第33期
2020年5月期決算
（自 2019年12月1日 至 2020年5月31日）
https://www.united-reit.co.jp/
証券コード：8960
2020年7月
目次
1 新型コロナウイルスへの対応 3-3 財務運営 p.27
● 新型コロナウイルス影響下における資産運用方針 p.3 ● LTV及び有利子負債コスト p.28
● 不動産マーケットを取り巻く環境 p.4 ● 財務状況 p.29
● 1口当たり分配金への新型コロナウイルスの影響 p.5 ● 内部留保の拡充と戦略的活用 p.30
2 決算概要・業績予想 3-4 ESGに関する取組み p.31
● 第33期決算サマリー p.8 4 参考資料
● 第33期1口当たり分配金（主な差異要因） p.9 ● ユナイテッド・アーバン投資法人とは p.35
● 第33期決算概要 p.10 ● ポートフォリオ・サマリー p.36
● 第34期・第35期1口当たり分配金予想（主な差異要因） p.11 ● ポートフォリオ収益力の推移 p.37
● 第34期・第35期業績予想 p.12 ● 継続保有物件における賃料の動向 p.38
● 今後の取組み～コロナ禍において予想される変化を見据えて～ p.13 ● 主要財務指標の推移 p.39
3 資産運用戦略 ● 貸借対照表 p.40
3-1 外部成長 p.16 ● 損益計算書 p.41
● 新規取得物件 第33期 p.17 ● 含み損益と1口当たりNAVの推移 p.42
● 売却物件 第33期・新規取得物件 第34期 p.20 ● 物件別期末評価額 p.43
● 外部成長の軌跡 p.21 ● 第33期物件収支・稼働率 p.46
3-2 内部成長 p.22 ● ポートフォリオ一覧 p.47
● 資産運用状況 ホテル p.23 ● 内部留保｜負ののれんと配当準備積立金 p.50
● 資産運用状況 商業 p.25 ● 内部留保｜圧縮積立金 p.51
● 資産運用状況 オフィス p.26 ● 投資主・投資口の概況 p.52
● 用語の定義集 p.53
1
1 新型コロナウイルスへの対応
2
新型コロナウイルス影響下における資産運用方針
◼不動産運用 ◼緊急事態への対応
⚫新型コロナウイルス感染拡大の懸念が今後も続くことを前提に、各アセットタイプ 本資産運用会社に「新型コロナ対応チーム」を設置（3月初旬）
を取り巻く不動産マーケットへの新型コロナウイルスの影響及び経済活動の回復 ⚫社内での迅速な情報共有、様々な問題への対応方針決定を継続中。
動向を注視。
新型コロナウイルスの影響に起因するテナントからの各種要請への対応
⚫従来からの資産運用方針を堅持し、機動的に収益拡大・コスト削減の機会を ⚫本投資法人の持続的成長が投資主価値の最大化に資するとの考えから、テ
捉え、ポートフォリオの安定運用に注力。 ナントの入居継続を支援。
⚫政府からの要請＊1等も踏まえ、各テナントの要請内容及び営業・財務状況を
精査。原契約の条件見直しも含めてテナントと協議の上、個別に対応。
◼財務運営 バリューチェーンにおけるパートナー企業＊2との連携
⚫PM会社との緊密な連携により、保有物件での新型コロナウイルス感染拡大防
⚫金融マーケット動向及び不動産運用状況を勘案し、当面は手元流動性、LTV
止策を徹底。緊急事態宣言発出中は一部の商業施設において休館を決定。
コントロールによる借入余力を維持。内部留保の活用、自己投資口の取得は
適宜検討。 ⚫パートナー企業と共に、新型コロナウイルス感染拡大を発端とする新常態＊3へ
適応すべく、保有物件の管理体制、運用体制を機動的に見直し。
⚫引き続き調達コスト低減に努めつつ、直接金融等の活用による調達先の分散
＊1 金融庁「家賃の支払いに係る事業者等の資金繰りの支援について（要請）」
を図る。 ＊2 取引先業者（管理（PM・BM）会社・エンジニアリング会社・物品提供者、金融機関等）・テナント。
＊3 構造的な変化が避けられない状態。生活者の意識・行動における新たな状態・常識。
3
不動産マーケットを取り巻く環境
緊急事態宣言・外出等自粛要請の推移と今後の主なイベント （2020年7月14日時点）
2019年 2020年 2021年
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
第33期（実績） 第34期（予想） 第35期（予想） 第36期
1/27 中国の海外団体旅行禁止 6/1 外出自粛等の段階的緩和ステップ①*1、2 7/23 東京オリンピック（～8/8）
1/30 WHO緊急事態宣言 県をまたぐ移動：○＊3 観光振興：△ 8/24 東京パラリンピック（～9/5）
3/9 中国・韓国からの入国制限 6/19 外出自粛等の段階的緩和ステップ②*1、2
3/11 WHOパンデミック宣言 県をまたぐ移動：○ 観光振興：△
3/21 欧州からの入国制限 7/10 外出自粛等の段階的緩和ステップ③＊1、2
3/25 東京都による外出自粛要請 県をまたぐ移動：○ 観光振興：△
3/26 首都圏知事等による外出自粛要請 7/22 Go To キャンペーン＊4
米国からの入国制限 8/1 外出自粛等の要請期間終了（目途）＊1、2
4/7 緊急事態宣言発出（7都府県） 県をまたぐ移動：○ 観光振興：○
4/16 緊急事態宣言発出（全国へ拡大）
5/14 緊急事態宣言解除（39県） ＊1 「外出自粛の段階的緩和の目安（内閣官房新型コロナウイルス感染症対策推進室長）」
○：移動可能 △：不要不急の移動は避ける
5/25 全国で緊急事態宣言解除
＜観光振興＞ ステップ⓪① 県内で徐々に ステップ②③ 県をまたぐものを含めて徐々に
外出自粛等の段階的緩和ステップ⓪＊1 ＊2 「イベント開催制限の段階的緩和の目安（＊1と同様）」における人数上限
県をまたぐ移動：△ 観光振興：△ ステップ① 100人 ステップ② 1,000人 ステップ③ 5,000人 移行期間後 制限なし
＊3 一部首都圏（埼玉、千葉、東京、神奈川）、北海道との間の不要不急の移動は慎重に
＊4 政府による国内需要喚起施策。詳細はp.24、25
用途毎に想定されるマクロ環境
休業・ 時短・間引きによる営業再開 徐々に営業時間の正常化
商業
通常営業 通常営業
施設 時短営業 EC（イーコマース）の拡大等による出店戦略見直し
オフィス
テナント需要安定 テナント需要・ニーズの変化
ビル
外出自粛緩和による 国内：ビジネス・観光需要回復
国内外の 国内外の 国内外の
ホテル 国内の
ビジネス・観光需要安定 ビジネス・観光需要蒸発 海外：ビジネス需要再興 観光需要再興 ビジネス・観光需要回復
需要再興
住居 テナント需要安定
その他 テナント需要安定
4
1口当たり分配金への新型コロナウイルスの影響
第33期（実績） 第34期（予想） 第35期（予想）
2019年12月～2020年5月 2020年6月～11月 2020年12月～2021年5月
1口当たり分配金 3,470円 2,300円 3,100円
ポートフォリオ
用途 構成* 新型コロナウイルス対応実績・業績予想の主な前提条件（１口当たり分配金への影響額）
◼自粛要請期間に大きく影響を受けた
◼休館した商業施設等のテナントに対す
テナントの減収を想定（繰延等の条 ◼一部の商業施設において、飲食系
商業施設 29.1% る賃料減額 ▲33 件見直しを含む） ▲133 ▲38
テナント（一部）の空室を想定
◼変動賃料収入の消失
◼変動賃料収入の消失
オフィスビル 29.1% ◼自粛要請期間に大きく影響を受けた ◼自粛要請期間に大きく影響を受けた ◼一部の商業系テナント等の空室を
商業系テナント等に対する賃料減額
▲2 商業系テナント等の減収を想定
▲64 想定
▲1
◼自粛要請・入国規制期間に大きく影
響を受けたテナントに対する固定賃料 ◼自粛要請・入国規制期間に大きく影
ホテル 24.3% の減額及び会計上の見積り 響を受けたテナントの減収を想定 ◼変動賃料収入を2021年3月から一
▲476 ▲721 部想定
▲199
◼2020年2月以降、変動賃料収入の ◼変動賃料収入は見込まず
消失
住居 7.5% ◼自粛要請期間に大きく影響を受けた
－ 0 商業系テナントの減収を想定
▲6 － 0
10.0%
その他 ◼自粛要請期間に大きく影響を受けたテ
うち物流施設
ナントに対する賃料減額
▲13 － 0 － 0
5.8%
合計 ▲524 ▲924 ▲239
＊取得価格ベース。第33期（2020年5月）末時点。 注：端数処理により合計値が表示の値と合わない場合があります。
5
MEMO
6
2 決算概要・業績予想
7
第33期決算サマリー
⚫資産入替えによるポートフォリオの質的改善と収益性向上
物件取得 9件*1 物件売却 1件
⁃ 安定性と収益性を両立する新規物件への厳選投資
⁃ 収益性の低下が見込まれる物件の有利売却 譲渡価格 100.2億円
取得価格 272.5億円 （取得価格） （95.9億円）
⚫新型コロナウイルス影響下のテナントへの緊急対応
修正NOI利回り*2 4.8% 修正NOI利回り*2 4.9%
⚫将来の減収リスクを分散（会計上の見積り）及び
内部留保の活用
修正償却後利回り*2 4.2% 修正償却後利回り*2 2.9%
＊1 既存物件の準共有持分49%の追加取得分を含んでいます。
＊2 取得価格に基づき算出した加重平均値。修正NOI利回り及び修正償却後利回りの算出にあたっては、新
型コロナウイルスの影響を考慮していません。
築年数*3 10.8年*4 築年数*3 45.0年
＊3 取得・売却時点。
＊4 取得価格に基づき算出した加重平均値。
1口当たり分配金 単位：円 その他の主要指標
■一過性要因*控除後1口当たり分配金 ■一過性要因*（1口当たり）
3,661 第32期 第33期
（2019年11月末） （2020年5月末）
3,530 3,473 3,470
260
3,435
105 40
資産規模 6,438億円 6,615億円
202
452 物件数 122物件 129物件
3,425 3,401 修正NOI利回り 5.57% 5.13%
3,395
3,271 修正償却後利回り 4.28% 3.88%
3,018
総資産LTV 39.9% 41.7%
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
内部留保額 138億円 126億円
（'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11） （'20/5）
＊売却益のうち分配金充当額、テナント解約違約金、内部留保充当額。
8
第33期1口当たり分配金（主な差異要因）
新型コロナウイルスの影響による減益に対して内部留保を活用し、期初予想3,470円の分配を実施。
１口当たり分配金 増益要因 減益要因 （単位：円/口）
＋56 +4
+49
＋136 ▲13 ▲524 3,470
3,435 ▲29 +356
（詳細はp.5参照）
一時収入 ＋135 販管費 ▲7
公租公課 ▲34 営業外損益 ＋11
2,300
修繕費 ▲27
その他 ▲25
第32期 ホテルヒューイット甲子園（’19/6）
（2物件） スマイルホテル札幌すすきの（’19/6）
ザ・スクエアホテル金沢（’19/12）
千葉みなと物流センター（敷地）（’20/2）
ロジスティクス東扇島（追加取得）（’20/3）
パークアクシス赤塚（’20/3）
第33期
UURコート白鷺（’20/3）
（9物件）
コートブランシェAP（’20/3）
ネストホテル京都四条烏丸（’20/3）
枚方長尾物流センター（’20/3）
神戸遠矢浜物流センター（’20/4）
第32期 前期内部留保 新規取得物件 既存物件 売却物件 売却益 販管費 新型コロナウイルス 内部留保 第33期
実績 剥落 利益寄与 利益増減 利益消失 営業外損益他 の影響 活用 実績
注：端数処理により合計値が表示の値と合わない場合があります。
9
第33期決算概要
（単位：百万円） 主要差異要因（符号は利益影響）
No 項目 第32期実績 第33期実績 前期対比 第33期予想 予想対比 第32期実績 → 第33期実績（B-A） （単位：億円）
A B B-A C（注） B-C ■営業収益 ▲11.0
1 営業収益 24,671 23,565 ▲1,106 25,169 ▲1,604 新型コロナウイルス感染拡大への対応 ▲16.3
2 賃貸事業収益 24,671 23,391 ▲1,280 25,169 ▲1,777
・休館物件テナント ▲0.7
3 賃貸事業収入 22,720 21,432 ▲1,289 23,137 ▲1,706
・その他物件テナント ▲3.5
4 賃料・共益費 21,792 20,519 ▲1,273 22,198 ▲1,679
・会計上の見積り（第34期減収リスクの一部） ▲6.5
5 駐車場収入他 928 912 ▲16 939 ▲27
・変動賃料の減 ▲5.5
6 その他賃貸事業収入 1,950 1,959 ＋9 2,031 ▲72
7 附加使用料 1,668 1,254 ▲414 1,441 ▲187
新規物件取得等による収益増 ＋5.3
8 賃貸事業一時収入 187 620 ＋433 498 ＋122
・新規取得物件の収益寄与 ＋4.4
9 その他雑収入 94 84 ▲9 91 ▲7
・季節変動による附加使用料減 ▲4.1
10 不動産等売却益 － 173 ＋173 － ＋173
・原状回復費収入等の一時収益増 ＋4.1
11 営業費用 13,106 12,942 ▲163 13,414 ▲471 ・その他 ＋0.9
12 賃貸事業費用 10,870 10,686 ▲184 11,166 ▲480
13 公租公課 2,006 2,102 ＋96 2,014 ＋88 ■営業費用 ＋1.6
14 外注委託費 1,770 1,778 ＋8 1,785 ▲7 ・賃貸事業費用減（水光熱費等） ＋1.8
15 水道光熱費 1,617 1,242 ▲375 1,467 ▲225
・販売費・一般管理費増 ▲0.2
16 損害保険料 24 24 ＋0 23 ＋1
17 修繕費等 905 978 ＋73 1,221 ▲243
18 その他賃貸事業費用 412 385 ▲27 451 ▲66
19 減価償却費 4,132 4,174 ＋42 4,203 ▲29
20 販売費・一般管理費 2,235 2,256 ＋21 2,247 ＋9
第33期予想 → 第33期実績（B-C） （単位：億円）
21 営業利益 11,565 10,622 ▲943 11,755 ▲1,133 ■営業収益 ▲16.0
22 賃貸事業損益 13,801 12,705 ▲1,095 14,002 ▲1,297 新型コロナウイルス感染拡大への対応 ▲16.3
23 NOI (17,933) (16,880) (▲1,054) (18,205) (▲1,326) （内訳、同上）
24 営業外収益 26 43 ＋17 9 ＋33
25 営業外費用 1,047 1,031 ▲16 1,021 ＋10 新規物件取得等による収益増 ＋0.3
26 経常利益 10,544 9,633 ▲910 10,743 ▲1,110 ・新規取得物件の収益寄与 ＋2.1
27 当期純利益 10,543 9,633 ▲910 10,743 ▲1,110 ・季節変動による附加使用料減 ▲1.8
28 １口当たり当期純利益(円/口) (3,381) (3,089) (▲292) (3,445) (▲356) ・違約金収入等の一時収益増 ＋1.1
・その他 ▲1.1
29 一時差異等調整積立金 77 77 － 77 －
30 任意積立金 90 1,109 ＋1,019 － ＋1,109
■営業費用 ＋4.7
31 分配金総額 10,711 10,820 ＋109 10,820 －
・季節変動による水光熱費減 ＋2.2
32 １口当たり分配金(円/口) 3,435 3,470 ＋35 3,470 －
・工事費削減、期ズレ等による修繕費減 ＋2.4
33 期末発行済投資口数（口） 3,118,337 3,118,337 － 3,118,337 －
・その他 ＋0.1
34 資本的支出（CAPEX） 2,373 1,361 ▲1,013 1,744 ▲384
（注）2020年1月17日公表値 10
第34期・第35期1口当たり分配金予想（主な差異要因）
第34期は新型コロナウイルスの影響による減益を、第35期は同影響が解消に向かうと想定。
１口当たり分配金 増益要因 減益要因 （単位：円/口）
新型コロナウイルスの影響 ▲25 新型コロナウイルスの影響 ＋685 （詳細はp.5参照）
第33期取得物件 ＋95 一時収入 ▲15
第34期取得物件 ＋14 修繕費 ＋69
その他 ＋44
3,470 ▲356 +84 +13
3,100
▲774 販管費 ▲20
+783
営業外損益 ▲8
+3
▲28 ▲56 ▲40 2,300
新型コロナウイルスの影響 ▲376 第34期取得物件 ＋3
新型コロナウイルスの影響計 ▲400 一時収入 ▲137
（詳細はp.5参照） 公租公課 ＋10 販管費 ＋5
修繕費 ▲148 営業外損益 ＋8
その他 ▲123
第33期 前期内部留保 新規取得物件 既存物件 売却物件 売却益 販管費 第34期 新規取得物件 既存物件 販管費 第35期
実績 剥落 利益寄与 利益増減 利益消失 剥落 営業外損益他 予想 利益寄与 利益増減 営業外損益他 予想
注：端数処理により合計値が表示の値と合わない場合があります。
11
第34期・第35期業績予想
（単位：百万円） 主要差異要因（符号は利益影響）
No 項目 第33期実績 第34期予想 前期対比 第35期予想 前期対比 第33期実績 → 第34期予想（B-A） （単位：億円）
A B （注） B-A C（注） C-B ■営業収益 ▲16.5
1 営業収益 23,565 21,918 ▲1,647 23,910 ＋1,992 新型コロナウイルス感染拡大への対応 ▲12.5
2 賃貸事業収益 23,391 21,918 ▲1,474 23,910 ＋1,992 ・第33期からの継続協議により、第34期において
3 賃貸事業収入 21,432 20,018 ▲1,414 22,246 ＋2,228 ホテル、商業系テナント中心に影響を想定 （33期▲16.3 ⇒ 34期▲28.8）
4 賃料・共益費 20,519 19,120 ▲1,400 21,319 ＋2,199
5 駐車場収入他 912 898 ▲14 926 ＋28
第33期一過性要因剥落等による収益減 ▲4.0
・新規取得物件の収益寄与 ＋3.4
6 その他賃貸事業収入 1,959 1,900 ▲60 1,664 ▲236
・第33期売却による収益消失、売却益剥落 ▲4.7
7 附加使用料 1,254 1,635 ＋381 1,412 ▲223 ・第33期一時収益剥落 ▲4.3
8 賃貸事業一時収入 620 179 ▲442 131 ▲48 ・その他（季節変動による附加使用料増他） ＋1.6
9 その他雑収入 84 85 ＋1 120 ＋35
10 不動産等売却益 173 － ▲173 － － ■営業費用 ▲8.7
11 営業費用 12,942 13,809 ＋866 13,330 ▲478 ・テナント退去に伴う原状回復・区画形成等による修繕費増 ▲4.6
12 賃貸事業費用 10,686 11,490 ＋804 11,029 ▲461 ・季節変動による水光熱費増 ▲3.4
13 公租公課 2,102 2,061 ▲41 2,070 ＋8 ・その他（リーシング費用増他） ▲0.7
14 外注委託費 1,778 1,724 ▲54 1,729 ＋4
15 水道光熱費 1,242 1,578 ＋335 1,411 ▲167
16 損害保険料 24 24 － 24 －
第34期予想 → 第35期予想（C-B） （単位：億円）
17 修繕費等 978 1,436 ＋458 1,220 ▲216
18 その他賃貸事業費用 385 559 ＋174 443 ▲116
■営業収益 ＋19.9
新型コロナウイルス感染拡大への対応 ＋21.4
19 減価償却費 4,174 4,107 ▲68 4,132 ＋25
・第35期前半にテナント営業状況が正常化と想定し、
20 販売費・一般管理費 2,256 2,319 ＋62 2,302 ▲17
一定程度の影響を織込む （34期▲28.8 ⇒ 35期▲7.4）
21 営業利益 10,622 8,109 ▲2,513 10,580 ＋2,470
22 賃貸事業損益 12,705 10,428 ▲2,277 12,881 ＋2,453 その他賃貸事業収益 ▲1.5
23 NOI (16,880) (14,535) (▲2,345) (17,014) (＋2,478) ・季節変動による附加使用料減 ▲2.3
24 営業外収益 43 2 ▲41 2 － ・その他 ＋0.8
25 営業外費用 1,031 1,016 ▲16 991 ▲24
26 経常利益 9,633 7,095 ▲2,539 9,590 ＋2,495 ■営業費用 ＋4.8
27 当期純利益 9,633 7,095 ▲2,539 9,589 ＋2,495 ・季節変動による水光熱費減、修繕費減他 ＋4.8
28 １口当たり当期純利益(円/口) (3,089) (2,275) (▲814) (3,075) (＋800)
29 一時差異等調整積立金 77 77 － 77 －
30 任意積立金 1,109 － ▲1,109 － －
31 分配金総額 10,820 7,172 ▲3,648 9,667 ＋2,495
32 １口当たり分配金(円/口) 3,470 2,300 ▲1,170 3,100 ＋800
33 期末発行済投資口数（口） 3,118,337 3,118,337 － 3,118,337 －
34 資本的支出（CAPEX） 1,361 1,703 ＋342 1,834 ＋131
（注）2020年7月17日公表値 12
今後の取組み ～コロナ禍において予想される変化を見据えて～
環境認識 収益安定化・持続的成長を進める上でのポイント
◼従来の投資方針を堅持し、多種多様な用途・地域の不動産を多様な取得手法を駆
◼世界的な低金利環境下、投資家の期待利回りに大きな変化は見られない。 使しつつ、厳選して取得機会を検討。
外部成長 ◼国内外投資家の投資意欲は堅調であるものの、コロナ禍の不透明感から ◼ポートフォリオの質的改善及び収益力向上に資する物件売却及び資産入替えを検討。
取引は慎重。 ◼商業施設については、施設売上やテナント与信を精査の上、選別。ホテルについては、
需要再興・回復時期と運営状況の見極めに注力し、当面は投資を抑制。
◼コロナ禍では業種により営業状況は二極化が続くも、社会的距離に配慮を
要す業種も徐々に新常態に適応。
商業 ◼テナントの売上・営業状況の把握に努め、テナントリレーションを強化。
施設 ◼EC（イーコマース）と実店舗の融合を進める業種の店舗網見直しが進む
一方、新常態を活かした新たな需要創出に期待。 ◼社会の変化、消費者動向に着目し、機動的なリーシングを実践。
◼今後の景気動向が消費に与える影響を注視。
内 ◼全国主要都市で稼働率、賃料水準共に堅調。需給は安定的に推移する ◼既存テナントの契約更改、新規契約における賃料の引き上げ。
部 オフィス と予想。 ◼省エネルギー設備への切替え等によるコスト削減。
成
ビル
長 ◼コロナ禍の実体経済への影響が緩やかに新規のオフィス需要や設備投資意 ◼日立ハイテクビルディングは複数の検討先から関心表明を受領。2021年5月までのリース
欲を抑制。 アップを目指す。
◼新型コロナウイルスの脅威が収束し、需要が安定するには1～2年程度を要
すると予想。 ◼オペレーターとの協働により最適な運営体制を構築。
ホテル
◼Go To キャンペーン等の需要喚起策の効果等により、国内需要から緩やか ◼新常態下における新たな宿泊ニーズに対応した施設の在り方を検討。
に回復。
13
今後の取組み ～コロナ禍において予想される変化を見据えて～
環境認識 収益安定化・持続的成長を進める上でのポイント
◼需要は底堅く、稼働率、賃料水準共に安定的に推移。 ◼居住者ニーズの変化に応じたバリューアップ工事の実施。賃料引き上げを企図。
住居
◼在宅勤務の広がりによる新たな居住者ニーズに注目（立地、間取り、設備等）。◼ランニングコスト削減や付加価値向上に資する省エネルギー・IT設備の導入を検討。
内
部
成
長 ◼物流市場拡大により、テナント需要は旺盛。景気動向が在庫管理に与える
◼物流施設を中心に、省エネルギー設備の導入やグリーンリース契約を促進。
その他 影響を注視。
◼府中ビルは賃借あるいは取得希望企業と諸条件を交渉・協議。
◼投資対象の多様化に対する期待は緩やかに進展（産業系、公営施設等）。
◼新型コロナウイルスの影響を受けている業種を中心に財務支援・融資が急
増。比較的影響が少ない業種においても手元流動性の確保を急ぐ。
◼保守的な財務運営、強固な財務基盤に対する評価により、資金調達に支障なし。
◼日銀の金融政策もあり、金融機関の資金量は十分であるものの、人員体
財務運営 ◼更なる基盤強化のため、直接金融等の活用も検討。
制は逼迫。
◼優良物件取得機会に対し、躊躇なく実現できるよう対応。
◼信用リスク回避の観点から、徐々に融資先の選別、融資条件の見直しが始
まっている。
◼投資家の間で、ESGに関わる非財務情報への関心が高まる。
ESG＊ ◼重要課題（マテリアリティ）への取組み等を通じて、非財務課題の解決を図る。
◼ESGへの対応は長期的な企業価値向上のチャンスにもなり得る。
＊E：環境 S：社会 G：ガバナンス
14
MEMO
15
3 資産運用戦略
3-1 外部成長
16
新規取得物件 第33期
C20 ザ・スクエアホテル金沢 ホテル C21 ネストホテル京都四条烏丸 ホテル D31 パークアクシス赤塚* 住居
所在地 石川県金沢市 固定賃料 所在地 京都府京都市 固定賃料 所在地 東京都板橋区
構造・規模 S 13F (186室) + 構造・規模 RC 5F (95室) + 構造・規模 RC・S 13F
建築時期 2018年9月 売上歩合 建築時期 2018年6月 GOP歩合 建築時期 2018年9月
取得価格 4,802百万円 取得価格 2,010百万円 取得価格 1,980百万円
想定NOI利回り 5.7% (償却後利回り:4.7%) 想定NOI利回り 4.5% (償却後利回り:4.0%) 想定NOI利回り 4.3% (償却後利回り:3.8%)
稼働率 100.0% (2020年5月31日時点) 稼働率 100.0% (2020年5月31日時点) 稼働率 97.7% (2020年5月31日時点)
取得日 2019年12月3日 取得日 2020年3月31日 取得日 2020年3月30日
* 不動産の共有持分45%を取得。
スポンサー スポンサー
サポート サポート
17
新規取得物件 第33期
D32 UURコート白鷺 住居 D33 コートブランシェＡＰ 住居 E14 千葉みなと物流センター（敷地） その他
所在地 東京都中野区 所在地 東京都品川区 所在地 千葉県千葉市
構造・規模 RC 7F 構造・規模 SRC 8F 構造・規模 -
建築時期 2002年2月 建築時期 2006年3月 建築時期 -
取得価格 1,442百万円 取得価格 1,270百万円 取得価格 6,600百万円
想定NOI利回り 4.2% (償却後利回り:3.8%) 想定NOI利回り 4.3% (償却後利回り:3.8%) 想定NOI利回り 4.8% (償却後利回り:4.8%)
稼働率 95.7% (2020年5月31日時点) 稼働率 93.6% (2020年5月31日時点) 稼働率 100.0% (2020年5月31日時点)
取得日 2020年3月31日 取得日 2020年3月31日 取得日 2020年2月28日
18
新規取得物件 第33期
E5 ロジスティクス東扇島（追加取得） その他 E15 枚方長尾物流センター その他 E16 神戸遠矢浜物流センター その他
所在地 神奈川県川崎市 所在地 大阪府枚方市 所在地 兵庫県神戸市
構造・規模 S 4F 構造・規模 RC・SRC 4F 構造・規模 S 4F
建築時期 2008年5月 建築時期 1989年3月 建築時期 1989年1月
取得価格*1 5,292百万円 取得価格 2,550百万円 取得価格 1,300百万円
想定NOI利回り*2 5.2% (償却後利回り:4.2%) 想定NOI利回り 4.9% (償却後利回り:4.1%) 想定NOI利回り 6.2% (償却後利回り:5.2%)
稼働率 100.0% (2020年5月31日時点) 稼働率 100.0% (2020年5月31日時点) 稼働率 100.0% (2020年5月31日時点)
取得日 2020年3月19日 取得日 2020年3月31日 取得日 2020年4月17日
*1 既存保有分と合わせた本物件全体の取得価格は9,525百万円。
*2 各利回りは既存保有分と合わせた本物件全体の想定利回りを記載。
19
売却物件 第33期・新規取得物件 第34期
第33期売却
パシフィックマークス江坂 オフィスビル
売却のポイント
取得 帳簿 鑑定 譲渡 ⚫高稼働により安定的な収入を収受していたが、築年数の経過
所在地 売却益 築年数*1 売却日
価格 価格＊1 評価額＊2 価格
に伴う設備更新等の費用負担増懸念。
大阪府 9,590 9,547 10,000 10,022 173 45.0 2020年 ⚫既存不適格建築物であるため将来の建替え時に延床面積減
吹田市 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 年 3月31日 少、また、本物件の一部にアスベスト含有吹付材が使用されて
おり＊、アスベスト除去に伴う費用負担発生の可能性。
＊1 売却日（2020年3月31日）時点。
＊2 2020年3月1日時点。
⚫本物件売却により得られた資金は、第33期物件取得資金に
充当。
＊アスベスト飛散防止のため、本物件取得時に囲い込みによる工事が完了しています。
第34期取得 その他
*
E17 レッドウッド成田ディストリビューションセンター
所在地 千葉県山武郡 スポンサー
サポート
構造・規模 S 4F
建築時期 2016年12月
取得価格 2,345百万円
想定NOI利回り 4.9% (償却後利回り:4.1%)
稼働率 100.0% (2020年6月30日時点)
取得日 2020年6月30日
＊信託受益権の準共有持分50%を取得。
取得のポイント
⚫成田国際空港の貨物搬出入ゲートに至近。航空貨物の取り
扱いに優れた立地。
⚫新空港自動車道及び東関東自動車道のインターチェンジにも
近く、広域配送ニーズにも対応可能。
⚫成田国際空港にて2028年度末までに第三滑走路（C滑走
路）供用開始予定。取扱い貨物量の増加に期待。
20
外部成長の軌跡
2020年7月17日時点 129 130
(億円)
資産規模*及び物件数の推移
7,000 6,638
6,615
120
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他 物件数
6,000
100
86
5,000
80
4,000
3,872
50
60
3,000
2,200
40
2,000
14 20
1,000
647
0 0
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 2010年12月 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第33期
(‘04/5) (‘05/5) (‘06/5) (‘07/5) (‘08/5) (‘09/5) 本合併 (’12/5) (’13/5) (‘14/5) (‘15/5) (‘16/5) (‘17/5) (‘18/5) (‘19/5) (‘20/5)
1200
(億円) 本投資口分割
7/17
期別の物件取得・売却実績*
17期～（2012年～2020年7月17日）
1,600
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他 売却
取得 3,336億円 / 売却 865億円
1,400
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
600
取得 128 556 451 322 585 370 248 380 296
400
7/17
200
▲取得 0
200 第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第33期
200 0
(’11/5)
160 0
(’04/5) (’05/5) (’06/5) (’07/5) (’08/5) (’09/5) (’10/5) (’12/5) (’13/5) (’14/5) (’15/5) (’16/5) (’17/5) (’18/5) (’19/5) (’20/5)
▼売却 0
120 0
0 800
400
0
-200
200
-400
売却 5 97 0 35 168 165 218 81 96
* 価格はいずれも取得価格ベース。
21
3 資産運用戦略
3-2 内部成長
22
資産運用状況 ホテル
ホテルタイプ別共込賃料*1 総客室数 6,444室 賃料体系 フル：フルサービス型 特化：宿泊特化型 （取得日順）
フルサービス型 宿泊特化型 固定賃料型 変動賃料型：固定賃料＋GOP歩合
（百万円） フルサービス型 宿泊特化型 3,548室 2,896室
ホテル ホテル
物件名 客室数 物件名 客室数
第33期（2020年5月末）時点 タイプ タイプ
5,000
■新大阪セントラルタワー
フル 491 ■ホテルJALシティ那覇 特化 302
(新大阪ワシントンホテルプラザ)
4,000 ■東横イン品川駅高輪口 特化 180 ■ザ・ビー六本木 特化 114
■MZビル（R&Bホテル八王子） 特化 257 ■ロワジールホテル＆スパタワー那覇 フル 640
3,000 ■ホテルルートイン横浜馬車道 特化 272 ■ロイヤルパインズホテル浦和 フル 196
■四谷213ビル（東急ステイ四谷） 特化 148 ■ザ・ビー福岡天神 特化 125
2,000
■東横イン川崎駅前市役所通*2 特化 281 ■ホテルヒューイット甲子園 フル 412
1,000 ■東横イン広島平和大通*2 特化 255 ■ネストホテル京都四条烏丸 特化 95
■東横イン那覇国際通り美栄橋駅*2 特化 94 変動賃料型：固定賃料＋売上歩合
0 ホテル
■SS30（仙台国際ホテル） フル 234 物件名 客室数
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 タイプ
（'16/11）（'17/5）（'17/11）（'18/5）（'18/11）（'19/5）（'19/11）（'20/5）（'20/11）（'21/5） ■変なホテル東京 浜松町 特化 118 ■新宿ワシントンホテル本館 フル 1,280
予想 予想
■UUR四谷三丁目ビル
■スマイルホテルプレミアム札幌すすきの 特化 284 (ホテルウィングインターナショナルプレミアム 特化 185
物件数 14 15 15 16 17 18 20 22 22 22
東京四谷)
*1 固定賃料＋変動賃料。「新大阪セントラルタワー」「SS30」のホテル部分の賃料を含む。 ＊2 ステップアップ賃料型 ■リーガロイヤルホテル小倉・あるある
フル 295
City
地域分布 ■ザ・スクエアホテル金沢 特化 186
その他
1,379室 固定賃料+
21% 都心6区 売上歩合
1,946室 固定賃料型
2,025室
30% 2,614室
31%
沖縄 41%
1,036室
16% 首都圏 固定賃料
大阪圏 地域 +GOP歩合
998室 1,006室 1,884室
16% 16% 29%
23
資産運用状況 ホテル
RevPAR実績及び見通し＊1 コロナ禍において期待される国内旅行ポテンシャル
（2017年=100）
100 日本人・訪日外国人による旅行消費額
90 27.9兆円
80 （2019年） 日本人 訪日外国人
海外旅行 国内旅行
70 うち日本人による 1.2兆円 4.8兆円
60 国内宿泊旅行・日帰り旅行 4% 17%
50
＋ 日本人
海外旅行 日本人 国内宿泊旅行
40
国内日帰り旅行
30 23.2兆円 4.8兆円
17.2兆円
62%
20 （全体の83%） 17%
10
出典：観光庁 「旅行・観光消費動向調査（2019）」
0 「訪日外国人消費動向調査（2019）」を基に作成。
2020年1月
2021年1月
2019年12月
2017年
2018年
2019年
10月
11月
12月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
2月
3月
4月
5月
Go To キャンペーン事業｜1兆6,794億円（2020年度補正予算額）
年平均 Go To Travel キャンペーン
第33期（実績） 第34期（予想） 第35期（予想）
＊1 「新大阪セントラルタワー」「SS30」のホテル部分を含む。各期の新規取得物件の実績を含む。
旅行業者等経由で、期間中の旅行商品を購入した消費者に対し、代金の1/2相
当分のクーポン等＊を付与（最大1人あたり2万円分/泊）
宿泊者構成＊2 （2019年） ＊宿泊割引・クーポン等に加え、地域産品・飲食・施設等の利用クーポン等を含む。
訪日外国人に対する 訪日外国人に対する入国規制
本格的な入国規制解除までは 上陸拒否 ⚫ 対象者：日本上陸前14日以内に指定地域に滞在歴のある者等
国内の宿泊需要を喚起 ⚫ ベトナム、タイ、オーストラリア、ニュージーランドからの入国制限緩和協議中（ビジネス目的での
渡航に限定）
インバウンド 国内客
62% 検疫の強化 ⚫ PCR検査の実施対象：14日以内に上陸拒否対象国に滞在歴のある入国者（当分の間）
⚫ 全ての地域からの入国者に対し、検疫所長の指定する場所で14日間待機。国内での公共交
通機関の使用自粛要請＊3
既発給査証の効力停止＊3・査証免除措置の停止＊3
航空機の ⚫ 中国・韓国からの航空旅客機便到着空港の成田国際空港と関西国際空港への限定要請
＊2 各ホテルのオペレーターへのヒアリングにより得られたデータを基に作成。 到着空港の限定等＊3 ⚫ 中国・韓国からの船舶による旅客運送停止要請
対象：19物件 5,876室 ⚫ 外国との間の航空旅客便の減便等による到着旅客数の抑制要請
出典：外務省「新型コロナウイルス感染症に関する水際対策の強化に係る措置について（2020年7月1日）」を基に作成。
＊3 2020年7月末日まで。 24
資産運用状況 商業
テナント業種構成 （賃料ベース） テナント数 325 テナントの営業状況 （2020年5月31日時点）
月額共込賃料＊1 10億円 ⚫緊急事態宣言発出（詳細は以下） 、その後の自治体による休業要請を受け、新型コロナ
エンターテインメント 3% サービス 3% その他 4%
第33期（2020年5月末）時点 ウイルス感染拡大・クラスター＊2発生防止の観点及び周辺施設の状況を考慮の上、本投資
＊1 固定賃料のみ。変動賃料は含まない。
教育・フィットネス 6% 法人の判断により、一部のマルチテナント型商業施設を休館。
ヘルス・ビューティー 6% ⚫休館中に休業したテナントに対し、自治体の休業要請期間中における賃料の一定程度を第
レストラン・カフェ 7% 家電 33期に減額対応。
21% ＊2 患者間の関連が認められた集団。
非物販系 物販系 本投資法人の判断により休館した商業施設
28% 72% モラージュ柏（千葉県） Luz湘南辻堂（神奈川県） くるる（東京都府中市）
ファッション
住生活用品 緊急事態宣言の発出～解除
19% 4/7 緊急事態宣言発出
11%
＜緊急事態宣言区域・特定警戒都道府県＞
食料品
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、福岡県（計7）＊3
20% 4/16 特定警戒都道府県に北海道、茨城県、石川県、岐阜県、愛知県、京都府に拡大（計13）
緊急事態宣言区域を全国に拡大
5/14 緊急事態宣言解除（＊3＋北海道以外）
5/21 緊急事態宣言解除（＊3のうち東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県＋北海道以外）
コロナ禍において消費喚起が期待される施策 5/25 緊急事態宣言解除（全国）
Go To キャンペーン事業｜1兆6,794億円（2020年度補正予算額） 商業ポートフォリオにおける政府等の休業要請対象業種該当テナントの割合
Go To Eat キャンペーン
休業要請 本投資法人の判断により休館した商業施設における
⚫オンライン飲食予約サイト経由で期間中に飲食店を予約・来店した消費者に対 対象業種該当テナント 対象業種該当テナント
し、飲食店で使えるポイント等を付与（最大1人あたり1,000円分）
⚫登録飲食店で使えるプレミアム付食事券を発行
テナント数 83% 43%
（2割相当分の割引等） 月額総共込賃料 48% 7%
Go To Event キャンペーン ⚫政府等の休業要請により、レストラン・カフェ等の非物販系テナント（左上円グラフ：
⚫チケット会社経由で、イベント・エンターテインメントのチケットを購入した消費者 28%）及び物販系のうちファッション系テナント（同19%）において売上大幅減。
に対し、割引・クーポン等を付与
⚫第33期に休業の影響を大きく受けたテナントからの減額等要請に対して、原契約の条件変更
（2割相当分）
等による将来の賃料収受を念頭に対応・協議中。第34期の業績予想に一定の減収を想定。
25
資産運用状況 オフィス
賃料改定状況 契約更改時の賃料増減状況（地域別）
契約更改・テナント入替えによる影響 契約更改による影響
（千円/月） （千円/月）
＋15,724
18,000 更改増額 ＋15,712 60% 12,000 10,797
都心6区 東京23区 首都圏 地方 合計
千
更改減額
15,000 ＋12,359 50%
10,000 8,939
入替増額
12,000 入替減額 ＋9,773 40%
8,000 6,979
更改改定割合
24.5% 41.1% 6,206
9,000 入替改定割合 30%
＋5,695 20.2% 6,000
6,000 ▲182 11.1% 12.0% 20%
3,407
▲3,202 4,000
3,000 4.5% 10%
-1.5% 8.9% 1,171
7.0% 8.0% 8.2% 2,000 ▲620
0 5.2% 0%
▲3,000 -10%
0
-5.6%
-9.4%
▲6,000 -20% ▲2,000
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11） （'20/5） （'17/5） （'17/11） （'18/5） （'18/11） （'19/5） （'19/11） （'20/5）
賃料ギャップ 入退去状況
（㎡）
30% 都心6区 東京23区 首都圏 地方 全体 +7,621
10,000
25% +3,905
5,000 +2,259 +2,592
+869 +688
20%
0
12.4% 13.1%
15% ▲ 443
9.6% ▲5,000
10% ▲ 4,633
4.1% 5.8% ▲10,000
2.5%
5%
0.5% ▲15,000
入居面積（増床含む）
0% ▲20,000 退去面積（減床含む） ▲ 15,503
入退去面積（増床・減床含む）
-5% ▲25,000
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('20/05) ('17/5) ('17/11) ('18/5) ('18/11) ('19/5) ('19/11) ('20/5) ('20/11) ('21/5)
予想 予想
注：本ページに記載のデータの集計対象：ポートフォリオにおいてオフィスビルに分類される物件に入居するテナント。
26
3 資産運用戦略
3-3 財務運営
27
LTV及び有利子負債コスト
■LTV（期末時点の推移） ■平均有利子負債コスト及び有利子負債加重平均金利の推移*1~3
総資産LTV 時価LTV 平均有利子負債コスト 有利子負債加重平均金利
49.6%
48.8% 46.5% 1.46%
44.5%
42.2% 41.5% 41.7% 1.02% 1.02%
48.4% 46.4% 39.4% 39.9%
0.86% 0.92%
0.82% 0.78%
0.69%
40.7% 41.3%
36.7% 1.01%
34.5% 34.2% 0.77% 0.76%
33.3% 0.67% 0.64% 0.61%
32.7% 0.56% 0.52%
第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第33期 第35期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第33期
('13/5) ('14/5) ('15/5) ('16/5) ('17/5) ('18/5) ('19/5) ('20/5) ('21/5) ('13/5) ('14/5) ('15/5) ('16/5) ('17/5) ('18/5) ('19/5) ('20/5)
予想 *1 平均有利子負債コストは「(支払利息+融資関連費用+投資法人債利息+投資法人債発行費等)÷各期末有利子
負債残高×365÷運用日数」により算出しています。
*2 加重平均金利とは各期末時点の有利子負債全額の融資関連費用等を含まない表面金利（利率）の加重平均値です。
*3 第19期、第20期、第22期、第23期、第29期、第31期の平均有利子負債コストの数値は当該期に発行した投資法人
債に係る発行費用全額を含んでいます。
■有利子負債コストの低減 ■有利子負債の返済・償還期限の分散状況（2020年7月17日時点）*
第33期資金調達の状況 （百万円）
2020年新規借入・発行：実質金利 0.49% グリーンファイナンス
35,000
第33期返済 第33期調達 投資法人債
0.40%
30,000 借入金
0.92% 0.53%
有利子負債*1 111億円 299億円
25,000 0.87% 0.53%
0.58%
20,000
表面金利*1,2 0.68% 0.30% 0.96% 0.76% 0.63%
0.61%
15,000 0.57%
0.87% 0.43% 0.53%
実質金利*1,3 0.98% 0.46% 0.57% 0.62%
10,000
0.50%
借入（償還）期間*1 6.6年 7.3年 5,000
0.77%
0
*1 有利子負債は合算値を、金利及び借入（償還）期間については加重平均値を記載しています。
*2 融資関連費用及び投資法人債発行費用等を除いた利率です。 第34期 第36期 第38期 第40期 第42期 第44期 第46期 第48期 第50期
*3 表面金利に融資手数料及び投資法人債発行に係る手数料等を加味した利率です。
('20/11) ('21/11) ('22/11) ('23/11) ('24/11) ('25/11) ('26/11) ('27/11) ('28/11)
* 上記グラフ中の数字は、各期に返済（償還）期限を迎える各期毎の全有利子負債の実質金利（融資手数料及び投資法人債発行に係る
手数料等を含んだ利率）の加重平均値です。
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財務状況
■財務指標の推移 ■借入先一覧（第33期末時点）
第32期末 第33期末 直近
(2019年11月30日) (2020年5月31日) (2020年7月17日)
有利子負債総額 2,707億円 2,895億円 2,920億円 三井住友信託銀行
その他 27.9% 21.4%
借入金 2,292億円 2,480億円 2,505億円
投資法人債 170億円 170億円 170億円 借入金合計
2,480億円
グリーンファイナンス 245億円 245億円 245億円
農林中央金庫 計32社
三菱UFJ銀行
担保・保証 全て無担保・無保証 4.2%
17.1%
加重平均残存期間 3.9年 3.9年 3.9年 三井住友銀行
13.2% みずほ銀行
加重平均金利 0.55% 0.52% 0.51% 16.2%
長期有利子負債比率 100%（契約ベース）
固定金利比率 88.7% 89.5% 89.6%
金融機関 比率 金融機関 比率 金融機関 比率
コミットメントライン 360億円（借入実績なし） 三井住友信託銀行 21.4% 信金中央金庫 1.2% 広島銀行 0.6%
三菱UFJ銀行 17.1% あおぞら銀行 1.2% 群馬銀行 0.6%
みずほ銀行 16.2% 七十七銀行 1.2% 損害保険ジャパン 0.4%
■格付の状況
三井住友銀行 13.2% 日本生命保険相互会社 0.8% 山口銀行 0.4%
農林中央金庫 4.2% 足利銀行 0.8% 伊予銀行 0.4%
信用格付業者 長期発行体格付
日本政策投資銀行 3.4% 西日本シティ銀行 0.8% 太陽生命保険 0.4%
株式会社日本格付研究所（JCR） AA 新生銀行 2.4% 野村信託銀行 0.8% 京都銀行 0.4%
（見通し：安定的） りそな銀行 2.4% 東京海上日動火災保険 0.8% 横浜銀行 0.2%
A3
みずほ信託銀行 2.2% 第四銀行 0.8% きらぼし銀行 0.2%
ムーディーズ・ジャパン株式会社
福岡銀行 1.9% 明治安田生命保険相互会社 0.8% 香川銀行 0.2%
（見通し：安定的）
埼玉りそな銀行 1.6% 全国信用協同組合連合会 0.8%
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内部留保の拡充と戦略的活用
内部留保の活用を通じ、分配金水準に留意しつつ、中長期的な投資主価値の向上を目指します
■内部留保額の活用方針
1.機動的な資本調達を通じた外部成長の促進
新投資口の発行等による一時的な分配金の希薄化を緩和しつつ、経済情勢や市況に応じた機動的な資本調達と、外部成長の促進を図ります。
2.中長期的観点に立ったポートフォリオ運営
物件売却による損失発生時や大口テナント退去等による一時的な賃料減少発生時等においても、内部留保の活用により分配金への悪影響を
緩和しつつ、中長期的に見て最適と考えられるポートフォリオの構築、物件運営を目指します。
3.税会不一致への対応
【未更新】
減損損失等税会不一致を招来する懸念がある場合、内部留保を分配金に加算して、多額の法人税が課される事態を回避し、分配金減少リスク
の軽減を図ります。
■第33期における内部留保取崩方針 ■内部留保額の状況*
（百万円）
新型コロナウイルス感染拡大による減収影響の緩和 第32期 第33期(‘20/5)
(‘19/11)
新型コロナウイルス感染拡大による、テナントとの賃料減額・支払猶予等の交渉は、 期末時点 積立額 取崩額 期末時点
第34期に集中的に生じる見込み。
一時差異等調整
第33期においては、会計上の見積り（税会不一致）による将来の減収リスクへの 7,295 － ▲77 7,218
積立金
備えを行うとともに、内部留保11億円を取崩し、当初予想の1口当たり3,470円の分
配を実施。 配当準備積立金 3,207 +2,195 － 5,402
新型コロナウイルス感染拡大の収束時期、利益及びキャッシュ・フローへの影響の程度
を正確に予想することは困難であることから、第34期以降の予想分配金においては、内 圧縮積立金 3,305 － ▲3,305 －
部留保の取崩を想定せず、今後の状況に応じ判断。
なお、内部留保残高のうち「圧縮積立金」については、取崩時に税務上の制約＊を受 内部留保額合計 13,808 +2,195 ▲3,382 12,620
けるため、より機動性のある「配当準備積立金」に全額振替を実施。
＊各期の「期末時点」の金額は、当該期における「金銭の分配に係る計算書」に基づき、一時差異等調整積立金、配当
準備積立金及び圧縮積立金の繰入又は取崩がなされた後の金額を記載しています。
＊圧縮積立金の概要についてはp.51を参照。
30
3 資産運用戦略
3-4 ESGに関する取組み
31
ESGに関する取組み
重要課題（マテリアリティ）への対応 国際イニシアティブへの署名
本投資法人では、ESGに関するさまざまな課題の中で、SDGs（持続可能な開発目標） 責任投資原則（PRI）
の考え方に基づき、不動産投資信託として検討すべき課題を抽出し、その中でも特に取り組み 本資産運用会社は、2018年11月にPRIの
を強化すべき課題を「重要課題（マテリアリティ）」として特定しています。それぞれの「重要課 署名機関となりました。
題」に対して設定した行動計画・目標の成果をモニタリングし、次年度の行動計画や目標を適
宜見直しています。
ESGに関する外部評価 GRESB
設定した重要課題と関連するSDGs リアルエステイト評価
2019年度のGRESB調査において、GRESBリ
2020年 重要課題 行動計画・目標 アルエステイト評価では5年連続で最高位の
エネルギー消費/管理、 「Green Star」を取得。GRESBレーティング
2014年対比、GHG（温室効果ガス）を40%削減 GRESB開示評価
再生可能エネルギーの活用 は「4 Star」となりました。情報開示の評価で
は、2年連続で最高水準の「A」を取得しました。
• GRESB Green Star等、環境に関する外部認証の取得
環 環境パフォーマンスの • DBJ Green Building、CASBEE、BELS等、個別物件に
境 認証・評価取得 おける外部認証の追加取得により、環境認証取得カバー率
60%（延床面積ベース）を2020年までに達成する
E ESGに関する情報開示方針
ESGに関する情報は、非財務情報に関する国
テナントとの 2030年までにグリーンリース契約対応100%
環境配慮における協働 （一棟貸しを含む、住宅は除く） 際的な報告フレームワークであるGRIスタン
ダード、およびSASBが定める不動産業種に
適した基準に基づく開示を行っています。
従業員の働きがい・ • IT投資を通じた業務効率と質の向上
GRI：Global Reporting Initiative
ウェルネス • 互いを尊重し、助け合うカルチャーを継続・強化する
SASB：Sustainability Accounting Standard Board（米
国サステナビリティ会計基準審議会）
社 2018年より作成しているESGレポート（右）には、 SASB基準
地域コミュニティ・ に基づく情報開示レポートを添付しています。
会 地域行政への貢献
S 社会の一員として、地域の防災対策や活性化に貢献すると同
時に、個人投資家等のJ-REITに対する関心を高める
不動産業界への貢献
ガ 情報の管理と活用 ITリテラシーの向上を通じたリスクマネジメントの強化
バ
ナ
投資家/株主への情報開示 ESG関連を中心とした非財務情報の積極開示
ン
ス
内部通報者の保護 内部通報制度の周知
G
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ESGに関する取組み
環境への貢献 気候変動への貢献
環境認証取得カバー率 温室効果ガス（GHG）排出量の削減・クリーンエネルギーの活用
2018年12月 2020年6月 2020年12月（目標）
本投資法人では、ハード面・ソフト面からGHG排出量の削減に取り組み、気
47% 50%
候変動にかかわるSDGsの課題解決に努めています。
物件数ベース 40%
ハード面 省エネ診断 高効率機器の採用＊1
53% 59% 60%
＊1 LED器具への切替え、空調更新等
延床面積ベース
ソフト面 グリーンリース クリーンエネルギーへの切替え
各環境認証取得物件数
DBJ 天神ルーチェ 天神ロフトビル RE100とは
13 CASBEE-不動産 24 BELS評価認証 22
Green Building 認証 クリーンエネルギー＊2 水力・地熱 水力 Renewable Energy 100％の
略称。企業活動で消費する電力を
★★★★ 1 ★★★★★ 6 ★★★★★ 2 再エネECOプラン＊3
カテゴリー RE100 100％再生可能エネルギーで調達
（RE100）
することを掲げた企業が加盟する国
★★★ ８ ★★★★ 18 ★★★★ 2 供給者 九州電力 丸紅新電力
際イニシアチブ。 RE100基準の電
2020年10月1日 力とは、太陽光、風力、水力、地
★★ 3 ★★★ 9 利用開始時期 2020年4月1日
（予定） 熱、バイオマスの発電所から発電さ
カバー率＊4 100％ 100％ れた電気（クリーンエネルギー）。
★ 1 ★★ 9
＊2 適宜、最適なクリーンエネルギーを採用。変更可能性有り。
＊3 九州電力の法人向け電気料金メニュー。
＊4 当該物件の全エネルギー使用量に対するクリーンエネルギーの活用割合。
新型コロナウイルス感染症拡大防止に関する取組み
軽症患者・無症状患者、医療関係従事者等の受入れ
新型コロナウイルスの感染拡大に伴う医療崩壊防止の一助になるべく、 宿泊療養者、医療関係従事者等の宿泊療養施設
として利用されているホテル
自治体の要請を受け、新型コロナウイルス感染症軽症患者・無症状
患者等の宿泊療養者、医療関係従事者等の宿泊療養施設として、 ⚫ホテルヒューイット甲子園
本投資法人が保有するホテルが利用されています。 ⚫ロイヤルパインズホテル浦和
⚫東横イン品川駅高輪口
⚫四谷213ビル
⚫東横イン川崎駅前市役所通
宿泊療養者の受入れに備え、専門家による感染予防研修 ⚫東横イン広島平和大通
を受講するホテル関係者
33
4 参考資料
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ユナイテッド・アーバン投資法人とは
本源的価値を有する不動産を見極め、持続的成長を追求するREITです
本源的価値を有する不動産
用途・地域にかかわらず中長期にわたり安定した収益性を確保し得る不動産
■投資判断の視点
ダイバーシファイド・ 立地
ハンズオン・マネジメント
インベストメント スペック テナント 契約条件
Hands-on Management
Diversified Investment
■投資対象用途 ■投資対象地域
多種・多様な不動産への厳選投資 首都圏並びに 現場第一主義に基づく物件育成
商業施設 オフィスビル 政令指定都市をはじめとする
⚫分散投資による収益性の安定化 全国の主要都市及び
⚫中長期的視点に基づく成長戦略
⚫対象・手法の多様化による取得機会拡大 それぞれの周辺部 ⚫変化を見据えた機動的対応
ホテル 住宅
⚫経済情勢、市場動向等、外部環境の分析 ⚫パートナー企業との一体運用
その他
持続的成長
Sustainable Growth
投資法人の持続的成長の追求
●投資主価値の最大化 ●ステークホルダーとの信頼関係 ●環境・社会との共生 ＜スポンサー＞
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ポートフォリオ・サマリー
第33期（2020年5月）末時点
用途別 地域別 物件別
うち物流施設 5.8% 4.2%
3.6%
3.4%
その他
その他 東京都心6区 3.2%
10.0%
住居 商業施設 18.6% 20.7% 3.0%
7.5% 29.1% 名古屋圏
3.2%
129物件 首都圏合計 東京23区 上位5物件合計
ホテル
6,615億円 61.6% 7.2% 17.5%
大阪圏
24.3% 16.6%
オフィスビル 首都圏地域 82.5%
29.1% 33.7%
ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺 新大阪セントラルタワー
心斎橋OPA本館 新宿ワシントンホテル本館
ロワジールホテル＆スパタワー那覇
商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他
東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区 東京都心6区
東京23区 東京23区 首都圏地域 東京23区
東京23区
首都圏地域 首都圏地域 大阪圏 首都圏地域
首都圏地域
大阪圏 大阪圏