8960 Ｒ－ユナイテド 2020-09-30 16:00:00
資産の取得に関するお知らせ（UURコート茨木東中条） [pdf]
2020 年 9 月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名
執 行 役 員 吉 田 郁 夫
（コード番号：8960）
資産運用会社名
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 名
代 表 取 締 役 社 長 臥 雲 敬 昌
問い合わせ先
ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐 々 木 威 英
TEL. 03-5402-3680
資産の取得に関するお知らせ（UUR コート茨木東中条）
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産運用を委託する資産運用会社
であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記
資産の取得を決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．資産の取得
本投資法人は次の不動産を信託する信託の受益権（以下「取得予定資産」といいます。）を取得します。
想定 NOI 想定償却後
物件 用途 取得予定価格
物件名称 所在地 利回り 利回り 取得予定日
番号 (注 1) (注 2)
(注 3) (注 4)
住居 UUR コート茨木東中条 大阪府 2020 年
D34 1,665 百万円 4.6% 4.0%
（共同住宅） (注 5) 茨木市 12 月 1 日
（注 1）本投資法人の定める「用途」区分を記載しています。なお、下段括弧内は、登記簿上に表示されている種類のうち主要なも
のを記載しています。
（注 2）取得予定価格は、売買契約書に基づく売買価格を記載しており、取得経費、固定資産税・都市計画税並びに消費税及び地方
消費税等を含みません。以下同じです。
（注 3）想定 NOI 利回りは、 「想定 NOI（年間）
」を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第 2 位を四捨五入して記
載しています。 「NOI」とは、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。 ）を控除した金
額をいい、 「想定 NOI（年間） 」とは、本投資法人取得後の賃貸借条件を基に算出した本投資法人取得時から 1 年間の想定の
NOI です。
（注 4）想定償却後利回りは、 「想定 NOI（年間）」から「想定減価償却費」を控除した額を取得予定価格で除して算出したものであ
り、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。 「想定減価償却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、取得予定資
産の減価償却資産の耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時から 1 年間の減価償
却費の試算値です。
（注 5）本日現在の物件名称はアレンダール茨木東中条ですが、取得後物件名称を UUR コート茨木東中条に変更予定です。
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２．取得の詳細
（１）取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、本投資法人のポートフォリ
オのさらなる拡充を目的として取得予定資産（以下、「本物件」といいます。
）を取得します。当該取
得決定に際しては、特に以下の点を評価しました。
① 立地について
本物件は、阪急電鉄京都本線「茨木市」駅から徒歩 9 分、JR 京都線「茨木」駅から徒歩 14 分、
大阪モノレール・阪急電鉄京都本線「南茨木」駅から徒歩 16 分の位置に所在しており、三路線の利
用が可能です。「茨木市」駅からは乗り換えなしで大阪及び京都の中心地である「大阪梅田」 「京駅、
都河原町」駅までアクセス可能であり、本物件は交通利便性に優れた立地にあります。
また、本物件は閑静な住宅街に位置し、周辺には公園や元茨木川緑地が整備されている他、徒歩
圏内に市役所、市民体育館、図書館等の公共施設、小・中・高等学校、大学を含む教育施設及び複
数のスーパーマーケットがあり、ファミリー層が暮らしやすい住環境が整っています。
なお、茨木市では断続的に人口増加が続いており、阪急京都本線「茨木市」駅及び JR 京都線「茨
木」駅の両駅において、1 日平均乗車人員は 2014 年度以降増加傾向にあります。
② 建物について
本物件は 2009 年竣工の 57 戸で構成される 8 階建てのファミリー向け賃貸マンションです。1 戸
当たりの面積は約 62 ㎡～71 ㎡、住居タイプは 2LDK を中心に 3LDK 及び 1LDK+N で構成されていま
す。
本物件の設備面における特徴は、本物件周辺エリアでは稀少なオール電化仕様という点で、IH ク
ッキングヒーターが標準装備されています。また、TV モニター付インターホンに加え、オートロッ
ク、ダブルロックが設置され、セキュリティ面にも配慮した仕様となっています。 更に、駐車場（57
台）、駐輪場（114 台）及びバイク置き場（2 台）も併設されています。
③ テナント等について
本物件のテナントの半数以上は法人契約となっており、 主な法人テナントは梅田・茨木方面の他、
京都方面の法人企業です。上記①及び②に記載の立地及び建物特性の優位性から、直近 2 年間の平
均稼働率は約 97%であり、今後も安定した稼働が見込まれます。
（２）取得の概要
① 取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託する信託の受益権（注 1）
② 物 件 名 称 ： UUR コート茨木東中条
③ 取 得 予 定 価 格 ： 1,665 百万円
④ 契 約 締 結 日： 2020 年 9 月 30 日（不動産信託受益権譲渡契約の締結）
⑤ 取 得 予 定 日 ： 2020 年 12 月 1 日（信託受益権の移転）
⑥ 取 得 先 ： 野村不動産ビルディング株式会社
⑦ 取 得 資 金 ： 借入金（予定）（注 2）
⑧ 支 払 予 定 時 期 ： 2020 年 12 月 1 日
（注 1）取得予定資産は、本日現在信託設定されていませんが、その取得予定日までの間に、現所有者を信託委託者、
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者とする信託設定をし、本投資法人は信託受益権として取得する予
定です。
（注 2）取得資金は現時点において借入金を予定していますが、今後、決定次第改めてお知らせいたします。
（３）取得予定資産の内容
物件名称 UUR コート茨木東中条
資産の種類 不動産を信託する信託の受益権（予定）（注 1）
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（注 1）
信託契約期間 未定（注 1）
地番（注 2） 大阪府茨木市東中条町 910 番 10
所在地
住居表示 大阪府茨木市東中条町 12 番 11 号
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阪急電鉄京都本線「茨木市」駅徒歩 9 分
交通 JR 京都線「茨木」駅徒歩 14 分
大阪モノレール・阪急電鉄京都本線「南茨木」駅徒歩 16 分
種類（注 2） 共同住宅
土地 2,064.56 ㎡ （624.52 坪）
面積（注 2）
建物 4,137.00 ㎡（1,251.44 坪）
構造・規模（注 2） 鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建
所有形態 土地：所有権 建物：所有権
建築時期（注 2） 2009 年 2 月
建築主 野村不動産ビルディング株式会社
施工者 株式会社鴻池組大阪本店
取得予定価格 1,665 百万円
鑑定評価額 1,720 百万円
価格時点 2020 年 9 月 15 日
鑑定評価機関（評価方法） 株式会社谷澤総合鑑定書による鑑定評価
地震 PML 10%
担保設定の有無 なし
（境界等）
・本物件東側隣地について、茨木市との間で筆界確認書の締結がされ
ておりませんが、売主の責任と費用負担により不動産信託受益権譲
渡契約締結後速やかに締結予定です。
特記事項
（その他）
・本物件敷地北側一部を茨木市に歩道として提供（無償貸与）してお
り、茨木市の管理道路となっております。ただし再開発時の制限等
はありません。
テナントの内容（注 3）
テナントの総数（注 4） 57
敷金・保証金 10 百万円
総賃料収入（年間） 94 百万円
総賃貸可能面積 3,783.25 ㎡
総賃貸面積 3,783.25 ㎡
稼動率 100%
参考
想定 NOI(年間)（注 5） 76 百万円
想定 NOI 利回り（注 5） 4.6%
（注 1）取得予定資産は、本日現在信託設定されておりませんが、その取得予定日までの間に、現所有者を信託委
託者、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者とする信託設定をし、本投資法人は信託受益権として取
得する予定です。
（注 2）「所在地（地番）「種類」
」 「面積」 「構造・規模」及び「建築時期」は、登記簿上の記載に基づいています。
（注 3）「テナントの内容」は、2020 年 9 月 18 日現在の数値を記載しています。
（注 4）本投資法人はマスターレッシーとの間でマスターリース契約を締結しますが、マスターリース契約はパス
スルー方式のため、 「テナントの総数」については、マスターレッシーが転貸するエンドテナント数の合計
を記載しています。
（注 5）「想定 NOI（年間）」及び「想定 NOI 利回り」については、前記「１．資産の取得 （注 3）」をご参照くだ
さい。なお、稼働率は 96％と想定しています。
（４）取得先の概要
名称 野村不動産ビルディング株式会社
所在地 東京都港区芝浦一丁目１番１号 浜松町ビルディング
代表者 代表取締役社長 吉田 祐康
主な事業内容 不動産開発によるオフィスビルや店舗、倉庫、共同住宅等の建設、賃貸、管理業務
資本金 14,372 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
設立 1972 年 6 月
純資産 129,175 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
総資産 224,797 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
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（2020 年 3 月 31 日現在）
大株主 株主名 出資比率
野村不動産ホールディングス株式会社 100%
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との関係
資本関係 特筆すべき資本関係はありません。
人的関係 特筆すべき人的関係はありません。
取引関係 特筆すべき取引関係はありません。
野村不動産ビルディング株式会社は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26
年法律第 198 号、その後の改正を含みます。）に定める「利害関係人等」
（以下「利
関連当事者へ
害関係人等」 といいます。 ）及び本資産運用会社の自主ルール（利益相反対策ルー
の該当状況
ル）に定める「スポンサー関係者」 （以下「スポンサー関係者」といいます。）のいず
れにも該当しません。
（５）物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
（６）媒介の概要
①媒介者の概要
名称 野村不動産株式会社
所在地 東京都新宿区西新宿 1 丁目 26 番 2 号
代表者 代表取締役社長 宮嶋 誠一
主な事業内容 マンション分譲事業、戸建分譲事業、法人仲介事業など
資本金 20 億円（2020 年 4 月 1 日時点）
設立 1957 年 4 月
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との関係
資本関係 特筆すべき資本関係はありません。
人的関係 特筆すべき人的関係はありません。
取引関係 特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者へ
野村不動産株式会社は、 本日現在、 利害関係人等及びスポンサー関係者に該当しません。
の該当状況
②媒介手数料の内訳及び額
媒介者からの同意が得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として開示し
ていません。なお、媒介手数料については、宅地建物取引業法（昭和 27 年法律第 176 号、その後の
改正を含みます。）に定める上限（取得予定価格×3%＋6 万円（但し、消費税及び地方消費税を除き
ます。））以下の金額です。
（７）利害関係人等及びスポンサー関係者との取引
該当事項はありません。
３．決済方法及び取得の日程
（１）決済方法
取得資金については借入金を予定しており、取得予定資産引渡時に一括決済する予定です。
（２）取得の日程
取得予定資産の取得に係るスケジュールは以下のとおりです。
2020 年 9 月 30 日 取得決定日及び不動産信託受益権譲渡契約の締結
2020 年 12 月 1 日 信託受益権の移転及び代金支払日（予定）
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４．フォワード・コミットメント等に関する事項
（１）フォワード・コミットメント等(注)に該当する取得予定資産
取得予定資産の取得はフォワード・コミットメント等に該当します。
（注）「フォワード・コミットメント等」とは、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、
「先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその
他これに類する契約」と定義されています。
（２）フォワード・コミットメント等を履行できない場合の本投資法人の財務への影響等
本投資法人は取得予定資産の確保を図るため、2020 年 9 月 30 日付で不動産信託受益権譲渡契約を
取得先との間で締結しました。
不動産信託受益権譲渡契約において、当事者は、相手方当事者に当該契約上の重大な義務の違反が
ある場合、当該契約を解除することができ、当該契約を解除した当事者は、相手方当事者に対して、
売買代金（取得予定価格）の 2 割に相当する金額を違約金として請求できるものとされています。
しかしながら、不動産信託受益権譲渡契約には、取得予定資産の取得のための資金調達がなされる
ことを当該契約に基づく売買代金の支払いの前提条件とする特約が付されています。そのため、取得
予定資産の取得にあたり、取得予定日の時点で資金調達が行えない場合、本投資法人は取得先への違
約金等の支払義務を負うことなく、同契約を解除できる旨が規定されています。
本投資法人は、現在の金融市況及びその財務状況等に鑑み、 取得予定資産の取得に係るフォワード・
コミットメント等は本投資法人の財務及び分配金の支払等に重大な影響を与える可能性は低いと考え
ています。
５．運用状況の見通し
取得予定資産の取得による影響は軽微であり、本投資法人の 2020 年 11 月期（第 34 期）及び 2021 年
5 月期（第 35 期）の運用状況の予想について修正はありません。
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６．鑑定評価書の概要
鑑定評価額 1,720,000 千円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 9 月 15 日
（単位：千円）
項目 内容 根拠等
収益価格 1,720,000 －
直接還元法による収益価格 1,760,000 －
（１）運営収益
103,763 －
（有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
① 潜在総収益
101,063 本物件の競争力、現行賃貸借状況、入退去予定及び市場環境等を踏まえ査定。
賃料収入・共益費収入
② 水道光熱費収入 0 過去実績の推移等を参考に査定。
③ 駐車場収入 7,128 過去実績の推移等を参考に査定。
礼金、更新料収入等について、本物件の競争力、市場環境、過去実績の推移
④ その他収入 2,406
等を踏まえ査定。
⑤ 空室損失相当額 6,835 本物件の競争力、過去実績の推移及び市場環境等より、空室相当額を査定。
⑥ 貸倒損失相当額 0 敷金等により担保されるため、貸し倒れ損失は非計上。
（２）運営費用
21,156 －
（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
⑦ 維持管理費 4,358 業務委託契約内容、過去実績の推移等を勘案し査定。
⑧ 水道光熱費 907 過去実績の推移等を参考に査定。
⑨ 修繕費 3,668 建物維持管理状況、品等、築年数等を勘案して査定。
⑩ 公租公課 7,671 公租公課資料に基づき、負担調整措置等を考慮の上、査定。
⑪ プロパティマネジメント
2,027 業務委託契約内容に基づき査定。
フィー
⑫ テナント募集費用等 1,585 業務委託契約内容、過去実績の推移に基づき査定。
⑬ 損害保険料 107 保険金額、契約内容に基づく。
⑭ その他費用 830 過去実績の推移及び契約内容等を勘案して査定。
（３）運営純収益
82,606 －
（NOI（１）-（２））
本物件の競争力、市場環境等から新規契約時における敷金等の金額を査定の
（４）一時金の運用益 81 うえ、近時における金融資産の収益率、将来の経済予測等より運用利回りを
1%と査定。
（５）資本的支出
3,680 建物維持管理状況、品等、築年数等専用部グレード等を勘案して査定。
（経常的な修繕費を含む）
（６）正味純収益
79,008 －
(NCF（３）+（４）-（５））
近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの
（７）還元利回り 4.5%
比較検討を行い、査定。
DCF法による収益価格 1,700,000 －
割引率 4.6% －
最終還元利回り 4.7% －
積算価格 1,810,000 土地比率75.0%、建物比率25.0%
その他、鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
以 上
【添付資料】
参考資料 1 ポートフォリオサマリー
参考資料 2 外観写真及び位置図
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.united-reit.co.jp/
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参考資料 1
ポートフォリオサマリー
2020 年 12 月 1 日時点（予定）
[用途別]
取得（予定）価格（注 2）
用途 物件数（注 1）
金額（百万円） 比率
商業施設 35 192,654 28.9%
オフィスビル 35 192,174 28.9%
ホテル 22 160,936 24.2%
住居 25 51,443 7.7%
その他 17 68,295 10.3%
合計 131 665,502 100.0%
[投資地域別]
取得（予定）価格（注 2）
投資地域（注 3） 物件数
金額（百万円) 比率
東京都心 6 区 28 136,691 20.5%
東京 23 区 14 47,503 7.1%
首都圏地域 35 225,490 33.9%
地方 54 255,818 38.4%
合計 131 665,502 100.0%
（注 1）商業施設とオフィスビルの複合用途物件である「maricom-ISOGO・システムプラザ横浜（敷地）、オフィスビルとホテルの複
」
合用途物件である「新大阪セントラルタワー」及び「ＳＳ30」は、各用途欄においてそれぞれ 1 物件としてカウントしてい
ますが、合計欄においては各物件をそれぞれ 1 物件としてカウントしています。そのため、用途別の物件数を足し合わせて
も、合計欄の物件数とは一致しません。
（注 2）金額は、単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても、合計値と一致しない
場合があります。また、取得（予定）価格の合計値に占める比率は、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。し
たがって、記載されている比率を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。
（注 3）「投資地域」の区分は下記のとおりです。
首都圏（注a） 地方（注b）
東京都心6区 東京23区 首都圏地域
政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。）をは
千代田区、港区、中央 東京都内23区から東京 首都圏から東京都内
じめとする日本全国の主要都市（周辺部を含みま
区、新宿区、渋谷区、 都心6区を除いた地域 23区を除いた地域
す。）
品川区
（注a）首都圏とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）をいいます。
（注b）「地方」とは「大阪圏：大阪府、京都府及び兵庫県」「名古屋圏：愛知県、三重県及び岐阜県」及び「その他：首都圏、大
、
阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称」を含みます。
（注 4）上表に含まれる取得予定資産は以下のとおりです。
取得予定価格
用途 種類 投資地域 物件名称 取得予定日
金額(百万円) 比率
住居 共同住宅 地方 UUR コート茨木東中条 2020 年 12 月 1 日 1,665 0.3%
（注 5）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のホームページでもご確認いただけます。
https://www.united-reit.co.jp/ja/portfolio/index.html
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参考資料 2
外観写真及び位置図
【 外観写真 】
【 位置図 】
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