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第35期（2021年3月期）決算説明資料
2021年5月19日
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2
グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要
ポートフォリオ（2021年3月31日現在） 財務基盤・スポンサー （2021年3月31日現在）
駅近・築浅・⼤型の優良オフィスビルに厳選した投資 ⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤
他オフィス系REIT
GOR
平均（注）
LTV 簿価ベース 47.1％
近 最寄駅に直結又は
徒歩5分以内⽐率
100.0％ 78.3％ （総資産有利⼦負債⽐率） 時価ベース 40.0％
⻑期固定⾦利⽐率 89.9%
平均築年数 17.0年 23.8年
新 ポートフォリオＰＭＬ 1.9％ 2.0％
平均調達期間 6.9年
平均取得価格 173億円 91億円 平均調達利率 0.64%
大 平均総賃貸可能面積 12,016㎡ 8,680㎡ 格付 AA-安定的（JCR）
その他3大都市圏 取得価格の総額
8.9％ 不動産投資・管理
11物件 1,911億円 ノウハウの提供
不動産投資・運⽤ ⾦融
淀屋橋
御堂筋 大手町
4.1%
4.8% 12.3%
さいたま
平河町
東京周辺都市部 11.9%
9.5% 日本格付研究所（JCR）
21.3％ 東京都心5区 ⾦融・信託業務 ⻑期発⾏体格付
AA-
横浜
ノウハウの提供
9.4%
南⻘⼭
44.5％ ⾦融 不動産仲介
（安定的）
18.3%
品川
6.3% [資産運⽤会社]
豊洲
仙石⼭
11.0% 錦糸町
4.4%
不動産投資・管理
8.1%
その他東京都内23区 ノウハウの提供
不動産開発・運営
25.3％
（注）「他オフィス系REIT」とは、ポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）を主たる⽤途がオフィスビルである商業⽤不動産に投資することを投資⽅針として掲げる
3
J-REIT（GORを除く）をいい、平均の数値は2021年3月31日時点で確認できる各社の最新の決算開⽰資料等に記載された数値を基に算出しています。
目次
Ⅰ はじめに
１．投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・・・ 6
２．決算ハイライト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しています。
３．新型コロナによる影響について ・・・・・・・・・・・・・・・・ 8 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法⼈
「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
４．オフィスマーケットの⾒通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9
「大手町」大手町ファーストスクエア
５．当面の取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
「平河町」平河町森タワー
６．工夫を凝らした物件運営・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12 「南⻘⼭」楽天クリムゾンハウス⻘⼭
「仙石⼭」アークヒルズ 仙石⼭森タワー
Ⅱ 決算 「錦糸町」アルカセントラル
14 「豊洲」豊洲プライムスクエア
１．決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
「品川」品川シーサイドウエストタワー
２．業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
「横浜」横浜プラザビル
３．1⼝当たり分配⾦の実績と予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18 「さいたま」明治安田生命さいたま新都心ビル
「御堂筋」明治安田生命大阪御堂筋ビル
Ⅲ 運用状況 「淀屋橋」淀屋橋フレックスタワー
１．内部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20
２．外部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28 数値は別途注記する場合を除き、⾦額については切捨て、割合・年
３．財務 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 30 数・駅徒歩分・面積については四捨五入して記載しています。
４．ESGへの取組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32
Ⅳ 参考資料 本資料において「分割後」又は「分割後換算」とある場合は、以下の
投資⼝分割による影響をいずれも加味しています。
１．物件資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 41
・2014年4月1日 効⼒発生日 投資⼝1⼝→2⼝に分割
２．財務資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 65
・2018年4月1日 効⼒発生日 投資⼝1⼝→4⼝に分割
３．資産運⽤会社の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 74
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Ⅰ はじめに
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１．投資主価値の向上に向けた取組み
当期の実績 今後の取組み
分配⾦ ●第34期⽐+2円の増配、2,400円以上を確保 ●必要に応じて内部留保を活⽤し、2,400円以上での安定化を目
（注1） 指す
第34期︓2,443円 → 第35期︓2,445円（+0.1％）
●新型コロナの影響 ●空室の早期埋め戻しによる稼働率の回復（特に豊洲）
賃料の⼀時減額等による影響は△30円/⼝ ●稼働率をより意識しながら、テナントとの丁寧な対話によりレ
内 豊洲の空室区画の⼀部を埋め戻すも、当期末稼働率は97.5％ ントギャップ縮⼩、賃料増額を目指す
部
成 ●テナント入替・賃料改定による賃料増額 ●マーケットの変化や多様化するテナントニーズへの柔軟な運⽤
⻑ 契約ベースの月額賃料は前期⽐9.8百万円増加（注2） をプロアクティブに実施するとともに、テナントの満⾜度向上
●第36期（2021年9月期）の賃料改定は、テナントとの粘り強 に努め、稼働率の維持・向上を目指す
い交渉により、既に5割以上で増額を実現
●取得実績なし ●ポートフォリオの質の向上のための資産入替
外 中⻑期的に収益向上が⾒込める物件への入替を継続検討
部 優良オフィスの物件情報は限定的、売主と買主との価格目線の開き
成 は大きい状況が継続 ●厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
⻑ スポンサー等ルート、独自ルートで情報収集し検討するも購入には 借入による物件取得余⼒を活⽤し、優良物件を機動的に取得
至らず スポンサー等ルート、独自ルート両⽅を駆使したソーシング
財 ●リファイナンスで返済期日の分散、⻑期化を推進 ●デットの期日分散と⻑期化の更なる推進
務
・ ●国内外の機関投資家とオンラインIRを実施 ●不動産市況や⾦融環境に応じた柔軟なLTVコントロール
Ｉ ●オンライン個⼈投資家向け説明会を継続実施 ●投資家のＧＯＲ運⽤に対する理解を深めるための丁寧な説明
Ｒ
●グリーンファイナンス・フレームワークの策定 ●グリーンボンドの発⾏
●2020年のGRESBリアルエステイト評価で「5スター」、 ●マテリアリティに対応する⾏動計画・目標の推進・達成
Ｅ
開⽰評価で「Aレベル」を取得 ●ESGの取組みを通じてGORの中⻑期的成⻑を図るとともに、
Ｓ
Ｇ ●錦糸町・横浜で「CASBEEｰ不動産」”Sランク“を取得、 SDGsの目標達成に貢献
環境関連認証のポートフォリオ内カバー率は88.2％に上昇 ●TCFD提言への対応（ポリシー策定・賛同表明）
（注1）「分配⾦」の⾦額は１⼝当たりの⾦額を記載しています。
（注2）当期にテナント入替・賃料改定があった賃貸借契約における改定・入替後月額賃料から改定・入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。
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２．決算ハイライト
■当期の分配⾦は2,445円。第36期は2,420円、第37期は圧縮積⽴⾦の取崩しにより2,400円を⾒込む
第34期 第35期 第36期予想 第37期予想
1⼝当たり分配⾦（DPU）の推移
'20年9月期 '21年3月期 '21年9月期 '22年3月期
不動産等売却損益 圧縮積⽴⾦取崩額
（注5） （注5） （円）
2,500 2,440 2,443 2,445
損益・分配⾦ 2,359 2,420 2,400
営業収益 5,731 5,688 5,771 5,664
百万円 2,192 413 4
(うち賃貸事業収益) (5,731) (5,688) (5,771) (5,664)
営業利益 2,745 2,737 2,718 2,694
百万円 2,000
(賃貸事業損益) (3,293) (3,290) (3,273) (3,251) 2,396
当期純利益 百万円 2,350 2,351 2,328 2,304 2,027
発⾏済投資⼝の総⼝数 ⼝ 961,884 961,884 961,884 961,884
1,500
1⼝当たりFFO 円 (注1) 3,339 3,358 3,344 3,306
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
1⼝当たり分配⾦ 円 2,443 2,445 2,420 2,400 '19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期 '21.9期 '22.3期
ポートフォリオ （予想） （予想）
4.3 4.4 4.4 4.3
NOI利回り ％ (注2)
1⼝当たりＮＡＶ（注6,分割後換算）の推移
期末稼働率 ％ 97.6 97.5 96.3 94.6
（円）
その他 150,000
131,444 135,272 134,143 134,981 135,135
期末総資産額 百万円 200,833 200,600 124,300 125,207
有利⼦負債額 百万円 94,500 94,500
含み損益 百万円 35,383 35,531 100,000
LTV（簿価） ％ (注3) 47.1 47.1
LTV（時価） ％ (注4) 40.0 40.0
（注1）1⼝当たりFFO 50,000
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損－不動産等売却損益）÷ 発⾏済投資⼝の総⼝数
第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末 第35期末
（注2）NOI利回り ＝ 各期の NOI×2 ÷ 取得価格
（注3）LTV（簿価）＝ 有利⼦負債額 ÷ 期末総資産額 '18.3末 '18.9末 '19.3末 '19.9末 '20.3末 '20.9末 '21.3末
（注4）LTV（時価）＝ 有利⼦負債額 ÷（期末総資産額＋含み損益）
（注5）業績予想において、未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。 （注6）1⼝当たりNAV ＝（期末純資産額－分配⾦総額+含み損益）÷ 発⾏済投資⼝の総⼝数
賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。 7
３．新型コロナによる影響について（2021年4月末現在）
■新型コロナの⻑期化に伴い、引き続き店舗の賃料⼀時減額・解約を⾒込むが、影響は限定的
運⽤への影響（注2）
賃料
構成割合 第35期 第36期 現況認識
対応
’21.3期実績 ’21.9期予想
・リーシング進捗に遅れが生じ、空室が⻑期化
⼀時減額
1件 0件
(期間限定) ・新型コロナを主因とする業績不振による解約・移 ◆事務所テナント構成
転の動きは引き続き限定的
公的機関、上場企業、上場企業関連で
支払猶予 0件 0件 ・拡張移転等の前向きなオフィス需要は弱く、多く 約3分の2を占める
事務所 93％ のテナント（候補）は現状維持・様⼦⾒の姿勢を
継続（大企業ほどその傾向は強い）
解約 ・⼀⽅、レントギャップについてテナントと丁寧に 非上場（大企業） 公的機関
０件 ０件 対話を進めることで、賃料増額改定の余地はあり、 5%
(減床を含む) 5%
引き続き内部成⻑を実現することは可能
⼀時減額 ・2回目の緊急事態宣言が発出され、1月以降飲⾷系
8件 12件 店舗で賃料減額要請が追加発生し、第35期(‘21.3
(期間限定)
期)の賃料減額は想定を若⼲上回る着地 その他
25%
店舗 2％ 支払猶予 0件 0件
・第36期(’21.9期)は、緊急事態宣言が1都3県で約
（注1） 3ヶ月に及び、4月には3回目が発出された影響も 上場企業
あり、賃料減額要請・解約の件数はともに増加す 35%
る⾒込み
解約
4件 8件
(減床を含む) ・分配⾦への影響額は軽微 上場企業関連
30%
住宅
駐⾞場 5％ ー ー ー ー
その他
△30円/⼝
1⼝当たりの影響額 （予想⽐ △10円/⼝
△5円/⼝）
（注1）飲⾷・物販・医療・教育・レジャー・美容等の店舗で、全体の店舗数は2020年9月末時点で44件、 2021年4月末時点では入居が内定した店舗を含めて34件。
（注2）期毎の件数は、影響の開始時期を基に表⽰しています。
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４．オフィスマーケットの⾒通し①
■コミュニケーション、イノベーションを生み出す価値創造の場として、好⽴地ハイスペックビルの優位性は継続
⾜元の状況 今後の⾒通しと考察
・企業の増床・移転に慎重で様⼦⾒の姿勢は継続し、空
・東京・大阪とも需給バランスは緩んだ状態で推移。テナント
室区画のダウンタイムが⻑期化
の出社率が回復し、空室率上昇・賃料下落は⼀定の⻭⽌めが
かかりつつも、緩やかなペースで継続
・企業のコスト削減等により、首都圏の物件で解約が発
需給
生し、空室率上昇・賃料下落が引き続き進⾏
・企業業績の動向や働き⽅の変化を踏まえると、今後の大規模
ビルの市況変化には引き続き留意が必要。⼀⽅、アフターコ
・企業業績には、非製造業では弱さがみられるものの、
ロナの事業拡大を⾒据えた動きも出てくる可能性あり
総じてみれば持ち直しの動きがみられる
・オフィス・自宅・サードプレイスの中から、従業員が
働く時間・場所にあわせて自律的にワークプレイスを
選択する動き ・従業員が集まり、コミュニケーションを通じて付加価値を創
造する場としてコアオフィスの機能が重要視される
機能
・多くの企業は生産性等の観点から、アフターコロナの
・
役割 出社を⾒据えて、新たなオフィスのあり⽅について模
索を継続 ・好⽴地ハイスペックビルの優位性は継続するが、変化に対応
する柔軟な運⽤が必要
・コミュニケーションのためのスペースを拡充させる動
きがみられる
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４．オフィスマーケットの⾒通し②
求められるオフィスのキーワードは・・・ －オフィス選定における重要項目－
「価値創造」「生産性の向上」「多様化への対応」 ● 上位3項目（交通利便性・コスト・⽴地）は不動
● セキュリティ・BCP対応・耐震性の3項目が急伸
▶ コミュニケーションやコラボレーションの促進
▶ 事業の内容やフェーズ等に応じたレイアウト変更可能な柔軟性 2020年10月 2019年11月
▶ 社員が身体的・精神的に健康でいられる環境 交通利便性 84%
（通勤）
▶ 働く時間・働く場所を自律的に選択する柔軟な働き⽅が可能
（従業員が集まりやすい都心好⽴地︓コアオフィス、職住近接︓サテライト・シェアオフィス） コスト（賃料、 79%
光熱費などを含む）
⼈材確保、企業文化の醸成、BCP対応、 ⽴地（知名度、 69%
環境配慮の観点は引き続き不変 業務集積度）
ビルのセキュリティ
65%
近 交通利便性が高く⼈が集まりやすい駅近の⽴地 ビルのＢＣＰ対応の 62%
出社したくなる魅⼒的な都心の⽴地 有無
(駅近)
職住近接の⽴地
ビルの耐震性
61%
新 十分な天井高と階高
0% 20% 40% 60% 80% 100%
高い空調性能（快適性、効率的なゾーニング、省エネ性能）
(築浅)
高い耐震性、BCP対応
大 象徴としてのオフィスにふさわしいグレード感 （出所）シービーアールイー株式会社「コロナ禍で加速するオフィスの再評価 オフィス
レイアウト自由度が高く※、ソーシャルディスタンス確保も容易 利⽤に関するテナント意識調査（2020年10〜11月調査）」を基にGARが作成
(大型)
賃貸面積の増減に対応可能な区画割の柔軟性
※オープンスペース、集中ルーム、リラックス空間の配置等
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５．当面の取組み
■各種取組みを通じて分配⾦の成⻑・安定を図り、投資主価値の向上を目指す
分配⾦の成⻑・安定に向けて特に注⼒する取組み
優良物件
▶ マーケットの変化や多様化するテナントニーズ 取得
を捉えた柔軟な運⽤をプロアクティブに実施す
資産入替 賃料増額・
るとともに、テナントの満⾜度向上に努め、稼 稼働率向上
働率の維持・向上を目指す
とりわけ豊洲の空室区画については、早期埋め
戻しにより稼働率を改善する
投資主価値 ESG
▶ 修繕費等のコストコントロールを適切に⾏い、 公募増資 推進
分配⾦の安定化を図る
の最大化
▶ 稼働率をより意識しながら、テナントとの丁寧
な対話を継続し、レントギャップ縮⼩による賃
料増額実現を引き続き目指す
自己投資⼝ 戦略的
取得 財務運営
▶ 引き続き、多様なソーシングルートを活⽤し、
ポートフォリオの質の向上のための優良物件取
ＩＲ拡充
得・資産入替を目指す
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６．工夫を凝らした物件運営
■変化するテナントニーズ等を捕捉し、肌理細かな対応により物件価値の向上に最善を尽くす
・テナントの業績動向等を考慮した、交渉条件・時期等の⾒極め
ステップアップ賃料の設定、業績回復の時期に合わせた賃料増額改定、戦略的な減額対応
賃料交渉 等の実施
（例）仙石⼭︓⾜元と将来のエリアにおける需給バランスを考慮し、賃料の⼀時減額等
を受け入れつつ⻑期契約を締結
・物件競争⼒向上のための工事検討と工事内容の精査によるコスト削減
コストマネジメント ・安定分配を意識した工事の実施時期・内容・ボリュームの⾒直し・調整
・コスト削減に加えESG視点に基づく電⼒調達を検討
・主要テナントと運⽤会社GAR自ら対話を⾏うとともに、主体的な予兆管理を実施
・テナントのESG意識を踏まえたLED化・グリーンリースの提案
テナントマネジメント
・テナント満⾜度向上のための共⽤部の空間演出
（デジタルサイネージ・ウイルス除去効果を持つ天然アロマ）
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Ⅱ 決算
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１．決算概要（2021年３月期） (1) 予想⽐較
■当期分配⾦は予想⽐プラス45円の2,445円で着地
（百万円）
第35期予想 第35期実績 主な増減益要因（百万円）
当期予想⽐ DPU換算
'21年3月期 '21年3月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,682 5,688 5 0.1% 営業利益 40 42 円
賃貸事業収益(a) 5,682 5,688 5 0.1% 賃貸事業損益 40
賃料等収入 5,381 5,379 △1 △0.0% 水道光熱費収支 21 さいたま・横浜・南⻘⼭ 等
水道光熱費収入 296 302 6 2.1% 外部委託費の減少 24 平河町 等
その他賃貸事業収入 5 5 0 13.0% 固定資産除却損の増加 △5 南⻘⼭
営業費⽤ 2,986 2,951 △35 △1.2%
賃貸事業費⽤(b) 2,433 2,397 △35 △1.4%
外部委託費 588 564 △24 △4.1%
水道光熱費 276 261 △15 △5.5%
公租公課 529 529 － －
保険料 10 11 0 1.6%
修繕費 145 143 △1 △1.1%
減価償却費(c) 874 873 △1 △0.2%
固定資産除却損(d) － 5 5 －
その他賃貸事業費⽤ 6 7 0 14.1%
資産運⽤報酬 422 425 2 0.5%
その他⼀般管理費 130 128 △2 △1.7%
営業利益 2,696 2,737 40 1.5%
賃貸事業損益(a-b) 3,249 3,290 40 1.2%
NOI(a-b+c+d) 4,124 4,169 45 1.1%
営業外収益 － 1 1 －
営業外費⽤ 387 386 △0 △0.2%
支払利息 298 297 △0 △0.3%
その他営業外費⽤ 88 88 0 0.0%
経常利益 2,309 2,352 42 1.9%
当期純利益 2,308 2,351 42 1.9%
分配⾦総額 2,308 2,351 43 1.9%
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,400 円 2,445 円 45 円 1.9%
（注1）2020年11月16日時点の予想です。
（注2）増減益額を2021年３月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。 14
１．決算概要（2021年３月期） (2) 前期⽐較
■豊洲の大⼝テナント退去や修繕費増加等の減益要因あるも、賃料増額改定やフリーレント解消等により増益
（百万円）
第34期実績 第35期実績 主な増減益要因（百万円）
前期実績⽐ DPU換算
'20年9月期 '21年3月期 増益 減益
（注）
営業収益 5,731 5,688 △43 △0.8% 営業利益 △7 △8 円
賃貸事業収益(a) 5,731 5,688 △43 △0.8%
賃料等収入 5,390 5,379 △10 △0.2% 賃貸事業損益 △3
水道光熱費収入 324 302 △21 △6.8% 賃料等収入の減少 △10
その他賃貸事業収入 16 5 △10 △65.8% 賃料増額改定 60 平河町・御堂筋・淀屋橋・さいたま 等
営業費⽤ 2,986 2,951 △35 △1.2% フリーレント解消 30 さいたま・錦糸町・南⻘⼭・豊洲
賃貸事業費⽤(b) 2,438 2,397 △40 △1.7% 入退去等 △101 豊洲・仙石⼭・御堂筋・平河町 等
外部委託費 599 564 △34 △5.8% 水道光熱費収支 32 錦糸町・さいたま 等
水道光熱費 315 261 △54 △17.1% その他賃貸事業収入の減少 △10 錦糸町 等
公租公課 532 529 △3 △0.6% 外部委託費の減少 34 平河町 等
保険料 10 11 0 3.7% 修繕費の増加 △36 大手町・錦糸町・品川 等
修繕費 107 143 36 34.2% 減価償却費の増加 △11 さいたま・南⻘⼭・御堂筋 等
減価償却費(c) 862 873 11 1.3%
固定資産除却損(d) 0 5 5 2,408.3%
その他賃貸事業費⽤ 10 7 △2 △23.5%
資産運⽤報酬 424 425 0 0.1%
その他⼀般管理費 123 128 4 3.5%
営業利益 2,745 2,737 △7 △0.3%
賃貸事業損益(a-b) 3,293 3,290 △3 △0.1%
NOI(a-b+c+d) 4,155 4,169 13 0.3%
営業外収益 0 1 0 48.2%
営業外費⽤ 394 386 △8 △2.2%
支払利息 307 297 △9 △3.1%
その他営業外費⽤ 87 88 0 1.1%
経常利益 2,351 2,352 1 0.1%
当期純利益 2,350 2,351 1 0.1%
分配⾦総額 2,349 2,351 1 0.1%
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,443 円 2,445 円 2円 0.1%
（注）増減益額を2020年９月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。
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２．業績予想 (1)2021年９月期
■テナント退去等の減収要因を賃料増額改定やフリーレント解消で打ち返し増収を⾒込むが、
リーシング費⽤（豊洲等）・修繕費（豊洲・さいたま等）を意欲的に計上し、分配⾦2,420円とする計画
（百万円）
第35期実績 第36期予想 主な増減益要因（百万円）
当期実績⽐ DPU換算
'21年3月期 '21年9月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,688 5,771 83 1.5% 営業利益 △18 △19 円
賃貸事業収益(a) 5,688 5,771 83 1.5%
賃料等収入 5,379 5,396 16 0.3% 賃貸事業損益 △16
水道光熱費収入 302 337 34 11.4% 賃料等収入の増加 16
その他賃貸事業収入 5 38 32 571.2% 賃料増額改定 35 淀屋橋・さいたま・豊洲・御堂筋 等
営業費⽤ 2,951 3,053 102 3.5% フリーレント解消 8 仙石⼭・大手町・豊洲・錦糸町
賃貸事業費⽤(b) 2,397 2,498 100 4.2% 入退去等 △27 豊洲・御堂筋・さいたま・大手町 等
外部委託費 564 602 38 6.7% 水道光熱費収支 △11 さいたま・横浜 等
水道光熱費 261 307 45 17.4% その他賃貸事業収入の増加 32 さいたま・平河町 等
公租公課 529 533 3 0.6% 外部委託費の増加 △38 平河町・豊洲・仙石⼭ 等
保険料 11 11 0 3.3% 修繕費の増加 △6 さいたま・品川・御堂筋・豊洲 等
修繕費 143 149 6 4.2% 減価償却費の増加 △9 錦糸町・南⻘⼭ 等
減価償却費(c) 873 882 9 1.1%
固定資産除却損(d) 5 6 0 4.0%
その他賃貸事業費⽤ 7 5 △2 △32.6%
資産運⽤報酬 425 423 △1 △0.4%
その他⼀般管理費 128 131 3 3.0%
営業利益 2,737 2,718 △18 △0.7%
賃貸事業損益(a-b) 3,290 3,273 △16 △0.5%
NOI(a-b+c+d) 4,169 4,162 △7 △0.2%
営業外収益 1 － △1 △100.0%
営業外費⽤ 386 388 2 0.7%
支払利息 297 302 4 1.5%
その他営業外費⽤ 88 86 △1 △1.8%
経常利益 2,352 2,329 △22 △1.0%
当期純利益 2,351 2,328 △23 △1.0%
分配⾦総額 2,351 2,327 △24 △1.0%
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,445 円 2,420 円 △25 円 △1.0%
（2020.11.16時点の予想） 2,400 円
（注1）第36期の予想の前提条件の詳細は、2021年５月19日公表の2021年３月期決算短信をご覧ください。
業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。
（注2）増減益額を2021年３月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。 16
２．業績予想 (2)2022年３月期
■賃料増額改定やフリーレント解消等の増益要因あるも、テナント退去による減収等により減益
■大⼝テナント退去に伴う⼀時的な収入減に対し、圧縮積⽴⾦取崩しにより分配⾦2,400円を維持
（百万円）
第36期予想 第37期予想 主な増減益要因（百万円）
次期予想⽐ DPU換算
'21年9月期 '22年3月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,771 5,664 △107 △1.9% 営業利益 △23 △24 円
賃貸事業収益(a) 5,771 5,664 △107 △1.9%
賃料等収入 5,396 5,353 △43 △0.8% 賃貸事業損益 △21
水道光熱費収入 337 310 △26 △7.9% 賃料等収入の減少 △43
その他賃貸事業収入 38 － △38 △100.0% 賃料増額改定 14 さいたま・錦糸町・御堂筋・淀屋橋 等
営業費⽤ 3,053 2,969 △84 △2.8% フリーレント解消 15 豊洲・平河町・品川 等
賃貸事業費⽤(b) 2,498 2,412 △85 △3.4% 入退去等 △72 豊洲・さいたま・仙石⼭ 等
外部委託費 602 576 △25 △4.2% 水道光熱費収支 9 さいたま・品川 等
水道光熱費 307 270 △36 △11.9% その他賃貸事業収入の減少 △38 さいたま・平河町 等
公租公課 533 529 △3 △0.6% 外部委託費の減少 25 豊洲・仙石⼭・平河町 等
保険料 11 11 △0 △0.3% 修繕費の減少 9 品川・御堂筋・豊洲 等
修繕費 149 139 △9 △6.6% 減価償却費の減少 10 淀屋橋 等
減価償却費(c) 882 872 △10 △1.2%
固定資産除却損(d) 6 3 △3 △49.4%
その他賃貸事業費⽤ 5 8 2 49.4%
資産運⽤報酬 423 422 △0 △0.2% 圧縮積⽴⾦取崩額 4 4円
その他⼀般管理費 131 134 2 1.6%
営業利益 2,718 2,694 △23 △0.9%
賃貸事業損益(a-b) 3,273 3,251 △21 △0.7%
NOI(a-b+c+d) 4,162 4,127 △35 △0.8%
営業外収益 － － － －
営業外費⽤ 388 389 0 0.2%
支払利息 302 302 0 0.1%
その他営業外費⽤ 86 87 0 0.7%
経常利益 2,329 2,305 △24 △1.0%
当期純利益 2,328 2,304 △23 △1.0%
圧縮積⽴⾦取崩額 － 4 4 －
分配⾦総額 2,327 2,308 △19 △0.8%
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,420 円 2,400 円 △20 円 △0.8%
（注1） 第36期及び第37期の予想の前提条件の詳細は、2021年５月19日公表の2021年３月期決算短信をご覧ください。
業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。
（注2） 増減益額を2021年９月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数の⾒込（961,884口）で除した⾦額です。
17
３．1⼝当たり分配⾦の実績と予想
賃貸事業損益の増減 賃貸事業損益の増減 賃貸事業損益の増減
・外部委託費の減少 +36 ・その他賃貸事業収入の増加 +33 ・外部委託費の減少 +26
・水道光熱費収支 +33 ・賃料等収入の増加 +17 ・水道光熱費収支 +10
・修繕費の増加 △38 ・外部委託費の増加 △39 ⼀般管理費・営業外収支等の増減 ・修繕費の減少 +10
・減価償却費の増加 △11 ・水道光熱費収支 △11 ・減価償却費の減少 +10
・その他賃貸事業収入の減少 △11 ・減価償却費の増加 △9 ・支払利息の増加 △4 ・賃料等収入の減少 △44
（円/⼝） ・賃料等収入の減少 △11 ・その他⼀般管理費の増加 △4 ・その他賃貸事業収入の減少 △39
・修繕費の増加 △6
等 等 等
等
＋５ ⼀般管理費・営業外収支等の増減
＋４
△３ △17 △８
△22
△2
⼀般管理費・営業外収支等の増減
・支払利息の減少 +10
・その他⼀般管理費の増加 △4 圧縮積⽴⾦取崩額の増加
等
18
Ⅲ 運用状況
19
１．内部成⻑ (1) 稼働の状況
■ポートフォリオ稼働率は前期⽐△0.1ポイントの97.5％へ低下（2021年3月末時点）
・御堂筋は解約の影響で93.1％に低下、豊洲は１件の成約で86.2％に回復、その他物件は高位安定稼働
大手町 平河町 南⻘⼭ 仙石⼭ 錦糸町 豊洲
第33期末 第34期末 第35期末
品川 横浜 さいたま 御堂筋 淀屋橋 ポート全体
（’20.3末） （’20.9末） （’21.3末）
100%
大手町ファーストスクエア 99.9% 99.５% 99.4%
90%
平河町森タワー 100.0% 100.0% 98.0%
80%
楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 100.0% 100.0% 100.0%
70%
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 100.0% 100.0% 99.2%
60% アルカセントラル 100.0% 100.0% 100.0%
50% 豊洲プライムスクエア 100.0% 81.5% 86.2%
2021年3月期末時点の
ポートフォリオ全体の稼働率
100.0% 100.0% 100.0%
97.5％
40% 品川シーサイドウエストタワー
横浜プラザビル 100.0% 100.0% 100.0%
30%
明治安田生命さいたま新都心ビル 98.9% 99.0% 99.0%
20%
明治安田生命大阪御堂筋ビル 100.0% 100.0% 93.1%
10%
淀屋橋フレックスタワー 100.0% 100.0% 100.0%
0%
10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末
ポートフォリオ全体 99.8% 97.6% 97.5％
2019年 2020年 2021年
20
１．内部成⻑ (2) テナント入替の状況
■豊洲は2020年9月期来の空室区画を⼀部埋め戻し。御堂筋は3件の解約に対し、うち１件を館内増床で埋め戻し
2021年3月期のテナント入退去面積 テナント入退去理由（事務所のみ）
◆新規成約における入居理由の推移（件数ベース）
退去 入居 2019年 オフィス拡張 オフィス集約 ⽴地改善
60.0% 20.0% 20.0%
-2,000 -1,000 0 （㎡） 1,000 2,000 9月期 60%( 件)（3件） （1件） （1件）
大手町 -96 85 2020年 オフィス拡張 新規開設
66.7% 33.3%
3月期
（2件） （1件）
平河町 -196 0
2020年 オフィス拡張 ビル建替 ⽴地改善
南⻘⼭ 0 0 75.0% 12.5% 12.5%
9月期 （6件） （1件） （1件）
仙石⼭ -173 143
2021年 オフィス拡張 新規開設
75.0% 25.0%
錦糸町 0 0 3月期 （3件） （1件）
豊洲 0 745
品川 0 0 ◆解約における退去理由の推移（件数ベース）
横浜 0 0 2019年 オフィス集約
9月期 100.0%
（3件）
さいたま 0 0
御堂筋 2020年 オフィス集約 ビル建替 その他
-764 167 3月期 33.3% 33.3% 33.3%
（1件） （1件） （1件）
淀屋橋 0 0 オフィス拡張 10.0%（1件）
2020年 オフィス集約 コスト削減
合計(差引) 40.0% 50.0%
-91 0 9月期
（4件） （5件）
2021年 オフィス集約 コスト削減 その他
20.0% 40.0% 40.0%
3月期
（1件） （2件） （2件）
21
１．内部成⻑ (3) 豊洲のリーシング状況①
■空室期間が⻑期化しているものの、問い合わせ数は回復。テナント候補の中には本格的な移転検討の動きも
稼働率の推移・⾒通し（1件成約・1件追加解約で⼀進⼀退）
新規開設による成約（半フロア）
100.0％ ※テナント入替増額（＋25％）
成約
解約
86.2％ 解約 71.6％
81.5％ 81.5％
解約
'20.8 '20.9 '21.1 '21.4 '21.10
拠点集約に伴う大⼝テナント解約 グループ内の拠点再編に伴う解約 新たなオフィスのあり⽅を踏まえた
豊洲プライムスクエア （2フロア）※コロナ前からの確定事項 （半フロア） 拠点整理に伴う解約（1フロア）
引き合いの状況
問い合わせ数 内⾒数 ・2020年9月以降問い合わせ数
2020年3月・4月 は回復
緊急事態宣言前
・2回目の緊急事態宣言の影響
は軽微
複数テナントからの強い引き合
いを受け商談を⾏うもコロナの '20.3 '20.9 '21.3 ・オフィスのあり⽅について⽅針
影響で成約せず を固め、本格的に移転検討をす
テナント候補はオフィスのあり⽅等を模索。緊急事態宣言の影響もあり、本格的な移転検討を
開始する企業は少なく、問い合わせが著しく減少 るテナント候補が増加
テナント候補の検討結果・状況 テナント候補のニーズ
現ビル残留 拠点集約
計画変更 半数以上が移転を取り⽌め ニーズの中心は拠点集約、拡張
＜理由＞ 拡張
他決 ・現ビルからの引留め ⾜元では縮⼩・コスト削減に関する
・新たなオフィスのあり⽅を整理する
縮⼩
協議継続 問い合わせが増加
中でニーズが変化
その他 コスト削減
22
１．内部成⻑ (3) 豊洲のリーシング状況②
■リーシング環境は厳しいが、当ビルの希少性は高く、テナント誘致における優位性あり
周辺競合エリアの募集床面積 豊洲プライムスクエアの強み
⽴地 東京駅等へのアクセス良好（10分圏内）
有明駅周辺 晴海エリア
5物件・15,200坪 賃料 都心に⽐較してリーズナブルな賃料
2物件・7,300坪
貸室 フロアプレートが大きく、分割対応可能
グレード 天井高2,800mm、整形の無柱空間、制震構造
豊洲市場周辺
1物件・9,200坪
デジタルサイネージの設置 感染症対策
豊洲駅周辺
付加価値提供 ・天然アロマによるウイル
2物件・6,500坪
で競争⼒を更 ス対策＋空間演出
に強化 ・ELV等抗菌コーティング
（注）GAR調べ。合計1,000坪以上の募集床面積をエリア毎に集計（2021年5月11日時点・100坪未満を切捨て）
・周辺競合エリアの募集床面積は、積み上がっている状況
・⼀⽅、1フロア800坪以上のまとまった区画の募集は当ビルを含め2物件のみ 物件概要
（東京都内でも20物件程度）
・当ビルの希少性は高く、1フロアへの集約をしたい、あるいは、コミュニケー 所在地 東京都江東区豊洲5-6-36 竣工年月 ‘10年8月
ションをとるための共⽤スペースを広くとりたいテナントの誘致にも有利 最寄駅 東京メトロ「豊洲」駅 徒歩3分 基準階 901坪
空室の埋戻しによる内部成⻑ポテンシャル
分配⾦で＋120円超（注）のアップサイド余地
（注）シービーアールイー株式会社が査定した想定新規成約賃料（共益費込）に基づき、
基準階
GARが査定したマーケット賃料で後継テナントが入居し巡航稼働した場合を想定しています。
室内 平面図
23
１．内部成⻑ (4)テナント入替・賃料改定による月額賃料変動
■テナント入替・賃料改定による賃料増額により、契約ベースの月額賃料は前期⽐9.8百万円増加
テナント入替による月額賃料変動（注1） 契約賃料単価の推移（注3）
（百万円/月） 増額 減額 増額面積割合
112.0
100% 100%
8.0 100% 110.5
20.0 87%
82% 18.7
100% 80% 109.6
6.0 70%
110.0
60%
4.0
40%
2.0 3.7 108.0
3.1 20% 106.8
1.4 1.3 1.1
0.0 0%
-0.0 -0.0 -0.0
106.0
-2.0 -20%
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
'18.9期 '19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期 103.8
-20.0
入替前後 104.0 103.0 103.2
18.8％ 9.0％ 16.5％ 15.8％ 17.8％ 16.5％
の増減率
101.7
102.0 101.0
賃料改定による月額賃料変動（注2）
100.0
（百万円/月）
100.0
増額 減額 増額面積割合
13.0 80%
71% 62% 13.0 71%
10.0 98.0
8.0 48% 60% 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末 第35期末
66%
35%
6.0 40% ’17.3末 ’17.9末 ’18.3末 ’18.9末 ’19.3末 ’19.9末 ’20.3末 ’20.9末 ’21.3末
4.0 8.8 8.6
20%
2.0 4.4 （注1）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における入替後月額賃料から
2.6 3.7
0% 入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。
0.0
-0.2 -1.8 -0.1 （注2）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における改定後月額賃料から
-2.0 -20% 改定前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
'18.9期 '19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期 （注3）契約賃料単価は、2017年3月末時点を100として、第32期末までは豊洲を除く現保有
平均 10物件について、第33期末より現保有11物件について、各期末時点の事務所部分に
4.9％ 6.1％ 2.3％ 6.3％ 9.2％ 10.3％
増減率 おける平均賃料（共益費を含む）を指数化しています。
24
１．内部成⻑ (5) 賃料改定 ①現在の状況
■交渉のハードルが高くなり増額幅は縮⼩傾向も、14期連続して賃料増額改定実現の⾒込み
・第35期の改定実績は、全33件のうち、増額22件、据置11件、減額0件で、平均増減率は＋10.3％
・第36期の改定⾒込は、全47件のうち、増額18件、据置10件、減額0件、交渉中19件で、平均増減率は＋5.5％
15%
9.3% 10.3%
10%
平均増額率 7.4%
6.4% 6.6%
5.2%
6.1% 6.3%
9.2%
10.3% 5.5%
5% 6.6%
6.1% 6.1% 6.3%
4.9% 5.5%
平均減額率 0% 2.3%
-5%
-5.6% -5.4%
平均増減率 -10% -8.3%
-27.3%
-15%
-30%
第36期⾒込
内容 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 （注2）
（注1）
‘17.9期 ‘18.3期 ‘18.9期 ‘19.3期 ‘19.9期 ‘20.3期 ‘20.9期 ‘21.3期 ‘21.9期
契約更改対象面積 （㎡） 32,767 26,115 32,686 14,243 27,366 21,227 33,174 21,601 31,414
うち増額面積 （㎡） 18,539 10,926 23,117 8,787 9,474 10,245 21,768 15,271 17,359
（増額面積割合） (56.6%) (41.8%) (70.7%) (61.7%) (34.6%) (48.3%) (65.6%) (70.7％) (55.3%)
うち減額面積 （㎡） 353 － 341 － 5,026 － 72 － －
契約更改対象件数 （件） 49 25 34 24 39 26 62 33 47
うち増額件数 （件） 30 16 19 12 21 17 47 22 18
うち減額件数 （件） 1 － 1 － 2 － 1 － －
平均増減率 6.1% 6.6% 4.9% 6.1% 2.3% 6.3% 9.2% 10.3% 5.5％
平均増額率 6.4% 6.6% 5.2% 6.1% 7.4% 6.3% 9.3% 10.3% 5.5％
平均減額率 - 8.3% － - 5.6% － - 5.4% － - 27.3% － －
（注1） 平均増額率、平均減額率、平均増減率は、共益費込の賃料の⽐率です。平均増減率は、据置及び交渉中を除く増減があった賃料について「改定後賃料÷改定前賃料－1」として算出
しています。
（注2） 第36期⾒込は2021年4月末時点の確定、内定分です。 25
１．内部成⻑ (5) 賃料改定 ②今後の⾒通し
■稼働率をより意識しながら、テナントとの丁寧な対話を継続し、賃料増額改定を目指す
レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ）
レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化 レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3）
-10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超
（坪）
5.8% 1.4%
16,000
前回 （52,892㎡）
39.5% 27.4% 26.0%
12,000
（39,669㎡）
72.6％ 27.4％
8,000
（26,446㎡）
3.8% 15.0%
今回 4,000
30.5% 29.2% 21.4% （13,223㎡）
0
63.5％ 36.5％ 第36期
‘21.9期
第37期
‘22.3期
第38期
‘22.9期
第39期
‘23.3期
第40期
‘23.9期
第41期以降
‘24.3期以降
マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料 マーケット賃料 ＜ 現⾏賃料
賃料増額の実現等によりレントギャップの⼀部が解消 レントギャップ 賃料増額の基本的な考え⽅
レントギャップは△2.1％（前回︓△5.1％） ■－10％超■－10％以内
増額改定の実現を目指す
（現⾏賃料がマーケット賃料を大きく上回る南⻘⼭・平河町 ■±0％
のテナントを除いたレントギャップは△5.9％）
基本的には賃料水準維持、個別事情を
乖離額（注2）はDPU換算109円（前回︓275円） ■＋10％以内■＋10％超
踏まえ増額余地があれば交渉を⾏う
（注1）・レントギャップは、マーケット賃料に対する現⾏賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「現⾏賃料÷マーケット賃料-1」として算出しています。
・マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社が2021年2月現在で査定したレンジで⽰される想定新規成約賃料（共益費込）（以下、「マーケットレンジ」）の中央値を採⽤しています。
・現⾏賃料には、2021年4月末に確定、内定している入退去・賃料改定を反映しています。
（注2）乖離額はマーケット賃料と現⾏賃料の差を表しています。
（注3）第36期及び第37期中に賃料改定期が到来する契約で既に改定合意している契約については、次回改定期に含めています。 26
１．内部成⻑ (6) マーケット賃料の状況
■東京都内・さいたまはマーケット賃料が下落、横浜・大阪は横ばいの水準
保有物件のマーケット賃料の推移
150
大手町 東京都内
平河町 ・エリア毎に濃淡はあるものの、2020年の大量供給に伴い移転元で発生
140 した解約区画がテナント決定に時間を要し、纏まった二次空室が顕在化
南⻘⼭
するなどして、全般的に賃料は下落
仙石⼭ ・2023年の大量供給による局地的な需給バランスの変化には留意が必要
130 錦糸町
横浜
豊洲
・需要は弱含みで推移しているが、サテライトオフィス等の需要で成約に
120 品川 至るケースがあり、東京23区と⽐較すると空室増加は限定的
横浜
御堂筋、淀屋橋（淀屋橋エリア）
110 さいたま
・新規ビル供給は限定的で、需給は均衡。賃料は横ばい
御堂筋
・2022年以降の大型ビル供給による需給バランスの変化には留意が必要
100 淀屋橋
（注）マーケット賃料とは、シービーアールイー株式会社が査定した各物件の
想定新規成約賃料（共益費込）を意味し、以下を基準に指数化していま
す。毎年2月末・8月末を基準として、保有物件のマーケット賃料査定を
⾏っています。なお、シービーアールイー株式会社が査定した想定新規
成約賃料に幅がある場合には、その中央値を基準として算出しています。
90
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 ・錦糸町、豊洲、品川、横浜、御堂筋以外 ︓2013年2月時点を100
'14.2 '14.8 '15.2 '15.8 '16.2 '16.8 '17.2 '17.8 '18.2 '18.8 '19.2 '19.8 '20.2 '20.8 '21.2
・錦糸町（2014年3月取得） ︓2014年2月時点を100
・豊洲 （2019年4月取得） ︓2019年2月時点を100
・品川 （2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
・横浜 （2014年8月取得） ︓2014年8月時点を100
・御堂筋（2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
27
２．外部成⻑ (1) 外部成⻑への取組み
■厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
取得価格合計 更なる規模拡⼤を目指す
資産入替
＋87億円 2,000億円
1,824億円 1,911億円
397億円
上場時 2019年3月期末 現在 当面の目標
物件取得ルート
スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両方を駆使したソーシング
継続的な資産入替によるポートフォリオの質の向上
本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命
50%所有 50%所有 2フロア所有 7フロア所有 50%所有 50%所有
計5物件
スポンサー・ 820億円
株主ルート （構成割合42.9%）
大手町 明治安田生命 アークヒルズ 明治安田生命
さいたま新都心ビル 平河町森タワー 仙石山森タワー 大阪御堂筋ビル
ファーストスクエア
本投資法人 明治安田生命
譲渡物件 譲渡物件 譲渡物件 50%所有 50%所有 譲渡物件
入替
計6物件
入替 入替 入替
独自ルート 1,091億円
（構成割合57.1%）
楽天クリムゾン 淀屋橋 スフィアタワー アルカ スフィアタワー 横浜 近鉄新名古屋 品川シーサイド 豊洲 銀座
ハウス⻘山 フレックスタワー 天王洲（33％） セントラル 天王洲（67％） プラザビル ビル ウエストタワー プライムスクエア ファーストビル
28
２．外部成⻑ (2) これまでの資産入替の実績
■ポートフォリオの質の向上のための資産入替を継続検討
これまでの戦略的な資産入替の実績
第9期 第21期 第22期 第32期
（2008年3月期） （2014年3月期） （2014年9月期） （2019年9月期）
淀屋橋フレックスタワー アルカセントラル 横浜プラザビル 豊洲プライムスクエア
取
得
スフィアタワー天王洲（33％持分） スフィアタワー天王洲（67％持分） 近鉄新名古屋ビル 銀座ファーストビル
＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞
売 ・ポートフォリオの含み益の増大 ・大⼝テナント退去 ・名古屋エリアのオフィスビル ・マーケット活況で売却の好機
却 ・天王洲エリアの賃貸
大量供給（2015年問題）
・築年数の経過に伴う修繕費の
マーケットの低迷 ・大⼝テナント退去リスク 増加傾向
築年数約13年若返り 築年数約4年若返り 築年数約17年若返り 築年数約12年若返り
売却益 通算25.7億円 売却益 35.5億円 売却益 6.5億円
効
果 時価と簿価の テナントリスク、
テナント分散の進展
相対取引の相互売買による
差額一部実現 収益悪化リスク等低下 ポートフォリオの質の向上
物件取得余⼒確保 LTV低減による物件取得余⼒確保
29
３．財務 (1) 財務運営の推移
■⻑期固定⾦利⽐率を維持し、規律ある財務運営を継続
資⾦調達の内訳 有利⼦負債の条件
出資総額（純額） 借入⾦ 投資法⼈債
平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率）
LTV（時価） LTV（簿価） ⻑期固定⾦利⽐率
（百万円） （年）
100.0% 200,000 12.0 1.00%
89.5% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9%
80.5%
19,000 19,000 19,000 19,000 0.80%
19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 10.0 0.77%
80.0% 75,500
160,000 0.73% 0.72%
75,500 75,500 75,500 0.71%
87,200 76,500 75,500 75,500 75,500 0.66% 0.65%
8.0 0.63% 0.64%
60.0% 55.5% 120,000
49.7% 49.7% 49.5%
49.4%
46.9% 47.1% 47.1% 47.1% 6.0 0.50%
49.6%
40.0% 44.0%
80,000
43.9% 43.7% 42.5%
39.9% 40.2% 40.0% 40.0% 4.0
6.4 6.6 6.8 6.8 6.9
6.1 6.1 6.3
85,942 84,942 84,942 84,942
93,901 93,901 93,901 93,901 5.5
20.0% 75,026 40,000 4.4 4.5
2.0 3.8 3.9 3.8 4.2 4.0
3.1 3.6
0.0% 0 0.0 0.00%
第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末 第35期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末 第35期末
'17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 '19.3末 '19.9末 '20.3末 '20.9末 '21.3末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 ’19.3末 ’19.9末 ’20.3末 ’20.9末 ’21.3末
◆有利⼦負債の内訳
第34期末 第35期末 第34期末 第35期末
借入⾦ 75,500百万円 75,500百万円 平均調達期間 6.8年 6.9年
投資法⼈債 19,000百万円 19,000百万円 平均残存期間 4.2年 4.0年
合計 94,500百万円 94,500百万円 平均調達利率 0.63％ 0.64％
30
３．財務 (2) 返済期日の分散状況（2021年3月31日現在）
■リファイナンスで返済期日の分散、⻑期化（3.0年 → 5.0年）を推進
リファイナンス前 リファイナンス後
計47.5億円 計47.5億円
3.0年変動 5.0年変動
（百万円） （平均利率 0.30343％）（注） （平均利率 0.38727％）（注）
借入⾦ 投資法⼈債
12,000
10,000
8,000
3,000
3,000 4,000
3,000
6,000
4,000
10,500 500
4,000 2,000
6,000 6,000
4,750 5,000 4,750 5,000 4,750 5,000 5,000
2,000 4,000
3,500
3,000 3,000 3,000
2,500
2,000 2,000
0
第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期 第54期 第55期
'21.3期 '21.9期 '22.3期 '22.9期 '23.3期 '23.9期 '24.3期 '24.9期 '25.3期 '25.9期 '26.3期 '26.9期 '27.3期 '27.9期 '28.3期 '28.9期 '29.3期 '29.9期 '30.3期 '30.9期 '31.3期
（注）「平均利率」は、期中の加重平均を記載しています。
31
４．ESGへの取組み ハイライト
■ESG全般で幅広い取組みを進め、2020年GRESBリアルエステイト評価では「５スター」を獲得
GRESBリアルエステイト評価 Ｅ グリーンファイナンス・フレームワークの策定
2020年に「５スター」を獲得 JCRより最上位「Green1（F）」評価を取得
開⽰評価においても グリーンファイナンス実施のため、 2021年2月26日に策定した
最上位「Aレベル」を獲得 グリーンファイナンス・フレームワークの適格性について、JCR
より最上位「Green1（F）」の評価を取得
Ｅ 環境関連認証の取得 Ｅ サステナビリティガイドの作成と配布
錦糸町・横浜で「CASBEE-不動産」評価認証 テナントと協働した取組みの推進
“Sランク”を新規取得 サステナブルな取組み事例を紹介した
ポートフォリオ内カバー率は更に向上（KPI目標︓70%） サステナビリティガイドを作成・配布
認証取得物件数
（11物件中）
前期末
８物件 ９物件
ポートフォリオ内カバー率 前期末
（総賃貸可能面積ベース） 76.3％ 88.2％
S テナントへの取組み S 地域社会への取組み
デジタルサイネージとキッチンカーの連携（横浜） 御堂筋インフィオラータ（注）への協賛（御堂筋）
デジタルサイネージを 大阪御堂筋で⾏われた、大地の
活⽤し、敷地内で営業 キャンパスに花びらで描くアー
するキッチンカーのメ トイベント「御堂筋インフィオ
ニューを表⽰ ラータ」に協賛
（注）⼀般社団法⼈御堂筋まちづくり
ネットワーク・⼀般社団法⼈花
新型コロナ対策への新たな取組み 絵文化協会共催
・ウイルス除去効果を持つ天然アロマによる空間演出（豊洲）
・ELVボタン等に抗菌フィルムを貼付（淀屋橋）
32
４．ESGへの取組み
ESG⽅針・推進体制
不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最大化に資するものと考え、ESG⽅針に基づき各種取組みを推進
1.気候変動への対応 4.ESGに関する啓発活動
不動産における省エネルギーの推進や再生可能エネルギーの活⽤により、気候変動の軽減に ESGの様々な論点について、役職員のみならず、顧客の保有物件に係るテナントやサプライ
寄与し、また、気候変動に対する適応に関する配慮によって、より安全で市場競争⼒の高い ヤーへの啓発に努め、GAR及びテナントの競争⼒向上に資するとともに持続可能な社会の実
不動産の提供を目指します 現への貢献を目指します
2.利用者の健康・快適性への配慮 5.ESG情報の発信
不動産の室内外の環境の向上や共⽤施設の充実等により、テナントや利⽤者の健康・快適性 ESGに関する推進体制、戦略、実績等を積極的に開⽰し、また外部評価の活⽤等により情報
を増進して不動産の付加価値を高めます の客観性の担保に努めます
3.人財の育成 6.利益相反の排除とコンプライアンスの徹底
役職員⼀⼈ひとりが財産であり、多様な⼈財がその能⼒を十分に発揮し活躍することが企業 顧客の利益を守るため、利益相反を厳格に排除するとともに、広くステークホルダーからの
価値の継続的向上に必要であると認識しています。そのため、役職員の健康増進を目指すと 信頼を得ることを目指し、法令や社内規程等の遵守を徹底します
ともに、⼈事制度や教育・研修を通じて⼈財育成に取り組みます
GORの取組みを継続的かつ組織的に推進するために、ESG推進協議会を開催（3か月に1回以上）
GARのESG推進協議会の最高責任者である代表取締役社⻑の統括の下、投信部門における各執⾏責任者が、ESG推進に係る体制整備や各種ポリシー及び
各種ポリシーに関連する年間目標設定と各種施策を⽴案し、最高責任者の決定に従い実⾏
21世紀⾦融⾏動原則（注）
GARは「21世紀⾦融⾏動原則」に署名（2020年3月）
持続可能な社会形成のために 「21世紀⾦融⾏動原則」に基づく7つの原則の取組みを実践
（注）持続可能な社会形成のために⾦融機関に対して求められる⾏動に関する原則です。
GRI（注）スタンダード対照表
GORホームページにGRIスタンダード対照表を掲載
GRIの「サスティナビリティ・レポーティング・スタンダード」の
各項目に該当するホームページ上の情報をGRIスタンダード対照表
に掲載
（注）「Global Reporting Initiative」の略称です。「GRIスタンダード」は、組織が経
済・環境・社会に与えるインパクトを報告する際の開⽰基準であり、多くの政府や
企業が依拠するグローバルスタンダードとなっています。
33
４．ESGへの取組み E︓環境①
環境関連認証の取得
錦糸町・横浜で「CASBEE-不動産」評価認証“Sランク”を新規取得し、ポートフォリオ内カバー率は更に向上（KPI目標︓70%）
DBJ Green Building認証 CASBEE不動産評価認証
GORが保有する11物件中、９物件で環境認証を取得
3物件 → 6物件 → 7物件 → 8物件 → 9物件 （㎡）
100% 150,000
総賃貸可能面積 88.2%
ポートフォリオ内カバー率
76.3%
★★★★★ 仙石⼭・平河町 80% 120,000
★★★★★ 平河町・仙石⼭・品川 New （総賃貸可能面積ベース）67.0%
★★★★ 豊洲・御堂筋
Ｓランク 錦糸町・横浜 58.5%
★★★ 南⻘⼭・さいたま 60% 90,000
JHEP認証 BELS評価 東京都トップレベル事業所
40% 60,000
22.6%
20% 30,000
0% 0
第29期末 第31期末 第33期末 第34期末 第35期末
AAA 仙石⼭ ★ 横浜 仙石⼭
'18.3末 '19.3末 '20.3末 '20.9末 '21.3末
New
グリーンファイナンス・フレームワークの策定 MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR
JCRより最上位「Green1（F）」の評価を取得 最高評価の「Sランク」を取得
グリーンファイナンス実施のため、 2021年2月26日に策定した 三菱UFJリサーチ&コンサルティング
グリーンファイナンス・フレームワークの適格性について、JCR による「MUFG J-REIT向けESG評価
より最上位「Green1（F）」の評価を取得 supported by JCR」において、最高
評価の「Sランク」を取得
調達資⾦の使途は、以下A・Bいずれかのクライテリアを満たします。
・DBJ Green Building 認証︓３つ星〜５つ星
・BELS評価︓３つ星〜５つ星
グリーン適格
・「CASBEE-不動産」評価認証︓B＋〜Ｓランク
クライテリアA
・LEED認証︓Silver〜Platinumランク
上記いずれかを取得済あるいは取得予定の資産
グリーン適格 CO₂排出量・エネルギー消費量・水使⽤量の内、
クライテリアB いずれかの30％超削減を目的とした改修工事
34
４．ESGへの取組み E︓環境②
グリーンリース契約締結の推進 サステナビリティガイドの作成と配布 New
ポートフォリオ11物件中６物件でグリーンリース契約を締結 テナントと協働した取組みの推進
前期末 サステナビリティに関連した取組みを
全契約内実施率
19.2％ 24.1％ テナントと協働して推進するために、
手軽に実践できるサステナブルな取組
◆改修を伴うグリーンリース契約事例（御堂筋） み事例を紹介したサステナビリティガ
テナントと協働した取組みとして、専⽤部LED イドを作成し、テナントへ配布
工事による電気使⽤料の削減効果について、
⼀定の対価をテナント負担とする契約を締結
エネルギー関連消費量の削減 再生水の利⽤
中⻑期目標を上回るペースで進捗 ポートフォリオ11物件中７物件で再生水を利⽤
中⻑期
目標 ︓2018年度をベースに、エネルギー関連消費量を５年間で５％削減 水資源の有効活⽤と周辺環境への配慮から、再生水の利⽤を推進
電⼒ 燃料
地域冷暖
水 CO2 廃棄物 ◆PRステッカーを貼付（さいたま）
項目 房
使⽤量 使⽤量
使⽤量
使⽤量 排出量 リサイクル率 埼玉県のSDGｓへの取組みに協⼒し、従来より再生水を
利⽤しているトイレにPRステッカーを貼付
消費原単位
増減率 △6.7% 16.7% △5.3% △10.7% △9.6% 71.2％ (+0.5％)
（注1）2018年度と2019年度を⽐較したものです。 （注2）資産入替の影響が含まれます。
（注3）CO2排出量は、CO2排出係数削減効果が含まれます。
工事事例
New
◆LED化工事
New
再生可能エネルギー由来の電⼒利⽤を推進
再エネ由来の電⼒を⼀部調達予定（南⻘⼭）
再エネ由来の電⼒調達によるCO2排出量削減と電気使⽤料
（コスト）の削減が両⽴できる最適な電⼒会社を選定し、
2021年８月より切替え予定
今後も、電気使⽤料（コスト）を意識しつつ、ESG⽅針に
従い脱炭素目標の達成に向けた取組みを推進
錦糸町 平河町 品川
35
４．ESGへの取組み S︓社会①
テナントへの取組み
New New
アトリウムリニューアル（大手町） デジタルサイネージとキッチンカーの連携（横浜）
くつろ
大手町のランドマークに相応しい高級感と寛ぎ感のあるデザインに⼀新 ELVホール等に設置したデジタルサイネージを活⽤し、敷地内で営業
グリーンを多く配置することで外との繋がりを演出した他、視認性の高 するキッチンカーのメニューを表⽰させる等、テナント利便性や満⾜
い館内サインやタッチダウンデスクを設置する等、来館者の利便性にも 度向上に向けた各種情報を配信
配慮
新型コロナ対策 テナント満⾜度調査の実施
・全ビル内共⽤部に消毒液を設置 全物件で定期的にテナント満⾜度調査を実施することに
・ELV内部に空間除菌装置を設置（大手町・品川） より、要望事項・改善点等を把握し、テナントの皆様が
・ELV内部に抗菌コーティング加工を実施（南⻘⼭・豊洲・横浜・さいたま） 快適に過ごせる環境づくりに活⽤
・非接触型セルフ温度計を設置（大手町・品川）
・ウイルス除去効果を持つ天然アロマによる空間演出（豊洲） ◆対応事例
・ELVボタン等に抗菌フィルムを貼付（淀屋橋）
・朝の混雑緩和のため、エレベーターの運転制御を変更（横浜）
・日常清掃の品質向上のため、清掃作業員に対し本社社員による
実技指導を実施（大手町）
・衛生環境向上のため、リフレッシュルームに自動販売機⽤
ゴミ箱を追加設置（錦糸町）
・蛍光灯交換の負荷低減のため、LED化工事を予算化（錦糸町）
36
４．ESGへの取組み S︓社会②
GAR従業員への取組み
New
TOKYO働き⽅改革宣言 新型コロナ対策
GARは2020年12月17日に東京都より、 ・社内各所に消毒液を設置
「TOKYO働き⽅改革宣言企業（注）」として承認 ・全従業員にマスクを配布 累計350枚/⼈
・在宅勤務や時差出勤制度の利⽤推奨
（注）従業員の⻑時間労働の削減及び年次有給休暇等の取得促進
のため、2〜3年後の目標及び取組内容を定め、全社的に取
・全従業員にモバイルPCを貸与
組む企業のことです。 ・執務スペースや会議室にアクリル板を設置
従業員満⾜度調査
外部の調査会社による従業員満⾜度調査を実施（実施率・回収率ともに100％）
今後も毎年実施し、経年変化を把握して継続的な改善を図るため、eNPS （注）を注視
（注）「Employee Net Promoter Score」の略称であり、「親しい知⼈や友⼈にあなたの
職場をどれくらい勧めたいか」を尋ね、「職場の推奨度」を数値化したものです。
コンプライアンス・ESG研修
役職員の法令等遵守・意識の向上を図ることを目的とし、コンプライアンス研修を原則 資格取得支援
年４回、うち1回はESGに対する意識醸成を図ることを目的としたESG研修を実施 従業員の専門能⼒を高める⼈財育成の⼀環として、
専門資格の取得を推奨し、必要と判断される資格の
外部研修への参加支援・社内研修制度
受験及び資格維持のための費⽤等を負担
従業員の職務遂⾏能⼒向上や、職務に必要と思われる専門知識を習得することを目的と ◆資格保有者数（⽐率）︓2021年4月1日時点（試験合格者を含む）
した社外セミナー・研修への参加を推奨・支援し、受講に伴う費⽤等を負担
また各従業員が柔軟に利⽤できるオンライン英会話研修を導入し、社内研修制度も拡充 資格名 保有者 割合