8957 Ｒ－東急ＲＥ 2019-09-12 15:00:00
2020年1月期（第33 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正ならびに2020年7月期（第34 期)の運用状況の予想及び分配予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年 9 月 12 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 12 番 1 号
東急リアル・エステート投資法人
代 表 者 名
執 行 役 員 柏 﨑 和 義
( コード番号 8 9 5 7 )
資産運用会社名
東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代 表 者 名
代表取締役執行役員社長 柏 﨑 和 義
問 合 せ 先
執行役員財務・ＩＲ部長 山 川 潔
TEL.03－5428－5828
2020 年 1 月期（第 33 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正ならびに
2020 年 7 月期（第 34 期）の運用状況の予想及び分配予想に関するお知らせ
本投資法人は、2019 年 3 月 14 日付にて公表した、2020 年 1 月期（第 33 期 2019 年 8 月 1 日～2020 年 1 月
31 日）の運用状況の予想及び分配予想について、修正を行いましたので、下記のとおり、お知らせします。
また、2020 年 7 月期（第 34 期 2020 年 2 月 1 日～2020 年 7 月 31 日）の運用状況の予想及び分配予想につ
いて、併せてお知らせします。
記
1. 運用状況の予想及び分配予想の修正（2020 年 1 月期（第 33 期）
）
1 口当たり分配金 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 1 口当たり
（利益超過分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 当期純利益
は含まない） 分配金
前回発表予想 (A) 7,419 3,309 2,825 2,824 2,888 円 2,950 円 ―
今回修正予想 (B) 8,126 4,021 3,531 3,530 3,611 円 3,250 円 ―
増減額 (B) － (A) 706 712 706 706 723 円 300 円 ―
増減率 9.5％ 21.5％ 25.0％ 25.0％ 25.0％ 10.2％ ―
（ご参考）前期実績
（2019 年 7 月期） 7,366 3,349 2,858 2,857 2,923 円 2,923 円 ―
（第 32 期）
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2. 運用状況の予想及び分配予想の内容（2020 年 7 月期（第 34 期））
1 口当たり分配金 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 1 口当たり
（利益超過分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 当期純利益
は含まない） 分配金
今回発表 8,136 4,055 3,585 3,584 3,666 円 3,300 円 ―
（注1）2020 年 1 月期（第 33 期）及び 2020 年 7 月期（第 34 期）の運用状況の予想及び分配予想は、別紙
「2020 年 1 月期及び 2020 年 7 月期 運用状況の予想の前提条件」に基づく予想であり、実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当
たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。今後、当初
の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることと
なった場合には、予想の修正を行い、公表します。
（注2）金額は単位未満の数値を切捨て、％表示は小数第二位を四捨五入して記載しています。
3. 修正の理由
本日公表の「国内不動産信託受益権の取得（KN 自由が丘プラザ）及び譲渡（TOKYU REIT 赤坂檜町ビ
ル）に関するお知らせ」にてお知らせした資産の交換に伴い、2020 年 1 月期（第 33 期）において、不動産
等売却益が 668 百万円計上されること等により、2019 年 3 月 14 日付にて公表した 2020 年 1 月期（第 33
期）の 1 口当たり予想分配金に 5％以上の差異が生じる見込みとなったため、運用状況の予想及び分配予想
の修正を行うものです。
なお、2020 年 7 月期（第 34 期）の運用状況の予想及び分配予想については、本日公表の「2019 年 7 月期
」において新たに公表されることに鑑み、2020 年 1 月期（第 33 期）の運用状況の予想及
決算短信（REIT）
び分配予想と併せて開示を行うものです。
以 上
【ご参考】
物件の交換に関する適時開示実施状況
2019 年 9 月 12 日「国内不動産信託受益権の取得（KN 自由が丘プラザ）及び
譲渡（TOKYU REIT 赤坂檜町ビル）に関するお知らせ」
※本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
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【別紙】
2020 年 1 月期（第 33 期）及び 2020 年 7 月期（第 34 期） 運用状況の予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
運用資産 ・2019年７月31日時点で本投資法人が保有している31物件から、TOKYU REIT赤坂檜町
ビルとKN自由が丘プラザについて、2019年10月１日に準共有持分の49%、2020年３月
４日に準共有持分の51%をそれぞれ交換（以下、本交換という）する予定であり、以
降、2020年７月期末までに異動(追加取得、保有物件の売却等)がないことを前提とし
ています。
営業収益 ・賃貸事業収入は、昨今の不動産市況、テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の
存在等を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動要素を勘案して算出しています。ま
た、テナントによる滞納又は不払がないものと想定しています。
・本交換により、2020年１月期に譲渡益668百万円、2020年７月期に譲渡益687百万円
をそれぞれ見込んでいます。
・2020年１月期末の稼働率は99.1％、2020年７月期末の稼働率は99.8％を想定して
います。
営業費用 ・外注委託費は、2020年１月期に456百万円、2020年７月期に449百万円を見込んで
います。
・建物の修繕費は、2020年１月期に261百万円、2020年７月期に259百万円を見込ん
でいます。物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実
施します。ただし、建物の修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能
性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課
決定されると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます（2020
年１月期：660百万円、2020年７月期：695百万円）
。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年
度の固定資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき
費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出し
ています（2020年１月期：982百万円、2020年７月期：980百万円）
。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算
出しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、
2020年１月期に795百万円、2020年７月期に793百万円を見込んでいます。
営業外費用 ・支払利息等は、2020年１月期に465百万円、2020年７月期に443百万円を見込んで
います。なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息のほか金融関連費用
を含んでいます。
有利子負債 ・2019年７月31日時点の有利子負債残高923億円（短期借入金23億円、長期借入金
840億円、投資法人債60億円）であり、2020年１月期に返済期限が到来する短期借
入金23億円については、23億円の投資法人債発行による調達で返済するほか、長
期借入金49億円については、すべて借換を行うことを前提としています。また、
2020年１月期に短期借入金20億円を調達し、当期中に自己資金で返済することを
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前提としています。
・2020年７月期に返済期限が到来する長期借入金65億円については、すべて借換を
行うことを前提としています。
・2020年１月期末及び2020年７月期末の有利子負債残高は923億円（長期借入金840
億円、投資法人債83億円）を想定しています。
・2020年１月期末及び2020年７月期末のLTVは42.0％を想定しています。
（ LTVの計算：（予想）有利子負債／（予想）総資産」
「 ）
発行済投資口の ・本書の日付現在の977,600口から、2020年７月期末までに投資口の追加発行がない
総口数 ことを前提としています。
１口当たり ・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として
分配金 算出しており、原則として利益を全額分配することを前提としています。ただ
し、TOKYU REIT赤坂檜町ビルの譲渡により、2020年1月期に計上する譲渡益の見込
額668百万円のうち353百万円、2020年７月期に計上する譲渡益の見込額687百万円
のうち358百万円については、
「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした
場合の課税の特例」
（租税特別措置法第66条の２）の制度を適用して、
「投資法人
の計算に関する規則」に定める積立限度額を圧縮積立金として積み立てることを
前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発
生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
１口当たり ・１口当たり利益超過分配金については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、
上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
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