（8958）
第34期（2020年9月期）決算説明資料
2020年11月16日
1
グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要
ポートフォリオ（2020年9月30日現在） 財務基盤・スポンサー （2020年9月30日現在）
駅近・築浅・⼤型の優良オフィスビルに厳選した投資 ⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤
他オフィス系REIT
GOR 平均（注）
LTV
近 最寄駅に直結又は 簿価ベース 47.1％
徒歩5分以内⽐率 100.0％ 78.4％ （総資産有利⼦負債⽐率） 時価ベース 40.0％
平均築年数 16.5年 23.2年 ⻑期固定⾦利⽐率 89.9%
新 ポートフォリオＰＭＬ 1.9％ 2.0％ 平均調達期間 6.8年
平均取得価格 173億円 87億円 平均調達利率 0.63%
大 平均総賃貸可能面積 12,015㎡ 8,626㎡ 格付 AA-安定的（JCR）
その他3大都市圏 取得価格の総額 不動産投資・管理
8.9％
11物件 1,911億円 不動産投資・運⽤ ⾦融
ノウハウの提供
淀屋橋
御堂筋 大手町
4.1%
4.8% 12.3%
さいたま
平河町
東京周辺都市部 11.9%
9.5% 日本格付研究所（JCR）
21.3％ ⾦銭・信託業務 ⻑期発⾏体格付
AA-
横浜
9.4% ⾦融 不動産仲介
ノウハウの提供
南⻘⼭
（安定的）
品川
18.3% 東京都心5区
6.3% [資産運⽤会社]
豊洲 44.5％
仙石⼭
11.0% 錦糸町
4.4%
不動産投資・管理
8.1%
ノウハウの提供
その他東京都内23区 不動産開発・運営
25.3％
（注）「他オフィス系REIT」とは、ポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）を主たる⽤途がオフィスビルである商業⽤不動産に投資することを投資⽅針として掲げる
2
J-REIT（GORを除く）をいい、平均の数値は2020年9月30日時点で確認できる各社の最新の決算開⽰資料等に記載された数値を基に算出しています。
目次
Ⅰ はじめに
１．投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・・・ 5 次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しています。
２．決算ハイライト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法⼈
「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
３．新型コロナによる影響について ・・・・・・・・・・・・・・・・ 7
「大手町」大手町ファーストスクエア
４．新型コロナの影響を踏まえたオフィスマーケットの⾒通し・・・・・ 8 「平河町」平河町森タワー
５．新型コロナの影響を踏まえた当面の取組み・・・・・・・・・・・・ 10 「南⻘⼭」楽天クリムゾンハウス⻘⼭
「仙石⼭」アークヒルズ 仙石⼭森タワー
Ⅱ 決算 「錦糸町」アルカセントラル
「豊洲」豊洲プライムスクエア
１．決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
「品川」品川シーサイドウエストタワー
２．業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14 「横浜」横浜プラザビル
３．1⼝当たり分配⾦の実績と予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16 「さいたま」明治安田生命さいたま新都心ビル
「御堂筋」明治安田生命大阪御堂筋ビル
Ⅲ 運用状況 「淀屋橋」淀屋橋フレックスタワー
１．内部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
２．外部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25 2020年4月1日付で「ヒューリック豊洲プライムスクエア」は「豊洲プライム
スクエア」に、ビル名称を変更しました。本資料においては、時点に関わら
３．財務 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
ず、新しい名称で記載しています。
４．ESGへの取組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
数値は別途注記する場合を除き、⾦額については切捨て、割合・年
Ⅳ 参考資料 数・駅徒歩分・面積については四捨五入して記載しています。
１．物件資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38
２．財務資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 61 本資料において「分割後」又は「分割後換算」とある場合は、以下の
３．資産運⽤会社の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 70 投資⼝分割による影響をいずれも加味しています。
・2014年4月1日 効⼒発生日 投資⼝1⼝→2⼝に分割
・2018年4月1日 効⼒発生日 投資⼝1⼝→4⼝に分割
3
Ⅰ はじめに
4
１．投資主価値の向上に向けた取組み
当期の実績 今後の取組み
●賃料増額改定や南⻘⼭のフリーレント解消により増配 ●2021年度の固定資産評価替えに伴うコスト増加を⾒込む
第33期︓2,359円 → 第34期︓2,443円（+3.6％）（注1） が、分配⾦は2,400円以上での安定化を目指す（注1）
●新型コロナの影響 ●稼働率を意識しながら、テナントとの丁寧な対話により
内 レントギャップ縮⼩、賃料増額を目指す
部 賃料の⼀時減額を実施するも、運⽤に与える影響は軽微
リーシング進捗に遅れが生じ、当期末稼働率は97.6％へ低下 ●マーケットの変化や多様化するテナントニーズへの柔軟な
成
運⽤をプロアクティブに実施するとともに、既存テナント
⻑ ●テナント入替・賃料改定による賃料増額 の満⾜度向上に努め、稼働率の維持・向上を目指す
契約ベースの月額賃料は15.9百万円増加（注2）
●第35期（2021年3月期）の賃料改定は、テナントとの
粘り強い交渉により、既に6割以上で増額を実現
●取得実績なし ●ポートフォリオの質の向上のための資産入替
外
優良オフィスの物件情報は限定的、売主と買主との価格目線の 中⻑期的に収益向上が⾒込める物件への入替を継続検討
部
成 開きは大きい状況が継続 ●厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
⻑ スポンサー等ルート、独自ルートで情報収集し検討するも購入には 借入による物件取得余⼒を活⽤し、優良物件を機動的に取得
至らず
スポンサー等ルート、独自ルート両⽅を駆使したソーシング
財 ●リファイナンスで⻑期化・期日分散・コスト削減を推進 ●デットの⻑期化と期日分散の更なる推進
務
・ ●国内外の機関投資家とオンラインIRを実施 ●不動産市況や⾦融環境に応じた柔軟なLTVコントロール
Ｉ ●GOR初のオンライン個⼈投資家向け説明会を実施 ●市場環境の変化と投資家との建設的対話を踏まえ、
Ｒ 投資主価値最大化に向けた施策を継続検討
●2019年に続き2回目のGRESB参加 ●マテリアリティに対応する⾏動計画・目標の推進・達成
●品川で「CASBEEｰ不動産」”Sランク“を取得、環境関連 ●ESGの取組みを通じてGORの中⻑期的成⻑を図るととも
Ｅ
認証のポートフォリオ内カバー率は76.3％に上昇 に、SDGsの目標達成に貢献
Ｓ
Ｇ ●グリーンローンによる資⾦調達の継続実施
●S(社会)への取組みに注⼒（テナント・GAR従業員向け新型コロナ
対策、従業員満⾜度調査、デジタルサイネージの設置（P33参照）等）
（注1）「分配⾦」の⾦額は１⼝当たりの⾦額を記載しています。
5
（注2）当期にテナント入替・賃料改定があった賃貸借契約における改定・入替後月額賃料から改定・入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。
２．決算ハイライト
■当期の分配⾦は2,443円、第35期は2,400円、第36期は圧縮積⽴⾦の取崩しにより2,400円を⾒込む
1⼝当たり分配⾦（DPU）の推移
第33期 第34期 第35期予想 第36期予想
'20年3月期 '20年9月期 '21年3月期 '21年9月期
不動産等売却損益 圧縮積⽴⾦取崩額
（注5） （注5） （円）
損益・分配⾦ 2,500 2,443
2,440 2,400 2,400
2,359
営業収益 5,859 5,731 5,682 5,703
百万円 25
(うち賃貸事業収益) (5,859) (5,731) (5,682) (5,703) 2,192 413
2,136
営業利益 2,672 2,745 2,696 2,674
百万円
(賃貸事業損益) 2,000
(3,222) (3,293) (3,249) (3,227) 2,375
当期純利益 百万円 2,269 2,350 2,308 2,285
2,027
発⾏済投資⼝の総⼝数 ⼝ 961,884 961,884 961,884 961,884
1,500
1⼝当たりFFO 円 (注1) 3,392 3,339 3,309 3,296
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
1⼝当たり分配⾦ 円 2,359 2,443 2,400 2,400
'18.9期 '19.3期 '19.9期 '20.3期 '20.9期 '21.3期 '21.9期
ポートフォリオ
（予想） （予想）
4.4 4.3 4.3 4.3
NOI利回り ％ (注2)
1⼝当たりＮＡＶ（注6,分割後換算）の推移
期末稼働率 ％ 99.8 97.6 96.7 95.9
（円）
その他
期末総資産額 百万円 200,606 200,833
有利⼦負債額 百万円 94,500 94,500
含み損益 百万円 34,577 35,383
LTV（簿価） ％ (注3) 47.1 47.1
LTV（時価） ％ (注4) 40.2 40.0
（注1）1⼝当たりFFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損－不動産等売却損益）÷ 発⾏済投資⼝の総⼝数
（注2）NOI利回り ＝ 各期の NOI×2 ÷ 取得価格
（注3）LTV（簿価）＝ 有利⼦負債額 ÷ 期末総資産額
（注4）LTV（時価）＝ 有利⼦負債額 ÷（期末総資産額＋含み損益）
（注5）業績予想において、未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。 （注6）1⼝当たりNAV ＝（期末純資産額－分配⾦総額+含み損益）÷ 発⾏済投資⼝の総⼝数
賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。 6
３．新型コロナによる影響について（2020年10月末現在）
■期間限定の賃料減額等を⼀部織り込むも、運⽤への影響は軽微
運⽤への影響（注2）
賃料
構成割合 第34期 第35期 現況認識
対応
’20.9期実績 ’21.3期予想
◆事務所テナント構成
⼀時減額 ・リーシング進捗に遅れが生じ、空室が発生して 公的機関、上場企業、上場企業関連で
０件 1件 稼働率が低下
(期間限定) 約3分の2を占める
・新型コロナを背景とした業績不振に伴う解約・ 公的機関
移転の動きは現時点では無い 4%
事務所 92％ 支払猶予 1件 0件
・レントギャップについてテナントと丁寧に対話を
進めることで、賃料増額改定を実現。また、テナ
解約 ント入替による賃料増額を実現する等、引き続き
０件 ０件 内部成⻑を実現
(減床を含む)
その他
30%
⼀時減額 ・緊急事態宣言発出中の2020年4､5月をピークに、 上場企業
28件 ６件 飲⾷系店舗を中心に賃料減額要請があったが、 32%
(期間限定)
第34期(‘20.9期)の賃料減額は想定通りで着地
店舗 3％ 支払猶予 ０件 0件
・第35期(’21.3期)はテナントとの交渉状況を
（注1） 踏まえ、賃料の⼀時減額を⾒込んでいるが、
賃料減額要請の動きは⼀段落の⾒込み 非上場 上場企業
(大企業) 関連
解約 4% 30%
０件 4件 ・新型コロナを背景とした業績不振に伴う店舗閉鎖に
(減床を含む) より解約が発生するものの、影響額は軽微
住宅
駐⾞場 ５％ ー ー ー ー
その他
△13円/⼝ △25円/⼝
1⼝当たりの影響額 （予想⽐ （前回予想⽐
△0円/⼝） △12円/⼝）
（注1）飲⾷・物販・医療・教育・レジャー・美容等の店舗で、全体の店舗数は2020年4月1日時点・同年1０月1日時点においていずれも44件です。
（注2）期毎の件数は、影響の開始時期を基に表⽰しています。
7
４．新型コロナの影響を踏まえたオフィスマーケットの⾒通し①
■オフィスに求められる機能や役割が変化しても、好⽴地ハイスペックビルへの優位性は継続
・コミュニケーション、イノベーションを生み出す新たな価値創造の場として、オフィスは必要
⾜元の状況 今後の⾒通しと考察
・東京・大阪ともオフィスビルの新規供給が当面少ないため、
・企業は増床・移転に慎重で様⼦⾒となり、リーシ
空室率上昇・賃料下落のペースは緩やかに推移し、需給の大
ングは遅延
きな調整局面には至らない
需給
・賃料負担⼒の低下により特に中⼩型ビルを中心に
・企業業績の動向や在宅勤務の実施状況を踏まえると、今後の
解約が発生し、空室率上昇、賃料下落が同時進⾏
大規模ビルの市況変化には留意が必要
・オフィスと在宅併存勤務スタイルに移⾏（オフィスは不要に
・緊急事態宣言下、在宅勤務の導入によって働き⽅ ならない）
改⾰は加速。企業は生産性等の課題を認識し、オ
機能
フィスのあり⽅を模索 ・オフィスは単なる作業スペースから新たなアイデアやビジネ
・
役割 スを創造する場、集まることで価値を⾒出す場に進化
・ソーシャルディスタンス確保のため、レイアウト
⾒直しやサテライトオフィス開設の動きも⾒られる ・好⽴地ハイスペックビルの優位性は継続するが、変化に対応
する柔軟な運⽤が必要
8
４．新型コロナの影響を踏まえたオフィスマーケットの⾒通し②
キーワードは・・・
「価値創造」「生産性の向上」「多様化への対応」
都心好⽴地 職住近接
▶ コミュニケーションやコラボレーションの促進
▶ 事業の内容やフェーズ等に応じたレイアウト変更可能な柔軟性 豊洲 横浜
大手町 御堂筋 南⻘⼭
品川
▶ 社員が身体的・精神的に健康でいられる環境 錦糸町 さいたま
平河町 淀屋橋 仙石⼭
▶ 働く時間・働く場所を自律的に選択する柔軟な働き⽅が可能
（従業員が集まりやすい都心好⽴地︓コアオフィス、職住近接︓サテライト・
シェアオフィス） ⼩ 夜間⼈⼝／昼間⼈⼝の割合 大
⼈材確保、企業文化の醸成、BCP対応、環境配慮の観点は不変
近(駅近) 交通利便性が高く⼈が集まりやすい駅近の⽴地
出社したくなる魅⼒的な都心の⽴地
職住近接の⽴地
新(築浅) 十分な天井高と階高
高い空調性能（快適性、効率的なゾーニング、省エネ性能）
高い耐震性、BCP対応
大(大型) 象徴としてのオフィスにふさわしいグレード感
レイアウト自由度が高く※、ソーシャルディスタンス確保も容易
賃貸面積の増減に対応可能な区画割の柔軟性
※オープンスペース、集中ルーム、リラックス空間の配置等 9
５．新型コロナの影響を踏まえた当面の取組み
■各種取組みを通じて分配⾦の成⻑・安定を図り、投資主価値の向上を目指す
分配⾦の成⻑・安定に向けて特に注⼒する取組み
優良物件
取得
▶ 稼働率を意識しながら、テナントとの丁寧な対話を継続
し、レントギャップ縮⼩による賃料増額実現を引き続き 賃料増額・
目指す
資産入替
稼働率向上
▶ 修繕費等のコストコントロールを適切に⾏い、分配⾦の
安定化を図る
▶ マーケットの変化や多様化するテナントニーズを捉えた
柔軟な運⽤をプロアクティブに実施するとともに、既存
テナントの満⾜度向上に努め、稼働率の維持・向上を目
指す 投資主価値 ESG
公募増資 推進
▶ 引き続き、ポートフォリオの質の向上のための優良物件 の最大化
取得・資産入替を目指す
自己投資⼝ 戦略的
取得 財務運営
ＩＲ拡充
10
Ⅱ 決算
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１．決算概要（2020年９月期） (1) 予想⽐較
■当期分配⾦は予想⽐プラス43円の2,443円で着地
（百万円）
第34期予想 第34期実績 主な増減益要因（百万円）
当期予想⽐ DPU換算
'20年9月期 '20年9月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,748 5,731 △16 △0.3% 営業利益 36 38 円
賃貸事業収益(a) 5,748 5,731 △16 △0.3% 賃貸事業損益 24
賃料等収入 5,389 5,390 1 0.0% 外部委託費の減少 9 錦糸町・南⻘⼭ 等
水道光熱費収入 343 324 △18 △5.4% 水道光熱費収支 △2 錦糸町・品川 等
その他賃貸事業収入 16 16 0 1.8% 修繕費の減少 12 さいたま・豊洲 等
営業費⽤ 3,040 2,986 △53 △1.8% その他⼀般管理費の減少 13 弁護⼠費⽤の⾒込⽐減 等
賃貸事業費⽤(b) 2,480 2,438 △41 △1.7%
外部委託費 608 599 △9 △1.5%
水道光熱費 331 315 △16 △4.8%
公租公課 535 532 △2 △0.5%
保険料 10 10 0 0.8%
修繕費 119 107 △12 △10.8%
減価償却費(c) 863 862 △1 △0.2%
固定資産除却損(d) － 0 0 －
その他賃貸事業費⽤ 10 10 0 4.0%
資産運⽤報酬 422 424 2 0.5%
その他⼀般管理費 137 123 △13 △10.0%
営業利益 2,708 2,745 36 1.4%
賃貸事業損益(a-b) 3,268 3,293 24 0.8%
NOI(a-b+c+d) 4,132 4,155 23 0.6%
営業外収益 － 0 0 －
営業外費⽤ 398 394 △3 △0.9%
支払利息 310 307 △3 △1.1%
その他営業外費⽤ 87 87 △0 △0.0%
経常利益 2,310 2,351 40 1.8%
当期純利益 2,309 2,350 41 1.8%
分配⾦総額 2,308 2,349 41 1.8%
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,400 円 2,443 円 43 円 1.8%
（注1）2020年5月19日時点の予想です。
（注2）増減益額を2020年9月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。 12
１．決算概要（2020年９月期） (2) 前期⽐較
■南⻘⼭の⼀時的収入の反動減により減収なるも、フリーレント解消による賃料増額効果と、⼯事関連費⽤の反動減により増益
（百万円）
第33期実績 第34期実績 主な増減益要因（百万円）
前期実績⽐ DPU換算
'20年3月期 '20年9月期 増益 減益
（注1）
営業収益 5,859 5,731 △127 △2.2% 営業利益 72 74 円
賃貸事業収益(a) 5,859 5,731 △127 △2.2%
賃料等収入 4,610 5,390 780 16.9% 賃貸事業損益 70
水道光熱費収入 292 324 32 11.0% 賃料等収入 780
その他賃貸事業収入 （注2） 956 16 △939 △98.3% 賃料増額改定 62 さいたま・平河町・御堂筋・豊洲・横浜・淀屋橋 等
営業費⽤ 3,186 2,986 △199 △6.3% フリーレント解消 753 南⻘⼭・平河町
賃貸事業費⽤(b) 2,636 2,438 △197 △7.5% 入退去等 △35 豊洲・錦糸町・大手町 等
外部委託費 602 599 △3 △0.6% その他賃貸事業収入の減少 △939 南⻘⼭ 等
水道光熱費 272 315 43 16.0% 公租公課の増加 △38 豊洲 等
公租公課 494 532 38 7.8% 修繕費の減少 145 南⻘⼭・大手町 等
保険料 10 10 0 4.7% 減価償却費の増加 △18 南⻘⼭ 等
修繕費 （注2） 252 107 △145 △57.6% 固定資産除却損の減少 150 南⻘⼭ 等
減価償却費(c) 843 862 18 2.2%
固定資産除却損(d) （注2） 150 0 △150 △99.8%
その他賃貸事業費⽤ 9 10 0 5.4%
資産運⽤報酬 421 424 3 0.7%
その他⼀般管理費 128 123 △4 △3.6%
営業利益 2,672 2,745 72 2.7%
賃貸事業損益(a-b) 3,222 3,293 70 2.2%
NOI(a-b+c+d) 4,217 4,155 △61 △1.5%
営業外収益 1 0 △0 △49.3%
営業外費⽤ 404 394 △9 △2.4%
支払利息 315 307 △8 △2.5%
その他営業外費⽤ 89 87 － △1.9%
経常利益 2,270 2,351 △1 3.6%
当期純利益 2,269 2,350 81 3.6%
分配⾦総額 2,269 2,349 81 3.6%
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,359 円 2,443 円 84 円 3.6%
（注1）増減益額を2020年3月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。
（注2）南⻘⼭のテナント入替に伴い、前テナントから合意解約⾦と原状回復⼯事相当額を受領する⼀⽅、空調⼯事費等の支出と設備等の除却損が発生しました。
詳細については、2020年5月19日公表の第33期（2020年3月期）決算説明資料をご覧ください。 13
２．業績予想 (1)2021年3月期
■豊洲の大⼝テナント退去や修繕費増加等の減益要因あるも、賃料増額改定やフリーレント解消 により分配⾦は2,400円を⾒込む
（百万円）
第34期実績 第35期予想 主な増減益要因（百万円）
当期実績⽐ DPU換算
'20年9月期 '21年3月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,731 5,682 △48 △0.9% 営業利益 △48 △50 円
賃貸事業収益(a) 5,731 5,682 △48 △0.9%
賃料等収入 5,390 5,381 △9 △0.2% 賃貸事業損益 △43
水道光熱費収入 324 296 △28 △8.6% 賃料等収入 △9
その他賃貸事業収入 16 5 △11 △69.8% 賃料増額改定 59 平河町・御堂筋・淀屋橋・さいたま・錦糸町 等
営業費⽤ 2,986 2,986 △0 △0.0% フリーレント解消 30 さいたま・錦糸町・南⻘⼭・豊洲 等
賃貸事業費⽤(b) 2,438 2,433 △5 △0.2% 入退去等 △100 豊洲・仙石⼭・御堂筋・平河町 等
外部委託費 599 588 △10 △1.8% 水道光熱費収支 10 錦糸町・品川 等
水道光熱費 315 276 △38 △12.3% その他賃貸事業収入の減少 △11 錦糸町 等
公租公課 532 529 △3 △0.6% 外部委託費の減少 10 平河町・仙石⼭・品川 等
保険料 10 10 0 2.0% 修繕費の増加 △38 大手町・錦糸町・品川 等
修繕費 107 145 38 35.7% 減価償却費の増加 △12 さいたま・南⻘⼭・御堂筋 等
減価償却費(c) 862 874 12 1.5%
固定資産除却損(d) 0 － △0 △100.0%
その他賃貸事業費⽤ 10 6 △3 △33.0%
資産運⽤報酬 424 422 △1 △0.4%
その他⼀般管理費 123 130 6 5.4%
営業利益 2,745 2,696 △48 △1.8%
賃貸事業損益(a-b) 3,293 3,249 △43 △1.3%
NOI(a-b+c+d) 4,155 4,124 △31 △0.7%
営業外収益 0 － △0 △100.0%
営業外費⽤ 394 387 △7 △2.0%
支払利息 307 298 △8 △2.8%
その他営業外費⽤ 87 88 0 1.1%
経常利益 2,351 2,309 △41 △1.8%
当期純利益 2,350 2,308 △41 △1.8%
分配⾦総額 2,349 2,308 △41 △1.8%
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,443 円 2,400 円 △43 円 △1.8%
（2020.5.19時点の予想） 2,400 円
（注1）第35期の予想の前提条件の詳細は、2020年11月16日公表の2020年9月期決算短信をご覧ください。
業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。
（注2）増減益額を2020年9月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数（961,884口）で除した⾦額です。 14
２．業績予想 (2)2021年9月期
■テナント退去による減収を賃料増額改定とFR解消で打ち返すも、公租公課の増加等により減益
■大⼝テナント退去に伴う⼀時的な収入減に対し、圧縮積⽴⾦取崩しにより分配⾦2,400円を⾒込む
（百万円）
第35期予想 第36期予想 主な増減益要因（百万円）
次期予想⽐ DPU換算
'21年3月期 '21年9月期 増益 減益
（注1） （注2）
営業収益 5,682 5,703 20 0.4% 営業利益 △21 △22 円
賃貸事業収益(a) 5,682 5,703 20 0.4%
賃料等収入 5,381 5,379 △1 △0.0% 賃貸事業損益 △22
水道光熱費収入 296 323 26 9.1% 賃料等収入 △1
その他賃貸事業収入 5 － △5 △100.0% 賃料増額改定 24 淀屋橋・豊洲・御堂筋・品川・横浜 等
営業費⽤ 2,986 3,028 42 1.4% フリーレント解消 5 仙石⼭・大手町・錦糸町 等
賃貸事業費⽤(b) 2,433 2,475 42 1.8% 入退去等 △31 豊洲・御堂筋・平河町 等
外部委託費 588 591 3 0.6% 水道光熱費収支 △8 品川・さいたま 等
水道光熱費 276 312 35 12.7% 公租公課の増加 △28 大手町・南⻘⼭・御堂筋・品川 等
公租公課 529 558 28 5.4% 修繕費の減少 33 大手町・錦糸町・横浜・平河町 等
保険料 10 11 0 1.1% 減価償却費の増加 △8 錦糸町 等
修繕費 145 112 △33 △22.8%
減価償却費(c) 874 883 8 1.0%
固定資産除却損(d) － 1 1 －
その他賃貸事業費⽤ 6 5 △1 △22.8% 圧縮積⽴⾦取崩額 24 25 円
資産運⽤報酬 422 423 0 0.1%
その他⼀般管理費 130 129 △1 △1.0%
営業利益 2,696 2,674 △21 △0.8%
賃貸事業損益(a-b) 3,249 3,227 △22 △0.7%
NOI(a-b+c+d) 4,124 4,112 △12 △0.3%
営業外収益 － － － －
営業外費⽤ 387 389 1 0.5%
支払利息 298 302 3 1.2%
その他営業外費⽤ 88 86 △1 △1.8%
経常利益 2,309 2,285 △23 △1.0%
当期純利益 2,308 2,285 △23 △1.0%
圧縮積⽴⾦取崩額 － 24 24 －
分配⾦総額 2,308 2,308 － －
発⾏済投資⼝の総⼝数 961,884 ⼝ 961,884 ⼝ － －
1⼝当たり分配⾦(DPU) 2,400 円 2,400 円 － －
（注1） 第35期及び第36期の予想の前提条件の詳細は、2020年11月16日公表の2020年9月期決算短信をご覧ください。
業績予想において未確定のテナントの想定入退去や想定賃料増減は⾒込んでいません。賃料減額要請応諾による⼀定の減収を想定しています。
（注2） 増減益額を2021年3月期末の発⾏済投資⼝の総⼝数の⾒込（961,884口）で除した⾦額です。 15
３．1⼝当たり分配⾦の実績と予想
賃貸事業損益の増減 賃貸事業損益の増減
・水道光熱費収支 +11 ・修繕費の減少 +34
・外部委託費の減少 +11 ・公租公課の増加 △29
・修繕費の増加 △39 ・減価償却費の増加 △8
・減価償却費の増加 △13 ・水道光熱費収支 △8
（円/⼝） ・その他賃貸事業収入の減少 △12 ・その他賃貸事業収入の減少 △5
等 等
2,500
＋11
+11
＋73 ⼀般管理費・営業外収支等の増減
+73
+2
＋2 ＋25
+25
△45
△45
△23
△23 △2
△2
⼀般管理費・ ⼀般管理費・営業外収支等の増減
営業外収支等の増減
・支払利息の減少 +8 圧縮積⽴⾦取崩額の増加
等
賃貸事業損益の増減
2,443
・賃料等収入の増加（※） +811 2,400 2,400
2,359 ・固定資産除却損の減少 +156
・修繕費の減少 +151
・その他賃貸事業収入の減少 △976
・公租公課の増加 △40
・減価償却費の増加 △19
・水道光熱費収支 △11
等
（※）うちフリーレント解消 +753
2,000
第33期 第34期 第35期予想 第36期予想
'20年3月期 '20年9月期 '21年3月期 '21年9月期
16
Ⅲ 運用状況
17
１．内部成⻑ (1) 稼働の状況
■ポートフォリオ稼働率は前期⽐△2.2ポイントの97.6％へ低下（2020年９月末時点）
・豊洲は大⼝テナントの退去で稼働率低下、その他物件は高位安定稼働
大手町 平河町 南⻘⼭ 仙石⼭
錦糸町 豊洲 品川 横浜
さいたま 御堂筋 淀屋橋 ポート全体 第32期末 第33期末 第34期末
（’19.9末） （’20.3末） （’20.9末）
100%
大手町ファーストスクエア 99.9% 99.9% 99.５%
90%
平河町森タワー 100.0% 100.0% 100.0%
80%
楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 100.0% 100.0% 100.0%
70%
アークヒルズ 仙石⼭森タワー 100.0% 100.0% 100.0%
60% アルカセントラル 100.0% 100.0% 100.0%
50% 2020年９月期末時点の 豊洲プライムスクエア 100.0% 100.0% 81.5%
ポートフォリオ全体の稼働率
97.6％
40% 品川シーサイドウエストタワー 100.0% 100.0% 100.0%
横浜プラザビル 100.0% 100.0% 100.0%
30%
明治安田生命さいたま新都心ビル 98.9% 98.9% 99.0%
20%
明治安田生命大阪御堂筋ビル 100.0% 100.0% 100.0%
10%
淀屋橋フレックスタワー 100.0% 100.0% 100.0%
0%
4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末
ポートフォリオ全体 99.8% 99.8% 97.6%
2019年 2020年
18
１．内部成⻑ (2) テナント入替の状況
■新型コロナの影響で豊洲のリーシングが遅延
2020年９月期のテナント入退去面積 テナント入退去理由（事務所のみ）
◆新規成約における入居理由の推移（件数ベース）
退去 入居 2019年 オフィス拡張 新規開設 ビル建替 ⽴地改善
60.0% 20.0% 10.0% 10.0%
-5,000 -3,000 -1,000 1,000 3,000 5,000 3月期 60%( 件)（6件） （2件） （1件） （1件）
（㎡）
大手町 0 2019年
-28 オフィス拡張 オフィス集約 ⽴地改善
60.0% 20.0% 20.0%
9月期 （3件） （1件） （1件）
平河町 0 0
2020年 オフィス拡張 新規開設
南⻘⼭ 0 0 66.7% 33.3%
3月期 （2件） （1件）
仙石⼭ 0 0
2020年 オフィス拡張 ビル建替 ⽴地改善
75.0% 12.5% 12.5%
錦糸町 -1,837 1,837 9月期 （6件） （1件） （1件）
豊洲 -3,338 358
品川 ◆解約における退去理由の推移（件数ベース）
0 0
横浜 0 0 2019年 オフィス拡張 コスト削減 その他
3月期 40.0% 40.0% 20.0%
（2件） （2件） （1件）
さいたま -586 616
御堂筋 2019年 オフィス集約
0 0 9月期 100.0%
（3件）
淀屋橋 -320 320
2020年 オフィス集約 ビル建替 その他
合計(差引) 3月期 33.3% 33.3% 33.3%
-2,977 0 （1件） （1件） （1件）
2020年 オフィス拡張 オフィス集約 コスト削減
9月期 10.0% 40.0% 50.0%
（1件） （4件） （5件）
（注）
（注） 2020年9月期の退去は、2020年3月末までに受領した通知に基づく解約であり、
新型コロナの影響によるものではありません。 19
１．内部成⻑ (3) 豊洲のテナントリーシングの状況
■大⼝テナント退去により稼働率は低下するも、埋戻しによるアップサイドの余地あり
当ビルの強み レイアウトの自由度の高い整形四⽅に広がるガラス張り
の開放的な無柱空間
・ ⽴地優位性（東京駅や主要都市へのアクセスが良好）
・ グレードの高さ（天井高2,800mm、整形の無柱空間、制震構造）
・ 都心に⽐較してリーズナブルな賃料
・ 大･⼩のニーズ対応可能なフロアプレート（約200〜900坪/フロア）
豊洲プライムスクエア 基準階平面図 室内
大⼝テナント等の退去により稼働率が低下 テナント埋戻しによる内部成⻑ポテンシャル
100.0％ 別拠点への移転によるテナン 分配⾦で＋100円超（注）のアップサイド余地
ト退去（約225坪）
拠点集約による大⼝テナン （注）分配⾦は、シービーアールイー株式会社が査定した想定新規成約賃料（共益費込）に基づき、
ト退去（約900坪）
GARが査定したマーケット賃料で後継テナントが入居し巡航稼働した場合を想定しています。
81.5％ 76.9％ 特別な記載がない限り、面積は持分で記載しています。
9月 2021年 3月 4月
引き合いの状況 リーシング活動（コロナ禍を意識）
リーシング開始直後の引き合いは良好であったものの、コロナ禍で引き合い 対応 内容・効果
が減少。ただし、⾜元ではテナント候補の問い合わせは増加傾向
テレワークに対応できる営業ツール 360度カメラによる専⽤部Web内覧
問い合わせ数 内⾒数
問い合わせ数が約5倍 ターゲットを意識したリーシング シェアオフィス・IT関連等
仲介会社との連携強化 GARのリレーションも活⽤したリーシング体制
専⽤部LED化、共⽤部リフレッシュ、
2020/3 2020/4 2020/5 2020/6 2020/7 2020/8 2020/9 2020/10 施設魅⼒をアピールしたリーシング
テレキューブ・デジタルサイネージの導入※
リーシング開始後、複数テナントと商談を⾏うも新型コロナ 内覧会の開催 更なる認知度向上、営業促進
の影響（移転計画⾒直し等）により成約に至らず
※P33参照 20
１．内部成⻑ (4)テナント入替・賃料改定による月額賃料変動
■テナント入替・賃料改定による賃料増額により、契約ベースの月額賃料は15.9百万円増加
テナント入替による月額賃料変動（注1） 契約賃料単価の推移（注3）
増額 減額 増額面積割合
（百万円/月） 100% 100% 100% 112.0
6.0
20.0 100%
82% 18.7
5.0 70% 80% 109.6
4.0 60% 110.0
48%
3.0
3.7 40%
2.0 3.1
2.5 20% 108.0
1.0 1.4 1.3 0% 106.8
0.0
-1.0 -0.0 -0.0 -20%
106.0
-2.0 -1.5 -40%
-3.0 -60% 103.8
-20.0
第29期
第29期 第30期
第30期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期
第33期 第34期
第34期 104.0
103.0 103.2
‘18.3期
'18.3期 ‘18.9期
'18.9期 ‘19.3期
'19.3期 ‘19.9期
'19.9期 ‘20.3期
'20.3期 ‘20.9期
'20.9期
入替前後
2.5％ 18.8％ 9.0％ 16.5％ 15.8％ 17.8％ 101.7
の増減率
102.0 101.0
100.0
賃料改定による月額賃料変動（注2） 100.0
（百万円/月） 増額 減額 増額面積割合
13.0
12.0 100% 98.0
13.0 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末
10.0 71% 80%
66% ’17.3末 ’17.9末 ’18.3末 ’18.9末 ’19.3末 ’19.9末 ’20.3末 ’20.9末
8.0 62%
8.8 48% 60%
6.0 42%
35% 40%
4.0 4.4 （注1）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における入替後月額賃料から
4.2 3.7 20% 入替前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。
2.0 2.6
0% （注2）賃料変動額は、各期の入居テナントとの賃貸借契約における改定後月額賃料から
0.0 改定前月額賃料を控除した合計額（共益費を含む）を記載しています。
-0.2 -1.8 -0.1
-2.0 -20% （注3）契約賃料単価は、2017年3月末時点を100として、第32期末までは豊洲を除く現保
第29期
第29期 第30期
第30期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期
第33期 第34期
第34期 10物件について、第33期末より現保有11物件について、各期末時点の事務所部分に
‘18.3期
'18.3期 ‘18.9期
'18.9期 ‘19.3期
'19.3期 ‘19.9期
'19.9期 ‘20.3期
'20.3期 ‘20.9期
'20.9期 おける平均賃料（共益費を含む）を指数化しています。
平均
増減率 6.6％ 4.9％ 6.1％ 2.3％ 6.3％ 9.2％
21
１．内部成⻑ (5) 賃料改定 ①現在の状況
■13期連続して賃料増額改定実現の⾒込み、増額基調は不変
・第34期の改定実績は、全62件のうち、増額47件、据置14件、減額1件で、平均増減率は＋9.2％
・第35期の改定⾒込は、全33件のうち、増額20件、据置4件、減額0件、交渉中9件で、平均増減率は＋10.8％
15%
10.8%
9.3%
10%
平均増額率 6.7% 6.6% 7.4% 10.8%
6.4% 6.1% 6.3%
5.2% 9.2%
5% 6.7% 6.6%
6.1% 6.1% 6.3%
4.9%
平均減額率 0% 2.3%
-5%
-5.6% -5.4%
平均増減率 -10%
-8.3%
-15%
-30% -27.3%
第35期⾒込
内容 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 （注2）
（注1）
‘17.3期 ‘17.9期 ‘18.3期 ‘18.9期 ‘19.3期 ‘19.9期 ‘20.3期 ‘20.9期 ‘21.3期
契約更改対象面積 （㎡） 9,494 32,767 26,115 32,686 14,243 27,366 21,227 33,174 21,601
うち増額面積 （㎡） 3,090 18,539 10,926 23,117 8,787 9,474 10,245 21,768 14,104
（増額面積割合） (32.5%) (56.6%) (41.8%) (70.7%) (61.7%) (34.6%) (48.3%) (65.6%) (65.3%)
うち減額面積 （㎡） － 353 － 341 － 5,026 － 72 －
契約更改対象件数 （件） 21 49 25 34 24 39 26 62 33
うち増額件数 （件） 13 30 16 19 12 21 17 47 20
うち減額件数 （件） － 1 － 1 － 2 － 1 －
平均増減率 6.7% 6.1% 6.6% 4.9% 6.1% 2.3% 6.3% 9.2% 10.8%
平均増額率 6.7% 6.4% 6.6% 5.2% 6.1% 7.4% 6.3% 9.3% 10.8%
平均減額率 － - 8.3% － - 5.6% － - 5.4% － - 27.3% －
（注1） 平均増額率、平均減額率、平均増減率は、共益費込の賃料の⽐率です。平均増減率は、据置及び交渉中を除く増減があった賃料について「改定後賃料÷改定前賃料－1」として算出
しています。
（注2） 第35期⾒込は2020年10月末時点の確定、内定分です。 22
１．内部成⻑ (5) 賃料改定 ②今後の⾒通し
■稼働率を意識しつつ、レントギャップ縮⼩による賃料増額改定を目指す
レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ）
レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化 レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3）
-10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超
（坪）
3.2% 1.4%
16,000
前回 （52,892㎡）
41.5% 29.3% 24.6%
12,000
（39,669㎡）
74.0％ 26.0％
8,000
（26,446㎡）
5.8% 1.4%
今回 4,000
26.0% （13,223㎡）
39.5% 27.4%
0
72.6％ 27.4％ 第35期
‘21.3期
第36期
‘21.9期
第37期
‘22.3期
第38期
‘22.9期
第39期
‘23.3期
第40期以降
‘23.9期以降
マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料 マーケット賃料 ＜ 現⾏賃料
レントギャップ 賃料増額の基本的な考え⽅
賃料増額の実現によりレントギャップの⼀部が解消
■－10％超■－10％以内
増額改定の実現を目指す
レントギャップは△5.1％（前回︓△6.1％） ■±0％
乖離額（注2）はDPU換算275円（前回︓331円） 基本的には賃料水準維持、個別事情を
■＋10％以内■＋10％超
踏まえ増額余地があれば交渉を⾏う
（注1）・レントギャップは、マーケット賃料に対する現⾏賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「現⾏賃料÷マーケット賃料-1」として算出しています。
・マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社が2020年8月現在で査定したレンジで⽰される想定新規成約賃料（共益費込）（以下、「マーケットレンジ」）の中央値を採⽤しています。
・現⾏賃料には、2020年10月末に確定、内定している入退去・賃料改定を反映しています。
（注2）乖離額はマーケット賃料と現⾏賃料の差を表しています。
（注3）第35期及び第36期中に賃料改定期が到来する契約で既に改定合意している契約については、次回改定期に含めています。 23
１．内部成⻑ (6) マーケット賃料の状況
■さいたまを除き、マーケット賃料は半年前と横ばいの水準
保有物件のマーケット賃料の推移
150
大手町
さいたま（さいたま市）
平河町
・ここ数年は新規ビル供給はなく、空室在庫が限定的で、
140 南⻘⼭ 顕著な賃料上昇が継続
・新型コロナの影響を踏まえ、マーケット賃料のレンジ
仙石⼭ の下限が引き下げられたが、マーケットに大きな変動
130
はない
錦糸町
豊洲
120 品川
御堂筋、淀屋橋（淀屋橋エリア）
横浜
・新型コロナの影響を踏まえ、マーケット賃料は
110 さいたま 横ばいの査定となったが、新規ビル供給は限定的
で、エリアの需給はひっ迫した状況が継続
御堂筋
100 淀屋橋
（注）マーケット賃料とは、シービーアールイー株式会社が査定した各物件の
想定新規成約賃料（共益費込）を意味し、以下を基準に指数化していま
90 す。毎年2月末・8月末を基準として、保有物件のマーケット賃料査定を
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 ⾏っています。なお、シービーアールイー株式会社が査定した想定新規
成約賃料に幅がある場合には、その中央値を基準として算出しています。
'13.8 '14.2 '14.8 '15.2 '15.8 '16.2 '16.8 '17.2 '17.8 '18.2 '18.8 '19.2 '19.8 '20.2 '20.8
・錦糸町、豊洲、品川、横浜、御堂筋以外 ︓2013年2月時点を100
・錦糸町（2014年3月取得） ︓2014年2月時点を100
・豊洲 （2019年4月取得） ︓2019年2月時点を100
・品川 （2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
・横浜 （2014年8月取得） ︓2014年8月時点を100
・御堂筋（2017年3月取得） ︓2017年2月時点を100
24
２．外部成⻑ (1) 外部成⻑への取組み
■厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
取得価格合計 更なる規模拡⼤を目指す
資産入替
＋87億円 2,000億円
1,824億円 1,911億円
397億円
上場時 2019年3月期末 現在 当面の目標
物件取得ルート
スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両方を駆使したソーシング
継続的な資産入替によるポートフォリオの質の向上
本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治安田生命
50%所有 50%所有 2フロア所有 7フロア所有 50%所有 50%所有
計5物件
スポンサー・ 820億円
株主ルート （構成割合42.9%）
大手町 明治安田生命 アークヒルズ 明治安田生命
さいたま新都心ビル 平河町森タワー 仙石山森タワー 大阪御堂筋ビル
ファーストスクエア
本投資法人 明治安田生命
譲渡物件 譲渡物件 譲渡物件 50%所有 50%所有 譲渡物件
入替
計6物件
入替 入替 入替
独自ルート 1,091億円
（構成割合57.1%）
楽天クリムゾン 淀屋橋 スフィアタワー アルカ スフィアタワー 横浜 近鉄新名古屋 品川シーサイド 豊洲 銀座
ハウス⻘山 フレックスタワー 天王洲（33％） セントラル 天王洲（67％） プラザビル ビル ウエストタワー プライムスクエア ファーストビル
25
２．外部成⻑ (2) これまでの資産入替の実績
■ポートフォリオの質の向上のための資産入替を継続検討
これまでの戦略的な資産入替の実績
第9期 第21期 第22期 第32期
（2008年3月期） （2014年3月期） （2014年9月期） （2019年9月期）
淀屋橋フレックスタワー アルカセントラル 横浜プラザビル 豊洲プライムスクエア
取
得
スフィアタワー天王洲（33％持分） スフィアタワー天王洲（67％持分） 近鉄新名古屋ビル 銀座ファーストビル
＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞
売 ・ポートフォリオの含み益の増大 ・大⼝テナント退去 ・名古屋エリアのオフィスビル ・マーケット活況で売却の好機
却 ・天王洲エリアの賃貸
大量供給（2015年問題）
・築年数の経過に伴う修繕費の
マーケットの低迷 ・大⼝テナント退去リスク 増加傾向
築年数約13年若返り 築年数約4年若返り 築年数約17年若返り 築年数約12年若返り
売却益 通算25.7億円 売却益 35.5億円 売却益 6.5億円
効
果 時価と簿価の テナントリスク、
テナント分散の進展
相対取引の相互売買による
差額一部実現 収益悪化リスク等低下 ポートフォリオの質の向上
物件取得余⼒確保 LTV低減による物件取得余⼒確保
26
３．財務 (1) 財務運営の推移
■⻑期固定化と財務コスト削減の両⽴を継続
資⾦調達の内訳 有利⼦負債の条件
期末出資総額（純額） 期末借入⾦ 期末投資法⼈債
平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率）
LTV（時価） LTV（簿価） ⻑期固定⾦利⽐率
（百万円） （年）
100.0% 200,000 8.0 1.50%
88.2% 89.5% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9%
80.5%
19,000 19,000 19,000 7.0
19,000 19,000 19,000 19,000 19,000
80.0% 160,000
87,200 76,500
6.0
19,000 75,500 75,500 75,500 75,500 75,500 75,500
0.90% 1.00%
66,000 5.0 0.80% 0.77%
60.0% 55.5% 120,000
50.3% 49.7%
0.73% 0.72% 0.71%
49.7% 49.5% 49.4% 47.1% 47.1% 0.66% 0.65% 0.63%
46.9% 4.0
49.6%
40.0% 44.6% 43.7% 80,000 3.0 6.1 6.1 6.3 6.4
44.0%
43.9% 42.5% 5.6 5.5 6.6 6.8 6.8
39.9% 40.0% 0.50%
40.2%
2.0 4.4 4.5 4.2
93,901 93,901 93,901 3.6 3.8 3.9 3.8
20.0% 85,942 84,942 84,942 84,942 40,000
75,026 75,026 3.1
1.0 2.4
0.0% 0 0.0 0.00%
第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末
'16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 '19.3末 '19.9末 '20.3末 '20.9末 '16.9末 '17.3末 '17.9末 '18.3末 '18.9末 ’19.3末 ’19.9末 ’20.3末 ’20.9末
◆有利⼦負債の内訳
第33期末 第34期末 第33期末 第34期末
借入⾦ 75,500百万円 75,500百万円 平均調達期間 6.8年 6.8年
投資法⼈債 19,000百万円 19,000百万円 平均残存期間 4.5年 4.2年
合計 94,500百万円 94,500百万円 平均調達利率 0.65％ 0.63％
27
3．財務 (2) 返済期日の分散状況（2020年９月30日現在）
■リファイナンスで⻑期化（7.8年 → 8.5年）・期日分散・財務コスト削減を推進
リファイナンス前 リファイナンス後
計25億円 計25億円
7.8年固定 ８.5年固定
（百万円）
借入⾦ 投資法⼈債
（1.39116％） （0.65991％）
12,000
10,000
8,000
3,000
3,000 4,000
3,000
6,000 4,000
10,500 500
4,000 2,000
6,000 6,000
4,750 5,000 5,000 5,000
4,750 5,000
2,000 1,000 3,500 4,000
3,000 3,000 3,000
2,000 2,500
2,000
1,500
0
第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期 第54期
'20.9期 '21.3期 '21.9期 '22.3期 '22.9期 '23.3期 '23.9期 '24.3期 '24.9期 '25.3期 '25.9期 '26.3期 '26.9期 '27.3期 '27.9期 '28.3期 '28.9期 '29.3期 '29.9期 '30.3期 '30.9期
28
4．ESGへの取組み ハイライト
■ESG全般で幅広い取組みを進める中、特にS（社会）へ注⼒
GRESBリアルエステイト評価
2019年に続き２回目の参加
（2020年の結果は11月25日に公表予定） （注）ロゴは2019年評価取得時
のものです。
Ｅ 環境関連認証の取得 Ｅ エネルギー関連消費量の削減
品川で「CASBEE-不動産」評価認証“Sランク” 中⻑期目標を上回るペースで進捗
を新規取得 中⻑期
目標 2018年度をベースに、エネルギー関連消費量を５年間で５％削減
ポートフォリオ内カバー率はKPI目標の70%以上をクリア
CO2排出量 水使⽤量
認証取得物件数
７物件 8物件
（11物件中）
消費原単位9.6％削減 消費原単位10.7％削減
ポートフォリオ内カバー率
（総賃貸可能面積ベース）
67.0％ 76.3％ （注1）原単位増減率は2018年度と2019年度を⽐較したものです。
（注2）資産入替の影響が含まれます。
（注3）CO2排出量は、CO2排出係数削減効果が含まれます。
S テナントへの取組み S GAR従業員への取組み
キッチンカーの誘致（横浜） 新型コロナ対策 従業員満⾜度調査 新型コロナ対策
テナント従業員や周辺オフィス ・全ビル内共⽤部に消毒液を設置 外部の調査会社による従業員 ・社内各所に消毒液を設置
ワーカー向けに、昼⾷時のビル ・ELV内に空間除菌剤「クレベリン」 満⾜度調査を実施 ・全従業員にマスクを配布 累計250枚/⼈
敷地内にキッチンカーを誘致 を設置（大手町） 今後も毎年実施し、経年変化 ・在宅勤務や時差出勤制度の利⽤推奨
・ELV内部に抗菌コーティング加⼯ を把握して継続的な改善を図 ・全従業員にモバイルPCを貸与
を実施（さいたま） るため、eNPS （注）を注視
（注）eNPSとは、「Employee Net
Promoter Score」の略称であり、
「親しい知⼈や友⼈にあなたの職場
をどれくらい勧めたいか」を尋ね、
「職場の推奨度」を数値化したもの
です。
デジタルサイネージの設置（豊洲）
ニュース配信や館内情報伝達のため、
ELVホールにモニタを設置 29
4．ESGへの取組み
ESG⽅針・推進体制
不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最大化に資するものと考え、ESG⽅針に基づき各種取組みを推進
1.気候変動への対応 4.ESGに関する啓発活動
不動産における省エネルギーの推進や再生可能エネルギーの活⽤により、気候変動の軽減に ESGの様々な論点について、役職員のみならず、顧客の保有物件に係るテナントやサプライ
寄与し、また、気候変動に対する適応に関する配慮によって、より安全で市場競争⼒の高い ヤーへの啓発に努め、GAR及びテナントの競争⼒向上に資するとともに持続可能な社会の実
不動産の提供を目指します 現への貢献を目指します
2.利用者の健康・快適性への配慮 5.ESG情報の発信
不動産の室内外の環境の向上や共⽤施設の充実等により、テナントや利⽤者の健康・快適性 ESGに関する推進体制、戦略、実績等を積極的に開⽰し、また外部評価の活⽤等により情報
を増進して不動産の付加価値を高めます の客観性の担保に努めます
3.人財の育成 6.利益相反の排除とコンプライアンスの徹底
役職員⼀⼈ひとりが財産であり、多様な⼈財がその能⼒を十分に発揮し活躍することが企業 顧客の利益を守るため、利益相反を厳格に排除するとともに、広くステークホルダーからの
価値の継続的向上に必要であると認識しています。そのため、役職員の健康増進を目指すと 信頼を得ることを目指し、法令や社内規程等の遵守を徹底します
ともに、⼈事制度や教育・研修を通じて⼈財育成に取り組みます
GORの取組みを継続的かつ組織的に推進するために、ESG推進協議会を開催（3か月に1回以上）
GARのESG推進協議会の最高責任者である代表取締役社⻑の統括の下、投信部門における各執⾏責任者が、ESG推進に係る体制整備や各種ポリシー及び
各種ポリシーに関連する年間目標設定と各種施策を⽴案し、最高責任者の決定に従い実⾏
21世紀⾦融⾏動原則（注）
GARは「21世紀⾦融⾏動原則」に署名（2020年3月）
持続可能な社会形成のために 「21世紀⾦融⾏動原則」に基づく7つの原則の取組みを実践
（注）「21世紀⾦融⾏動原則」とは持続可能な社会形成のために⾦融機関に対して求められる⾏動に関する原則です。
GRIスタンダード対照表
GORホームページにGRIスタンダード対照表を掲載
GRI（注）の「サスティナビリティ・レポーティング・スタンダード」
の各項目に該当するホームページ上の情報をGRIスタンダード対照表
に掲載
（注）GRIとは「Global Reporting Initiative」の略称です。「GRIスタンダード」は、
組織が経済・環境・社会に与えるインパクトを報告する際の開⽰基準であり、多く
の政府や企業が依拠するグローバルスタンダードとなっています。
30
4．ESGへの取組み E︓環境①
環境関連認証の取得
品川で「CASBEE-不動産」評価認証“Sランク”を新規取得し、ポートフォリオ内カバー率はKPI目標の70％以上をクリア
DBJ Green Building認証 CASBEE不動産評価認証 GORが保有する11物件中、8物件で環境認証を取得
3物件 → 6物件 → 7物件 → 8物件 （㎡）
100% 150,000
総賃貸可能面積
New ポートフォリオ内カバー率 76.3%
★★★★★ 仙石⼭・平河町 80% 120,000
（総賃貸可能面積ベース） 67.0%
★★★★★
★★★★ 豊洲・横浜・御堂筋 平河町・仙石⼭・品川
Ｓランク 58.5%
★★★ 南⻘⼭・さいたま 60% 90,000
JHEP認証 BELS評価 東京都トップレベル事業所 40% 60,000
22.6%
20% 30,000
0% 0
第29期末 第31期末 第33期末 第34期末
AAA 仙石⼭ ★ 横浜 仙石⼭
'18.3末 '19.3末 '20.3末 '20.9末
MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR
グリーンローンによる借入を継続して実施
決算期 借入先 借入期間 借入⾦額（百万円） 借入方法 借入日
5.0年 2,000
33期 株式会社三菱ＵＦＪ銀⾏ 固定⾦利 2020年3月31日
8.0年 2,400
New
34期 株式会社三菱ＵＦＪ銀⾏ 8.5年 1,000 固定⾦利 2020年9月30日
31
4．ESGへの取組み E︓環境②
グリーンリース契約締結の推進 New 再生水の利⽤
ポートフォリオ11物件中６物件でグリーンリース契約を締結 ポートフォリオ11物件中７物件で再生水を利⽤
水資源の有効活⽤と周辺環境への配慮から、再生水の利⽤を推進
全契約内実施率 前期末1.4％ 19.2％ ◆PRステッカーを貼付（さいたま）
埼玉県のSDGｓへの取組みに協⼒し、従来より New
◆改修を伴うグリーンリース契約事例（御堂筋） 再生水を利⽤しているトイレにPRステッカーを貼付
テナントと協働した取組みとして、専⽤部LED⼯事
による電気使⽤料の削減効果について、⼀定の対価
をテナント負担とする契約を締結
エネルギー関連消費量の削減 New
中⻑期目標を上回るペースで進捗 ◆再生可能エネルギー活⽤（仙石⼭・平河町）
中⻑期 屋上に太陽光発電パネルを設置し、再生可能エネルギーを活⽤
目標 ︓2018年度をベースに、エネルギー関連消費量を５年間で５％削減
電⼒ 燃料 地域冷暖房 水 CO2 廃棄物
項目
使⽤量 使⽤量 使⽤量 使⽤量 排出量 リサイクル率
消費原単位
増減率
△6.7% 16.7% △5.3% △10.7% △9.6% 71.2％ (+0.5％)
（注1）2018年度と2019年度を⽐較したものです。 （注2）資産入替の影響が含まれます。
（注3）CO2排出量は、CO2排出係数削減効果が含まれます。
仙石⼭ 平河町
事例
◆屋上施設の緑化（豊洲・横浜） ◆環境面に配慮した⼯事（南⻘⼭）
豊洲 横浜 空調環境の改善等により LED化⼯事も実施し、明るく洗 トイレ内洗面を自動水栓に更新
事務所フロアの快適性も向上 練されたエントランスに改修 (水使⽤量年間1,347㎥削減)
32
4．ESGへの取組み S︓社会①
テナントへの取組み New New
キッチンカーの誘致（横浜） 新型コロナ対策
テナント従業員や周辺オフィスワーカー向けに、昼⾷時のビル敷地内に ・全ビル内共⽤部に消毒液を設置
キッチンカーを誘致 ・ELV内に空間除菌剤「クレベリン」
を設置（大手町）
・ELV内部に抗菌コーティング加⼯を
実施（さいたま）
New
デジタルサイネージの設置（豊洲） テレキューブの設置（豊洲） テナント満⾜度調査の実施
ニュース配信や館内情報伝達のため、 テレワーク等でプライベートなワークスペースと 全物件で定期的にテナント満⾜度調査を
ELVホールにモニタを設置 して活⽤できるテレキューブをエントランスに設置 実施することにより、要望事項・改善点
等を把握し、テナントの皆様が快適に過
ごせる環境づくりに取り組んでいます
◆取組事例
・朝の混雑緩和のため、エレベーターの運転制御を
変更（横浜）
・日常清掃の品質向上のため、清掃作業員に対し
本社社員による実技指導を実施（大手町）
・衛生環境向上のため、リフレッシュルームに
自動販売機⽤ゴミ箱を追加設置（錦糸町）
・蛍光灯交換の負荷低減のため、LED化⼯事を
予算化（錦糸町）
テレキューブ（外観） テレキューブ（内部）
33
4．ESGへの取組み S︓社会②
GAR従業員への取組み
従業員満⾜度調査 New 新型コロナ対策 New
外部の調査会社による従業員満⾜度調査を実施 ・社内各所に消毒液を設置
今後も毎年実施し、経年変化を把握して継続的な改善を図るため、eNPS （注）を注視 ・全従業員にマスクを配布 累計250枚/⼈
・在宅勤務や時差出勤制度の利⽤推奨
・全従業員にモバイルPCを貸与
実施率・回答率ともに100％
（注）eNPSとは、「Employee Net Promoter Score」の略称であり、
「親しい知⼈や友⼈にあなたの職場をどれくらい勧めたいか」を尋ね、
「職場の推奨度」を数値化したものです。
コンプライアンス・ESG研修
役職員の法令等遵守・意識の向上を図ることを目的とし、コンプライアンス研修を原則 資格取得支援
年４回、うち1回はESGに対する意識醸成を図ることを目的としたESG研修を実施 従業員の専門能⼒を高める⼈財育成の⼀環として、
外部研修への参加支援・社内研修制度 専門資格の取得を推奨し、必要と判断される資格の
受験及び資格維持のための費⽤等を負担
従業員の職務遂⾏能⼒向上や、職務に必要と思われる専門知識を習得することを目的と
した社外セミナー・研修への参加を推奨・支援し、受講に伴う費⽤等を負担 ◆資格保有者数（⽐率）︓2020年4月1日時点（試験合格者を含む）
また各従業員が柔軟に利⽤できるオンライン英会話研修を導入し、社内研修制度も拡充 資格名 保有者 割合
透明性の高い⼈事評価制度 宅地建物取引⼠ 31 73.8%
ESGに関する取組みを含む多面的な視点で業績面と能⼒面の評価を⾏う⼈事評価制度を 不動産証券化協会認定マスター 23 54.8%
実施
不動産鑑定⼠ 1 2.4%
福利厚生制度の充実
⼀級建築⼠ 5 11.9%
福利厚生代⾏サービス「ベネフィット・ステーション」を導入
ビル経営管理⼠ 3 7.1%
勤務制度の柔軟化推進
日本証券アナリスト協会検定会員 1 2.4%
テレワークと時差出勤制度を導入
34
4．ESGへの取組み G︓ガバナンス
利益相反防⽌体制
資産運⽤会社の代表取締役社⻑が投資法⼈の執⾏役員を兼任せず、GARとGORの運営を所轄する組織を分離
スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法⼈資産運⽤業務・投資⼀任業務・投資助言業務）について、顧客間において発生する可能性
がある利益相反取引防⽌ルールを制定
セイムボート出資
GARはGORの投資⼝6,000⼝（0.62％）を保有。GORの投資主とGARの利益を共有し、中期的なGORの投資主価値の向上を追求
スポンサーサポート
三菱UFJ銀⾏・明治安田生命が支える盤石な財務基盤
GORの資産運⽤報酬体系
期中報酬 ◆J-REIT各社の資産運⽤報酬⼀覧（注）
0.90%
運⽤報酬１ 前期末総資産額 × 年率0.3％
0.80%
当該決算期間における運⽤報酬２基準税引前
運⽤報酬２ 0.70%
当期利益（注） × 5.0％
資
（注）運⽤報酬２基準税引前当期利益＝営業収益－営業費⽤（運⽤報酬２を除く）＋営業外損益 0.60%
産
運
取得・譲渡報酬 ⽤ 0.50%
取得価額 （資産交換による取得の場合は取得し 報 J-REIT平均
取得報酬 酬 0.40%
た当該不動産関連資産の評価額） × 0.5％
⽐
率 0.30%
譲渡価額 （資産交換による譲渡の場合は譲渡し GOR
譲渡報酬
た当該不動産関連資産の評価額）× 0.5％
0.20%
合併報酬 0.10%
合併の効⼒発生日において合併後も承継・保有す
る相手⽅の不動産関連資産の評価額の合計額の 0.00%
合併報酬
0.5％に相当する⾦額を上限として資産運⽤会社 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000
（億円）
との間で別途合意する⾦額
総 資 産 額
（注）2020年９月末時点で確認できるJ-REIT各社の最新の決算開⽰資料に記載された数値を基に算出しています。
資産運⽤報酬⽐率 ＝（資産運⽤報酬 ÷ 運⽤日数 × 365）÷ 総資産額
35
4．ESGへの取組み マテリアリティ
マテリアリティ（重点課題）の選定
マテリアリティを更新し、定量目標･KPIを新たに追加設定
重点課題 ⾏動計画・目標 KPI 関連するSDGs目標
・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等
環境関連認証の取得 ポートフォリオ内カバー率
の外部認証カバー率の向上︓2030年までにカバー率70%以上
・グリーンリース契約の締結 ※新規契約内実施率
テナントとの協働
・テナント向け環境配慮の意識醸成 (定期借家契約の再契約を含む)
Ｅ ・エネルギー消費量･温室効果ガス（GHG）の削減 エネルギー消費原単位
（消費原単位︓平均△1％/年、△5％/5年） 温室効果ガス排出原単位
気候変動への適応（エネルギー消