日 2020 年 11 月 5 日
2020 年 12 月 1 日
所有権の移転及び代金支払日 信託受益権の移転及び代金支払日
（予定）
８．運用状況の見通し
取得予定資産の取得予定日は 2021 年 5 月期（第 35 期）中であるため、2020 年 11 月期（第 34 期）の
運用状況への影響はありません。また、2021 年 5 月期（第 35 期）の運用状況の予想についても、取得
予定資産の取得の影響は軽微であるため、修正はありません。
但し、本日付で公表した西新橋１丁目ビルの譲渡に伴う不動産等売却益の計上により、2020 年 7 月
17 日付「2020 年 5 月期 決算短信（REIT）」において公表した 2020 年 11 月期（第 34 期）の運用状況の
予想における経常利益及び当期純利益に対し 30％以上、1 口当たり分配金に対し 5%以上の差異が生じる
見込みとなったことから、2020 年 11 月期（第 34 期）の運用状況の予想について修正を行います。詳細
については、本日付で公表の「2020 年 11 月期（第 34 期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」
をご参照ください。
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９．鑑定評価書の概要
Ａ．虎ノ門ヒルズ 森タワー
鑑定評価額 11,100,000 千円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
（単位：千円）
項目 内容 根拠等
収益価格 11,100,000 －
直接還元法による収益価格 11,300,000 －
（１）運営収益
非開示（注） －
（有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
①賃料収入、共益費収入 非開示（注） －
②水道光熱費収入 非開示（注） －
③駐車場収入 非開示（注） －
④その他収入 非開示（注） －
⑤空室損失相当額 非開示（注） －
⑥貸倒損失相当額 非開示（注） －
（２）運営費用
非開示（注） －
（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
⑦維持管理費 非開示（注） －
⑧水道光熱費 非開示（注） －
⑨修繕費 非開示（注） －
⑩公租公課 非開示（注） －
⑪プロパティマネジメント
非開示（注） －
フィー
⑫テナント募集費用等 非開示（注） －
⑬損害保険料 非開示（注） －
⑭その他費用 非開示（注） －
（３）運営純収益
311,129 －
（NOI（１）-（２））
（４）一時金の運用益 非開示（注） －
（５）資本的支出
非開示（注） －
（経常的な修繕費を含む）
（６）正味純収益
304,429 －
(NCF（３）+（４）-（５））
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件およびその他条件に起因す
（７）還元利回り 2.7% るスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り
等を勘案の上査定。
DCF法による収益価格 10,800,000 －
割引率 2.4% －
最終還元利回り 2.9% －
積算価格 11,000,000 土地比率80.5%、建物比率19.5%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 特になし
（注）本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開
示としています。
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Ｂ．虎ノ門ＰＦビル
鑑定評価額 4,080,000 千円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
（単位：千円）
項目 内容 根拠等
収益価格 4,080,000 －
直接還元法による収益価格 4,140,000 －
（１）運営収益
（ 有効総収 益①+②+ ③+④ -⑤ - 226,024 －
⑥）
対象不動産を新規に賃貸することを想定した場合における新規賃料等の水準、 入居している
①賃料収入、共益費収入 220,942 賃借人の属性等をもとに、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定の上、これに
基づく貸室賃料収入及び共益費収入を計上。
過年度実績額に基づき、貸室稼働状況を考慮し、貸室の稼働率が100%である場合の水道光
②水道光熱費収入 14,000
熱費収入を計上。
現行の賃貸借契約に基づく平均使用料、駐車場を新規に賃貸することを想定した場合におけ
③駐車場収入 5,755 る使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料の単価水準を査定の上、これ
に基づく駐車場収入を計上。
④その他収入 0 その他収入として計上すべき特段の収入はない。
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある類似不動産の稼
⑤空室損失相当額 14,673 働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的
な稼働率水準を査定し、当該稼働率水準を前提に、空室等損失を計上。
⑥貸倒損失相当額 0 賃借人の状況等を勘案し、貸倒損失の計上は不要であると判断。
（２）運営費用
64,519 －
（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
⑦維持管理費 16,000 見積もり及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上。
⑧水道光熱費 14,300 過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮の上計上。
過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・
⑨修繕費 4,270
レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上。
⑩公租公課 24,841 公租公課資料等に基づき計上。
⑪プロパティマネジメント 契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性
3,193
フィー 等を考慮して計上。
⑫テナント募集費用等 1,774 賃借人の想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上。
⑬損害保険料 141 見積もりおよび対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
⑭その他費用 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない。
（３）運営純収益
161,505 －
（NOI（１）-（２））
現行の賃貸条件および新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金月数を査定
（４）一時金の運用益 2,029 し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて査定。なお、預託期間中の敷金運用
上、適正と考えられる運用利回りは、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して1.0%と査定。
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものであるが、ここでは
（５）資本的支出 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支
10,200
（経常的な修繕費を含む） 出の水準、築年数およびエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘
案の上査定。
（６）正味純収益
153,334 －
(NCF（３）+（４）-（５））
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件およびその他条件に起因す
（７）還元利回り 3.7% るスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等
を勘案の上査定。
DCF法による収益価格 4,010,000 －
割引率 3.5% －
最終還元利回り 3.9% －
積算価格 4,650,000 土地比率93.8%、建物比率6.2%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 特になし
以 上
【添付資料】
参考資料 1 ポートフォリオサマリー
参考資料 2 外観写真及び位置図
＊ 本投資法人のホームページアドレス： https://www.united-reit.co.jp
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参考資料 1
ポートフォリオサマリー
2020 年 12 月 1 日時点（予定）
[用途別]
取得（予定）価格（注 2）
用途 物件数（注 1）
金額（百万円） 比率
商業施設 35 192,654 29.0%
オフィスビル 35 190,810 28.7%
ホテル 20 160,936 24.2%
住居 25 51,443 7.7%
その他 17 68,295 10.3%
合計 132 664,138 100.0%
[投資地域別]
取得（予定）価格（注 2）
投資地域（注 3） 物件数
金額（百万円) 比率
東京都心 6 区 29 135,326 20.4%
東京 23 区 14 47,503 7.2%
首都圏地域 35 225,490 34.0%
地方 54 255,818 38.5%
合計 132 664,138 100.0%
（注 1）商業施設とオフィスビルの複合用途物件である「maricom-ISOGO・システムプラザ横浜（敷地）、オフィスビルとホテルの複
」
合用途物件である「新大阪セントラルタワー」及び「ＳＳ30」は、各用途欄においてそれぞれ 1 物件としてカウントしてい
ますが、合計欄においては各物件をそれぞれ 1 物件としてカウントしています。そのため、用途別の物件数を足し合わせて
も、合計欄の物件数とは一致しません。
（注 2）金額は、単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても、合計値と一致しない
場合があります。また、取得（予定）価格の合計値に占める比率は、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。し
たがって、記載されている比率を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。
（注 3）「投資地域」の区分は下記のとおりです。
首都圏（注a） 地方（注b）
東京都心6区 東京23区 首都圏地域
政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。）をは
千代田区、港区、中央 東京都内23区から東京 首都圏から東京都内
じめとする日本全国の主要都市（周辺部を含みま
区、新宿区、渋谷区、 都心6区を除いた地域 23区を除いた地域
す。）
品川区
（注a）首都圏とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）をいいます。
（注b）「地方」とは「大阪圏：大阪府、京都府及び兵庫県」「名古屋圏：愛知県、三重県及び岐阜県」及び「その他：首都圏、大
、
阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称」を含みます。
（注 4）上表に含まれる取得予定物件は以下のとおりです。
取得予定価格
用途 種類 投資地域 物件名称 取得予定日
金額(百万円) 比率
東京都心
オフィスビル 事務所 虎ノ門ヒルズ 森タワー 10,000 1.5%
6区
東京都心
オフィスビル 事務所 虎ノ門ＰＦビル 2020 年 12 月 1 日 3,435 0.5%
6区
地方
住居 共同住宅 UUR コート茨木東中条 1,665 0.3%
（大阪圏）
（注 5）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のホームページでもご確認いただけます。
https://www.united-reit.co.jp/ja/portfolio/index.html
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参考資料 2
外観写真及び位置図
Ａ．虎ノ門ヒルズ 森タワー
【 外観写真 】
【 位置図 】
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Ｂ．虎ノ門ＰＦビル
【 外観写真 】
【 位置図 】
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