（8958）
第31期（2019年3月期）決算説明資料
2019年5月21日
1
グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要
ポートフォリオ（2019年4月18日現在） 財務基盤・スポンサー(2019年3月31日現在）
駅近・築浅・⼤型の優良オフィスビルに厳選した投資 ⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤
他オフィス系REIT
GOR 平均
LTV
近 最寄駅に直結又は 簿価ベース 49.4％
徒歩5分以内⽐率 100.0％ 79.3％ （総資産有利⼦負債⽐率） 時価ベース 42.5％
平均築年数 15.1年 22.3年 ⻑期固定⾦利⽐率 89.9%
新 ポートフォリオＰＭＬ 1.9％ 2.0％ 平均調達期間 6.4年
平均取得価格 173億円 87億円 平均調達利率 0.71%
大 平均総賃貸可能面積 12,014㎡ 8,737㎡ 格付 AA-安定的（JCR）
その他3大都市圏 取得価格の総額 不動産投資・管理
8.9％
11物件 1,911億円 不動産投資・運⽤ ⾦融
ノウハウの提供
淀屋橋
御堂筋 大手町
4.1%
4.8% 12.3%
さいたま
平河町
東京周辺都市部 11.9%
9.5% 日本格付研究所（JCR）
21.3％ ⾦銭・信託業務 ⻑期発⾏体格付
AA-
横浜
9.4% ⾦融 不動産仲介
ノウハウの提供
南⻘⼭
（安定的）
品川
18.3% 東京都心5区
6.3% [資産運⽤会社]
豊洲 44.5％
11.0% 錦糸町
仙石⼭
4.4%
不動産投資・管理
8.1%
ノウハウの提供
その他東京都内23区 不動産開発・運営
25.3％
（注）「他オフィス系REIT」とは、ポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）を主たる⽤途がオフィスビルである商業⽤不動産に投資することを投資⽅針として掲げる
2
J-REIT（GORを除く）をいい、平均の数値は2019年3月31日時点で確認できる各社の最新の決算開⽰資料に記載された数値を基に算出しています。
目次
Ⅰ はじめに 次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しております。
投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・・・ 5 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法⼈
「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
Ⅱ 決算 「大手町」大手町ファーストスクエア
「平河町」平河町森タワー
１．決算ハイライト 8
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
「銀座」銀座ファーストビル
２．決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 「南⻘⼭」ＴＫ南⻘⼭ビル
３．業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11 「仙石⼭」アークヒルズ 仙石⼭森タワー
「錦糸町」アルカセントラル
Ⅲ 運用状況 「豊洲」ヒューリック豊洲プライムスクエア
１．外部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15 「品川」品川シーサイドウエストタワー
２．内部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21 「横浜」横浜プラザビル
「さいたま」明治安田生命さいたま新都心ビル
３．財務 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 30
「御堂筋」明治安田生命大阪御堂筋ビル
Ⅳ 参考資料 「淀屋橋」淀屋橋フレックスタワー
１．物件資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35
２．財務資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 59 数値は、別途注記する場合を除き、⾦額については切捨て、割合、年
数、駅徒歩分、面積については四捨五入して記載しています。
３．資産運⽤会社の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 71
本資料において「分割後」又は「分割後換算」とある場合は、以下の
投資口分割による影響をいずれも加味しております。
・2014年4月1日 効⼒発生日 投資口1口→2口に分割
・2018年4月1日 効⼒発生日 投資口1口→4口に分割
3
Ⅰ はじめに
4
投資主価値の向上に向けた取組み①
当期/４月の実績 今後の取組み
●7期連続して増配を実現 ●分配⾦は当面の目標としていた2,250円に到達⾒込、
2018年9月期︓2,136円 → 2019年3月期︓2,192円（+2.6％） 今後は2,300円台半ばを目指す
内 ●レントギャップ解消によるＮＯＩ利回りの向上
部 ●南⻘⼭の賃料増額につながる後継テナント決定
成 稼働率の維持・向上 ポートフォリオNOI利回り
●10期連続して賃料増額改定の⾒込み（注2）
⻑ 賃料増額の継続 4%台前半に
●GRESB参加に向けたサステナビリティの更なる推進
●相互売買を通じて、ポートフォリオの質の向上につながる ●ポートフォリオの質の向上のための資産入替
戦略的な資産入替を実施 中⻑期的に収益向上が⾒込める物件への入替を継続検討
外
部 ●銀座の譲渡と同時に、｢近｣｢新｣｢大｣の3要素を満たす ●厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
成 豊洲を取得し、収益安定のための資産規模拡大を推進 LTV低減による物件取得余⼒を活⽤し、優良物件を機動的に取得
⻑
資産規模（取得価格ベース）︓1,824億円→ 1,911億円 スポンサー等ルート、独自ルート両⽅を駆使したソーシング
●引き続き、グローバル・インデックス入りを目指す
●公募増資によるLTV低減を実現 ●デットの⻑期化と期日分散の推進
LTV（簿価）49.4％（2019年3月末）→47.1％（増資後⾒込）
財 LTV（簿価）50％までの物件取得余⼒は118億円 ●不動産市況や⾦融環境に応じた柔軟なLTVコントロール
務
・ ●分配⾦の安定化を目指し、売却益⼀部を内部留保（予定） ●市場環境の変化と投資家との建設的対話を踏まえ、
Ｉ 圧縮積⽴⾦残⾼291百万円→545百万円（⾒込） 投資主価値最大化に向けた施策を継続検討
Ｒ
●リファイナンスで⻑期化と財務コスト削減を推進
●ウェブサイトリニューアル、個⼈向け説明会を複数回実施
（P73参照）
（注1）「分配⾦」の⾦額は１口当たりの⾦額を記載しています。
（注2）2019年9月期の⾒込みと合わせて10期連続としています。
5
投資主価値の向上に向けた取組み②
■2019年4月に公募増資及び資産入替を実施、各種の取組みにより投資主価値の向上を実現
◆前回公募増資（2017年3月実施）後に打ち出した各種取組みの有⾔実⾏
規模拡⼤
資産入替 公募増資
資産規模
+ 87億円
豊洲の取得 （2017年3月期末対⽐） 2019年4月に
銀座の譲渡 上場後第4回目となる
公募増資を実施
2017年11月〜 DBJ Green サステナ
自己投資口 2018年2月にかけて
投資主価値の Building認証 ビリティ
取得 実施 最⼤化 6物件 推進
2019年9月期まで
2018年4月1日に
10期連続
4分割実施 平均調達利率
増額改定⾒込
0.71%
（2019年3月期末）
賃料増額・
投資口分割
稼働率向上
デットコスト
削減
6
Ⅱ 決算
7
１．決算ハイライト
■分配⾦は2,250円到達⾒込、今後は2,300円台半ばを目指す
第30期 第31期
第32期予想 第33期予想 1口当たり分配⾦（DPU,分割後換算）の推移
‘19年9月期 ‘20年3月期
‘18年9月期 ‘19年3月期 （円）
（注5） （注5）
2,500 2,398
損益・分配⾦ 2,261
2,136 2,192
営業収益 5,202 5,224 6,175 5,785 2,041 417
百万円 2,000 1,966
（うち賃貸事業収益） （5,202) (5,224) (5,519) (5,785) 1,873
営業利益 2,320 2,373 3,026 2,594
百万円
（賃貸事業損益） （2,819) (2,878) (2,958) (3,144)
1,500 1,981
当期純利益 百万円 1,891 1,941 2,560 2,174
発⾏済投資口の総口数 口 885,684 885,684 961,884 961,884 1,000
1口当たりFFO（注1） 円 3,028 3,098 2,860 3,153 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
'17.3期 '17.9期 '18.3期 '18.9期 '19.3期 '19.9期 '20.3期
1口当たり分配⾦ 円 2,136 2,192 2,398 2,261
（予想） （予想）
ポートフォリオ
1口当たりＮＡＶ（注6,分割後換算）の推移
NOI利回り（注2） ％ 4.0 4.0 4.0 4.2
（円）
期末稼働率 ％ 98.8 99.7 99.7 98.8
150,000
131,444 132,610
125,022 126,666 124,090 124,300 125,207
その他
期末総資産額 百万円 190,752 191,231
有利⼦負債額 百万円 94,500 94,500
100,000
含み損益 百万円 25,659 31,183
LTV（簿価）（注3） ％ 49.5 49.4
LTV（時価）（注4） ％ 43.7 42.5
50,000
第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 19.5.14
'16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 '19.3末
（注1）1口当たりFFO＝（当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益）÷発⾏済投資口の総口数 （注6）1口当たりNAV＝（期末純資産額－分配⾦総額+含み損益）÷発⾏済投資口の総口数
（注2）NOI利回り ＝ 各期の NOI×2 ÷ 取得価格 なお、2019.5.14時点の1口あたりNAVは、（2019年3月期の分配⾦控除後の期末純資産額
（注3）LTV（簿価）＝ 有利⼦負債額 ÷ 期末総資産額 ＋増資による調達⾦額＋銀座を除き、豊洲を加えた含み損益）÷発⾏済投資口の総口数
（注4）LTV（時価）＝ 有利⼦負債額 ÷（期末総資産額＋含み損益） （961,884口）として算出しています。
（注5）業績予想において、未確定のテナントの想定入居は⾒込んでおりません。
8
２．決算概要（2019年3月期） (1) 予想⽐較
■リーシング進捗、コストが想定を下回ったことにより、DPU上振れ（予想⽐＋2.2％）
（百万円）
第31期予想 第31期実績 主な増減益要因（百万円）
当期予想⽐ DPU換算
'19年3月期 '19年3月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,196 5,224 28 0.5% 営業利益 38 43 円
賃貸事業収益(a) 5,196 5,224 28 0.5% 賃貸事業損益 29
賃料等収入 4,894 4,902 8 0.2% 賃料等収入 8
水道光熱費収入 301 321 19 6.6% 修繕費の減少 11 さいたま・銀座・仙石⼭ 等
その他賃貸事業収入 0 0 -0 -2.4% その他⼀般管理費の減少 11 ⼀般事務委託費・認証取得費等の下振れ
営業費⽤ 2,862 2,851 -10 -0.4%
賃貸事業費⽤(b) 2,347 2,345 -1 -0.1%
外部委託費 568 570 1 0.2%
水道光熱費 290 307 17 6.1%
公租公課 524 524 － －
保険料 9 9 0 0.3%
修繕費 134 122 -11 -8.8%
減価償却費(c) 803 802 -1 -0.1%
その他賃貸事業費⽤ 15 7 -7 -49.8%
資産運⽤報酬 386 388 2 0.6%
その他⼀般管理費 128 117 -11 -8.8%
営業利益 2,334 2,373 38 1.7%
賃貸事業損益(a-b) 2,849 2,878 29 1.0%
NOI（a-b+c) 3,652 3,681 28 0.8%
営業外収益 － 0 0 －
営業外費⽤ 433 431 -2 -0.5%
⽀払利息 343 341 -2 -0.6%
その他営業外費⽤ 90 90 -0 -0.0%
経常利益 1,901 1,943 41 2.2%
当期純利益 1,900 1,941 41 2.2%
分配⾦総額 1,899 1,941 41 2.2%
発⾏済投資口の総口数 885,684 口 885,684 口 0口 －
1口当たり分配⾦(DPU) 2,145 円 2,192 円 47 円 2.2%
（注1）2018年11月14日時点の予想です。
（注2）増減益額を2019年3月期末の発⾏済投資口の総口数（885,684口）で除した⾦額です。 9
２．決算概要（2019年3月期） (2) 前期⽐較
■テナント退去による減収を増額改定と埋め戻し効果が大きく上回り、増収増益（DPU前期⽐＋2.6％）
（百万円）
第30期実績 第31期実績 主な増減益要因（百万円）
前期実績⽐ DPU換算
'18年9月期 '19年3月期 増益 減益
（注）
営業収益 5,202 5,224 22 0.4% 営業利益 52 59 円
賃貸事業収益(a) 5,202 5,224 22 0.4% 賃貸事業損益 59
賃料等収入 4,841 4,902 61 1.3% 賃料等収入 61
水道光熱費収入 353 321 -31 -8.9% 賃料増額改定 28 さいたま・南⻘⼭・淀屋橋・御堂筋 等
その他賃貸事業収入 8 0 -7 -90.6% フリーレント解消 47 品川・錦糸町・平河町 等
営業費⽤ 2,881 2,851 -30 -1.0% 入退去等 14 大手町・銀座・仙石⼭ 等
賃貸事業費⽤(b) 2,383 2,345 -37 -1.6% 外部委託費の減少 13 銀座のリーシング費⽤の減少 等
外部委託費 583 570 -13 -2.3% 減価償却費の増加 11 さいたま、錦糸町、銀座 等
水道光熱費 340 307 -32 -9.7%
公租公課 528 524 -3 -0.7%
保険料 9 9 0 0.4%
修繕費 123 122 -0 -0.6%
減価償却費(c) 790 802 11 1.5% 営業外損益 1 -2 円
その他賃貸事業費⽤ 6 7 1 18.6% 営業外収益の減少 21 GARからの受取補償⾦の減少
資産運⽤報酬 384 388 3 0.9% その他営業外費⽤の減少 16 和解関連費⽤の減少
その他⼀般管理費 113 117 3 3.3%
営業利益 2,320 2,373 52 2.3%
賃貸事業損益(a-b) 2,819 2,878 59 2.1%
NOI（a-b+c) 3,610 3,681 71 2.0% 増減益額が10百万円以上の物件（百万円）
DPU換算
営業外収益 21 0 -21 -96.1% 増益 減益 増減益の主な要因
営業外費⽤ 450 431 -19 -4.3% （注）
⽀払利息 343 341 -2 -0.7% 品川 40 46 円 フリーレント解消、水光熱費収⽀増加
その他営業外費⽤ 106 90 -16 -15.7% 南⻘⼭ 15 17 円 増額改定、修繕費減少
経常利益 1,892 1,943 50 2.7% 平河町 14 16 円 フリーレント解消、管理組合費の減少
当期純利益 1,891 1,941 50 2.6% 仙石⼭ 12 14 円 フリーレント解消、管理組合費の減少
分配⾦総額 1,891 1,941 49 2.6% 大手町 31 -35 円 テナント入替に伴う⼀時的収入減、修繕費増加
発⾏済投資口の総口数 885,684 口 885,684 口 0口 －
1口当たり分配⾦(DPU) 2,136 円 2,192 円 56 円 2.6%
（注）増減益額を2018年9月期末の発⾏済投資口の総口数（885,684口）で除した⾦額です。 10
３．業績予想 (1)2019年9月期
■資産入替による増収増益効果が増資に伴う希薄化を上回る
■将来の分配⾦安定化のため、売却益の⼀部を内部留保する⽅針（DPU 当期実績⽐＋9.4％）
（百万円）
第31期実績 第32期予想 主な増減益要因（百万円）
当期実績⽐ DPU換算
'19年3月期 '19年9月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,224 6,175 950 18.2% 営業利益 652 737 円
賃貸事業収益(a) 5,224 5,519 295 5.6%
賃料等収入 4,902 5,176 274 5.6% 資産入替 834
水道光熱費収入 321 343 21 6.8% 賃貸事業損益（銀座） 172 売却日4/18
その他賃貸事業収入 0 － -0 -100.0% 賃貸事業損益（豊洲） 351 取得日4/18
不動産等売却益 － 655 655 － 不動産等売却益 655 銀座
営業費⽤ 2,851 3,149 297 10.5%
賃貸事業費⽤(b) 2,345 2,561 215 9.2% 賃貸事業損益（10物件） 97
外部委託費 570 709 139 24.5% 賃料等収入 69
水道光熱費 307 344 36 11.7% 賃料改定 2 横浜、淀屋橋・さいたま・錦糸町・御堂筋 等
公租公課 524 530 5 1.0% フリーレント解消 49 大手町・横浜・さいたま 等
保険料 9 10 0 4.3% 入退去等 16 横浜 等
修繕費 122 101 -20 -16.7% 外部委託費の増加 125 南⻘⼭のリーシング費⽤ 等
減価償却費(c) 802 846 44 5.5% 公租公課の増加 22 固都税の増加
その他賃貸事業費⽤ 7 17 9 125.7% 修繕費の減少 14 大手町・銀座 等
資産運⽤報酬 388 421 32 8.5% 減価償却費の増加 14 錦糸町 等
その他⼀般管理費 117 167 49 42.5%
営業利益 2,373 3,026 652 27.5% 資産運⽤報酬の増加 32 利益連動の運⽤報酬増加
賃貸事業損益(a-b) 2,878 2,958 79 2.8% その他⼀般管理費の増加 49 銀座売却に伴う消費税雑損失 等
NOI（a-b+c) 3,681 3,805 123 3.4%
営業外収益 0 － -0 -100.0%
営業外費⽤ 431 464 33 7.8% 営業外損益 34 -39 円
⽀払利息 341 341 0 0.2% 投資口交付費 31
投資口交付費 － 31 31 －
その他営業外費⽤ 90 91 1 1.3%
経常利益 1,943 2,561 618 31.8% 増資による希薄化 -229 円
当期純利益 1,941 2,560 618 31.9%
圧縮積⽴⾦積⽴額 － 254 254 － 圧縮積⽴⾦の積⽴ 254 -264 円
分配⾦総額 1,941 2,306 365 18.8%
発⾏済投資口の総口数 885,684 口 961,884 口 76,200 口 8.6%
1口当たり分配⾦(DPU) 2,192 円 2,398 円 206 円 9.4%
（2018.11.14時点の予想） 2,170 円
（注1） 第32期の予想の前提条件の詳細は、2019年5月20日公表の2019年3月期決算短信をご覧ください。業績予想において、未確定のテナントの想定入居は⾒込んでおりません。
11
（注2）営業利益・営業外損益は2019年3月期末の発⾏済投資口の総口数（885,684口）で除し、圧縮積⽴⾦は2019年9月期末の予想発⾏済投資口の総口数（961,884口）で除した⾦額です。
３．業績予想 (2)2020年3月期
■賃貸事業損益は大幅増益なるも、売却益の反動減により減収減益
■南⻘⼭の新テナントの賃料増額効果は第34期から（P13,23-25参照）
（百万円）
第32期予想 第33期予想 主な増減益要因（百万円）
次期予想⽐ DPU換算
'19年9月期 '20年3月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 6,175 5,785 -390 -6.3% 営業利益 431 -448 円
賃貸事業収益(a) 5,519 5,785 265 4.8%
賃料等収入 5,176 4,540 -636 -12.3% 賃貸事業損益 186
水道光熱費収入 343 288 -54 -15.8% 賃料等収入 636
その他賃貸事業収入 － 955 955 － 賃料増額改定 3
不動産等売却益 655 － -655 -100.0% フリーレント解消 19 品川・横浜・錦糸町・淀屋橋 等
営業費⽤ 3,149 3,190 41 1.3% 入退去等 659 南⻘⼭・銀座・横浜・さいたま 等
賃貸事業費⽤(b) 2,561 2,640 79 3.1% その他賃貸事業収入の増加 955 南⻘⼭の合意解約⾦・原復費相当額収入
外部委託費 709 563 -146 -20.7% 外部委託費の減少 146 南⻘⼭のリーシング費⽤の減少 等
水道光熱費 344 293 -50 -14.5% 公租公課の減少 33 銀座 等
公租公課 530 496 -33 -6.3% 修繕費の増加 156 南⻘⼭の空調更新・原状回復⼯事、大手町 等
保険料 10 10 -0 -0.1% 減価償却費の増加 12 豊洲・南⻘⼭ 等
修繕費 101 258 156 153.3% その他賃貸事業費⽤の増加 140 南⻘⼭の除却損 等
減価償却費(c) 846 858 12 1.4%
その他賃貸事業費⽤ 17 158 140 796.3% 不動産等売却益の減少 655 銀座
資産運⽤報酬 421 416 -5 -1.3%
その他⼀般管理費 167 134 -32 -19.4% その他⼀般管理費の減少 32 消費税雑損失の減少 等
営業利益 3,026 2,594 -431 -14.3%
賃貸事業損益(a-b) 2,958 3,144 186 6.3%
NOI（a-b+c) 3,805 4,003 198 5.2% 営業外損益 45 48 円
営業外収益 － － － － ⽀払利息 13
営業外費⽤ 464 418 -45 -9.9% 投資口交付費 31
⽀払利息 341 328 -13 -4.0%
投資口交付費 31 － -31 -100.0% 圧縮積⽴⾦ 254 264 円
その他営業外費⽤ 91 90 -0 -0.9%
経常利益 2,561 2,175 -385 -15.1%
当期純利益 2,560 2,174 -385 -15.1%
圧縮積⽴⾦積⽴額 254 － -254 -100.0%
分配⾦総額 2,306 2,174 -131 -5.7%
発⾏済投資口の総口数 961,884 口 961,884 口 0口 0.0%
1口当たり分配⾦(DPU) 2,398 円 2,261 円 -137 円 -5.7%
（注1） 第32期及び第33期の予想の前提条件の詳細は、2019年5月20日公表の2019年3月期決算短信をご覧ください。業績予想において、未確定のテナントの想定入居は⾒込んでおりません。
12
（注2） 増減益額を2019年9月期末の発⾏済投資口の総口数の⾒込（961,884口）で除した⾦額です。
３．業績予想 (3)今後の分配⾦のイメージ
■2020年9月期以降、豊洲の公租公課が費⽤化するが、南⻘⼭のテナント入替による賃料増額等が上回る⾒込
1口当たり分配⾦ 1口当たり分配⾦の 達成 達成
達成 ⾒込
2,300円台半ばを目指す
2,000円を目指す 当面の目標2,250円 ⾒込
（単位︓円/口） 南⻘⼭のテナント入替
2,398 による賃料増額等
売却益
2,261
2,192 還元分
2,136 417 ▲29
2,041
1,966 豊洲の公租公課
費⽤化
1,873
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
’17.3期 ’17.9期 ’18.3期 ’18.9期 ’19.3期 ’19.9期予想 ’20.3期予想 ’20.9期以降
のイメージ
※ 南⻘⼭のテナント入替についてP23-25参照
（注）1口当たりの⾦額（円/口）は、2019年3月期以前は発⾏済投 ⼀時的収益 ⼀時的収益
資口数885,684口で除して算出し、2019年9月期予想以降は ・銀座売却益 681 ・南⻘⼭の原状回復⼯事費相当額収入 300
新投資口発⾏後の発⾏済投資口数の961,884口で除して算出 主な一時的
（うち内部留保 264）
しています。 収益・費用 ⼀時的費⽤ ⼀時的費⽤
（円/口） ・南⻘⼭のリーシング費⽤ ・南⻘⼭の空調⼯事費・原状回復⼯事費等 160
・投資口交付費 32 ・南⻘⼭の空調設備等の除却損 153
13
Ⅲ 運用状況
14
１．外部成⻑ (1) 取得物件の概要 ①
■相互売買により、都心へのアクセスが良好な豊洲エリアのハイグレードな大規模オフィスビルを取得
（2019年4月18日時点）
ヒューリック豊洲プライムスクエア（準共有持分50％）
近 最寄駅 徒歩3分
新 築年数 8.8年
大 基準階
貸室面積 901坪
所在地 東京都江東区豊洲五丁目6番36号 ⽴地優位性
取得価格 21,000百万円 ・東京駅や主要都市部(銀座、有楽町、池袋等)へアクセスが良好
鑑定評価額 23,700百万円 ・豊洲のオフィス群の中でもアクセスの良い⽴地
想定NOI利回り 4.0％（償却後 3.3％） ハイグレード・ハイスペック
鑑定NOI利回り 4.3％（償却後 3.6％） ・天井⾼2,800mm、整形でレイアウト効率に優れた無柱空間
稼働率、テナント数 100.0％、21社
・⾼効率・⾼性能の空調・照明設備
・制震構造、BCP対応(テナントの非常⽤電源設置スペース有）
東京メトロ有楽町線、ゆりかもめ
最寄駅
「豊洲駅」徒歩3分 マーケット動向
建築時期 2010年8月 ・都心への近接性、大規模フロア、都心に⽐べて割安な賃料、
構造 鉄骨造陸屋根12階建 エリアの発展性等を魅⼒に感じる企業が多く進出
・オフィス賃料は、旺盛な需要に⽀えられ安定的に推移
延床面積 41,741.18㎡（建物全体）
・現⾏賃料がマーケット賃料より低く、今後のアップサイドが
総賃貸可能面積 16,140.86㎡（50％持分） 期待可能
15
１．外部成⻑ (1) 取得物件の概要 ②
■大手企業を中心に本社等の重要拠点としてオフィス集積が進化
■オフィスを含めた大型開発が進んでおり、更なる発展が⾒込まれるポテンシャルの⾼いエリア
16
１．外部成⻑ (2) 資産入替の概要 ①
■独自ルートによる相互売買を通じて、よりハイグレードな築浅・大規模ビルを取得
資産
入替
資産入替の概要
譲渡資産 取得資産
銀座ファーストビル ヒューリック豊洲プライムスクエア
譲渡／取得価格 12,600百万円 21,000百万円
鑑定評価額 12,400百万円 23,700百万円
NOI利回り（鑑定ベース） 3.7% 4.3%
償却後NOI利回り（鑑定ベース） 3.0% 3.6%
築年数 20.8年 8.8年
稼働率 100.0% 100.0%
テナント数 7 21
よりハイグレードな
築年数の若返り 売却益（⾒込）
大規模ビル
延床面積
3,775坪
12,627坪
20.8年 8.8年 655百万円
基準階面積
231坪
901坪
17
１．外部成⻑ (2) 資産入替の概要 ②
■銀座を売却好機と捉え、中⻑期的に収益性の安定・成⻑が⾒込める豊洲と入替
資産入替のポイント
銀座ファーストビルが⽴地するエリアのポテンシャルを活かして、相対取引による相互売買を実現
① 〜ヒューリック豊洲プライムスクエアの取得は銀座ファーストビルが⾼く評価されたからこそ成⽴した取引〜
築年数の経過に伴い、近年は修繕⼯事費⽤等が
不動産の売買市場が活況であり、譲渡の好機を
② 捉えた取引 ③ 増加傾向にあるなど、現在のNOI利回りを大幅に
増加させる⾒通しは⽴てづらい状況
銀座ファーストビルの期末簿価対⽐の鑑定評価額の推移 銀座ファーストビルのNOI及び修繕費の推移
（％） （百万円） （百万円） （百万円）
鑑定評価額/期末簿価（左軸） 鑑定評価額は NOI（左軸）
110 期末簿価を超える 14,000 240 30
銀座ファーストビル鑑定評価額（右軸） 修繕費（右軸）
水準に
105 25
100 12,000 220 修繕費は 20
増加傾向
95 15
90 10,000 200 10
85 5
0 8,000
0 0 0
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
3月期末 3月期末 3月期末 3月期末 3月期末 3月期末 3月期末 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期
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１．外部成⻑ (3) 外部成⻑への取組み
■厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
取得価格合計 更なる規模拡⼤を目指す
資産入替
＋87億円 2,000億円
1,824億円 1,911億円
397億円
上場時 2019年3月期末 現在 当面の目標
物件取得ルート
スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両方を駆使したソーシング
継続的な資産入替によるポートフォリオの質の向上
本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命
50%所有 50%所有 2フロア所有 7フロア所有 50%所有 50%所有
計5物件
スポンサー・ 820億円
株主ルート （構成割合42.9%）
大手町 明治安田生命 アークヒルズ 明治安田生命
さいたま新都心ビル 平河町森タワー 仙石山森タワー 大阪御堂筋ビル
ファーストスクエア
本投資法人 明治安田生命
譲渡物件 50%所有 50%所有 取得物件 譲渡物件
譲渡物件 譲渡物件
入替
計6物件
入替 入替 入替
独自ルート 1,091億円
（構成割合57.1%）
TK南⻘山 淀屋橋 スフィアタワー アルカ スフィアタワー 横浜 近鉄新名古屋 品川シーサイド ヒューリック豊洲 銀座
ビル フレックスタワー 天王洲（33％） セントラル 天王洲（67％） プラザビル ビル ウエストタワー プライムスクエア ファーストビル
19
１．外部成⻑ (4) 時価総額の推移
■FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Indexへの組み入れを目指す
・投資主価値向上に向けた各種施策を継続的かつ柔軟に実施し、時価総額は徐々に拡大
・EPRA/NAREIT Indexカットオフ基準との差は着実に縮小
＜FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index＞
ロンドン証券取引所が100％出資する独⽴企業であるFTSE社が、欧州上場不動産協会（EPRA）及び全⽶不動産投資信託協会（NAREIT）と提携して作成して
いる不動産投資指数です。本インデックスは、世界の上場不動産株、REITなどで構成されており、世界中の不動産投資ファンド等（特にパッシブファンド）
がベンチマークとして採⽤している、世界有数の国際不動産投資インデックス
＜インデックス構成銘柄となるメリット＞
・パッシブファンド等による売買が増加し、投資口の流動性が大幅に向上する可能性
（億円） EPRA/NAREIT Indexカットオフ基準(注1)（左軸） （億円）
1,400 GORの時価総額(注2)（左軸） 800
EPRA/NAREIT Indexカットオフ基準とGORの時価総額の差額(注3)（右軸）
1,200 600 2019年
4月末時点
1,000 400 1,340億円
800 200 1,231億円
6000 0
2016年1月 2016年7月 2017年1月 2017年7月 2018年1月 2018年7月 2019年1月
（出所）Bloombergから取得したデータを基にGARが作成
（注1）「EPRA/NAREIT Indexカットオフ基準」＝「『FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia Index』の採⽤銘柄の浮動株調整後の時価総額」×0.3%
（注2）「GORの時価総額」＝「各時点の投資口価格の普通取引の終値」×「当該時点における発⾏済投資口の総口数」。尚、FTSE Russellの定義する浮動株⽐
率基準等の調整は⾏っておりません。
（注3）「EPRA/NAREIT Indexカットオフ基準とGORの時価総額の差額」＝各時点の「EPRA/NAREIT Indexカットオフ基準」－「GORの時価総額」 20
２．内部成⻑ (1) 稼働の状況
■稼働率は⾼位安定、ポートフォリオ稼働率は99.7％に上昇（2019年3月末時点）
・横浜は満室稼働に回復（’18.9末︓93.6%→’19.3末︓100.0％）
大手町 平河町 銀座 南⻘⼭
仙石⼭ 錦糸町 品川 横浜
第29期末 第30期末 第31期末
さいたま 御堂筋 淀屋橋 ポート全体
（’18.3末） （’18.9末） （’19.3末）
100%
大手町ファーストスクエア 98.5% 99.8% 99.8%
平河町森タワー 100.0% 100.0% 100.0%
銀座ファーストビル 100.0% 100.0% 100.0%
90%
ＴＫ南⻘⼭ビル 100.0% 100.0% 100.0%
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 100.0% 100.0% 100.0%
80% アルカセントラル 98.2% 100.0% 100.0%
2019年3月期末時点の
ポートフォリオ全体の稼働率 品川シーサイドウエストタワー 98.2% 98.2% 100.0%
70%
99.7％ 横浜プラザビル 93.8% 93.6% 100.0%
明治安田生命さいたま新都心ビル 98.1% 98.4% 98.2%
明治安田生命大阪御堂筋ビル 99.9% 99.9% 100.0%
淀屋橋フレックスタワー 100.0% 100.0% 100.0%
60%
10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末
ポートフォリオ全体 98.4% 98.8% 99.7%
2017年 2018年 2019年
21
２．内部成⻑ (2) テナント入替の状況
■テナント入替の際に賃料増額を実現
2019年3月期のテナント入退去面積 入替賃料（テナント入替による月額賃料変動）
退去 入居
増額 減額 増額面積割合
（㎡）-1,000 -500 0 500 1,000 1,500 （百万円/月）
100%
4.0 82% 100%
大手町 -837 837 78% 70%
3.0 75%
平河町 0 0 48%
銀座 0 0 2.0 50%
26% 3.7
南⻘⼭ 0 0 2.5
1.0 1.4 25%
仙石⼭ -44 50 0.9 1.1
0.2
(㎡） 0.0 0%
錦糸町 0 0 0.0 -0.0 -0.0
-0.4
品川 -1.0 -25%
0 215 -0.8
横浜 -458 1,357 -2.0 -1.5 -50%
さいたま -41 19
-3.0 -75%
御堂筋 0 20
-4.0 -100%
淀屋橋 0 0
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
合計(差引) 0 1,118 '16.9期 '17.3期 '17.9期 '18.3期 '18.9期 '19.3期
（注）賃料変動額は、各期の入居テナントとの事務所の賃貸借契約における入替後月額賃料から
入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含みます）を記載しています。
22
２．内部成⻑ (3) 南⻘⼭テナント入替 ①概要
■現テナントとの契約を前倒しで合意解約し、新テナントと定期借家契約（約10年）を締結
新テナント及び契約条件 TK南⻘⼭ビルの特性
2019年10月2日より契約開始
︓「⻘⼭⼀丁目駅」徒歩2分の⽴地優位性
テナント名称 非開示
賃貸面積 12,243.57㎡ 都営大江⼾線、東京メトロ銀座線・半蔵門線「⻘⼭⼀丁目駅」
から徒歩2分、東京メトロ銀座線「外苑前駅」から徒歩4分の位置
月額賃料 非開示
にある優れた交通利便性と、⻘⼭通りに55ｍの間口で面する
①10,493.14㎡︓2019年10月2日 ことによる⾼い視認性
賃貸借開始日
② 1,750.43㎡︓2019年11月1日
契約満了日 2029年10月1日
期間満了により終了し、更新はなし
契約更改
（合意による再契約は可能）
1年前までに書面で申し⼊れることにより解約可能、
賃貸借契約に関する特記事項 ただし2024年10月１日までの賃料相当額につい
ては全額支払い義務あり
（参考）合意解約する賃貸借契約の概要
テナント名 東急不動産株式会社
︓2003年築のハイスペックオフィス
賃貸面積 12,243.57㎡
TK南⻘山ビルの総賃貸 天井⾼2,800mm、フリーアクセスフロア100mm、
87.4%
可能面積に占める割合 コンセント容量100VA/㎡、24時間入退出可能
ポートフォリオ全体の総賃貸 9.9%
可能面積に占める割合
︓競争⼒の⾼い⼤型物件
月額賃料 非開示
契約満了日（当初予定日） 2020年5月31日 延床面積6,340坪、基準階床面積227坪の無柱空間
①10,493.14㎡︓2019年10月1日 賃貸面積3,704坪の⼀棟利⽤が可能、かつマルチテナント化
合意解約日
② 1,750.43㎡︓2019年10月31日 にも対応できる希少な物件
23
２．内部成⻑ (3) 南⻘⼭テナント入替 ②ポイント・効果
好調なオフィス市況と
⾼い競争⼒を有した物件クオリティ
テナントニーズを捉えた運⽤
稼働・賃料等収入ともにダウンタイムなし
合意解約日の翌日から新規契約が開始することにより契約上の空室期間無し
新テナントへフリーレント(賃料免除期間）を付与するものの、現テナントからの合意解約⾦を収受することにより、
現⾏賃料収入水準からの収入の落ち込み無し
「近」「新」「大」の要素を兼ね備えた希少性の⾼い物件がゆえに、現⾏賃料を上回る強い引き合いが複数あり、
時機を捉えたテナント入替を実現
新テナントの入居による内部成⻑を実現
テナントニーズを捉えたリーシング活動により、新テナントの月額賃料は現テナントより15％以上増加
信用⼒の⾼い新テナントとの間で⻑期の賃貸借契約を締結し、安定したキャッシュフローを創出
約10年の定期建物賃貸借契約を締結
（1年前までに書面で申し入れることにより解約可能、ただし2024年10月１日までの賃料相当額については全額⽀払い義務あり）
本テナント入替による賃料等収入変化のイメージ NOI利回りの大幅な向上 3.7%
フリーレント分を
合意解約⾦収⼊により充当
■ 現⾏賃料 ■ 本テナント入替の場合
新テナント賃料
現テナント賃料
＋15％以上
3.2%
第31期 第32期 第33期（注1） 第34期 第35期 第31期 本テナント入替後
'19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期 2019年3月期末 試算値（注2）
（注1）第33期における「本テナント入替の場合」の賃料等収入には現テナントから受領予定の合意解約⾦収入が含まれます。
（注2）「本テナント入替後試算値」とは、巡航となる第35期（2021年3月期）の予想NOIを基準に計算した利回りです。 24
２．内部成⻑ (3) 南⻘⼭テナント入替 ③経緯
現テナントとの合意解約・
リーシング開始 テナント選定 新テナントとの契約締結 新テナントとの契約開始
現テナントより2019年夏に 30件を超える引き合い（※） 現テナントとの契約(2020年
5月末まで解約不可)について 現テナントの合意解約日の翌
本社機能を移転する⽅針で、 の中から、現⾏賃料を上回る
期限前解約を合意 日から、契約上の空室期間な
契約満了後の再契約を⾏わな 条件を提⽰する複数のテナン
く新テナントとの契約開始を
い意向との連絡を受け、テナ ト候補との交渉を開始し、テ 同時に、新テナントとの間で 予定（2019年10月以降）
ントリーシング開始 ナントを選定 ⻑期の賃貸借契約を締結
（※）マルチテナント20件
⼀棟貸し12件
第32期（2019年9月期） 第33期（2020年3月期） 第34期（2020年9月期）
新テナント
★ 新規契約開始（2019年10月以降）
合意解約 ★
東急不動産株式会社（現テナント） （契約満了時期の前倒し）
東急不動産
原状回復・空調更新⼯事等の実施
⼀棟貸を選択した理由 ⼯事実施のポイント
① フロア貸（マルチテナント）の場合と同等以上の賃料水準 ① 第33期に賃料等収入を確保しつつ、現テナントから原状回復⼯
② 信⽤⼒の⾼いテナントとの間で約10年の定期建物賃貸借契約を 事費相当額を⾦銭精算し、原状回復⼯事とビル側設備更新⼯事
締結 （空調更新等）を同時施⼯
③ 現テナントとの入替タイミングの合致 ② 本テナント入替のタイミングで⼯事を実施することにより、入
現テナント移転後、直ちに入居が可能であり、 居中の週末・夜間⼯事等に⽐べて⼯期短縮とコスト削減が実現
稼働・賃料等収入ともにダウンタイムなし ③ 空調機器を⼀新することによりテナント満⾜度向上にも寄与
25
２．内部成⻑ (4) 賃料改定 ①現在の状況
■10期連続して賃料増額改定実現の⾒込み
・第31期の改定実績は、全24件のうち、増額12件、据置12件、減額0件で、平均増減率は＋8.3％
・第32期の改定⾒込は、全39件のうち、増額18件、据置20件、減額1件で、平均増減率は＋2.3％
減額改定（オフィス以外の⽤途部分）1件を除けば、増額基調は不変（第32期の平均増額率は9.5％）
20%
平均増額率 9.3% 8.0% 8.7% 8.1% 8.7% 8.3%
9.5%
10% 7.0% 6.4%
9.3% 8.0% 8.7% 7.7% 8.7% 2.3%
7.0% 6.0% 8.3%
平均減額率 0%
-10% -6.4% -6.8%
平均増減率
-10.0%
-20%
第32期⾒込
内容（注1） 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 (注2）
‘15.9期 ‘16.3期 ‘16.9期 ‘17.3期 ‘17.9期 ‘18.3期 ‘18.9期 ‘19.3期 ‘19.9期
契約更改対象面積（㎡） 25,295 13,684 11,304 9,494 32,767 26,115 32,686 14,243 27,365
件数 31 17 22 21 49 25 34 24 39
賃料増額面積（㎡） 8,804 8,389 7,468 3,090 18,539 10,926 23,117 8,787 7,582
増額面積割合 34.8％ 61.3％ 66.1％ 32.5％ 56.6％ 41.8% 70.7% 61.7% 27.7%
平均増額率 7.0% 9.3% 8.0% 8.7% 8.1% 8.7% 6.4% 8.3% 9.5%
増額件数 12 12 14 13 30 16 19 12 18
賃料減額面積（㎡） － － － － 353 － 341 － 3,499
平均減額率 － － － － -10.0% － -6.4% － -6.8%
減額件数 － － － － 1 － 1 － 1
平均増減率 7.0% 9.3% 8.0% 8.7% 7.7% 8.7% 6.0% 8.3% 2.3%
（注1） 平均増額率、平均減額率、平均増減率は、共益費を除く賃料のみの⽐率です。
（注2） 第32期⾒込は2019年4月末時点の確定、内定分です。
26
２．内部成⻑ (4) 賃料改定 ②今後の⾒通し
■レントギャップ解消による今後の賃料増額改定の継続
マーケット賃料と現⾏賃料との乖離状況 賃料改定時期ごとの乖離状況
マーケット賃料に対する乖離率（注1）と賃貸借面積の割合の変化 乖離率と賃料改定面積のボリューム（注2）【事務所のみ】
【事務所のみ】
-10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 （坪） -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超
1.3% 12,000
前回 （39,669㎡）
33.3% 35.5% 17.8% 12.0% 10,000
（33,057㎡）
8,000
86.7％ 13.3％ （26,446㎡）
6,000
5.0% （19,835㎡）
4,000
今回 （13,223㎡）
48.5% 28.7% 7.4% 10.3% 2,000
（6,612㎡）
0
84.7％ 15.3％ 第32期
‘19.9期
第33期
‘20.3期
第34期
‘20.9期
第35期
‘21.3期
第36期
‘21.9期
第37期以降
‘22.3期以降
マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料 マーケット賃料 ＜ 現⾏賃料
乖離率 賃料増額の基本的な考え⽅
賃料増額の実現により乖離の⼀部が解消 ■－10％超■－10％以内
増額改定の実現を目指す
■±0％
乖離額は、現⾏賃料（月額814百万円）の 8.1％/DPU換算410円 に相当
（前回は、月額賃料751百万円の7.3％/DPU換算369円に相当） 基本的には賃料水準維持、個別事情を
■＋10％以内■＋10％超
踏まえ増額余地があれば交渉を⾏う
（注1）・乖離率は、マーケット賃料に対する現⾏賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「現⾏賃料÷マーケット賃料-1」として算出しております。
・マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社が2019年2月現在で査定した想定新規成約賃料（共益費込）を採⽤しております。
・現⾏賃料には、2019年4月末に確定、内定している賃料改定を反映しています。
（注2）・第32期及び第33期中に賃料改定期が到来する契約で既に改定合意している契約については、次回改定期に含めております。
27
２．内部成⻑ (5) マーケット賃料の状況
■優良オフィスのマーケット賃料は上昇傾向が継続
・大手町、平河町、南⻘⼭、品川、横浜、さいたま、御堂筋、淀屋橋で半年前⽐上昇
保有物件のマーケット賃料の推移 旺盛なテナント需要により8物件で市場賃料上昇
140.0
大手町
豊洲（城東エリア）
135.0
平河町 ・豊洲駅周辺の空室は殆どない状態が続いており、
開発中の大型ビルも満室に近い形で竣⼯予定
130.0 南⻘⼭
・近年、需給バランスの改善を背景に賃料水準は
上昇
125.0 仙石⼭
120.0 錦糸町 さいたま（さいたま市）
115.0 豊洲 ・エリア空室率（´18Q2→´18Q4）は０.3％の
横ばいだが、引き続き超低水準
110.0 品川 ・新規供給もないため、賃料水準の上昇は顕著
105.0 横浜
御堂筋、淀屋橋（淀屋橋エリア）
さいたま
100.0 ・エリア空室率（´18Q2→´18Q4）は1.3％から
御堂筋
0.6％に低下
95.0 ・新規供給は無く、賃料水準は引き続き上昇傾向
淀屋橋
90.0
第18期第19期第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期第31期
（注）シービーアールイー株式会社が査定した各物件の想定新規成約賃料（共益費込）を
以下を基準に指数化しております。
'12.8 '13.2 '13.8 '14.2 '14.8 '15.2 '15.8 '16.2 '16.8 '17.2 '17.8 '18.2 '18.8 '19.2
・錦糸町、豊洲、品川、横浜、御堂筋以外 ︓2013年2月時点を100
・錦糸町（2014年3月取得） ︓2014年2月時点を100
・豊洲 （2019年4月取得） ︓2019年2月時点を100
・品川 （2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
・横浜 （2014年8月取得） ︓2014年8月時点を100
・御堂筋（2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100 28
２．内部成⻑ (6) サステナビリティ推進
■GRESB参加に向けたサステナビリティの更なる推進
■新たに3物件でDBJ Green Building 認証を取得
GRESB参加に向けた取組み
2019年GRESBリアルエステイト評価に参加予定
2019年3月にESG⽅針等の規程等を整備（GAR）
ESG推進のための専任担当者を設置（GAR）
GORホームページにESGページを開設予定（2019年6月中）
DBJ Green Building 認証
2019年3月に、御堂筋、南⻘⼭、さいたまの3物件の認証を新規に取得し、6物件／11物件で認証
★★★★★ ★★★★ ★★★
国内トップクラスの卓越した 極めて優れた 非常に優れた
「環境・社会への配慮」 「環境・社会への配慮」 「環境・社会への配慮」
がなされたビル がなされたビル がなされたビル
アークヒルズ 明治安田生命 明治安田生命
平河町森タワー 横浜プラザビル TK南⻘⼭ビル
仙石⼭森タワー 大阪御堂筋ビル さいたま新都心ビル 29
３．財務 (1) 公募増資の概要
■LTV低減に伴う物件取得余⼒の拡大により、優良物件取得の機動性を確保
■物件取得余⼒の活⽤により更なる収益性向上を図る
◆2019年4月18日の相互売買における売買差額87億円と取得費⽤について、増資で資⾦調達
調達額︓発⾏価額総額 8,958百万円（⼀般募集8,523百万円、第三者割当434百万円）
新投資口発⾏口数（第三者割当含む） 76,200口 全体の需要倍率は
発⾏済投資口の総口数 増資前 885,684口 → 増資後 961,884口 11倍超
発⾏価格、発⾏価額 121,680円、117,561円 （※マーケットコメントは
P68-69参照）
発⾏決議日、条件決定日 2019年4月1日、2019年4月9日
払込期日 ⼀般募集2019年4月16日、第三者割当2019年5月14日
（％）
60 LTV（時価） LTV（簿価）
55.5
55
50.3 49.7 49.7 49.5 49.4
49.6
50 47.1 （注1） LTV（簿価）50％までの
物件取得余⼒
44.6 44.0 43.9 43.7
45 42.5
40
40.4 （注2）
118億円
（2019年5月14日時点）
35
0
2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
９月期末 ３月期末 ９月期末 ３月期末 ９月期末 3月期末 5月14日
◆物件取得余⼒を⽤いて新規物件を取得する場合の分配⾦の上昇効果（注3）
取得余⼒活⽤語のLTV水準 想定取得⾦額 分配⾦上昇効果
LTVを49.4％まで戻した場合 93億円 +約118円/口
LTVを50.0％まで上げた場合 118億円 +約150円/口
（注1）2019年5月14日時点のLTV（簿価）＝2019年3月末時点の有利⼦負債額（94,500百万円）÷｛2019年3月期末の総資産額＋増資による調達⾦額＋資産入替及び
増資に伴い増加または減少する現預⾦の額（敷⾦・保証⾦、物件取得・売却にかかる諸費⽤、新投資口発⾏費⽤等）｝
（注2）2019年5月14日時点のLTV（時価）＝2019年3月末時点の有利⼦負債額（94,500百万円）÷｛2019年3月期末の総資産額＋増資による調達⾦額＋資産入替及び
増資に伴い増加または減少する現預⾦の額（敷⾦・保証⾦、物件取得・売却にかかる諸費⽤、新投資口発⾏費⽤等） ＋銀座を除き、豊洲を加えた含み損益｝
（注3）2019年3月期のポートフォリオ平均と同条件の新規物件（NOI利回り4.0％、償却後利回り3.2％）を、平均調達利率（0.71％、融資関連費⽤を除く)の借入で取得したと 30
想定した場合の試算値であり、その実現を保証するものではありません。実際の分配⾦への影響額は、物件利回り、借入コスト以外の要因にも影響を受けて変動します。
３．財務 (2) 財務運営の推移
■ LTV低減、⻑期固定化と財務コスト削減の両⽴
資⾦調達の内訳 有利⼦負債の条件
期末出資総額（純額） 期末借入⾦ 期末投資法⼈債
平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率）
LTV（時価） LTV（簿価） ⻑期固定⾦利⽐率
（百万円） （年）
100.0% 200,000 7.0 1.50%
88.2% 88.2% 88.2% 89.5% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9%
80.5%
19,000 6.0
19,000 19,000 19,000 19,000 19,000
80.0% 160,000
75,500
19,000 19,000 19,000 87,200 76,500 75,500 75,500 75,500 5.0 0.93% 0.91% 0.91% 0.90%
1.00%
66,000 66,000 66,000
55.5% 0.80% 0.77%
60.0% 120,000
50.5%
4.0 0.73% 0.72% 0.71%
50.4% 50.3% 49.7% 49.7% 49.5% 49.4%
47.1%
49.6% 3.0 6.1 6.3 6.4
40.0% 46.5% 45.5% 44.0% 43.9% 43.7% 80,000 5.5 5.6 5.6 5.6 5.5 6.1
44.6%
42.5% 40.4% 0.50%
2.0 3.9
3.6 3.8 3.8
93,901 3.4 3.3 3.1
20.0% 75,026 75,026 75,026 75,026
85,942 84,942 84,942 84,942 40,000 2.9
1.0 2.4
0.0% 0 0.0 0.00%
第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末
'19.5.14
'15.9末 '16.3末 '16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 '19.3末 '15.3末 '15.9末 '16.3末 '16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 ’19.3末
◆有利⼦負債の内訳
第30期末 第31期末 第30期末 第31期末
借入⾦ 75,500百万円 75,500百万円 平均調達期間 6.3年 6.4年
投資法⼈債 19,000百万円 19,000百万円 平均残存期間 3.9年 3.8年
合計 94,500百万円 94,500百万円 平均調達利率 0.72％ 0.71％
31
３．財務 (3) 返済期日の分散状況（2019年3月31日現在）
■リファイナンスで⻑期化（6.2年 → 8.0年）と財務コスト削減を推進
リファイナンス前 リファイナンス後
2,000百万円
借入⾦ 投資法⼈債
A 6.4年固定
（1.01933％） 5,000百万円 5,000百万円
（百万円）
16,000 3,000百万円
6.2年固定 8.0年固定
（約1.02％） （0.74394％）
B 6.2年固定
（1.01563％）
14,000
12,000
10,000
9,000
8,000
3,000 4,000
3,000 3,000
6,000
10,500
9,000
4,000
B
3,000 6,000 6,000
4,500 4,750 5,000 4,750 5,000 5,000
2,000 1,000
3,500
A 2,000 2,000 2,000
2,000 1,500
0
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期
'19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期 '21.9期 '22.3期 '22.9期 '23.3期 '23.9期 '24.3期 '24.9期 '25.3期 '25.9期 '26.3期 '26.9期 '27.3期 '27.9期 '28.3期 '28.9期
32
３．財務 (4) 圧縮積⽴⾦の増加⾒込み
■将来の分配⾦安定化を目指し売却益⼀部を内部留保
銀座ファーストビルの売却益の⼀部を内部留保
将来の分配⾦安定化のために、⻑期保有資産の買換特例の活⽤により、売却益を計上する期（2019年9月期）の当期純利益
の10％を上限に、任意に取崩し可能な積⽴⾦の内部留保を⾏う⽅針
還元分 401百万円・417円/口
圧縮積⽴⾦残⾼の推移 銀座売却益
655百万円・681円/口
（百万円） 内部留保 254百万円・264円/口
600
取崩額 積⽴⾦残⾼ 545
全額取り崩した場合
500
分配⾦567円/口に相当
400 254
97
19
300
200 408
311 291 291 291 291 291 291 291 291
100 203 203
0
第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末
‘14.9末 ‘15.3末 ‘15.9末 ‘16.3末 ‘16.9末 ‘17.3末 ‘17.9末 ‘18.3末 ‘18.9末 ‘19.3末 ‘19.9末⾒込 ‘20.3末⾒込
第21期の 第23期の 第24期の 第25期の 第32期の
決算で203 決算で205 分配⾦とし 分配⾦とし 決算で254
百万円を 百万円を て、97百万 て、19百万 百万円を
円を取崩 円を取崩 積⽴予定
積⽴ 積⽴
33
Ⅳ 参考資料
34
ポートフォリオ戦略
基本方針
中⻑期的な観点から、本投資法⼈の資産の着実な成⻑と安定した収益の確保を目指した運⽤を⾏い、堅実な財務運営を
組み合わせて「投資主価値の最⼤化」を目的とした運⽤を⾏います。
優良不動産への重点投資
【近】(利便性の⾼い)【新】(築年数が浅い)【⼤】(大型) の３要素を重視し、マーケットにおける優位性をもった
中⻑期的競争⼒の⾼い優良不動産を慎重に選定して投資を⾏います。
運用資産のクオリティと成⻑スピード
成⻑スピードのみに目を奪われ「投資主価値の最大化」を損なうような投資を⾏うことが無いように注意を払い、
クオリティと成⻑スピードをバランスよく両⽴させながら、中⻑期保有を前提とした不動産を取得する⽅針です。
管理・運営
⾼水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、テナントの満⾜度を確保しつつ、管理コストの適正化を追求
するため、物件の管理品質の維持とコスト削減のバランスを常に最適化するための運⽤を⾏っていく⽅針です。
35
期末物件価額⼀覧（2019年3月31日現在）
■南⻘⼭の鑑定評価額は、テナント入替に伴う賃料増額⾒込により、前期⽐で32億円増加
鑑定評価額(百万円） （注1） 直接還元法 ＤＣＦ法
取得 前期⽐
物件名 価格 還元利回り 割引率 最終還元
増減
取得時 第29期末 第30期末 第31期末 (％)
(百万円) (百万円) (％) 利回り(％)
(注2) (注2) (注2)
大手町ファーストスクエア 23,495 23,500 28,300 27,800 27,900 100 2.8 2.3 2.8
平河町森タワー 18,200 18,800 23,700 23,700 23,700 ー 3.1 2.9 3.3
銀座ファーストビル 12,282 12,500 12,200 12,400 12,400 ー 3.4 3.2 3.6
ＴＫ南⻘⼭ビル 35,000 35,040 33,600 33,900 37,100 3,200 3.2 3.1 3.2
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 8,423 8,610 11,000 11,000 11,100 100 3.1 2.9 3.3
① 15,031 ① 16,600
アルカセントラル（注3） 18,200 18,200 18,200 ー 3.9 3.7 4.1
② 360 ② 403
品川シーサイドウエストタワー 12,000 12,650 12,900 12,900 13,000 100 4.0 3.8 4.2
横浜プラザビル 17,950 17,980 20,300 20,300 20,800 500 3.9 3.6 4.1
明治安田生命さいたま新都心ビル 22,700 22,820 22,150 22,350 22,850 500 4.6 4.4 4.7
明治安田生命大阪御堂筋ビル 9,200 9,590 9,730 10,000 10,400 400 3.7 3.8 3.9
淀屋橋フレックスタワー 7,834 7,940 7,000 7,000 7,330 330 4.1 3.9 4.3
ポートフォリオ全体 182,476 186,433 199,080 199,550 204,780 5,230
各不動産の取得時及び各期末の鑑定評価額を算出した不動産鑑定評価機関は、
（注1）各不動産の取得時及び各期末の鑑定評価額を算出した不動産鑑定評価機関は、以下 第31期末 第31期末 含み損益 帳簿価額⽐
以下の通りです。
の通りです。 物件名 鑑定評価額 帳簿価額 (百万円) （％）
(百万円) (百万円) ③=①－② ③/②
【⼀般財団法⼈日本不動産研究所】 大手町・横浜
大手町・横浜【⼀般財団法⼈日本不動産研究所】 ① ②
【大和不動産鑑定株式会社】 平河町・銀座・仙石⼭・錦糸町・品川・淀屋橋
平河町・銀座・仙石⼭・錦糸町・淀屋橋【大和不動産鑑定株式会社】 大手町ファーストスクエア 27,900 23,296 4,603 19.8
【株式会社中央不動産鑑定所】 南⻘⼭・さいたま
南⻘⼭・さいたま【株式会社中央不動産鑑定所】 23,700
平河町森タワー 17,292 6,407 37.1
【株式会社谷澤総合鑑定所】 御堂筋
銀座ファーストビル 12,400 11,879 520 4.4
各利回り、割引率は、第31期末鑑定評価額算出に⽤いられた数値を記載して
（注2）各利回り、割引率は、第25期末鑑定評価額算出に⽤いられた数値を記載しておりま ＴＫ南⻘⼭ビル 37,100 3,802 11.4
33,297
おります。
す。
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 11,100 8,063 3,036 37.7
アルカセントラルは、2014年3月28日（第21期）に取得（①）し、2014年
（注3）アルカセントラルは、2014年3月28日（第21期）に取得（①）し、2014年 アルカセントラル（注3） 18,200 1,999 12.3
16,200
5月30日（第22期）に追加取得（②）しております。
5月30日（第22期）に追加取得（②）しております。 品川シーサイドウエストタワー 13,000 11,980 1,019 8.5
5年ごとに取得しております 横浜プラザビル 20,800 17,391 3,408 19.6
明治安田生命さいたま新都心ビル 22,850 18,114 4,735 26.1
明治安田生命大阪御堂筋ビル 10,400 9,512 887 9.3
淀屋橋フレックスタワー 7,330 6,567 762 11.6
ポートフォリオ全体 204,780 173,596 31,183 18.0
1口当たり含み損益 35,208円
36
物件別賃貸事業収⽀とＮＯＩ利回り（第31期（2019年3月期））
11物件
大手町 平河町 銀座 南⻘⼭ 仙石⼭ 錦糸町 品川 横浜 さいたま 御堂筋 淀屋橋
合計
Ａ．不動産賃貸事業収益 百万円 474 544 328 758 247 543 403 494 893 309 225 5,224
賃貸事業収入 百万円 544 328 758 247 543 403 494 893 309 225 5,223
（注）
その他賃貸事業収入 百万円 － － － － － 0 0 0 0 － 0
Ｂ．不動産賃貸事業費⽤ 百万円 269 184 162 286 84 263 171 237 410 145 127 2,345
外部委託費 百万円 74 26 62 32 87 39 43 94 37 19 570
水道光熱費 11
要更新
31 38 5 26 45 25 72 24 16 307
百万円
公租公課 百万円 29 47 79 12 58 33 31 60 46 19 524
保険料 百万円 0 0 1 0 2 0 0 1 0 0 9
（注）
修繕費 百万円 0 14 15 0 4 5 11 37 5 5 122
減価償却費 百万円 68 41 86 33 82 46 124 143 31 65 802
固定資産除却損 百万円 － － － － － － － － － 0 0
その他賃貸事業費⽤ 百万円 0 0 1 0 1 0 1 0 0 1 7
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 百万円 205 359 166 472 162 280 231 256 483 164 97 2,878
Ｄ．ＮＯＩ（Ｃ＋減価償却費） 百万円 283 427 207 558 196 363 278 381 626 195 162 3,681
Ｅ．取得価格 百万円 23,495 18,200 12,282 35,000 8,423 15,391 12,000 17,950 22,700 9,200 7,834 182,476
Ｆ．ＮＯＩ利回り（Ｄ×２÷Ｅ） ％ 2.4 4.7 3.4 3.2 4.7 4.7 4.6 4.2 5.5 4.3 4.1 4.0
Ｇ．償却後利回り（Ｃ×２÷Ｅ） ％ 1.7 3.9 2.7 2.7 3.9 3.6 3.9 2.9 4.3 3.6 2.5 3.2
（注）大手町ファーストスクエアの不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費⽤の内訳につきましては、当該不動産の共同事業者からの承諾を得られていないため、開⽰を差し控えております。
37
上位テナント（2019年4月30日現在）
総賃貸面積に占める
テナント
業種名 物件名称 賃貸面積（㎡） 賃貸面積の割合（％）
（パススルーの場合はエンドテナント）
（注1）
1 東急不動産株式会社（注2） 不動産業、物品賃貸業 ＴＫ南⻘⼭ビル 12,243.57 9.3
2 三菱総研DCS株式会社 情報通信業 品川シーサイドウエストタワー 7,301.32 5.5
3 （注3） 建設業 ヒューリック豊洲プライムスクエア 4,856.17 3.7
パナソニック株式会社ライフソリューションズ社
4 製造業 横浜プラザビル 3,499.39 2.7
（注4）
5 NSユナイテッド海運株式会社 運輸業、郵便業 大手町ファーストスクエア 3,422.58 2.6
6 （注3） 情報通信業 ヒューリック豊洲プライムスクエア 2,980.16 2.3
7 三菱ケミカル株式会社 製造業 明治安田生命大阪御堂筋ビル 2,441.31 1.9
8 独⽴⾏政法⼈水資源機構 サービス業 明治安田生命さいたま新都心ビル 2,120.48 1.6
9 埼玉労働局 公務 明治安田生命さいたま新都心ビル 2,110.58 1.6
ヒューリック豊洲プライムスクエア
10 （注3） 卸売業、小売業 横浜プラザビル、 2,102.12 1.6
明治安田生命さいたま新都心ビル
合 計 43,077.66 32.70
（注1）2019年4月30日現在の「総賃貸面積」は、131,720.17㎡です。
（注2）当該テナントとの賃貸借契約は、10,493.14㎡については2019年10月１日付、1,750.43㎡については2019年10月31日付で解約となる予定です。
（注3）当該テナント名称を開⽰することについてテナントの承諾が得られていないため記載しておりません。
（注4）2019年4月1日付で、パナソニック株式会社エコソリューションズ社から社名変更しております。
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テナントの業種⽐率と安定的契約⽐率（2019年4月30日現在）
業種⽐率 安定的契約⽐率
医療、福祉 1.0% 教育、学習⽀援業 0.8%
宿泊業、飲食サービ
ス業 1.2% その他 0.4%
公務 2.9%
電気・ガス・熱供給・水道業 0.2%
学術研究、専門・技
術サービス業 3.5%
運輸業、郵便業 安定的契約
3.6%
情報通信業 19.8%
61.4％
⾦融業、保険業
6.6%
定期建物賃貸借契約
建設業 7.1% テナント総数 安定的契約以外 50.0%
207社 製造業
38.6%
17.8%
サービス業
7.9%
期間内
卸売業、小売業 解約⾦規定
11.8% （注２）
不動産業、物品賃貸業 9.9%
15.2%
期間内中途解約禁止契約
1.5%
（注１）⽐率は、契約面積ベースで算出しております。また、パススルーの場合は、エンドテナントの業種及び賃貸借契約形態で算出しております。
（注２）「期間内解約⾦規定」とは、中途解約時に賃料の３ヶ月分以上の解約ペナルティを課している賃貸借契約をいいます。
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ポートフォリオ（2019年4月18日現在）
戦略
マーケットにおける優位性
中⻑期的競争⼒の⾼い物件への投資
大手町ファースト 平河町森タワー ＴＫ南⻘⼭ビル アークヒルズ
スクエア 仙石⼭森タワー
特徴
【近】利便性の⾼い⽴地