2021年7月期（第36期）
決算概要資料
東急リアル・エステート投資法人
証券コード：8957 https://www.tokyu-reit.co.jp
2021年9月9日 作成
目次
Withコロナ・After コロナを目指した賃料収入の前提 2
エグゼクティブサマリー 3
1口当たり分配金及び圧縮積立金の推移・予想 4
決算概況（2021年7月期） 5
業績予想（2022年1月期、2022年7月期） 6
1口当たり分配金の変動要因 7
用語説明
総資産LTV 有利子負債 ÷ 総資産
鑑定ベースLTV （有利子負債の期末残高+見合現金のない預り保証金敷金の期末残高） ÷ 鑑定評価額（期末時点）
含み損益 不動産等の鑑定評価額（期末時点） －貸借対照表計上額
＝出資総額+圧縮積立金(利益処分後)±含み損益
NAV
＝純資産－分配予定額±含み損益
NOI利廻 NOI（年換算値）÷ 物件取得価額
*本資料の注意事項については、巻末をご参照下さい
2021年9月9日 作成
1
Withコロナ・After コロナを目指した賃料収入の前提
コロナ影響に伴う賃料減免対応は一巡。今後は将来の安定的な賃料収入確保に向けたテナント対応を推進
賃料減免・RH（注）
20/7期(第34期) 21/1期(第35期) 21/７期(第36期) 22/1期(第37期) 22/7期(第38期)
備考
実績 実績 実績 前回予想 差異 今回予想 前回予想 差異 今回予想
-23百万円 -5百万円 -8百万円 -57百万円 +49百万円 -5百万円 -22百万円 +16百万円 -1百万円 賃料減免の対応は一巡しており、今後新たな対応
賃料減免
（4件） （3件） （4件） （10件） （-6件） （2件） （4件） （-2件） （1件） は想定せず。
-３百万円 -31百万円 ＋28百万円 -31百万円 -10百万円 -21百万円 -10百万円 契約の長期・固定化を目的とし、一部のテナントに
RH(注) ― ―
（１件） （4件） （-3件） （2件） （1件） （+1件） （1件） 対してRH(注)を付与。
渋谷エリア所在物件の稼働率の実績・見込み
商業施設 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期
オフィス 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期
(第36期)実績 (第37期)予想 (第38期)予想 (第36期)実績 (第37期)予想 (第38期)予想
退去率 - - - 退去率 - - -
QFRON T（キ ューフロント） 入居率 - - - 東急南平台町ビル 入居率 - - -
期末稼働率 100.0% 100.0% 100.0% 期末稼働率 100.0% 100.0% 100.0%
退去率 - - - 退去率 - - -
TOKYU REIT
入居率 - - - 東急桜丘町ビル 入居率 - - -
表参道スクエア
期末稼働率 100.0% 100.0% 100.0% 期末稼働率 100.0% 100.0% 100.0%
退去率 - - - 退去率 - - -
TOKYU REIT TOKYU REIT
入居率 - - - 入居率 1区画 8.9% - -
渋谷宇田川町スクエア 渋谷Ｒビル
期末稼働率 100.0% 100.0% 100.0% 期末稼働率 100.0% 100.0% 100.0%
退去率 1区画 7.0% - - 退去率 - 1区画 9.0% -
ヒューリック
レキシン トン青山 入居率 1区画 7.0% - - 入居率 - 1区画 9.0% -
渋谷宮下公園ビル
期末稼働率 100.0% 100.0% 100.0% 期末稼働率 100.0% 100.0% 100.0%
退去率 2区画 14.2% - - 退去率 - 4区画 56.2% -
CONZE（コンツェ）恵比寿 入居率 - 2区画 14.2% - TOKYU REIT恵比寿ビル 入居率 - 3区画 41.6% 1区画 14.3%
期末稼働率 85.8% 100.0% 100.0% 期末稼働率 100.0% 85.7% 100.0%
退去率 2区画 7.7% 1区画 6.9% - 退去率 1区画 9.9% - -
cocoti（ココチ） 入居率 1区画 3.9% 1区画 3.8% 1区画 6.9% 渋谷道玄坂スカイビル 入居率 - 3区画 29.8% -
期末稼働率 96.2% 93.1% 100.0% 期末稼働率 70.2% 100.0% 100.0%
（注）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、入居後の賃料を一定期間免除する契約形態のうち、入居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
2021年9月9日 作成
2
エグゼクティブサマリー
2021年7月期（第36期）実績 2022年1月期（第37期）予想 2022年7月期（第38期）予想
・物件入替 ・物件入替 ・物件入替
ヒューリック渋谷宮下公園ビル 取得 OKIシステムセンター（底地）(30%) 譲渡 OKIシステムセンター（底地）(30%) 譲渡
外部成長 湘南モールフィル（底地）譲渡
・物件譲渡
代官山フォーラム
不動産等売却益 ー (-764百万円) 1,323百万円 (+1,323百万円) 570百万円 (-752百万円)
・期末稼働率：97.2% （-1.2pts） ・期末稼働率：98.2%（+1.0pts） ・期末稼働率: 99.5%（+1.3pts）
・賃料改定:+33百万円 ・東急虎ノ門ビル増築工事:-414百万円 ・テナント入退去:-47百万円
内部成長 ・テナント入退去:-168百万円 ・テナント入退去:-86百万円 ・QFRONT(キューフロント)設備更新・リニューアル等
・雑収入(東急虎ノ門ビル原状回復費等) ・雑収入:-200百万円 ・外壁改修工事
:+177百万円 ・再生可能エネルギー100％電力の導入 （世田谷ビジネススクエア、TOKYU REIT蒲田ビル）
NOI 5,848百万円 (+221百万円) 4,681百万円 (-1,166百万円) 4,317百万円 (-364百万円)
営業利益 3,981百万円 (-557百万円) 4,101百万円 (+120百万円) 3,051百万円 (-1,050百万円)
・支払利息：-13百万円 ・支払利息：-36百万円 ・支払利息：-14百万円
財務(注1)
（平均金利：0.81%(-0.06pts)） （平均金利：0.79%(-0.02pts)） （平均金利：0.80%(+0.01pts)）
当期純利益 3,540百万円 (-543百万円) 3,689百万円 (+149百万円) 2,653百万円 (-1,035百万円)
1口当たり 3,621円 (-555円) 3,773円 (+152円) 2,714円 (-1,059円)
圧縮積立金繰入額 ー (-407百万円) 355百万円 (+355百万円) ー (-355百万円)
1口当たり ー (-416円) 363円 (+363円) ー (-363円)
圧縮積立金取崩額 670百万円 (+670百万円)
ー ー
1口当たり 685円 (+685円)
1口当たり分配金 3,621円 (-139円) 3,410円 (-211円) 3,400円 (-10円)
(注1) 借入金・投資法人債
1口当たりNAV 199,076円 (+956円) (注2) 鑑定ベースLTV50％想定
*（）の数値は前期比
鑑定ベースLTV 37.4% (+1.0pts)
取得余力(注2) 788億円 (-46億円)
2021年9月9日 作成
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1口当たり分配金及び圧縮積立金の推移・予想
東急虎ノ門ビル 増築工事期間
１口当たり分配金推移・予想 (収入減少期間)
（22/1期-22/7期）
1口当たり分配金
1口当たり圧縮積立金取崩額
1口当たり売却益等(注)
3,760
3,621 3,410 3,400
1口当たり分配金(売却益等(注)除く) 3,551
（円） (注) 1口当たり不動産等売却益－ 1口当たり圧縮積立金繰入額
365 分配金下限ライン 3,400円
3,500 3,298
326
3,099 2,923
315
3,000 40 685
2,739 323 989
2,500 3,621
3,395 583
3,225
2,883 2,983
2,739 2,776
2,000
2,421
2,132
1,500
18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 22/1期 22/7期
（第30期） （第31期） （第32期） （第33期） （第34期） （第35期） （第36期） （第37期） （第38期）
（参考）1口当たり圧縮積立金残高の推移・予想 OKIシステムセンター OKIシステムセンター (底地) (30%) 譲渡
予想 予想
(底地) (40%) 譲渡 湘南モールフィル (底地) 譲渡
（円） 1口当たり圧縮積立金残高 代官山フォーラム 譲渡
1口当たり圧縮積立金繰入額 1,906
2,000
1口当たり圧縮積立金取崩額
TOKYU REIT 1,542 1,542 363
1,500 赤坂檜町ビル 685
TOKYU REIT (51%) 譲渡 1,126 416
赤坂檜町ビル
1,000 (49%) 譲渡 733 1,220
393
368 368 368 364
500
0
18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 22/1期 22/7期
(第30期) (第31期) (第32期) (第33期) (第34期) (第35期) (第36期) (第37期) (第38期)
2021年9月9日 作成 予想 予想
4
決算概況（2021年７月期）
損益計算書（P/L）及び１口当たり分配金 （単位：百万円） 主な差異の内訳
2021年7月期 2021年1月期
2021年7月期 ＜対前期比較＞
比較 予想 比較
科目 実績 実績 営業収益 不動産賃貸事業収益 +213百万円
増減 （第36期） 増減
（第36期） （第35期）
2021年3月26日時点 賃貸事業収入 +74百万円
・物件取得譲渡 +210百万円
営業収益 （A） 8,066 8,611 -545 7,987 78
OKIビジネスセンター 5号館 取得（通期影響） +122百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 8,059 7,845 213 7,987 72
ヒューリック渋谷宮下公園ビル 取得 +72百万円
賃貸事業収入 7,528 7,454 74 7,463 65
スタイリオフィット武蔵小杉 取得（通期影響） +33百万円
その他賃貸事業収入 530 391 139 524 6 OKIシステムセンター（底地）（40%）譲渡（通期影響） -18百万円
不動産等売却益 － 764 -764 － － ・東急番町ビル +21百万円
工事負担金受入額 6 － 6 － 6 ・渋谷道玄坂スカイビル -31百万円
・世田谷ビジネススクエア -26百万円
資産受入益 － 1 -1 － －
・東急池尻大橋ビル -23百万円
営業費用 （C） 4,084 4,072 11 4,215 -130
・cocoti（ココチ） -20百万円
不動産賃貸事業費用 3,241 3,221 20 3,384 -142
・TOKYU REIT虎ノ門ビル -18百万円
諸経費 （D） 2,211 2,219 -8 2,351 -140 ・麹町スクエア -14百万円
NOI （B）-（D） 5,848 5,626 221 5,635 212 その他賃貸事業収入 +139百万円
減価償却費 1,027 996 30 1,027 0 ・雑収入（原状回復費・解約違約金等） +177百万円
・水道光熱費収入 -37百万円
固定資産除却損 2 5 -2 5 -2
不動産等売却益 -764百万円
その他営業費用 842 851 -8 831 11
営業費用 不動産賃貸事業費用 +20百万円
うち資産運用報酬 692 683 9 679 13
・公租公課 +34百万円
営業利益 （A）-（C） 3,981 4,538 -557 3,772 209 ・水道光熱費 -32百万円
営業外収益 2 5 -3 0 1 ・修繕費 -11百万円
営業外費用 443 460 -17 447 -4 ＜対予想比較＞
うち支払利息 385 394 -8 389 -3 営業収益 不動産賃貸事業収益 +72百万円
うち投資法人債利息 39 44 -5 39 0 賃貸事業収入 +65百万円
・賃料減免・RH （注2） +77百万円
経常利益 3,540 4,084 -543 3,325 215
その他賃貸事業収入 +6百万円
当期純利益 3,540 4,083 -543 3,324 215
・雑収入（解約違約金等） +49百万円
・水道光熱費収入 -43百万円
１口当たり当期純利益 （EPS） （円） 3,621 4,176 -555 3,400 221 営業費用 不動産賃貸事業費用 -142百万円
1口当たり
情報
１口当たり圧縮積立金繰入額 （円） － 416 -416 － － ・水道光熱費 -58百万円
１口当たり分配金（DPU） （円） 3,621 3,760 -139 3,400 221 ・修繕費 -45百万円
・外注委託費 -21百万円
稼働率 （％） 97.2 98.4 -1.2pts 97.4 -0.2pts
その他
NOI利廻 （注1） （％） 4.78 4.69 0.09pts 4.61 0.17pts
（注1）期中平均資産残高（取得価額）ベース
（注2）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、入居後の賃料を一定期間免除する契約形態のうち、入居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
2021年9月9日 作成
5
業績予想 （2022年1月期、2022年7月期）
予想損益計算書（P/L）及び１口当たり予想分配金 （単位：百万円） 主な差異の内訳
2021年7月期 2022年1月期
比較
2022年7月期
比較 ＜2022年1月期(第37期)対前期比較＞
科目 実績 予想 予想
増減 増減 営業収益 不動産賃貸事業収益
（第37期） （第38期） -985百万円
（第36期） 2021年9月10日時点
（前期比） （前期比）
2021年9月10日時点
賃貸事業収入 -820百万円
営業収益 （A） 8,066 8,412 346 7,522 -890
・物件取得譲渡 -238百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 8,059 7,074 -985 6,951 -122
湘南モールフィル（底地）譲渡 -187百万円
賃貸事業収入 7,528 6,708 -820 6,634 -74
代官山フォーラム 譲渡 -80百万円
その他賃貸事業収入 530 365 -165 317 -47
OKIシステムセンター（底地）（ 30%）譲渡 -9百万円
不動産等売却益 － 1,323 1,323 570 -752
ヒューリック渋谷宮下公園ビル 取得（通期影響） +37百万円
工事負担金受入額 6 － -6 － －
・東急虎ノ門ビル（増築工事に伴う減収等） -414百万円
資産受入益 － 15 15 － -15
・cocoti（ココチ） -55百万円
営業費用 （C） 4,084 4,310 226 4,470 159
・TOKYU REIT恵比寿ビル -35百万円
不動産賃貸事業費用 3,241 3,427 185 3,700 272 ・麹町スクエア -30百万円
諸経費 （D） 2,211 2,392 181 2,634 241 ・世田谷ビジネススクエア -27百万円
NOI （B）-（D） 5,848 4,681 -1,166 4,317 -364 ・賃料減免・RH（注2） -25百万円
減価償却費 1,027 1,029 2 1,060 30 その他賃貸事業収入 -165百万円
固定資産除却損 2 5 2 5 － ・雑収入（原状回復費等） -200百万円
その他営業費用 842 883 40 770 -113 ・水道光熱費収入 +35百万円
うち資産運用報酬 692 669 -23 613 -55 不動産等売却益 +1,323百万円
営業利益 （A）-（C） 3,981 4,101 120 3,051 -1,050 営業費用 不動産賃貸事業費用 +185百万円
営業外収益 2 0 -2 0 0 ・修繕費 +100百万円
営業外費用 443 412 -30 400 -11 ・水道光熱費 +91百万円
うち支払利息 385 350 -34 336 -13 ＜2022年7月期(第38期)対前期比較＞
うち投資法人債利息 39 37 -1 37 -0
営業収益 不動産賃貸事業収益 -122百万円
経常利益 3,540 3,690 149 2,651 -1,038
賃貸事業収入 -74百万円
特別利益 － － － 3 3
・物件譲渡 -88百万円
当期純利益 3,540 3,689 149 2,653 -1,035
OKIシステムセンター（底地）譲渡（注 3） -71百万円
代官山フォーラム 譲渡 （通期影響） -15百万円
１口当たり当期純利益 （EPS） （円） 3,621 3,773 152 2,714 -1,059 ・赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル） -142百万円
1口当たり １口当たり圧縮積立金繰入額 （円） － 363 363 － -363 ・渋谷道玄坂スカイビル +38百万円
情報 １口当たり圧縮積立金取崩額 （円） － － － 685 685 ・東急番町ビル +30百万円
１口当たり分配金（DPU） （円） 3,621 3,410 -211 3,400 -10 ・麹町スクエア +27百万円
稼働率 （％） 97.2 98.2 1.0pts 99.5 1.3pts その他賃貸事業収入 -47百万円
その他
NOI利廻（注1） （％） 4.78 3.90 -0.88pts 3.70 -0.2pts ・水道光熱費収入 -27百万円
（注1）期中平均資産残高（取得価額）ベース 不動産等売却益 -752百万円
（注2）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、入居後の賃料を一定期間免除する契約形態のうち、入居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
営業費用 不動産賃貸事業費用 +272百万円
（注3）2022年１月期（第37期）における譲渡（持分30％）の通期影響及び2022年７月期（第38期）における譲渡（持分30％）の影響の合計値
・修繕費 +165百万円
2021年9月9日 作成
6
1口当たり分配金の変動要因
1口当たり分配金の変動要因別内訳 * 内に記載した数値が分配金の実績・予想
2021年7月期（第36期）実績 2022年1月期（第37期）予想 2022年7月期（第38期）予想
（単位：円） ・雑収入 +182 ・PMフィー減少 +12 ・入退去 -88 譲渡
・増額改定 +36 ・修繕費減少 +11 ・雑収入 -78 -65
・OKIシステムセンター（底地） (30%)
・仲介手数料増加 -14 ・減額改定 -25 ・（前期）代官山フォーラム -7
・入退去 -172 -1
・（前期）湘南モールフィル（底地）
圧縮 ・水道光熱費収入減少 -41 ・水道光熱費減少 +36 ・水道光熱費収入増加 +50
積立金
繰入
416
+1,353
・入退去 -48
・賃料減免・RH -37 圧縮 ・雑収入 -20
+15 ・（前期）賃料減免・RH +11 積立金
+52 +14
+145 +6
繰入 ・水道光熱費収入減収 -26
-6 363 3,400
・修繕費増加 -102
-189 ・（前期）賃料減免・RH +37
・仲介手数料増加 -28
-781 ・賃料減免・RH -11 ・賃料減免・RH -11
・外注委託費増加 -21
・（前期）賃料減免・RH +5
圧縮
・修繕費増加 -171
・水道光熱費増加 -105 積立金
・控除対象外消費税 +23 ・固都税増加 -58
取崩
減少 ・仲介手数料増加 -52
685
・資産運用報酬増加 -9 ・減価償却費増加 -33
-540
・水道光熱費減少 +21
+583
3,621 -171 -26 ・資産運用報酬 +56
3,410
3,760 減少
+36 ・控除対象外消費税 +50
・賃料収入減少 -423 減少
取得
・雑収入減少 -128 -269 -42 -1,353 +26
・ヒューリック渋谷宮下公園ビル +58
・（前期）OKIビジネスセンター5号館 +78 -73
取得 ・控除対象外 -63 -58
・（前期）スタイリオフィット武蔵小杉 +20 +99
・（前期） ヒューリック渋谷宮下公園ビル +31 消費税増加
譲渡
譲渡 ・資産運用報酬 +24 +14
・（前期） OKIシステムセンター（底地）（40％） -12
・湘南モールフィル（底地） -163 減少
・代官山フォーラム -47 -297
・OKIシステムセンター（底地） (30%) -9
2021年 不動産等 物件 不動産 賃料減免 不動産 支払利息 その他 2021年 物件 東急 不動産 賃料減免 不動産 支払利息 その他 不動産等 2022年 不動産等 物件 不動産 賃料減免 不動産 支払利息 その他 不動産等 2022年
1月期 売却益 取得・ 譲渡 賃貸事業 ・ RH 賃貸事業 減少 7月期 取得・ 譲渡 虎ノ門ビ ル 賃貸事業 ・ RH 賃貸事業 減少 売却益 1月期 売却益 取得・ 譲渡 賃貸事業 ・ RH 賃貸事業 減少 売却益 7月期
実績 （前期分） （注） 収益 費用 実績 （注） 増築工事 収益 費用 （3物件） 予想 （前期分） （注） 収益 費用 （OKIシステム 予想
増減 増減 による 増減 増減 増減 増減 センター（底地）
減益 30%分）
*RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、入居後の賃料を一定期間免除する契約形態のうち、入居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
（注）償却後NOIの数値
2021年9月9日 作成
7
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本資料には、東急REITの将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。
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本資料への掲載に当たっては注意を払っていますが、誤謬等が生じている可能性があり、予告なく訂正または修正する可能性があります。
本資料において、特段の記載の無いものは、2021年7月31日現在の情報です。
2021年9月9日 作成
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