2020年1⽉期（第33期）
決算概要資料
東急リアル・エステート投資法⼈
証券コード︓8957 https://www.tokyu-reit.co.jp
2020年3⽉13⽇ 作成
⽬次
エゼクティブサマリー 2
決算概況（2020年1⽉期） 3
業績予想（2020年7⽉期、2021年1⽉期） 4
1⼝当たり分配⾦の変動要因 5
⽤語説明
総資産LTV 有利⼦負債 ÷ 総資産
鑑定ベースLTV （有利⼦負債の期末残⾼+⾒合現⾦のない預り保証⾦敷⾦の期末残⾼）÷ 鑑定評価額（期末時点）
含み損益 不動産等の鑑定評価額（期末時点）－貸借対照表計上額
＝出資総額+圧縮積⽴⾦(利益処分後)±含み損益
NAV
＝純資産－分配予定額±含み損益
NOI利廻 NOI（年換算値）÷ 物件取得価額
*本資料の注意事項については、巻末をご参照下さい
2020年3⽉13⽇ 作成
1
エグゼクティブサマリー
2020年1⽉期 2020年7⽉期 2021年1⽉期
（第33期）実績 （第34期）予想 （第35期）予想
・物件⼊替 ・物件⼊替
業績予想作成上、新たな物件売買は
外部成⻑ TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(49%)譲渡 TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(51%)譲渡
織込んでいない
KN⾃由が丘プラザ(49%)取得 KN⾃由が丘プラザ(51%)取得
不動産等売却益 等 664百万円 (+625百万円) 701百万円 (+36百万円) ー (-701百万円)
・期末稼働率︓99.2%(-0.3pts) ・期末稼働率︓99.5%(+0.3pts) ・期末稼働率︓99.9%(+0.4pts)
・賃料増額(TOKYU REIT⻁ノ⾨ビル ・賃料増額(東急⻁ノ⾨ビル、 ・賃料増額(東急⻁ノ⾨ビル通期寄与)
内部成⻑
(通期寄与)、QFRONT、cocoti) QFRONT・cocoti(通期寄与)) ・QFRONT屋上壁⾯賃料
・契約⾒直しによる電気料⾦の削減
NOI 5,165百万円 (+95百万円) 5,336百万円 (+170百万円) 5,391百万円 (+54百万円)
・⽀払利息︓前期⽐-9百万円 ・⽀払利息︓前期⽐-17百万円 ・⽀払利息︓前期⽐-24百万円
財務(注1)
（平均⾦利︓0.99%(-0.04pts)） （平均⾦利︓0.97%(-0.02pts)） （平均⾦利︓0.90%(-0.07pts)）
当期純利益 3,580百万円 (+723百万円) 3,759百万円 (+178百万円) 3,166百万円 (-592百万円)
1⼝当たり 3,662円 (+739円) 3,845円 (+183円) 3,239円 (-606円)
圧縮積⽴⾦繰⼊額 356百万円 (+356百万円) 375百万円 (+19百万円) (-375百万円)
1⼝当たり 364円 (+364円) 384円 (+20円) ー (-384円)
1⼝当たり分配⾦ 3,298円 (+375円) 3,460円 (+162円) 3,240円 (-220円)
1⼝当たりNAV 193,000円 (+12,498円) *（）の数値は前期⽐
(注1)借⼊⾦・投資法⼈債
鑑定ベースLTV 34.8% (-1.8pts) (注2)鑑定ベースLTV50％想定
取得余⼒(注2) 889億円 (+139億円)
2020年3⽉13⽇ 作成
2
決算概況（2020年1⽉期）
損益計算書（P/L）及び１⼝当たり分配⾦ （単位︓百万円）
主な差異の内訳
2020年1⽉期 ＜対前期⽐較＞
2020年1⽉期 2019年7⽉期
⽐較 予想 ⽐較
科⽬ 実績 実績 営業収益 不動産賃貸事業収益 +131百万円
増減 （第33期） 増減
（第33期） （第32期） +104百万円
2019年9⽉12⽇時点 賃貸事業収⼊
営業収益 （A） 8,123 7,366 757 8,126 -2 ・物件取得譲渡 +24百万円
渋⾕道⽞坂スカイビル（前期取得） +67百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,459 7,327 131 7,457 1
KN⾃由が丘プラザ（新規取得（49%）） +24百万円
賃貸事業収⼊ 6,995 6,890 104 6,973 21
TOKYU REIT下北沢スクエア（前期取得）(注2) +20百万円
その他賃貸事業収⼊ 463 436 27 484 -20
カレイド渋⾕宮益坂（前期譲渡） -50百万円
不動産等売却益 664 － 664 668 -3
TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（譲渡（49%）） -37百万円
不動産等交換差益 － 39 -39 － －
・TOKYU REIT⻁ノ⾨ビル +16百万円
営業費⽤ （C） 4,074 4,016 57 4,104 -30
・QFRONT +15百万円
不動産賃貸事業費⽤ 3,284 3,251 32 3,309 -25
・cocoti +14百万円
諸経費 （D） 2,293 2,256 36 2,321 -28
その他賃貸事業収⼊ +27百万円
NOI （B）-（D） 5,165 5,070 95 5,136 29 ・雑収⼊（解約違約⾦等） +31百万円
減価償却費 987 987 0 982 4 ・⽔道光熱費収⼊ -1百万円
固定資産除却損 3 7 -3 5 -1 不動産等売却益（TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（49%）） +664百万円
その他営業費⽤ 790 765 24 795 -5 不動産等交換差益（前期分（カレイド渋⾕宮益坂）） -39百万円
うち資産運⽤報酬 639 600 38 635 3 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +32百万円
営業利益 （A）-（C） 4,049 3,349 699 4,021 27 諸経費 +36百万円
営業外収益 13 1 11 0 13 ・修繕費 +60百万円
・仲介⼿数料 +32百万円
営業外費⽤ 485 493 -8 490 -5
・⽔道光熱費 -53百万円
うち⽀払利息 424 437 -13 427 -2
資産運⽤報酬 +38百万円
うち投資法⼈債利息 36 32 3 38 -1
＜対予想⽐較＞
経常利益 3,578 2,858 719 3,531 46
営業収益 不動産賃貸事業収益 +1百万円
特別利益 19 － 19 － 19
賃貸事業収⼊ +21百万円
特別損失 16 － 16 － 16
・QFRONT +15百万円
当期純利益 3,580 2,857 723 3,530 49
その他賃貸事業収⼊ -20百万円
・⽔道光熱費収⼊ -16百万円
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 3,662 2,923 739 3,611 51 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ -25百万円
1⼝当たり
情報
１⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） 364 － 364 361 3 諸経費 -28百万円
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 3,298 2,923 375 3,250 48 ・⽔道光熱費 -19百万円
稼働率 （％） 99.2 99.5 -0.3pts 99.1 0.1pts ・修繕費 -13百万円
その他
NOI利廻（注1） （％） 4.43 4.46 -0.03pts 4.40 0.03pts 営業外収益 受取補償⾦ +8百万円
2020年3⽉13⽇ 作成 （注1）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース （注2）2019年11⽉1⽇付でユニゾ下北沢ビルより名称変更 受取保険⾦ +4百万円 3
業績予想（2020年7⽉期、2021年1⽉期）
予想損益計算書（P/L）及び１⼝当たり予想分配⾦ 主な差異の内訳
（単位︓百万円） ＜2020年7⽉期(第34期)対前期⽐較＞
2020年1⽉期 2020年7⽉期 2021年1⽉期 営業収益 不動産賃貸事業収益 +135百万円
⽐較 ⽐較
科⽬ 実績 予想 予想
増減 増減 賃貸事業収⼊ +198百万円
（第34期） （第35期）
（第33期） （前期⽐） （前期⽐）
2020年3⽉16⽇時点 2020年3⽉16⽇時点 ・物件取得譲渡 -22百万円
営業収益 （A） 8,123 8,295 171 7,673 -622 KN⾃由が丘プラザ（新規取得（51%）） +44百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,459 7,594 135 7,673 78 TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（譲渡（51%）） -66百万円
賃貸事業収⼊ 6,995 7,193 198 7,259 65 ・東急⻁ノ⾨ビル +50百万円
・QFRONT +48百万円
その他賃貸事業収⼊ 463 400 -63 413 13
・cocoti +26百万円
不動産等売却益 664 701 36 － -701
・東急銀座⼆丁⽬ビル +22百万円
営業費⽤ （C） 4,074 4,064 -9 4,059 -5
・レキシントン⻘⼭ +20百万円
不動産賃貸事業費⽤ 3,284 3,240 -43 3,272 32
・世⽥⾕ビジネススクエア +14百万円
諸経費 （D） 2,293 2,257 -35 2,281 24 ・東京⽇産台東ビル +13百万円
NOI （B）-（D） 5,165 5,336 170 5,391 54 ・渋⾕道⽞坂スカイビル +10百万円
減価償却費 987 977 -9 985 8 その他賃貸事業収⼊ -63百万円
固定資産除却損 3 5 1 5 － ・雑収⼊（解約違約⾦(前期分)等） -42百万円
その他営業費⽤ 790 824 34 787 -37 ・⽔道光熱費収⼊ -24百万円
不動産等売却益（TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（51%）） +36百万円
うち資産運⽤報酬 639 663 24 647 -15
営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ -43百万円
営業利益 （A）-（C） 4,049 4,230 180 3,613 -617
諸経費 -35百万円
営業外収益 13 0 -13 0 0
・⽔道光熱費 -25百万円
営業外費⽤ 485 470 -14 446 -24
・修繕費 -9百万円
うち⽀払利息 424 403 -20 378 -25 資産運⽤報酬 +24百万円
うち投資法⼈債利息 36 39 3 40 0 営業外費⽤ ⽀払利息・投資法⼈債利息 -17百万円
経常利益 3,578 3,760 181 3,167 -592
特別利益 19 － -19 － － ＜2021年1⽉期(第35期)対前期⽐較＞
特別損失 16 － -16 － － 営業収益 不動産賃貸事業収益 +78百万円
当期純利益 3,580 3,759 178 3,166 -592 賃貸事業収⼊ +65百万円
・東急⻁ノ⾨ビル +27百万円
・QFRONT +23百万円
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 3,662 3,845 183 3,239 -606
1⼝当たり 不動産等売却益（前期分） -701百万円
情報
１⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） 364 384 20 － -384
営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +32百万円
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 3,298 3,460 162 3,240 -220
その他営業費⽤ -37百万円
稼働率 （％） 99.2 99.5 0.3pts 99.9 0.4pts 資産運⽤報酬 -15百万円
その他
NOI利廻（注） （％） 4.43 4.64 0.21pts 4.63 -0.01pts 控除対象外消費税 -22百万円
2020年3⽉13⽇ 作成 （注）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース
4
営業外費⽤ ⽀払利息・投資法⼈債利息 -24百万円
1⼝当たり分配⾦の変動要因
1⼝当たり分配⾦の変動要因別内訳 * 内に記載した数値が分配⾦の実績・予想
2020年1⽉期（第33期）実績
（単位︓円） 3,662
+680
圧縮積⽴⾦
繰⼊額
364
+31
+50 +7
+97
2,923 +21
+57 +13 -60 -39
-27 -17 3,298
-40 -34
2,923 （参考）1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼
2020年1⽉期（繰⼊後）︓733円
2019年 不動産等 カレイド 渋⾕道⽞坂 TOKYU REIT TOKYU REIT KN⾃由が丘 RH その他既存 ⽔道光熱費 雑収⼊ 修繕費 資産運⽤報酬 その他 不動産等 2020年
7⽉期 交換差益 渋⾕宮益坂 スカイビル・ 下北沢スクエア ⾚坂檜町ビル プ ラザ によ る減収 物件増収 収⽀差額 増加 増加 増加 売却益 1⽉期
実績 （前期分） （前期譲渡） 東急番町ビル （前期取得） （49%譲渡） （49%取得） （東急銀座 （TOKYU REIT 実績
（注1） （前期取得） （注3）
（注1） （注1） ⼆丁⽬ビル） ⾚坂檜町ビル
（注1）
（注1） 49%分）
（注2）
2020年7⽉期（第34期）予想 2021年1⽉期（第35期）予想
（単位︓円）
+717 3,845
圧縮積⽴⾦
3,662
繰⼊額
圧縮積⽴⾦
繰⼊額
384
364
+205 +61 +22 +25 3,239
+17 +11 +6 +24
-5
+39 +17 -43 -31 -717 -7 -15
-24
3,460
3,298 -680 -45
3,240
（参考）1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼ （参考）1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼
2020年7⽉期(繰⼊後)︓1,117円 2021年1⽉期︓1,117円
2020年 不動産等 TOKYU REIT KN⾃由が丘 RH解消 その他既存 雑収⼊ 固都税 資産運⽤ ⽀払利息 その他 不動産等 2020年 不動産等 TOKYU REIT KN⾃由が丘 RHによ る QFRONT その他既存 控除対象外 ⽀払利息 その他 2021年
1⽉期 売却益 ⾚坂檜町ビル プ ラザ による増収 物件増収 減少 増加 報酬増加 減少 売却益 7⽉期 売却益 ⾚坂檜町ビル プ ラザ 減収 屋上壁⾯賃料 物件増収 消費税 減少 1⽉期
実績 （前期分） （51%譲渡） （51%取得） （東急銀座 （TOKYU REIT 予想 （前期分） （前期譲渡） （前期取得） （東急番町 による増収 減少 予想
（注1） （注1） ⼆丁⽬ビル） ⾚坂檜町ビル （注1） （注1） ビル）
（注2） 51%分） （注2）
（注1）償却後NOIの数値
（注2）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
2020年3⽉13⽇ 作成 （注3）2019年11⽉1⽇付でユニゾ下北沢ビルより名称変更
5
注意事項
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が営業⽇と異なる場合があります。
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本資料において、特段の記載の無いものは、2020年1⽉31⽇現在の情報です。
2020年3⽉13⽇ 作成
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