（8958）
第36期（2021年9月期）決算説明資料
2021年11月16日
1
2
グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要
ポートフォリオ（2021年9月30日現在） 財務基盤・スポンサー （2021年9月30日現在）
駅近・築浅・⼤型の優良オフィスビルに厳選した投資 ⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤
他オフィス系REIT
GOR
平均（注）
LTV 簿価ベース 47.1％
近 最寄駅に直結又は
徒歩5分以内⽐率
100.0％ 77.8％ （総資産有利⼦負債⽐率） 時価ベース 40.0％
⻑期固定⾦利⽐率 89.9%
平均築年数 17.5年 24.5年
新 ポートフォリオＰＭＬ 1.9％ 2.1％
平均調達期間 6.9年
平均取得価格 173億円 88億円 平均調達利率 0.64%
大 平均総賃貸可能面積 11,986㎡ 8,545㎡ 格付 AA-安定的（JCR）
その他3大都市圏 取得価格の総額
8.9％ 不動産投資・管理
11物件 1,911億円 ノウハウの提供
不動産投資・運⽤ ⾦融
淀屋橋
御堂筋 大手町
4.1%
4.8% 12.3%
さいたま
平河町
東京周辺都市部 11.9%
9.5% 日本格付研究所（JCR）
21.3％ 東京都心5区 ⾦融・信託業務 ⻑期発⾏体格付
AA-
横浜
ノウハウの提供
9.4%
南⻘⼭
44.5％ ⾦融 不動産仲介
（安定的）
18.3%
品川
6.3% [資産運⽤会社]
豊洲
仙石⼭
11.0% 錦糸町
4.4%
不動産投資・管理
8.1%
その他東京都内23区 ノウハウの提供
不動産開発・運営
25.3％
（注）「他オフィス系REIT」とは、ポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）を主たる⽤途がオフィスビルである商業⽤不動産に投資することを投資⽅針として掲げる
J-REIT（GORを除く）をいい、平均の数値は2021年9月30日時点で確認できる各社の最新の決算開⽰資料等に記載された数値を基に算出しています。 3
目次
Ⅰ はじめに
次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しています。
１．投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・・・ 6
「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法⼈
２．決算ハイライト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
３．オフィスマーケットの⾒通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8 「大手町」大手町ファーストスクエア
４．当面の取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10 「平河町」平河町森タワー
「南⻘⼭」楽天クリムゾンハウス⻘⼭
５．自己投資口の取得・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
「仙石⼭」アークヒルズ 仙石⼭森タワー
Ⅱ 決算 「錦糸町」アルカセントラル
「豊洲」豊洲プライムスクエア
１．決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
「品川」品川シーサイドウエストタワー
２．業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16 「横浜」横浜プラザビル
３．1口当たり分配⾦の実績と予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18 「さいたま」明治安田生命さいたま新都心ビル
「御堂筋」明治安田生命大阪御堂筋ビル
Ⅲ 運用状況 「淀屋橋」淀屋橋フレックスタワー
１．内部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20
２．外部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27 数値は別途注記する場合を除き、⾦額については切捨て、割合・年
３．財務 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29 数・駅徒歩分・面積については四捨五入して記載しています。
４．ESGへの取組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31
本資料において「分割後」又は「分割後換算」とある場合は、以下の
Ⅳ 参考資料 投資口分割による影響をいずれも加味しています。
１．物件資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40 ・2014年4月1日 効⼒発生日 投資口1口→2口に分割
２．財務資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 61 ・2018年4月1日 効⼒発生日 投資口1口→4口に分割
３．資産運⽤会社の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 69
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Ⅰ はじめに
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１．投資主価値の向上に向けた取組み
当期の実績 今後の取組み
分配⾦ ●第35期⽐+1円の増配、2,400円以上を確保 ●必要に応じて内部留保を活⽤し、2,400円以上での安定化を目
（注1） 指す
第35期︓2,445円 → 第36期︓2,446円（+0.04％）
●豊洲は2フロアを埋め戻し残り1フロア ●空室の早期埋め戻しによる稼働率の回復
内 ●ポートフォリオ稼働率は96.3％ ●マーケット賃料を踏まえて、テナントとの丁寧な対話により、
部 ●テナント入替・賃料改定による賃料増額 トータルでの賃料増額を目指す
成 契約ベースの月額賃料は前期⽐6.6百万円増加（注2） ●マーケットの変化や多様化するテナントニーズへの柔軟な運⽤
⻑
●新型コロナの影響 をプロアクティブに実施するとともに、テナントの満⾜度向上
賃料の⼀時減額等による影響は△9円/口 に努め、稼働率の維持・向上を目指す
●取得実績なし ●ポートフォリオの質の向上のための資産入替
外 中⻑期的に収益向上が⾒込める物件への入替を継続検討
部 優良オフィスの物件情報は限定的であり、⾼値での取引が継続
成 ●継続的な資産規模拡大を意識したメリハリある物件運⽤
スポンサー等ルート、独自ルートで情報収集し検討するも購入には
⻑ 至らず 借入による物件取得余⼒等を活⽤し、優良物件を機動的に取得
スポンサー等ルート、独自ルート両⽅を駆使したソーシング
財 ●リファイナンスで返済期日の分散、⻑期化を推進 ●デットの期日分散と⻑期化の更なる推進
務
・ ●国内外の機関投資家とオンラインIRを実施 ●不動産市況や⾦融環境に応じた柔軟なLTVコントロール
Ｉ ●オンライン個⼈投資家向け説明会を継続実施 ●自己投資口取得の実施（2021年11月16日公表）
Ｒ
●グリーンボンドの発⾏ ●グリーンボンドの継続発⾏
●昨年に続き2021年のGRESBリアルエステイト評価で ●マテリアリティに対応する⾏動計画・目標の推進・達成
Ｅ
Ｓ
「5スター」、開⽰評価で「Aレベル」を取得 ●TCFD提言に沿った情報開⽰（気候変動リスクの定性評価）
Ｇ ●TCFD提言への対応（ポリシー策定・賛同表明） ●ESGの取組みを通じてGORの中⻑期的成⻑を図るとともに、
SDGsの目標達成に貢献
（注1）「分配⾦」の⾦額は１口当たりの⾦額を記載しています。
（注2）当期にテナント入替・賃料改定があった賃貸借契約における改定・入替後月額賃料から改定・入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。 6
２．決算ハイライト
■当期の分配⾦は2,446円。第37期は圧縮積⽴⾦の取崩しにより2,400円、第38期は真水で2,410円を⾒込む
1口当たり分配⾦（DPU）の推移
第35期 第36期 第37期予想 第38期予想
'21年3月期 '21年9月期 '22年3月期 '22年9月期 （円）
（注5） （注5）
損益・分配⾦
営業収益 5,688 5,759 5,635 5,664
百万円
(うち賃貸事業収益) (5,688) (5,759) (5,635) (5,664)
営業利益 2,737 2,740 2,680 2,707
百万円
(賃貸事業損益) (3,290) (3,290) (3,235) (3,263)
当期純利益 百万円 2,351 2,352 2,290 2,318
発⾏済投資口の総口数 口 961,884 961,884 961,884 961,884
1口当たりFFO 円 (注1) 3,358 3,369 3,292 3,301
1口当たり分配⾦ 円 2,445 2,446 2,400 2,410
ポートフォリオ
NOI利回り ％ (注2) 4.4 4.4 4.3 4.3 1口当たりＮＡＶ（注6）の推移
期末稼働率 ％ 97.5 96.3 97.2 95.9 （円）
(2021.5.19時点の予想) ％ 96.3 94.6
その他
期末総資産額 百万円 200,600 200,776
有利⼦負債額 百万円 94,500 94,500
含み損益 百万円 35,531 35,767
LTV(簿価) ％ (注3) 47.1 47.1
LTV(時価) ％ (注4) 40.0 40.0
（注1）1口当たりFFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損－不動産等売却損益）÷ 発⾏済投資口の総口数
（注2）NOI利回り ＝ 各期の NOI×2 ÷ 取得価格 （注5）業績予想において、未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。
（注3）LTV（簿価）＝ 有利⼦負債額 ÷ 期末総資産額 賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。
（注4）LTV（時価）＝ 有利⼦負債額 ÷（期末総資産額＋含み損益） （注6）1口当たりNAV ＝（期末純資産額－分配⾦総額+含み損益）÷ 発⾏済投資口の総口数 7
３．オフィスマーケットの⾒通し①
⾜元の状況 今後の⾒通しと考察
▶⾸都圏の物件を中心に解約が発生し、空室率上昇・賃 ▶コロナの落着きとともに、出社率上昇により需要減退に⻭⽌
料下落が引き続き進⾏したものの、企業の業績悪化に めがかかり、供給も少ないため、空室率上昇・賃料下落ペー
起因する縮小移転の動きは⼀巡 スは鈍化
▶様⼦⾒姿勢の企業は依然として存在するが、移転の動 ▶テナントの動きは着実に増加し、年明けから年央にかけて、
需給
きは増加傾向 企業業績の回復傾向が鮮明になるとともに空室率は回復傾向
に転換
▶都心の大規模ビルでは、賃料の調整により、テナント
需要を獲得し、空室率上昇は鈍化 ▶2023年・2025年の大量供給による市況変化には引き続き留
意が必要
▶⾸都圏の企業を中心に、従業員が働く時間・場所にあ ▶今後、企業は効率的な働き⽅や機能的なオフィスづくりなど、
わせてオフィス・自宅・サードプレイスを選択できる ソフト・ハード両面において、最適な環境構築に向けて試⾏
環境の整備が進展 錯誤を継続
機能
・
役割 ▶企業のオフィス再構築の動きが顕在化し始めている ▶こうした働き⽅やオフィスの機能・役割の変化といった構造
的な変化がオフィスの需要動向に影響を及ぼす要因になる
▶コミュニケーションのためのスペースを拡充させる動
きが継続 ▶変化に対応する柔軟な運⽤は必要となるが、好⽴地ハイス
ペックビルの優位性は継続する
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３．オフィスマーケットの⾒通し②
新型コロナによる影響について（2021年10月末現在） 求められるオフィスのキーワードは・・・
運⽤への影響（注2）
「価値創造」「生産性の向上」「多様化への対応」
賃料
構成割合
▶ コミュニケーションやコラボレーションの促進
第36期 第37期
対応
’21.9期実績 ’22.3期予想 ▶ 事業の内容やフェーズ等に応じたレイアウト変更可能な柔軟性
⼀時減額 ▶ 社員が身体的・精神的に健康でいられる環境
0件 0件
(期間限定)
▶ 働く時間・働く場所を自律的に選択する柔軟な働き⽅が可能
事務所 93％ 支払猶予 0件 0件 （従業員が集まりやすい都心好⽴地︓コアオフィス、職住近接︓サテライト・シェアオフィス）
解約
０件 ０件
(減床を含む) ⼈材確保、企業文化の醸成、BCP対応、
⼀時減額
(期間限定)
11件 10件 環境配慮の観点は引き続き不変
店舗 2％ 支払猶予 0件 0件
（注1）
解約
(減床を含む)
8件 1件 近 交通利便性が⾼く⼈が集まりやすい駅近の⽴地
(駅近) 出社したくなる魅⼒的な都心の⽴地
住宅
駐⾞場 5％ ー ー ー
職住近接の⽴地
その他
新 十分な天井⾼と階⾼
△9円/口 ⾼い空調性能（快適性、効率的なゾーニング、省エネ性能）
1口当たりの影響額 （予想⽐ △13円/口
(築浅)
⾼い耐震性、BCP対応
＋0円/口）
（注1）飲⾷・物販・医療・教育・レジャー・美容等の店舗で、全体の店舗数は2021年
3月末時点で40件、 2021年10月末時点では入居が内定した店舗を含めて33件。 大 象徴としてのオフィスにふさわしいグレード感
レイアウト自由度が⾼く※、ソーシャルディスタンス確保も容易
（注2）期毎の件数は、影響の開始時期を基に表⽰しています。 (大型)
賃貸面積の増減に対応可能な区画割の柔軟性
※オープンスペース、集中ルーム、リラックス空間の配置等
9
4．当面の取組み
■各種取組みを通じて分配⾦の成⻑・安定を図り、投資主価値の向上を目指す
▶多様なソーシングルートを活⽤し、ポートフォリオの 優良物件
質の向上のための物件取得・資産入替 取得
資産入替 賃料増額・
▶プロアクティブな物件運営とテナントの満⾜度向上
稼働率向上
による、稼働率の維持・向上
▶テナントとの丁寧な対話を継続し、賃料増額実現を引き
続き目指しつつ、解約・減額防⽌にも注⼒
投資主価値 ESG
▶修繕費等のコストコントロールの適切な実施 公募増資 推進
の最大化
▶グリーンボンドの継続的な発⾏
▶資本政策の適時適切な検討・実⾏（自己投資口取得等）
自己投資口 戦略的
取得 財務運営
ＩＲ拡充
2021年11月16日公表
直近1年間で⼀定の実績を⽰すことができた取組み
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5．自己投資口の取得①
■コロナ禍以降、投資口価格が1口当たりNAVを下回る水準で推移
投資口価格の推移
（円/口）
14期連続賃料増額改定 達成
150,000
新型コロナウイルス感染症の感染拡大 豊洲 1フロア埋め戻し発表
グローバルインデックスへの組入れ
グリーンボンド発⾏
TCFD提言賛同表明 豊洲 1フロア埋め戻し発表
100,000
他オフィス系J-REIT（注）の
NAV倍率 ２年連続
GRESBリアルエステイト評価 5スター 取得 GRESBリアルエステイト評価 5スター 取得
GOR除く9社の平均 1.15倍
GOR 0.88倍
※当社調べ（11月5日時点）
GOR終値 1口当たりNAV
50,000
'19/10/1 '20/4/1 '20/10/1 '21/4/1 '21/10/1
（注）「他オフィス系REIT」とは、ポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）を主たる⽤途がオフィスビルである商業⽤不動産に投資することを投資⽅針として掲げる
J-REIT（GORを除く）をいいます。
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5．自己投資口の取得②
■資本効率向上と投資主還元を通じた中⻑期的な投資主価値の最大化を企図
取組み意義 フリーキャッシュの活⽤
会計 キャッシュフロー
自己投資口取得・消却による発⾏済投資口
資本効率の向上・ 投資主
数の減少を通じて、１口当たり当期純利益 減価償却費 フリーキャッシュ
投資主還元 還元
（EPU）が向上 ＋固定資産除却損
修繕積⽴
＋その他不動産関連償却
＋不動産等売却損
－不動産等売却益 資本的⽀出
資⾦効率の向上 フリーキャッシュの効率的・効果的な活⽤
FFO（注3）
1口当たりNAVを下回る価格での自己投資 (Funds From 当期純利益 分配
1口当たりNAV向上
口取得・消却により達成 Operation)
予想EPU （注1）への効果を試算（注2） 試算の前提条件
2022年3月期の予想EPU 2,410円 自己投資口
取得・消却 取得価額の総額 1,500百万円
2,381円
による効果
+29円
平均取得価格 120,000円（11月12日終値）
取得投資口の総数 12,500口（発⾏済投資口の総口数の1.3％）
取得・消却考慮前 取得・消却考慮後
（注1） 本試算は1口当たり予想分配⾦ではなく、予想EPUに関する試算です。 2022年3月期の1口当たり予想分配⾦については、P7をご覧ください。
（注2） 「予想EPUへの効果」は、上記「試算の前提条件」のもとに算出した現時点のものであり、実際の取得投資口の総数及び取得価額の総額によって変動します。
（注3） FFO＝当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋その他不動産関連償却＋不動産等売却損－不動産等売却益
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Ⅱ 決算
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１．決算概要（2021年９月期） （1）予想⽐較
■当期分配⾦は予想⽐プラス26円の2,446円で着地
（百万円）
第36期予想 第36期実績 主な増減益要因（百万円）
当期予想⽐ DPU換算
'21年9月期 '21年9月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,771 5,759 △12 △0.2% 営業利益 22 23 円
賃貸事業収益(a) 5,771 5,759 △12 △0.2% 賃貸事業損益 16
賃料等収入 5,396 5,398 1 0.0% その他賃貸事業収入の減少 △4 さいたま 等
水道光熱費収入 337 327 △9 △2.8% 外部委託費の増加 △5 錦糸町 等
その他賃貸事業収入 38 33 △4 △12.5% 修繕費の減少 25 さいたま・豊洲・御堂筋 等
営業費⽤ 3,053 3,018 △35 △1.2%
賃貸事業費⽤(b) 2,498 2,468 △29 △1.2%
外部委託費 602 607 5 0.9%
水道光熱費 307 295 △12 △3.9%
公租公課 533 533 0 0.1%
保険料 11 11 0 0.1%
修繕費 149 124 △25 △17.1%
減価償却費(c) 882 881 △0 △0.1%
固定資産除却損(d) 6 6 △0 △0.6%
その他賃貸事業費⽤ 5 7 2 47.6%
資産運⽤報酬 423 424 1 0.3%
その他⼀般管理費 131 125 △6 △5.2%
営業利益 2,718 2,740 22 0.8%
賃貸事業損益(a-b) 3,273 3,290 16 0.5%
NOI(a-b+c+d) 4,162 4,178 16 0.4%
営業外収益 － 1 1 －
営業外費⽤ 388 388 △0 △0.2%
支払利息 302 301 △0 △0.3%
その他営業外費⽤ 86 86 0 0.0%
経常利益 2,329 2,353 24 1.0%
当期純利益 2,328 2,352 24 1.1%
分配⾦総額 2,327 2,352 25 1.1%
発⾏済投資口の総口数 961,884 口 961,884 口 － －
1口当たり分配⾦(DPU) 2,420 円 2,446 円 26 円 1.1%
（注1）2021年5月19日時点の予想です。
（注2）増減益額を2021年9月期末の発⾏済投資口の総口数（961,884口）で除した⾦額です。
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１．決算概要（2021年９月期） （2）前期⽐較
■テナント退去による減収を賃料増額改定やフリーレント解消等で打ち返し増収
■外部委託費等の費⽤増加もあり、分配⾦は微増（＋１円）
（百万円）
第35期実績 第36期実績 主な増減益要因（百万円）
前期実績⽐ DPU換算
'21年3月期 '21年9月期 増益 減益
（注）
営業収益 5,688 5,759 70 1.2% 営業利益 3 3円
賃貸事業収益(a) 5,688 5,759 70 1.2%
賃料等収入 5,379 5,398 18 0.3% 賃貸事業損益 0
水道光熱費収入 302 327 25 8.3% 賃料等収入の増加 18
その他賃貸事業収入 5 33 27 487.0% 賃料増額改定 35 淀屋橋・さいたま・豊洲・御堂筋 等
営業費⽤ 2,951 3,018 67 2.3% フリーレント解消 9 仙石⼭・大手町・豊洲・錦糸町 等
賃貸事業費⽤(b) 2,397 2,468 70 2.9% 入退去等 △26 豊洲・御堂筋・大手町・さいたま・横浜 等
外部委託費 564 607 43 7.7% 水道光熱費収支 △8
水道光熱費 261 295 33 12.8% その他賃貸事業収入の増加 27 平河町・さいたま 等
公租公課 529 533 3 0.7% 外部委託費の増加 △43 平河町・錦糸町 等
保険料 11 11 0 3.4% 修繕費の減少 19 大手町 等
修繕費 143 124 △19 △13.6% 減価償却費の増加 △8
減価償却費(c) 873 881 8 1.0%
固定資産除却損(d) 5 6 0 3.3%
その他賃貸事業費⽤ 7 7 △0 △0.5%
資産運⽤報酬 425 424 △0 △0.1%
その他⼀般管理費 128 125 △3 △2.4%
営業利益 2,737 2,740 3 0.1%
賃貸事業損益(a-b) 3,290 3,290 0 0.0%
NOI(a-b+c+d) 4,169 4,178 9 0.2%
営業外収益 1 1 △0 △17.6%
営業外費⽤ 386 388 2 0.5%
支払利息 297 301 3 1.2%
その他営業外費⽤ 88 86 △1 △1.8%
経常利益 2,352 2,353 1 0.1%
当期純利益 2,351 2,352 1 0.1%
分配⾦総額 2,351 2,352 0 0.0%
発⾏済投資口の総口数 961,884 口 961,884 口 － －
1口当たり分配⾦(DPU) 2,445 円 2,446 円 1円 0.0%
（注）増減益額を2021年3月期末の発⾏済投資口の総口数（961,884口）で除した⾦額です。
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２．業績予想 （1）2022年３月期
■テナント退去による減収を賃料増額改定やフリーレント解消等で⽳埋め出来ず減益
■圧縮積⽴⾦取崩しにより、分配⾦目標の最低ライン2,400円を維持
（百万円）
第36期実績 第37期予想 主な増減益要因（百万円）
当期実績⽐ DPU換算
'21年9月期 '22年3月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,759 5,635 △124 △2.2% 営業利益 △60 △62 円
賃貸事業収益(a) 5,759 5,635 △124 △2.2%
賃料等収入 5,398 5,331 △66 △1.2% 賃貸事業損益 △55
水道光熱費収入 327 303 △24 △7.5% 賃料等収入の減少 △66
その他賃貸事業収入 33 － △33 △100.0% 賃料増額改定 15 さいたま・錦糸町・淀屋橋・御堂筋・横浜 等
営業費⽤ 3,018 2,954 △63 △2.1% フリーレント解消 13 豊洲・品川 等
賃貸事業費⽤(b) 2,468 2,399 △68 △2.8% 入退去等 △95 豊洲・大手町・さいたま・横浜 等
外部委託費 607 590 △17 △2.8% 水道光熱費収支 13
水道光熱費 295 257 △37 △12.8% その他賃貸事業収入の減少 △33 平河町・さいたま 等
公租公課 533 530 △3 △0.6% 外部委託費の減少 17 豊洲 等
保険料 11 11 △0 △0.3% 減価償却費の減少 8
修繕費 124 126 2 1.7%
減価償却費(c) 881 873 △8 △1.0%
固定資産除却損(d) 6 2 △3 △51.3%
その他賃貸事業費⽤ 7 7 △0 △10.8%
資産運⽤報酬 424 421 △3 △0.7% 圧縮積⽴⾦取崩額 18 18 円
その他⼀般管理費 125 133 7 6.3%
営業利益 2,740 2,680 △60 △2.2%
賃貸事業損益(a-b) 3,290 3,235 △55 △1.7%
NOI(a-b+c+d) 4,178 4,111 △67 △1.6%
営業外収益 1 － △1 △100.0%
営業外費⽤ 388 388 0 0.2%
支払利息 301 301 0 0.2%
その他営業外費⽤ 86 87 0 0.2%
経常利益 2,353 2,291 △62 △2.7%
当期純利益 2,352 2,290 △62 △2.6%
圧縮積⽴⾦取崩額 － 18 18 －
分配⾦総額 2,352 2,308 △44 △1.9%
発⾏済投資口の総口数 961,884 口 961,884 口 － －
1口当たり分配⾦(DPU) 2,446 円 2,400 円 △46 円 △1.9%
（2021.5.19時点の予想） 2,400 円
（注1）第37期の予想の前提条件の詳細は、2021年11月16日公表の2021年9月期決算短信をご覧ください。
業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。
（注2）増減益額を2021年9月期末の発⾏済投資口の総口数（961,884口）で除した⾦額です。 16
２．業績予想 （2）2022年９月期
■テナント退去による減収要因あるも、賃料増額改定・フリーレント解消・空室区画⼀部埋め戻し等により増収
■公租公課の増加に対しコストコントロール等で増益を確保。圧縮積⽴⾦に頼ることなく分配⾦2,410円を⾒込む
（百万円）
第37期予想 第38期予想 主な増減益要因（百万円）
次期予想⽐ DPU換算
'22年3月期 '22年9月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,635 5,664 29 0.5% 営業利益 26 28 円
賃貸事業収益(a) 5,635 5,664 29 0.5%
賃料等収入 5,331 5,336 4 0.1% 賃貸事業損益 28
水道光熱費収入 303 328 25 8.4% 賃料等収入の増加 4
その他賃貸事業収入 － － － － 賃料増額改定 3 平河町・淀屋橋・豊洲・さいたま 等
営業費⽤ 2,954 2,957 2 0.1% フリーレント解消 16 仙石⼭・大手町 等
賃貸事業費⽤(b) 2,399 2,401 1 0.1% 入退去等 △59 横浜・大手町・品川 等
外部委託費 590 581 △8 △1.5% 43 豊洲・御堂筋 等
水道光熱費 257 293 35 13.9% 水道光熱費収支 △10
公租公課 530 558 27 5.3% 外部委託費の減少 8
保険料 11 11 0 0.3% 公租公課の増加 △27
修繕費 126 94 △31 △25.2% 修繕費の減少 31 大手町 等
減価償却費(c) 873 857 △16 △1.9% 減価償却費の減少 16
固定資産除却損(d) 2 0 △2 △93.1%
その他賃貸事業費⽤ 7 4 △2 △36.2%
資産運⽤報酬 421 423 1 0.4%
その他⼀般管理費 133 132 △0 △0.2% 圧縮積⽴⾦取崩額 △18 △18 円
営業利益 2,680 2,707 26 1.0%
賃貸事業損益(a-b) 3,235 3,263 28 0.9%
NOI(a-b+c+d) 4,111 4,120 9 0.2%
営業外収益 － － － －
営業外費⽤ 388 387 △1 △0.3%
支払利息 301 300 △1 △0.4%
その他営業外費⽤ 87 86 △0 △0.1%
経常利益 2,291 2,319 28 1.2%
当期純利益 2,290 2,318 27 1.2%
圧縮積⽴⾦取崩額 18 － △18 △100.0%
分配⾦総額 2,308 2,318 9 0.4%
発⾏済投資口の総口数 961,884 口 961,884 口 － －
1口当たり分配⾦(DPU) 2,400 円 2,410 円 10 円 0.4%
（注1） 第37期及び第38期の予想の前提条件の詳細は、2021年11月16日公表の2021年9月期決算短信をご覧ください。
業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。
（注2） 増減益額を2022年3月期末の発⾏済投資口の総口数の⾒込（961,884口）で除した⾦額です。
17
３．1口当たり分配⾦の実績と予想
賃貸事業損益の増減
・外部委託費の減少 +17
・水道光熱費収支 +13
・減価償却費の減少 +9
⼀般管理費・営業外収支等の増減
・賃料等収入の減少 △68
・その他賃貸事業収入の減少 △34 ・資産運⽤報酬の増加 △1
等 等
（円/口）
⼀般管理費・営業外収支等の増減 圧縮積⽴⾦取崩額の減少
＋０ ＋１ ・その他⼀般管理費の増加 △8
等
＋29
＋18
△１
△18
賃貸事業損益の増減
△57 △７
・その他賃貸事業収入
＋28
の増加
・修繕費の減少 ＋20
・賃料等収入の増加 ＋18
・外部委託費の増加 △45
・減価償却費の増加 △8 賃貸事業損益の増減
圧縮積⽴⾦取崩額の増加
・水道光熱費収支 △8 ・修繕費の減少 ＋33
・公租公課の増加 △4 ・減価償却費の減少 ＋16
等 ・外部委託費の減少 ＋9
・賃料等収入の増加 ＋4
・公租公課の増加 △29
・水道光熱費収支 △10
等
⼀般管理費・営業外収支等の増減
・その他⼀般管理費の減少 ＋3
・その他営業外費⽤の減少 ＋1
・支払利息の増加 △3
等
18
Ⅲ 運用状況
19
１．内部成⻑ （1）稼働の状況
■ポートフォリオ稼働率は前期⽐△1.2ポイントの96.3％へ低下（2021年9月末時点）
・豊洲は半フロアの解約等により80.8％に⼀旦低下、御堂筋は店舗区画の解約で92.4％に低下、その他物件は⾼位安定稼働
大手町 平河町 南⻘⼭ 仙石⼭ 錦糸町 豊洲
第34期末 第35期末 第36期末
品川 横浜 さいたま 御堂筋 淀屋橋 ポート全体
（’20.9末） （’21.3末） （’21.9末）
100%
大手町ファーストスクエア 99.５% 99.4% 97.4%
90%
平河町森タワー 100.0% 98.0% 99.9%
80%
楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 100.0% 100.0% 100.0%
70%
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 100.0% 99.2% 99.2%
60% アルカセントラル 100.0% 100.0% 100.0%
50% 豊洲プライムスクエア 81.5% 86.2% 80.8%
2021年9月期末時点の
ポートフォリオ全体の稼働率
100.0% 100.0% 100.0%
96.3％
40% 品川シーサイドウエストタワー
横浜プラザビル 100.0% 100.0% 97.0%
30%
明治安田生命さいたま新都心ビル 99.0% 99.0% 97.9%
20%
明治安田生命大阪御堂筋ビル 100.0% 93.1% 92.4%
10%
淀屋橋フレックスタワー 100.0% 100.0% 100.0%
0%
4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 ４月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末
ポートフォリオ全体 97.6% 97.5％ 96.3%
2020年 2021年
20
１．内部成⻑ （2）テナント入替の状況
■豊洲は2020年9月期来の空室区画を⼀部埋め戻した後、半フロアの解約により当期末に⼀旦稼働は低下
■横浜・さいたまに解約発生するも、うち約半分はダウンタイムなく埋戻し完了
2021年9月期のテナント入退去面積
退去 入居 ◆さいたまの稼働率（⾒込）
（㎡） 館内増床（139㎡）
-2,000 -1,000 0 1,000 2,000
入居 新規入居（676㎡）
合計 （815㎡）
大手町 -162 1 100.0%
97.9% 97.9%
平河町 -224 407 97.9% 98.5%
95.0%
94.7%
南⻘⼭ 0 0
90.0%
'21.10 '22.3 '22.9
仙石⼭ 0 0
退去 定借満了（676㎡）
錦糸町 -279 279
定借満了（139㎡）
豊洲 -861 0
品川 0 0 ◆御堂筋の稼働率（⾒込）
横浜 -721 300
さいたま 入居 新規入居（492㎡）
-1,104 525
100.0%
97.9%
御堂筋 -61 0 97.9%
95.0%
92.4%
淀屋橋 0 0
-1,900 90.0%
合計(差引) 0 '21.10 '22.3 '22.9
21
１．内部成⻑ （3）豊洲のリーシング状況
■フロア貸しで2件の誘致に成功。入替増額（注1）を実現し、稼働率は90.1％に回復
（注1）当該2件の床面積全体の平均です。
グループ会社の拠点集約のための移転（1フロア）
稼働率の推移・⾒通し コスト削減のための本社移転（1フロア）
100.0％ 新規開設による成約（半フロア） ※テナント入替増額（＋3％） 成約
成約 ※テナント入替増額（＋25％）
解約 成約
90.1％
86.2％ 71.6％ 80.8％
81.5％ 解約 81.5％
解約
'20.8 '20.9 '21.1 '21.4 '21.10 '22.1 '22.2
拠点集約に伴う大口テナント解約 グループ内の拠点再編に伴う 新たなオフィスのあり⽅を踏まえた
豊洲プライムスクエア （2フロア）※コロナ前からの確定事項 解約（半フロア） 拠点整理に伴う解約（1フロア）
引き合いの状況
問い合わせ数 内⾒数
▶2020年9月以降問い合わ
2020年3月・4月
せ数は回復
緊急事態宣言前
▶2回目以降の緊急事態宣言
複数テナントからの強い引き合 の影響は軽微
いを受け商談を⾏うもコロナの '20.3 '20.9 '21.3 '21.9
影響で成約せず ▶問い合わせ数は⼀定の水
テナント候補はオフィスのあり⽅等を模索。緊急事態宣言の影響もあり、
本格的な移転検討を開始する企業は少なく、問い合わせが著しく減少 準以上を維持して推移
残空室の埋戻しによる内部成⻑ポテンシャル テナント候補のニーズ
分配⾦で＋40円超（注2）のアップサイド余地
拠点集約 ▶ニーズの中心は拠点集約、拡張
拡張 ▶⾜元では縮小・コスト削減に関す
（注2）シービーアールイー株式会社が査定した想定新規成約賃料（共益費込）に基づき、
GARが査定したマーケット賃料で後継テナントが入居し巡航稼働した場合を想定 縮小 る問い合わせが増加
しています。
コスト削減
22
１．内部成⻑ （4）テナント入替・賃料改定による月額賃料変動
■テナント入替・賃料改定による賃料増額により、契約ベースの月額賃料は前期⽐6.6百万円増加
テナント入替による月額賃料変動（注1） 契約賃料単価の推移（注3）
（百万円/月） 増額 減額 増額面積割合
100% 100% 114.0
100%
8.0
20.0 100%
87% 88%
18.7 111.6
6.0 70% 80%
112.0
110.5
60%
4.0 109.6
40% 110.0
2.0
3.1 20%
2.2
1.4 1.3 1.1
0.0 0% 108.0
-0.0
106.8
-0.0 -0.9
-2.0 -20%
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
106.0
-20.0 '19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期 '21.9期
入替前後 103.8
9.0％ 16.5％ 15.8％ 17.8％ 16.5％ 15.5％
の増減率 104.0 103.0 103.2
101.7
賃料改定による月額賃料変動（注2） 102.0 101.0
100.0
100.0
（百万円/月） 増額 減額 増額面積割合
13.0 71% 80%
10.0 62% 98.0
66% 56% 60%
8.0 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末 第35期末 第36期末
35%
6.0 48% 13.0 40% ’17.3末 ’17.9末 ’18.3末 ’18.9末 ’19.3末 ’19.9末 ’20.3末 ’20.9末 ’21.3末 ’21.9末
8.6
4.0
20%
2.0 4.4 5.3 （注1）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における入替後月額賃料から
2.6 3.7
0% 入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。
0.0
-1.8 -0.1 （注2）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における改定後月額賃料から
-2.0 -20% 改定前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
'19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期 '21.9期 （注3）契約賃料単価は、2017年3月末時点を100として、第32期末までは豊洲を除く現保有
平均 10物件について、第33期末より現保有11物件について、各期末時点の事務所部分に
6.1％ 2.3％ 6.3％ 9.2％ 10.3％ 5.5％
増減率 おける平均賃料（共益費を含む）を指数化しています。
23
１．内部成⻑ （5）賃料改定 ①現在の状況
■交渉のハードルが⾼くなり増額幅は縮小傾向も、15期連続で賃料増額改定を実現の⾒込み
・第36期の改定実績は、全47件のうち、増額20件、据置27件、減額0件で、平均増減率は＋5.5％
・第37期の改定⾒込は、全27件のうち、増額 7件、据置 9件、減額2件、交渉中9件で、平均増減率は＋4.8％
減額改定2件（店舗）の月額賃料に与える影響は軽微（0.1百万円）
15%
10.3%
9.3%
10%
平均増額率 6.6% 7.4%
6.1% 6.3% 9.2% 10.3% 5.5% 5.8%
5.2%
5% 6.6% 6.3%
4.9% 6.1% 5.5% 4.8%
0% 2.3%
平均減額率
-5%
-5.6% -5.4%
平均増減率 -10%
-27.3%
-45% -42.8%
-15%
第37期⾒込
内容 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 （注2）
（注1）
‘18.3期 ‘18.9期 ‘19.3期 ‘19.9期 ‘20.3期 ‘20.9期 ‘21.3期 ‘21.9期 ‘22.3期
契約更改対象面積 （㎡） 26,115 32,686 14,243 27,366 21,227 33,174 21,601 31,414 22,801
うち増額面積 （㎡） 10,926 23,117 8,787 9,474 10,245 21,768 15,271 17,693 3,385
（増額面積割合） (41.8%) (70.7%) (61.7%) (34.6%) (48.3%) (65.6%) (70.7％) (56.3%) (14.8%)
うち減額面積 （㎡） － 341 － 5,026 － 72 － － 36
うち据置面積 （㎡） 15,189 9,227 5,456 12,866 10,982 11,334 6,330 13,722 14,382
契約更改対象件数 （件） 25 34 24 39 26 62 33 47 27
うち増額件数 （件） 16 19 12 21 17 47 22 20 7
うち減額件数 （件） － 1 － 2 － 1 － － 2
（注1） 平均増額率、平均減額率、平均増減率は、共益費込の賃料の⽐率です。平均増減率は、据置及び交渉中を除く増減があった賃料について「改定後賃料÷改定前賃料－1」として算出
しています。
（注2） 第37期⾒込は2021年10月末時点の確定、内定分です。
24
１．内部成⻑ （5）賃料改定 ②今後の⾒通し
■マーケット賃料を踏まえ、テナントとの丁寧な対話により、トータルでの賃料増額を目指す
レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ）
レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化 レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3）
-10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超
（坪）
3.8%
16,000
前回 （52,892㎡）
30.5% 29.2% 21.4% 15.0%
12,000
（39,669㎡）
63.5％ 36.5％
8,000
（26,446㎡）
4.9%
今回 4,000
17.3% 37.2% 23.2% 17.3% （13,223㎡）
0
59.5％ 40.5％ 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期以降
マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料 マーケット賃料 ＜ 現⾏賃料 '22.3期 '22.9期 '23.3期 '23.9期 '24.3期 '24.9期以降
賃料増額の実現等によりレントギャップの⼀部が解消 レントギャップ 賃料増額の基本的な考え⽅
レントギャップは△0.3％（前回︓△2.1％） ■－10％超■－10％以内
増額改定の実現を目指す
（現⾏賃料がマーケット賃料を大きく上回る南⻘⼭・平河町 ■±0％
のテナントを除いたレントギャップは△3.9％）
基本的には賃料水準維持、個別事情を
乖離額（注2）はDPU換算16円（前回︓109円） ■＋10％以内■＋10％超
踏まえ増額余地があれば交渉を⾏う
（注1）・レントギャップは、マーケット賃料に対する現⾏賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「現⾏賃料÷マーケット賃料-1」として算出しています。
・マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社が2021年8月現在で査定したレンジで⽰される想定新規成約賃料（共益費込）（以下、「マーケットレンジ」）の中央値を採⽤しています。
・現⾏賃料には、2021年10月末に確定、内定している入退去・賃料改定を反映しています。
（注2）乖離額はマーケット賃料と現⾏賃料の差を表しています。
（注3）第37期及び第38期中に賃料改定期が到来する契約で既に改定合意している契約については、次回改定期に含めています。 25
１．内部成⻑ （6）マーケット賃料の状況
■東京都内（平河町除く）・さいたまは下落、横浜・大阪は横ばい
保有物件のマーケット賃料の推移
150
大手町 東京都内
平河町 ▶エリア毎に濃淡はあるものの、大型の空室を抱えるビルが増加し、テ
140 ナント誘致において、ビルオーナーが賃料の調整に応じるケースが多
南⻘⼭
いため、全般的に賃料は下落
仙石⼭ ▶2023年の大量供給による局地的な需給バランスの変化には留意が必要
130 錦糸町
横浜
豊洲
▶需要は弱含みで推移しているが、拡張・分室等の需要で成約に至るケ
120 品川 ースがあり、東京23区と⽐較すると空室増加は限定的
横浜
御堂筋、淀屋橋（淀屋橋エリア）
110 さいたま
▶新規ビル供給は限定的で、需給は均衡。賃料は横ばい
御堂筋
▶2022年以降の大型ビル供給による需給バランスの変化には留意が必要
100 淀屋橋
（注）マーケット賃料とは、シービーアールイー株式会社が査定した各物件の
想定新規成約賃料（共益費込）を意味し、以下を基準に指数化していま
す。毎年2月末・8月末を基準として、保有物件のマーケット賃料査定を
90 ⾏っています。なお、シービーアールイー株式会社が査定した想定新規
成約賃料に幅がある場合には、その中央値を基準として算出しています。
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
'14.8 '15.2 '15.8 '16.2 '16.8 '17.2 '17.8 '18.2 '18.8 '19.2 '19.8 '20.2 '20.8 '21.2 '21.8 ・錦糸町、豊洲、品川、横浜、御堂筋以外 ︓2013年2月時点を100
・錦糸町（2014年3月取得） ︓2014年2月時点を100
・豊洲 （2019年4月取得） ︓2019年2月時点を100
・品川 （2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
・横浜 （2014年8月取得） ︓2014年8月時点を100
・御堂筋（2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
26
２．外部成⻑ （1）外部成⻑への取組み
■厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
取得価格合計 更なる規模拡⼤を目指す
資産入替
＋87億円 2,000億円
1,824億円 1,911億円
397億円
上場時 2019年3月期末 現在 当面の目標
物件取得ルート
スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両方を駆使したソーシング
継続的な資産入替によるポートフォリオの質の向上
本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命
50%所有 50%所有 2フロア所有 7フロア所有 50%所有 50%所有
計5物件
スポンサー・ 820億円
株主ルート （構成割合42.9%）
大手町 明治安田生命 アークヒルズ 明治安田生命
さいたま新都心ビル 平河町森タワー 仙石山森タワー 大阪御堂筋ビル
ファーストスクエア
本投資法人 明治安田生命
譲渡物件 譲渡物件 譲渡物件 50%所有 50%所有 譲渡物件
入替
計6物件
入替 入替 入替
独自ルート 1,091億円
（構成割合57.1%）
楽天クリムゾン 淀屋橋 スフィアタワー アルカ スフィアタワー 横浜 近鉄新名古屋 品川シーサイド 豊洲 銀座
ハウス⻘山 フレックスタワー 天王洲（33％） セントラル 天王洲（67％） プラザビル ビル ウエストタワー プライムスクエア ファーストビル
27
２．外部成⻑ （2）これまでの資産入替の実績
■ポートフォリオの質の向上のための資産入替を継続検討
これまでの戦略的な資産入替の実績
第9期 第21期 第22期 第32期
（2008年3月期） （2014年3月期） （2014年9月期） （2019年9月期）
淀屋橋フレックスタワー アルカセントラル 横浜プラザビル 豊洲プライムスクエア
取
得
スフィアタワー天王洲（33％持分） スフィアタワー天王洲（67％持分） 近鉄新名古屋ビル 銀座ファーストビル
＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞
売 ・ポートフォリオの含み益の増大 ・大口テナント退去 ・名古屋エリアのオフィスビル ・マーケット活況で売却の好機
却 ・天王洲エリアの賃貸
大量供給（2015年問題）
・築年数の経過に伴う修繕費の
マーケットの低迷 ・大口テナント退去リスク 増加傾向
築年数約13年若返り 築年数約4年若返り 築年数約17年若返り 築年数約12年若返り
売却益 通算25.7億円 売却益 35.5億円 売却益 6.5億円
効
果 時価と簿価の テナントリスク、
テナント分散の進展
相対取引の相互売買による
差額一部実現 収益悪化リスク等低下 ポートフォリオの質の向上
物件取得余⼒確保 LTV低減による物件取得余⼒確保
28
３．財務 （1）財務運営の推移
■⻑期固定⾦利⽐率を維持し、規律ある財務運営を継続
資⾦調達の内訳 有利⼦負債の条件
出資総額（純額） 借入⾦ 投資法⼈債
平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率）
LTV（時価） LTV（簿価） ⻑期固定⾦利⽐率
（百万円） （年）
100.0% 89.5% 200,000 12.0 1.00%
89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9%
19,000 19,000 19,000 19,000 19,000
19,000 19,000 19,000 19,000 10.0 0.77%
80.0% 75,500
160,000 0.73% 0.72% 0.71%
75,500 75,500 75,500 75,500
76,500 75,500 75,500 75,500 0.66% 0.65%
8.0 0.63% 0.64% 0.64%
60.0% 120,000
49.7% 49.7% 49.5% 49.4%
46.9% 47.1% 47.1% 47.1% 47.1% 6.0 0.50%
40.0% 44.0% 43.9%
80,000
43.7% 42.5%
39.9% 40.2% 40.0% 40.0% 40.0% 4.0
6.6 6.8 6.8 6.9 6.9
6.1 6.1 6.3 6.4
93,901 93,901 93,901 93,901 93,901
20.0% 85,942 84,942 84,942 84,942 40,000
2.0 4.4 4.5 4.2 4.0
3.6 3.8 3.9 3.8 3.6
0.0% 0 0.0 0.00%
第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末 第35期末 第36期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末 第35期末 第36期末
'17.9末 '18.3末 '18.9末 '19.3末 '19.9末 '20.3末 '20.9末 '21.3末 '21.9末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 ’19.3末 ’19.9末 ’20.3末 ’20.9末 ’21.3末 ’21.9末
◆有利⼦負債の内訳
第35期末 第36期末 第35期末 第36期末
借入⾦ 75,500百万円 75,500百万円 平均調達期間 6.9年 6.9年
投資法⼈債 19,000百万円 19,000百万円 平均残存期間 4.0年 3.6年
合計 94,500百万円 94,500百万円 平均調達利率 0.64％ 0.64％
29
３．財務 （2）返済期日の分散状況（2021年9月30日現在）
■リファイナンスで返済期日の分散、⻑期化（3.0年 → 5.0年）を推進
リファイナンス前 リファイナンス後
20億円 20億円
3.0年固定 5.0年固定
（百万円）
（利率 0.09％） （利率 0.25％）
借入⾦ 投資法⼈債 投資法⼈債（グリーンボンド）
12,000
10,000
8,000
3,000
3,000 4,000
3,000
6,000
4,000
10,500 500
2,000
4,000 2,000
6,000 6,000
5,000 4,750 5,000 4,750 5,000 5,000
2,000 4,000
3,500
3,000 3,000 3,000
2,500
2,000 2,000
0
第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期 第54期 第55期 第56期
'21.9期 '22.3期 '22.9期 '23.3期 '23.9期 '24.3期 '24.9期 '25.3期 '25.9期 '26.3期 '26.9期 '27.3期 '27.9期 '28.3期 '28.9期 '29.3期 '29.9期 '30.3期 '30.9期 '31.3期 '31.9期
30
４．ESGへの取組み 当期のトピックス
■ESG全般で幅広い取組みを継続。GRESBリアルエステイト評価は２年連続「５スター」を取得
2021年GRESBリアルエステイト評価 Ｅ TCFD提言への賛同
GARは、2021年５月に気候変動に関する情報開⽰を求めるイニシアティブ、
２年連続「５スター」を取得 TCFD（気候関連財務情報開⽰タスクフォース）提言への賛同を表明し
開⽰評価においても 「TCFDコンソーシアム」に加入。 2021年度中に、提言に沿った気候変動
最上位「Aレベル」を取得 に関する機会の特定と定性的シナ
リオ分析を完了し、事業活動によ
る気候変動の緩和・適応に向けた
取組みを開⽰・推進
Ｅ エネルギー関連消費量の削減 Ｅ グリーンボンドの発⾏
中⻑期目標を上回るペースで進捗 2021年2月に策定したグリーンファイナンス・フレームワーク
に基づき、GOR初のグリーンボンドを発⾏
第14回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）(グリーンボンド)
CO2排出量 水使⽤量 払込日 2021年9月27日 発⾏総額 20億円
消費原単位10.9％削減 消費原単位34.4％削減 発⾏年限 5年 利率 0.25％
資⾦使途 アルカセントラル（注）の取得資⾦のリファイナンス資⾦として
（注1）2018年度と2020年度を⽐較したものです。 （注2）資産入替の影響が含まれます。 調達した投資法⼈債の償還資⾦に充当
（注3）CO2排出量は、CO2排出係数削減効果が含まれます。 （注）2021年3月にCASBEE不動産評価認証“Ｓランク”を取得したグリーン適格クライテリアＡ
を満たす物件です。
S テナントへの取組み
共⽤部リニューアル（錦糸町） チャットボックスの設置（さいたま）
テナント満⾜度向上のため、共⽤部のリニューアルを段階的に実施 テレワーク等でワーク
スペースとして活⽤で
【Before】 【After】
きるチャットボックス
をエントランスに設置
31
４．ESGへの取組み
ESG⽅針・推進体制
不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最大化に資するものと考え、ESG⽅針に基づき各種取組みを推進
1.気候変動への対応 4.ESGに関する啓発活動
不動産における省エネルギーの推進や再生可能エネルギーの活⽤により、気候変動の軽減に ESGの様々な論点について、役職員のみならず、顧客の保有物件に係るテナントやサプライ
寄与し、また、気候変動に対する適応に関する配慮によって、より安全で市場競争⼒の⾼い ヤーへの啓発に努め、GAR及びテナントの競争⼒向上に資するとともに持続可能な社会の実
不動産の提供を目指します 現への貢献を目指します
2.利用者の健康・快適性への配慮 5.ESG情報の発信
不動産の室内外の環境の向上や共⽤施設の充実等により、テナントや利⽤者の健康・快適性 ESGに関する推進体制、戦略、実績等を積極的に開⽰し、また外部評価の活⽤等により情報
を増進して不動産の付加価値を⾼めます の客観性の担保に努めます
3.人財の育成 6.利益相反の排除とコンプライアンスの徹底
役職員⼀⼈ひとりが財産であり、多様な⼈財がその能⼒を十分に発揮し活躍することが企業 顧客の利益を守るため、利益相反を厳格に排除するとともに、広くステークホルダーからの
価値の継続的向上に必要であると認識しています。そのため、役職員の健康増進を目指すと 信頼を得ることを目指し、法令や社内規程等の遵守を徹底します
ともに、⼈事制度や教育・研修を通じて⼈財育成に取り組みます
GORの取組みを継続的かつ組織的に推進するために、ESG推進協議会を開催（3か月に1回以上）
GARのESG推進協議会の最⾼責任者である代表取締役社⻑の統括の下、投信部門における各執⾏責任者が、ESG推進に係る体制整備や各種ポリシー及び
各種ポリシーに関連する年間目標設定と各種施策を⽴案し、最⾼責任者の決定に従い実⾏
21世紀⾦融⾏動原則（注）
GARは「21世紀⾦融⾏動原則」に署名（2020年3月）
持続可能な社会形成のために 「21世紀⾦融⾏動原則」に基づく7つの原則の取組みを実践
（注）持続可能な社会形成のために⾦融機関に対して求められる⾏動に関する原則です。
GRI（注）スタンダード対照表
GORホームページにGRIスタンダード対照表を掲載
GRIの「サスティナビリティ・レポーティング・スタンダード」の
各項目に該当するホームページ上の情報をGRIスタンダード対照表
に掲載
（注）「Global Reporting Initiative」の略称です。「GRIスタンダード」は、組織が経
済・環境・社会に与えるインパクトを報告する際の開⽰基準であり、多くの政府や
企業が依拠するグローバルスタンダードとなっています。
32
４．ESGへの取組み E︓環境①
環境関連認証の取得
ポートフォリオ内カバー率は88.2％と、KPI目標（70%）を上回る水準を維持
DBJ Green Building認証 CASBEE不動産評価認証 GORが保有する11物件中、９物件で環境認証を取得
3物件 → 6物件 → 7物件 → 8物件 → 9物件 → 9物件 （㎡）
100% 150,000
総賃貸可能面積 88.2%
88.2%
ポートフォリオ内カバー率 76.3%
80% （総賃貸可能面積ベース） 120,000
★★★★★ 仙石⼭・平河町 67.0%
★★★★★ 平河町・仙石⼭・品川
★★★★ 豊洲・御堂筋 58.5%
Ｓランク 錦糸町・横浜 60% 90,000
★★★ 南⻘⼭・さいたま
JHEP認証 BELS評価 東京都トップレベル事業所 40% 22.6% 60,000
20% 30,000
0% 0
第29期末 第31期末 第33期末 第34期末 第35期末 第36期末
AAA 仙石⼭ ★ 横浜 仙石⼭
'18.3末 '19.3末 '20.3末 '20.9末 '21.3末 '21.9末
グリーンファイナンス・フレームワークの策定 MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR
JCRより最上位「Green1（F）」の評価を取得 最⾼評価の「Sランク」を取得
グリーンファイナンス実施のため、 2021年2月26日に策定した 三菱UFJリサーチ&コンサルティング
グリーンファイナンス・フレームワークの適格性について、JCR による「MUFG J-REIT向けESG評価
New より最上位「Green1（F）」の評価を取得 supported by JCR」において、最⾼
評価の「Sランク」を取得
【グリーンボンド発⾏実績】
第14回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）(グリーンボンド)
払込日 2021年9月27日 発⾏総額 20億円
発⾏年限 5年 利率 0.25％
資⾦使途 アルカセントラル（注）の取得資⾦のリファイナンス資⾦として
調達した投資法⼈債の償還資⾦に充当
（注）2021年3月にCASBEE不動産評価認証“Ｓランク”を取得したグリーン適格クライテリアＡ
を満たす物件です。 33
４．ESGへの取組み E︓環境②
グリーンリース契約締結の推進 サステナビリティガイドの作成と配布
ポートフォリオ11物件中８物件でグリーンリース契約を締結 テナントと協働した取組みの推進
前期末 サステナビリティに関連した取組みを
全契約内実施率
24.1％ 29.9％ テナントと協働して推進するために、
手軽に実践できるサステナブルな取組
み事例を紹介したサステナビリティガ
エネルギー関連消費量の削減 イドを作成し、テナントへ配布
中⻑期目標を上回るペースで進捗
CO2 エネルギー 水 廃棄物
排出量 総消費量 使⽤量 リサイクル率
再生水の利⽤
消費原単位
増減率 △10.9% △3.9% △34.4% 71.4％ (+0.7％) ポートフォリオ11物件中７物件で再生水を利⽤
（注1）2018年度と2020年度を⽐較したものです。 （注2）資産入替の影響が含まれます。 水資源の有効活⽤と周辺環境への配慮から、再生水の利⽤を推進
（注3）CO2排出量は、CO2排出係数削減効果が含まれます。
◆PRステッカーを貼付（さいたま）
LED化⼯事の事例 埼玉県のSDGｓへの取組みに協⼒し、従来より再生水を
利⽤しているトイレにPRステッカーを貼付
New New
御堂筋 錦糸町
New
再生可能エネルギー由来の電⼒利⽤を推進
・再エネ電⼒の⼀部調達によるCO2排出量削減と電気使⽤料
（コスト）の削減が両⽴できる最適な電⼒会社を選定し、
2021年８月より切替（南⻘⼭） New
・⼀部のテナントに、非化石証書を活⽤した再エネ電⼒供給
を開始（大手町）
今後も、電気使⽤料（コスト）を意識しつつ、ESG⽅針に従い
脱炭素目標の達成に向けた取組みを推進
横浜 平河町 品川
34
４．ESGへの取組み S︓社会①
テナントへの取組み New
アトリウムリニューアル（大手町） くつろ
デジタルサイネージとキッチンカーの連携（豊洲・横浜）
大手町のランドマークに相応しい⾼級感と寛ぎ感のあるデザインに ELVホール等に設置したデジタルサイネージを活⽤し、敷地内で営業
⼀新。グリーンを多く配置することで外との繋がりを演出した他、 するキッチンカーのメニューを表⽰させる等、テナント利便性や満⾜
視認性の⾼い館内サインやタッチダウンデスクを設置する等、来館 度向上に向けた各種情報を配信
者の利便性にも配慮
新型コロナ対策 地域社会への取組み New
・全ビル内共⽤部に消毒液を設置
新型コロナワクチン接種会場の提供（豊洲）
・ELV内部に空間除菌装置を設置（大手町・品川）
・ELV内部に抗菌コーティング加⼯を実施（南⻘⼭・豊洲・横浜・さいたま） 新型コロナワクチン接種の普及への貢献とテナントリレーション強化
・非接触型セルフ温度計を設置（大手町・品川） のため、入居テナントの職域接種会場として空室区画を無償貸与
・ウイルス除去効果を持つ天然アロマによる空間演出（豊洲）
・ELVボタン等に抗菌フィルムを貼付（淀屋橋）
New
テナント満⾜度調査の実施 環境団体への寄付
全物件で定期的にテナント満⾜度調査を実施することにより、要望 法⼈カードのポイントを活⽤し、「⼀般財団法⼈ 地球・⼈間環境
事項や改善点等を把握し、テナントの皆様が快適に過ごせる環境づ フォーラム」（注）に寄付
くりに活⽤ （注）地球環境問題に関する科学的調査・研究、その成果の普及・啓発、政策提言に
取り組む非営利の環境団体です。
35
４．ESGへの取組み S︓社会②
GAR従業員への取組み
TOKYO働き⽅改革宣言 新型コロナ対策
GARは2020年12月17日に東京都より、 ・社内各所に消毒液を設置
「TOKYO働き⽅改革宣言企業（注）」として承認 ・全従業員にマスクを配布 累計500枚/⼈
・在宅勤務や時差出勤制度の利⽤推奨
（注）従業員の⻑時間労働の削減及び年次有給休暇等の取得促進
のため、2〜3年後の目標及び取組内容を定め、全社的に取
・全従業員にモバイルPCを貸与
組む企業のことです。 ・執務スペースや会議室にアクリル板を設置
従業員満⾜度調査
外部の調査会社による従業員満⾜度調査を実施（実施率・回収率ともに100％）
今後も毎年実施し、経年変化を把握して継続的な改善を図るため、eNPS （注）を注視
（注）「Employee Net Promoter Score」の略称であり、「親しい知⼈や友⼈にあなたの
職場をどれくらい勧めたいか」を尋ね、「職場の推奨度」を数値化したものです。
コンプライアンス・ESG研修
役職員の法令等遵守・意識の向上を図ることを目的とし、コンプライアンス研修を原則 資格取得支援
年４回、うち1回はESGに対する意識醸成を図ることを目的としたESG研修を実施 従業員の専門能⼒を⾼める⼈財育成の⼀環として、
専門資格の取得を推奨し、必要と判断される資格の
外部研修への参加支援・社内研修制度の拡充
受験及び資格維持のための費⽤等を負担
従業員の職務遂⾏能⼒向上や、職務に必要と思われる専門知識を習得することを目的と ◆資格保有者数（⽐率）︓2021年4月1日時点（試験合格者を含む）
した社外セミナー・研修への参加を推奨・支援し、受講に伴う費⽤等を負担
また各従業員が柔軟に利⽤できるオンライン英会話研修を導入し、社内研修制度も拡充 資格名 保有者 割合
宅地建物取引⼠ 33 71.7%
透明性の⾼い⼈事評価制度
不動産証券化協会認定マスター 19 41.3%
ESGに関する取組みを含む多面的な視点で業績面と能⼒面の評価を⾏う⼈事評価制度を
実施 不動産鑑定⼠ 1 2.2%
⼀級建築⼠ 4 8.7%
福利厚生制度の充実
ビル経営管理⼠ 5 10.9%
福利厚生代⾏サービス「ベネフィット・ステーション」を導入
日本証券アナリスト協会検定会員 1 2.2%
勤務制度の柔軟化推進 CASBEE建築・不動産・
1 2.2％
テレワークと時差出勤制度を導入 ウェルネスオフィス評価員
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４．ESGへの取組み G︓ガバナンス
利益相反防⽌体制
資産運⽤会社の代表取締役社⻑が投資法⼈の執⾏役員を兼任せず、GARとGORの運営を所轄する組織を分離
スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法⼈資産運⽤業務・投資⼀任業務・投資助言業務）について、顧客間において発生する
可能性がある利益相反取引防⽌ルールを制定
セイムボート出資
GARはGORの投資口6,000口（0.62％）を保有。GORの投資主とGARの利益を共有し、中期的なGORの投資主価値の向上を追求
スポンサーサポート
三菱UFJ銀⾏・明治安田生命が支える盤石な財務基盤
GORの資産運⽤報酬体系
期中報酬 ◆J-REIT各社の資産運⽤報酬⼀覧（注）
0.80%
運⽤報酬１ 前期末総資産額 × 年率0.3％
0.70%
当該決算期間における運⽤報酬２基準税引前
運⽤報酬２
当期利益（注） × 5.0％
0.60%
資
（注）運⽤報酬２基準税引前当期利益＝営業収益－営業費⽤（運⽤報酬２を除く）＋営業外損益 産
運 0.50%
取得・譲渡報酬 ⽤
J-REIT平均
取得価額 （資産交換による取得の場合は取得し 報 0.40%
取得報酬 酬
た当該不動産関連資産の評価額） × 0.5％
⽐ 0.30%
譲渡価額 （資産交換による譲渡の場合は譲渡し 率 GOR
譲渡報酬
た当該不動産関連資産の評価額）× 0.5％ 0.20%
合併報酬 0.10%
合併の効⼒発生日において合併後も承継・保有す
る相手⽅の不動産関連資産の評価額の合計額の 0.00%
合併報酬
0.5％に相当する⾦額を上限として資産運⽤会社 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000
（百万円）
との間で別途合意する⾦額
総 資 産 額
（注）2021年９月末時点で確認できるJ-REIT各社の最新の決算開⽰資料に記載された数値を基に算出しています。
資産運⽤報酬⽐率 ＝（資産運⽤報酬 ÷ 運⽤日数 × 365）÷ 総資産額
37
４．ESGへの取組み マテリアリティ
マテリアリティ（重点課題）の選定
重点課題 ⾏動計画・目標 KPI 関連するSDGs（注１）目標
・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等の
環境関連認証の取得 ポートフォリオ内カバー率
外部認証カバー率の向上︓2030年までにカバー率70%以上
・グリーンリース契約の締結 新規契約内実施率（注２）
テナントとの協働
・テナント向け環境配慮の意識醸成 (定期借家契約の再契約を含む)
Ｅ ・エネルギー消費量･温室効果ガス（GHG）の削減 エネルギー消費原単位
（消費原単位︓平均△1％/年、△5％/5年） 温室効果ガス排出原単位
気候変動への適応
・水消費量の削減 水消費量原単位
（エネルギー消費量等の
（消費原単位︓平均△0.2％/年、△1％/5年） 廃棄物のリサイクル率
管理・削減）
・廃棄物のリサイクル率の向上︓平均+0.1％/年、+1％/10年 再生可能エネルギー発電量
*目標は全て2018年度数値をベースとする *数値が精査でき次第開⽰の予定
・福利厚生の充実 従業員満⾜度調査の実施率、回答率
従業員パフォーマンスの向上
・従業員満⾜度調査の実施 研修時間数
とキャリア開発
・各種研修制度の新設及び資格取得支援の拡充 資格保持者の割合
Ｓ
ステークホルダーエンゲージ ・テナント満⾜度調査の実施による顧客満⾜度向上
メント ・地域コミュニティへの貢献 テナント満⾜度調査の実施率
コンプライアンス・リスク ・法令等の遵守状況の確認
管理の徹底 ・利益相反の排除等の枠組みを通じた適切なリスク管理
コンプライアンス研修受講率
Ｇ 腐敗防⽌ ・反社会的勢⼒との関係遮断 リスク評価実施回数/年
内部監査実施回数/年