8960 Ｒ－ユナイテド 2020-07-17 15:00:00
2020年5月期 決算短信（REIT） [pdf]
2020年5月期 決算短信（REIT）
2020年7月17日
不動産投資信託証券発行者名 ユナイテッド・アーバン投資法人 上場取引所 ： 東証
コ ー ド 番 号 8960 URL：https://www.united-reit.co.jp/
代 表 者 執行役員 吉田 郁夫
資 産 運 用 会 社 名 ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 代表取締役社長 臥雲 敬昌
問 合 せ 先 責 任 者 ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐々木 威英 TEL 03-5402-3680
有 価 証 券 報 告 書 提 出 予 定 日 ： 2020年8月26日 分配金支払開始予定日 ： 2020年8月14日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有 決算説明会開催の有無 ： 有（アナリスト及び機関投資家向け）
（百万円未満切捨て）
１. 2020年5月期の運用、資産の状況（2019年12月1日～2020年5月31日）
（１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年 5月期 23,565 △4.5 10,622 △8.2 9,633 △8.6 9,633 △8.6
2019年11月期 24,671 △9.5 11,565 △14.8 10,544 △15.1 10,543 △15.1
1口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年 5月期 3,089 2.6 1.4 40.9
2019年11月期 3,388 2.9 1.6 42.7
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 利益超過
(利益超過分配金 (利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
は含まない) は含まない)
利益超過分配金 分配金総額
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年 5月期 3,470 10,820 － － 112.3 2.9
2019年11月期 3,435 10,711 － － 101.3 2.9
（注1）配当性向については小数点第1位未満を切捨てにより表示しています。
（注2）1口当たり分配金と1口当たり当期純利益の差異要因は、2019年11月期は、一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び圧縮
積立金取崩額（93百万円）を加算したこと、並びに新投資口の発行により1口当たり当期純利益の計算が期中平均投資口数に
基づいていることによるものです。また、2020年5月期は、一時差異等調整積立金取崩額（77百万円）及び圧縮積立金取崩額
（1,109百万円）を加算したことによるものです。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年 5月期 694,089 366,863 52.9 117,647
2019年11月期 678,208 367,970 54.3 118,002
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年 5月期 12,668 △21,576 8,045 49,612
2019年11月期 14,229 △19,812 △12,561 50,475
２. 2020年11月期（2020年 6月1日～2020年11月30日）及び
2021年 5月期（2020年12月1日～2021年 5月31日）の運用状況の予想 （％表示は対前期増減率）
1口当たり
1口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金は
利益超過
分配金
含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年11月期 21,918 △7.0 8,109 △23.7 7,095 △26.4 7,095 △26.4 2,300 －
2021年 5月期 23,910 9.1 10,580 30.5 9,590 35.2 9,589 35.2 3,100 －
（参考）1口当たりの予想当期純利益（通期）2020年11月期2,275円、2021年5月期3,075円
（注）2020年11月期及び2021年5月期の分配金の支払原資は、両期ともに当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額（各期77百万円）
をそれぞれ加算した後の金額であることから、各期の当期純利益の金額とは異なります。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 無
② ①以外の会計方針の変更 無
③ 会計上の見積りの変更 無
④ 修正再表示 無
（２）発行済投資口の総口数
①期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年 5月期 3,118,337口
2019年11月期 3,118,337口
②期末自己投資口数 2020年 5月期 0口
2019年11月期 0口
（注） 1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、22ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
（３）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、単位未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第2
位を四捨五入により記載しています。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
・本資料に記載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下
に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、
本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常
利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細
については、後記6ページ記載の「2020年11月期（第34期：2020年6月1日～2020年11月
30日）及び2021年5月期（第35期：2020年12月1日～2021年5月31日）の運用状況予想の
前提条件」をご参照ください。
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
目次
１.運用状況 ······························································· 2
（１）運用状況 ···························································· 2
（２）投資リスク ·························································· 8
２.財務諸表 ······························································· 9
（１）貸借対照表 ·························································· 9
（２）損益計算書 ·························································· 11
（３）投資主資本等変動計算書 ·············································· 12
（４）金銭の分配に係る計算書 ·············································· 14
（５）キャッシュ・フロー計算書 ············································ 15
（６）継続企業の前提に関する注記 ·········································· 16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ································ 16
（８）財務諸表に関する注記事項 ············································ 17
（９）発行済投資口の総口数の増減 ·········································· 24
３.参考情報 ······························································· 25
（１）運用資産等の価格に関する情報 ········································ 25
（２）資本的支出の状況 ···················································· 33
1
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
１.運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
ａ．投資環境と運用実績
（ⅰ）投資環境
当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響を受けて大幅に
減速し、2020年1～3月期の実質GDP成長率は年率マイナス2.2％（改定値）となりました。
2020年4月の緊急事態宣言（注）発出後は個人消費、企業の設備投資が一段と停滞し、経済活動
はさらに縮小しました。低金利政策の継続を背景に良好な資金調達環境が続く一方、金融市
場は大きく変動し、不確実性が高まる結果となりました。
足元では、緊急事態宣言の解除を機に緩やかながらも経済活動の再開が確認できるように
なりました。世界各国・地域においても同様の動きが見られます。ただし、国内における外
出自粛や施設の使用制限の要請、さらに世界的な海外渡航制限・自粛は続いており、経済の
完全回復には今しばらく時間を要すると考えられます。
不動産売買市場では、世界的な低金利環境を背景に国内外投資家の投資意欲は依然旺盛で、
厳しい取得環境が継続しています。一方、移動制限・自粛を伴うコロナ禍において物件確認
ができないこと等を理由に取引が延期・中止される事例が出始めており、不動産売買市場は
様子見の機運が高まっています。また、利回りは総じて引き続き低位にあるものの、一部の
エリア、アセットタイプではこれまでの低下傾向から横ばい・反転の動きが出始めています。
不動産賃貸市場では、一部のアセットタイプを除き概ね堅調に推移しました。コロナ禍に
おいても住宅及び物流施設の需要は底堅く、いずれの地域においても稼働率及び賃料水準は
ともに安定的に推移しています。
一方、ホテル及び商業施設については新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響が見受
けられます。2020年5月の訪日外国人数は前年同月比マイナス99.9％となり、2019年10月以降
8か月連続で前年同月を下回りました。特に新型コロナウイルス感染症が本格的に流行し始め
た2020年2月末以降、訪日外国人に加えて国内の旅行需要も大幅に減少し、ホテルの営業状況
は全般的に落ち込んでいます。商業施設においては、生活必需品を取り扱う店舗で安定的な
営業状況が概ね維持されている一方、飲食やサービス、フィットネス等の店舗では、営業自
粛や外出自粛要請に伴う来店客の急速な減少を余儀なくされました。目下、緊急事態宣言は
解除されたものの一定の制約下での営業再開となっており、ホテル及び商業施設においては
厳しい営業状況が続いています。
オフィスビルの空室率は全国的に依然低位で推移しており、賃料水準は緩やかながらも上
昇傾向を維持しています。しかし、コロナ禍に起因する景気後退や在宅勤務の拡大によるオ
フィスニーズの変化等には注視する必要があると考えられます。
（注）新型インフルエンザ等対策特別措置法（平成24年法律第31号、その後の改正を含みます。）第32条第1項に基づき、
2020年4月7日に7都府県を対象に発出。その後、同年4月16日に全都道府県に対象区域は拡大しましたが、同年5月
25日に緊急事態宣言は解除されました。
（ⅱ）新規物件の取得及び物件売却
本投資法人は、当期において、下表記載の9物件を取得しました。
物件 種類 取得価格
物件名称 所在地 取得日
番号 (注1) (百万円)(注2)
C20 ザ・スクエアホテル金沢 ホテル 石川県金沢市 4,802 2019年12月3日
E14 千葉みなと物流センター（敷地） － 千葉県千葉市 6,600 2020年2月28日
ロジスティクス東扇島
E5 倉庫 神奈川県川崎市 5,292 2020年3月19日
（追加取得）（注3）
D31 パークアクシス赤塚（注4） 共同住宅 東京都板橋区 1,980 2020年3月30日
C21 ネストホテル京都四条烏丸 ホテル 京都府京都市 2,010
D32 UURコート白鷺 共同住宅 東京都中野区 1,442
2020年3月31日
D33 コートブランシェＡＰ 共同住宅 東京都品川区 1,270
E15 枚方長尾物流センター 倉庫 大阪府枚方市 2,550
E16 神戸遠矢浜物流センター 倉庫 兵庫県神戸市 1,300 2020年4月17日
合 計 27,246
2
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
その一方で、本投資法人は下表記載の物件を売却しました。
物件 種類 譲渡価格
物件名称 所在地 譲渡日
番号 (注1) (百万円)(注2)
B34 パシフィックマークス江坂 事務所 大阪府吹田市 10,022 2020年3月31日
（注1）登記簿上に表示される用途の種類のうち主要なものを記載しています。以下、同じです。
（注2）取得価格及び譲渡価格は、取得又は譲渡に係る売買契約等にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載していま
す。なお、取得価格については、単位未満を四捨五入しています。また、金額には、取得又は譲渡に要した諸費
用及び消費税等を含みません。以下、同じです。
（注3）取得対象はロジスティクス東扇島に係る信託受益権の準共有持分49％です。なお、本投資法人は当該取得前から
保有していた準共有持分51％と併せて、本物件の準共有持分100％を保有しています。
（注4）取得対象はパークアクシス赤塚の共有持分45％です。
（ⅲ）ポートフォリオの概要
前記（ⅱ）記載の物件取得及び売却の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する
物件は、商業施設34件、オフィスビル32件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル
20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居24件及びその他16件の合計129件（取得価
格の総額661,492百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,522,162.03㎡（460,454.01坪）、
テナント総数は2,691となりました。
本投資法人は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により経済活動が停滞する中、稼働
率の維持に努め、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.1％から
99.2％の間で推移し、当期末時点では97.1％となっています。
ｂ．資金調達の概要
本投資法人は、当期において、特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調
達を行いました。
前期末時点及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。
（単位：百万円）
前期末時点 当期末時点 増減
短期借入金 － － －
長期借入金 243,777 262,533 ＋18,756
(うち、1年内返済予定分） (35,377) (49,933) (＋14,556)
借入金合計 243,777 262,533 ＋18,756
投資法人債 27,000 27,000 －
(うち、1年内償還予定分） (－) (－) (－)
有利子負債合計 270,777 289,533 ＋18,756
また、2020年6月30日時点における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。
信用格付業者 格付内容
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 ：ＡＡ 見通し：安定的
ムーディーズ・ジャパン株式会社 長期発行体格付 ：Ａ3 見通し：安定的
ｃ．当期の業績及び分配の概要
当期の業績は、営業収益23,565百万円（前期比4.5％減）、不動産賃貸事業利益12,705百万円
（前期比7.9％減）、営業利益10,622百万円（前期比8.2％減）、経常利益9,633百万円（前期比
8.6％減）、当期純利益9,633百万円（前期比8.6％減）となりました。
当期におきましては、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める
不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則に則った一時差異等調整積立金取崩額77百万
円、並びに租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下、同じで
す。）第65条の7に基づく圧縮積立金取崩額の一部1,109百万円を当期未処分利益9,633百万円に
加算した金額を分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,470円、分
配金の総額は10,820百万円となりました。
なお、当期においても租税特別措置法第67条の15の適用要件は充足されていることから、法
人税課税は発生しません。
3
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
② 次期の見通し
ａ．運用全般に関する見通し
2020年5月末に緊急事態宣言は段階的に解除されたものの、日本経済は新型コロナウイルス感
染症の影響を受けて厳しい状況が当面は続くと予想されます。本投資法人のポートフォリオの
構成は特定のアセットタイプに偏ることなく分散が図られていますが、経済活動が全面的に抑
制されている現状はマイナスの影響を免れることが困難です。運用に当たっては、景気の先行
き不透明な状況において世界経済や金融市場の動向に十分留意する必要があると考えています。
このような環境認識の下、新型コロナウイルス感染症の国内外の経済への影響度合い、本投
資法人のテナントの営業状況等を見極めながら、稼働率の維持・向上、賃料アップや収益寄与
を目的とする各種条件改定等を通じて、内部成長の強化に引き続き注力します。また、今後の
不動産売買市場の動向を注視しながら、多種・多様な不動産への投資機会を積極的に捉え、
様々な取得手法を駆使した厳選投資を継続していきます。
財務運営においては、金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の長期化・分散化、流動性の
確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めていきます。
また、本投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼
関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、既述の財務的視点のみならず、ESG（環
境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応に
も注力していきます。
ｂ．運用状況の見通し
（ⅰ）決算後に生じた重要な事実及びその他重要な事象
当期決算期末（2020年5月31日）以降に生じた重要な事項は該当ありません。
なお、参考情報は、以下のとおりです。
A.返済資金の借入れ
本投資法人は、2020年6月22日に返済期限が到来した借入金（総額8,050百万円）の返済を
目的として、2020年6月22日付で以下のとおり総額8,050百万円の資金の借入れを行いました。
借入金額
名称 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要
（百万円）
三井住友信託 2027年
タームローン2C 2,000 0.48270％
銀行株式会社 6月21日
株式会社 2025年
タームローン3C 1,000 0.36378％
みずほ銀行 6月20日
株式会社 2024年
タームローン4C 1,650 0.30000％
三井住友銀行 6月20日
みずほ信託銀行 2020年 2027年 無担保
タームローン5C 500 0.53275％
株式会社 6月22日 6月21日 無保証
株式会社日本 2027年
タームローン6C 900 0.50000％
政策投資銀行 6月21日
2024年
タームローン7C 1,000 0.33623％
株式会社 6月20日
あおぞら銀行 2025年
タームローン8C 1,000 0.39751％
6月20日
合 計 8,050
B.資産の取得及び取得資金の調達
1)本投資法人は、下表記載の物件を2020年6月30日付で取得しました。
物件
物件名称 種類 所在地 取得価格(百万円) 取得日
番号
レッドウッド成田ディストリ
E17 倉庫 千葉県山武郡 2,345 2020年6月30日
ビューションセンター（注）
（注）取得対象はレッドウッド成田ディストリビューションセンターに係る信託受益権の準共有持分50％です。
4
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
2)本投資法人は、上記1)の取得資金として、以下のとおり資金の借入れを行いました。
借入金額
名称 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要
（百万円）
タームローン9C 農林中央金庫 1,500 0.39596％
2020年 2027年 無担保
株式会社 6月30日 6月21日 無保証
タームローン10C 1,000 0.36000％
三菱ＵＦＪ銀行
合 計 2,500
C.コミットメントラインの設定
本投資法人は、2020年6月26日付で以下のとおりコミットメントラインの設定を行いました。
コミットメントラインの概要
参加金融機関 ： 三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
借入極度額 ： 24,000百万円
契約締結日 ： 2020年6月26日
契約期間 ： 2020年6月26日～2021年6月25日
摘要 ： 無担保・無保証
（ⅱ）運用状況の見通し
2020年11月期（第34期：2020年6月1日～2020年11月30日）及び2021年5月期（第35期：2020
年12月1日～2021年5月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2020年11月期及び2021年5月期の運用状況の見通しの前提条件については、後記「2020年11
月期（第34期：2020年6月1日～2020年11月30日）及び2021年5月期（第35期：2020年12月1日
～2021年5月31日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
2020年11月期
営業収益 21,918百万円 1口当たり分配金（注1） 2,300円
営業利益 8,109百万円 1口当たり利益超過分配金 －円
経常利益 7,095百万円
当期純利益（注1） 7,095百万円
2021年5月期
営業収益 23,910百万円 1口当たり分配金（注1） 3,100円
営業利益 10,580百万円 1口当たり利益超過分配金 －円
経常利益 9,590百万円
当期純利益（注1） 9,589百万円
（注1）2020年11月期予想及び2021年5月期予想の分配金の支払原資は、両期ともに当期純利益に一時差異等調
整積立金取崩額（各期77百万円）をそれぞれ加算した後の金額であることから、各期の当期純利益の金
額とは異なります。なお、1口当たり分配金は、本書の日付現在における発行済投資口の総口数
3,118,337口を前提としており、以後2021年5月期末まで変動がないことを前提としています。
（注2）上記予想は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動
産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
2020年11月期（第34期：2020年 6月1日～2020年11月30日）及び
2021年 5月期（第35期：2020年12月1日～2021年 5月31日）の運用状況予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2020年11月期 （第34期：2020年 6月1日～2020年11月30日）（183日）
計算期間
・2021年 5月期 （第35期：2020年12月1日～2021年 5月31日）（182日）
・本書の日付現在で本投資法人が保有している130物件を前提としています。
運用資産 ・2021年5月期末までに運用資産の異動（新規物件の取得、既保有物件の売却等）がないことを前提と
していますが、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資 ・本書の日付現在発行済みの3,118,337口を前提としています。
口の総口数 ・2021年5月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。
・主たる営業収益である賃貸事業収益については、本書の日付現在有効な賃貸借契約を基に、近隣競
合物件の存在、市場動向及び各テナントとの賃貸借条件交渉状況等を勘案した上で、今後の賃料及
び想定稼働率について一定の入退去影響等を考慮して算出しています。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響として、本書の日付現在におけるテナントとの
一時的な賃料減額や支払猶予に関する協議の状況、変動賃料の減少及び空室率の上昇等の営業収益
への影響を考慮し、2020年11月期に2,881百万円、2021年5月期に745百万円を減収リスクとして見込
んでいます。
営業収益
・上記前提に基づく、賃貸事業収入の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2020年11月期 2021年5月期
賃料収入（共益費含む） 19,120百万円 21,319百万円
駐車場収入 752百万円 774百万円
附加使用料（テナント負担水光熱収入） 1,635百万円 1,412百万円
・なお、賃貸事業収入については、テナントによる賃料の滞納又は不払い等がないことを前提として
います。
・主たる営業費用である賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。）については、過去の実績
値をベースに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・賃貸事業費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2020年11月期 2021年5月期
公租公課（固定資産税等）（注1） 2,061百万円 2,070百万円
外注委託費 1,724百万円 1,729百万円
水道光熱費 1,578百万円 1,411百万円
修繕費（注2） 1,436百万円 1,220百万円
減価償却費（注3） 4,107百万円 4,132百万円
（注1）物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため費用計上されません。
したがって、下表記載の2020年取得9物件の固定資産税及び都市計画税については、2021年11月期から費用計上
されることとなり、総額44百万円を見込んでいます。
取得日 物件名称
2020年2月28日 千葉みなと物流センター（敷地）
2020年3月19日 ロジスティクス東扇島（*1）（追加取得）
営業費用
2020年3月30日 パークアクシス赤塚（*2）
ネストホテル京都四条烏丸
UURコート白鷺
2020年3月31日
コートブランシェＡＰ
枚方長尾物流センター
2020年4月17日 神戸遠矢浜物流センター
2020年6月30日 レッドウッド成田ディストリビューションセンター（*3）
（*1）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の準共有持分49％を取得しました。
（*2）本投資法人は、本物件の共有持分45％を取得しました。
（*3）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の準共有持分50％を取得しました。
（注2）運用資産の修繕費については、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算
期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
（注3）減価償却費については、付随費用、現時点で確定していないものも含め、将来発生が見込まれる資本的支出を
含めて定額法により算出しています。
・資産運用報酬等のその他の営業費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を考慮
して算出しています。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
項 目 前 提 条 件
・営業外費用の主要項目毎の予想見込み額は以下のとおりです。
主要項目 2020年11月期 2021年5月期
営業外費用
有利子負債に係る支払利息等（注） 997百万円 972百万円
（注）融資関連手数料、投資法人債利息等を含みます。
・本投資法人の本書の日付現在における有利子負債残高は292,033百万円、内訳は借入金265,033百万
円、投資法人債27,000百万円です。
・2020年11月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：2,000 百万円
借入金： 500 百万円
借入金：4,500 百万円
金融機関からの新たな借入及び自己資
2020年9月23日 借入金：3,283 百万円
金により、全額を返済予定。
借入金：1,000 百万円
借入金：2,400 百万円
借入金：2,500 百万円
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2020年11月期末における有利子負債残高は292,030百
万円であることを前提としています。
・2021年5月期に返済期限が到来する有利子負債及び対応方針については、以下のとおりです。
有利子負債
返済期日 有利子負債の概要 対応方針（予定）
借入金：1,000百万円
金融機関からの新たな借入により全額
2020年12月21日 借入金：1,000 百万円
を返済予定。
借入金：1,300 百万円
借入金：1,000 百万円
借入金：1,000 百万円
借入金：5,800 百万円
借入金：1,400 百万円
金融機関からの新たな借入により全額
2021年3月22日 借入金：1,400 百万円
を返済予定。
借入金：2,200 百万円
借入金：5,700 百万円
借入金：1,900 百万円
借入金：2,000 百万円
・上記の有利子負債のリファイナンス等により、2021年5月期末における有利子負債残高は292,030百
万円であることを前提としています。
・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提としています。
・1口当たり分配金の算出に用いる期末発行済投資口の総口数は、上記「発行済投資口の総口数」欄に
記載の前提条件に基づいています。
・2020年11月期の分配金については、当期未処分利益7,095百万円に一時差異等調整積立金取崩額77百
1口当たり
万円を加算した金額である7,172百万円を利益分配金として分配することを前提としています。
分配金
・2021年5月期の分配金については、当期未処分利益9,589百万円に一時差異等調整積立金取崩額77百
万円を加算した金額である9,667百万円を利益分配金として分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の
要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
1口当たり
利益超過 ・利益超過の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正
その他 が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
（２）投資リスク
新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大に伴い、有価証券報告書（2020年2月26日提出）
における「投資リスク」のうち、「① 一般的なリスク （ニ）本投資口の価格変動に関するリ
スク」については、本日現在、以下のとおりに変更し、また、「⑥ その他 （リ）感染症の拡
大等に関するリスク」を追加します。
なお、変更又は追加となった箇所は 罫で示しています。
① 一般的なリスク
（ニ）本投資口の価格変動に関するリスク
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の世界的な拡大（パンデミック）により、業務の
停止や経済活動への悪影響が生じています。2020年4月7日には新型インフルエンザ等対策特
別措置法（平成24年法律第31号。その後の改正を含みます。）第32条第1項に基づき、7都府
県を対象に新型インフルエンザ等緊急事態宣言が発出され、2020年4月16日には対象区域が全
都道府県に拡大されました。その後、2020年5月25日に緊急事態宣言は解除となりましたが、
当該緊急事態宣言及びこれに伴う措置や要請等により、テナントの活動には抑制傾向が生じ
ており、これは本投資法人の今後の運営業績に悪影響を及ぼすおそれがあります。また、日
本経済全体のみならず、世界の状況に鑑みても、株式市場全体が悪影響を受けており、本投
資口も例外ではありません。今後の感染症の拡大や、その影響が長期化する場合には、さら
に市場全体への悪影響が増すおそれがあります。これらにより、本投資口の市場価格は下落
するおそれがあります。
以上のほか、本投資口の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関連資産への投
資の動向、他の資産への投資との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢等、市
場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、
不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩
れないとの保証はありません。
本投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に
下落する可能性があります。また、今後大口保有者が現われ、当該大口保有者の保有する本
投資口が取引所において売却されるような場合には、本投資口の市場価格の大幅な下落をも
たらす可能性があります。
本投資法人は、不動産及び信託受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格及び
信託受益権の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、
不動産の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で不動産を売却することができな
い可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これ
らの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の市場価格の下落
をもたらす可能性があります。
また、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動
性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
⑥ その他
（リ）感染症の拡大等に関するリスク
感染症の発生・拡大により、投資対象不動産の収益が悪化し、本投資法人が損失を被るお
それがあります。特に、感染症等が投資対象不動産又はその所在周辺地域において発生した
場合、当該投資対象不動産の運営を停止せざるを得ない可能性があります。また、商業施設
やホテル、テナント業種によっては、当該感染症等の拡大や流行の長期化、緊急事態宣言に
伴う措置や要請等による営業停止や売上げの大幅な減少に伴い、テナントによる賃料減額請
求や賃料支払いの繰延の請求が行われたり、賃料支払いが滞ったりする可能性があるほか、
テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性があります。
また、感染症等の流行が長期化した場合や、役職員に感染者が発生した結果、本資産運用
会社、一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿管理人及びその他業務委託先（以下、総
称して「関係法人」といいます。）の役職員が出社することができなくなるような場合には、
テレワーキングシステムを活用することにより対処することを想定していますが、これに適
さない業務も存在すること、また、従前どおりの業務効率を維持できる保証もないことから、
関係法人の業務が滞り、結果として、本投資法人の運営に悪影響が出る可能性があります。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020年5月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2019年11月30日 2020年5月31日
資産の部
流動資産
現金及び預金 22,373,357 23,488,765
信託現金及び信託預金 28,101,697 26,123,294
営業未収入金 642,836 609,846
前払費用 217,160 783,571
その他 44,084 124,672
貸倒引当金 △1,815 △13,142
流動資産合計 51,377,321 51,117,007
固定資産
有形固定資産
建物 ※１ 22,944,121 ※１ 23,577,273
減価償却累計額 △6,969,362 △7,305,869
建物（純額） 15,974,758 16,271,403
構築物 ※１ 193,029 ※１ 197,741
減価償却累計額 △141,475 △143,374
構築物（純額） 51,554 54,366
機械及び装置 346,029 354,394
減価償却累計額 △209,650 △220,852
機械及び装置（純額） 136,379 133,541
工具、器具及び備品 73,034 74,296
減価償却累計額 △41,745 △45,511
工具、器具及び備品（純額） 31,289 28,785
土地 ※１ 47,507,168 ※１ 55,935,346
建設仮勘定 628 4,690
信託建物 ※３ 240,521,780 ※３ 243,097,809
減価償却累計額 △58,080,794 △59,843,904
信託建物（純額） 182,440,985 183,253,904
信託構築物 2,279,080 2,272,744
減価償却累計額 △953,763 △976,884
信託構築物（純額） 1,325,317 1,295,860
信託機械及び装置 2,661,872 2,712,994
減価償却累計額 △1,435,476 △1,520,460
信託機械及び装置（純額） 1,226,396 1,192,534
信託工具、器具及び備品 1,372,859 1,442,472
減価償却累計額 △580,219 △611,661
信託工具、器具及び備品（純額） 792,639 830,811
信託土地 366,209,701 372,667,782
信託建設仮勘定 68,726 115,101
有形固定資産合計 615,765,544 631,784,129
無形固定資産
ソフトウエア 12,965 9,424
借地権 1,149,355 1,149,355
信託借地権 8,171,352 8,171,352
信託その他無形固定資産 152,307 144,450
無形固定資産合計 9,485,980 9,474,581
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（単位：千円）
前期 当期
2019年11月30日 2020年5月31日
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
信託差入敷金及び保証金 81,458 79,768
長期前払費用 1,488,436 1,624,341
投資その他の資産合計 1,579,894 1,714,109
固定資産合計 626,831,419 642,972,820
資産合計 678,208,740 694,089,828
負債の部
流動負債
営業未払金 2,989,192 1,638,632
1年内返済予定の長期借入金 35,377,000 49,933,000
未払費用 271,786 279,179
未払分配金 15,856 15,328
未払法人税等 586 586
未払消費税等 37,623 431,034
前受金 384,342 363,879
信託前受金 3,265,084 3,029,421
預り金 3,048 1,018
信託預り金 32,441 580,115
デリバティブ債務 21,073 6,989
その他 8,605 7,422
流動負債合計 42,406,641 56,286,607
固定負債
投資法人債 27,000,000 27,000,000
長期借入金 208,400,000 212,600,000
預り敷金及び保証金 ※１ 3,107,939 ※１ 3,427,156
信託預り敷金及び保証金 29,274,090 27,820,173
デリバティブ債務 49,798 92,585
固定負債合計 267,831,828 270,939,914
負債合計 310,238,470 327,226,522
純資産の部
投資主資本
出資総額 319,973,305 319,973,305
剰余金
出資剰余金 23,548,287 23,548,287
任意積立金
一時差異等調整積立金 ※４ 7,373,149 ※４ 7,295,624
配当準備積立金 3,204,781 3,207,320
圧縮積立金 3,398,115 3,305,115
任意積立金合計 13,976,047 13,808,060
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 10,543,501 9,633,226
剰余金合計 48,067,835 46,989,575
投資主資本合計 368,041,141 366,962,880
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △70,871 △99,574
評価・換算差額等合計 △70,871 △99,574
純資産合計 ※５ 367,970,269 ※５ 366,863,306
負債純資産合計 678,208,740 694,089,828
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020年5月期決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年 6月 1日 自 2019年12月 1日
至 2019年11月30日 至 2020年 5月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 22,720,890 ※１ 21,432,117
その他賃貸事業収入 ※１ 1,950,491 ※１ 1,959,542
不動産等売却益 － ※２ 173,393
営業収益合計 24,671,381 23,565,053
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 10,870,357 ※１ 10,686,033
資産運用報酬 1,917,079 1,954,603
資産保管手数料 18,143 18,089
一般事務委託手数料 65,665 65,319
役員報酬 10,200 10,200
貸倒引当金繰入額 － 11,327
その他営業費用 224,691 197,226
営業費用合計 13,106,137 12,942,800
営業利益 11,565,243 10,622,252
営業外収益
受取利息 120 118
未払分配金除斥益 1,128 1,290
保険金収入 21,242 25,692
補助金収入 － 519
受取損害賠償金 1,643 14,475
その他 1,951 952
営業外収益合計 26,087 43,047
営業外費用
支払利息 954,982 950,167
投資法人債利息 52,388 52,841
投資口交付費 26,808 －
不動産等除却損 5,531 22,031
その他 7,514 6,428
営業外費用合計 1,047,224 1,031,468
経常利益 10,544,106 9,633,831
税引前当期純利益 10,544,106 9,633,831
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 10,543,501 9,633,226
前期繰越利益 － －
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 10,543,501 9,633,226
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020年5月期決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年6月1日 至 2019年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額
任意積立金
出資剰余金
一時差異等
調整積立金
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 309,205,625 23,548,287 7,386,911 3,132,645 2,228,115 12,747,672
当期変動額
新投資口の発行 10,767,680 －
一時差異等調整積立金
63,132 63,132
の積立
一時差異等調整積立金
△76,894 △76,894
の取崩
配当準備積立金の積立 72,136 72,136
圧縮積立金の積立 1,170,000 1,170,000
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 10,767,680 － △13,761 72,136 1,170,000 1,228,374
当期末残高 ※ 319,973,305 23,548,287 7,373,149 3,204,781 3,398,115 13,976,047
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 12,413,047 48,709,008 357,914,633 △125,202 △125,202 357,789,430
当期変動額
新投資口の発行 － 10,767,680 － 10,767,680
一時差異等調整積立金
△63,132 － － － －
の積立
一時差異等調整積立金
76,894 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △72,136 － － － －
圧縮積立金の積立 △1,170,000 － － － －
剰余金の分配 △11,184,673 △11,184,673 △11,184,673 － △11,184,673
当期純利益 10,543,501 10,543,501 10,543,501 － 10,543,501
投資主資本以外の項目
－ － － 54,331 54,331 54,331
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △1,869,546 △641,172 10,126,507 54,331 54,331 10,180,839
当期末残高 10,543,501 48,067,835 368,041,141 △70,871 △70,871 367,970,269
12
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020年5月期決算短信
当期（自 2019年12月1日 至 2020年5月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資総額
任意積立金
出資剰余金
一時差異等
調整積立金
配当準備積立金 圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 319,973,305 23,548,287 7,373,149 3,204,781 3,398,115 13,976,047
当期変動額
一時差異等調整積立金
△77,525 △77,525
の取崩
配当準備積立金の積立 2,539 2,539
圧縮積立金の取崩 △93,000 △93,000
剰余金の分配 －
当期純利益 －
投資主資本以外の項目
－
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △77,525 2,539 △93,000 △167,986
当期末残高 ※ 319,973,305 23,548,287 7,295,624 3,207,320 3,305,115 13,808,060
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 10,543,501 48,067,835 368,041,141 △70,871 △70,871 367,970,269
当期変動額
一時差異等調整積立金
77,525 － － － －
の取崩
配当準備積立金の積立 △2,539 － － － －
圧縮積立金の取崩 93,000 － － － －
剰余金の分配 △10,711,487 △10,711,487 △10,711,487 － △10,711,487
当期純利益 9,633,226 9,633,226 9,633,226 － 9,633,226
投資主資本以外の項目
－ － － △28,702 △28,702 △28,702
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △910,274 △1,078,260 △1,078,260 △28,702 △28,702 △1,106,963
当期末残高 9,633,226 46,989,575 366,962,880 △99,574 △99,574 366,863,306
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（４）金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
自 2019年 6月 1日 自 2019年12月 1日
至 2019年11月30日 至 2020年 5月31日
Ⅰ．当期未処分利益 10,543,501,249円 9,633,226,938円
Ⅱ．任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※ 77,525,695円 ※ 77,525,695円
圧縮積立金取崩額 93,000,000円 3,305,115,821円
Ⅲ．分配金の額 10,711,487,595円 10,820,629,390円
（投資口１口当たりの分配金の額） (3,435円) (3,470円)
Ⅳ．任意積立金
配当準備積立金繰入額 2,539,349円 2,195,239,064円
Ⅴ．次期繰越利益 －円 －円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条(1)に定 本投資法人の規約第35条(1)に定
める分配方針に基づき、分配金の める分配方針に基づき、分配金の
額は利益の金額を限度とし、か 額は利益の金額を限度とし、か
つ、租税特別措置法第67条の15に つ、租税特別措置法第67条の15に
規定されている「配当可能利益の 規定されている「配当可能利益の
額」の90％に相当する金額を超え 額」の90％に相当する金額を超え
るものとしています。 るものとしています。
かかる方針により、当期未処分 かかる方針により、当期未処分
利益10,543,501,249円に一時差異 利益9,633,226,938円に一時差異等
等調整積立金取崩額77,525,695円 調整積立金取崩額77,525,695円及
及び圧縮積立金取崩額93,000,000 び圧縮積立金取崩額1,109,876,757
円を加算したうえで、投資口１口 円を加算した10,820,629,390円を
当たりの分配金が１円未満となる 利益分配金として分配することと
端数部分2,539,349円を配当準備積 し、上記取崩後の圧縮積立金の残
立金として留保した後の残額であ 額である2,195,239,064円を配当準
る10,711,487,595円を利益分配金 備積立金に振り替えることとしま
として分配することとしました。 した。
なお、本投資法人規約第35条(2) なお、本投資法人規約第35条(2)
に定める利益を超えた金銭の分配 に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。 は行いません。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020年5月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年 6月 1日 自 2019年12月 1日
至 2019年11月30日 至 2020年 5月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 10,544,106 9,633,831
減価償却費 4,132,956 4,174,616
不動産等売却益 － △173,393
貸倒引当金の増減額（△は減少） － 11,327
受取利息及び有価証券利息 △120 △118
支払利息及び投資法人債利息 1,007,370 1,003,009
投資口交付費 26,808 －
不動産等除却損 5,531 22,031
営業未収入金の増減額（△は増加） △161 32,989
前払費用の増減額（△は増加） 558,492 △573,275
長期前払費用の増減額（△は増加） 17,844 24,683
営業未払金の増減額（△は減少） △804,741 △521,747
未払費用の増減額（△は減少） △28,717 3,751
未払消費税等の増減額（△は減少） △234,189 395,135
前受金の増減額（△は減少） 5,138 △20,463
信託前受金の増減額（△は減少） △20,496 △235,318
預り金の増減額（△は減少） △1,216 △2,029
信託預り金の増減額（△は減少） 8,485 547,673
預り敷金及び保証金償却額 △29,300 △23,963
信託預り敷金及び保証金償却額 △133,679 △398,039
その他 8,988 △77,342
小計 15,063,099 13,823,357
利息の受取額 120 118
利息の支払額 △842,376 △1,154,366
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） 8,508 △604
営業活動によるキャッシュ・フロー 14,229,351 12,668,504
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の売却による収入 － 9,263,320
有形固定資産の取得による支出 △113,691 △9,050,214
信託有形固定資産の取得による支出 △20,202,231 △21,681,411
信託差入敷金及び保証金の差入による支出 △1,500 －
信託差入敷金及び保証金の返還による収入 － 1,690
預り敷金及び保証金の受入による収入 86,500 347,469
預り敷金及び保証金の返還による支出 △48,992 △4,288
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 773,891 847,925
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △306,092 △1,301,108
投資活動によるキャッシュ・フロー △19,812,115 △21,576,617
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 6,000,000 29,900,000
長期借入金の返済による支出 △18,107,000 △11,144,000
投資口の発行による収入 10,728,959 －
分配金の支払額 △11,183,663 △10,710,881
財務活動によるキャッシュ・フロー △12,561,703 8,045,118
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △18,144,467 △862,995
現金及び現金同等物の期首残高 68,619,522 50,475,055
現金及び現金同等物の期末残高 50,475,055 49,612,059
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減 （1）有形固定資産（信託財産を含む）
価償却の方法 定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2年～70年
構築物 2年～53年
機械及び装置 2年～31年
工具、器具及び備品 3年～20年
（2）無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（5年）に基づ
いています。
（3）長期前払費用
定額法を採用しています。
2．引当金の計上 貸倒引当金
基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性
を検討し、回収不能見込額を計上しています。
3．収益及び費用 固定資産税等の処理方法
の計上基準 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決
定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用して
います。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担
すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価
に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は
63,325千円です。
4．ヘッジ会計の （1）ヘッジ会計の方法
方法 繰延ヘッジ処理によっています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
①ヘッジ手段
金利キャップ取引
金利スワップ取引
②ヘッジ対象
借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティ
ブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変
動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証するこ
とにより、ヘッジの有効性を評価しています。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価
を省略しています。
5．キャッシュ・ キャッシュ･フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現
フロー計算書 金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動に
における資金 ついて僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からな
の範囲 っています。
6．その他財務諸 （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
表作成のため 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及
の基本となる び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損
重要な事項 益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸
借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定
③信託借地権、信託その他無形固定資産
④信託差入敷金及び保証金
⑤信託前受金
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
⑥信託預り金
⑦信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に
係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。
（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2019年11月30日 2020年5月31日
建物 1,439,154 1,397,875
構築物 7,021 6,819
土地 2,089,982 2,089,982
合計 3,536,158 3,494,677
担保を付している債務は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
2019年11月30日 2020年5月31日
預り敷金及び保証金 408,171 408,171
合計 408,171 408,171
2．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）
前期 当期
2019年11月30日 2020年5月31日
コミットメントライン契約の総額 36,000,000 36,000,000
借入残高 － －
差引 36,000,000 36,000,000
※3．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前期 当期
2019年11月30日 2020年5月31日
信託建物 39,608 39,608
※4．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2019年11月30日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,244,532 － 75,463 7,169,068 分配金に充当
発生益（注1）
66,949 66,279 － 669 65,610
分配金に充当
76,099 76,099 － 760 75,338
減価償却費等 2019 年 5 月 期 の
による利益超 金銭の分配に係
過税会不一致 る計算書におい
の一部（注2） 63,132 － 63,132 － 63,132 て、減価償却費
等による利益超
過税会不一致の
一部を積立て
（注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額に
あたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
（注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあ
たる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
当期（2020年5月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
負ののれん
7,546,388 7,169,068 － 75,463 7,093,604 分配金に充当
発生益（注1）
減価償却費等 66,949 65,610 － 669 64,940
による利益超
76,099 75,338 － 760 74,577 分配金に充当
過税会不一致
の一部（注2） 63,132 63,132 － 631 62,501
（注1）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額に
あたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
（注2）減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあ
たる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※5．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前期 当期
2019年11月30日 2020年5月31日
50,000 50,000
〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年 6月 1日 自 2019年12月 1日
至 2019年11月30日 至 2020年 5月31日
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 20,160,511 18,916,300
共益費収入 1,631,700 1,603,304
駐車場収入 766,005 752,737
その他賃貸収入（注1） 162,672 22,720,890 159,773 21,432,117
その他賃貸事業収入
附加使用料（注2） 1,668,414 1,254,388
賃貸事業一時収入 187,855 620,379
その他雑収入 94,221 1,950,491 84,774 1,959,542
不動産賃貸事業収益合計 24,671,381 23,391,659
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 2,006,189 2,102,067
外注委託費 1,770,947 1,778,867
水道光熱費 1,617,597 1,242,218
損害保険料 24,157 24,458
修繕費（注3） 905,611 978,174
減価償却費 4,132,956 4,174,616
その他賃貸事業費用 412,897 385,630
不動産賃貸事業費用合計 10,870,357 10,686,033
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 13,801,023 12,705,625
（注1）賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注2）使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
（注3）修繕費及び修繕積立金を記載しています。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
※2．不動産等売却益の内訳
前期（自 2019年6月1日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年12月1日 至 2020年5月31日）
パシフィックマークス江坂 （単位：千円）
不動産等売却収入 10,022,000
不動産等売却原価 9,547,198
その他売却費用 301,407
不動産等売却益 173,393
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2019年 6月 1日 自 2019年12月 1日
至 2019年11月30日 至 2020年 5月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 3,118,337口 3,118,337口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※．一時差異等調整積立金
前期（2019年11月30日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 当期取崩額：75,463,881円 年5月期以降、当初積立額の50年均
ののれん発生益に細分された金額の 等額にあたる1％相当以上の金額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、 ・2018年5月期 積立てを行った期の翌期以降、それ
減価償却費等による利益超過税会不 （当初積立額：66,949,209円） ぞれの当初積立額の50年均等額にあ
一致の一部を一時差異等調整積立金 当期取崩額：669,493円 たる1％相当以上の金額を当該積立
へ積立てており、制度上必要とされ ・2018年11月期 金が残存する限り、毎期取崩し、分
る額を取崩しました。 （当初積立額：76,099,699円） 配金に充当します。
当期取崩額：760,997円
・2019年5月期
（当初積立額：63,132,400円）
当期取崩額：631,324円
当期（2020年5月31日）
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
積立て、取崩しの発生事由等 積立額、取崩額 取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計 （当初積立額：7,546,388,071円） 積立てを行った期の翌期である2017
算書において、過年度に計上した負 当期取崩額：75,463,881円 年5月期以降、当初積立額の50年均
ののれん発生益に細分された金額の 等額にあたる1％相当以上の金額
残額である配当積立金を一時差異等 （75,463,881円以上）を当該積立金
調整積立金へ積立てており、制度上 が残存する限り、毎期取崩し、分配
必要とされる額を取崩しました。 金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、 ・2018年5月期 積立てを行った期の翌期以降、それ
減価償却費等による利益超過税会不 （当初積立額：66,949,209円） ぞれの当初積立額の50年均等額にあ
一致の一部を一時差異等調整積立金 当期取崩額：669,493円 たる1％相当以上の金額を当該積立
へ積立てており、制度上必要とされ ・2018年11月期 金が残存する限り、毎期取崩し、分
る額を取崩しました。 （当初積立額：76,099,699円） 配金に充当します。
当期取崩額：760,997円
・2019年5月期
（当初積立額：63,132,400円）
当期取崩額：631,324円
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〔税効果会計に関する注記〕
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
2019年11月30日 2020年5月31日
繰延税金資産
税務上の収益認識差額 29,315 269,935
税務上の費用認識差額 21,517 57,507
合併時受入評価差額 18,763,147 17,019,887
貸倒引当金繰入超過額 571 4,134
その他 307 297
小計 18,814,859 17,351,761
評価性引当額 △18,814,859 △17,351,761
合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な
項目別の内訳
前期 当期
2019年11月30日 2020年5月31日
法定実効税率 31.51％ 31.46％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.91％ △27.07％
評価性引当額の増減 0.12％ △15.19％
圧縮積立金取崩額 0.28％ 10.79％
その他 0.01％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01％ 0.01％
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、
賃貸用の投資不動産（用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。）を保
有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用 途 自 2019年 6月 1日 自 2019年12月 1日
至 2019年11月30日 至 2020年 5月31日
貸借対照表計上額
期首残高 185,228,356 184,661,408
商業施設 期中増減額 △566,947 △739,313
期末残高 184,661,408 183,922,094
期末時価 215,529,000 214,777,000
貸借対照表計上額
期首残高 196,455,876 195,843,358
オフィス
期中増減額 △612,518 △10,293,692
ビル
期末残高 195,843,358 185,549,665
期末時価 257,614,000 247,836,000
貸借対照表計上額
期首残高 137,324,520 155,292,038
ホテル 期中増減額 17,967,518 6,451,896
期末残高 155,292,038 161,743,935
期末時価 182,751,000 189,951,000
貸借対照表計上額
期首残高 40,477,817 40,121,833
住 居 期中増減額 △355,983 4,565,490
期末残高 40,121,833 44,687,324
期末時価 53,542,000 58,863,000
貸借対照表計上額
期首残高 49,377,367 49,167,612
その他 期中増減額 △209,754 16,034,204
期末残高 49,167,612 65,201,817
期末時価 64,758,000 81,420,000
貸借対照表計上額
期首残高 608,863,937 625,086,252
合 計 期中増減額 16,222,314 16,018,585
期末残高 625,086,252 641,104,837
期末時価 774,194,000 792,847,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規2物件の取得（合計17,976百万円）及び資本的支出（2,373百万円）等
によるものであり、主な減少額は減価償却費（4,125百万円）等によるものです。当期の主な増加額は新規8物件の
取得（合計22,985百万円）、既保有物件の追加取得1物件（5,356百万円）及び資本的支出（1,361百万円）等によ
るものであり、主な減少額は1物件の譲渡（9,545百万円）及び減価償却費（4,166百万円）等によるものです。
（注3）期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に
基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
〔1口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
自 2019年 6月 1日 自 2019年12月 1日
至 2019年11月30日 至 2020年 5月31日
1口当たり純資産額 118,002円 117,647円
1口当たり当期純利益 3,388円 3,089円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口
調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2019年 6月 1日 自 2019年12月 1日
至 2019年11月30日 至 2020年 5月31日
当期純利益 （千円） 10,543,501 9,633,226
普通投資主に帰属しない金額 （千円） － －
普通投資口に係る当期純利益 （千円） 10,543,501 9,633,226
期中平均投資口数 （口） 3,111,123 3,118,337
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
〔追加情報〕
（新型コロナウイルス感染症拡大に伴う影響について）
2020 年 2 月後半からの新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大に伴い、2020 年 4 月 7 日には日本政府よ
り緊急事態宣言が発出され、同年 5 月 25 日には全面解除となりました。この間、国内における外出自粛や施設の
利用制限の要請、さらには世界的な海外渡航制限・自粛等の影響により、本投資法人の一部のテナントにおいて
は、営業状況及びキャッシュ・フローに大きな影響を及ぼしています。
結果、テナントからの賃料減額・支払猶予要請及びテナント売上高や収益に連動する変動賃料の減少等により、
本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
斯かる状況下、本投資法人は中長期的視点に立った安定した資産運用の観点から、当期において、休業要請に
より営業を停止した一部の商業施設テナントについて賃料減免を行うとともに、賃料減額要請を受け、協議継続
中の一部のテナントについて、財務諸表作成時点において入手可能な情報に基づき、個別に賃料減額処理を行っ
ています。また、翌期以降について、当該感染症拡大の影響は 2020 年末から 2021 年の年明けにかけて徐々に収
束に向かい事業環境が回復すると仮定して、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、上述
の前提から回復が遅れた場合には、翌期以降の本投資法人の財政状態、経営成績に影響を及ぼす可能性がありま
す。
〔その他の注記〕
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第 29 号 2020 年 3 月 31 日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 30 号 2020 年 3 月 31 日 企業会計基準委
員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第 19 号 2020 年 3 月 31 日 企業会計基
準委員会）
（1）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的
な会計基準の開発を行い、2014 年 5 月に「顧客との契約から生じる収益」（IASB においては国際財務報告基
準（IFRS）第 15 号、FASB においては Topic606）を公表しており、IFRS 第 15 号は 2018 年 1 月 1 日以降開始
する事業年度から、Topic606 は 2017 年 12 月 15 日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、
企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表さ
れたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS 第 15 号と
整合性を図る便益の 1 つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS 第 15 号の基本的な原則を取り入れ
ることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮す
べき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
（2）適用予定日
2021 年 11 月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第 30 号 2019 年 7 月 4 日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第 10 号 2019 年 7 月 4 日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 31 号 2019 年 7 月 4 日 企業会計基準委
員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第 19 号 2020 年 3 月 31 日 企業会計基
準委員会）
（1）概要
IASB 及び FASB は、公正価値測定について詳細なガイダンス（IFRS においては IFRS 第 13 号「公正価値測
定」、FASB においては Topic820「公正価値測定」）を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比
較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開
示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表さ
れたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算
定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS 第
13 号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、
財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとさ
れております。
（2）適用予定日
2021 年 11 月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第 31 号 2020 年 3 月 31 日 企業会計基準委員会）
（1）概要
IASB が 2003 年に公表した国際会計基準（IAS）第１号「財務諸表の表示」（以下「IAS 第 1 号」）第 125
項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表利用者にとって有用
性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せられ、
企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準（以下「本会計基準」）が開発され、
公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのでは
なく、原則（開示目的）を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとさ
れ、開発にあたっては、IAS 第１号第 125 項の定めを参考とすることとしたものです。
（2）適用予定日
2021 年 5 月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第 24 号 2020 年 3 月 31 日
企業会計基準委員会）
（1）概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の
充実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会
計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記
情報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を
及ぼさないために、企業会計原則注解（注 1-2）の定めを引き継ぐこととされております。
（2）適用予定日
2021 年 5 月期の期末から適用します。
〔開示の省略〕
キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、
関連当事者との取引、セグメント情報等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の
必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の異動はありません。
なお、最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘 要 備考
増減 残高 増減 残高
2015年 9月16日 公募増資 95,000 2,739,311 12,680 256,549 （注1）
2015年10月15日 第三者割当増資 12,065 2,751,376 1,610 258,160 （注2）
2016年 6月14日 公募増資 190,000 2,941,376 32,273 290,433 （注3）
2016年 7月12日 第三者割当増資 11,646 2,953,022 1,978 292,411 （注4）
2016年12月14日 公募増資 90,000 3,043,022 14,808 307,220 （注5）
2017年 1月12日 第三者割当増資 12,065 3,055,087 1,985 309,205 （注6）
2019年 6月19日 公募増資 55,000 3,110,087 9,363 318,568 （注7）
2019年 7月11日 第三者割当増資 8,250 3,118,337 1,404 319,973 （注8）
（注1）1口当たり137,690円（引受価額133,475円）にて、新規物件の取得資金及び物件取得に伴い減少した手元資金への充当
を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注2）1口当たり133,475円にて、新規物件の取得資金及び物件取得に伴い減少した手元資金への充当を目的として第三者割
当により新投資口を発行しました。
（注3）1口当たり175,224円（引受価額169,860円）にて、物件取得資金の一部及び有利子負債の返済資金の一部に充当するこ
とを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注4）1口当たり169,860円にて、有利子負債の返済資金の一部又は物件取得資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注5）1口当たり169,736円（引受価額164,540円）にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当及び有利子負債の返済資
金の一部に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注6）1口当たり164,540円にて、物件取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当することを目的として第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注7）1口当たり175,616円（引受価額170,240円）にて、新規物件の取得資金に充当することを目的として公募により新投資
口を発行しました。
（注8）1口当たり170,240円にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当を目的として第三者割当により新投資口を発行
しました。
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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 2020 年 5 月期決算短信
３.参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 本投資法人の資産の構成
第32期 第33期
資産の 2019年11月30日 2020年5月31日
用 途 地 域
種類 保有総額 対総資産 保有総額 対総資産
(千円)(注1) 比率(％) (千円)(注1) 比率(％)
東京都心6区（注3） － － － －
首都圏
東京23区（注4） － － － －
商業施設 （注2）
首都圏地域（注5） 7,239,732 1.1 7,232,796 1.0