未 （8958）
第32期（2019年9月期）決算説明資料
2019年11月14日
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グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要
ポートフォリオ（2019年9月30日現在） 財務基盤・スポンサー (2019年9月30日現在）
駅近・築浅・⼤型の優良オフィスビルに厳選した投資 ⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤
他オフィス系REIT
GOR 平均（注）
LTV
近 最寄駅に直結又は 簿価ベース 46.9％
徒歩5分以内⽐率 100.0％ 78.6％ （総資産有利⼦負債⽐率） 時価ベース 39.9％
平均築年数 15.5年 22.4年 ⻑期固定⾦利⽐率 89.9%
新 ポートフォリオＰＭＬ 1.9％ 2.0％ 平均調達期間 6.6年
平均取得価格 173億円 87億円 平均調達利率 0.66%
大 平均総賃貸可能面積 12,014㎡ 8,699㎡ 格付 AA-安定的（JCR）
その他3大都市圏 取得価格の総額 不動産投資・管理
8.9％
11物件 1,911億円 不動産投資・運⽤ ⾦融
ノウハウの提供
淀屋橋
御堂筋 大手町
4.1%
4.8% 12.3%
さいたま
平河町
東京周辺都市部 11.9%
9.5% 日本格付研究所（JCR）
21.3％ ⾦銭・信託業務 ⻑期発⾏体格付
AA-
横浜
9.4% ⾦融 不動産仲介
ノウハウの提供
南⻘⼭
（安定的）
品川
18.3% 東京都心5区
6.3% [資産運⽤会社]
豊洲 44.5％
仙石⼭
11.0% 錦糸町
4.4%
不動産投資・管理
8.1%
ノウハウの提供
その他東京都内23区 不動産開発・運営
25.3％
（注）「他オフィス系REIT」とは、ポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）を主たる⽤途がオフィスビルである商業⽤不動産に投資することを投資⽅針として掲げる
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J-REIT（GORを除く）をいい、平均の数値は2019年9月30日時点で確認できる各社の最新の決算開⽰資料に記載された数値を基に算出しています。
目次
Ⅰ はじめに
投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・・・ 5 次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しています。
「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法⼈
Ⅱ 決算 「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
「大手町」大手町ファーストスクエア
１．決算ハイライト 8
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
「平河町」平河町森タワー
２．決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9
「銀座」銀座ファーストビル
３．業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11 「南⻘⼭」ＴＫ南⻘⼭ビル
「仙石⼭」アークヒルズ 仙石⼭森タワー
Ⅲ 運用状況 「錦糸町」アルカセントラル
１．外部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14 「豊洲」ヒューリック豊洲プライムスクエア
２．内部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18 「品川」品川シーサイドウエストタワー
３．財務 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24 「横浜」横浜プラザビル
「さいたま」明治安田生命さいたま新都心ビル
４．ESGへの取組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
「御堂筋」明治安田生命大阪御堂筋ビル
Ⅳ 参考資料 「淀屋橋」淀屋橋フレックスタワー
１．物件資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32
２．財務資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 57 数値は、別途注記する場合を除き、⾦額については切捨て、割合、年
数、駅徒歩分、面積については四捨五入して記載しています。
３．資産運⽤会社の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 69
本資料において「分割後」又は「分割後換算」とある場合は、以下の
投資口分割による影響をいずれも加味しています。
・2014年4月1日 効⼒発生日 投資口1口→2口に分割
・2018年4月1日 効⼒発生日 投資口1口→4口に分割
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Ⅰ はじめに
4
投資主価値の向上に向けた取組み①
当期の実績 今後の取組み
●8期連続して増配を実現（注1） ※銀座売却益により大幅増配 ●今後の分配⾦は2,400円以上での巡航を目指す（注1）
内
部 2019年3月期︓2,192円 → 2019年9月期︓2,440円（+11.3％） ●レントギャップ解消によるＮＯＩ利回りの向上
成 ●南⻘⼭のリテナントではダウンタイム無く内部成⻑を実現 稼働率の維持・向上 ポートフォリオNOI利回り
⻑ 賃料増額の継続 4%台前半に
●11期連続して賃料増額改定の⾒込み（注2）
●相互売買を通じて、ポートフォリオの質の向上につながる ●ポートフォリオの質の向上のための資産入替
外 戦略的な資産入替（銀座 ⇔ 豊洲）を実施。収益安定のた 中⻑期的に収益向上が⾒込める物件への入替を継続検討
部 めの資産規模拡大を推進
●厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
成 資産規模（取得価格ベース）︓1,824億円 → 1,911億円
⻑ LTV低減による物件取得余⼒を活⽤し、優良物件を機動的に取得
●グローバル・インデックス “FTSE EPRA/NAREIT Global
スポンサー等ルート、独自ルート両⽅を駆使したソーシング
Real Estate Index Series ” へ組入れ
●公募増資によるLTV低減（簿価ベース︓49.4% → 46.9％）を実現 ●デットの⻑期化と期日分散の推進
LTV（簿価）50％までの物件取得余⼒は124億円 ●不動産市況や⾦融環境に応じた柔軟なLTVコントロール
財
●分配⾦の安定化を目指し、売却益の⼀部を内部留保の予定 ●市場環境の変化と投資家との建設的対話を踏まえ、
務
圧縮積⽴⾦残⾼ 291百万円 → 552百万円 投資主価値最大化に向けた施策を継続検討
・
Ｉ ●リファイナンスで⻑期化・期日分散・コスト削減を推進
Ｒ
●資産運⽤会社GARの貸株協⼒により『貸借銘柄』に選定
●欧州・アジアIRを実施、個⼈向け説明会を複数回開催
●ESG⽅針に基づきマテリアリティを選定 ●マテリアリティに対応する⾏動計画・目標の推進・達成
Ｅ ●GRESB初参加（「Green Star」「３スター」を取得） ●GORの中⻑期的成⻑を通じたSDGsの目標達成に貢献
Ｓ ●グリーンリース契約の締結、GAR役職員の福利厚生・
Ｇ 資格取得支援の充実等
●ホームページにESGページを開設
（注1）「分配⾦」の⾦額は１口当たりの⾦額を記載しています。
5
（注2）2020年3月期の⾒込みと合わせて11期連続としています。
投資主価値の向上に向けた取組み②
■各種施策の継続的な実⾏により投資主価値の更なる向上を目指す
優良物件
取得
賃料増額・
資産入替
稼働率向上
投資主価値 ESG
公募増資 推進
の最大化
自己投資口 戦略的
取得 デット
調達
ＩＲ拡充
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Ⅱ 決算
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１．決算ハイライト
■分配⾦は目標2,300円台半ばを達成⾒込み、今後は2,400円以上での巡航を目指す
第31期 第32期
第33期予想 第34期予想 1口当たり分配⾦（DPU,分割後換算）の推移
‘20年3月期 ‘20年9月期
‘19年3月期 ‘19年9月期
（注5） （注5） 分配⾦成⻑率 年平均 7.2％
（円） （第28期から第34期まで）
損益・分配⾦
2,500 2,440 2,390
2,335
営業収益 5,224 6,194 5,849 5,683
百万円 2,136 2,192 413
（うち賃貸事業収益） (5,224) (5,535) (5,849) (5,683)
1,966 2,041
2,000
営業利益 2,373 3,062 2,654 2,699
百万円
（賃貸事業損益） (2,878) (2,987) (3,214) (3,257)
当期純利益 百万円 1,941 2,606 2,246 2,299 1,500 2,027
発⾏済投資口の総口数 口 885,684 961,884 961,884 961,884
1口当たりFFO（注1） 円 3,098 2,917 3,365 3,280 1,000
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
1口当たり分配⾦ 円 2,192 2,440 2,335 2,390
'17.9期 '18.3期 '18.9期 '19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期
ポートフォリオ
（予想） （予想）
NOI利回り（注2） ％ 4.0 4.0 4.4 4.3 1口当たりＮＡＶ（注6,分割後換算）の推移
期末稼働率 ％ 99.7 99.8 99.3 99.0 （円）
150,000
その他 131,444 135,272
125,022 126,666 124,090 124,300 125,207
期末総資産額 百万円 191,231 201,445
有利⼦負債額 百万円 94,500 94,500
100,000
含み損益 百万円 31,183 35,663
LTV（簿価）（注3） ％ 49.4 46.9
LTV（時価）（注4） ％ 42.5 39.9
50,000
第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末
（注1）1口当たりFFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損－不動産等売却損益）÷ 発⾏済投資口の総口数 '16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 '19.3末 '19.9末
（注2）NOI利回り ＝ 各期の NOI×2 ÷ 取得価格
（注3）LTV（簿価）＝ 有利⼦負債額 ÷ 期末総資産額
（注4）LTV（時価）＝ 有利⼦負債額 ÷（期末総資産額＋含み損益）
（注5）業績予想において、未確定のテナントの想定入居は⾒込んでいません。 （注6）1口当たりNAV ＝（期末純資産額－分配⾦総額+含み損益）÷ 発⾏済投資口の総口数 8
２．決算概要（2019年9月期） (1) 予想⽐較
■レントホリデーの縮小、リーシング進捗及びコスト下振れにより、想定よりDPU上振れ（予想⽐＋1.8％）
（百万円）
第32期予想 第32期実績 主な増減益要因（百万円）
当期予想⽐ DPU換算
'19年9月期 '19年9月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 6,175 6,194 18 0.3% 営業利益 36 37 円
賃貸事業収益(a) 5,519 5,535 15 0.3% 賃貸事業損益 28
賃料等収入 5,176 5,191 15 0.3% 賃料等収入 15 品川・さいたま 等
水道光熱費収入 343 340 -2 -0.8% 外部委託費の減少 7
その他賃貸事業収入 － 3 3 － 固定資産除却損の増加 12
計上科目の変更 等
不動産等売却益 655 658 2 0.4% その他賃貸事業費⽤の減少 11
営業費⽤ 3,149 3,131 -17 -0.6%
賃貸事業費⽤(b) 2,561 2,548 -12 -0.5% その他⼀般管理費の減少 7 証券代⾏手数料等の⾒込⽐減
外部委託費 709 702 -7 -1.1%
水道光熱費 344 337 -7 -2.0%
公租公課 530 527 -2 -0.5%
保険料 10 10 -0 -0.4%
修繕費 101 107 5 5.3%
減価償却費(c) 846 845 -1 -0.2%
固定資産除却損(d) － 12 12 －
その他賃貸事業費⽤ 17 5 -11 -66.5%
資産運⽤報酬 421 424 2 0.7%
その他⼀般管理費 167 159 -7 -4.6%
営業利益 3,026 3,062 36 1.2%
賃貸事業損益(a-b) 2,958 2,987 28 1.0%
NOI（a-b+c+d) 3,805 3,845 39 1.0%
営業外収益 － 0 0 －
営業外費⽤ 464 455 -8 -1.9%
支払利息 341 335 -6 -1.8%
投資口交付費 31 29 -2 -7.9%
その他営業外費⽤ 91 90 -0 -0.2%
経常利益 2,561 2,607 45 1.8%
当期純利益 2,560 2,606 46 1.8%
圧縮積⽴⾦繰入額 254 260 6 2.6%
分配⾦総額 2,306 2,346 40 1.8%
発⾏済投資口の総口数 961,884 口 961,884 口 0口 －
1口当たり分配⾦(DPU) 2,398 円 2,440 円 42 円 1.8%
（注1）2019年5月20日時点の予想です。
（注2）増減益額を2019年9月期末の発⾏済投資口の総口数（961,884口）で除した⾦額です。 9
２．決算概要（2019年9月期） (2) 前期⽐較
■ 資産入替による増収増益効果が増資に伴う希薄化を上回る
■ 将来の分配⾦安定化のため、売却益の⼀部を内部留保（DPU 前期⽐＋11.3％）
（百万円）
第31期実績 第32期実績 主な増減益要因（百万円）
前期実績⽐ DPU換算
'19年3月期 '19年9月期 増益 減益
（注）
営業収益 5,224 6,194 969 18.6% 営業利益 689 778 円
賃貸事業収益(a) 5,224 5,535 310 6.0%
賃料等収入 4,902 5,191 289 5.9% 資産入替 839
水道光熱費収入 321 340 19 6.0% 賃貸事業損益（銀座） 172 売却日4/18
その他賃貸事業収入 0 3 2 294.2% 賃貸事業損益（豊洲） 352 取得日4/18
不動産等売却益 － 658 658 － 不動産等売却益 658 銀座
営業費⽤ 2,851 3,131 280 9.8%
賃貸事業費⽤(b) 2,345 2,548 202 8.6% 賃貸事業損益（10物件） 71
外部委託費 570 702 131 23.1% 賃料等収入 83
水道光熱費 307 337 29 9.4% 賃料改定 5 淀屋橋・御堂筋・さいたま・錦糸町 等
公租公課 524 527 2 0.5% フリーレント解消 54 大手町・横浜・さいたま 等
保険料 9 10 0 3.9% 入退去等 24 横浜 等
修繕費 122 107 -15 -12.3% 外部委託費の増加 119 南⻘⼭のリーシング費⽤ 等
減価償却費(c) 802 845 42 5.3% 公租公課の増加 20 大手町・南⻘⼭・品川 等
固定資産除却損(d) 0 12 12 363,089.6% 修繕費の減少 7 大手町・さいたま 等
その他賃貸事業費⽤ 7 5 -1 -24.3% 減価償却費の増加 13 錦糸町 等
資産運⽤報酬 388 424 35 9.2% 固定資産除却損の増加 12 淀屋橋 等
その他⼀般管理費 117 159 42 35.9%
営業利益 2,373 3,062 689 29.0% 資産運⽤報酬の増加 35 利益連動の運⽤報酬増加
賃貸事業損益(a-b) 2,878 2,987 108 3.8% その他⼀般管理費の増加 42 銀座売却に伴う消費税雑損失 等
NOI（a-b+c+d) 3,681 3,845 163 4.4%
営業外収益 0 0 -0 -11.5%
営業外費⽤ 431 455 24 5.7% 営業外損益 24 -28 円
支払利息 341 335 -5 -1.5% 投資口交付費 29
投資口交付費 － 29 29 －
その他営業外費⽤ 90 90 0 1.1%
経常利益 1,943 2,607 664 34.2% 増資による希薄化 -233 円
当期純利益 1,941 2,606 665 34.2%
圧縮積⽴⾦繰入額 － 260 260 － 圧縮積⽴⾦の積⽴ 260 -270 円
分配⾦総額 1,941 2,346 405 20.9%
発⾏済投資口の総口数 885,684 口 961,884 口 76,200 口 8.6%
1口当たり分配⾦(DPU) 2,192 円 2,440 円 248 円 11.3%
（注）営業利益・営業外損益は、2019年3月期末の発⾏済投資口の総口数（885,684口）で除し、圧縮積⽴⾦は2019年9月期末の発⾏済投資口の総口数（961,884口）で除した⾦額です。 10
３．業績予想 (1)2020年3月期
■賃貸事業損益は大幅増益なるも、売却益の反動減により減収減益
（百万円）
第32期実績 第33期予想 主な増減益要因（百万円）
当期実績⽐ DPU換算
'19年9月期 '20年3月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 6,194 5,849 -344 -5.6% 営業利益 408 -424 円
賃貸事業収益(a) 5,535 5,849 313 5.7%
賃料等収入 5,191 4,605 -586 -11.3% 賃貸事業損益 227
水道光熱費収入 340 288 -52 -15.4% 賃料等収入 586
その他賃貸事業収入 3 955 952 30,886.2% 賃料増額改定 21 大手町・横浜・御堂筋 等
不動産等売却益 658 － -658 -100.0% フリーレント解消 31 横浜・品川・大手町・さいたま 等
営業費⽤ 3,131 3,194 63 2.0% 入退去等 639 南⻘⼭・さいたま 等
賃貸事業費⽤(b) 2,548 2,634 86 3.4% その他賃貸事業収入の増加 952 南⻘⼭の合意解約⾦・原復費相当額収入
外部委託費 702 580 -121 -17.3% 外部委託費の減少 121 南⻘⼭のリーシング費⽤の減少 等
水道光熱費 337 293 -43 -12.8% 公租公課の減少 33 銀座 等
公租公課 527 494 -33 -6.3% 修繕費の増加 147 南⻘⼭の空調更新・原状回復⼯事、大手町 等
保険料 10 10 -0 -1.3% 固定資産除却損の増加 136 南⻘⼭の除却損 等
修繕費 107 255 147 137.4%
減価償却費(c) 845 841 -3 -0.5% 不動産等売却益の減少 658 銀座
固定資産除却損(d) 12 149 136 1,074.4%
その他賃貸事業費⽤ 5 9 3 65.7%
資産運⽤報酬 424 420 -3 -0.9% その他⼀般管理費の減少 19 消費税雑損失の減少 等
その他⼀般管理費 159 139 -19 -12.2%
営業利益 3,062 2,654 -408 -13.3%
賃貸事業損益(a-b) 2,987 3,214 227 7.6% 営業外損益 47 49 円
NOI（a-b+c+d) 3,845 4,205 360 9.4% 支払利息の減少 17
営業外収益 0 － -0 -100.0% 投資口交付費の減少 29
営業外費⽤ 455 407 -48 -10.7%
支払利息 335 317 -17 -5.3% 圧縮積⽴⾦ 260 270 円
投資口交付費 29 － -29 -100.0%
その他営業外費⽤ 90 89 -1 -1.9%
経常利益 2,607 2,247 -360 -13.8% （参考）
当期純利益 2,606 2,246 -360 -13.8% 南⻘⼭の⼯事に関連する⼀時的収益・費⽤
圧縮積⽴⾦繰入額 260 － -260 -100.0% ・原状回復⼯事費相当額収入 300 円
分配⾦総額 2,346 2,245 -100 -4.3% ・空調⼯事費・原状回復⼯事費 -113 円
・内装・空調設備等の除却損 -153 円
発⾏済投資口の総口数 961,884 口 961,884 口 0口 －
1口当たり分配⾦(DPU) 2,440 円 2,335 円 -105 円 -4.3%
（2019.5.20時点の予想） 2,261 円
（注1）第33期の予想の前提条件の詳細は、2019年11月14日公表の2019年9月期決算短信をご覧ください。業績予想において、未確定のテナントの想定入居は⾒込んでいません。
（注2）増減益額を2019年９月期末の発⾏済投資口の総口数（961,884口）で除した⾦額です。 11
３．業績予想 (2)2020年9月期
■南⻘⼭の⼀時的収入の反動減により減収なるも、フリーレント解消による新テナントの賃料増額効果と
⼯事関連費⽤の反動減により増益
（百万円）
第33期予想 第34期予想 主な増減益要因（百万円）
次期予想⽐ DPU換算
'20年3月期 '20年9月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,849 5,683 -166 -2.8% 営業利益 44 46 円
賃貸事業収益(a) 5,849 5,683 -166 -2.8%
賃料等収入 4,605 5,347 742 16.1% 賃貸事業損益 42
水道光熱費収入 288 335 47 16.4% 賃料等収入 742
その他賃貸事業収入 955 － -955 -100.0% 賃料増額改定 19 御堂筋・平河町・豊洲 等
営業費⽤ 3,194 2,984 -210 -6.6% フリーレント解消 753 南⻘⼭ 等
賃貸事業費⽤(b) 2,634 2,425 -208 -7.9% 入退去等 29 さいたま・錦糸町 等
外部委託費 580 579 -0 -0.1% その他賃貸事業収入の減少 955 南⻘⼭
水道光熱費 293 331 37 12.8% 公租公課の増加 41 豊洲 等
公租公課 494 535 41 8.4% 修繕費の減少 148 南⻘⼭ 等
保険料 10 10 0 0.6% 減価償却費の増加 15 南⻘⼭ 等
修繕費 255 106 -148 -58.2% 固定資産除却損の減少 149 南⻘⼭ 等
減価償却費(c) 841 856 15 1.8%
固定資産除却損(d) 149 － -149 -100.0%
その他賃貸事業費⽤ 9 5 -4 -44.4% 営業外損益 8 8円
資産運⽤報酬 420 424 3 0.9% 支払利息 6
その他⼀般管理費 139 134 -5 -4.2%
営業利益 2,654 2,699 44 1.7%
賃貸事業損益(a-b) 3,214 3,257 42 1.3%
NOI（a-b+c+d) 4,205 4,113 -91 -2.2%
営業外収益 － － － －
営業外費⽤ 407 399 -8 -2.0%
支払利息 317 311 -6 -2.2%
その他営業外費⽤ 89 87 -1 -1.5%
経常利益 2,247 2,300 52 2.4%
当期純利益 2,246 2,299 52 2.4%
分配⾦総額 2,245 2,298 52 2.4%
発⾏済投資口の総口数 961,884 口 961,884 口 0口 －
1口当たり分配⾦(DPU) 2,335 円 2,390 円 55 円 2.4%
（注1） 第33期及び第34期の予想の前提条件の詳細は、2019年11月14日公表の2019年9月期決算短信をご覧ください。業績予想において、未確定のテナントの想定入居は⾒込んでいません。
（注2） 増減益額を2020年3月期末の発⾏済投資口の総口数の⾒込（961,884口）で除した⾦額です。 12
Ⅲ 運用状況
13
１．外部成⻑ (1) 資産入替の概要（2019年4月実施）
■ 独自ルートによる相互売買を通じ、ポートフォリオの質の向上につながる資産入替を実施
■ あわせて公募増資を実施し、LTV低減により今後の物件取得余⼒を拡大
資産 ＜資産入替のポイント＞
入替
資産入替の概要 ◆不動産の売買市場が活況であり、
銀座を売却好機と捉え、売却益を実現
◆築年数の経過に伴い、近年は修繕⼯事
譲渡資産 取得資産 費⽤等が増加傾向にあった銀座を売却、
銀座ファーストビル ヒューリック豊洲プライムスクエア よりハイグレードで築浅・大規模な
譲渡／取得価格 12,600百万円 21,000百万円 豊洲を取得
鑑定評価額 12,400百万円 23,700百万円
NOI利回り（鑑定ベース） 3.7% 4.3% ◆相対取引による相互売買により、
償却後NOI利回り（鑑定ベース） 3.0% 3.6% ポートフォリオの質の向上につながる
築年数 20.8年 8.8年 資産入替を実現
稼働率 100.0% 100.0%
テナント数 7 21
（注）上記の数値は、譲渡又は取得した時点の数値を記載しています。
売却益（実績）
銀座の売却益のうち260百万円について、⻑期保有資産の買換特例の活⽤によ
658百万円 り、任意に取崩し可能な積⽴⾦の内部留保を⾏う予定
LTV（簿価）
LTV（簿価）50％までの物件取得余⼒124億円の活⽤により、今後、更なる
49.4％ → 46.9％ 収益性向上を目指す
(2019年3月期末) (2019年9月期末)
14
１．外部成⻑ (2) 取得物件の概要 （2019年4月取得）
■都心へのアクセスが良好な豊洲エリアのハイグレードな大規模オフィスビルを取得
ヒューリック豊洲プライムスクエア（準共有持分50％）
近 最寄駅 徒歩3分
新 築年数 8.8年
（2019年4月時点）
大 基準階
貸室面積 901坪
所在地 東京都江東区豊洲五丁目6番36号
⽴地優位性
取得価格 21,000百万円
・東京駅や主要都市部(銀座、有楽町、池袋等)へアクセスが良好
取得時の鑑定評価額 23,700百万円（2019年2月1日時点） ・豊洲のオフィス群の中でもアクセスの良い⽴地
期末鑑定評価額 24,300百万円（2019年9月末時点）
ハイグレード・ハイスペック
稼働率、テナント数 100.0％、21社（2019年9月末時点） ・天井⾼2,800mm、整形でレイアウト効率に優れた無柱空間
東京メトロ有楽町線、ゆりかもめ ・⾼効率・⾼性能の空調・照明設備
最寄駅 ・制震構造、BCP対応(テナントの非常⽤電源設置スペース有）
「豊洲駅」徒歩3分
建築時期 2010年8月 マーケット動向
構造 鉄骨造陸屋根12階建
・都心への近接性、大規模フロア、都心に⽐べて割安な賃料、
エリアの発展性等を魅⼒に感じる企業が多く進出
41,741.18㎡
延床面積
（建物全体（附属建物含む）） ・オフィス賃料は、旺盛な需要に支えられ安定的に推移
・現⾏賃料がマーケット賃料より低く、今後のアップサイドが期待可能
総賃貸可能面積 16,140.86㎡（50％持分）
15
１．外部成⻑ (3) 外部成⻑への取組み
■厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
取得価格合計 更なる規模拡⼤を目指す
資産入替
＋87億円 2,000億円
1,824億円 1,911億円
397億円
上場時 2019年3月期末 現在 当面の目標
物件取得ルート
スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両方を駆使したソーシング
継続的な資産入替によるポートフォリオの質の向上
本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命
50%所有 50%所有 2フロア所有 7フロア所有 50%所有 50%所有
計5物件
スポンサー・ 820億円
株主ルート （構成割合42.9%）
大手町 明治安田生命 アークヒルズ 明治安田生命
さいたま新都心ビル 平河町森タワー 仙石山森タワー 大阪御堂筋ビル
ファーストスクエア
本投資法人 明治安田生命
譲渡物件 50%所有 50%所有 取得物件 譲渡物件
譲渡物件 譲渡物件
入替
計6物件
入替 入替 入替
独自ルート 1,091億円
（構成割合57.1%）
TK南⻘山 淀屋橋 スフィアタワー アルカ スフィアタワー 横浜 近鉄新名古屋 品川シーサイド ヒューリック豊洲 銀座
ビル フレックスタワー 天王洲（33％） セントラル 天王洲（67％） プラザビル ビル ウエストタワー プライムスクエア ファーストビル
16
１．外部成⻑ (4) グローバル・インデックスへの組入れ
■ 2019年9月より、FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Seriesへ組入れ
■ 本インデックスへの組入れにより、投資家層の更なる拡大と流動性の向上が期待される
インデックス概要 本インデックス・シリーズは、FTSE Russellが欧州不動産協会（EPRA）及び全⽶不動産投資信託協会（NAREIT）と協⼒して開発した
国際的な不動産投資指数で、国際不動産投資のベンチマークとして世界中で数多くの機関投資家等に採⽤されています。
◆組入れまでのGORの各種取組みと時価総額
(百万円) 2019年4月
2019年9月
公募増資＆資産入替 組入れ
150,000
2019年3月
2018年2月 TK南⻘⼭ビル
投資口分割の公表 主要テナント入替公表
120,000
2017年3月 2017年11月
公募増資 自己投資口取得の公表
90,000
60,000
17/03 17/05 17/07 17/09 17/11 18/01 18/03 18/05 18/07 18/09 18/11 19/01 19/03 19/05 19/07 19/09
◆組入れ前後の⼀日当たり平均売買⾼の動向
さまざまな施策の
(口)
実⾏による
38,633
39,000
8/26 投資主価値の向上
カットオフ基準日
10,000
インデックス組入れ
7,000 による流動性向上
4,000
1,000
投資主価値の
08/20
08/21
08/22
08/23
08/26
08/27
08/28
08/29
08/30
09/02
09/03
09/04
09/05
09/06
09/09
09/10
09/11
09/12
09/13
09/17
09/18
09/19
09/20
09/24
09/25
09/26
09/27
09/30
最⼤化に資する
取組みの継続 17
２．内部成⻑ (1) 稼働の状況
■稼働率は⾼位安定、ポートフォリオ稼働率は99.8％に上昇（2019年9月末時点）
大手町 平河町 銀座 南⻘⼭ 第30期末 第31期末 第32期末
仙石⼭ 錦糸町 豊洲 品川 （’18.9末） （’19.3末） （’19.9末）
横浜 さいたま 御堂筋 淀屋橋
大手町ファーストスクエア 99.8% 99.8% 99.9%
ポート全体
100%
平河町森タワー 100.0% 100.0% 100.0%
銀座ファーストビル 100.0% 100.0% ー
ＴＫ南⻘⼭ビル 100.0% 100.0% 100.0%
90%
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 100.0% 100.0% 100.0%
アルカセントラル 100.0% 100.0% 100.0%
80% 2019年9月期末時点の ヒューリック豊洲プライムスクエア ー ー 100.0%
ポートフォリオ全体の稼働率
98.2% 100.0% 100.0%
99.8％
品川シーサイドウエストタワー
横浜プラザビル 93.6% 100.0% 100.0%
70%
明治安田生命さいたま新都心ビル 98.4% 98.2% 98.9%
明治安田生命大阪御堂筋ビル 99.9% 100.0% 100.0%
淀屋橋フレックスタワー 100.0% 100.0% 100.0%
60%
4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末
ポートフォリオ全体 98.8% 99.7% 99.8%
2018年 2019年
18
２．内部成⻑ (2) テナント入替の状況
■退去を上回る埋め戻しとすべてのテナント入替で賃料増額を実現
2019年9月期のテナント入退去面積 入替賃料（テナント入替による月額賃料変動）
退去 入居 増額 減額 増額面積割合
（㎡） -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800 （百万円/月）
4.0 100% 100%
大手町 82%
-14 16
78% 70%
3.0 75%
平河町 0 0 48%
南⻘⼭ 0 0 2.0 3.7 50%
26%
仙石⼭ 0 0 2.5
1.0 25%
1.1 1.4 1.3
錦糸町 -279 279 0.2
(㎡） 0.0 0%
豊洲 0 0
-0.4 -0.0 -0.0
品川 -1.0 -25%
0 0 -0.8
横浜 0 0 -2.0 -1.5 -50%
さいたま -414 553
-3.0 -75%
御堂筋 0 0
-4.0 -100%
淀屋橋 -674 674
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
合計(差引) 0 141 '17.3期 '17.9期 '18.3期 '18.9期 '19.3期 '19.9期
（注）賃料変動額は、各期の入居テナントとの事務所の賃貸借契約における入替後月額賃料から
入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含みます）を記載しています。
19
２．内部成⻑ (3) 賃料改定 ①現在の状況
■11期連続して賃料増額改定実現の⾒込み
・第32期の改定実績は、全39件のうち、増額21件、据置16件、減額2件で、平均増減率は＋2.3％
減額改定（オフィス以外の⽤途部分）2件を除けば、増額基調は不変（第32期の平均増額率は7.4％）
・第33期の改定⾒込は、全25件のうち、増額13件、据置12件、減額0件で、平均増減率は＋5.6％
15%
平均増額率 7.4% 7.4%
6.3% 6.7% 6.4% 6.6%
5.2% 6.1% 5.6%
5%
7.4% 6.7% 6.6% 6.1% 2.3%
6.3% 6.1%
4.9% 5.6%
平均減額率
-5%
平均増減率 -5.6% -5.4%
-8.3%
-15%
第33期⾒込
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
内容（注1） (注2）
‘16.3期 ‘16.9期 ‘17.3期 ‘17.9期 ‘18.3期 ‘18.9期 ‘19.3期 ‘19.9期 ‘20.3期
契約更改対象面積（㎡） 13,684 11,304 9,494 32,767 26,115 32,686 14,243 27,366 20,873
件数 17 22 21 49 25 34 24 39 25
賃料増額面積（㎡） 8,389 7,468 3,090 18,539 10,926 23,117 8,787 9,474 8,174
増額面積割合 61.3％ 66.1％ 32.5％ 56.6％ 41.8% 70.7% 61.7% 34.6% 39.2%
平均増額率 7.4% 6.3% 6.7% 6.4% 6.6% 5.2% 6.1% 7.4% 5.6%
増額件数 12 14 13 30 16 19 12 21 13
賃料減額面積（㎡） － － － 353 － 341 － 5,026 －
平均減額率 － － － -8.3% － -5.6% － -5.4% －
減額件数 － － － 1 － 1 － 2 －
平均増減率 7.4% 6.3% 6.7% 6.1% 6.6% 4.9% 6.1% 2.3% 5.6%
（注1） 平均増額率、平均減額率、平均増減率は、共益費込の賃料の⽐率です。従来は共益費を除く賃料のみの⽐率としていましたが、当期より共益費込の賃料の⽐率に変更している為、
平均増額率、平均減額率、平均増減率の数値は従来の数値と異なっています。
（注2） 第33期⾒込は2019年10月末時点の確定、内定分です。
20
２．内部成⻑ (3) 賃料改定 ②今後の⾒通し
■レントギャップ解消による今後の賃料増額改定の継続
レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ）
レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化 レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3）
-10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 （坪） -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超
12,000
前回
（39,669㎡）
27.9% 42.2% 7.0% 11.4% 11.5%
8,000
77.1％ 22.9％ （26,446㎡）
1.8%
4,000
今回
（13,223㎡）
39.7% 34.7% 13.4% 10.4%
0
76.2％ 23.8％ 第33期
‘20.3期
第34期
‘20.9期
第35期
‘21.3期
第36期
‘21.9期
第37期
‘22.3期
第38期以降
‘22.9期以降
マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料 マーケット賃料 ＜ 現⾏賃料
レントギャップ 賃料増額の基本的な考え⽅
賃料増額の実現によりレントギャップの⼀部が解消
■－10％超■－10％以内
レントギャップは、▲6.1％（前回は▲4.5％） 増額改定の実現を目指す
■±0％
乖離額はDPU換算332円 （上限乖離額では476円）に相当
基本的には賃料水準維持、個別事情を
前回の乖離額はDPU換算241円（上限乖離額では410円）に相当（注2） ■＋10％以内■＋10％超
踏まえ増額余地があれば交渉を⾏う
（注1）・レントギャップは、マーケット賃料に対する現⾏賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「現⾏賃料÷マーケット賃料-1」として算出しています。
・マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社が2019年8月現在で査定したレンジで⽰される想定新規成約賃料（共益費込）（以下、「マーケットレンジ」）の中央値を採⽤しています。
・現⾏賃料には、2019年10月末に確定、内定している入退去・賃料改定を反映しています。
（注2）・乖離額はマーケット賃料と現⾏賃料の差を、上限乖離額はマーケットレンジの上限賃料と現⾏賃料の差を、それぞれ表しています。
（注3）・第33期及び第34期中に賃料改定期が到来する契約で既に改定合意している契約については、次回改定期に含めています。 21
２．内部成⻑ (4) マーケット賃料の状況
■優良オフィスのマーケット賃料は上昇傾向が継続
・大手町、平河町、南⻘⼭、仙石⼭、錦糸町、豊洲、品川、横浜、御堂筋、淀屋橋で半年前⽐上昇
保有物件のマーケット賃料の推移 旺盛なテナント需要により10物件で市場賃料上昇
150.0
大手町
平河町 豊洲（城東エリア）
140.0
南⻘⼭ ・豊洲駅周辺の空室は殆どない状態が続き、開発中の
新築ビルも⾼稼働で竣⼯予定
130.0
仙石⼭ ・新築ビルに入居するテナントはエリア外からの移転
が多く⾒込まれ、⼆次空室懸念も無く、需給は引き
錦糸町 締った状態
120.0 豊洲
御堂筋、淀屋橋（淀屋橋エリア）
品川
・2016年以降、エリア内において新規ビル供給は無
110.0
横浜 く、需給はひっ迫（2020年竣⼯の新築ビル計画は
あるが、エリアには築年数の経過したビルが多く、
さいたま 需要喚起要因として期待）
100.0 ・エリア空室率（´18Q2→´18Q4）は0.6％から
御堂筋 0.4％に低下し、賃料水準は引き続き上昇傾向
淀屋橋
90.0
第19期第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期第31期第32期
（注）シービーアールイー株式会社が査定した各物件の想定新規成約賃料（共益費込）を
'13.2 '13.8 '14.2 '14.8 '15.2 '15.8 '16.2 '16.8 '17.2 '17.8 '18.2 '18.8 '19.2 '19.8 以下を基準に指数化しています。
・錦糸町、豊洲、品川、横浜、御堂筋以外 ︓2013年2月時点を100
・錦糸町（2014年3月取得） ︓2014年2月時点を100
・豊洲 （2019年4月取得） ︓2019年2月時点を100
・品川 （2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
・横浜 （2014年8月取得） ︓2014年8月時点を100
・御堂筋（2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100 22
２．内部成⻑ (5) 南⻘⼭テナント入替（2019年10月）
■ 前テナント退去からのダウンタイムなく、新テナント誘致に成功
■ 信⽤⼒の⾼い新テナントとの間で⻑期の賃貸借契約を締結し、内部成⻑を実現
好調なオフィス市況と
⾼い競争⼒を有した物件クオリティ
テナントニーズを捉えた運⽤
第32期（2019年9月期） 第33期（2020年3月期） 第34期（2020年9月期）
新テナント
★ 新規契約開始
合意解約 ★
東急不動産株式会社（前テナント） （契約満了時期を2020年5月末より前倒し）
原状回復・空調更新⼯事等の実施
◆新テナントとの定期借家契約（約10年）が2019年10月より開始 ◆テナント入替による賃料等収入変化のイメージ
フリーレント分を
■ 前テナント賃料 ■ テナント入替後 合意解約⾦収⼊により充当
テナント名称 非開示
賃貸面積 12,243.57㎡ 新テナント賃料
＋15％以上
月額賃料 非開示 前テナント賃料
①10,493.14㎡︓2019年10月2日
賃貸借開始日
② 1,750.43㎡︓2019年11月1日
契約満了⽇ 2029年10月1日
期間満了により終了し、更新はなし
契約更改
（合意による再契約は可能）
1年前までに書面で申し入れることにより解約
賃貸借契約に関する特記事項 可能、ただし2024年10月１日までの賃料
第31期 第32期 第33期（注） 第34期 第35期
相当額については全額支払い義務あり
'19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期
（注）第33期における「テナント入替後」の賃料等収入には前テナントから受領した合意解約⾦収入
が含まれます。
23
3．財務 (1) 財務運営の推移
■ LTV低減、⻑期固定化と財務コスト削減の両⽴
資⾦調達の内訳 有利⼦負債の条件
期末出資総額（純額） 期末借入⾦ 期末投資法⼈債
平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率）
LTV（時価） LTV（簿価） ⻑期固定⾦利⽐率
（百万円） （年）
100.0% 200,000 7.0 1.50%
88.2% 88.2% 88.2% 89.5% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9%
80.5%
19,000 6.0
19,000 19,000 19,000 19,000 19,000
80.0% 160,000
75,500
19,000 19,000 19,000 87,200 76,500 75,500 75,500 75,500 5.0 0.91% 0.91% 0.90%
1.00%
66,000 66,000 66,000
55.5% 0.80% 0.77%
60.0% 120,000
50.5%
4.0 0.73% 0.72% 0.71%
50.4% 50.3% 49.7% 49.7% 49.5% 49.4% 0.66%
46.9%
49.6% 3.0 6.1 6.1 6.3 6.4
40.0% 46.5% 45.5% 44.0% 43.9% 43.7% 80,000 5.6 5.6 5.6 5.5 6.6
44.6%
42.5% 39.9% 0.50%
2.0 4.4
3.6 3.8 3.9 3.8
93,901 3.3 3.1
20.0% 75,026 75,026 75,026 75,026
85,942 84,942 84,942 84,942 40,000 2.9
1.0 2.4
0.0% 0 0.0 0.00%
第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末
'15.9末 '16.3末 '16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 '19.3末 '19.9末 '15.9末 '16.3末 '16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 ’19.3末 ’19.9末
◆有利⼦負債の内訳
第31期末 第32期末 第31期末 第32期末
借入⾦ 75,500百万円 75,500百万円 平均調達期間 6.4年 6.6年
投資法⼈債 19,000百万円 19,000百万円 平均残存期間 3.8年 4.4年
合計 94,500百万円 94,500百万円 平均調達利率 0.71％ 0.66％
24
3．財務 (2) 返済期日の分散状況（2019年9月30日現在）
■リファイナンスで⻑期化（5.8年 → 7.6年）・期日分散・財務コスト削減を推進
リファイナンス前 リファイナンス後
計135億円 計135億円
5.8年固定 7.6年固定
（百万円） 借入⾦ 投資法⼈債 （0.92955％） （0.61963％）
16,000
14,000
12,000
10,000
9,000
8,000
3,000
3,000 4,000
6,000 3,000
10,500
500
9,000
4,000 2,000
6,000 6,000
4,750 5,000 4,750 5,000 5,000
2,000 4,500 1,000 3,500 4,000
3,000 3,000 3,000
2,000 2,000
1,500
0
第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期
'19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期 '21.9期 '22.3期 '22.9期 '23.3期 '23.9期 '24.3期 '24.9期 '25.3期 '25.9期 '26.3期 '26.9期 '27.3期 '27.9期 '28.3期 '28.9期 '29.3期 '29.9期
25
3．財務 (3) 圧縮積⽴⾦
■将来の分配⾦安定化を目指し、銀座売却益の⼀部を内部留保
内部留保活⽤の基本的な考え⽅
将来、分配⾦が⼀時的に減少する局面で安定化のための活用を検討
・戦略的な活⽤事例 ︓ 大規模な改修やリニューアルに伴う費⽤増への対応、期中増資に伴う分配⾦希薄化への対応など
・その他の活⽤事例 ︓ 大口テナント退去による収入減への対応、自然災害による修繕費⽤等への対応など
銀座売却益 還元分 398百万円・413円/口
圧縮積⽴⾦残⾼の推移 658百万円・684円/口 全額取り崩した場合
内部留保 260百万円・270円/口 分配⾦573円/口に相当
（百万円）
600
取崩額 積⽴⾦残⾼ 552
500
400 260
97
19
300
200 408
311 291 291 291 291 291 291 291 291
100 203 203
0
第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末
‘14.9末 ‘15.3末 ‘15.9末 ‘16.3末 ‘16.9末 ‘17.3末 ‘17.9末 ‘18.3末 ‘18.9末 ‘19.3末 ‘19.9末 ‘20.3末⾒込
第21期の 第23期の 第24期の 第25期の 第32期の
決算で203 決算で205 分配⾦とし 分配⾦とし 決算で260
百万円を 百万円を て、97百万 て、19百万 百万円を
円を取崩 円を取崩 積⽴予定
積⽴ 積⽴ 26
4．ESGへの取組み①
■GORの利益の最大化に向けて、ESG⽅針に基づき各種取組みを推進
ESG⽅針
不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最大化に資するものと考え、ESG⽅針を制定（2019年3月）
1.気候変動への対応 4.ESGに関する啓発活動
不動産における省エネルギーの推進や再生可能エネルギーの活⽤により、気候変動の軽減 ESGの様々な論点について、役職員のみならず、顧客の保有物件に係るテナントやサプラ
に寄与し、また、気候変動に対する適応に関する配慮によって、より安全で市場競争⼒の イヤーへの啓発に努め、GARおよびテナントの競争⼒向上に資するとともに持続可能な社
⾼い不動産の提供を目指します 会の実現への貢献を目指します
2.利用者の健康・快適性への配慮 5.ESG情報の発信
不動産の室内外の環境の向上や共⽤施設の充実等により、テナントや利⽤者の健康・快適 ESGに関する推進体制、戦略、実績等を積極的に開⽰し、また外部評価の活⽤等により情
性を増進して不動産の付加価値を⾼めます 報の客観性の担保に努めます
3.人財の育成 6.利益相反の排除とコンプライアンスの徹底
役職員⼀⼈ひとりが財産であり、多様な⼈財がその能⼒を⼗分に発揮し活躍することが企 顧客の利益を守るため、利益相反を厳格に排除するとともに、広くステークホルダーから
業価値の継続的向上に必要であると認識しています。そのため、役職員の健康増進を目指 の信頼を得ることを目指し、法令や社内規程等の遵守を徹底します
すとともに、⼈事制度や教育・研修を通じて⼈財育成に取り組みます
ESG推進体制
ESG⽅針に基づき、GORの取組みを継続的かつ組織的に推進するために、ESG推進協議会を設置（3か月に1回以上の開催）
構成メンバー 協議内容
・代表取締役社⻑【最⾼責任者】 ・ESG推進に係る体制整備と取組み実施項目の設定
・投信運⽤部又は投信業務部を担当する執⾏役員、投信運⽤部⻑、 ・ESG各種ポリシーに関連する年間数値目標設定と進捗管理
投信業務部⻑【執⾏責任者】 （省エネルギー、温室効果ガス排出削減、節水、廃棄物等のポリシー）
・調査部担当部⻑（ESG推進）【事務局】 ・上記年間目標に基づく各種施策の実⾏状況管理と⾒直し
・その他関係部室を担当する執⾏役員、関係部室⻑、及び必要に応じて ・上記項目に関する情報開⽰⽅法の提案
指名した役職員 ・環境管理システム（EMS）の運⽤、取り纏め
27
4．ESGへの取組み②
GRESBへの参加
2019年9月 GRESBリアルエステイト評価に初参加
GORは、環境・社会・ガバナンスに対する取組みを評価するGRESBリアルエステイト評価において、
「マネジメントと⽅針」及び「実⾏と計測」の両面で⾼い評価を受け「Green Star」を取得。同時に
総合スコアの相対評価による「GRESB レーティング」においては「3スター」の評価を取得しました
マテリアリティ（重点課題）の選定とSDGsへの貢献
ESG⽅針に基づき、以下の取り組むべき重点課題を選定
GORの中⻑期的成⻑を通じて、SDGｓ(注)の目標達成に貢献します
重点課題 ※以下の括弧内は⾏動計画・目標 関連するSDGs目標
・環境関連認証の取得（外部認証取得割合の向上）
Ｅ
・テナントとの協働
（グリーンリース契約の締結、テナント向け環境配慮の意識醸成）
（環境） ・エネルギー消費量等の管理・削減
（エネルギー消費量・温室効果ガス・水消費量の削減及び廃棄物のリサイクル率増加）
・従業員パフォーマンスの向上とキャリア開発
Ｓ （福利厚生の充実、社員満⾜度調査の実施、各種研修制度の新設及び資格取得支援の拡充）
・ステークホルダーエンゲージメント
（社会） （テナント満⾜度調査の実施による顧客満⾜度向上、地域コミュニティへの貢献）
・コンプライアンス・リスク管理の徹底
Ｇ （法令等の遵守状況の確認、利益相反の排除等の枠組みを通じた適切なリスク管理）
・積極的情報開⽰の推進
（ガバナンス）
（ステークホルダーに対し、開⽰資料等を通じてESGに関する情報の拡充を図り、更なる積極的情報開⽰を推進する）
(注) SDGsとは「Sustainable Development Goals（持続可能な開発目標）」の略称です。2015年9月の国連サミットで採択された2016年から2030年の15年間で達成するために
掲げた目標で、17の大きな目標と、それらを達成するための具体的な169のターゲットで構成されています。
ホームページにESGページを追加
2019年6月よりGORホームページにESGページを開設
取組みの内容をより詳しく掲載しています。ぜひご覧ください GOR ESG 検索
28
4．ESGへの取組み③
E︓環境
環境関連認証の取得
東京都トップレベル事業所 DBJ Green Building認証 CASBEE不動産評価認証 JHEP認証
仙石⼭ (2017年取得) 6物件 (2017年・2018年取得) (注) 平河町・仙石⼭ (2018年取得) 仙石⼭ (2012年取得)
（注）平河町・仙石⼭・横浜は2017年に、
南⻘⼭・さいたま・御堂筋は2018年に取得
グリーンリース契約の推進
環境負荷の低減や執務環境の改善等について契約や覚書によって自主的に取り決め、GORとテナントが協働して省エネルギーやCO2排出量削減に
つながる取組みを推進
エネルギー関連消費量の中⻑期的削減目標の策定
ポートフォリオ全体のエネルギー消費原単位及びCO2排出原単位について、直近5年間（2018年度をベース）において年平均1％削減、5年間で
5％を削減する目標を策定
S︓社会
役職員研修の実施
GARでは年４回のコンプライアンス研修（うち1回はESG研修）を実施
社外セミナー・研修への参加を推奨・支援し、受講に伴う費⽤等をGARが負担
福利厚生・資格取得支援の充実
GAR役職員のワーク・ライフ・バランス支援、健康支援等の福利厚生の充実
専門資格の取得を推奨し、資格の受験及び資格維持のための費⽤等をGARが負担
29
4．ESGへの取組み④
G︓ガバナンス
利益相反防⽌体制
資産運⽤会社の代表取締役社⻑が投資法⼈の執⾏役員を兼任せず、GARとGORの運営を所轄する組織を分離
スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法⼈資産運⽤業務・投資⼀任業務・投資助言業務）について、顧客間において発生する
可能性がある利益相反取引を防⽌するためのルールを制定
セイムボート出資
GARは、セイムボート出資によりGORの投資口6,000口（0.62％）を保有
GORの投資主とGARの利益を共有し、中期的なGORの投資主価値の向上を追求
GORの資産運⽤報酬体系
◆J-REIT各社の資産運⽤報酬⼀覧(注)
期中報酬
0.90%
運⽤報酬１ 前期末総資産額 × 年率0.3％
0.80%
当該決算期間における運⽤報酬２基準税引前 0.70%
運⽤報酬２
当期利益 (注) × 5.0％
資
0.60%
(注)運⽤報酬２基準税引前当期利益＝営業収益－営業費⽤（運⽤報酬２を除く）＋営業外損益 産
運
取得・譲渡報酬（下線は2019年12月12日開催投資主総会議案） ⽤
0.50% J-REIT平均
報
取得価額 (資産交換による取得の場合は取得した
取得報酬 酬 0.40%
当該不動産関連資産の評価額) × 0.5％ ⽐
率 0.30%
譲渡価額 (資産交換による譲渡の場合は譲渡した GOR
譲渡報酬
当該不動産関連資産の評価額) × 0.5％ 0.20%
合併報酬（2019年12月12日開催投資主総会議案の要旨） 0.10%
合併の効⼒発生日において合併後も承継・保有す
0.00%
る相手⽅の不動産関連資産の評価額の合計額の
合併報酬 00 2,000
200,000 4,000
400,000 6,000
600,000 8,000
800,000 10,000 12,000
1,000,000 1,200,000
0.5％に相当する⾦額を上限として資産運⽤会社 （億円）
との間で別途合意する⾦額 総 資 産 額
（注）2019年9月末時点で確認できるJ-REIT各社の最新の決算開⽰資料に記載された数値を基に算出しています。
資産運⽤報酬⽐率 ＝（資産運⽤報酬 ÷ 運⽤日数 × 365）÷ 総資産額
なお、サンケイリアルエステートは第1期の決算内容が未公表の為、除外しています。 30
Ⅳ 参考資料
31
ポートフォリオ戦略
中⻑期的な観点から、本投資法⼈の資産の着実な成⻑と安定した収益の確
基本⽅針 保を目指した運⽤を⾏い、堅実な財務運営を組み合わせて「投資主価値の
最⼤化」を目的とした運⽤を⾏います。
【近】(利便性の⾼い)【新】(築年数が浅い)【⼤】(大型) の３要素を重視
優良不動産への
し、マーケットにおける優位性をもった中⻑期的競争⼒の⾼い優良不動産
重点投資
を慎重に選定して投資を⾏います。
成⻑スピードのみに目を奪われ「投資主価値の最大化」を損なうような投
運⽤資産の
資を⾏うことが無いように注意を払い、クオリティと成⻑スピードをバラ
クオリティと
ンスよく両⽴させながら、中⻑期保有を前提とした不動産を取得する⽅針
成⻑スピード
です。
⾼水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、テナントの満⾜
度を確保しつつ、管理コストの適正化を追求するため、物件の管理品質の
管理・運営
維持とコスト削減のバランスを常に最適化するための運⽤を⾏っていく⽅
針です。
32
期末物件価額⼀覧（2019年9月30日現在）
■豊洲の鑑定評価は取得時より600百万円増加し、含み益は3,212百万円
鑑定評価額(百万円） （注1） 直接還元法 ＤＣＦ法
取得 前期⽐
物件名 価格 還元利回り 割引率 最終還元
増減
取得時 第30期末 第31期末 第32期末 (％)
(百万円) (百万円) (％) 利回り(％)
(注2) (注2) (注2)
大手町ファーストスクエア 23,495 23,500 27,800 27,900 28,000 100 2.7 2.2 2.7
平河町森タワー 18,200 18,800 23,700 23,700 23,900 200 3.2 3.0 3.4
ＴＫ南⻘⼭ビル 35,000 35,040 33,900 37,100 37,100 ー 3.2 3.1 3.2
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 8,423 8,610 11,000 11,100 11,100 ー 3.1 2.9 3.3
① 15,031 ① 16,600
アルカセントラル（注3） 18,200 18,200 18,200 ー 3.9 3.7 4.1
② 360 ② 403
ヒューリック豊洲プライムスクエア 21,000 23,700 24,300 3.6 3.7 3.8
品川シーサイドウエストタワー 12,000 12,650 12,900 13,000 13,050 50 4.0 3.8 4.2
横浜プラザビル 17,950 17,980 20,300 20,800 21,000 200 3.8 3.5 4.0
明治安田生命さいたま新都心ビル 22,700 22,820 22,350 22,850 22,850 ー 4.6 4.4 4.7
明治安田生命大阪御堂筋ビル 9,200 9,590 10,000 10,400 10,800 400 3.6 3.7 3.8
淀屋橋フレックスタワー 7,834 7,940 7,000 7,330 7,590 260 4.1 3.9 4.3
ポートフォリオ全体 191,194 197,633 187,150 192,380 217,890 1,210
（注1）各不動産の取得時及び各期末の鑑定評価額を算出した不動産鑑定評価機関は、 第32期末 第32期末 含み損益 帳簿価額⽐
物件名 鑑定評価額 帳簿価額 (百万円) （％）
以下の通りです。 (百万円) (百万円) ③=①－② ③/②
【⼀般財団法⼈日本不動産研究所】 大手町・横浜 ① ②
【大和不動産鑑定株式会社】 平河町・仙石⼭・錦糸町・品川・淀屋橋 大手町ファーストスクエア 28,000 23,219 4,780 20.6
【株式会社中央不動産鑑定所】 南⻘⼭・さいたま 平河町森タワー 23,900 17,224 6,675 38.8
【株式会社谷澤総合鑑定所】 豊洲・御堂筋 ＴＫ南⻘⼭ビル 3,872 11.7
37,100 33,227
（注2）各利回り、割引率は、第32期末鑑定評価額算出に⽤いられた数値を記載して アークヒルズ 仙石⼭森タワー 11,100 8,027 3,072 38.3
います。 アルカセントラル（注3） 18,200 16,132 2,067 12.8
（注3）アルカセントラルは、2014年3月28日（第21期）に取得（①）し、2014年 ヒューリック豊洲プライムスクエア 24,300 21,087 3,212 15.2
5月30日（第22期）に追加取得（②）しています。 品川シーサイドウエストタワー 13,050 11,942 1,107 9.3
横浜プラザビル 21,000 17,271 3,728 21.6
明治安田生命さいたま新都心ビル 22,850 18,104 4,745 26.2
明治安田生命大阪御堂筋ビル 10,800 9,484 1,315 13.9
淀屋橋フレックスタワー 7,590 6,504 1,085 16.7
ポートフォリオ全体 217,890 182,226 35,663 19.6
1口当たり含み損益 37,076円
33
物件別賃貸事業収支とＮＯＩ利回り（第32期（2019年9月期））
大手町 平河町 銀座 南⻘⼭ 仙石⼭ 錦糸町 豊洲 品川 横浜 さいたま 御堂筋 淀屋橋 合計
（注2） （注3）
Ａ．不動産賃貸事業収益 百万円 502 548 34 760 247 545 497 405 523 916 313 239 5,535
賃貸事業収入 百万円 548 34 758 247 545 497 405 523 916 313 239 5,532
（注1）
（注1）
その他賃貸事業収入 百万円 － － 1 － － － － 0 0 0 0 3
Ｂ．不動産賃貸事業費⽤ 百万円 255 190 40 445 92 252 144 185 242 414 148 135 2,547
外部委託費 百万円 79 2 191 36 76 36 43 44 93 36 15 702
水道光熱費 百万円 11 3 41 4 19 36 53 27 79 28 19 337
公租公課 百万円 30 30 84 13 59 － 36 31 60 46 20 527
保険料 百万円 0 0 1 0 2 0 0 0 1 0 0 10
（注1）
（注1）
修繕費 百万円 － 0 41 1 0 5 4 11 30 4 3 107
減価償却費 百万円 68 3 83 33 94 65 47 124 147 32 65 844
固定資産除却損 百万円 － － － 2 － － － － 0 － 9 12
その他賃貸事業費⽤ 百万円 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 5
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 百万円 247 358 △6 315 154 293 352 220 281 501 165 104 2,988
Ｄ．ＮＯＩ（Ｃ＋減価償却費＋固定資産除却損） 百万円 326 426 △2 398 190 387 418 267 405 649 197 179 3,845
Ｅ．取得価格 （注4） 百万円 23,495 18,200 － 35,000 8,423 15,391 21,000 12,000 17,950 22,700 9,200 7,834 191,194
Ｆ．ＮＯＩ利回り（Ｄ×２÷Ｅ） ％ 2.8 4.7 － 2.3 4.5 5.0 4.0 4.5 4.5 5.7 4.3 4.6 4.0
Ｇ．償却後利回り（Ｃ×２÷Ｅ） ％ 2.1 3.9 － 1.8 3.7 3.8 3.4 3.7 3.1 4.4 3.6 2.7 3.1
（注1）大手町ファーストスクエアの不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費⽤の内訳につきましては、当該不動産の共同事業者からの承諾を得られていないため、開⽰を差し控えています。
（注2）銀座ファーストビルの第32期の運⽤期間は、2019年4月1日〜2019年4月17日（17日）です。
（注3）ヒューリック豊洲プライムスクエアの第32期の運⽤期間は、2019年4月18日〜2019年9月30日（166日）です。
（注4）取得価格合計から2019年4月18日に譲渡した銀座を除外しています。
34
上位テナント（2019年9月30日現在）
総賃貸面積に占める
テナント
業種名 物件名称 賃貸面積（㎡） 賃貸面積の割合（％）
（パススルーの場合はエンドテナント）
（注1）
1 東急不動産株式会社（注2） 不動産業、物品賃貸業 ＴＫ南⻘⼭ビル 12,243.57 9.3
2 三菱総研DCS株式会社 情報通信業 品川シーサイドウエストタワー 7,301.32 5.5
3 株式会社ミライト 建設業 ヒューリック豊洲プライムスクエア 4,856.17 3.7
4 パナソニック株式会社ライフソリューションズ社 製造業 横浜プラザビル 3,499.39 2.7
5 NSユナイテッド海運株式会社 運輸業、郵便業 大手町ファーストスクエア 3,422.58 2.6
6 （注3） 情報通信業 ヒューリック豊洲プライムスクエア 2,980.16 2.3
7 三菱ケミカル株式会社 製造業 明治安田生命大阪御堂筋ビル 2,441.31 1.9
8 独⽴⾏政法⼈水資源機構 サービス業 明治安田生命さいたま新都心ビル 2,120.46 1.6
9 埼玉労働局 公務 明治安田生命さいたま新都心ビル 2,110.58 1.6
ヒューリック豊洲プライムスクエア
10 （注3） 卸売業、小売業 横浜プラザビル 2,102.12 1.6
明治安田生命さいたま新都心ビル
合 計 43,077.65 32.70
（注1）2019年9月30日現在の「総賃貸面積」は、131,899.54㎡です。
（注2）当該テナントとの賃貸借契約は、10,493.14㎡については2019年10月１日付、1,750.43㎡については2019年10月31日付で解約となりましたが、
それぞれ、2019年10月2日及び2019年11月1日に開始する新規テナントとの賃貸借契約を2019年3月15日付で締結済みです。
（注3）当該テナント名称を開⽰することについてテナントの承諾が得られていないため記載していません。
35
テナントの業種⽐率と安定的契約⽐率（2019年9月30日現在）
業種⽐率(注1) 安定的契約⽐率(注1)
教育、学習支援業 0.8%
医療、福祉 1.0% その他 0.4%
宿泊業、飲食サービス業 1.2% 電気・ガス・熱供給・水道業 0.2%
公務 2.9% 生活関連サービス業、娯楽業 0.0％
学術研究、専門・技術
サービス業 3.5%
安定的契約
運輸業、郵便業
3.6%
情報通信業 19.8%
61.1％
⾦融業、保険業
6.6%
定期建物賃貸借契約
建設業 7.1% テナント総数 安定的契約以外 50.0%
208社 製造業
38.9%
17.8%
サービス業
7.9%
期間内
卸売業、小売業 解約⾦規定
11.7% （注２）
不動産業、物品賃貸業 9.6%
15.3%
期間内中途解約禁⽌契約
1.5%
（注１）⽐率は、契約面積ベースで算出しております。また、パススルーの場合は、エンドテナントの業種及び賃貸借契約形態で算出しています。
（注２）「期間内解約⾦規定」とは、中途解約時に賃料の３ヶ月分以上の解約ペナルティを課している賃貸借契約をいいます。
36
ポートフォリオ（2019年9月30日現在）
戦略
マーケットにおける優位性
中⻑期的競争⼒の⾼い物件への投資
大手町ファースト 平河町森タワー ＴＫ南⻘⼭ビル アークヒルズ
スクエア 仙石⼭森タワー