8957 Ｒ－東急ＲＥ 2021-11-22 15:00:00
2022年1月期（第37期）及び2022年7月期（第38期）の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2021 年 11 月 22 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 12 番 1 号
東急リアル・エステート投資法人
代 表 者 名
執 行 役 員 柏 﨑 和 義
( コード番号 8 9 5 7 )
資産運用会社名
東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代 表 者 名
代表取締役執行役員社長 柏 﨑 和 義
問 合 せ 先
財務・ＩＲ部長 清 水 裕 司
TEL.03-5428-5828
2022 年 1 月期（第 37 期）及び 2022 年 7 月期（第 38 期）の
運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ
本投資法人は、2021 年 9 月 10 日付にて公表した、2022 年 1 月期（第 37 期 2021 年 8 月 1 日～2022 年 1 月
31 日）の運用状況の予想及び分配予想及び 2021 年 10 月 29 日付にて公表した、2022 年 7 月期（第 38 期
2022 年 2 月 1 日～2022 年 7 月 31 日）の運用状況の予想及び分配予想について、修正を行いましたので、下記
のとおり、お知らせします。
記
1. 運用状況の予想及び分配予想の修正
（1）2022 年 1 月期（第 37 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正
1 口当たり分配金 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 1 口当たり
（利益超過分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 当期純利益
は含まない） 分配金
前回発表予想 (A) 8,412 4,101 3,690 3,689 3,773 円 3,410 円 ―
今回修正予想 (B) 11,587 7,386 6,975 6,974 7,134 円 3,950 円 ―
増減額 (B) － (A) 3,174 3,284 3,285 3,285 3,361 円 540 円 ―
増減率 37.7% 80.1% 89.0% 89.1% 89.1% 15.8% ―
1
（2）2022 年 7 月期（第 38 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正
1 口当たり分配金 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 1 口当たり
（利益超過分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 当期純利益
は含まない） 分配金
前回発表予想 (A) 8,939 4,501 4,104 4,106 4,200 円 3,780 円 ―
今回修正予想 (B) 8,307 4,521 4,125 4,127 4,222 円 3,800 円 ―
増減額 (B) － (A) -631 19 20 20 22 円 20 円 ―
増減率 -7.1% 0.4% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% ―
（注1）上記は現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当
期純利益、1 口当たり当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可
能性があり、これを保証するものではありません。今後、当初の予想と一定以上の乖離が見込ま
れ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合には、予想の修正を行い、
公表します。
（注2）金額は単位未満の数値を切捨て、%表示は小数第二位を四捨五入して記載しています。
2. 修正の理由
本日公表の「国内不動産信託受益権の譲渡（世田谷ビジネススクエア）に関するお知らせ」及び「国内
不動産信託受益権の取得（青山オーバルビル）に関するお知らせ」にてお知らせした物件取得・譲渡に
伴い、2022 年 1 月期（第 37 期）に不動産等売却益が 3,354 百万円計上され、2021 年 9 月 10 日付にて公
表した 2022 年 1 月期（第 37 期）の営業収益に 10%以上、経常利益及び当期純利益に 30%以上、1 口当た
り分配金に 5%以上の差異が生じることに加え、2021 年 10 月 29 日付にて公表した 2022 年 7 月期（第 38
期）の運用状況の前提条件に変更が生じることから、2022 年 1 月期（第 37 期）及び 2022 年 7 月期（第
38 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正を行うものです。
以 上
【ご参考】
物件譲渡及び取得に関する適時開示実施状況
2021 年 11 月 22 日 「国内不動産信託受益権の譲渡（世田谷ビジネススクエア）に関するお知らせ」
2021 年 11 月 22 日 「国内不動産信託受益権の取得（青山オーバルビル）に関するお知らせ」
※本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通省建設専門紙記者会
2
＜2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期 運用状況の予想の前提条件＞
項 目 前 提 条 件
運用資産 ・本日時点で本投資法人が保有している32物件から、2021年12月1日に世田谷ビジネ
ススクエアを譲渡、2021年12月24日及び2022年2月25日にOKIシステムセンター
（底地）の共有持分30%をそれぞれ譲渡、2021年12月10日に青山オーバルビルを取
得、2022年3月31日に赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）を譲渡し、
以降、2022年7月期末までに異動(追加取得、保有物件の譲渡等)がないことを前提
としています。
営業収益 ・賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約に加え、昨今の不動産市況、
テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の存在等を考慮した賃料水準及び稼働率
等の変動要素を勘案して算出しています。また、テナントによる滞納又は不払がな
いものと想定しています。
・世田谷ビジネススクエアの譲渡により、2022年1月期に不動産等売却益3,354百万円
を見込んでいます。
・2022年1月期末の稼働率は97.1%、2022年7月期末の稼働率は99.1%を想定していま
す。
・新型コロナウイルス感染症による影響については、現時点で約定している一部商
業テナントの賃料減免を織り込んで算出しています。
営業費用 ・外注委託費は、2022年1月期に441百万円、2022年7月期に391百万円を見込んでい
ます。
・修繕費は、2022年1月期に285百万円、2022年7月期に301百万円を見込んでいま
す。物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実施しま
す。ただし、修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があること
等の理由により、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課
決定されると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます
（2022年1月期：637百万円、2022年7月期：654百万円）
。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年
度の固定資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき
費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出し
ています（2022年1月期：998百万円、2022年7月期：820百万円）
。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算
出しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、
2022年1月期に979百万円、2022年7月期に835百万円を見込んでいます。
営業外費用 ・支払利息等は、2022年1月期に384百万円、2022年7月期に369百万円を見込んでい
ます。なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息のほか金融関連費用を
含んでいます。
有利子負債 ・本書の日付現在の有利子負債残高は976億円（短期借入金32億円、長期借入金864
億円、投資法人債80億円）であり、2022年1月期に返済期限が到来する短期借入金
3
32億円については、世田谷ビジネススクエアの譲渡資金で返済し、長期借入金50
億円については、すべて借換を行うことを前提としています。
・2022年7月期に返済期限が到来する長期借入金94億円については、9億円を返済
し、残額の85億円はすべて借換を行うことを前提としています。
・2022年1月期末の有利子負債残高は944億円（長期借入金864億円、投資法人債80億
円）
、2022年7月期末の有利子負債残高は935億円（長期借入金855億円、投資法人
債80億円）を想定しています。
・2022年1月期末のLTVは41.7%、2022年7月期末のLTVは41.6%を想定しています。
（ LTVの計算：（予想）有利子負債／（予想）総資産」
「 ）
発行済投資口の ・本書の日付現在の977,600口から、2022年7月期末までに投資口の追加発行がないこ
総口数 とを前提としています。
1口当たり ・1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算
分配金 出しており、原則として利益を全額分配することを前提としています。
・湘南モールフィル（底地）の譲渡により、2022年1月期に計上する不動産等売却益
662百万円のうち428百万円については、「特定の資産の買換えの場合の課税の特
例」
（租税特別措置法第65条の7）の制度を適用して、
「投資法人の計算に関する規
則」に定める積立限度額を圧縮積立金として積み立てることを前提としていま
す。
・世田谷ビジネススクエアの譲渡により、2022年1月期に計上する不動産等売却益
3,354百万円のうち2,683百万円については、「特定の資産の買換えの場合の課税の
特例」
（租税特別措置法第65条の7）の制度を適用して、
「投資法人の計算に関する
規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てることを前提としています。
・赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）の譲渡により、2022年7月期に計
上する不動産等売却益1,417百万円のうち412百万円については、
「特定の資産の買
換えの場合の課税の特例」
（租税特別措置法第65条の7）の制度を適用して、
「投資
法人の計算に関する規則」に定める積立限度額を圧縮積立金として積み立てるこ
とを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発
生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
1口当たり ・1口当たり利益超過分配金については、行う予定はありません。
利益超過分配金
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、
上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
・新型コロナウイルス感染症の影響の長期化や更なる拡大が無いことを前提に予想
を策定しています。
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