8960 Ｒ－ユナイテド 2020-06-26 17:15:00
資産の取得に関するお知らせ（レッドウッド成田ディストリビューションセンター） [pdf]
2020 年 6 月 26 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名
執 行 役 員 吉 田 郁 夫
（コード番号：8960）
資産運用会社名
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 名
代 表 取 締 役 社 長 臥 雲 敬 昌
問い合わせ先
ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 佐 々 木 威 英
TEL. 03-5402-3680
資産の取得に関するお知らせ（レッドウッド成田ディストリビューションセンター）
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会
社であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下
記の資産を取得することを決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．資産の取得
本投資法人は次の不動産を信託する信託の受益権の準共有持分（持分割合 50％）
（以下「取得予定資産」
といいます。）を取得します。
想定 NOI 想定償却後
物件 用途 取得予定価格
物件名称 所在地 利回り 利回り 取得予定日
番号 (注 1) (注 2)
(注 3) (注 4)
レッドウッド成田
その他 千葉県 2020 年
E17 ディストリビューション 2,345 百万円 4.9% 4.1%
（倉庫） 山武郡 6 月 30 日
センター
（注 1）本投資法人の定める「用途」区分を記載しています。なお、下段括弧内は、登記簿上に表示されている種類のうち主要なも
のを記載しています。
（注 2）取得予定価格は、売買契約書に基づく売買価格を記載しており、取得経費、固定資産税・都市計画税並びに消費税及び地方
消費税等を含みません。
（注 3）想定 NOI 利回りは、 「想定 NOI（年間）
」を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第 2 位を四捨五入して記
載しています。 「NOI」とは、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用（ただし、減価償却費を除きます。 ）を控除した金
額をいい、 「想定 NOI（年間） 」とは、本投資法人取得後の賃貸借条件を基に算出した本投資法人取得時から 1 年間の想定の
NOI です。
（注 4）想定償却後利回りは、 「想定 NOI（年間）」から「想定減価償却費」を控除した額を取得予定価格で除して算出したものであ
り、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。 「想定減価償却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、取得予定資
産の減価償却資産の耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時から 1 年間の減価償
却費の試算値です。
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２．取得の詳細
（１）取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、本投資法人のポートフォリ
オのさらなる拡充を目的として取得予定資産を取得します。取得決定に際しては、特に以下の点を評
価しました。
なお、残りの準共有持分 50%は取得先であるみずほ丸紅リース株式会社（以下「準共有者」といい
ます。）が継続保有し、本投資法人と準共有者が共同運用する予定です。
① 立地について
レッドウッド成田ディストリビューションセンター（以下「本物件」といいます。 ）は、国際航空
貨物の搬出入を行う成田国際空港第 6 ゲートに近く、 航空貨物の取り扱いに優れた立地にあります。
新空港自動車道「新空港」インターチェンジまで 4.1km、東関東自動車道「成田」インターチェン
ジまで 6.0km の位置に所在している本物件は、高速道路へのアクセスも容易であり、広域配送ニー
ズにも対応可能です。また、芝山鉄道「芝山千代田」駅から徒歩 3 分と労働力確保の面でも優位な
立地にあります。
成田国際空港では、2028 年度末までに第三滑走路（C 滑走路）の新設が予定されており、取扱貨
物量の増加も期待されます。
② 建物について
本物件は 2016 年 12 月竣工の地上 4 階建の多層階型物流施設です。荷物用エレベーター2 基、垂
直搬送機 2 基、トラックバース 12 台を有し、床荷重 1.5t/㎡、梁下 5.5ｍ、柱間隔約 10ｍ×11ｍと
物流施設として昨今のテナントニーズに対応し得る建物スペックを備えていることから、幅広い商
品を取り扱うことが可能です。なお本物件は 2 分割賃貸が可能な仕様となっています。
③ テナント等について
本物件にはキューネ・アンド・ナーゲル（スイス証券取引所上場企業）の日本法人と朝日森運輸
株式会社の 2 テナントが入居しており、荷物の保管・荷役・配送センターとして利用されています。
当該立地のインターチェンジへの近接性、相対的に割安な賃料相場等を背景に、航空貨物利用運送
事業者だけでなく、3PL 事業者からの需要も想定されます。
（２）取得の概要
① 取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託する信託の受益権（準共有持分 50%）
② 物 件 名 称 ： レッドウッド成田ディストリビューションセンター
③ 取 得 予 定 価 格 ： 2,345 百万円
④ 契 約 締 結 日： 2020 年 6 月 26 日（不動産信託受益権準共有持分譲渡契約の締結）
⑤ 取 得 予 定 日 ： 2020 年 6 月 30 日（信託受益権準共有持分の移転）
⑥ 取 得 先 ： みずほ丸紅リース株式会社
⑦ 取 得 資 金 ： 借入金（予定）(注)
⑧ 支 払 予 定 時 期 ： 2020 年 6 月 30 日
（注）借入金の詳細については、本日付にて公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
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（３）取得予定資産の内容（注 1）
物件名称 レッドウッド成田ディストリビューションセンター
資産の種類 不動産を信託する信託の受益権（準共有持分 50%）
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託契約期間 2019 年 7 月 5 日～2029 年 7 月 31 日
千葉県山武郡芝山町香山新田字三堀 31 番 1・32 番 1・33 番 1～
地番
4・6、芝山町菱田字三堀 1124 番 3・1128 番 1・1129 番 4・9・
所在地 （注 2）
10、芝山町菱田字矢志ヶ谷 1237 番 45・51～54
住居表示 千葉県山武郡芝山町香山新田字三堀 33 番地 1 他（注 3）
成田国際空港「第 6 ゲート」1.6km
交通 新空港自動車道「新空港」インターチェンジ 4.1km
芝山鉄道「芝山千代田」駅徒歩 3 分
種類（注 2） 倉庫
全体敷地面積（注 2） 12,105.00 ㎡（3,661.76 坪）
土地
うち準共有持分 50%相当 6,052.50 ㎡（1,830.88 坪）
面積
全体延床面積（注 2） 22,079.22 ㎡（6,678.96 坪）
建物
うち準共有持分 50%相当 11,039.61 ㎡（3,339.48 坪）
構造・規模（注 2） 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 4 階建
所有形態 土地：所有権 建物：所有権
建築時期（注 2） 2016 年 12 月
建築主 RW6 特定目的会社
施工者 株式会社塩浜工業
取得予定価格 2,345 百万円（準共有持分 50%相当）
鑑定評価額 2,410 百万円（準共有持分 50%相当）
価格時点 2020 年 6 月 1 日
鑑定評価機関（評価方法） 株式会社谷澤総合鑑定所による鑑定評価
地震 PML 7%
担保設定の有無 なし
（準共有者との取り決め）
本投資法人及び準共有者との間で準共有者間協定（以下「本協定」といいま
す。 ）を取得予定日に締結予定です。
本協定の主な内容
・本信託契約に基づく受益者としての指図権行使、信託受託者への承諾、同
意等その他の行為については、 「多数準共有者」 （準共有者のうち、持分割
合が過半数以上である準共有者をいう。 ）の意思に従い、これを行わなけ
ればならない。本投資法人の持分割合が 50%以上である場合においては、
本投資法人を多数準共有者とみなす。なお、特定の事項（建替え等）につ
特記事項 いては、全準共有者の合意を必要とする。
・各準共有者は、自己の保有する本準共有持分を第三者に対して譲渡する場
合には、 自己の保有する全ての本準共有持分を一括して一つの譲渡先に譲
渡しなければならない
・各準共有者は、本準共有持分を売却しようとする場合には、他の全ての準
共有者に対して書面通知を必要とし、 他の準共有者が購入を希望する場合
には、 相手方に対象共有持分の譲渡について優先買取交渉権を付与するこ
ととする。
・各準共有者は、本協定締結日より 5 年間、当該信託受益権の分割を請求し
ないこととする。
テナントの内容（注 4）
テナントの総数 2
敷金・保証金 非開示（注 5）
総賃料収入（年間） 非開示（注 5）
総賃貸可能面積 21,445.46 ㎡
総賃貸面積 21,445.46 ㎡
稼動率 100.0%
参考
想定 NOI(年間)（注 6） 115 百万円（準共有持分 50%相当）
想定 NOI 利回り（注 6） 4.9%（準共有持分 50%相当）
（注 1）上表の各項目の内容は、個別に記載がない限り、当該不動産全体について記載しています。
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（注 2）「所在地（地番）「種類」
」 「面積」 「構造・規模」及び「建築時期」は、登記簿上の記載に基づいています。
（注 3）本物件の所在地は、住居表示が未実施であるため、建物の登記簿上表示されている所在を記載しています。
（注 4）「テナントの内容」は、取得予定日時点における契約状況に基づき記載しています。
（注 5）テナントより開示することにつき同意を得られていないことから、 やむを得ない事情により開示できない場合とし
て記載していません。
（注 6）「想定 NOI（年間）」及び「想定 NOI 利回り」については、前記「１．資産の取得 （注 3）」をご参照ください。な
お、稼働率は 100％と想定しています。
（４）取得先の概要
名称 みずほ丸紅リース株式会社
所在地 東京都千代田区四番町 6 東急番町ビル 10 階
代表者 代表取締役社長 秋吉 満
主な事業内容 総合リース業、並びにその関連事業
資本金 4,390 百万円（2019 年 3 月 31 日現在）
設立年月日 1993 年 12 月
純資産 14,294 百万円（2019 年 3 月 31 日現在）
総資産 197,032 百万円（2019 年 3 月 31 日現在）
大株主 （2019 年 3 月 31 日現在）
株主名 出資比率
丸紅株式会社 50%
みずほリース株式会社 50%
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との関係
資本関係 特筆すべき資本関係はありません。
人的関係 特筆すべき人的関係はありません。
取引関係 みずほ丸紅リース株式会社は、第 33 期（2020 年 5 月期）1 物件の取得先です。
みずほ丸紅リース株式会社は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法
律第 198 号、その後の改正を含みます。
）に定める「利害関係人等」 （以下「利害関
関連当事者へ
係人等」といいます。 ）等及び本資産運用会社の自主ルール（利益相反対策ルール）
の該当状況
に定める「スポンサー関係者」 （以下「スポンサー関係者」といいます。 ）のいずれ
にも該当しますので、本資産運用会社所定の制限及び手続き（注）に従っています。
（注）本資産運用会社においては、利益相反の回避の観点から、スポンサー関係者との取引に関する社内規程である「ス
ポンサー関係者との取引に関するインベストメント委員会内規」において、本投資法人とスポンサー関係者の間で
の取引等の制限及び手続きを規定しています。
具体的な制限としては、(i)スポンサー関係者からの資産の取得の場合には、取得価格を鑑定評価額と同等又はそれ
未満とすること、 (ii)スポンサー関係者への資産の売却の場合には、売却価格を鑑定評価額以上とすること、
（iii）
スポンサー関係者が正当な理由をもって資産の取得又は譲渡の媒介等に関わった場合の媒介手数料は、売買価格の
3%を上限とすること等を定めています。
また、具体的な手続きとしては、本投資法人とスポンサー関係者との取引等を行おうとする場合には、インベスト
メント委員会（資産の運用に関する審議・決定及び運用評価等を行う本資産運用会社の自主的設置機関）の審議・決
議が必要であり、かかる決議には、委員長及び社外有識者を含むインベストメント委員のうち、議決に加わること
のできる委員全員の合意を必要とする旨を定めています（但し、特別の利害関係を有する委員は議決に加わること
ができません。）。更に、インベストメント委員会における決議事項は、コンプライアンス業務の担当者であるチー
フ・コンプライアンス・オフィサーを委員長とし、外部有識者を加えて構成されるコンプライアンス委員会におい
て、法令、ガイドライン、社内規則等遵守の観点より審議を行うこととしています。以下同じです。
（５）物件取得者等の状況
物件名称 レッドウッド成田ディストリビューションセンター
物件所有者の状況 現所有者・信託受益者 前所有者・信託受益者
特別な利害関係に
会社名・氏名 みずほ丸紅リース株式会社
ある者以外
特別な利害関係 利害関係人等及び
－
にある者との関係 スポンサー関係者に該当
取得経緯・理由等 投資運用目的 －
4,750 百万円
取得価格 －
（準共有持分 100%）
取得時期 2019 年 7 月 －
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（６）媒介の概要
① 媒介者Ａ
a. 媒介者
名称 丸紅アセットマネジメント株式会社
所在地 東京都千代田区大手町一丁目 6 番 1 号 大手町ビル 5 階
代表者 代表取締役 藏本 清登
主な事業内容 アセットマネジメント業務、投資助言・アドバイザー業務
資本金 50 百万円（2019 年 3 月 31 日時点）
設立年 2007 年 11 月
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との関係
資本関係 特筆すべき資本関係はありません。
本資産運用会社からの出向者 1 名が丸紅アセットマネジメント株式会社に在籍して
人的関係
います。
取引関係 特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者へ 丸紅アセットマネジメント株式会社は、本日現在、利害関係人等及びスポンサー関
の該当状況 係者に該当しますので、本資産運用会社所定の制限及び手続きに従っています。
b. 媒介手数料の内訳及び額
媒介手数料：14,070 千円（ただし、消費税及び地方消費税を除きます。
）
② 媒介者Ｂ
a. 媒介者
媒介者Ｂは国内事業会社です。当該媒介者からは開示することにつき同意が得られないため、詳
細については開示いたしません。なお、媒介者は、本日現在、利害関係人等及びスポンサー関係者
のいずれにも該当しません。また、本投資法人及び本資産運用会社と媒介者との間には、記載すべ
き資本関係、人的関係及び取引関係はなく、当該媒介者は本投資法人及び本資産運用会社の関連当
事者でもありません。
b. 媒介手数料の内訳及び額
媒介者からの同意が得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として開示
していません。なお、媒介手数料（上記媒介者Ａへの媒介手数料との合算額）については、宅地建
物取引業法（昭和 27 年法律第 176 号、その後の改正を含みます。）に定める上限（取得予定価格×
3%＋6 万円（ただし、消費税及び地方消費税を除きます。） ）以下の金額です。
（７）利害関係人等及びスポンサー関係者との取引
取引業務内容 取引先 本投資法人及び本資産運用会社の対応等
同社は、利害関係人等及びスポンサー関係者に該当しますの
で、本資産運用会社所定の制限及び手続きに従っています。
取得予定資産 みずほ丸紅
取得予定資産の取得に関して、同社に 2,345 百万円（但し、取
の売買 リース株式会社
得経費、固定資産税・都市計画税並びに消費税及び地方消費税
等を除きます。）の売買代金を支払います。
同社は、利害関係人等及びスポンサー関係者に該当しますの
丸紅アセット で、本資産運用会社所定の制限及び手続きに従っています。
媒介業務 マネジメント 取得予定資産の取得に関して、同社に 14 百万円（但し、消費
株式会社 税及び地方消費税等を除きます。）の媒介手数料を支払いま
す。
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３．決済方法及び取得の日程
（１）決済方法
取得資金は借入金を予定しており、取得予定資産引渡時に一括決済する予定です。
（２）取得の日程
取得予定資産の取得に係るスケジュールは以下のとおりです。
2020 年 6 月 26 日 取得決定日、不動産信託受益権準共有持分譲渡契約の締結
2020 年 6 月 30 日 信託受益権準共有持分の移転及び代金支払日（予定）
４．運用状況の見通し
取得予定資産の取得による影響は軽微であり、東京証券取引所の定める開示項目の軽微基準の範囲内
です。当該影響を織り込んだ本投資法人の 2020 年 11 月期（第 34 期）及び 2021 年 5 月期（第 35 期）の
運用状況の予想については、2020 年 7 月 17 日に公表を予定している本投資法人の 2020 年 5 月期 （第 33
期）決算短信において発表する予定です。
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５．鑑定評価書の概要
鑑定評価額 2,410,000 千円（準共有持分 50%相当）
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 6 月 1 日
※以下は、準共有持分100%を前提とした記載です。
（単位：千円）
項目 内容 根拠等
収益価格 4,820,000 －
直接還元法による収益価格 4,840,000 －
（１）運営収益
非開示（注） －
（有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
①潜在総収益
非開示（注） －
賃料収入・共益費収入
②水道光熱費収入 非開示（注） －
③駐車場収入 非開示（注） －
④その他収入 非開示（注） －
⑤空室損失相当額 非開示（注） －
⑥貸倒損失相当額 非開示（注） －
（２）運営費用
非開示（注） －
（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
⑦維持管理費 非開示（注） －
⑧水道光熱費 非開示（注） －
⑨修繕費 非開示（注） －
⑩公租公課 非開示（注） －
⑪プロパティマネジメント
非開示（注） －
フィー
⑫テナント募集費用等 非開示（注） －
⑬損害保険料 非開示（注） －
⑭その他費用 非開示（注） －
（３）運営純収益
236,885 －
（NOI（１）-（２））
（４）一時金の運用益 非開示（注） －
（５）資本的支出
非開示（注） －
（経常的な修繕費を含む）
（６）正味純収益
232,396 －
(NCF（３）+（４）-（５））
近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比
（７）還元利回り 4.8%
較検討を行い、査定。
DCF法による収益価格 4,810,000 －
割引率（初年度～3年度） 4.6%
－
割引率（4年度以降） 4.8%
最終還元利回り 4.9% －
積算価格 4,670,000 土地比率61.5%、建物比率38.5%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た
特になし
って留意した事項
（注）本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開
示としています。
以 上
【添付資料】
参考資料 1 ポートフォリオサマリー
参考資料 2 外観写真及び位置図
＊ 本投資法人のホームページアドレス： https://www.united-reit.co.jp
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参考資料 1
ポートフォリオサマリー
2020 年 6 月 30 日時点（予定）
[用途別]
取得（予定）価格（注 2）
用途 物件数（注 1）
金額（百万円） 比率
商業施設 35 192,654 29.0%
オフィスビル 35 192,174 28.9%
ホテル 22 160,936 24.2%
住居 24 49,778 7.5%
その他 17 68,295 10.3%
合計 130 663,837 100.0%
[投資地域別]
取得（予定）価格（注 2）
投資地域（注 3） 物件数
金額（百万円) 比率
東京都心 6 区 28 136,691 20.6%
東京 23 区 14 47,503 7.2%
首都圏地域 35 225,490 34.0%
地方 53 254,153 38.3%
合計 130 663,837 100.0%
（注 1）商業施設とオフィスビルの複合用途物件である「maricom-ISOGO・システムプラザ横浜（敷地）、オフィスビルとホテルの複
」
合用途物件である「新大阪セントラルタワー」及び「ＳＳ30」は、各用途欄においてそれぞれ 1 物件としてカウントしてい
ますが、合計欄においては各物件をそれぞれ 1 物件としてカウントしています。そのため、用途別の物件数を足し合わせて
も、合計欄の物件数とは一致しません。
（注 2）金額は、単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても、合計値と一致しない
場合があります。また、取得（予定）価格の合計値に占める比率は、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。し
たがって、記載されている比率を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。
（注 3）「投資地域」の区分は下記のとおりです。
首都圏（注a） 地方（注b）
東京都心6区 東京23区 首都圏地域
政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。）をは
千代田区、港区、中央 東京都内23区から東京 首都圏から東京都内
じめとする日本全国の主要都市（周辺部を含みま
区、新宿区、渋谷区、 都心6区を除いた地域 23区を除いた地域
す。）
品川区
（注a）首都圏とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）をいいます。
（注b）「地方」とは「大阪圏：大阪府、京都府及び兵庫県」「名古屋圏：愛知県、三重県及び岐阜県」及び「その他：首都圏、大
、
阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称」を含みます。
（注 4）上表に含まれる取得予定物件は以下のとおりです。
取得予定価格
用途 種類 投資地域 物件名称 取得予定日
金額(百万円) 比率
レッドウッド成田ディスト
その他 倉庫 首都圏地域 2020 年 6 月 30 日 2,345 0.4%
リビューションセンター
（注 5）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のホームページでもご確認いただけます。
https://www.united-reit.co.jp/ja/portfolio/index.html
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参考資料 2
外観写真及び位置図
【 外観写真 】
【 位置図 】
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