「2022年1⽉期（第37期）及び2022年7⽉期（第38期）
の運⽤状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」
に関する補⾜資料
2021年11⽉22⽇公表
東急リアル・エステート投資法⼈
証券コード︓8957 https://www.tokyu-reit.co.jp
2021年11⽉22⽇ 作成
⽬次
エグゼクティブサマリー（2021年11⽉22⽇更新） 2
業績予想（2022年1⽉期、2022年7⽉期）（2021年11⽉22⽇更新） 3
（参考）物件⼊替 （2022年1⽉期） 4
⽤語説明
鑑定ベースLTV （有利⼦負債の期末残⾼+⾒合現⾦のない預り保証⾦敷⾦の期末残⾼）÷ 鑑定評価額（期末時点）
NOI利廻 NOI（年換算値）÷ 物件取得価額
*本資料の注意事項については、巻末をご参照下さい
2021年11⽉22⽇ 作成 1
エグゼクティブサマリー（2021年11⽉22⽇更新）
2021年7⽉期（第36期）実績 2022年1⽉期（第37期）予想 2022年7⽉期（第38期）予想
・物件⼊替 ・物件⼊替 ・物件⼊替
TOKYU REIT渋⾕宮下公園ビル 取得 OKIシステムセンター（底地）(30%) 譲渡 OKIシステムセンター（底地）(30%) 譲渡
湘南モールフィル（底地）譲渡 ・物件譲渡
外部成⻑ 世⽥⾕ビジネススクエア 譲渡 ⾚坂四丁⽬ビル（東急エージェンシー本社ビル）
⻘⼭オーバルビル 取得
・物件譲渡
代官⼭フォーラム
不動産等売却益 ー (-764百万円) 4,677百万円 (+4,677百万円) 1,988百万円 (-2,689百万円)
・期末稼働率︓97.2% （-1.2pts） ・期末稼働率︓97.1%（-0.1pts） ・期末稼働率︓99.1%（+2.0pts）
・賃料改定:+33百万円 ・東急⻁ノ⾨ビル増築⼯事:-414百万円 ・東急⻁ノ⾨ビル増築⼯事（修繕費）:+124百万円
内部成⻑ ・テナント⼊退去:-168百万円 ・雑収⼊:-200百万円
・雑収⼊(東急⻁ノ⾨ビル原状回復費等) ・再⽣可能エネルギー100％電⼒の導⼊
:+177百万円
NOI 5,848百万円 (+221百万円) 4,675百万円 (-1,172百万円) 4,194百万円 (-481百万円)
営業利益 3,981百万円 (-557百万円) 7,386百万円 (+3,404百万円) 4,521百万円 (-2,864百万円)
財務(注1) ・⽀払利息︓-13百万円（平均⾦利︓0.81%） ・⽀払利息︓-39百万円（平均⾦利︓0.79%） ・⽀払利息︓-15百万円（平均⾦利︓0.79%）
当期純利益 3,540百万円 (-543百万円) 6,974百万円 (+3,434百万円) 4,127百万円 (-2,847百万円)
1⼝当たり 3,621円 ( -555円) 7,134円 (+3,513円) 4,222円 (-2,912円)
圧縮積⽴⾦繰⼊額 ー (-407百万円) 428百万円 (+428百万円) 412百万円 (-15百万円)
1⼝当たり ー ( -416円) 438円 ( +438円) 422円 (-16円)
買替特例圧縮積⽴⾦繰⼊額 ー 2,683百万円 (+2,683百万円) ー (-2,683百万円)
1⼝当たり ー 2,745円 (+2,745円) ー (-2,745円)
1⼝当たり分配⾦ 3,621円 ( -139円) 3,950円 ( +329円) 3,800円 ( -150円)
1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼ 1,542円 ( ー) 1,981円 ( +438円) 2,403円 (+422円)
1⼝当たり買替特例圧縮積⽴⾦残⾼ ー 2,745円 (+2,745円) 2,745円 ( ー)
総資産LTV 44.9% (+0.9pts) 41.7% ( -3.2pts) 41.6％ ( -0.1pts)
鑑定ベースLTV 37.4% (+1.0pts) (注1) 借⼊⾦・投資法⼈債
(注2) 鑑定ベースLTV50％想定
*（）の数値は前期⽐
取得余⼒(注2) 788億円 ( -46億円)
2021年11⽉22⽇ 作成 2
業績予想（2022年1⽉期、2022年7⽉期） （2021年11⽉22⽇更新）
予想損益計算書（P/L）及び１⼝当たり予想分配⾦
（単位︓百万円）
2022年1⽉期予想（第37期） 2022年7⽉期予想（第38期）
2021年7⽉期 ⽐較 ⽐較
科⽬ 実績 ①2021年 ②2021年 増減 ①2021年 ②2021年 ⾚坂四丁⽬ビル ③2021年 増減
⻘⼭オーバル 世⽥⾕ビジネス ⻘⼭オーバル 世⽥⾕ビジネス
（第36期） 11⽉22⽇ ①-② 9⽉10⽇ （前期⽐） 11⽉22⽇ ①-② 10⽉29⽇ ②-③ （東急エージェン 9⽉10⽇ （前期⽐）
ビル スクエア ビル スクエア
予想 予想 予想 予想 シー本社ビル） 予想
取得 譲渡 取得 譲渡
譲渡
営業収益 （A） 8,066 11,587 3,174 +98 -286 8,412 3,521 8,307 -631 ＋325 -930 8,939 1,417 ー 7,522 -3,279
不動産賃貸事業収益 （B） 8,059 6,893 -180 +98 -286 7,074 -1,166 6,319 -631 ＋325 -930 6,951 -0 6,951 -573
賃貸事業収⼊ 7,528 6,509 -199 +88 -289 6,708 -1,019 5,985 -648 ＋297 -883 6,633 -0 6,634 -524
その他賃貸事業収⼊ 530 383 18 +10 +2 365 -146 334 16 +27 -47 317 0 317 -49
不動産等売却益 － 4,677 3,354 1,323 4,677 1,988 － 1,988 1,417 570 -2,689
⼯事負担⾦受⼊額 6 － － － -6 － － － － － －
資産受⼊益 － 15 － 15 15 － － － － － -15
営業費⽤ （C） 4,084 4,201 -109 +33 -196 4,310 116 3,786 -651 ＋176 -764 4,438 -32 -114 4,470 -414
不動産賃貸事業費⽤ 3,241 3,221 -205 +33 -196 3,427 -19 2,951 -634 ＋176 -764 3,586 -114 -114 3,700 -270
諸経費 （D） 2,211 2,218 -174 +24 -157 2,392 6 2,125 -412 ＋149 -529 2,538 -95 -95 2,634 -92
NOI （B）-（D） 5,848 4,675 -5 +74 -129 4,681 -1,172 4,194 -219 ＋175 -401 4,413 95 +95 4,317 -481
減価償却費 1,027 998 -30 +8 -38 1,029 -28 820 -222 +26 -234 1,042 -18 -18 1,060 -178
固定資産除却損 2 5 － 5 2 5 － 5 － 5 －
その他営業費⽤ 842 979 95 883 136 835 -16 852 81 770 -143
うち資産運⽤報酬 692 765 96 669 72 647 -12 660 46 613 -117
営業利益 （A）-（C） 3,981 7,386 3,284 +65 -90 4,101 3,404 4,521 19 +148 -166 4,501 1,449 +113 3,051 -2,864
営業外収益 2 0 － 0 -2 0 － 0 － 0 0
営業外費⽤ 443 410 -1 412 -32 396 -1 397 -3 400 -14
うち⽀払利息 385 347 -3 350 -38 331 -1 333 -3 336 -15
うち投資法⼈債利息 39 37 － 37 -1 37 － 37 － 37 -0
経常利益 3,540 6,975 3,285 3,690 3,434 4,125 20 4,104 1,453 2,651 -2,850
当期純利益 3,540 6,974 3,285 3,689 3,434 4,127 20 4,106 1,453 2,653 -2,847
当期純利益（EPS） （円） 3,621 7,134 3,361 3,773 3,513 4,222 22 4,200 1,486 2,714 -2,912
圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） － 438 75 363 438 422 2 420 420 － -16
1⼝当たり
情報
圧縮積⽴⾦取崩額 （円） － － － － － － － － -685 685 －
買換特例圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） － 2,745 2,745 － 2,745 － － － － － -2,745
分配⾦（DPU） （円） 3,621 3,950 540 3,410 329 3,800 20 3,780 380 3,400 -150
稼働率 （％） 97.2 97.1 -1.1pts 98.2 -0.1pts 99.1 -0.4pts 99.5 － 99.5 2.0pts
その他
NOI利廻 （％） 4.78 3.93 0.03pts 3.90 -0.85pts 3.75 -0.13pts 3.88 0.18pts 3.70 -0.18pts
2021年11⽉22⽇ 作成 3
（参考）物件⼊替（2022年1⽉期）
⻑期投資運⽤戦略(サーフプラン)(注1)に基づく物件⼊替を継続。キャピタルゲインを実現し、東急沿線地域（渋⾕区）
所在物件を取得
取得 譲渡 物件⼊替の効果
⻘⼭オーバルビル 世⽥⾕ビジネススクエア ・「Greater SHIBUYA（広域渋⾕圏）（注6）」所在の好⽴地物件の取得
（オフィス） （オフィス）
・不動産等売却益の計上及び買換特例圧縮積⽴⾦繰⼊
2022/1⽉期
(第37期)
(単位:百万円)
不動産等売却益 3,354
うち、買換特例圧縮積⽴⾦繰⼊額 2,683
＜物件周辺地図＞
物件概要 物件概要
取得⽇ 2021/12/10 譲渡⽇ 2021/12/1
取得先 国内事業会社 譲渡先 GMOインターネット
取得価額 18,600百万円 譲渡価額 22,750百万円
取得時 18,800百万円 譲渡価額と帳簿価額
4,088百万円
鑑定評価額 (2021/11/1時点) との差額(注4)
NOI(注2) 558百万円/年 NOI(注2) 974百万円/年
(NOI利廻) (3.0%) (NOI利廻) (4.3％)
償却後NOI(注2) 502百万円/年 償却後NOI(注2) 527百万円/年
(償却後NOI利廻) (2.7％) (償却後NOI利廻) (2.3％)
稼働率(注3) 92.9% 稼働率(注5) 93.4%
竣⼯年⽉ 1988年10⽉
(注1)不動産価格の循環性に着⽬したバリュー投資及び逆張り投資によって、キャピタルゲインを確保しながら物件の⼊替を⾏い、ポートフォリオクオリティの向上を実現していく考え⽅
(注2)取得物件は取得年度の収⽀から特殊要素を排除した想定数値、譲渡物件は2020年8⽉〜2021年7⽉の実績数値。利廻は取得⼜は譲渡価額ベース
(注3)2021年10⽉末⽇時点。なお、取得物件のNOI及び償却後NOIは、2021年12⽉10⽇時点の⾒込み年間平均稼働率（96.3%）をもとに算出している。
(注4)譲渡価額と譲渡⽇時点の⾒込み帳簿価額との差額を記載
(注5)2021年7⽉末⽇時点
2021年11⽉22⽇ 作成
(注6)渋⾕駅を中⼼とした半径2.5km圏内
4
注意事項
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2021年11⽉22⽇ 作成 5