（8958）
第33期（2020年3月期）決算説明資料
2020年5月19日
1
グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要
ポートフォリオ（2020年3月31日現在） 財務基盤・スポンサー （2020年3月31日現在）
駅近・築浅・⼤型の優良オフィスビルに厳選した投資 ⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤
他オフィス系REIT
GOR 平均（注）
LTV
近 最寄駅に直結又は 簿価ベース 47.1％
徒歩5分以内⽐率 100.0％ 78.６％ （総資産有利⼦負債⽐率） 時価ベース 40.2％
平均築年数 16.0年 22.9年 ⻑期固定⾦利⽐率 89.9%
新 ポートフォリオＰＭＬ 1.9％ 2.0％ 平均調達期間 6.8年
平均取得価格 173億円 87億円 平均調達利率 0.65%
大 平均総賃貸可能面積 12,015㎡ 8,550㎡ 格付 AA-安定的（JCR）
その他3大都市圏 取得価格の総額 不動産投資・管理
8.9％
11物件 1,911億円 不動産投資・運⽤ ⾦融
ノウハウの提供
淀屋橋
御堂筋 大手町
4.1%
4.8% 12.3%
さいたま
平河町
東京周辺都市部 11.9%
9.5% 日本格付研究所（JCR）
21.3％ ⾦銭・信託業務 ⻑期発⾏体格付
AA-
横浜
9.4% ⾦融 不動産仲介
ノウハウの提供
南⻘⼭
（安定的）
品川
18.3% 東京都心5区
6.3% [資産運⽤会社]
豊洲 44.5％
仙石⼭
11.0% 錦糸町
4.4%
不動産投資・管理
8.1%
ノウハウの提供
その他東京都内23区 不動産開発・運営
25.3％
（注）「他オフィス系REIT」とは、ポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）を主たる⽤途がオフィスビルである商業⽤不動産に投資することを投資⽅針として掲げる
2
J-REIT（GORを除く）をいい、平均の数値は2020年3月31日時点で確認できる各社の最新の決算開⽰資料等に記載された数値を基に算出しています。
目次
Ⅰ はじめに
投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・・・ 5 次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しています。
新型コロナウイルス感染症による影響について ・・・・・・・・・ 6 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法⼈
「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
Ⅱ 決算 「大手町」大手町ファーストスクエア
「平河町」平河町森タワー
１．決算ハイライト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8
「銀座」銀座ファーストビル
２．決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 「南⻘⼭」楽天クリムゾンハウス⻘⼭
３．業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11 「仙石⼭」アークヒルズ 仙石⼭森タワー
４．1⼝あたり分配⾦の実績と予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13 「錦糸町」アルカセントラル
「豊洲」豊洲プライムスクエア
Ⅲ 運用状況 「品川」品川シーサイドウエストタワー
「横浜」横浜プラザビル
１．内部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
「さいたま」明治安田生命さいたま新都心ビル
２．外部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
「御堂筋」明治安田生命大阪御堂筋ビル
３．財務 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24 「淀屋橋」淀屋橋フレックスタワー
４．ESGへの取組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
2020年3月16日付で「ＴＫ南⻘⼭ビル」は「楽天クリムゾンハウス⻘⼭」に、
Ⅳ 参考資料 2020年4月1日付で「ヒューリック豊洲プライムスクエア」は「豊洲プライム
１．物件資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33 スクエア」に、ビル名称を変更しました。本資料においては、時点に関わら
ず、新しい名称で記載しています。
２．財務資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 61
３．資産運⽤会社の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 71
数値は、別途注記する場合を除き、⾦額については切捨て、割合、年
数、駅徒歩分、面積については四捨五入して記載しています。
本資料において「分割後」又は「分割後換算」とある場合は、以下の
投資⼝分割による影響をいずれも加味しています。
・2014年4月1日 効⼒発生日 投資⼝1⼝→2⼝に分割
・2018年4月1日 効⼒発生日 投資⼝1⼝→4⼝に分割
3
Ⅰ はじめに
4
投資主価値の向上に向けた取組み
当期の実績 今後の取組み
●銀座売却益の反動減により減収減配となるも、分配⾦は ●今後の分配⾦は2,400円以上での巡航を目指す（注1）
予想⽐＋24円の2,359円で着地（注1） ●レントギャップ解消によるＮＯＩ利回りの向上
内
●引き続き⾼稼働率を維持（2020年3月末時点99.8％）
部 稼働率の維持・向上 ポートフォリオNOI利回り
成 ●12期連続して賃料増額改定の⾒込み（注2） 賃料増額の継続 更なる向上を目指す
⻑ ●南⻘⼭のリテナントではダウンタイム無く内部成⻑を実現
●ポートフォリオNOI利回りは4％台前半へ上昇
●取得実績なし ●ポートフォリオの質の向上のための資産入替
外 優良オフィスの物件情報は限定的で、売主と買主との価格目線の 中⻑期的に収益向上が⾒込める物件への入替を継続検討
部 開きが大きい状況が継続 ●厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
成
⻑ スポンサー等ルート、独自ルートで情報収集し検討するも購入には 借入による物件取得余⼒を活⽤し、優良物件を機動的に取得
至らず スポンサー等ルート、独自ルート両⽅を駆使したソーシング
財 ●リファイナンスで⻑期化・期日分散・コスト削減を推進 ●デットの⻑期化と期日分散の推進
務
●個⼈向けIRイベントへの参加や説明会を複数回実施 ●不動産市況や⾦融環境に応じた柔軟なLTVコントロール
・
Ｉ ●市場環境の変化と投資家との建設的対話を踏まえ、
Ｒ 投資主価値最大化に向けた施策を継続検討
●外部認証の新規取得（豊洲︓グリーンビル認証、横浜︓BELS評価） ●マテリアリティに対応する⾏動計画・目標の推進・達成
●「21世紀⾦融⾏動原則」への署名（GAR） ●GORの中⻑期的成⻑を通じてSDGsの目標達成に貢献
Ｅ
Ｓ ●GOR初のグリーンローンによる資⾦調達を実施
Ｇ ●ESGへの更なる取組み（E︓グリーンリース契約締結の推進・LED
照明や自動水栓の導入、S︓テナント満⾜度調査の実施・テレキュー
ブの設置、G︓情報開⽰の拡充）
（注1）「分配⾦」の⾦額は１⼝当たりの⾦額を記載しています。
（注2）2020年9月期の⾒込みと合わせて12期連続としています。 5
新型コロナウイルス感染症による影響について（2020年4月30日現在）
■運⽤への影響は軽微であるが、店舗の賃料減額リスクを業績予想に⼀部織り込む
・賃料等収入に占める事務所の割合は92％程度に対し、店舗の割合は僅か３％程度
・第34期（2020年9月期）の賃料改定は早期交渉が奏功し既に約6割で増額を実現
・業績予想では、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が第35期（2021年3月期）まで及ぶことを前提として、
店舗の賃料減額リスクを⼀部織り込む
現状認識 テナント動向等 対応状況 業績予想への
反映
運⽤への影響は軽微 ・飲食業を営むテナント1社より、売上 ・店舗と異なり、厳しい経営状況を⽰す 2020年4月時点の確定・内定分
減少を理由に賃料減額要請あり 材料が確認出来なかったため、⼀旦謝絶 を反映し、想定の入退去や賃料
・賃料等収入に占める事務所の割合 増減を⾒込まず（従来通り）
は92％程度。第34期は既に約6割 事務所
・空室予定区画について内覧の延期や ・新型コロナウイルス感染症拡大による
の賃料増額改定を実現（P18参照）
意思決定が遅延する等、リーシング 企業業績の悪化が賃貸市場に与える影
の進捗に⼀部影響あり 響を注視しつつ、早期の埋戻しに注⼒
・保有11物件中6物件に、飲食系を中
心とするテナントが44店舗あるが、
賃料等収入に占める割合は僅か3％
程度 新型コロナウイルス感染症拡大
の影響による賃料減額リスクを
⼀部織り込む
住宅１％ ・営業や売上状況等の確認
駐⾞場２％ 【参考】新型コロナの影響が無い
店舗（注） 【参考】コロナの影響が無かった
その他２％ ・緊急事態宣言に伴う外出自粛等による ・当局要請や退店した場合の後継テナン 場合との⽐較（DPU換算）
３％ 店舗（注） 売上減少を理由に、44店舗中22店舗 ト確保の難易度等を考慮
場合との⽐較（DPU換算）
・第34期 : △12円/⼝
・第34期 : △12円/⼝
から賃料減額要請あり （個別テナント毎の交渉状況を
(個別テナント毎の交渉状況を
・賃料減額等に応じる場合、原則、個別 勘案して算出）
勘案して算出）
店舗毎かつ期間限定対応 ・第35期 : △13円/⼝
・第35期 : △13円/⼝
（全店舗に⼀定のストレスを
(全店舗に⼀定のストレスを
かけて算出）
かけて算出）
事務所
92％
住宅
駐⾞場 ・特段動きなし ― ―
その他
（注） 飲食・物販・医療・教育・レジャー・美容等
6
Ⅱ 決算
7
１．決算ハイライト
■当期の分配⾦は2,359円。34期・35期は新型コロナウイルス感染症の影響を織り込み、2,400円を予想
第32期 第33期 第34期予想 第35期予想 1⼝当たり分配⾦（DPU,分割後換算）の推移
'19年9月期 '20年3月期 '20年9月期 '21年3月期
分配⾦成⻑率 年平均 5.9％
（注5） （注5） （円） （第29期から第35期まで）
2,500 2,440 2,400 2,400
損益・分配⾦ 2,359
営業収益 6,194 5,859 5,748 5,688
百万円 2,192
(うち賃貸事業収益) (5,535) (5,859) (5,748) (5,688) 2,136 413
2,041
営業利益 3,062 2,672 2,708 2,700
百万円 2,000
(賃貸事業損益) (2,987) (3,222) (3,268) (3,255)
2,027
当期純利益 百万円 2,606 2,269 2,309 2,309
発⾏済投資⼝の総⼝数 ⼝ 961,884 961,884 961,884 961,884
1⼝当たりFFO 円 (注1) 2,917 3,392 3,298 3,310 1,500
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
1⼝当たり分配⾦ 円 2,440 2,359 2,400 2,400
'18.3期 '18.9期 '19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期
ポートフォリオ
（予想） （予想）
NOI利回り ％ (注2) 4.0 4.4 4.3 4.3
1⼝当たりＮＡＶ（注6,分割後換算）の推移
期末稼働率 ％ 99.8 99.8 97.5 96.8
その他 （円）
150,000
135,272 134,143
期末総資産額 百万円 201,445 200,606 131,444
126,666 124,090 124,300 125,207
有利⼦負債額 百万円 94,500 94,500
含み損益 百万円 35,663 34,577
100,000
LTV（簿価） ％ (注3) 46.9 47.1
LTV（時価） ％ (注4) 39.9 40.2
（注1）1⼝当たりFFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損－不動産等売却損益）÷ 発⾏済投資⼝の総⼝数 50,000
（注2）NOI利回り ＝ 各期の NOI×2 ÷ 取得価格 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末
（注3）LTV（簿価）＝ 有利⼦負債額 ÷ 期末総資産額
（注4）LTV（時価）＝ 有利⼦負債額 ÷（期末総資産額＋含み損益） '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 '19.3末 '19.9末 '20.3末
（注5）業績予想において、未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。 （注6）1⼝当たりNAV ＝（期末純資産額－分配⾦総額+含み損益）÷ 発⾏済投資⼝の総⼝数
店舗について⼀定の減収を想定しています。 8
２．決算概要（2020年3月期） (1) 予想⽐較
■当期分配⾦は予想⽐プラス24円の2,359円で着地
（百万円）
第33期予想 第33期実績 主な増減益要因（百万円）
当期予想⽐ DPU換算
'20年3月期 '20年3月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,849 5,859 9 0.2% 営業利益 18 19 円
賃貸事業収益(a) 5,849 5,859 9 0.2% 賃貸事業損益 8
賃料等収入 4,605 4,610 5 0.1% 賃料等収入 5 御堂筋・さいたま・横浜・淀屋橋 等
水道光熱費収入 288 292 4 1.5% 水道光熱費収支 26 錦糸町・さいたま・南⻘⼭ 等
その他賃貸事業収入 955 956 0 0.0% 外部委託費の増加 22 平河町・さいたま 等
営業費⽤ 3,194 3,186 -8 -0.3% その他⼀般管理費の減少 11 弁護士費⽤、投資主総会費⽤等
賃貸事業費⽤(b) 2,634 2,636 1 0.1% の⾒込⽐減
外部委託費 580 602 22 3.8%
水道光熱費 293 272 -21 -7.4%
公租公課 494 494 － －
保険料 10 10 0 1.4%
修繕費 255 252 -2 -1.0%
減価償却費(c) 841 843 2 0.3%
固定資産除却損(d) 149 150 1 1.0%
その他賃貸事業費⽤ 9 9 0 0.5%
資産運⽤報酬 420 421 1 0.3%
その他⼀般管理費 139 128 -11 -8.3%
営業利益 2,654 2,672 18 0.7%
賃貸事業損益(a-b) 3,214 3,222 8 0.3%
NOI(a-b+c+d) 4,205 4,217 11 0.3%
営業外収益 － 1 1 －
営業外費⽤ 407 404 -2 -0.7%
支払利息 317 315 -2 -0.8%
その他営業外費⽤ 89 89 -0 -0.1%
経常利益 2,247 2,270 22 1.0%
当期純利益 2,246 2,269 22 1.0%
分配⾦総額 2,245 2,269 23 1.0%
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,335 円 2,359 円 24 円 1.0%
（注1）2019年11月14日時点の予想です。
（注2）増減益額を2020年3月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。
9
２．決算概要（2020年3月期） (2) 前期⽐較
■賃貸事業損益は大幅増益なるも、売却益の反動減により減収減益
（百万円）
第32期実績 第33期実績 主な増減益要因（百万円）
前期実績⽐ DPU換算
'19年9月期 '20年3月期 増益 減益
（注）
営業収益 6,194 5,859 -335 -5.4% 営業利益 389 -405 円
賃貸事業収益(a) 5,535 5,859 323 5.8%
賃料等収入 5,191 4,610 -581 -11.2% 賃貸事業損益 235
水道光熱費収入 340 292 -48 -14.1% 賃料等収入 581
その他賃貸事業収入 3 956 953 30,897.8% 賃料増額改定 22 大手町・横浜・御堂筋 等
不動産等売却益 658 － -658 -100.0% フリーレント解消 31 横浜・品川・大手町・さいたま 等
営業費⽤ 3,131 3,186 54 1.7% 入退去等 635 南⻘⼭・さいたま 等
賃貸事業費⽤(b) 2,548 2,636 88 3.5% その他賃貸事業収入の増加 953 南⻘⼭の合意解約⾦・原復費相当額収入
外部委託費 702 602 -99 -14.1% 外部委託費の減少 99 南⻘⼭のリーシング費⽤の減少 等
水道光熱費 337 272 -64 -19.3% 公租公課の減少 33 銀座 等
公租公課 527 494 -33 -6.3% 修繕費の増加 144 南⻘⼭の空調更新・原状回復⼯事、大手町 等
保険料 10 10 0 0.1% 固定資産除却損の増加 138 南⻘⼭の除却損 等
修繕費 107 252 144 134.9%
減価償却費(c) 845 843 -1 -0.2% 不動産等売却益の減少 658 銀座
固定資産除却損(d) 12 150 138 1,086.6%
その他賃貸事業費⽤ 5 9 3 66.6% その他⼀般管理費の減少 30 消費税雑損失の減少 等
資産運⽤報酬 424 421 -2 -0.6%
その他⼀般管理費 159 128 -30 -19.5%
営業利益 3,062 2,672 -389 -12.7%
賃貸事業損益(a-b) 2,987 3,222 235 7.9% 営業外損益 52 54 円
NOI(a-b+c+d) 3,845 4,217 372 9.7% 支払利息の減少 20
営業外収益 0 1 0 119.7% 投資⼝交付費の減少 29
営業外費⽤ 455 404 -51 -11.2%
支払利息 335 315 -20 -6.1% 圧縮積⽴⾦ 260 270 円
投資⼝交付費 29 － -29 -100.0%
その他営業外費⽤ 90 89 -1 -2.0% （参考）
経常利益 2,607 2,270 -337 -12.9% 南⻘⼭の⼯事に関連する⼀時的収益・費⽤
当期純利益 2,606 2,269 -337 -13.0% ・原状回復⼯事費相当額収入 300 円
圧縮積⽴⾦繰入額 260 － -260 -100.0% ・空調⼯事費・原状回復⼯事費 -113 円
分配⾦総額 2,346 2,269 -77 -3.3% ・内装・空調設備等の除却損 -155 円
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,440 円 2,359 円 -81 円 -3.3%
（注）増減益額を2020年3月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。 10
３．業績予想 (1)2020年9月期
■南⻘⼭の⼀時的収入の反動減により減収なるも、フリーレント解消による賃料増額効果と
⼯事関連費⽤の反動減により増益
（百万円）
第33期実績 第34期予想 主な増減益要因（百万円）
当期実績⽐ DPU換算
'20年3月期 '20年9月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,859 5,748 -110 -1.9% 営業利益 35 36 円
賃貸事業収益(a) 5,859 5,748 -110 -1.9%
賃料等収入 4,610 5,389 778 16.9% 賃貸事業損益 45
水道光熱費収入 292 343 50 17.3% 賃料等収入 778 さいたま・平河町・御堂筋・豊洲・淀屋橋・
その他賃貸事業収入 956 16 -940 -98.3% 賃料増額改定 60 横浜 等
営業費⽤ 3,186 3,040 -146 -4.6% フリーレント解消 753 南⻘⼭・平河町
賃貸事業費⽤(b) 2,636 2,480 -156 -5.9% 入退去等 34 豊洲・錦糸町・大手町 等
外部委託費 602 608 5 0.9% その他賃貸事業収入の減少 940 南⻘⼭
水道光熱費 272 331 59 21.9% 公租公課の増加 41 豊洲 等
公租公課 494 535 41 8.3% 修繕費の減少 132 南⻘⼭・大手町 等
保険料 10 10 0 3.8% 減価償却費の増加 20 南⻘⼭ 等
修繕費 252 119 -132 -52.5% 固定資産除却損の減少 150 南⻘⼭ 等
減価償却費(c) 843 863 20 2.4%
固定資産除却損(d) 150 － -150 -100.0%
その他賃貸事業費⽤ 9 10 0 1.3%
資産運⽤報酬 421 422 0 0.2%
その他⼀般管理費 128 137 9 7.2%
営業利益 2,672 2,708 35 1.3%
賃貸事業損益(a-b) 3,222 3,268 45 1.4%
NOI(a-b+c+d) 4,217 4,132 -85 -2.0%
営業外収益 1 － -1 -100.0%
営業外費⽤ 404 398 -6 -1.6%
支払利息 315 310 -4 -1.4%
その他営業外費⽤ 89 87 -1 -1.9%
経常利益 2,270 2,310 40 1.8%
当期純利益 2,269 2,309 40 1.8%
分配⾦総額 2,269 2,308 39 1.7%
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,359 円 2,400 円 41 円 1.7%
（2019.11.14時点の予想） 2,390 円
（注1）第34期の予想の前提条件の詳細は、2020年5月19日公表の2020年3月期決算短信をご覧ください。
業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。店舗について⼀定の減収を想定しています。
（注2）増減益額を2020年3月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。 11
３．業績予想 (2)2021年3月期
■豊洲のテナント退去により減収となるも、外部委託費の減少等により分配⾦は34期⽐横這いの
2,400円を維持
（百万円）
第34期予想 第35期予想 主な増減益要因（百万円）
次期予想⽐ DPU換算
'20年9月期 '21年3月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,748 5,688 -60 -1.1% 営業利益 7 -7 円
賃貸事業収益(a) 5,748 5,688 -60 -1.1%
賃料等収入 5,389 5,365 -24 -0.4% 賃貸事業損益 12
水道光熱費収入 343 323 -19 -5.8% 賃料等収入 24
その他賃貸事業収入 16 － -16 -100.0% 賃料増額改定 40 平河町・御堂筋・淀屋橋 等
営業費⽤ 3,040 2,987 -52 -1.7% フリーレント解消 34 さいたま・錦糸町・南⻘⼭ 等
賃貸事業費⽤(b) 2,480 2,432 -47 -1.9% 入退去等 98 豊洲・御堂筋 等
外部委託費 608 586 -22 -3.7% 水道光熱費収支 11 さいたま・品川・南⻘⼭ 等
水道光熱費 331 300 -31 -9.5% その他賃貸事業収入の減少 16 錦糸町 等
公租公課 535 532 -3 -0.6% 外部委託費の減少 22 平河町・仙石⼭・淀屋橋・品川 等
保険料 10 10 -0 -0.9% 減価償却費の増加 11 さいたま・南⻘⼭・錦糸町 等
修繕費 119 120 0 0.5%
減価償却費(c) 863 875 11 1.4%
その他賃貸事業費⽤ 10 6 -3 -34.0%
資産運⽤報酬 422 423 0 0.1%
その他⼀般管理費 137 131 -5 -4.0%
営業利益 2,708 2,700 -7 -0.3%
賃貸事業損益(a-b) 3,268 3,255 -12 -0.4%
NOI(a-b+c) 4,132 4,131 -0 -0.0%
営業外収益 － － － －
営業外費⽤ 398 390 -7 -1.9%
支払利息 310 302 -8 -2.8%
その他営業外費⽤ 87 88 0 1.1%
経常利益 2,310 2,310 0 0.0%
当期純利益 2,309 2,309 0 0.0%
分配⾦総額 2,308 2,308 － －
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,400 円 2,400 円 － －
（注1） 第34期及び第35期の予想の前提条件の詳細は、2020年5月19日公表の2020年3月期決算短信をご覧ください。
業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。店舗について⼀定の減収を想定しています。
（注2） 増減益額を2020年9月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数の⾒込（961,884口）で除した⾦額です。
12
4．1⼝当たり分配⾦の実績と予想
（円）
賃貸事業損益の増減
2500
3,000 ・賃料等収入の減少 △25
⼀般管理費・営業外収支等の増減 ・その他賃貸事業収入の減少
・その他⼀般管理費の増加 △9 △16
物件売却益の減少 ・営業外費⽤の減少 +6 等 ・外部委託費の減少 +23 等
2000 +47 +13
2,440 +359 △6 2,400 △13 2,400
2,359
+244
1500
賃貸事業損益の増減 ⼀般管理費・営業外収支等の増減
・賃料等収入の増加 （※）+809 ・その他⼀般管理費の減少 +5
△684 ・その他賃貸事業収入の減少 ・営業外費⽤の減少 +8
△977
賃貸事業損益の増減 ・公租公課の増加（豊洲等）△42
・修繕費の減少 +137
1000 ・賃料等収入の減少（※）
・その他賃貸事業収入の増加
△604
+990 ・減価償却費の増加 △20
・外部委託費の減少 +103 ・固定資産除却損の減少 +156 等
・公租公課の減少（銀座等） +34 （※）フリーレント解消 +782
・修繕費の増加 △150
・固定資産除却損の増加 △143 等
（※）入退去等 △661
500
⼀般管理費・営業外収支等の増減
・消費税雑損失の減少 +32
・営業外費⽤の減少 +53 等
圧縮積⽴⾦の減少 ＋270
00
第32期実績 第33期実績 第34期予想 第35期予想
('19.9期) ('20.3期) ('20.9期) ('21.3期)
（注） 第34期予想と第35期予想は、新型コロナウイルス感染症拡大による店舗の賃料減額リスクを⼀部織り込んでいます。
13
Ⅲ 運用状況
14
１．内部成⻑ (1) 稼働の状況
■稼働率は⾼位安定、ポートフォリオ稼働率は99.8％（2020年3月末時点）
大手町 平河町 銀座 南⻘⼭ 仙石⼭ 第31期末 第32期末 第33期末
錦糸町 豊洲 品川 横浜 さいたま （’19.3末） （’19.9末） （’20.3末）
御堂筋 淀屋橋 ポート全体 大手町ファーストスクエア 99.8% 99.9% 99.9%
100%
平河町森タワー 100.0% 100.0% 100.0%
銀座ファーストビル 100.0% ー ー
楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 100.0% 100.0% 100.0%
90%
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 100.0% 100.0% 100.0%
アルカセントラル 100.0% 100.0% 100.0%
80% 2020年3月期末時点の 豊洲プライムスクエア ー 100.0% 100.0%
ポートフォリオ全体の稼働率
99.8％
品川シーサイドウエストタワー 100.0% 100.0% 100.0%
横浜プラザビル 100.0% 100.0% 100.0%
70%
明治安田生命さいたま新都心ビル 98.2% 98.9% 98.9%
明治安田生命大阪御堂筋ビル 100.0% 100.0% 100.0%
淀屋橋フレックスタワー 100.0% 100.0% 100.0%
60%
10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末
ポートフォリオ全体 99.7% 99.8% 99.8%
2018年 2019年 2020年
15
１．内部成⻑ (2) テナント入替の状況
■すべてのテナント入替で賃料増額を実現、南⻘⼭が内部成⻑に大きく貢献
2020年3月期のテナント入退去面積 入替賃料（テナント入替による月額賃料変動）
退去 入居 増額 減額 増額面積割合
（㎡） -20,000 -15,000 -10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 （百万円/月）
100% 100%
6.0
20.0 100%
大手町 0 0 19.5
82%
5.0 80%
平河町 0 0 70%
4.0
南⻘⼭ -12,244 12,244 48% 60%
仙石⼭ 3.0
0 0 40%
26%
錦糸町 0 0 2.0 3.7
2.5 20%
豊洲 0 0 1.0
1.4 1.3
品川
0.2 0%
0 0 0.0
-0.0 -0.0
横浜 -441 441 -20%
-1.0
-0.8
さいたま -664 676
-2.0 -40%
-1.5
御堂筋 0 0
-20.0
-3.0 -60%
淀屋橋 0 0 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
合計(差引) 0 11 '17.9期 '18.3期 '18.9期 '19.3期 '19.9期 '20.3期
入替前後
-4.5％ 2.5％ 18.8％ 9.0％ 16.5％ 16.6％
の増減率
（注）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における入替後月額賃料から
入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含みます）を記載しています。
16
１．内部成⻑ (3) 賃料改定による月額賃料変動、賃料単価の推移
■テナント入替・賃料改定による賃料増額により、契約賃料単価は着実に上昇
賃料改定による月額賃料変動 契約賃料単価の推移
（百万円/月）
増額 減額 増額面積割合
110.0
10.0 100%
108.0
8.0 80%
106.8
71%
62%
57% 106.0
6.0 60%
8.8 48% 103.8
42%
7.0
35% 104.0 103.2
4.0 40% 103.0
4.4 101.7
2.0 4.2 3.7 20% 102.0
101.0
2.6 100.0
0.0 0% 100.0
-0.1 -0.2
-1.8
-2.0 -20% 98.0
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末
'17.9期 '18.3期 '18.9期 '19.3期 '19.9期 '20.3期
’17.3末 ’17.9末 ’18.3末 ’18.9末 ’19.3末 ’19.9末 ’20.3末
平均増減率 6.1％ 6.6％ 4.9％ 6.1％ 2.3％ 6.3％
（注）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における改定後月額賃料から （注）契約賃料単価は、2017年3月末時点を100として、第32期末までは豊洲を除く現保有
改定前月額賃料を控除した合計額（共益費を含みます）を記載しています。 10物件について、第33期末は現保有11物件について、各期末時点の事務所部分における
平均賃料（共益費を含みます）を指数化しています。
17
１．内部成⻑ (4) 賃料改定 ①現在の状況
■12期連続して賃料増額改定実現の⾒込み
・第33期の改定実績は、全26件のうち、増額17件、据置9件、減額0件で、平均増減率は＋6.3％
・第34期の改定⾒込は、全61件のうち、増額36件、据置又は交渉中23件、減額2件で、平均増減率は＋9.0％
減額改定2件（店舗）の月額賃料に与える影響は軽微（△0.2百万円）で、増額基調は不変
15%
10%
9.3%
7.4%
平均増額率 6.3% 6.7% 6.4% 6.6% 6.1% 6.3%
5.2%
9.0%
5% 6.3% 6.7% 6.6%
6.1% 6.1% 2.3% 6.3%
4.9%
平均減額率 0%
-5%
-5.6% -5.4%
平均増減率 -10% -8.3%
-30%
-15% -13.5%
-28.2%
第34期⾒込
内容 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 （注2）
（注1）
‘16.9期 ‘17.3期 ‘17.9期 ‘18.3期 ‘18.9期 ‘19.3期 ‘19.9期 ‘20.3期 ‘20.9期
契約更改対象面積 （㎡） 11,304 9,494 32,767 26,115 32,686 14,243 27,366 21,227 32,733
うち増額面積 （㎡） 7,468 3,090 18,539 10,926 23,117 8,787 9,474 10,245 19,492
（増額面積割合） (66.1%) (32.5%) (56.6%) (41.8%) (70.7%) (61.7%) (34.6%) (48.3%) (59.5%)
うち減額面積 （㎡） － － 353 － 341 － 5,026 － 125
契約更改対象件数 （件） 22 21 49 25 34 24 39 26 61
うち増額件数 （件） 14 13 30 16 19 12 21 17 36
うち減額件数 （件） － － 1 － 1 － 2 － 2
平均増減率 6.3% 6.7% 6.1% 6.6% 4.9% 6.1% 2.3% 6.3% 9.0%
平均増額率 6.3% 6.7% 6.4% 6.6% 5.2% 6.1% 7.4% 6.3% 9.3%
平均減額率 － － - 8.3% － - 5.6% － - 5.4% － - 28.2%
（注1） 平均増額率、平均減額率、平均増減率は、共益費込の賃料の⽐率です。平均増減率は、据置を除く増減があった賃料について「改定後賃料÷改定前賃料－1」として算出しています。
（注2） 第34期⾒込は2020年4月末時点の確定、内定分です。 18
１．内部成⻑ (4) 賃料改定 ②今後の⾒通し
■レントギャップ解消により継続的な賃料増額改定を志向
レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ）
レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化 レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3）
-10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超
（坪）
1.8%
16,000
前回 （52,892㎡）
39.7% 34.7% 13.4% 10.4%
12,000
（39,669㎡）
76.2％ 23.8％
8,000
（26,446㎡）
3.2% 1.4%
今回 4,000
41.5% 29.3% 24.6% （13,223㎡）
0
74.0％ 26.0％ 第34期
‘20.9期
第35期
‘21.3期
第36期
‘21.9期
第37期
‘22.3期
第38期
‘22.9期
第39期以降
‘23.3期以降
マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料 マーケット賃料 ＜ 現⾏賃料
レントギャップ 賃料増額の基本的な考え⽅
賃料増額の実現によりレントギャップの⼀部が解消
■－10％超■－10％以内
増額改定の実現を目指す
レントギャップは△6.1％（前回︓△6.1％） ■±0％
乖離額（注2）はDPU換算331円（前回︓332円） 基本的には賃料水準維持、個別事情を
■＋10％以内■＋10％超
踏まえ増額余地があれば交渉を⾏う
（注1）・レントギャップは、マーケット賃料に対する現⾏賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「現⾏賃料÷マーケット賃料-1」として算出しています。
・マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社が2020年2月現在で査定したレンジで⽰される想定新規成約賃料（共益費込）（以下、「マーケットレンジ」）の中央値を採⽤しています。
・現⾏賃料には、2020年4月末に確定、内定している入退去・賃料改定を反映しています。
（注2）乖離額はマーケット賃料と現⾏賃料の差を表しています。
（注3）第34期及び第35期中に賃料改定期が到来する契約で既に改定合意している契約については、次回改定期に含めています。 19
１．内部成⻑ (5) マーケット賃料の状況
■優良オフィスのマーケット賃料は上昇傾向が継続
・大手町、平河町、南⻘⼭、仙石⼭、豊洲、横浜、さいたま、御堂筋、淀屋橋で半年前⽐上昇
保有物件のマーケット賃料の推移 旺盛なテナント需要により9物件で市場賃料上昇
150 大手町
南⻘⼭、仙石⼭（六本⽊・⾚坂エリア）
平河町
・南⻘⼭と仙石⼭周辺における新規ビルは順調に消化
140
南⻘⼭ されており、いずれも需給は引き締まった状態
・賃料水準は上昇傾向
仙石⼭
130
錦糸町
御堂筋、淀屋橋（淀屋橋エリア）
豊洲
120
・2020年1月にエリア内に約４年ぶりの新規ビル供給
品川 があったが、エリアの需給はひっ迫した状態が継続
110 横浜 ・賃料水準は８期連続で上昇
さいたま
100
御堂筋
（注）マーケット賃料とは、シービーアールイー株式会社が査定した各物件の
想定新規成約賃料（共益費込）を意味し、以下を基準に指数化していま
淀屋橋 す。毎年2月末・8月末を基準として、保有物件のマーケット賃料査定を
⾏っています。
90
第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 ・錦糸町、豊洲、品川、横浜、御堂筋以外 ︓2013年2月時点を100
・錦糸町（2014年3月取得） ︓2014年2月時点を100
'13.2 '13.8 '14.2 '14.8 '15.2 '15.8 '16.2 '16.8 '17.2 '17.8 '18.2 '18.8 '19.2 '19.8 '20.2 ・豊洲 （2019年4月取得） ︓2019年2月時点を100
・品川 （2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
・横浜 （2014年8月取得） ︓2014年8月時点を100
・御堂筋（2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
20
１．内部成⻑ (6) 南⻘⼭の新テナントとの契約開始
■新テナントとの定期借家契約（約10年）が2019年10月より開始
■2020年3月16日より、ビル名称を「楽天クリムゾンハウス⻘⼭」へ変更
前テナント東急不動産と原状回復⼯事の⾦銭精算を合意
原状回復⼯事と空調更新等⼯事の同時施⼯により、⼯期短縮とコスト削減を実現
事務所フロアは空調環境の改善等により快 LED化⼯事も実施し、明るく洗練された
同時施⼯により、効率的に⼯事を実施
適性も向上 エントランスに改修
◆定期借家契約の内容 ◆テナント入替による賃料等収入変化のイメージ
テナント名称 テナント入替による賃貸事業の
楽天株式会社 増益効果は第34期から
賃貸面積 12,243.57㎡ 新テナント賃料
月額賃料 非開示 前テナント賃料 ＋15％以上
賃貸借開始日 ①10,493.14㎡︓2019年10月2日
② 1,750.43㎡︓2019年11月1日
■ 前テナント賃料
契約満了⽇ 2029年10月1日
■ テナント入替後
契約更改 期間満了により終了し、更新はなし
（合意による再契約は可能） 第32期 第33期（注） 第34期 第35期
1年前までに書面で申し入れることにより解約 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期
賃貸借契約に関する特記事項 可能、ただし2024年10月１日までの賃料 （注）第33期における「テナント入替後」の賃料等収入には前テナントから受領した合意解約
相当額については全額支払い義務あり 収入が含まれます。第33期の収支の詳細については、10ページをご参照ください。 21
２．外部成⻑ (1) 外部成⻑への取組み
■厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
取得価格合計 更なる規模拡⼤を目指す
資産入替
＋87億円 2,000億円
1,824億円 1,911億円
397億円
上場時 2019年3月期末 現在 当面の目標
物件取得ルート
スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両方を駆使したソーシング
継続的な資産入替によるポートフォリオの質の向上
本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命
50%所有 50%所有 2フロア所有 7フロア所有 50%所有 50%所有
計5物件
スポンサー・ 820億円
株主ルート （構成割合42.9%）
大手町 明治安田生命 アークヒルズ 明治安田生命
さいたま新都心ビル 平河町森タワー 仙石山森タワー 大阪御堂筋ビル
ファーストスクエア
本投資法人 明治安田生命
譲渡物件 譲渡物件 譲渡物件 50%所有 50%所有 譲渡物件
入替
計6物件
入替 入替 入替
独自ルート 1,091億円
（構成割合57.1%）
楽天クリムゾン 淀屋橋 スフィアタワー アルカ スフィアタワー 横浜 近鉄新名古屋 品川シーサイド 豊洲 銀座
ハウス⻘山 フレックスタワー 天王洲（33％） セントラル 天王洲（67％） プラザビル ビル ウエストタワー プライムスクエア ファーストビル
22
２．外部成⻑ (2) これまでの資産入替の実績
■ポートフォリオの質の向上のための資産入替を継続検討
これまでの戦略的な資産入替の実績
第9期 第21期 第22期 第32期
（2008年3月期） （2014年3月期） （2014年9月期） （2019年9月期）
淀屋橋フレックスタワー アルカセントラル 横浜プラザビル 豊洲プライムスクエア
取
得
スフィアタワー天王洲（33％持分） スフィアタワー天王洲（67％持分） 近鉄新名古屋ビル 銀座ファーストビル
＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞
売 ・ポートフォリオの含み益の増大 ・大⼝テナント退去 ・名古屋エリアのオフィスビル ・マーケット活況で売却の好機
却 ・天王洲エリアの賃貸
大量供給（2015年問題）
・築年数の経過に伴う修繕費の
マーケットの低迷 ・大⼝テナント退去リスク 増加傾向
築年数約13年若返り 築年数約4年若返り 築年数約17年若返り 築年数約12年若返り
売却益 通算25.7億円 売却益 35.5億円 売却益 6.5億円
効
果 時価と簿価の テナントリスク、
テナント分散の進展
相対取引の相互売買による
差額一部実現 収益悪化リスク等低下 ポートフォリオの質の向上
物件取得余⼒確保 LTV低減による物件取得余⼒確保
23
3．財務 (1) 財務運営の推移
■ ⻑期固定化と財務コスト削減の両⽴を継続
資⾦調達の内訳 有利⼦負債の条件
期末出資総額（純額） 期末借入⾦ 期末投資法⼈債
平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率）
LTV（時価） LTV（簿価） ⻑期固定⾦利⽐率
（百万円） （年）
100.0% 200,000 8.0 1.50%
88.2% 88.2% 80.5% 89.5% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9%
7.0
19,000 19,000 19,000 19,000 19,000
19,000 19,000
80.0% 160,000
6.0 0.91% 0.90%
19,000 19,000 87,200 76,500 75,500 75,500 75,500 75,500 75,500
1.00%
66,000 66,000 5.0 0.80% 0.77%
60.0% 55.5% 120,000 0.73% 0.72% 0.71%
50.4% 50.3% 49.7% 0.66% 0.65%
49.7% 49.5% 49.4% 46.9% 47.1% 4.0
40.0% 45.5% 44.6%
49.6%
43.9% 80,000 3.0 6.4 6.6 6.8
44.0% 43.7% 42.5% 6.1 6.1 6.3
39.9% 40.2% 5.6 5.6 5.5 0.50%
2.0 4.4 4.5
93,901 93,901 3.6 3.8 3.9 3.8
20.0% 85,942 84,942 84,942 84,942 40,000 3.1
75,026 75,026 75,026 2.9
1.0 2.4
0.0% 0 0.0 0.00%
第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末
'16.3末 '16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 '19.3末 '19.9末 '20.3末 '16.3末 '16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 ’19.3末 ’19.9末 ’20.3末
◆有利⼦負債の内訳
第32期末 第33期末 第32期末 第33期末
借入⾦ 75,500百万円 75,500百万円 平均調達期間 6.6年 6.8年
投資法⼈債 19,000百万円 19,000百万円 平均残存期間 4.4年 4.5年
合計 94,500百万円 94,500百万円 平均調達利率 0.66％ 0.65％
24
3．財務 (2) 返済期日の分散状況（2020年3月31日現在）
■リファイナンスで⻑期化（5.0年 → 6.7年）・期日分散・財務コスト削減を推進
リファイナンス前 リファイナンス後
計90億円 計90億円
5.0年固定 6.7年固定
（百万円）
借入⾦ 投資法⼈債
（0.79695％） （0.63805％）
12,000
10,000
8,000
3,000
3,000 4,000
3,000
6,000
9,000 10,500 4,000
500
4,000 2,000
6,000 6,000
4,750 5,000 5,000 5,000
4,750 5,000
2,000 1,000 4,000
3,500
3,000 3,000 3,000
2,000 2,000
1,500
0
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期
'20.3期 '20.9期 '21.3期 '21.9期 '22.3期 '22.9期 '23.3期 '23.9期 '24.3期 '24.9期 '25.3期 '25.9期 '26.3期 '26.9期 '27.3期 '27.9期 '28.3期 '28.9期 '29.3期 '29.9期 '30.3期
25
4．ESGへの取組み①
ESG⽅針・推進体制
不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最大化に資するものと考え、ESG⽅針に基づき各種取組みを推進
1.気候変動への対応 4.ESGに関する啓発活動
不動産における省エネルギーの推進や再生可能エネルギーの活⽤により、気候変動の軽減に ESGの様々な論点について、役職員のみならず、顧客の保有物件に係るテナントやサプライ
寄与し、また、気候変動に対する適応に関する配慮によって、より安全で市場競争⼒の⾼い ヤーへの啓発に努め、GAR及びテナントの競争⼒向上に資するとともに持続可能な社会の実
不動産の提供を目指します 現への貢献を目指します
2.利用者の健康・快適性への配慮 5.ESG情報の発信
不動産の室内外の環境の向上や共⽤施設の充実等により、テナントや利⽤者の健康・快適性 ESGに関する推進体制、戦略、実績等を積極的に開⽰し、また外部評価の活⽤等により情報
を増進して不動産の付加価値を⾼めます の客観性の担保に努めます
3.人財の育成 6.利益相反の排除とコンプライアンスの徹底
役職員⼀⼈ひとりが財産であり、多様な⼈財がその能⼒を⼗分に発揮し活躍することが企業 顧客の利益を守るため、利益相反を厳格に排除するとともに、広くステークホルダーからの
価値の継続的向上に必要であると認識しています。そのため、役職員の健康増進を目指すと 信頼を得ることを目指し、法令や社内規程等の遵守を徹底します
ともに、⼈事制度や教育・研修を通じて⼈財育成に取り組みます
GORの取組みを継続的かつ組織的に推進するために、ESG推進協議会を開催（3か月に1回以上）
GARのESG推進協議会の最⾼責任者は代表取締役社⻑とし、ESGに係る執⾏責任者は、投信運⽤部又は投信業務部を担当する執⾏役員、投信運⽤部⻑及
び投信業務部⻑。執⾏責任者は、最⾼責任者の統括の下、ESG推進に係る体制整備や各種ポリシー及び各種ポリシーに関連する年間目標設定と、それに
基づく各種施策を⽴案し、最⾼責任者の決定に従い実⾏
マテリアリティ（重点課題）の選定
SDGs（注）等で認識されるESGの課題の中から、重点的に取り組むべきマテリアリティを選定
重点課題 ⾏動計画・目標 関連するSDGs目標
環境関連認証の取得 ・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等の外部認証カバー率の向上
Ｅ
テナントとの協働 ・グリーンリース契約の締結・テナント向け環境配慮の意識醸成
気候変動への適応（エネルギー消費量等の管 ・エネルギー消費量・温室効果ガス（GHG）の削減（平均△1％/年）・水消費量の削減及び
理・削減） 廃棄物のリサイクル率の向上
従業員パフォーマンスの向上とキャリア開発 ・福利厚生の充実・従業員満⾜度調査の実施・各種研修制度の新設及び資格取得支援の拡充
Ｓ ステークホルダーエンゲージメント ・テナント満⾜度調査の実施による顧客満⾜度向上・地域コミュニティへの貢献
コンプライアンス・リスク管理の徹底 ・法令等の遵守状況の確認・利益相反の排除等の枠組みを通じた適切なリスク管理
Ｇ 積極的情報開⽰の推進
・ステークホルダーに対し、開⽰資料等を通じてESGに関する情報の拡充を図り、更なる
積極的情報開⽰を推進
（注） SDGsとは「Sustainable Development Goals（持続可能な開発目標）」の略称です。2015年9月の国連サミットで採択された2016年から2030年の15年間で達成するために掲げた目標で、
17の大きな目標と、それらを達成するための具体的な169のターゲットで構成されています。 26
4．ESGへの取組み②
GRESBリアルエステイト評価
「GRESBリアルエステイト評価」に参加（2019年9月）
GORは、環境・社会・ガバナンスに対する取組みを評価する「GRESBリアルエステイト評価」
において、「マネジメントと⽅針」及び「実⾏と計測」の両面で⾼い評価を受け「Green Star」
を取得。同時に総合スコアの相対評価による「GRESBレーティング」においては「3スター」の
評価を取得
直近の取組み
21世紀⾦融⾏動原則（注）
New
GARは「21世紀⾦融⾏動原則」に署名（2020年3月）
持続可能な社会形成のために 「21世紀⾦融⾏動原則」に基づく7つの原則の取組みを実践
（注）「21世紀⾦融⾏動原則」とは持続可能な社会形成のために⾦融機関に対して求められる⾏動に関する原則。
この原則は、環境省が事務局となり⾦融機関を含む幅広いメンバーが関わる形で2011年10月に策定さ
れたもので、署名⾦融機関は自らの業務内容に踏まえて可能な限り7つの原則に基づく取組みを実践す
ることが求められます。
MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR
New
最⾼評価の「Sランク｣を取得（2020年3月）
GORは、ESGへ配慮した取組みの⼀環として、グリーンローンによる借入を実施。三菱ＵＦＪリ
サーチ＆コンサルティングが実施する「MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR」により、
最⾼評価の「Ｓランク」を取得
借入先 借入期間 借入⾦額（百万円） 借入方法 借入日
５年 ２,000
株式会社三菱ＵＦＪ銀⾏ 固定⾦利借入 2020年3月31日
８年 2,400
27
4．ESGへの取組み③
環境関連認証の取得
New
豊洲・横浜について外部認証を新規取得
豊洲でDBJ Green Building認証において「4スター」を取得。横浜でBELS評価において「1スター」を取得。
GORが保有する11物件中、7物件で環境認証取得
DBJ Green Building認証 CASBEE不動産評価認証 ◆環境関連認証取得推移
100%
3物件 → 6物件 → 7物件 （㎡）
120,000
80% 67.0%
90,000
58.5%
★★★★★ 仙石⼭・平河町 60%
63.6%
★★★★ 豊洲・横浜・御堂筋 ★★★★★
平河町・仙石⼭ 60,000
★★★ 南⻘⼭・さいたま
Ｓランク 54.5%
40%
27.3% 88,597
JHEP認証 BELS評価 東京都トップレベル事業所 22.6%
72,445 30,000
20%
27,930
0% 0
第29期末 第31期末 第33期末
’18.3末 ’19.3末 ’20.3末
総賃貸可能面積 カバー率（物件数） カバー率（総賃貸可能面積）
AAA 仙石⼭ ★ 横浜 仙石⼭
（注）同⼀物件で複数の認証を取得した場合は1件としています
GRIスタンダード対照表
New
2020年5月よりGORホームページに
GRIスタンダード対照表を掲載
GRI（注）の「サスティナビリティ・レポーティング・スタンダード」
の各項目に該当するホームページ上の情報をGRIスタンダード対照表
に掲載
（注）GRIとは「Global Reporting Initiative」の略称です。「GRIスタンダード」は、
組織が経済・環境・社会に与えるインパクトを報告する際の開⽰基準であり、多く
の政府や企業が依拠するグローバルスタンダードとなっています。
28
4．ESGへの取組み➃
E︓環境
エネルギー関連消費量の中⻑期的削減目標の策定
ポートフォリオ全体のエネルギー消費原単位及びCO2排出原単位について、直近5年間（2018年度をベース）において年平均1％削減、5年間で
5％を削減する目標を策定
New
グリーンリース契約締結の推進（横浜・さいたま・御堂筋）
テナントと協働して、省エネルギーやCO2排出量削減に取り組むために、新規に契約する賃貸借契約にグリーンリース条項を盛り込むことを推進
屋上施設の緑化（豊洲・横浜） 再生可能エネルギー活⽤（仙石⼭・平河町）
保有物件の屋上施設の緑化 屋上に太陽光発電パネルを設置し、再生可能エネルギーを活⽤
豊洲 横浜 仙石⼭ 平河町
New
エネルギー関連消費削減の取組事例（33期実施⼯事）
◆LED照明の導入（横浜） ◆自動水栓の導入（南⻘⼭）
共⽤部のすべての照明器具についてLED化更新⼯事を実施 男⼥トイレ内洗面の手動水栓を自動水栓に更新
CO2排出量 水使⽤量
年間40.52t削減 年間1,347㎥削減
横浜 南⻘⼭
29
4．ESGへの取組み⑤
S︓社会
テナントへの取組み
New
テナント満⾜度調査の実施
定期的にテナント満⾜度調査を実施することにより、要望事項・改善点等を把握し、
テナントの皆様が快適に過ごせる環境づくりに努めています
New
テレキューブの設置（豊洲）
多様な働き⽅への対応として、テレワーク等でプライベートなワークスペースとし
て活⽤できるテレキューブを豊洲のエントランスに設置
テレキューブ（外観） テレキューブ（内部）
GAR従業員への取組み
New
コンプライアンス・ESG研修
コンプライアンス基本規程に従い、毎年コンプライアンス・プログラムを策定し、役 2019年度に⾏った新しい研修・資格支援制度
職員の法令等遵守 ・意識の向上を図ることを目的とし、コンプライアンス研修を原則 オンライン英会話研修制度の導入
年４回、うち1回はESGに対する意識醸成を図ることを目的としたESG研修を実施
資格に関する費⽤の会社補助の拡充
外部研修への参加支援
◆資格保有者数（⽐率）︓2020年4月1日時点（試験合格者を含む）
従業員の職務遂⾏能⼒向上や、職務に必要と思われる専門知識を習得することを目的と
資格名 保有者 割合
した社外セミナー・研修への参加を推奨・支援しており、受講に伴う費⽤等を負担
宅地建物取引士 31 73.8%
資格取得支援 不動産証券化協会認定マスター 23 54.8%
従業員の専門能⼒を⾼める⼈財育成の⼀環として、専門資格の取得を推奨し、必要と
不動産鑑定士 1 2.4%
判断される資格の受験及び資格維持のための費⽤等を負担
⼀級建築士 5 11.9%
働きやすい・働きがいのある職場づくり New ビル経営管理士 3 7.1%
従業員満⾜度調査の実施、時差出勤制度の導入 日本証券アナリスト協会検定会員 1 2.4%
30
4．ESGへの取組み⑥
G︓ガバナンス
利益相反防⽌体制
資産運⽤会社の代表取締役社⻑が投資法⼈の執⾏役員を兼任せず、GARとGORの運営を所轄する組織を分離
スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法⼈資産運⽤業務・投資⼀任業務・投資助言業務）について、顧客間において発生する可能性
がある利益相反取引防⽌ルールを制定
セイムボート出資
GARはGORの投資⼝6,000⼝（0.62％）を保有。GORの投資主とGARの利益を共有し、中期的なGORの投資主価値の向上を追求
スポンサーサポート
三菱UFJ銀⾏・明治安田生命が支える盤石な財務基盤。資⾦調達に加え、更なるスポンサーサポートの可能性を探索
GORの資産運⽤報酬体系 ◆J-REIT各社の資産運⽤報酬⼀覧（注）
1.10%
1.90%
期中報酬
1.00%
1.80%
運⽤報酬１ 前期末総資産額 × 年率0.3％
0.90%
1.70%
当該決算期間における運⽤報酬２基準税引前 0.80%
0.80%
運⽤報酬２ 資
当期利益（注） × 5.0％ 産 0.70%
0.70%
運
（注）運⽤報酬２基準税引前当期利益＝営業収益－営業費⽤（運⽤報酬２を除く）＋営業外損益
⽤ 0.60%
0.60%
取得・譲渡報酬 報
酬 0.50%
0.50%
取得価額 （資産交換による取得の場合は取得し ⽐ J-REIT平均
取得報酬 0.40%
0.40%
た当該不動産関連資産の評価額） × 0.5％ 率
0.30%
0.30%
譲渡価額 （資産交換による譲渡の場合は譲渡し
譲渡報酬 GOR
た当該不動産関連資産の評価額）× 0.5％ 0.20%
0.20%
0.10%
0.10%
合併報酬
合併の効⼒発生日において合併後も承継・保有す 0.00%
0.00%
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000
る相手⽅の不動産関連資産の評価額の合計額の （億円）
合併報酬
0.5％に相当する⾦額を上限として資産運⽤会社 総 資 産 額
との間で別途合意する⾦額 （注）2020年3月末時点で確認できるJ-REIT各社の最新の決算開⽰資料に記載された数値を基に算出しています。
資産運⽤報酬⽐率 ＝（資産運⽤報酬 ÷ 運⽤日数 × 365）÷ 総資産額
31
Ⅳ 参考資料
32
ポートフォリオ戦略
中⻑期的な観点から、本投資法⼈の資産の着実な成⻑と安定した収益の確
基本⽅針 保を目指した運⽤を⾏い、堅実な財務運営を組み合わせて「投資主価値の
最⼤化」を目的とした運⽤を⾏います。
【近】（利便性の⾼い）【新】（築年数が浅い）【⼤】（大型） の３要素を重
優良不動産への
視し、マーケットにおける優位性をもった中⻑期的競争⼒の⾼い優良不動
重点投資
産を慎重に選定して投資を⾏います。
成⻑スピードのみに目を奪われ「投資主価値の最大化」を損なうような投
運⽤資産の
資を⾏うことが無いように注意を払い、クオリティと成⻑スピードをバラ
クオリティと
ンスよく両⽴させながら、中⻑期保有を前提とした不動産を取得する⽅針
成⻑スピード
です。
⾼水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、テナントの満⾜
度を確保しつつ、管理コストの適正化を追求するため、物件の管理品質の
管理・運営
維持とコスト削減のバランスを常に最適化するための運⽤を⾏っていく⽅
針です。
33
近新大の優位性
■マーケットにおける優位性をもった中⻑期的競争⼒の⾼い優良不動産に重点投資
近新大の3要素を重視して優良不動産に投資
近（駅近）︓ ⾼い利便性 新（築浅）︓ ハイスペック 大（大型）︓ ハイグレード
不動産は⽴地が最重要 ⾼い耐震性、BCP対応 視認性・シンボル性
大都市のオフィスワーカーは駅近を選好 ⼗分な天井⾼と階⾼、フリーアクセスフロア 区画割の柔軟性、拡張ニーズへの対応
大都市の駅近ビルへの豊富なテナント需要 ⾼い空調性能、省エネ性能 壮観なファサードやエントランス、充実した
共⽤施設
補修・改修費⽤が少額
賃料負担能⼒の⾼い優良企業を誘致可能
社会的要因を背景とした優良オフィスビルに対するニーズの⾼まり
⼈手不⾜への対応︓⼈材確保のために利便性・築年・グレードを重視
働き⽅改⾰の推進︓働きやすくレイアウト自由なオフィス環境づくりへの対応
ESG意識の⾼まり︓環境に配慮したビルを選好する動き
市場競争⼒が⾼く中⻑期的に収益の維持・向上が可能
34
期末物件価額⼀覧（2020年3月31日現在）
■2021年度の固定資産評価替えに伴う⼟地の固都税増額を織り込んだ鑑定評価
鑑定評価額（百万円） （注1） 直接還元法 ＤＣＦ法
取得 前期⽐
物件名 価格 還元利回り 割引率 最終還元
増減
取得時 第31期末 第32期末 第33期末 （％）
（百万円） （百万円） （％） 利回り（％）
（注2） （注2） （注2）
大手町ファーストスクエア 23,495 23,500 27,900 28,000 27,300 △700 2.7 2.2 2.7
平河町森タワー 18,200 18,800 23,700 23,900 23,900 ー 3.2 3.0 3.4
楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 35,000 35,040 37,100 37,100 36,600 △500 3.2 3.1 3.2
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 8,423 8,610 11,100 11,100 11,100 ー 3.1 2.9 3.3
① 15,031 ① 16,600
アルカセントラル（注3） 18,200 18,200 18,200 ー 3.9 3.7 4.1
② 360 ② 403
豊洲プライムスクエア 21,000 23,700 24,300 24,300 ー 3.6 3.7 3.8
品川シーサイドウエストタワー 12,000 12,650 13,000 13,050 13,050 ー 4.0 3.8 4.2
横浜プラザビル 17,950 17,980 20,800 21,000 21,800 800 3.8 3.5 4.0
明治安田生命さいたま新都心ビル 22,700 22,820 22,850 22,850 22,850 ー 4.6 4.4 4.7
明治安田生命大阪御堂筋ビル 9,200 9,590 10,400 10,800 10,800 ー 3.6 3.7 3.8
淀屋橋フレックスタワー 7,834 7,940 7,330 7,590 7,590 ー 4.1 3.9 4.3
ポートフォリオ全体 191,194 197,633 192,380 217,890 217,490 ▲400
（注1）各不動産の取得時及び各期末の鑑定評価額を算出した不動産鑑定評価機関は、 第33期末 第33期末 含み損益 帳簿価額⽐
物件名 鑑定評価額 帳簿価額
以下の通りです。 （百万円） （百万円）
（百万円） （％）
③=①－② ③/②
【⼀般財団法⼈日本不動産研究所】 大手町・横浜 ① ②
【大和不動産鑑定株式会社】 平河町・仙石⼭・錦糸町・品川・淀屋橋 大手町ファーストスクエア 27,300 23,212 4,087 17.6
【株式会社中央不動産鑑定所】 南⻘⼭・さいたま 平河町森タワー 6,743 39.3
23,900 17,156
【株式会社谷澤総合鑑定所】 豊洲・御堂筋
楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 36,600 34,333 2,266 6.6
（注2）各利回り、割引率は、第33期末鑑定評価額算出に⽤いられた数値を記載して アークヒルズ 仙石⼭森タワー 11,100 7,993 3,106 38.9
います。 アルカセントラル（注3） 18,200 16,088 2,111 13.1
（注3）アルカセントラルは、2014年3月28日（第21期）に取得（①）し、2014年 豊洲プライムスクエア 24,300 21,018 3,281 15.6
5月30日（第22期）に追加取得（②）しています。 品川シーサイドウエストタワー 13,050 11,912 1,137 9.6
横浜プラザビル 21,800 17,181 4,618 26.9
明治安田生命さいたま新都心ビル 22,850 18,060 4,789 26.5
明治安田生命大阪御堂筋ビル 10,800 9,504 1,295 13.6
淀屋橋フレックスタワー 7,590 6,451 1,138 17.6
ポートフォリオ全体 217,490 182,912 34,557 18.9
1⼝当たり含み損益 35,947円
35
ポートフォリオの含み益の推移
■上場以来16年半、常に含み益を維持
（億円） 含み益 含み益率
500 40%
含み益︓ 345億円
１⼝当たり含み益︓ 35,947円 35%
400 含み益率︓ 18.9％
30%
25%
300
20%
200
15%
10%
100
5%
0 0%
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第