8957 Ｒ－東急ＲＥ 2019-09-12 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得（ＫＮ自由が丘プラザ）及び譲渡（TOKYU REIT 赤坂檜町ビル）に関するお知らせ [pdf]
2019 年 9 月 12 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 12 番 1 号
東急リアル・エステート投資法人
代 表 者 名
執 行 役 員 柏 﨑 和 義
( コード番号 8 9 5 7 )
資産運用会社名
東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代 表 者 名
代表取締役執行役員社長 柏 﨑 和 義
問 合 せ 先
執行役員財務・ＩＲ部長 山 川 潔
TEL.03－5428－5828
国内不動産信託受益権の取得（ＫＮ自由が丘プラザ）
及び譲渡（TOKYU REIT 赤坂檜町ビル）に関するお知らせ
本投資法人の資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会
社は、本日、下記のとおり、国内不動産信託受益権の取得及び譲渡（以下、それぞれ「本取得」及び「本
譲渡」といい、本取得及び本譲渡をあわせて「本取引」といいます。）を決定しましたので、お知らせい
たします。
記
１．本取引の概要
（１）本取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 ＫＮ自由が丘プラザ
取 得 価 額 合計 3,160 百万円（本受益権をそれぞれ準共有持分の形式で 2 回（準共有持分 49％及び準共有持
分 51％；以下ではこれらを単に「第 1 回」、「第 2 回」と呼称することがあります。）に分けて
取得することを予定しており、取得価額は以下の通りです。）
第 1 回：1,548 百万円（準共有持分 49％）
第 2 回：1,611 百万円（準共有持分 51％）
（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税等を除きます。）
取 得 先 オリックス不動産投資法人（後記「６．取得先及び譲渡先の概要」をご参照下さい。）
媒 介 の 有 無 無
取 得 決 定 日 2019 年 9 月 12 日（木）
契 約 締 結 日 2019 年 9 月 12 日（木）
取 得 日 第 1 回：2019 年 10 月 1 日（火）（準共有持分 49％）
第 2 回：2020 年 3 月 4 日（水） （準共有持分 51％）
代 金 支 払 日 第 1 回：2019 年 10 月 1 日（火）（準共有持分 49％）
第 2 回：2020 年 3 月 4 日（水） （準共有持分 51％）
1
（２）本譲渡の概要
譲渡資産の名称 TOKYU REIT 赤坂檜町ビル
譲 渡 価 額 合計 4,800 百万円（本受益権をそれぞれ準共有持分の形式で 2 回（準共有持分 49%及び準共有持
分 51％）に分けて譲渡することを予定しており、譲渡価額は以下の通りです。）
第 1 回：2,352 百万円（準共有持分 49％）
第 2 回：2,448 百万円（準共有持分 51％）
帳 簿 価 額 第 1 回：1,677 百万円（譲渡日時点の見込み価額、準共有持分 49％）
第 2 回：1,753 百万円（譲渡日時点の見込み価額、準共有持分 51％）
譲 渡 損 益 第 1 回：674 百万円（注）
第 2 回：694 百万円（注）
譲 渡 先 オリックス不動産投資法人（後記「６．取得先及び譲渡先の概要」をご参照下さい。）
媒 介 の 有 無 無
譲 渡 決 定 日 2019 年 9 月 12 日(木）
契 約 締 結 日 2019 年 9 月 12 日(木）
譲 渡 日 第 1 回：2019 年 10 月 1 日（火）（準共有持分 49％）
第 2 回：2020 年 3 月 4 日（水） （準共有持分 51％）
代 金 受 取 日 第 1 回：2019 年 10 月 1 日（火）（準共有持分 49％）
第 2 回：2020 年 3 月 4 日（水） （準共有持分 51％）
（注）譲渡価額と譲渡日時点の見込み帳簿価額との差額を記載しています。
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２．本取引の理由
本投資法人は、資本市場及び不動産投資市場の動向並びに本投資法人のポートフォリオの中長期に
わたるキャッシュフローの成長性等を考慮し、ポートフォリオの質的向上を進めています。その一環
として、本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、以下の通り、本取引を行
うものです。
（１）KN 自由が丘プラザの取得
KN 自由が丘プラザ（以下、 「取得資産」といいます。 ）が所在する自由が丘エリアは、本投資法人
の重点投資対象地域である東急沿線地域の中核エリアの一つであり、 優良な住宅街が形成される一方、
多くの洗練された店舗及び来店型の事務所が集積しており、駅周辺に留まらず、広範囲で高い繁華性
を持つエリアです。
取得資産は、東急東横線・大井町線「自由が丘」駅から徒歩約 2 分に所在する商業ビルです。周辺
は店舗・事務所・学習塾・賃貸住宅等が集積しており、隣地には、東急株式会社（以下、 「東急(株)」
といいます。 ）が保有・運営する商業施設「Trainchi (トレインチ)自由が丘」が所在しています。建
物は、1・2 階がガラス張りの店舗向けの仕様で、3～5 階が学習塾や英会話教室等の来店型の事務所
仕様となっており、多様なテナント層からのニーズが存在しています。
取得日時点の同物件の賃料水準及び稼働率の見込みに基づいて算定した直近 1 年間の NOI 利廻
りは、4.2％（注）であり、中長期的にも安定した利益貢献を見込んでいます。
（注）2019 年 10 月 1 日時点の見込み年間稼働率 100％を前提に算出
（２）TOKYU REIT 赤坂檜町ビルの譲渡
TOKYU REIT 赤坂檜町ビル（以下、「譲渡資産」といいます。）は、本投資法人が 2003 年 9 月に取
得したオフィスビルであり、築 35 年が経過していますが、取得以降、高い稼働率を維持しており、
赤坂エリアの中規模ビルとして一定の競争力を有しています。
一方で、事務所区画がシングルテナントであることから、当該テナント退去時の大幅な減収リスク
があることや、将来の機械式駐車場等の大規模修繕等に伴う資金負担が見込まれることから、本投資
法人としては、これらへの対応が今後の課題であると認識していました。
かかる状況において、現在の市場環境において譲渡することが最善と判断しました。
なお、本取引について、本譲渡に伴う不動産等売却益による分配金増加額の平準化及び、圧縮積立
金（注）の積み立てを目的として、2019 年 10 月 1 日に準共有持分 49％を、2020 年 3 月 4 日に準共
有持分の 51％をそれぞれ取得・譲渡する予定です。これにより、2020 年 1 月期（第 33 期）に不動産
等売却益 668 百万円及び圧縮積立金繰入額 353 百万円、2020 年 7 月期（第 34 期）に不動産等売却益
687 百万円及び圧縮積立金繰入額 358 百万円を計上する見込みです。
（注） 「平成 21 年及び平成 22 年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」 （租税特別措置法第 66
条の 2）の制度を適用して、 「投資法人の計算に関する規則」に定める積立限度額を圧縮積立金とし
て積み立てることを前提としています。
本取引の結果、本投資法人の重点投資対象地域である東急沿線地域の好立地物件を取得することに
より、ポートフォリオの質的向上、ひいては投資主価値の向上に寄与するものと考えています。
本投資法人は、今後も投資方針を堅持しつつ、資本市場及び不動産投資市場の動向を注視しながら、
投資運用を継続すると共に、資産価値の向上及び投資口 1 口当たり利益の成長に結びつくポートフ
ォリオの構築を進めてまいります。
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３．取得資産の内容
取得資産の名称 ＫＮ自由が丘プラザ
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権（予定）(注 1)
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（予定）(注 1)
信託期間 2019 年 10 月 1 日から 2029 月 10 日 31 日（予定）（注 1）
（土地） 東京都目黒区自由が丘二丁目 20 番 10、20 番 11
（登記簿上の表示）
所在地 （建物） 東京都目黒区自由が丘二丁目 20 番地 10、20 番地 11
（住居表示） 東京都目黒区自由が丘二丁目 13 番 6 号
交通 東急東横線・大井町線「自由が丘」駅徒歩約 2 分
用途 事務所・店舗
用途地域 商業地域
（土地） 575.54 ㎡（注 2）
面積（登記簿上の表示）
（建物） 1,272.60 ㎡
構造（登記簿上の表示） 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建
竣工時期（登記簿上の表示） 2001 年 12 月
設計会社 株式会社グローバルエンヴァイロンメントシンクタンク GETT
施工会社 三井住友建設株式会社
検査機関 目黒区
PML8.8％ （株式会社イー・アール・エス、 応用アール・エム・エス株式会社の 2019
年 4 月 12 日付地震リスク評価（詳細）報告書に基づきます。 ）
PML (Probable Maximum Loss)とは、地震による予想損失率を意味します。PML に
ついては統一された定義はありませんが、ここでは 475 年間に起こる可能性のあ
耐震性に関する事項 る大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達
価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不
動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の
状況、地域要因、構造検討を行ったうえで算出しています。
（土地） 所有権
所有形態
（建物） 所有権
第 1 回：2019 年 10 月 1 日（火）（準共有持分 49％）
取得日
第 2 回：2020 年 3 月 4 日（水）（準共有持分 51％）
合計：3,160 百万円
取得価額 第 1 回：1,548 百万円（準共有持分 49％）
第 2 回：1,611 百万円（準共有持分 51％）
3,370 百万円（価格時点：2019 年 9 月 1 日）
鑑定評価額
鑑定評価機関: 日本ヴァリュアーズ株式会社
建物状況評価報告書作成者 株式会社 竹中工務店
建物状況評価報告書作成日 2019 年 8 月 21 日
プロパティ・マネジメント会社 第 1 回取得後：オリックス・アセットマネジメント株式会社（予定）(注 3)
担保の状況 取得後、本投資法人において担保に供する予定はありません。
その他特筆すべき事項 特記すべき事項はありません。
テナントの総数 5
想定総賃料収入 年間 149 百万円
敷金・保証金 157 百万円
想定 NOI 年間 131 百万円
賃
貸 想定償却後 NOI 年間 125 百万円
借 総賃貸面積 1,231.80 ㎡
の
内 総賃貸可能面積 1,231.80 ㎡
容 稼働率 100.0%
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
最近５年間の 2 月末時点 2 月末時点 2 月末時点 2 月末時点 2 月末時点
稼働率の推移
100.0％ 76.3％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
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（注 1）本日現在、本物件は信託受益権化されていませんが、取得予定日までに、取得先は信託受託者との間で本物件を
主たる信託財産とする不動産管理処分信託契約を締結する予定であり、当該不動産管理処分信託契約に基づく本物
件の受益権を準共有持分の形式で 2 回（準共有持分 49％及び準共有持分 51％）に分けて取得する予定です。
（注 2）対象土地の南側の一部（約 40.86 ㎡）が建築基準法第 42 条第 2 項の規定による道路（2 項道路）として通行の用
に供されています。
(注 3) 第 2 回取得後は、本投資法人のプロパティ・マネジメント会社の選定に関する方針に従い、変更される見込みで
す。本投資法人では、プロパティ・マネジメント会社は、テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテ
ナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減等を総合的に勘案し、原則として東急(株)等(注 4)から選定す
ることとしています。この場合、東急(株)等及びその他の利害関係者とのプロパティ・マネジメント契約委託条件
については、資産運用会社の自主ルールである「利害関係者取引規程」に基づく手続きを実施した上で定めるもの
とします。
（注 4） 「東急(株)等」とは、以下の(1)から(3)までのいずれかに掲げる者をいいます（以下同様） 。
(1)東急(株)
(2)東急(株)の連結子会社
(3)東急(株)又は東急(株)の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の率
が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
※ 賃貸借の内容については物件全体の合計値を記載しています。
※ テナントの総数、想定総賃料収入、敷金・保証金及び稼働率は、取得予定日時点(2019 年 10 月 1 日)における見込みに
基づき記載しています。
※ 想定 NOI 及び想定償却後 NOI は取得年度の収支から特殊要因を排除した年間の想定数値であり（当期の予想数値では
ありません。 ）以下の前提をもとに作成しています。
① 総賃料収入は、取得日時点(2019 年 10 月 1 日)の見込み年間平均稼働率(100.0％)を前提に本物件から得られる総収
入の見込み数値を記載しています。
② 公租公課は、2019 年度の賦課額と同額を見込んでいます。
③ 修繕費は、今後 1 年間に想定される見込み数値に基づいて算出しています。
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４．譲渡資産の内容
譲渡資産の名称 TOKYU REIT 赤坂檜町ビル
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（予定）（注 1）
信託期間 2003 年 1 月 31 日から 2027 月 11 日 30 日（注 1）
東京都港区赤坂六丁目 1404 番、1401 番、1410 番、1411 番、1412 番、1413
（土地）
番
（登記簿上の表示）
所在地 東京都港区赤坂六丁目 1404 番地、1401 番地、1410 番地、1411 番地、1412
（建物）
番地、1413 番地
（住居表示） 東京都港区赤坂六丁目 14 番 15 号
交通 東京メトロ千代田線「赤坂」駅徒歩約 4 分
用途 事務所、店舗
用途地域 商業地域、第 2 種住居地域
（土地） 866.61 ㎡
面積（登記簿上の表示）
（建物） 4,058.92 ㎡
構造（登記簿上の表示） 鉄筋コンクリート造陸屋根 7 階建
竣工時期（登記簿上の表示） 1984 年 8 月
（土地） 所有権
所有形態
（建物） 所有権
取得日 2003 年 9 月 10 日
取得価額 3,570 百万円
第 1 回：2019 年 10 月 1 日（火）（準共有持分 49％）
譲渡日
第 2 回：2020 年 3 月 4 日（水）（準共有持分 51％）
合計 4,800 百万円
譲渡価額 第 1 回：2,352 百万円（準共有持分 49％）
第 2 回：2,448 百万円（準共有持分 51％）
4,650 百万円（価格時点：2019 年 9 月 1 日）
鑑定評価額
鑑定機関：大和不動産鑑定株式会社
第 1 回：1,677 百万円（譲渡日時点の見込み価額、準共有持分 49％）
帳簿価額
第 2 回：1,753 百万円（譲渡日時点の見込み価額、準共有持分 51％）
第 1 回：674 百万円（注 2）
譲渡損益
第 2 回：694 百万円（注 2）
その他特筆すべき事項 特記すべき事項はありません。
テナントの総数 3 （本書の日付現在）
総賃料収入 年間 274 百万円（2018 年 8 月 1 日～2019 年 7 月 31 日の実績数値）
敷金・保証金 182 百万円 （2019 年 7 月 31 日時点）
賃 NOI 年間 193 百万円（2018 年 8 月 1 日～2019 年 7 月 31 日の実績数値）
貸
借 償却後 NOI 年間 160 百万円（2018 年 8 月 1 日～2019 年 7 月 31 日の実績数値）
の 総賃貸面積 3,202.57 ㎡ （2019 年 7 月 31 日時点）
内
容 総賃貸可能面積 3,202.57 ㎡ （2019 年 7 月 31 日時点）
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
最近 5 年間の 7 月末時点 7 月末時点 7 月末時点 7 月末時点 7 月末時点
稼働率の推移
100.0% 100.0 % 100.0% 100.0% 100.0%
(注 1)信託変更契約については 10 月 1 日に本投資法人と受託者及び譲渡先との間で締結される予定です。
(注 2)譲渡価額と譲渡日時点の見込み帳簿価額との差額を記載しています。
※ テナントの内容については物件全体の合計値を記載しています。
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５．鑑定評価書の概要
（１）KN 自由が丘プラザ
（単位：千円 単位未満切捨て）
物件名：KN自由が丘プラザ 内 容 根 拠 等
鑑定機関： 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019 年 9 月 1 日 ―
価格の種類 正常価格 ―
鑑定評価額 3,370,000 収益価格を採用
DCF 法による価格と直接還元法による価格を関
収益価格 3,370,000
連付けて決定
直接還元法による収益価格 3,500,000 ―
(1)運営収益 (①－②) 156,481 ―
①潜在総収益
161,318 既存賃料と新規賃料を勘案して査定
(賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入等)
各契約条件と周辺賃貸市場の動向を勘案して査
②空室等損失 4,836
定
(2)運営費用(③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＋⑩) 24,495 ―
③維持管理費 4,327 実績値を採用
④水道光熱費 6,761 実績等を基に査定
エンジニアリングレポート記載の修繕更新費用
⑤修繕費 1,740
を基に査定
⑥プロパティマネジメントフィー 3,363 予定契約の料率を採用
⑦テナント募集費用等 605 想定入替率に基づき査定
⑧公租公課 6,895 2019 年の実績を基に査定
⑨損害保険料 159 実績等を基に査定
⑩その他費用 642 実績等を基に査定
(3)運営純収益(NOI (1)－(2)) 131,986 ―
(4)一時金の運用益 1,502 査定敷金に運用利回り 1.0%を採用して査定
エンジニアリングレポート記載の修繕更新費用
(5)資本的支出 4,060
を基に査定
(6)純収益(NCF (3)＋(4)－(5)) 129,429 ―
(7)還元利回り 3.7% ―
DCF 法による収益価格 3,320,000 ―
割引率 3.5% ―
最終還元利回り 3.9% ―
積算価格 2,150,000 ―
土地比率 95.4% ―
建物比率 4.6% ―
積算価格は不動産の費用性に基づく価格であり、収益価格は不動
評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に当たって 産の収益性に着目して得られた価格である。収益用不動産の評価
特に留意した事項 においては収益性を重視して価値判断を行うべきであり、積算価
格は参考に留め、収益価格に基づいて鑑定評価額を決定した。
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（２）TOKYU REIT 赤坂檜町ビル
（単位 千円
： 単位未満切捨て）
物件名：TOKYU REIT赤坂檜町ビル 内 容 根 拠 等
鑑定機関： 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019 年 9 月 1 日 ―
価格の種類 正常価格 ―
鑑定評価額 4,650,000 収益価格を採用
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益
収益価格 4,650,000
価格を関連付けて査定
直接還元法による収益価格 4,730,000 ―
(1)運営収益 (①－②) 261,960 ―
賃貸事例や同一需給圏内における類似建物の新
規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動
①潜在総収益
275,087 産の中長期的競争力等を勘案のうえ、対象不動
(賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入等)
産の標準化した想定貸室賃料収入、共益費収入
を査定
現状の空室率及び市場における空室率をもとに
②空室等損失 13,126
査定
(2)運営費用(③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＋⑩) 79,823 ―
③維持管理費 14,052 現行契約に基づき、計上
類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績
④水道光熱費 37,198
額に基づき査定し、計上
依頼者から入手したエンジニアリングレポート
⑤修繕費 3,518
の修繕費年平均額を計上
⑥プロパティマネジメントフィー 4,286 現行契約内容に基づき査定のうえ、計上
類似不動産のテナント募集費用等の水準に基づ
⑦テナント募集費用等 1,393
き計上
⑧公租公課 17,017 2019 年度実績額に基づき査定のうえ、計上
⑨損害保険料 356 実績額に基づき計上
⑩その他費用 2,000 実績額に基づき計上
(3)運営純収益(NOI (1)－(2)) 182,137 ―
一時金の運用実態等について運用的側面と調達
(4)一時金の運用益 1,607 的側面双方の観点から総合的に勘案のうえ査定
し、計上
依頼者から入手したエンジニアリングレポート
(5)資本的支出 13,422 の更新費年平均額に、CM フィーを考慮のうえ計
上
(6)純収益(NCF (3)＋(4)－(5)) 170,323 ―
対象不動産の立地条件、建物条件、その他の条
(7)還元利回り 3.6% 件を総合的に勘案し、また同一需給圏における
類似不動産の還元利回り等を参考に査定
DCF 法による収益価格 4,610,000 ―
割引率 3.4% ―
最終還元利回り 3.8% ―
積算価格 4,030,000 ―
土地比率 96.2% ―
建物比率 3.8％ ―
積算価格は不動産の費用性に基づく価格であり、収益価格は不動
評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に当たって 産の収益性に着目して得られた価格である。収益用不動産の評価
特に留意した事項 においては収益性を重視して価値判断を行うべきであり、積算価
格は参考に留め、収益価格に基づいて鑑定評価額を決定した。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等にしたがって鑑定評価を行った不動産鑑定
士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評
価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があり
ます。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではあ
りません。
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６．取得先及び譲渡先の概要
名 称 オリックス不動産投資法人
所 在 地 東京都港区浜松町二丁目 3 番 1 号 日本生命浜松町クレアタワー
代表者の役職・氏名 執行役員 尾﨑 輝郎
事 業 内 容 資産を主として不動産等資産に対する投資として運用
出 資 総 額 335,757 百万円（2019 年 2 月 28 日現在）
設 立 年 月 日 2001 年 9 月 10 日
純 資 産 347,942 百万円（2019 年 2 月 28 日現在）
総 673,908 百万円（2019 年 2 月 28 日現在）
資 産
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）23.1% 他
大株主及び持株比率
（2019 年 2 月 28 日現在）
投資法人・資産運用会社と当該法人の関係
本投資法人・資産運用会社と当該法人との間には、記載すべき資本関係はありません。また、
資 本 関 係 本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該法人の関係者及び関係会社の間には、
特筆すべき資本関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該法人との間には、記載すべき人的関係はありません。また、
人 的 関 係 本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該法人の関係者及び関係会社の間には、
特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該法人との間には、記載すべき取引関係はありません。また、
取 引 関 係 本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該法人の関係者及び関係会社の間には、
特筆すべき取引関係はありません。
当該法人は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
関連当事者への
また、当該法人の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当
該 当 状 況
しません。
７．物件取得者等の状況及び利害関係人等との取引
本物件は、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者から取得するものではありま
せん。
また、第 1 回取得後は、本物件のプロパティ・マネジメント業務の委託先は、オリックス・アセッ
トマネジメント株式会社であり、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係はありません。
なお、 2 回取得後は、
第 本投資法人のプロパティ・マネジメント会社の選定に関する方針に従い、
変更される見込みです。本投資法人では、プロパティ・マネジメント会社は、テナントに関する情報
網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減等を総合的に
勘案し、原則として東急(株)等から選定することとしています。この場合、東急(株)等及びその他の
利害関係者とのプロパティ・マネジメント契約委託条件については、資産運用会社の自主ルールであ
る「利害関係者取引規程」に基づく手続きを実施した上で定めるものとします。
８．フォワード・コミットメント等に関する事項
本取引に係る売買契約において、2020 年 3 月 4 日に予定している第 2 回の各売買契約は、金融庁
の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・
コミットメント等に該当します。 2 回の各売買契約に定められた違約金に関する条項の概要は以下
第
の通りです。
一方の当事者が第 2 回の売買契約に定める合意事項（表明保証条項を含みますがこれに限られま
せん。以下同様とします。 ）に違反し、かかる違反により当該売買契約の目的を達成することができ
ない場合は、相手方当事者は、当該売買契約が実行されるまでの間、当該売買契約を解除することが
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できます。この場合、違反当事者は、当該売買契約に係る売買代金（消費税及び地方消費税を含まな
い額。以下同様とします。の 10％相当額を違約金として相手方当事者に支払わなければなりません。
）
また、このようにして一方の物件に係る第 2 回の売買契約が終了した場合、違反当事者は、他の物件
に係る第 2 回の売買契約について、同様に、当該売買契約に係る売買代金の 10％相当額を相手方当
事者に支払うことにより当該売買契約を解約するか、 他の物件に係る第 2 回の売買契約を継続するか
を選択することとします（但し、前者の場合には、第 1 回の各売買契約実行後の解約に限られるもの
とし、また、後者の場合でも、相手方当事者は、更に、自らの責めに帰すべき事由がないことを条件
として、解約違約金等を支払うことなく当該売買契約を解約することができます。。 ）
なお、一方の当事者が第 1 回の売買契約に定める合意事項に違反し、かかる違反により当該売買
契約の目的を達成することができない場合は、 相手方当事者は、 当該売買契約が実行されるまでの間、
双方の物件に係る第 1 回の全ての売買契約を解除することができ、 自己に責めに帰すべき事由がある
違反当事者は、双方の物件に係る第 1 回の売買代金合計の 10％相当額を違約金として相手方当事者
に支払うことになります。第 1 回の各売買契約が終了した場合には、第 2 回の各売買契約も当然に解
除されたものとみなされますが、各当事者は、かかる解除については、損害等の賠償請求その他何ら
の請求も行わないこととされています。
９. 決済方法
本取引の売買代金は、物件引渡毎に決済する予定です。
１０．資金調達の概要
本取得に係る資金は、本譲渡による譲渡代金を充当します。
１１．今後の見通し
本取引により、2020 年 1 月期（第 33 期）において不動産等売却益が 668 百万円、2020 年 7 月
期（第 34 期）において不動産等売却益が 687 百万円計上される見込みであり、既に公表している
2020 年 1 月期（第 33 期）の運用状況の予想及び分配予想に差異が生じる見通しです。
詳細につきましては、本日公表の「2020 年 1 月期（第 33 期）の運用状況の予想及び分配予想の修
正ならびに 2020 年 7 月期（第 34 期）の運用状況の予想及び分配予想に関するお知らせ」をご参照下
さい。
以 上
＜添付資料＞
・参考資料１ 本取引実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2019 年 10 月 1 日時点における想定）
・参考資料２ ＫＮ自由が丘プラザ写真
・参考資料３ ＫＮ自由が丘プラザ案内図
※ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
※ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.tokyu-reit.co.jp/
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参考資料１ 本取引実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2019 年 10 月 1 日時点における想定）
2019年7月期末
取得価額 投資比率 （第32期末）
用途 物 件 名 地 域 取 得 日
（百万円） ※10 鑑定評価額
(百万円)
QFRONT（キューフロント） 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月10日 15,100 6.5% 30,000
レキシントン青山 東京都心5区地域 2003年9月11日 4,800 2.1% 6,140
TOKYU REIT表参道スクエア 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月10日 5,770 2.5% 8,330
TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2004年3月1日 6,600 2.9% 12,600
2005年4月6日 ※1 14,700
cocoti（ココチ） 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 10.6% 23,900
商業施設 2005年8月2日 ※2 9,800
CONZE（コンツェ）恵比寿 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2006年10月31日 5,116 2.2% 5,290
代官山フォーラム 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2008年4月22日 4,136 1.8% 3,510
ユニゾ下北沢ビル 東急沿線地域 2019年4月26日 2,257 1.0% 2,300
2019年10月1日 1,548 3,370
KN自由が丘プラザ 東急沿線地域 1.4%
2020年3月4日 1,611 ※11
商業施設 計 71,439 30.9% 95,440
世田谷ビジネススクエア 東急沿線地域 2003年9月11日 22,400 9.7% 18,700
東急南平台町ビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月11日 4,660 2.0% 6,790
東急桜丘町ビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月11日 6,620 2.9% 10,700
東京日産台東ビル 東京都心5区地域 2003年9月11日 4,450 1.9% 5,750
TOKYU REIT蒲田ビル 東急沿線地域 2003年9月10日 4,720 2.0% 5,390
2004年12月15日※3 8,630
2007年9月21日 ※4 1,100
TOKYU REIT虎ノ門ビル 東京都心5区地域 2007年9月21日 ※5 200 4.4% 12,400
2007年10月26日※6 140
2015年1月21日※7 107
赤坂四丁目ビル
東京都心5区地域 2008年1月31日 8,500 3.7% 7,260
（東急エージェンシー本社ビル）
オフィス 東急池尻大橋ビル 東急沿線地域 2008年3月28日 5,480 2.4% 6,180
麹町スクエア 東京都心5区地域 2010年3月19日 9,030 3.9% 9,450
TOKYU REIT新宿ビル 東京都心5区地域 2010年3月26日 9,000 3.9% 13,100
秋葉原三和東洋ビル 東京都心5区地域 2010年10月29日 4,600 2.0% 6,320
東急銀座二丁目ビル 東京都心5区地域 2011年2月15日 5,010 2.2% 5,870
TOKYU REIT渋谷Rビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2013年8月16日 5,270 2.3% 9,520
2013年8月16日 15,000
東急虎ノ門ビル 東京都心5区地域 7.3% 19,900
2015年1月9日 1,850
TOKYU REIT第2新宿ビル 東京都心5区地域 2015年10月30日 2,750 1.2% 3,300
2016年3月24日※8 12,740
東急番町ビル 東京都心5区地域 6.0% 15,300
2019年3月28日※9 1,040
TOKYU REIT 恵比寿ビル 東京都心5区地域･東急沿線地域（渋谷） 2018年8月1日 4,500 1.9% 4,790
渋谷道玄坂スカイビル 東京都心5区地域･東急沿線地域 （渋谷） 2019年3月28日 8,100 3.5% 8,350
オフィス 計 145,897 63.2% 169,070
住宅 メゾンピオニー都立大学 東急沿線地域 2017年11月15日 1,200 0.5% 1,240
住宅 計 1,200 0.5% 1,240
湘南モールフィル（底地） その他地域 2006年4月28日 6,810 2.9% 6,670
底地 OKIシステムセンター(底地) その他地域 2013年3月27日 4,530 2.0% 5,510
REVE中目黒（底地） 東急沿線地域 2018年9月27日 1,150 0.5% 1,150
底地 計 12,490 5.4% 13,330
合 計 231,026 100.0% 279,080
※1 信託受益権の準共有持分の 60％部分についての記載です。
※2 信託受益権の準共有持分の 40％部分についての記載です。
※3 床面積 9,688.59 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 73,585 についての記載です。
※4 床面積 865.14 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 8,579 についての記載です。
※5 床面積 139.93 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 1,322 についての記載です。
※6 床面積 93.93 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 1,166 についての記載です。
※7 床面積 95.06 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 1,464 についての記載です。
※8 信託受益権の準共有持分の 49.0％部分についての記載です。
※9 信託受益権の準共有持分の 3.6％部分についての記載です。
※10 投資比率は小数第２位を四捨五入しているため、 各項目の数値の和が、 小計及び合計と一致しない場合があります。
※11 鑑定評価額は、2019 年 9 月 1 日時点の鑑定評価額を記載しています。
※12 株式会社イー・アール・エスの地震リスク評価報告書に基づく上記ポートフォリオ全体の PML は 3.8％です。
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PML(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想損失率を意味します。PML については統一された定義はあり
ませんが、 ここでは 475 年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理
した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の現地調査、
建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行ったうえで算出して
います。
参考資料２
外観写真
参考資料３
ＫＮ自由が丘プラザ 案内図
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