2019年7⽉期（第32期）
決算概要資料
東急リアル・エステート投資法⼈
証券コード：8957 https://www.tokyu-reit.co.jp
2019年9⽉11⽇ 作成
⽬次
エゼクティブサマリー 2
決算概況（2019年7⽉期） 3
業績予想（2020年1⽉期、2020年7⽉期） 4
1⼝当たり分配⾦の変動要因 5 ⽤語説明
総資産LTV 有利⼦負債 ÷ 総資産
鑑定ベースLTV （有利⼦負債の期末残⾼+⾒合現⾦のない預り保証⾦敷⾦の期末残⾼）÷ 鑑定評価額（期末時点）
含み損益 不動産等の鑑定評価額（期末時点）－貸借対照表計上額
＝出資総額+圧縮積⽴⾦(利益処分後)±含み損益
NAV
＝純資産－分配予定額±含み損益
NOI利廻 NOI（年換算値）÷ 物件取得価額
以下の1.から3.までのいずれかに掲げる者をいう
1. 東急株式会社（以下、「東急(株)」という）
東急(株)等 2. 東急(株)の連結⼦会社
3. 東急(株)⼜は東急(株)の連結⼦会社の意向を受けて設⽴されたそれらによる匿名組合
出資その他の出資の⽐率が過半である特定⽬的会社⼜は特別⽬的事業体
「東急(株)等」、「東急(株)の関連会社」、「東急不動産グループ各社」の総称をいう
1.「東急(株)の関連会社」とは、東急(株)の連結決算上の関連会社をいう
2.「東急不動産グループ各社」とは、以下の(i)から(iii)までのいずれかに掲げる法⼈をいう
ⅰ. 東急不動産ホールディングス株式会社（以下、「東急不動産ホールディングス」という）
利害関係者
ⅱ. 東急不動産ホールディングスの連結⼦会社
ⅲ. 東急不動産ホールディングス⼜は東急不動産ホールディングスの連結⼦会社の意向を
受けて設⽴されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の⽐率が過半である特定⽬
的会社及び特別⽬的会社
*本資料の注意事項については、巻末をご参照下さい
2019年9⽉11⽇ 作成
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エグゼクティブサマリー
2019年7⽉期 2020年1⽉期 2020年7⽉期
（第32期）実績 （第33期）予想 （第34期）予想
・スポンサーとの物件交換
カレイド渋⾕宮益坂譲渡 ・物件⼊替 ・物件⼊替
外部成⻑ 渋⾕道⽞坂スカイビル取得 TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(49%)譲渡 TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(51%)譲渡
東急番町ビル追加取得 KN⾃由が丘プラザ(49%)取得 KN⾃由が丘プラザ(51%)取得
・物件取得(ユニゾ下北沢ビル)
不動産等売却益 等 39百万円 (-276百万円) 668百万円 (+629百万円) 687百万円 (+19百万円)
・期末稼働率：99.5%(+0.5pts) ・期末稼働率：99.1%(-0.4pts) ・期末稼働率：99.8%(+0.7pts)
内部成⻑ ・賃料増額改定割合(賃料ベース)(注1)：21%
・増額率(賃料ベース)(注2)：10% ・契約⾒直しによる電気料⾦の削減
NOI 5,070百万円 (+74百万円) 5,136百万円 (+65百万円) 5,147百万円 (+10百万円)
・⽀払利息：前期⽐-21百万円 ・⽀払利息：前期⽐-4百万円 ・⽀払利息：前期⽐-21百万円
財務 (借⼊⾦+投資法⼈債) (借⼊⾦+投資法⼈債) (借⼊⾦+投資法⼈債)
（平均⾦利：1.03%(-0.01pts)） （平均⾦利：0.99%(-0.04pts)） （平均⾦利：0.96%(-0.03pts)）
当期純利益 2,857百万円 (-171百万円) 3,530百万円 (+673百万円) 3,584百万円 (+53百万円)
1⼝当たり 2,923円 (-175円) 3,611円 (+688円) 3,666円 (+55円)
圧縮積⽴⾦繰⼊額 353百万円 (+353百万円) 358百万円 (+5百万円)
ー
1⼝当たり 361円 (+361円) 366円 (+5円)
1⼝当たり分配⾦ 2,923円 (-176円) 3,250円 (+327円) 3,300円 (+50円)
1⼝当たりNAV 180,502円 (+6,674円) *（）の数値は前期⽐
(注1)オフィス・商業施設の賃料改定が対象
鑑定ベースLTV 36.6% (－) (注2)オフィス・商業施設において、増額改定となった賃料の前期⽐
(注3)鑑定ベースLTV50％想定
取得余⼒(注3) 750億円 (+25億円)
2019年9⽉11⽇ 作成
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決算概況（2019年7⽉期）
損益計算書（P/L）及び１⼝当たり分配⾦ 主な差異の内訳
（単位：百万円）
＜対前期⽐較＞
2019年7⽉期
2019年7⽉期 2019年1⽉期 営業収益 不動産賃貸事業収益 +120百万円
⽐較 予想 ⽐較
科⽬ 実績 実績
増減 （第32期） 増減 賃貸事業収⼊ +162百万円
（第32期） （第31期）
2019年3⽉14⽇時点
・物件取得譲渡 +90百万円
営業収益 （A） 7,366 7,523 -156 7,371 -4
渋⾕道⽞坂スカイビル（新規取得） +137百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,327 7,207 120 7,331 -4 東急番町ビル（追加取得） +31百万円
賃貸事業収⼊ 6,890 6,728 162 6,863 27 ユニゾ下北沢ビル（新規取得） +25百万円
その他賃貸事業収⼊ 436 478 -42 468 -31 REVE中⽬⿊(底地)（前期取得） +6百万円
不動産等売却益 － 316 -316 － － カレイド渋⾕宮益坂（譲渡） -110百万円
不動産等交換差益 39 － 39 40 -0 ・世⽥⾕ビジネススクエア +23百万円
営業費⽤ （C） 4,016 3,976 40 4,110 -93 ・東急銀座⼆丁⽬ビル +16百万円
・東急桜丘町ビル +10百万円
不動産賃貸事業費⽤ 3,251 3,238 12 3,347 -96
・東急南平台町ビル +10百万円
諸経費 （D） 2,256 2,210 46 2,358 -101
不動産等売却益（前期分（TOKYU REIT⽊場ビル）） -316百万円
NOI （B）-（D） 5,070 4,996 74 4,973 97
不動産等交換差益（カレイド渋⾕宮益坂） +39百万円
減価償却費 987 1,015 -28 983 3
営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +12百万円
固定資産除却損 7 13 -5 5 2
諸経費 +46百万円
その他営業費⽤ 765 737 27 762 2 ・修繕費 +30百万円
うち資産運⽤報酬 600 595 4 594 6 TOKYU REIT新宿ビル +37百万円
営業利益 （A）-（C） 3,349 3,547 -197 3,261 88 ・公租公課 +29百万円
営業外収益 1 1 0 1 0
営業外費⽤ 493 518 -25 495 -1
＜対予想⽐較＞
うち⽀払利息 437 451 -14 436 1
営業収益 不動産賃貸事業収益 -4百万円
うち投資法⼈債利息 32 39 -6 32 0
賃貸事業収⼊ +27百万円
経常利益 2,858 3,029 -171 2,767 91
・ユニゾ下北沢ビル（新規取得） +25百万円
当期純利益 2,857 3,029 -171 2,766 91 その他賃貸事業収⼊ -31百万円
・⽔道光熱費収⼊ -38百万円
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 2,923 3,098 -175 2,829 94 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ -96百万円
1⼝当たり
１⼝当たり圧縮積⽴⾦取崩額 （円） － － － 51 -51 諸経費 -101百万円
情報
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 2,923 3,099 -176 2,880 43 ・⽔道光熱費 -47百万円
・修繕費 -27百万円
稼働率 （％） 99.5 99.0 0.5pts 99.5 －
その他 TOKYU REIT新宿ビル -13百万円
NOI利廻（注） （％） 4.46 4.41 0.05pts 4.40 0.06pts
（注）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース
2019年9⽉11⽇ 作成
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業績予想（2020年1⽉期、2020年7⽉期）
予想損益計算書（P/L）及び１⼝当たり予想分配⾦ 主な差異の内訳
（単位：百万円） ＜2020年1⽉期(第33期)対前期⽐較＞
2020年1⽉期 2020年7⽉期
2019年7⽉期 ⽐較 ⽐較 営業収益 不動産賃貸事業収益 +130百万円
科⽬ 実績 予想 予想
増減 増減 賃貸事業収⼊ +82百万円
（第33期） （第34期）
（第32期） 2019年9⽉12⽇時点
（前期⽐） （前期⽐）
2019年9⽉12⽇時点
・物件取得譲渡 +22百万円
営業収益 （A） 7,366 8,126 759 8,136 9
渋⾕道⽞坂スカイビル（前期取得） +64百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,327 7,457 130 7,448 -9 KN⾃由が丘プラザ（新規取得（49%）） +24百万円
賃貸事業収⼊ 6,890 6,973 82 7,035 61 ユニゾ下北沢ビル（前期取得） +20百万円
その他賃貸事業収⼊ 436 484 48 413 -70 カレイド渋⾕宮益坂（前期譲渡） -50百万円
不動産等売却益 － 668 668 687 19 TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（譲渡（49%）） -37百万円
不動産等交換差益 39 － -39 － － ・TOKYU REIT⻁ノ⾨ビル +16百万円
営業費⽤ （C） 4,016 4,104 87 4,080 -24 ・cocoti +15百万円
不動産賃貸事業費⽤ 3,251 3,309 58 3,287 -22 その他賃貸事業収⼊ +48百万円
諸経費 （D） 2,256 2,321 65 2,301 -20 ・雑収⼊（解約違約⾦等） +33百万円
・⽔道光熱費収⼊ +15百万円
NOI （B）-（D） 5,070 5,136 65 5,147 10
不動産等売却益（TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（49%）） +668百万円
減価償却費 987 982 -4 980 -2
不動産等交換差益（前期分（カレイド渋⾕宮益坂）） -39百万円
固定資産除却損 7 5 -2 5 －
営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +58百万円
その他営業費⽤ 765 795 29 793 -1
諸経費 +65百万円
うち資産運⽤報酬 600 635 35 637 1
・修繕費 +74百万円
営業利益 （A）-（C） 3,349 4,021 671 4,055 34
・⽔道光熱費 -34百万円
営業外収益 1 0 -1 0 0
資産運⽤報酬 +35百万円
営業外費⽤ 493 490 -2 471 -19
うち⽀払利息 437 427 -10 401 -26
＜2020年7⽉期(第34期)対前期⽐較＞
うち投資法⼈債利息 32 38 5 42 4 営業収益 不動産賃貸事業収益 -9百万円
経常利益 2,858 3,531 673 3,585 53 賃貸事業収⼊ +61百万円
当期純利益 2,857 3,530 673 3,584 53 その他賃貸事業収⼊ -70百万円
・雑収⼊（前期の解約違約⾦等） -44百万円
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 2,923 3,611 688 3,666 55 ・⽔道光熱費収⼊ -28百万円
1⼝当たり +19百万円
１⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） － 361 361 366 5 不動産等売却益（TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（51%））
情報
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 2,923 3,250 327 3,300 50 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ -22百万円
諸経費 -20百万円
稼働率 （％） 99.5 99.1 -0.4pts 99.8 0.7pts
その他 ・公租公課 +35百万円
NOI利廻（注） （％） 4.46 4.40 -0.06pts 4.48 0.08pts
・⽔道光熱費 -21百万円
（注）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース
・仲介⼿数料 -16百万円
2019年9⽉11⽇ 作成
4
1⼝当たり分配⾦の変動要因
1⼝当たり分配⾦の変動要因別内訳 * 内に記載した数値が分配⾦の実績・予想
2019年7⽉期（第32期）実績
圧縮積⽴⾦取崩なし
（単位：円）
3,099 圧縮積⽴⾦取崩なし
+62 +35 +21 +40 2,923
+114 +15 +38
-20 -16 -23
-28
3,098
1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼ 2,923
-323 -90 2019年7⽉期：368円
2019年 不動産等 カレイド 渋⾕道⽞坂 ユニゾ RH解消 その他既存 修繕費 固都税 減価償却費 控除対象外 ⽀払利息 その他 不動産等 2019年
1⽉期 売却益 渋⾕宮益坂 スカイビル・ 下北沢ビル による増収 物件増収 増加 増加 減少 消費税 減少 交換差益 7⽉期
実績 （前期分） （譲渡） 東急番町ビル （取得） （銀座・番町） 増加 （カレイド 実績
（注1） （注1） （注2）
（取得） 渋⾕宮益坂）
（注1）
2020年1⽉期（第33期）予想 2020年7⽉期（第34期）予想
圧縮積⽴⾦繰⼊ 366
圧縮積⽴⾦繰⼊ 361
（単位：円） 3,611 +703 3,666
+684
366
1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼ 361 1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼
2020年1⽉期(繰⼊後)：729円 2020年7⽉期(繰⼊後)：1,096円
2,923 +84 +44 +63 +22
+64 +4 +9 +40 +20
+21 -32 -29
-20 -68 -36 -684 3,300
-40 -34 -24 3,250 -48
2,923
2019年 不動産等 カレイド 渋⾕道⽞坂 ユニゾ下北沢ビル TOKYU REIT KN⾃由が丘 RHによる その他既存 ⽔道光熱費 修繕費 資産運⽤ その他 不動産等 2020年 不動産等 TOKYU REIT KN⾃由が丘 RH解消 その他既存 固都税 ⽀払利息 その他 不動産等 2020年
7⽉期 交換差益 渋⾕宮益坂 スカイビル・ （前期取得） ⾚坂檜町ビル プラザ 減収 物件増収 収⽀差額 増加 報酬増加 売却益 1⽉期 売却益 ⾚坂檜町ビル プラザ による増収 物件増収 増加 減少 売却益 7⽉期
実績 （前期分） （前期譲渡） 東急番町ビル （注1） （49%譲渡） （49%取得） （銀座） （TOKYU REIT 予想 （前期分） （51%譲渡） （51%取得） （銀座） （TOKYU REIT 予想
（注1） （注1） （注2） （注1） （注1） （注2）
（注1） （前期取得） ⾚坂檜町ビル） ⾚坂檜町ビル）
（注1）
（注1）償却後NOIの数値
2019年9⽉11⽇ 作成 （注2）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態 5
注意事項
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端数処理等の違いにより、同⼀の項⽬の数値が他の開⽰情報と⼀致しない場合があります。また、グラフ作成上の都合により、表⽰されている⽇付
が営業⽇と異なる場合があります。
本資料への掲載に当たっては注意を払っていますが、誤謬等が⽣じている可能性があり、予告なく訂正または修正する可能性があります。
本資料において、特段の記載の無いものは、2019年7⽉31⽇現在の情報です。
2019年9⽉11⽇ 作成
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