2019年７月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年９月12日
不動産投資信託証券発行者名 東急リアル・エステート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8957 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.tokyu-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）柏崎 和義
東急リアル・エステート・インベストメント・
資 産 運 用 会 社 名
マネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役執行役員社長 （氏名）柏崎 和義
執行役員経営企画・財務・
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） （氏名）山川 潔
IR担当 兼 財務・IR部長
ＴＥＬ (03)5428-5828
分配金支払開始
有価証券報告書提出予定日 2019年10月25日 2019年10月16日
予定日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年７月期の運用、資産の状況（2019年２月１日～2019年７月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年７月期 7,366 △2.1 3,349 △5.6 2,858 △5.7 2,857 △5.7
2019年１月期 7,523 5.7 3,547 10.9 3,029 13.1 3,029 13.1
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年７月期 2,923 2.5 1.3 38.8
2019年１月期 3,098 2.7 1.4 40.3
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年７月期 2,923 2,857 － － 100.0 2.5
2019年１月期 3,099 3,029 － － 100.0 2.7
（注）配当性向は次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年７月期 218,587 113,697 52.0 116,302
2019年１月期 219,958 113,869 51.8 116,478
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年７月期 3,606 △4,049 △4,229 2,590
2019年１月期 8,152 △6,256 △2,677 7,262
２．2020年１月期の運用状況の予想（2019年８月１日～2020年１月31日）及び2020年７月期の運用状況の予想（2020年２
月１日～2020年７月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年１月期 8,126 10.3 4,021 20.1 3,531 23.6 3,530 23.6 3,250 －
2020年７月期 8,136 0.1 4,055 0.8 3,585 1.5 3,584 1.5 3,300 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年１月期）3,611円、（2020年７月期）3,666円
発行済投資口の総口数（2020年１月期）977,600口、（2020年７月期）977,600口
（注）2020年１月期の１口当たり分配金は、当期純利益から圧縮積立金の積立額（想定額353百万円）を控除し、
また、2020年７月期の１口当たり分配金は、当期純利益から圧縮積立金の積立額（想定額358百万円）を控除し、
分配することを前提としています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年７月期 977,600口 2019年１月期 977,600口
② 期末自己投資口数 2019年７月期 0口 2019年１月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、24ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、
経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証する
ものではありません。
前提条件の詳細については、７ページ「１.運用状況 （１）運用状況 ②次期の見通し d．運用状況の見通し ＜2020
年１月期及び2020年７月期 運用状況の予想の前提条件＞」をご参照ください。
以 上
東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
目次
１．運用状況………………………………………………………………………………………………２
（１）運用状況…………………………………………………………………………………………２
（２）投資リスク………………………………………………………………………………………８
２．財務諸表………………………………………………………………………………………………９
（１）貸借対照表………………………………………………………………………………………９
（２）損益計算書………………………………………………………………………………………12
（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………13
（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………14
（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………15
（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………16
（８）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………17
（９）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………26
３．参考情報………………………………………………………………………………………………27
（１）投資状況…………………………………………………………………………………………27
（２）投資不動産物件…………………………………………………………………………………28
（３）その他投資資産の主要なもの…………………………………………………………………28
（４）資本的支出の状況………………………………………………………………………………35
（５）主なテナントへの賃貸条件……………………………………………………………………36
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
a．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
（以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年６月20日に設立され、同年９月10日に、発行済投資口の総
口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。
その後、第３期初の2004年８月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含みます。）
の追加公募増資を、第５期初の2005年８月に投資口数27,380口（オーバーアロットメントによる680口を含みま
す。）の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年８月及び同年９月に投資口数26,140口（オーバーアロット
メントによる2,376口を含みます。）の追加公募増資を行いました。2014年１月31日を基準日、同年２月１日を
効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割した結果、2019年７月31日現
在、発行済投資口の総口数は977,600口となっています。
b．投資環境と運用実績
本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「資産運用会
社」といいます。）に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び
透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下の
ような投資環境のもとで、資産運用を行いました。
（イ）投資環境
当期の国内景気は、輸出を中心に弱さが続いているものの、緩やかに回復しています。
首都圏経済について、個人消費は、百貨店販売額及びスーパー販売額は前年を下回っているものの、コンビ
ニエンスストア販売額及びドラッグストア販売額が前年を上回っているなど、全体として回復しつつありま
す。生産活動でも全体として緩やかに持ち直しており、雇用情勢では、有効求人倍率は高水準で推移し、完全
失業率は低水準で推移しており、改善しています。
東京圏の人口動態については、2019年１月から６月までの間において、12万人超の転入（※）があり、全国
との格差は依然として拡大しています。※出典：「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）
このような状況のなか、東京都心５区のオフィス賃貸市場については、雇用情勢の改善による、就業者数の
増加等に伴う事務所の集約や拡張ニーズを背景に空室率は低水準で推移し、平均賃料は緩やかな上昇が続いて
います。
一方、商業施設賃貸市場について、消費者マインドは弱い動きが続いているものの、実質総雇用者所得の緩
やかな増加による個人消費の持ち直しにより、都心型商業施設のテナントを取り巻く環境は堅調に推移してい
ます。
また、不動産売買市場については、不動産投資家の旺盛な投資意欲と良好な資金調達環境を背景に、引き続
き、取引価格は高値圏で推移し、期待利回りは低水準で推移しています。
（ロ）運用実績
(a)物件取得、売却及び運用管理
本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投
資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラ
ン）（注）」に基づき投資活動を行いました。
当期においては、2019年３月28日に渋谷道玄坂スカイビル、東急番町ビル(追加取得）の取得及びカレイ
ド渋谷宮益坂の譲渡を、2019年４月26日にユニゾ下北沢ビルの取得を実施しました。
当期末現在の本投資法人が保有する31物件の取得価額合計は2,314億3千6百万円、総賃貸可能面積は
210,274.91㎡、期末算定価額の合計は2,803億円となりました。
この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は656億1千9百万
円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させ
ていません。
当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.84％の上昇となりました。
また、期末の空室率は前期末の1.0％から0.5ポイント低下し0.5％となりました。
（注)「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物件の
入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、資産
運用会社が策定した本投資法人の戦略です。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
(b)利益相反対策
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程
を厳守し、所定の手続を履践しました。
なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者（注）への報酬につ
いて、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見
書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
（注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急株式会社（東京急行電鉄株式会社は2019年９月２日に東急株式会社へ商号変更しています。以下、「東急㈱」と
いいます。）
ⅱ. 東急㈱の連結子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半であ
る特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス株式会社（以下、「東急不動産ホールディングス」といいます。）
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる
匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
c．資金調達の概要
安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。
当期においては、期中に償還期限が到来した投資法人債35億円について、自己資金で返済を行ったほか、返
済期限が到来した長期借入金43億円について借換を行うことを通じて有利子負債の長期固定金利化及び返済期
限の分散化を図りました。なお、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行
と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しており、当該借入枠による短期借入金として、分配
金支払資金の一部に充てるため20億円を調達し、期中に全額返済したほか、ユニゾ下北沢ビルの取得及びその
付帯費用の一部に充てるため、23億円を調達しております。当期末現在の有利子負債残高は923億円（投資法人
債残高60億円、長期借入金残高840億円（１年内返済予定の長期借入金114億円を含みます。）、短期借入金残
高23億円）、当期における加重平均利率は、1.03％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の
合計値で除して計算しています。）です。
なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下の通りです。
信用格付業者の商号又は名称 格付けの内容
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付：AA－
格付の見通し：安定的
株式会社格付投資情報センター（R＆I） 発行体格付：A＋
格付の方向性：安定的
S&Pグローバル・レーティング・ 長期会社格付け：A アウトルック：安定的
ジャパン株式会社（S＆P）（注） 短期会社格付け：A－1
（注) S&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社の長期会社格付け及び短期会社格付けは、2019年8月30日に取下げていま
す。
d．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益73億6千6百万円、営業利益33億4千9百万円となり、借
入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は28億5千8百万円、当期純利益は28億5千7百万円を計上しま
した。
分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、
投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口
１口当たりの分配金は2,923円となりました。
② 次期の見通し
a．想定される将来動向
景気の先行きについては、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が
続くことが期待されます。但し、米中通商問題の動向を始めとする海外経済の動向と政策に関する不確実性、
金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。
このような見通しのなか、不動産売買市場において、低金利の継続と旺盛な資金需要により期待利回りは引
き続き低位で推移すると予想されます。オフィス賃貸市場において、空室率は雇用環境の改善などオフィス拡
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
張需要により当面は低位で推移すると考えられますが、オフィスビルの大量供給がピークを迎える2020年頃に
上昇し、賃料水準もそれに合わせて下落すると予想されます。商業施設賃貸市場において、都心型商業施設
は、雇用や所得環境が改善するなかで個人消費や、インバウンド消費の拡大などにより、テナント売上及び賃
料水準について堅調な推移が予想されます。
b．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区
地域及び東急沿線地域（注１）を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準
を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地域の将来性等
を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急㈱等（注２）からバラン
スよく取得していきます。
（注１）「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積
地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域
（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北
区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）
と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区
地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以下同じです。
（注２）東急㈱等とは、以下の（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者をいいます。
（イ）東急㈱
（ロ）東急㈱の連結子会社
（ハ）東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半で
ある特定目的会社又は特別目的事業体
物件の管理運営面においては、東急㈱等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実
現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者か
ら選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、
中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用及び
追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。
現在の投資環境判断として、首都圏の不動産価格はピークが継続しており、「長期投資運用戦略（サーフプ
ラン）」における「売却・入替期」は2020年まで続く一方、スポンサーである東急㈱において、渋谷駅周辺開
発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、首都圏のうち、渋谷・
東急沿線の不動産価格は、2020年以降も継続して上昇することが見込まれます。これらにより、東京都心５区
地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有物件の含み益は増加しています。
このような環境認識のもと、本投資法人は2018年から2020年までの施策として、「長期投資運用戦略（サー
フプラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン（注３）、物件築年数、所在
エリア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得
及び消却を検討します。
（注３）保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）によ
り構成されます。
さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投
資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
c．決算後に生じた重要な事実
本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下の通りです。
資産の譲渡及び取得
2019年９月12日付で、以下の資産の譲渡及び取得を決定しました。
（イ）資産の譲渡
ⅰ.譲渡資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 ：TOKYU REIT赤坂檜町ビル
ⅲ.譲渡価額(注１) ：合計4,800百万円（本受益権をそれぞれ準共有持分の形式で２回（準共有持分49％
及び準共有持分51％；以下ではこれらを単に「第１回」、「第２回」と呼称するこ
とがあります。）に分けて譲渡することを予定しており、譲渡価額は以下の通りで
す。）
第１回：2,352百万円（準共有持分49％）
第２回：2,448百万円（準共有持分51％）
ⅳ.契約日 ：2019年９月12日
ⅴ.譲渡日 ：第１回：2019年10月１日（準共有持分49％）
第２回：2020年３月４日（準共有持分51％）
ⅵ.譲渡先 ：オリックス不動産投資法人(注２)
ⅶ.不動産等売却益及び圧縮積立金の計上：2020年１月期（第33期）に不動産等売却益668百万円及び圧縮
積立金繰入額353百万円、2020年７月期（第34期）に不動産等
売却益687百万円及び圧縮積立金繰入額358百万円を計上する見
込みです。
(注１)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
(注２)本投資法人・資産運用会社と、譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該譲渡先
は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
（ロ）資産の取得
ⅰ.取得資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 ：KN自由が丘プラザ
ⅲ.取得価額(注１) ：合計3,160百万円（本受益権をそれぞれ準共有持分の形式で２回（準共有持分49％
及び準共有持分51％）に分けて取得することを予定しており、取得価額は以下の通
りです。）
第１回：1,548百万円（準共有持分49％）
第２回：1,611百万円（準共有持分51％）
ⅳ.契約日 ：2019年９月12日
ⅴ.取得日 ：第１回：2019年10月１日（準共有持分49％）
第２回：2020年３月４日（準共有持分51％）
ⅵ.取得先 ：オリックス不動産投資法人(注２)
ⅶ.取得資金 ：TOKYU REIT赤坂檜町ビルの譲渡代金
(注１)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
(注２)本投資法人・資産運用会社と、取得先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該取得先
は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
（ご参考）
資産の取得
KN自由が丘プラザ
取得資産の概要
物件の名称 KN自由が丘プラザ
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権（予定）（注１）
（土地） 東京都目黒区自由が丘二丁目20番10、20番11
所在地 （登記簿上の表示）
（建物） 東京都目黒区自由が丘二丁目20番地10、20番地11
最寄駅からの所要時間(注２) 東急東横線・大井町線「自由が丘」駅徒歩約２分
用途 事務所、店舗
（土地） 575.54㎡(注３)
面積（登記簿上の表示）
（建物） 1,272.60㎡
構造・階数（登記簿上の表示） 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
竣工年月（登記簿上の表示） 2001年12月
売主 オリックス不動産投資法人(注４)
（土地） 所有権
所有形態
（建物） 所有権
テナントの総数(注５) ５
合計3,160百万円
取得価額(注６) 第１回：1,548百万円（準共有持分49％）
第２回：1,611百万円（準共有持分51％）
3,370百万円 （価格時点：2019年９月１日）
取得時鑑定評価額
鑑定評価機関：日本ヴァリュアーズ株式会社
特記事項 特記すべき事項はありません。
（注１） 本日現在、本物件は信託受益権化されていませんが、取得予定日までに、取得先は信託受託者との間で本物件を主たる信託財
産とする不動産管理処分信託契約を締結する予定であり、当該不動産管理処分信託契約に基づく本物件の受益権を準共有持分
の形式で２回（準共有持分49％及び51％）に分けて取得する予定です。
（注２） 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値です。
（注３） 対象土地の南側の一部（約40.86㎡）が建築基準法第42条第２項の規定による道路（２項道路）として通行の用に供されていま
す。
（注４） 本投資法人・資産運用会社と、売主との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該売主は、本投
資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
（注５）「テナントの総数」は、取得予定日(2019年10月１日)における見込みに基づき記載しています。
（注６）「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
d．運用状況の見通し
2020年１月期（2019年８月１日～2020年１月31日）及び2020年７月期（2020年２月１日～2020年７月31日）
の運用状況については、以下の通り見込んでいます。
2020年１月期 2020年７月期
自 2019年８月１日 自 2020年２月１日
至 2020年１月31日 至 2020年７月31日
営業収益 8,126 百万円 8,136 百万円
営業利益 4,021 百万円 4,055 百万円
経常利益 3,531 百万円 3,585 百万円
当期純利益 3,530 百万円 3,584 百万円
１口当たり分配金（利益超過分配
3,250 円 3,300 円
金は含まない）
１口当たり利益超過分配金 － 円 － 円
（注）上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではあり
ません。
＜2020年１月期及び2020年７月期 運用状況の予想の前提条件＞
2020年１月期及び2020年７月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当た
り利益超過分配金の予想にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。今後、以下の前提条件につき、
当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合に
は、予想の修正を行い、公表します。
項 目 前 提 条 件
運用資産 ・2019年７月31日時点で本投資法人が保有している31物件から、TOKYU REIT赤坂檜町ビルと
KN自由が丘プラザについて、2019年10月１日に準共有持分の49%、2020年３月４日に準共
有持分の51%をそれぞれ交換（以下、本交換という）する予定であり、以降、2020年７月
期末までに異動(追加取得、保有物件の売却等)がないことを前提としています。
営業収益 ・賃貸事業収入は、昨今の不動産市況、テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の存在等
を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動要素を勘案して算出しています。また、テナント
による滞納又は不払がないものと想定しています。
・本交換により、2020年１月期に譲渡益668百万円、2020年７月期に譲渡益687百万円をそれ
ぞれ見込んでいます。
・2020年１月期末の稼働率は99.1％、2020年７月期末の稼働率は99.8％を想定しています。
営業費用 ・外注委託費は、2020年１月期に456百万円、2020年７月期に449百万円を見込んでいます。
・建物の修繕費は、2020年１月期に261百万円、2020年７月期に259百万円を見込んでいま
す。物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実施します。ただ
し、建物の修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があること等の理由に
より、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課決定され
ると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます（2020年１月期：660百
万円、2020年７月期：695百万円）。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定
資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき費用計上せず当該
不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています
（2020年１月期：982百万円、2020年７月期：980百万円）。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算出してい
ます。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、2020年１
月期に795百万円、2020年７月期に793百万円を見込んでいます。
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項 目 前 提 条 件
営業外費用 ・支払利息等は、2020年１月期に465百万円、2020年７月期に443百万円を見込んでいます。
なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息のほか金融関連費用を含んでいます。
有利子負債 ・2019年７月31日時点の有利子負債残高923億円（短期借入金23億円、長期借入金840億円、
投資法人債60億円）であり、2020年１月期に返済期限が到来する短期借入金23億円につい
ては、23億円の投資法人債発行による調達で返済するほか、長期借入金49億円について
は、すべて借換を行うことを前提としています。また、2020年１月期に短期借入金20億円
を調達し、当期中に自己資金で返済することを前提としています。
・2020年７月期に返済期限が到来する長期借入金65億円については、すべて借換を行うこと
を前提としています。
・2020年１月期末及び2020年７月期末の有利子負債残高は923億円（長期借入金840億円、投
資法人債83億円）を想定しています。
・2020年１月期末及び2020年７月期末のLTVは42.0％を想定しています。
（ LTVの計算：「（予想）有利子負債／（予想）総資産」）
発行済投資口の ・本書の日付現在の977,600口から、2020年７月期末までに投資口の追加発行がないことを
総口数 前提としています。
１口当たり ・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出して
分配金 おり、原則として利益を全額分配することを前提としています。ただし、TOKYU REIT赤坂
檜町ビルの譲渡により、2020年1月期に計上する譲渡益の見込額668百万円のうち353百万
円、2020年７月期に計上する譲渡益の見込額687百万円のうち358百万円については、「平
成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」（租税特別措置法第66
条の２）の制度を適用して、「投資法人の計算に関する規則」に定める積立限度額を圧縮
積立金として積み立てることを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
１口当たり ・１口当たり利益超過分配金については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予
想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2019年４月24日提出）における「投資リスク」から重要な変更はないため、開示を省略し
ています。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 4,551,318 761,418
信託現金及び信託預金 2,710,809 1,828,826
営業未収入金 112,142 123,497
前払費用 37,620 25,444
未収消費税等 － 20,805
1年内回収予定の信託差入敷金及び保証金 18,506 18,506
その他 17,315 16,044
流動資産合計 7,447,713 2,794,543
固定資産
有形固定資産
建物 13,392,486 13,932,262
減価償却累計額 △4,148,086 △4,388,782
建物（純額） 9,244,399 9,543,479
構築物 170,754 187,033
減価償却累計額 △66,925 △71,759
構築物（純額） 103,829 115,274
機械及び装置 105,838 108,824
減価償却累計額 △91,474 △94,789
機械及び装置（純額） 14,364 14,035
工具、器具及び備品 89,217 93,859
減価償却累計額 △60,994 △65,284
工具、器具及び備品（純額） 28,223 28,574
土地 60,963,183 62,739,535
建設仮勘定 89,027 89,280
信託建物 45,116,386 ※１ 45,326,152
減価償却累計額 △18,424,041 △18,934,690
信託建物（純額） 26,692,345 26,391,462
信託構築物 743,097 ※１ 732,887
減価償却累計額 △451,241 △457,638
信託構築物（純額） 291,856 275,249
信託機械及び装置 1,069,923 1,056,755
減価償却累計額 △946,160 △952,738
信託機械及び装置（純額） 123,763 104,016
信託工具、器具及び備品 506,838 506,932
減価償却累計額 △362,474 △371,476
信託工具、器具及び備品（純額） 144,363 135,455
信託土地 113,692,079 ※１ 115,259,363
信託建設仮勘定 13,623 20,899
有形固定資産合計 211,401,057 214,716,626
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（単位：千円）
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
無形固定資産
その他 6,288 5,477
信託その他無形固定資産 3,698 3,358
無形固定資産合計 9,986 8,836
投資その他の資産
敷金及び保証金 208,841 208,841
信託差入敷金及び保証金 687,794 687,794
長期前払費用 15,122 18,351
繰延税金資産 1 14
その他 175,153 142,079
投資その他の資産合計 1,086,913 1,057,081
固定資産合計 212,497,957 215,782,544
繰延資産
投資法人債発行費 12,645 10,292
繰延資産合計 12,645 10,292
資産合計 219,958,316 218,587,380
負債の部
流動負債
営業未払金 942,840 854,182
短期借入金 － 2,300,000
1年内償還予定の投資法人債 3,500,000 －
1年内返済予定の長期借入金 9,200,000 11,400,000
未払金 325,472 323,201
未払費用 126,563 110,640
未払法人税等 627 901
未払消費税等 292,390 －
前受金 1,152,058 1,183,848
預り金 75 16,060
その他 7,397 6,547
流動負債合計 15,547,426 16,195,383
固定負債
投資法人債 6,000,000 6,000,000
長期借入金 74,800,000 72,600,000
預り敷金及び保証金 3,651,894 3,790,540
信託預り敷金及び保証金 6,085,278 6,297,999
その他 4,645 6,421
固定負債合計 90,541,818 88,694,961
負債合計 106,089,244 104,890,344
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（単位：千円）
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
純資産の部
投資主資本
出資総額 110,479,406 110,479,406
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 360,041 360,041
任意積立金合計 360,041 360,041
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,029,623 2,857,588
剰余金合計 3,389,665 3,217,629
投資主資本合計 113,869,071 113,697,036
純資産合計 ※３ 113,869,071 ※３ 113,697,036
負債純資産合計 219,958,316 218,587,380
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１6,728,397 ※１6,890,881
その他賃貸事業収入 ※１ 478,606 ※１ 436,212
不動産等売却益 ※２ 316,601 －
不動産等交換差益 － ※３ 39,683
営業収益合計 7,523,605 7,366,776
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 3,238,750 ※１ 3,251,154
資産運用報酬 595,660 600,296
資産保管手数料 17,563 17,597
一般事務委託手数料 43,040 43,213
役員報酬 6,000 6,000
その他営業費用 75,471 98,543
営業費用合計 3,976,487 4,016,805
営業利益 3,547,118 3,349,970
営業外収益
受取利息 37 34
未払分配金戻入 672 916
受取保険金 367 －
受取補償金 － 952
営業外収益合計 1,077 1,903
営業外費用
支払利息 451,988 437,515
投資法人債利息 39,498 32,637
投資法人債発行費償却 4,266 2,353
その他 22,691 20,928
営業外費用合計 518,444 493,434
経常利益 3,029,751 2,858,440
税引前当期純利益 3,029,751 2,858,440
法人税、住民税及び事業税 632 906
法人税等調整額 24 △13
法人税等合計 657 893
当期純利益 3,029,094 2,857,547
前期繰越利益 529 40
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,029,623 2,857,588
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額
利益又は当 合計
剰余金合計
期未処理損
任意積立金 失（△）
圧縮積立金
合計
当期首残高 110,479,406 360,041 360,041 2,678,175 3,038,217 113,517,623 113,517,623
当期変動額
剰余金の配当 △2,677,646 △2,677,646 △2,677,646 △2,677,646
当期純利益 3,029,094 3,029,094 3,029,094 3,029,094
当期変動額合計 － － － 351,447 351,447 351,447 351,447
※１
当期末残高 360,041 360,041 3,029,623 3,389,665 113,869,071 113,869,071
110,479,406
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額
利益又は当 合計
剰余金合計
期未処理損
任意積立金 失（△）
圧縮積立金
合計
当期首残高 110,479,406 360,041 360,041 3,029,623 3,389,665 113,869,071 113,869,071
当期変動額
剰余金の配当 △3,029,582 △3,029,582 △3,029,582 △3,029,582
当期純利益 2,857,547 2,857,547 2,857,547 2,857,547
当期変動額合計 － － － △172,035 △172,035 △172,035 △172,035
※１
当期末残高 360,041 360,041 2,857,588 3,217,629 113,697,036 113,697,036
110,479,406
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
Ⅰ 当期未処分利益 3,029,623,391 2,857,588,079
Ⅱ 分配金額 3,029,582,400 2,857,524,800
（投資口１口当たり分配金の額） （3,099） （2,923）
Ⅲ 次期繰越利益 40,991 63,279
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第30条第２号 本投資法人の規約第30条第２号
に定める「租税特別措置法第67条 に定める「租税特別措置法第67条
の15に規定される本投資法人の配 の15に規定される本投資法人の配
当可能利益の額の100分の90に相当 当可能利益の額の100分の90に相当
する金額を超えて分配する」旨の する金額を超えて分配する」旨の
方針に従い、当期未処分利益の概 方針に従い、当期未処分利益の概
ね全額である3,029,582,400円を利 ね全額である2,857,524,800円を利
益分配金として分配することとし 益分配金として分配することとし
ました。なお、規約第30条第４号 ました。なお、規約第30条第４号
に定める利益を超えた金銭の分配 に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。 は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 3,029,751 2,858,440
減価償却費 1,015,031 987,025
固定資産の交換関連差額 － △44,897
投資法人債発行費償却 4,266 2,353
固定資産除却損 13,205 7,559
受取利息 △37 △34
支払利息 491,486 470,152
営業未収入金の増減額（△は増加） 34,389 △11,354
未収消費税等の増減額（△は増加） － △20,805
営業未払金の増減額（△は減少） 13,000 48,613
未払金の増減額（△は減少） 11,397 △2,270
未払消費税等の増減額（△は減少） 168,742 △292,390
未払費用の増減額（△は減少） 8,576 △8,866
前受金の増減額（△は減少） 63,301 31,790
預り金の増減額（△は減少） △20,293 17,761
信託有形固定資産の売却による減少額 3,861,641 －
その他 △50,416 41,508
小計 8,644,042 4,084,585
利息の受取額 37 34
利息の支払額 △490,782 △477,210
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △1,144 △632
営業活動によるキャッシュ・フロー 8,152,152 3,606,777
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △1,243,035 △2,366,039
信託有形固定資産の取得による支出 △4,793,481 △2,034,471
信託無形固定資産の取得による支出 △135 －
敷金及び保証金の差入による支出 △287 －
信託敷金及び保証金の回収による収入 18,506 －
預り敷金及び保証金の受入による収入 70,726 178,279
預り敷金及び保証金の返還による支出 △22,816 △39,633
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 346,143 567,016
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △631,739 △354,295
投資活動によるキャッシュ・フロー △6,256,118 △4,049,143
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 6,500,000
短期借入金の返済による支出 － △4,200,000
長期借入れによる収入 4,700,000 4,300,000
長期借入金の返済による支出 △4,700,000 △4,300,000
投資法人債の償還による支出 － △3,500,000
分配金の支払額 △2,677,940 △3,029,516
財務活動によるキャッシュ・フロー △2,677,940 △4,229,516
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △781,906 △4,671,882
現金及び現金同等物の期首残高 8,044,034 7,262,127
現金及び現金同等物の期末残高 7,262,127 2,590,244
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
償却の方法 定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 ２～50年
構築物 ２～52年
機械及び装置 ２～17年
工具、器具及び備品 ２～15年
② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理 投資法人債発行費
方法 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の 固定資産税等の処理方法
計上基準 保有する不動産にかかる固定資産税及び都市計画税等については、賦課決定された税
額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲
渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の
取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前
期は5,196千円、当期は28,344千円です。
４．キャッシュ・フ キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託
ロー計算書にお 現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の
ける資金の範囲
変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期
投資からなっています。
５．その他財務諸表 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
作成のための基 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産
本となる重要な 及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及
事項 び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、
貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１) 信託現金及び信託預金
(２) １年内回収予定の信託差入敷金及び保証金
(３) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(４) 信託その他無形固定資産
(５) 信託差入敷金及び保証金
(６) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等
に係る控除対象外消費税は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しています。
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（８）財務諸表に関する注記事項
リース取引、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引及び資産除去債務
に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略してい
ます。
〔貸借対照表に関する注記〕
※１．交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
前 期 当 期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
信託建物 ― 183,925千円
信託構築物 ― 481千円
信託土地 ― 2,481,577千円
合計 ― 2,665,984千円
２．コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関４行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。
前 期 当 期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
コミットメントラインの総額 18,000,000千円 18,000,000千円
借入実行残高 ― 2,300,000千円
差引額 18,000,000千円 15,700,000千円
※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前 期 当 期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
50,000千円 50,000千円
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〔損益計算書に関する注記〕
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 5,551,312 5,706,117
共益費収入 701,364 705,641
月極駐車場収入 155,167 157,444
その他賃料収入（注１） 320,553 321,677
計 6,728,397 6,890,881
その他賃貸事業収入
付帯収益（注２） 431,935 404,692
その他雑収入 46,671 31,519
計 478,606 436,212
不動産賃貸事業収益合計 7,207,004 7,327,093
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
水道光熱費 566,415 543,433
外注委託費 435,835 451,521
プロパティ・マネジメント報酬 167,616 176,997
修繕費 156,294 186,802
公租公課 644,656 674,333
損害保険料 12,880 12,663
減価償却費 1,015,031 987,025
固定資産除却損 13,205 7,559
その他賃貸事業費用 226,815 210,818
不動産賃貸事業費用合計 3,238,750 3,251,154
C. 不動産賃貸事業損益（A－B） 3,968,253 4,075,938
（注１）賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注２）使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。
※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
TOKYU REIT木場ビル （単位：千円）
不動産等売却収入 4,250,000
不動産等売却原価 3,861,641
その他売却費用 71,757
不動産等売却益 316,601
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
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※３．不動産等交換差益の内訳
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
カレイド渋谷宮益坂 （単位：千円）
不動産等譲渡対価 7,780,000
不動産等譲渡原価 5,069,117
その他譲渡費用 5,214
固定資産圧縮額 2,665,984
不動産等交換差益 39,683
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
前 期 当 期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
※１．発行済投資口の総口数 977,600口 977,600口
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
現金及び預金 4,551,318 761,418
信託現金及び信託預金 2,710,809 1,828,826
現金及び現金同等物 7,262,127 2,590,244
２．重要な非資金取引の内容
（単位：千円）
前 期 当 期（注）
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
交換による取得物件の総額 ― 9,140,000
交換による譲渡物件の金額 ― 7,780,000
信託有形固定資産の取得による支出 ― 1,360,000
（注）2019年３月28日付で実施した固定資産の交換取引により発生した非資金取引を記載しています。
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〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項
（１） 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達
します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部
成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則と
して預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的
な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
（２） 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を
図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ること
により当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに
晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、
複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン
契約の締結、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV（注）を低位に保ち、長期固
定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産
保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし
ています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引
（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていま
すが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
（注）（有利子負債合計＋現金積立のない敷金保証金等）÷（特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計）×100
（３） 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によ
った場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極めて
困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
前期（2019年１月31日）
（単位：千円）
貸借対照表
時価 差額
計上額
（１）現金及び預金 4,551,318 4,551,318 ―
（２）信託現金及び信託預金 2,710,809 2,710,809 ―
資産計 7,262,127 7,262,127 ―
（１）短期借入金 ― ― ―
（２）１年内償還予定の投資法人債 3,500,000 3,501,908 1,908
（３）１年内返済予定の長期借入金 9,200,000 9,252,536 52,536
（４）投資法人債 6,000,000 6,155,904 155,904
（５）長期借入金 74,800,000 76,331,202 1,531,202
負債計 93,500,000 95,241,551 1,741,551
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当期（2019年７月31日）
（単位：千円）
貸借対照表
時価 差額
計上額
（１）現金及び預金 761,418 761,418 ―
（２）信託現金及び信託預金 1,828,826 1,828,826 ―
資産計 2,590,244 2,590,244 ―
（１）短期借入金 2,300,000 2,300,000 ―
（２）１年内償還予定の投資法人債 ― ― ―
（３）１年内返済予定の長期借入金 11,400,000 11,493,509 93,509
（４）投資法人債 6,000,000 6,145,602 145,602
（５）長期借入金 72,600,000 74,257,513 1,657,513
負債計 92,300,000 94,196,624 1,896,624
（注１）金融商品の時価の算定方法
資産
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらはすべて短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価
額によっています。
負債
（１）短期借入金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっていま
す。
（２）１年内償還予定の投資法人債、（４）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加
味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（３）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率
で割り引いて算定する方法によっています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
① 預り敷金及び保証金 3,651,894 3,790,540
② 信託預り敷金及び保証金 6,085,278 6,297,999
これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定すること
が困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極
めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年１月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 4,551,318 ― ― ― ― ―
信託現金及び信託
2,710,809 ― ― ― ― ―
預金
合計 7,262,127 ― ― ― ― ―
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当期（2019年７月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 761,418 ― ― ― ― ―
信託現金及び信託
1,828,826 ― ― ― ― ―
預金
合計 2,590,244 ― ― ― ― ―
（注４）短期借入金、投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額
前期（2019年１月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 ― ― ― ― ― ―
投資法人債 3,500,000 ― 3,000,000 3,000,000 ― ―
長期借入金 9,200,000 13,900,000 14,000,000 9,200,000 10,500,000 27,200,000
合計 12,700,000 13,900,000 17,000,000 12,200,000 10,500,000 27,200,000
当期（2019年７月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,300,000 ― ― ― ― ―
投資法人債 ― 3,000,000 ― 3,000,000 ― ―
長期借入金 11,400,000 12,400,000 16,000,000 7,200,000 10,500,000 26,500,000
合計 13,700,000 15,400,000 16,000,000 10,200,000 10,500,000 26,500,000
〔税効果会計に関する注記〕
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 1 14
繰延税金資産合計 1 14
繰延税金資産の純額 1 14
２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項
目別の内訳
（単位：％）
前 期 当 期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.50 △31.50
その他 0.02 0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02 0.03
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〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施
設、賃貸住宅、そのいずれかを含む複合施設（土地を含む）を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における
貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
期首残高 210,047,070 211,404,830
貸借対照表計上額
期中増減額（注３) 1,357,760 3,315,212
（注２）
期末残高 211,404,830 214,720,042
期末時価（注４） 270,500,000 280,340,000
（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業
用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、
町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前
区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」
は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
（注２）貸借対照表計上額は取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３）期中増減額のうち、前期の主な増加額はTOKYU REIT恵比寿ビル（4,582,180千円）及びREVE中目黒（底地）（1,162,340千円）の取
得及び世田谷ビジネススクエアのエレベーター改修工事等の資本的支出（506,892千円）によるものであり、主な減少額はTOKYU
REIT木場ビル（3,861,641千円）の譲渡及び減価償却費（1,014,238千円）の計上によるものです。
当期の主な増加額は渋谷道玄坂スカイビル（5,760,613千円）、東急番町ビル（追加取得）（752,902千円）、ユニゾ下北沢ビル
（2,272,834千円）の取得及び世田谷ビジネススクエアのエレベーター改修工事等の資本的支出（583,375千円）によるものであ
り、主な減少額はカレイド渋谷宮益坂（5,069,117千円）の譲渡及び減価償却費（986,231千円）の計上によるものです。
（注４）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「〔損益計算書に関する注記〕」に記載の通りです。
〔セグメント情報等に関する注記〕
（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
相手先 営業収益 関連するセグメント
利害関係者（注） 1,134,632 不動産賃貸事業
（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急㈱
ⅱ. 東急㈱の連結子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定
目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組
合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
相手先 営業収益 関連するセグメント
利害関係者（注） 1,199,317 不動産賃貸事業
（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急㈱
ⅱ. 東急㈱の連結子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定
目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組
合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
〔１口当たり情報に関する注記〕
前 期 当 期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
１口当たり純資産額 116,478円 116,302円
１口当たり当期純利益 3,098円 2,923円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。
前 期 当 期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
当期純利益（千円） 3,029,094 2,857,547
普通投資主に帰属しない金額（千円） ― ―
普通投資口に係る当期純利益（千円） 3,029,094 2,857,547
期中平均投資口数（口） 977,600 977,600
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〔重要な後発事象に関する注記〕
資産の譲渡及び取得
2019年９月12日付で、以下の資産の譲渡及び取得を決定しました。
１．資産の譲渡
（１）譲渡資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
（２）物件名称 ：TOKYU REIT赤坂檜町ビル
（３）譲渡価額(注１) ：合計4,800百万円（本受益権をそれぞれ準共有持分の形式で２回（準共有持分49％及び
準共有持分51％；以下ではこれらを単に「第１回」、「第２回」と呼称することがあり
ます。）に分けて譲渡することを予定しており、譲渡価額は以下の通りです。）
第１回：2,352百万円（準共有持分49％）
第２回：2,448百万円（準共有持分51％）
（４）契約日 ：2019年９月12日
（５）譲渡日 ：第１回：2019年10月１日（準共有持分49％）
第２回：2020年３月４日（準共有持分51％）
（６）譲渡先 ：オリックス不動産投資法人(注２)
（７）不動産等売却益及び圧縮積立金の計上：2020年１月期（第33期）に不動産等売却益668百万円及び圧縮積立
金繰入額353百万円、2020年７月期（第34期）に不動産等売却益687
百万円及び圧縮積立金繰入額358百万円を計上する見込みです。
(注１)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
(注２) 本投資法人・資産運用会社と、譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該譲渡先は、
本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
２．資産の取得
（１）取得資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
（２）物件名称 ：KN自由が丘プラザ
（３）取得価額(注１) ：合計3,160百万円（本受益権をそれぞれ準共有持分の形式で２回（準共有持分49％及び
準共有持分51％）に分けて取得することを予定しており、取得価額は以下の通りで
す。）
第１回：1,548百万円（準共有持分49％）
第２回：1,611百万円（準共有持分51％）
（４）契約日 ：2019年９月12日
（５）取得日 ：第１回：2019年10月１日（準共有持分49％）
第２回：2020年３月４日（準共有持分51％）
（６）取得先 ：オリックス不動産投資法人(注２)
（７）取得資金 ：TOKYU REIT赤坂檜町ビルの譲渡代金
(注１)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
(注２) 本投資法人・資産運用会社と、取得先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該取得先は、
本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、前期以
前の増資等の状況は以下の通りです。
発行済投資口の総口数
出資総額（百万円）
年 月 日 摘 要 （口） 備 考
増減 残高 増減 残高
2003年６月20日 私募設立 400 400 200 200 （注１）
2003年９月10日 公募増資 97,600 98,000 49,917 50,117 （注２）
2004年８月３日 公募増資 42,000 140,000 26,481 76,599 （注３）
2004年８月25日 第三者割当増資 2,000 142,000 1,261 77,860 （注４）
2005年８月１日 公募増資 26,700 168,700 19,658 97,519 （注５）
2005年８月26日 第三者割当増資 680 169,380 500 98,019 （注６）
2013年８月12日 公募増資 23,764 193,144 11,327 109,346 （注７）
2013年９月10日 第三者割当増資 2,376 195,520 1,132 110,479 （注８）
2014年２月１日 投資口の分割 782,080 977,600 ― 110,479 （注９）
（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格530,000円（発行価額511,450円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする
公募新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価格652,484円（発行価額630,512円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済
等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価額630,512円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割
当による新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価格761,950円（発行価額736,292円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済
等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価額736,292円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割
当による新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり発行価格493,350円（発行価額476,652円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする
公募新投資口を発行しました。
（注８）１口当たり発行価額476,652円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする第三者割当による新投資
口を発行しました。
（注９）2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の
割合をもって分割しました。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年7月期決算短信
３．参考情報
（１）投資状況
前 期 当 期
（2019年１月31日現在） （2019年７月31日現在）
資産の種類 用 途 地 域
保有総額 資産総額に対す 保有総額 資産総額に対す
（千円） る比率（％） （千円） る比率（％）
渋谷区 15,452,591 7.0 15,424,920 7.1
東急沿線
商業施設 ― ― 2,266,135 1.0
（渋谷区除く）
小 計 15,452,591 7.0 17,691,056 8.1
渋谷区 5,392,907 2.5 5,375,862 2.5
東京都心５区
オフィス 42,426,691 19.3 42,298,372 19.4
（渋谷区除く）
小 計 47,819,599 21.7 47,674,234 21.8
不動産
東急沿線
1,234,290 0.6 1,228,326 0.6
住宅 （渋谷区除く）
小 計 1,234,290 0.6 1,228,326 0.6
東急沿線
1,162,340 0.5 1,162,340 0.5
（渋谷区除く）
底地
その他 4,774,279 2.2 4,774,279 2.2
小 計 5,936,619 2.7 5,936,619 2.7
合 計 70,443,101 32.0 72,530,236 33.2
渋谷区 45,883,846 20.9 40,675,172 18.6
東京都心５区
商業施設 4,694,615 2.1 4,688,117 2.1
（渋谷区除く）
不動産 小 計 50,578,461 23.0 45,363,289 20.8
そ 等を主 渋谷区 1